80後百萬富翁買樓部署#503案偽專才

您們好!!! 本人八十後, 現有計劃如下, 想請教專家們的意見是否可行, 或有沒有地方改善, 十分感謝幫忙! 現況: –        八十後, 全職中 –        與父母同住九龍東公屋, 故計劃在九龍東買樓婚後自住 –        父母5年後退休 財務: –        月入:本人30K + 女友20K –        借貸/儲蓄:沒有借貸, 與女友月儲25K (包括保險), 2014修畢學位後可加強儲蓄 –        流動資金:現與女友合計約1M (以股票+人幣定期為主, 現開始賣出股票轉為現金儲蓄) –       2014年後會以保守為主, 故以人幣定期或其他現金方案為主   計劃: –       現計劃2015年末與女友結婚, 婚後會生BB –       因錯過過往數年的入市機會, 現打算以本人名義2015年左右買$3.5M樓2房結婚自住, 2015年時以約1.2M做30%首期, (包括雜費, 律師費等), 70%上會, 分25年, 期望以15K內每月供樓. –      以現時私樓樓價來看, 3.5M不能在九龍東買入2房(~500尺)的私樓, 會考慮2房居屋, 亦希望到時政府有政策幫忙 <雖然希望不大>或2015年樓價下跌些 –     買入自住樓後, 兩夫婦繼續工作, […]

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新手想買樓收租如何部署?#497案偽專才

本人與太太幾年前置業,30多歲,290萬,借8成,25年,聯名,月供9000,現剩200萬按揭。單位現時市值約490萬。   本人與太太月入共90K,固定支出約45K,當中包括供樓、供養雙方父母、基金、保險、養車、飲食等。手頭資金有100萬,但50萬放左係股票市場,走不了,另有10萬做左人民幣定期,流動現金只有40萬左右。   想問如果我二人打算再買一層作以後收租之用,現在應如何部署?第二層樓是否只可借6成?現時是否合適時期?投資在樓宇還是其他地方較好? 答案 讀者在自己專業有一定認識,但在買樓投資可真要再花一下時間。將十年時間儲起既錢用於一次到幾次之投資,怎能不過問不研究清楚呢? 無奈不少人只道聽途說就將幾十萬積蓄雙手奉上,在不明白的情況下去投資,比不努力去賺錢傷十倍。失業至多賺少十幾萬,仲可能有綜援,投資失利一輸成百萬,你辛苦返十年工都未必儲到,比失業漢之生活更可悲。   建議先作研究學習從兩處可見,一是第二層樓如是收租投資,可借五成,而在供樓之負擔比率不可過四成。即四萬人工,加埋欲展新貸不可超16000。二是沒有走不了之股票,股票是你越是唔肯走,越是走不小。試想你打仗總是將精兵師團解散,留返班庸將同你打天下,那百萬雄師都會死在你手下。股票方法筆者已有周顯及設立了股票研究部,希望各位在股在樓,都可收到名家第一手訊息。   由讀者人工來看,己可部署一生三宅之事,如時間配合可在幾年內完成。方案是部署一年內買間細樓收租,靠細價樓加碼。再等樓市下跌用九成上會搬去優質屋苑,一生三宅頃刻完成。先將現居套現至樓價70%,即可套出4.9mil*70%-2.0mil = 1.4mil,加上手頭上約一百萬現金,可令自己舒服付三成按揭,報稱自住多買一房。買入後一邊供自住樓,再搵人幫手供左新買間屋佢,期間中活用買樓101、102課程所講之一拆二之法,兩夫婦間拆一個人出黎準備侯低吸納。   為何要拆一個人出黎? 因為現在香港一位冇物業人仕是受幾方政策之惠的。首先買樓可報自住,九成上會批出機會大增,另外買樓更不用付double stamp duty,又慳至少幾萬蚊。既然可借足九成那第三間樓定必重注,在市低時機出手買入比太古城更優厚之地段。   12月4日優惠 比太古城更優厚? 筆者認為九龍塘、何文田、或新晉九龍站是也! 那你會問讀者月入只九萬那如何買九龍站呢? 可真要等一等! 在2005-2006年間又一村、何文田盡是五百萬樓盤,所以此重注不在年內實現。惟讀者借貸力頗充沛,有90000/10000*50%*2.59=11.6mil而現只用了2.0mil,實可在來年但位再借二百幾萬,入手間三百餘萬的細價樓收租,再等時機入手第三間。  

