踏出收租第一步(區份決擇篇) #594案偽專才

  諗樣sir, 睇左你個blog有一段日子, 非常多謝你令我醒覺要為退休打算! 本人同先生31歲, 我月入60k, 先生55k, 每月可儲4-5萬. 現居於2012年單名購入, 當時4.3M借九成, 現欠銀行3.8M (有mortgage linked account, 利息2.15%), 月供約15k, 現居將於數月後過罰息期及ssd. 現有換三房需要, 手頭上有1.6M CASH, 請問諗樣SIR 覺得以下哪個方案較好 1. 租三房以滿足換樓需要.現居則待罰息期過出租(需轉按將貸款降致至少7成,需要還款約550K, 餘下資金可買層細價樓收租) 2. 賣現居, 換三房. (賣現居估計可套現80-100萬CASH) 諗樣SIR還其他更好的建議嗎? 現在是換樓或買樓收租的好時機嗎? 3. 買邊區好? 先謝解答!   ANSWER: 讀者相信是社會上的小康之家再上一層。31歲女仕月入60K、先生55K,已算是同齡中的「人上人」了。不少同讀者年紀的朋友都錯失樓市2008先暴升一倍之機遇、更遑論享有沙士後的一浸樓市大升幅了。那幅自己努力賺得好人工,往後怎去為財務自由部署?   先計算借貸力、總額為(55000+60000)/10000*2.59*50% = 14.89mil,現在用了3.8mil,即3.8/14.89 = 25%。由於借貸力只少部份被應用、加上現居只用了單名購入,支持讀者只入三房滿足居住需要。那舊有兩房怎辦? 租出去要同銀行申請轉投資物業用途,一般結欠為市價50%之上不獲批准。正規做法是補回1.6mil將樓房出租予人。可以讀者借貸力根本高,犯不著用掉手上資金去換張租約去增強自己借貸力。如果佢參考下朋友、可能會考慮將現居不更改條款下即出租予人。   賣現居不作考慮。讀者格局為儲樓收租等退休一派,不用太費神去捕捉樓市升跌買賣樓房。至於2012年入手一樓後再啃多一間會否太狼死? 如用筆者之借貸力方程計一計即知讀者有不俗的安全系數。買一間5.0mil-6.5mil的三房問題不大。可是留意現在九成按揭都只係借到四百幾萬。如買價值六百五十萬以上樓宇非要有近二百萬現金不可。建議讀者都係先買6.5mil樓下三房先屈就一下,等政策送寬再算。   區份分析 至於買邊區好? 我們在前文已有研究基建怎影響區份樓價的文章、亦有研究區內平均人口年齡怎影響樓價的文章,今篇談談空置率及未來建成量怎影響一區樓價。根據物業估價署,部份香港區份的在2012年及2013年空置率加上(2014+2015年)預測落成量如下:   區份 2012空置率 2013空置率 […]