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人工萬二銀竟可「一生三宅」?#495案偽專才

諗sir,你好!拜讀閣下文章多時,獲益良多!但小弟天質不高,對自身之困難始終未能想出解決方法。希望諗sir能賜教。   小弟今年28歲,與太太有一層聯名自住樓。26年樓齡的舊居屋、已補地價、建築面積約470呎。06年買入只為80餘萬,現銀行估價約290萬(HSBC & BOC)。按揭餘54萬左右。小弟與太太入息不高,兩人各自月人約12K。   小弟對現有居所其實幾滿意。雖然面積不大,但高層,兩口子住得都幾舒服,可以既都唔想搬。想把現有物業加按,轉埋名俾太太全權擁有。套現一筆錢準備一拆二。但問題黎了………   初部問過HSBC,供30年,2.15%,借105萬,以太太入息計,每月還款不足4K,可過壓力測試。應還有小小借貸額未用盡,扣減現有按揭後應可套現50萬。 50萬用小弟名當自住物業(按9成)買,以小弟入息,最多可以買幾多錢既物業?因為現有舊居屋   現時又是否一個合適的時間一拆二?還是把50萬用存款掛鈎按揭存定錢,留定彈藥先,等過幾年樓市下跌番D先再買多一層物業?還是諗sir有更好的建議? 小弟最終目標希望可以有二至三層物業,好等老來生活有依靠。 盼賜教,謝! 答案 由於經常收到中年一輩的個案提問,幾天前有讀者告訴可否在年輕人置業多給文章,故今天選出28歲的讀者個案作答。讀者己有物業、更賺得二百餘萬,和自稱低收入人仕的讀者對比,此筆買樓賺得金額十分重要。且看如何運用助讀者改變人生。   讀者趁低補了居屋地價十分重要,如非今天根本不能將居屋加按,或要再補近百萬才能將居屋活用。讀者看了homeblogger之一拆二之法,想去銀行一問究竟,發現原來自己的借貸力太低,行不到一拆二之法。那也十分正常,一個在港低人工的人,怎會能和中收入人仕在財務上享有同等待遇呢? 心境可自行調較,但金錢是現實及能計出的。讀者兩人共可借(12000+12000)/2*2.59 = 3.1mil。   讀者諗會將居屋加按105萬,減除現有欠款後可套出約50萬。那手持半百萬的讀者用九成上會可最盡買咩樓呢? 讀者自己可借盡約150萬,即加原有之半百,可買二百萬樓房。留意此例是,如借貸力充足,如有50萬在手,再加借最多420萬買入470萬的樓房,惟如本身人工不足,根本很難和銀行打交道。   放棄九成盡槓方法 那讀者怎辦? 還是循規蹈矩用五成上會買樓收租好。原因是新買入樓房簽下租約,租金收入可加強讀者借貸力,即在12000再12000之餘再另加收入。讀者和太太可將現有居屋套現更多至150萬,因290*70% – 50 > 150。套出後可向翠屏、金獅那些二百餘萬之屋苑打主意,用約1.5MIL做首期、只借少於1.0MIL就可開展做收租佬! 如識買入唐樓再改間隔收租,隨時可以多份糧係手。但留意如二百幾萬樓有張年收廿四萬的租約,你就咁攞去銀行下次做借款會引人懷疑的,試問在現世普通一間樓如何收10%年租回報? 這中間需要一些作法。   人工萬二銀竟可「一生三宅」? 那讀者加按令自己有1.5MIL負債。買樓收租又有1.0MIL負債,早前借貸力計及最大只3.1mil,之後點再買第三間呢? 讀者回復元氣,儲下錢收下租之後,假設新樓收租$8500,借貸力會更新至(12000+12000+8500)/2*2.59 = 4.2mil。即減去讀者已借之1.5mil,還有4.2—1.0-1.5=1.7mil可借。另一個當然要讀者人工增加、或找個擔保人。找擔保是另一個topic,本星期六在買樓101再談。惟月入萬餘元之庸才,因有人生伴侶,再先購一房在手,竟有方法觸及「一生三宅」! 十分鼓舞!!   此案可令大家知道不是人人都係將錢按出,然後九成買樓再偷雞收租就掂。要知偷雞是靠經驗,而你人工低到某個水平就要另覓方法。本案讀者有計算上不太允許錯誤,更比其他人需去捕捉升跌市再加上有比平常高回報的收租單位。當然最基本亦最重要的,就是專心去提升自己收入,利己利人。