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一來一回每月儲多$37000蚊 #592案偽專才

本人45歲,月入$25000 , 太太40 月入$25000 ,本人單名擁北區火車站24年齡物業,租$9700 ,物業估價$3.2 m(買1.07m),按揭(0.3 m) 7-8 年,每月供$3800 , 由於有倆個小朋友在市區返學(3歳和5歲),所以兩年前出市區租樓(現月租$14000),每月沒有儲蓄或兩三千(因沒有父母免稅額),太太想今年9月不工作照顧小朋友,現金大約80 萬,股票大約50 萬,長遠目標有三房子,短期可否在沙田火車站買第二物業自住?   Answer: 讀者是個典型的困苦香港人。每月工薪中等($25000×2),有兩個可愛的小朋友,家有父母,為求方便返工在市區租樓而將北區物業租出。雖不認識讀者、惟此類夾心(夾在父母及小朋友中間)香港人生活是勞碌亦冇錢儲,那如果靠理財理出生天呢?   此個案實行後讀者會少了$14000支出又多了$16000收入、再加$7000槓桿儲蓄、一來一回每月儲多$37000(+14000+16000+7000 )。太太又可以把握退休前用盡自身借貸力。   改善前 改善後 $14000租金支出 無租金支出 上水中心 $5900正現金流 上水中心 $1200正現金流 現金80 萬,股票約50 萬 有1.17mil投放於債基收息班所授方案。$11000-$16000每月收入不等   有自住樓。月供$9000,還本部份約為$7000(槓桿儲蓄一種)   現金$30萬。債基投資可隨時贖回   一是做好儲錢、再一步是用小小財技將錢先放係自己袋再套息。讀者稱因沒父母免稅額所以儲唔到錢,其實兩老加埋$120,000免稅額只最多將當中15%=$18000作稅款強加於讀者身上。就當攞齊都只是每月儲多$18000/12 = $1500蚊。不應將此作為儲唔到錢既藉口,何況本財政年度仲有政府退稅,如果本身儲蓄源頭已見狹窄,他日政府取消派糖咪又係儲唔到錢,那幾時先「有米在手」呢?   1.17mil搞到手 好在讀者有1.3mil儲蓄加早年買入樓一間。此房正提供每月正現金流($9700-3800) = $5900。這可能係其中一個讀者可予太太考慮唔做野既原因。筆者做法是趁老婆仲有野做、將上水樓套出3.2mil*70% – 1.07mil = 1.17mil,按揭供款年期盡拉。以讀者年齡是拉25年尚可、30年不樂觀。用25年計套現後供$8500,租金收入照$9700。   加按令自己日後多百萬在手 盡量攤長還原因是欲先借入美金(港元)再十幾年後歸還,讓時間貶抑債務令自己先有錢在手。1.17mil搞到手之後按揭供款增至約$8500,上水樓提供之正金流縮減至$9700-$8500 = $1200。套出的1.17mil投放債基收息方案、再加入投資物將加息之風險對沖,那收息計劃不容易被美國加息打斷,而在10-16%年息下每月產出現金約$11000 […]

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提早completed財務自由 #584案偽專才

唸Sir 你好! 本人近月有幸拜讀閣下文章! 本人42歲 已婚 ,月薪约50-80K 收入不稳 太太38歲主婦,育2女(小學) 每月支出约$30K 可儲蓄每月约$20-40K 1) 现4人住红磡2房单位,估值约400萬(已供滿) 父母持有 2) 99年政府首置$260萬買入元朗新樓三房单位,供6000連息500(尙欠$70萬) 现估值$480萬 (本人和弟弟持有) 父母现住。(弟另有自置物業) 3) 本人在2009年$200萬買入荃湾单位出租,估值约$380萬,现租出4年,毎月租金$10000 ($5500+1000息) Hibor +1%(夫婦持有) 4) 近月在日本東京¥670萬円(约HKD 52萬)買入連租约单位,收租金¥46000 (HKD3600) 實收8%(夫婦持有) 现金约 $100萬( 包括50萬人仔定期) 现有以下問题 如何逹成一生三宅? a) 本人想再買多一間2房单位作出租,或是3房較好? b) 如加按,荃湾定元朗的較好? c) 如以一拆二方法,如轉出太太名買樓,主婦可否做按揭? 本人想在還有生産力時可在55歳逹至财务自由,有否可能嗎! 谢谢 烦恼人上   answer: 讀者是現今香港四十歲而又跟到進度既一群。人工比一般同齡好,當年搭上了首置順風車亦無因沙士被掉返落地(或更深)。由於有能耐一個人搵兩份人工,老婆得享唔使做。有一件重要事想知道,為讀者是個打工仔定係老闆,他的不穩月入很影響往後之部署。由於時間有限、筆者按眼前所見試圖作答。   1999年讀者約26歲,攞左董伯伯的首置同細路買入元朗三房,回望十年。原來低處未算低。同比現今(2014)26歲年青人、當年讀者起碼有人幫佢手買樓,只要唔貪心買間細細地既元朗樓,沙士升跌問題不大,就當兩兄弟真係「玩大左」、父母儲落間黃埔樓應可擋一下。如今政府在房策小心翼翼,在社會只搞出分化、搞起對立。對原有社會舊勢力置之不用、比起當年毛主席的拉林倒劉、拉蘇阻蔣實在低水很多很多。   筆者一貫主張,係做任何事之前睇下自己荷包有幾錢,讀者月入中位數約$65000,荃灣樓收租$10000。先計讀者借貸力: (65000+10000)/10000*50%*2.59 = 9.71mil。估計荃灣樓欠150萬、元朗樓欠約100萬。那讀者估計已用借貸力為: 2.5/9.71 = 25%。如讀者是位打工仔而收入容易核實,那應行買樓收租之理財基調。在此市況亦因借貸力偏低、可以加碼去買多間樓收租。 […]