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暢談日本樓#494案偽專才

讀到諗sir文章令小弟獲益良多,現有疑難不知如何是好。本人乃庸才一名,今年37,從事it工作,現時月入2萬8,太太現為全職主婦,因我們有對2歲孖仔要照顧。本人有現約12萬,不同期ibond 11萬,人民幣約12萬,股票只有不多於2萬,太太有大概40萬現金,但太太理財保守,只喜持現金,由於有小朋友照顧,每月給父母及家人家用,現在每月儲蓄已所餘不多,有儲蓄都在太太手上。 我一生平凡,唯一好彩係03年前無聽政府講去買樓,03年11月反而膽粗粗用全部積蓄加少量親戚借款以68萬買了屯門(近屯門公路位置)一單位,期間一直自住無賣,最近搵銀行估價,值260萬,剩下30萬未還款,用的是 p plan,每用供款$2600。   問題是,我想利用借貨力買樓收租,本人認為本港樓市需然下跌,但不會跌太多,要等到內地經濟出現問題才有機會大跌,分分鐘要等5, 6年,最近又聽電台節目(諗sir你都有上果個)講起買日本樓收租,令我想返我03年買樓的情境,在現在日本幾乎是一樣的,樓價即使不大升,但大跌的空間已非常有限,因此有想按香港樓買日本樓收租的想法,未知諗sir可否提供意見? 我最想知買本地樓收租可以有何選擇? 答案   讀者想利用借貸力收租,可是在海外買樓最難就是借錢。當然有些地方如倫敦是有經紀提供借貸服務。東京知道有不少人開始搭路。看讀者之情況,由於家庭月入低於三萬,不好好運用借貸很難靠打工儲錢達成財務自由。   筆者建議大家與其儲錢,不如儲現金流。如發現有樓房可為你提供萬元正現金流,不妨投資買進。本篇首先說明香港投資方案,再找個債券方法和日本樓作比較。讀者宣先將現樓房盡力加按,可加至2.60mil之七成,可套出2.6mil*70%-0.3 mil= 1.5mil。此舉用了讀者之借貸力,計為28000*50%*2.59/10000 = 3.6mil之1.5/3.6 = 41%。   由於讀者借貸力不高,只可以等時機現而侯低買進。收入較高人仕如現在負擔不高反而可買樓,因有一定收入者只要按時儲起現金流,當總現金流等於月入,自由生活即可開展。讀者如買樓後不幸下跌,因番身能力不高,只可以被動地等低位入市。當然有人會問無論高或低收入都應該等低位嗎? 只好說等低位是知易而行難,如你有一定實力,建議每跌10-15%,就入番間細細粒既舊樓收租,風險相對低而回報高。   那讀者加按了1.50mil,是否就咁企係度等? 首先他可以用mortgage-link方案減低一半利息支出。另外建議行一拆二方案,等下次買樓可用足九成上會,務求用盡槓桿去獲利。另一方法是將套出之部份投入早前有同學做到之10-13%收息方案,可隨時取回資金,而每月每50萬獲得5000元利息。 那如將資金投放日本樓如何? 首先火兄同大家介紹日本樓是得宜的,起碼比市場上大把爛鬼投資點子好! 當然其一吸引點是日本樓入手只需30-50萬,而回報有10%。那對比起上文提及之收息方案,有咩好同唔好? 買日本樓當然會隔山買牛,而日本實在是菲律賓後另一個多災國家,不宜將重數押注。因為就當你間屋冇事,在出事後如要流動性贖回資金頗為困難。另一個是yen/usd之考慮,即匯率風險。如果你而家買日本樓可能要承受日本紙水再跌風險。但等紙水再跌恐怕日本樓已升到阿媽都唔認得。   日本實在是太愛學習美國人。上次廣場協議比山姆大叔出賣了後,今次見大叔出招用印銀紙谷起國內經濟,一於有樣學樣靠拓闊資產規模,希望出現同美國一樣景況,即在經濟疲乏下亦能「泵水」改善股樓市況。在此拆局下美國會否火乘風勢,再一次將印銀紙所引發之泡沫導向日本,將經濟炸彈在日本引爆? 要知美國有鋪癮就係將自己種下的因,在日本結果的。原子彈、幣值問題均是。要知日本不穩,間接鼓勵日人進取非常,為尋找新大陸作出經濟或實體上之侵略。希望2020之東京奧運不是山姆大叔set-him-up之第一步。而在2020年之前至今,投資日本去享受當中之繁榮是可取的。當然你將全部身家押在千里之外,學李超人咁講: 「是我自己做錯了。」咁錯咪快手比錢囉。

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租樓定買樓再論 #492案偽專才

諗 Sir 你好, 小弟現有疑難望諗 Sir 解答: 狀況: -本人32歲, 現與太太與家人同住 -租金由父母支出 財務: -本人月入30k, 太太月入18k -股票有:150k -債券有:160k -現金有:470k 現打算搬出來, 2013年底, 2015年打算生BB Option : 1) 租金預10k, 租2年, 等樓跌, 月儲12k 2) 現在買樓, 預320萬, 做9成, 分30年, 首期42萬, 預18萬裝修, Total 60萬, 用本人名, 留下18萬等跌市買入200萬樓用太太名作收租之用 3) 如果真的是買樓, 因市場沒有320萬的心水樓, 會否買350萬樓, 但首期同月供就因此而高了 小弟問題多多, 煩請諗 Sir 抽空解答 租買兩難的人上 ANSWER: 讀者問題也不是什麼租買兩難,基本上十個後生有一半都正受此困擾。由於讀者人工都有成三萬蚊個月,得不到政府資助。現在老婆及屋企人一齊住,作為一個男人當然想成家立室,搬出黎享受下二人世界再生小朋友啦。呢個原始過原始既香港人願望,究竟點去實現呢?   為何要計借貸力? 那計算一下讀者最盡可以借幾錢,然後再決定買樓是否應作。不少人問買樓不是等跌價咩? 關自己借錢咩事? 買樓是消費行為亦是投資行為,在投資方面當然想贏錢啦。要贏錢請先睇自己荷包有幾深,再睇出面件貨有幾抵都未遲。不少人是見到件貨抵(其實自己冇諗過,悲哀既係人話抵佢就信),就夾硬借錢去學人蛇吞象,保證食左你都唔安樂,學術些少可形容為「持貨能力低」,一有咩風吹草動就心驚驚沽貨,而最慘就係懷著無比自信同件貨既價格一齊石沉大海。所以說本樣的理論是買樓還是看自己,九七後咁多人破產係因為自己計錯可承受能力,件貨基本上幾廿年都係度,出不了問題。   […]