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出糧養你一世既契爺 #582案偽專才

“谂sir, 你好,本人今年38歳,與母居於观塘私人舊楼,母亲擁有,已供完。本人單身,無債務,6年前曾與家人合買单位,賣了後平分只赚少许。现有1.4百萬包括hkd, rmb,少許基金及股票,现月薪45k,13个月,保守估计,每月可储30k。 现想買400萬楼下的单位作出租用途,正考虑堅尼地城,西營盤或東九龍的丽港城。打算做7成按揭,20年期,希望收回的租金可幫忙抵消每月銀行的供款。现时400萬樓下選擇不多,樓龄很久,港島单位一般約2百多呎,租金也可到11k 至13k。烦請指教本人如何有效的增加财富成为财務自由,应否把现存的錢購入单位出租?或是应等楼市再回落多些才買?谢谢!”    答案    看文讀者是個保守的人,有此結論原因 1.六年前即約2008年買樓同家人分後只賺少許,而同比中原城市指數大升一倍。有此原因估計讀者在投資一事太過小心,賺些少就走。有感未攪清楚點解投資要買樓。   2. 筆者長處在銀行多年,有機會睇清多種人的牌面與牌底。其中一類常遇的,為一批四十歲積極理財人仕,可能是藏在心中的一股矛盾,令呢批男女一係太保守咩都唔做,一係就太進取想「做番D野」、最尾太心急未攪清楚就梗係被人呃。筆者不能憑文等於見人,估計讀者為前者保守派。   3. 保守政策亦由讀者提及的二百幾買港島樓可見。請注意樓平自然有因,個人認為寧願你正正常常係新界買間兩房,都好過夾硬係港島入手間蚊型住宅。「寧為雞頭,不為鳳尾」,至少有筆者一個相信。   保守得偏離有時都係種風險,捨得將「散紙」付出他日才有張金牛返。李生賣樓有冷氣有buffet有專車接送,望既都係想將心曠神怡的感覺灌入你腦袋。讀者在此時再前進,首要去明白點解要買樓投資,為什麼唔買股票作投資。不理解而他日買入後心驚驚,有乜風吹草動走去賣鬼左仲要蝕埋SSD。   自身情況: 讀者人工不俗儲蓄率高強,買樓適合。相反生意人借貸力一般較薄弱,較難舉債買樓。對於四十單身男女要找個安全感,樓是上上之選,原因:   最能補足安全感的事當為有個「出糧養你一世既契爺」。當然呢個世界無人肯咁蝕底每個月比錢你洗,租客勉強算是其中一個。有得揀你估租客想咩? 大家要求的月入是長期的。留意大家係銀行做咩年金計劃可以「保證」得到十年到廿年的每月收入,可是此金額為固定的。假設供滿計劃後由1990年開始每月派$3000比你,到2010年呢三千蚊仲買到咩呢? 所以作長期買賣前再請三思。租金唔同、租金勉強跟隨通賬上升,大約是通賬行兩步租金行一步。 樓房可隨時變現、更可自己收番黎住。投資有道更可每隔6-7年找個樓市高位,大賺一筆 樓房是良好抵押品、將之抵押,能獲較低息(年2%)而又長年期(30)加上高成數(90%)的借貸條款,你搵到第二樣野係香港有同樣效能嗎?   抵押品 2014年息口(約數) 可攤還年期 抵押最高成數 樓 2% 30-40年 90% 股票 5% 每年申請續期 50-70%只限大籃籌 的士 3% 15年 50%   當然有投資品屬良好抵押品而令收息可大於10%一年的。即100萬每個月收$8333之上,留待收息課程再談。學習目的旨在為自己製造多方現金流、令每月出糧不求人。   讀者借貸力為45000/10000*2.59*50% = 5.8MIL。宜入手三百萬以下樓房先令自己投資成績同大市同步。萬一樓市下跌,你只同其他同年既人同輸,問題不大。最大鑊係人人有樓在手而你無,現在40歲的一群如有樓在手者,到2014年享了樓市大升浪應心感無咩特別。可是早年放出樓房或長期做租客者、心情如入萬丈深淵,無間地獄而不復生。因為你得四十萬而朋友可將樓加按或賣走得二百萬,往後距離只會越行越遠。留意任何人都想由你身上取走現金流(你上網、供樓、供保險)、由於九成人的現金流來源只得一個(出糧),你很要衡量邊件事值得你每月將現金奉上! 更要為自己製造多種現金流呢?  

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日本樓歐羅對打開展人生下半場 #538案偽專才

你好,諗Sir,拜讀貴作樓換樓穫益良多,現有些問題請賜教; 本人41歲,月入42k,太太38歲(現為家庭主婦),有兩小孩,現有270萬現金加股票,樓宇資產分佈如下: 1. 港島兩房私樓(與太太聯名),市值600萬,欠款90萬,每月收租16k,還款5.5k 2.港島三套房居屋(已補地價,與太太聯名),市值700萬,欠款180萬,每月收租19k,還款6.5k 3.港島三房藍籌屋苑(與太太聯名),市值800萬,欠款328萬,每月收租20k,還款13k 4.港島私樓(太太物業與家人聯名),市值520萬,沒按揭,太太全收17K租金。 現用23k租住一單位,工作收入加租金扣減按揭及支出,大約每月最少可儲20k。   a) 打算樓價下調時,買入多一個500萬以下物業作收租用途,請問應否加按買樓?最多可加按多少?現在摃扞是否合適? b) 太太已是家庭主婦,是否有可能把現有物業轉到她名下,從而在買新物業時免了BSD? c) 另有一選擇是先加按買入高息債,賺取高息,然後有機會才再買樓,我對債是初哥,請問回報可以多過15%嗎?怎樣可以做到? >>>按此到上半答案   下半答案開始: 讀者己在3月8日上了收息102課,應認識了幾項新的投資物。雖有人在堂上覺得筆者介紹的方法很新穎、惟股票、ETF、債券、保險、期權根本一早存在,筆者只是將各種工具的適當月法了理解道出、為大家避免跟從市場上金融機構介紹之做法。要知介紹者大半為了傭金、小半才為你的荷包著想。所以不少人買入了些傭金高而成效低的投資物。筆者只是將此情況扭轉、提出一些事物因傭金太低而無人介紹的、或因為較複雜而初入行者不明白的,藉著堂上發開口夢等大家有機會抄低。   上文提及讀者利用2003-2014香港樓市大牛市、造出只用$42000人工而擁有四間樓的成就。那已屆不惑之年的讀者如何打好人生下半場呢?   先睇中原城市指數加上房屋供應量,有幾件事關讀者事: 1.      由07Dec-13Dec中原城市指數升96.73%,其中新界西分類升124.32%、港島升84.2%、九龍105.46%、新界東升105.29% 2.      香港很少新建成工廈、只有舊工廈改成酒店或拆除、見下圖工廈(建成-拆卸)量為負數,而工廈累計的新增使用量攀升 3.      政府大建細面積單位、再將兩房向上換三房之流動通道用SSD緊鎖。很有實力者自可逆市而行、可是大把三房購買力被緊緊鎖住 4.      兩房供應大於三房 5.      關於未來一年息口睇法已在收息102面授、對各種投資物及樓房的影響應已得知   所以讀者係時候同好有感情既兩房拜拜,至於仲係西環望地鐵概念買入兩房既朋友,你只可以望梁特首個人工島起得成。當然如果新界西升30%,其他地區升15%是有可能的。讀者擁有二千六百萬物業、如樓價跌一成已等於讀者做足五年,所以趁高減磅為上。另外兩房為600萬市值,收$16000租金,只3.2%,倒不如賣左佢黎個債券加日本樓組合、筆者說的債是直債、由發行人擔保後保本。至於為何選日本樓? 因為筆者看準了日本円和歐羅在過去一年呈反向走勢,相關係數為-0.43(as of 11/3/2014),算是一個合規的反向盤,你可能解為一蚊歐羅對沖五毫子円的風險。那不妨搜羅些在聚洲落戶的大銀行,前文已有展示為8%年息。再加上日本樓年10%之回報,要為讀者原本3.1%年回報之港樓投資增三倍至9%實在不難。當然在收息101課程會為方法作更將會展示 A.   債券是那回事及那條歐洲債券 B.   與其買入與日本円呈「半反向」的歐羅、有否更佳選擇和配置? C.   風險為何?   另外讀者的居屋亦不見得好去邊,回報為3.2%,根本在新西五百五十萬樓已收到$19000租金、更有交通便捷改善樓價之可能,為何不趁高換走居屋? 始於係同私樓有分別,比著你都未必肯七百萬買間已補價居屋。沽出後可再侯低再買新西,讀者沽出第二間後有條件只等不作,而低回報但屬大籃籌既樓房,KEEP住兩間就夠。   如讀者親身經營套出之七百萬、更可用此舊錢產出的收入去取代現有$42000月入,從每朝趕返工的生活退出。   建議先攪好間兩房,再行向居屋打算。此時不收割、更待何時。切勿貪勝不知輸、令豐厚糧草有所折損。