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加息、供樓金額、樓價關係#487案偽專才

Hi 諗Sir,   如果我20歲的時候有這個網頁,我想我對財務計劃一定會更好!不用像現在好像殺到黎先知…   想請教一下以我們的狀況應否再買樓:   男朋友(35嵗)和我(31嵗)每月收入共53K,男友正在供一居屋並與父母自住,月供5K,市值約300-350萬。我與家人同住,間屋已經供完。我與家人合買了海外房子投資,我月供大概6K,市值約250萬,打算最快2015-16才會賣出。我們只有很少現金資產約 540K,有少量股票和基金 。 打算下年結婚,估計花費 300K (人浮於事,很多項目和費用並不是我倆可以控制)。我每月付家用6K, 男友比較自由,沒有固定家用要付。   男友計算明年中我倆可以存到50萬首期(減去300k結婚消費),希望可以買到350萬以下的單位9成上會自住,但是我又擔心如果美國加息,我倆的負擔可能有點大,但是不買又怕樓价會一直上升,到時租樓又係一大筆。   想請教諗Sir, 以我們的財政狀況,還可以買樓嗎?還是先租樓,等再儲大舊d錢先買呢?   感激您的分享! 答案   計算應否買樓要先計算借貸力,53000/10000*2.59*50%=6.86mil。在港沒有物業而在外地有樓要供,因讀者未有提供借貸是由那機構所舉,不明海外物業會對現有借貸力作何扣減。   本blog其一要旨要為大家應否買樓作個客觀判斷,決定因素一是先看自己能力,即總借貸力如何,亦即買野前睇清楚你荷包有幾錢此步驟。另一因為讀者都有提出,就是外在因素如何影響自己,如美國加息,影響有幾多呢? 上圖可見如香港利息由現時約2.15%加至4.15%,每月供款和還息部份之變化。(借3.5百萬之90%,分25年還)   由於銀行是用「息除本減」之模式去計算每月應收款項,你會留意利息加一倍,每月要還多的銀碼增加不算多,由$13583至$16889。可是細心察看利息支出大增,由$5644至$10894。結論是加息讀者可以應付,只供多三千,但當中利息支出由$5000增至$10000,實在令供樓者有點難過。再細想一層,由2008年後之瘋狂減息潮是何等將業主逼上梁山、原本比開六千蚊息而家只用比三千,收租樓真係要買完又買、大家將樓盤搶購一空的!   返回當下,一旦美國加息定會令港人供樓不爽。可以要有兩個問題要問,就是美國會加息嗎? 同埋加息又會逼業主們賣樓引發人踩人? 對於美國加息筆者樂見其成,因為肯定就算加都係逢二進一,加兩下又減一下咁,此舉反而令樓市出現適當微調,更大機會出現筍盤! 而美國一口氣加息十次不回頭之景象,筆者看法是冇可能。加息源於經濟活動擴張,政府又收緊銀根而調控過熱經濟。筆者察看現下美國除了股市是過熱外,實體經濟冇一忽是熱的! 再看歐洲最近做了什麼呢? 就是將加了的息減回。說好的加息、根本唔會見。   另一個問題是:「加息會否逼業主們賣樓?」首先要搞清楚做業主唔一定息口扯上關係。如果家中父母有間舊樓在手,你問下佢加息驚唔驚? 佢可能問返你息口係咩? 因為老父間屋可能n年前已經供完。那究竟香港有幾多呢類型「型業主」,有間冇爭銀行錢既樓係手呢? 要看金管公佈之負擔比率樓告,及最新之樓房交易金額、最新之取用按揭金額。   負擔比率(2013): 創新高,但只是50%左右,比1997年的「100%開外」少一半 2013年9月樓宇買賣合約總值: 24,217百萬 2013年9月新取用按揭貸款金額: 11,627百萬 source: 金管局、土地註冊處   雖然9月之新取用貸款應該係幾個月前之deal借出的。但你見到2013年9月貸款和買賣合約比只是11627/24217 < 50%,點比都同1997年既盛況爭好遠。所以有初步結論是港人現在借貸買樓大大減少,加息威力不再復現。    讀者有能力供樓,加2%息亦負擔有餘,三百萬樓房可以買入。太高價不宜。 […]