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真實:四萬工四十歲四間樓 #537案偽專才

你好,諗Sir,拜讀貴作樓換樓穫益良多,現有些問題請賜教; 本人41歲,月入42k,太太38歲(現為家庭主婦),有兩小孩,現有270萬現金加股票,樓宇資產分佈如下: 1. 港島兩房私樓(與太太聯名),市值600萬,欠款90萬,每月收租16k,還款5.5k 2.港島三套房居屋(已補地價,與太太聯名),市值700萬,欠款180萬,每月收租19k,還款6.5k 3.港島三房藍籌屋苑(與太太聯名),市值800萬,欠款328萬,每月收租20k,還款13k 4.港島私樓(太太物業與家人聯名),市值520萬,沒按揭,太太全收17K租金。 現用23k租住一單位,工作收入加租金扣減按揭及支出,大約每月最少可儲20k。   a) 打算樓價下調時,買入多一個500萬以下物業作收租用途,請問應否加按買樓?最多可加按多少?現在摃扞是否合適? b) 太太已是家庭主婦,是否有可能把現有物業轉到她名下,從而在買新物業時免了BSD? c) 另有一選擇是先加按買入高息債,賺取高息,然後有機會才再買樓,我對債是初哥,請問回報可以多過15%嗎?怎樣可以做到?   香港四十 謝謝 謝謝 *本解答用的數字及數據由http://proptx.midland.com.hk/ 好明顯本案讀者是一個受惠樓市升值的人,筆者愚見,如現在一個月入$42000的家庭,除非本身理財知識豐厚、加上懂得係市低運用後生賺來的第一桶金,否則根本無可能係四十出頭有4間樓在手。   <樓換樓>已經賣哂! 讀者睇到可算是緣份。由於筆者不善用彩色花艷大頭去吸引閒人,所以瀏覽本blog或<樓換樓>的讀者都很具有質素。那我們先檢閱讀者手上副牌:   物件 市值(萬) 欠款 租金 供款 1.港島兩房私樓(聯名) 600 90 16000 5500 2.港島三套房居屋(聯名) 700 180 19000 6500 3.港島三房藍籌屋(聯名) 800 328 20000 13000 4.港島私樓(太太及其家人聯名) 520 0 17000 0 Total: 2620 598 72000 25000 […]