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五個決定買賣樓房之因素#481案偽專才

范太: 想請教以下個案。老公一層投資樓低層兩房,老婆一層自住樓三房,兩層都喺將軍澳,都已过SSD, 要唔要走一間,等下次低位才買貨。借貸力用咗43%。   老公買樓未賺过,所以想賣,加上唔賣,遲d跌落嚟等於原地踏步。但老婆觉得賣咗兩房,只係賺幾十萬,得三年多d儲蓄額。不如继續收租,老婆不想賣。有何高見? 答案 究竟應否賣樓呢? 今次讀者提出了幾個觀點,大家不妨細心思量。   區份 影響房地產價格絕對地區有因。一些未必新增供應多的地區如將軍澳、元朗實在要留心,呎價一定受壓。將軍澳呎價已在課堂買樓101有研究,指出不少屋苑之走勢低下,說出經紀難言之處。新基建會改善區份,元朗會受惠,有可能和沙田亙相輝映,一邊新界東另一邊新界西,成為牽頭城市。由於元朗和幾十年前之沙田一樣,丟空地皮很多,要發展亦要解決不少原居民之利益問題,所以收成不在此五年。將軍澳不想多講,係個度租屋唔錯,但筆者真係未諗到有咩事要特登入去。天水圍都有個濕地公園,將軍澳可以受惠的,就是一眾西貢有米住客,再加上將軍澳線他日和港島線重組直通中環,那有些少助力,但都不會像其他區份那樣直接受惠。     提供現金流 一個重要買賣的考量指標是該房能提供多少正現金流。即租金收入-按揭支出-雜費。如果你現時找到房子能為你提供萬元正現金流,而投資金額是你可負擔的,不妨買進。不少人用賺價做投資目的,那你要先問自己投資是為了什麼? 是為了安穩生活? 定係賺錢既感覺? 當然你係想兩樣共存,但香港市場是屬於全世界的,雖然經濟體系中的投資活動不屬零和遊戲,但市場盡是買家同賣家角力之故事,你憑咩去成為經常賺價既一個? 不少人實在能經常賺價,他們同時或起碼擁有下列其一因素: 一)有錢 二)有技巧 三)有準確消息。   所以有可以用部份金錢去試圖賺價,但為自己找來現金流,即每月有「幾皮野」袋袋平安,感覺總好過經常諗賺價的好!   賣樓所得 不少人用所賺金額去衡量應否賣出樓房,惟此是十分主觀及難理解的。想一想五十萬究竟多定少? 有人走一轉貨已經係度,有人要為幾萬蚊出賣個腎。咁? 賺五十萬應該賣樓乎? 建議思考為你賣出後有幾大機會可以用更低價錢買入此類產生正現金流的資產。留意能產生正現金流的才為資產,筆者亦不介意大家借錢去購入資產,只要自己負擔得來便成。   如賣樓所賺為自己十年儲蓄所得,那一賣無妨。即自己如每年只可儲五萬,那眼前賣樓所得的五十萬對你十分重要。而賣出後再等十年,就當等不到一個大循環低位(如1997-1998),都應可等到個小循環低位(2008-2009)。緊記不要用人工比較,是用每月儲蓄金額去比較。可以留意一下本BLOG讀者問題,你知不少人是月入十萬,支出九萬九的! 年尾要借錢交稅。   投資物 讀者自己都提及該房為低層單位,有否留意你屋苑內之低層單位都係較難賣出。跳價賣樓經常在最低層可見。除非你諗住買入低層連平台改建,或你間樓係唐樓,否則高層樓房之流動性為你提供一定便利。     未賺過錢想賣樓 這是一個極不成熟的投資想法。咁你會唔會未結過婚想結一下? 係會架喎! 我相信不少人真係會「為左想結婚而結婚」架啫! 不過結完婚住埋幾耐係另一個問題。賣樓之「後遺」是長久的,見書本<樓換樓>個案八,不要幾年前賣左層樓,比老婆「錫」足呢幾年。完全用主觀心態去作投資決定,等於睹博,是為了滿足自己想承受風險之需要而作出的行為,不輪自己贏面多少。話唔定賭波都會睇下隊波入球經常開大定細,而大家如將買賣資產的決定隨心出發,恭喜你! 懇求你多作善事,回饋社會。     綜合五個決定買賣樓房之因素,范太先生之樓房賣出只賺幾十萬,實屬於少。但由於低層,區份和提供之正現金流都不高,應該賣出再換貨。在旺市保持約50%之持貨。

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投資自住兩棲買樓策略#460案 偽專才

小妹30餘歲﹐月入35k,儲蓄+股票+定期約900k.現同家人租住港島東一大型屋苑﹐三房月租15k。 有感近月樓價回調﹐考慮緊年底買樓上車(初步考慮過荃灣荃灣中心﹐九龍灣得寶花園同珀麗灣)﹐初步想買左先﹐跟住租出去比人﹐到必要時才收回自住。呢三個地方可取嗎?現價合理嗎? 謝謝指點。 答案 首先筆者提出的理念是先看自己購買能力,亦可理解為持貨能力。在多年工作經驗見輸錢的人不是選錯投資物,而是在跌市信心不足,或突然有筆額外開支令他們在低價沽出投資品,致使未能獲利。所以買何方地段之前,請計好自己預算,才出發睇樓。讀者收入$35000, 借貸力為$35000/10000*50%*2.59=4.4mil, 購買力為4.4+0.9 = 5.3mil。如一心打算買樓收租,不如買舊一點的樓房,一般回報更高。     另外,買樓不是用現價。筆者幾時都用低於現價去買。問題係你點搵到該業主。     舊樓為何回報較高呢? 昨晚在視頻教學也和同學提及,決定樓價的因素可劃分為消費因素和投資因素。消費因素和買家有關、投資因素就算你唔去睇樓都會留意得到。對於新樓,其一好處肯定係易借錢、靚裝修,基本上你肯「劃押」就有新樓住,當然樓按息口是另一回事。換言之新樓是良好抵押品,息口低加上銀行願意提供一個較長還款期,這令新樓價值有一定程度溢出。舊樓明顯抵押力低,但抵押力對於租客來說不是考慮因素,租客最緊要是本月租金消費能「買」到幾舒服和方便之環境。因此舊樓的租金對比新樓不是下跌很多(有時新盤收租租金更被劈價),但舊樓的價值會下降較快,在此情況下舊樓租金回報一般是較高的!   又自住又半投資之策略 珀麗灣兩頭唔到岸,未見有何催化因素。荃灣中心及得寶花園都係「三十而立」之屋苑,代表讀者都不抗拒買舊樓。那不如學像筆者前兩天和學員去「實地考察」的一個業主。她專門選取間格可以「一開二」的單位買入,再用木板間出一房一廳予自己自住,另一個「一房」租出,單是收回「一房」租金已夠供大半間樓。該單位叫價三百萬之下,如有人九成上會買入後再邀請朋友住進較少套房,自己住在一房一廳,那按揭可分30年還(因該幢樓房樓齡只30),月供約10600,收回朋友租金已$5300。那自己只需提出$5000就可以供起成間樓。自己同朋友都有所得著。如七成上會提資金90萬,按揭月供低至$8300。在此會面教曉了筆者香港之單身女仕實在十分自發,現已想出不少方法去省回居住開支。就學該單位業主自己話:「有時自己一個住成六百幾呎樓、都幾浪費。能不如益下朋友又有個照應!」若然租客是稔熟,可以用木板間房,那在符合法規上會較少要求。當然打本用磚間房可令單位回報高一點。   「全投資」部署 讀返讀者,如選擇和父母續住,那買入單位收租要付多點首期。惟無論在荃灣或九龍灣,「一房一廳」可收$7500租金再加上租客的$5300,每月$12800租金收入已令你可見$12800-$8300=$4500現金流就在眼前。當然有不少法規、步驟要好好留意。在10月23、25日的投資方案講座會再作解說。其實擁有自己居住空間的辦法多的是,最重要係你要動腦筋去想想!    