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每幾年為自己開拓一項新收入#535案偽專才

Hello 諗sir. 本人自閱讀你書及blog 後,買樓的想法非常强,但子彈唔多,應要等時机,係咪?! 我兩公婆 38yr n 44yr,月入四萬,月儲萬五,現住家人名值2.6m 無按揭舊樓。儲蓄及股票有五十萬 .冇借貸。想買樓收租或搬出並出租現住單位 $9000。 心儀鰂魚涌近家人,但要4.6m 我們買這楼太吃力嗎?如等時机,是等甚麼? 如加按現住舊楼比五成首期買楼收租,也应該等嗎?最近留意到D一房單位 2.5m 都有。但你好似不太建議。 另從你文中,有時提議做30年按揭,用時間去減值供款。但又有提意過供短D年期,比少D按揭保險,點分別?謝謝  答案 讀者有家人提供舊樓居住,相信因此忽略了買樓作投資的需要。人到44歲如未還對退休儲備做準備,一係攪盤生意,等自己工作及收入年齡可延至55歲或之後,又或同一班同事又煙又酒亦可,就當老闆唔關照你比你座到59,都可以適當縮短自己壽命,避免生命中出現太多「垃圾時間」。當然回歸自己過簡樸生活即不用將生活質素同金錢掛勾,不過你問筆者香港人能否做到此點? 肯定比瑞士人更難、比英國鬼都係難。   讀者借貸力夾埋搵四萬,借貸力為40000/10000*2.59*50% = 5.18mil,如再買間鰂魚涌,剛好用盡借貸力。感慨此讀者真正是和homeblogger相逄恨晚了,和其他讀者過譽用「相逄恨晚」作起筆之情況不同。一對夫婦如果借貸力不高、理應更早開始借盡槓桿利用時間去磨掉欠債的。可是有樓係手既讀者冇咁做,只可以話屋企人幫左佢、同時亦害左佢。雖然筆者不太清楚讀者家中情況,但以其來文「診症」,筆者對本案有此番了解。   讀者好應先試圖將金錢好好運用,一年後才作買樓。估計讀者的財商不高,當然在其工作崗位可有出色表現,但理財知識在學校無教的、坊間免費資訊亦有偏頗、宜學好基本功,再上路為五十歲前的財源開拓作嚐試。大部份人主要收入是工資,可是為自己每幾年開拓一項新收入,不是為退休準備之最佳方法嗎?     不好現在買樓,那改為套出一百萬作投資產出現金流點做? 坊間有人會叫你全買股票、全買基金等等。筆者意見是為什麼你要全買呢? 買少少試下得唔得先? 當然股票好講時機,有機會可真要一注大去買入。可是如你想收取合理之5-10%年回報,借出一百萬要還1/2.59= $3860,在債券、期權、ETF幫助下,要獲取7000-8000每月收息不難,而當中8000-3860 = $4140叫正現金流。四千幾一份夠食下晏、兩份勉強夠生活了……而建議先買入些少收一次息後再投入更多未遲。至於第一次即投入大量資金的做法,只幫助了經紀更快收更多傭金。至於一百萬再收8000息之法,我們在收息課會講解如何開拓現金流。   最後是關於30年按揭,意見是如果可以拉長30年去還,請盡拉長,縱使要付十餘萬按揭保費也是值得的。因30年持續將債務貶值抵得過你開首投入十餘廿萬,你見30年前即1984年,1 蚊買到幾多野就知了。換轉是由2014年之30年後,就當你KEEP住十幾萬唔洗,30年後都係用處大減。至於你話將十幾萬去買IPHONE或買架車,只好說但凡人製造出的產物都是一買即貶的,唔係叫你唔好買,不過要睇下自己可以買幾多。儲資產可幫你制造循環不息之現金流,買衫買鞋只會在每年尾比自己一袋儲起,用垃圾袋清出屋企。

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2009年原地踏步的個案。取回被偷走的那五年#533案偽專才

Lum Sir, 你好! 我去年中開始追看你的blog, 又買了你的書看, 覺得你的分析很好, 十分同意你所講儲現金流的概念, 因為這才能真正解決到香港人的理財問題. 我之前認識了幾個經紀, 他們多數都是向我sell一些佣金高的products, 美其名為saving plan, 不幸地本人已中了招, 自2006年中開始供了兩個insurance linked fund, 7年後的今天發現其回報實在比放在銀行, 什麼也不做更差, 如能早些知道你在收息101所講的方法便好了, 起碼可以賺得一些現金流, 生活也好過一點. 現在想請教你, 我應如何部署將來理財, 因為已浪費了7年光景去供那個 insurance linked fund上了, 不想再磋跎歲月了.     本人情況: 本人36歲, 已婚, 未有小孩, 月入40K, 任職會計, 本人有以下個人資產: A.      人民幣存款: 670k (其中約380k在大陸工行存定期, 有3%左右年回報, 其餘在本地銀行定期, 約2.5%年回報) B.      港幣:90K (本地銀行活期存款) C.      Insurance linked基金: 1.      Zurich : Vista plan: monetary value: HKD367,821 (maximum […]

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天才白痴夢裡的dream house#532案偽專才

諗sir你好, 本人36歲,月薪約40000,手持澳門物業市值約650萬,樓按200萬,月供9000,因工作關系,澳門樓自住,週末回港,在港未有物業,手持30萬現金,10萬股票,每月儲蓄約15000。請問: 1. 銀行會用花紅及雙糧計算借貸力嗎(每年約10萬)?海外出糧是否只用7成計算? 2. 澳門物業租值約16000,同區租較細單位需9000,持有物業乃本人dream house,實不願放租,這樣很不智嗎? 3. 欲購屯門單位供日後港珠澳大橋建成後作自住用途,澳門上班後即日回港,請問以現時財力有可能辦到嗎?應該怎樣安排? 4. 如何可更好運用現有澳門物業加按作更佳投資,達至一生三宅? 感謝諗sir抽空回覆!指點小妹為單身退休作準備。   答案 讀者手持澳門dream house不願放租,亦想在香港購入居所他日架車經大橋去澳門返工。在世人皆尋夢,現實世界靠荷包有米實可助大家扭轉吉凶,那讀者財力如何?   先將花紅都計入,一年十萬,月薪計為$48000,借貸力是48000/10000*2.59*50% = 6.21mil。澳門居所其實租出與否都較難增加借款力,香港很少有銀行可將海外物業大部份租金計入核實收入的。另外讀者的澳門居所顯示了當地樓市過旺現象,650萬樓只係收$16000租金,租務回報為2.9%。唔怪得澳門買樓或加按借錢比香港更難,政府出更強招數壓抑樓市。讀者如再在屯門買入一房是可做的到,但應否做為另外一回事。   做係做得到 可做到是數據顯而易見,讀者借貸力還剩6.21-2.0mil = 4.21mil,在新界西買入四百萬樓房大把選擇。加按澳門樓作首期再加借三成在新西買入第二房,一生兩宅就此完成。可是有幾件事令在港買樓之事是稍緩一下,首先要搞清讀者有否齊全文件證明花紅,是那些文件再談。另外海外出糧未必一定只計七成,可以找兩地都有分行的國際銀行,有得傾。最要擔心的是讀者如再買入下一間樓,借貸力已近用盡。在新買入單位建議由澳明物業加按出超過一百萬作新居三成以上之首期,這提升了讀者的安全系數,萬一港澳樓市同跌30-40%,讀者還未處於負資產。   讀者可根據上段去完成在港買多間樓的目標,可是急於現時置業,將會大大妨礙「一生三宅」的打算。原因是讀者不見在中年後人工大加,另外亦冇跟筆者<樓換樓>書本咁講去「庸才找個伴」,所以個人借貸力已見頂。除非去找個親人如家姐或細路有剩餘借貸力的,否則在現時兩樓齊供,樓市如升可套現再買第三間屋,可是見筆者在2013年中到現時作樓市分析都是看樓市只能橫行或少跌,不能奢望會再望手賺大錢了。所以讀者是兵少,更是孤軍獨進。不集中資源去等機會去打一場硬仗,往後大生不能大改變。   另一問樓是本身所有樓房回報率都係低,在當地政策下更不能有效抵出現金,幾個因素令讀者的財務前景不大明朗。由於讀者儲蓄金額只是30萬現金,估計讀者每月收入四萬,至少有三萬要支出。人過50後的洗費為20年x30000x12 = 720萬。請問720萬由何來呢? 這己不計入通賬,同埋個人到70歲定要離開的了。   你可以話唔做野之後可以洗好少錢,咁係咪日日唔出街留係間dream house呢? 讀者的人工根本不可支撐「一個人住兩間屋」呢個生活,更好把握樓市上升的樓遇,將錢套出黎再收息,可參考收息課如何用達至11-13%回報,當然要認清風險。搞好每月收息,二百萬每月出$20000現金實不是難,用此金額去還款及在香港租樓為上策。等市低再解出二百萬在首期買樓,一生三宅之事即成,所以請大家認好自己財務位置,踏實去提升現金水平之餘更提升現金流。振翅高飛,無須在夢中。  

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後悔賣了樓的人#513案偽專才

諗sir你好, 小弟去年看錯市賣了06年買入之自住單位。諗住等樓市下跌買入較大之自住單位。現時樓市似乎平穩發展,没有明顯下調, 令我後悔不已。如果當時知道你的網頁,及早向你學習, 就不會走錯路了… 我們夫婦家庭情況如下: 有兩名小孩: 4 及1 歲 賣樓後約有3M 現金 本人每月收入: 25K 太太每月收入: 19K 賣樓後居住父母家中, 扣除開支, 每月約儲蓄到10K   孩子日漸長大, 太太想在港島買入三房單位自住。而本人傾向先買小單位收租再作打算,但尚未能說服太太…. 請問如何做才是對我們最好的財務安排, 令我們及早達到財務自由。 希望諗sir能花時間賜教,非常感謝! 答案   筆者在2006年未有寫blog,至於跟我學習是太抬舉了。記得當年我還在做按揭,搞什麼豫豐花園,百餘萬一間都估唔到價,就算發展商出埋什麼免息免供加送傢私都係銷情一般。當年的人對樓房居住需求比現在少很多麼? 為什麼有樓賣冇人要? 講到底就是經濟狀況差令樓房的投資需求少,而樓房的匿住需求在2006年至今都是未有大變,內地人移入不見多得令香港冇樓住,反正筆者所見內地人是很少住在香港的,買房多為投資,工幹客租樓為主。讀者被投資需求主宰了心智,用投資角度去處理手上為滿足居住需求買的樓,上年一沽至今心中可有些不快。   筆者對<樓換樓。一>的個案八:「賣樓傷感情、記得要醒定」十分有印象,讀者來文顯得十分後悔,仲要比老婆鬧足幾年。天下女仕們點都要有個安樂窩,自古都是男性外出打獵,女性在洞穴餵哺的,這和點解「貓狗係寵物」而「長頸鹿唔係」一樣,在遠古之時由祖先值入了人類生活文化。   賣樓後補一注九成上會入手細價樓,點都冇而家睇住升咁傷。當然早前做的決定亦不是全錯的,賣樓賺得三百萬是讀者花數十年儲錢所得,按筆者意見是如你賣樓所得是十年所儲金額,一妨即賣。因樓市十年點都經歷一個小循環,即有個較低位比你買回。加上人們現在過份愛歸納及依賴電腦,間接令黑天鵝出現情況增加,而當中可為你產出一生財富(當然亦可輸哂成副身家)。家庭收入44000的讀者當然值得先取三百萬「大獎」。讀者理財方針可用三百萬去收息,將利息對銷現時租金,希望捱到樓市大跌的一天。   根據早前收息101的13%年回報方案,讀者可用一百萬收取每月約$10500月入,不妨睇準將軍澳及大圍的較新盤租入三房,至於在港島區租三房一事,知有三百萬現金絕可做到,但按讀者月入實力不應在太古城、北角一帶租三房。如硬要住在港島,那西環、大坑的舊兩房是好選擇。至於三房租金一般兩萬幾蚊,已佔讀者月入一半,為何夾硬去住呢?   倒不如用萬幾蚊係新樓盤租個三房,用收回之10500補貼租樓支出,每月儲錢增加之餘又可以住新屋,何不樂哉? 買舊樓投資而自己租住新樓係理財,買新樓自己住再買新樓租比人係慈善家。看來讀者還要堅守多1-2年。

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