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平凡港人怎改變命運?#459偽專才

諗樣兄,很欣賞你的blog, 並買左你的書以表支持。 本人與男友年36,收入31000 同25000. 去年本人單名購入新界屋苑一房細單位約二百萬,七成按分三十年,出租中有5%回報及極好租客。剛剛加按430000 (現共欠約180萬),連加按現月供約七千,租金扣除供樓管理費雜費交稅後其本上無正現金流 現金,本人630000(連加按)基金40000,男友250000. 因男友支出大基本上每月無錢淨,本人月儲10000。而租樓住租金12000。諗緊應否入市買約350〜400萬自住樓,因未婚財政獨立,買樓會聯名或本人單名男友擔保九成上。男友應不會單名上因買樓雜費加裝修都最少要60〜70萬。因男友每月無錢淨所以我就算借差額俾佢,佢亦未能每月供樓加還錢。有以下問題想請教那方法較好 1)我應否於現在入自住樓?聯名定我單名。全都要俾dsd 2) 等出年ssd完賣樓換400〜450萬自住樓,本人單名,9成上 3)以租養租等樓價回落,但怕到時已四十歲未能長供款期 4)350~400萬樓,柏麗灣,淘大, 荃灣,邊區好?或有更好提議?本人於港島上班 5)打算買左自住樓先結婚,不打算生小孩 答案 看筆者眼中讀者是再平凡不過的香港人,人工兩萬至三萬,勉強儲到些少錢,打份工如果唔想坐係度得運到可以點做?   首先讀者經驗可以幫到大家,是一房單位的投資價值較差。當然近年細單位升幅跑贏大單位,惟原因及部署方法已在買樓101課堂言明。總之有得再選,相信讀者會比多些少錢買入至少兩房單位了。另外要置新房結婚,筆者明白此處十分關鍵,讀者實力是可購買但如買入後遇上樓市下跌,之前一房樓再加上辛苦儲到那幾十萬會被「一鋪清袋」,原因是這樣的:   讀者借貸力為$(31000+25000)/10000*2.59*50%=7.25mil 已用借貸力為1.8mil,即約25%。 那讀者合同男友現時可借盡7.25-1.8=5.45mil。即如冇其他借貸、買入新界區大三房都有可能。但如「持貨」高達七百萬,萬一樓市下跌15%,讀者即輸一百萬,以現時讀者的儲蓄進度要儲足八年才抵此數,保證令讀者在未來幾年都活在黑暗。由於儲蓄及搵錢能力一般,所以要在結婚買樓方略上就一就。請在荃灣區物色一些二百餘萬的兩房盤,自己單名九成上會,男友擔保,付些少DSD在所難免。但讀者總不能將人生安排交由特首發落,等double stamp duty取消先向下步進發。     如果筆者係讀者,會狠下心腸在荃灣租下一房一廳套房,現時對自己差一點,保證你日後好過點。你可以努力工作搵多些錢,那居住質素不變,但往後人生會改善。亦可保持現有工作模式但住差一點,都可為自己日後生活鋪路。如何選擇視乎各位決定。     一房一廳的套房是有齊廳、房、廁所三個空間的,不是一入屋就見床那種。在不少有lift的舊樓會見有此類單位,將一個兩房開做兩個「一廳一房」租比人實在會令租金由一萬升至一萬四,上升40%。在此不講套房,是想提及現時不少人住緊既套房其實唔細得過你花成萬幾蚊租個studio flat。請各位租樓族如你都是喜愛夜蒲、單身貴族,那不如租個套房去「慳些少」。今次讀者不打算生小朋友,如搬入套房先住兩年每月可儲多五千蚊,儲足幾年都係一個大數目! 大家收入有限惟有用此方法,何況套房不一定在「危樓」,不少是三十年數齡有lift的,治安不俗。環境可看一看本文相片,業主是很落本去裝修套房再租出的! 可見業主都留意此「市場」有不少潛力!     當然讀者唔想再租樓、更會覺得筆者叫佢去租套房不能接受。那建議用時間在荃灣、九龍灣留意一下,比些耐心會等到筍盤。例如早前有個荃灣對正地鐵站的樓盤只售二百六十萬,地方極旺,簡潔兩房,樓齡32。同類型市價約300萬。低價之原因是該房業主有4個單位在手,想先走一個平盤再掛高另一個單位,那能否趁機吸納平那一個盤,要看大家平時有否勤力睇樓,做足功課了。正所謂「各有前因莫羨人」,在工作、睇樓都要努力才可改變命運。  

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怎樣判定應否買入資產?#452偽專才

你好呀諗sir!   睇左homebloggerhk都有一段時間,覺得依個blog實在非常實用,在此先感謝諗sir 的無私分享! 因為小女子天生危機感比較重,覺得應該趁還年輕好好計劃,以免日後遇上經濟逆轉,工作壓力過大或不幸在其他意外時無力招駕,所以在此想問一下應該如何部署投資:   小妹25歲, 作為一個半(偽)專才(healthcare professional,什麼治療師之類),月入約$23-25K , 微量bonus,另有月入約$1.5k part time。人工每年大約有5-8%加幅,如能成功轉工可令月入提升至40k up再跳point(但非常難)。沒有負債。   男友25歲,也是名牌大學出生,但並非專業科目,月入約$13k,人工每年約5-8%加幅,正努力尋找有更好收入的工作和part time。 沒有負債。   由於我們也讀了3年bachelor+2年master,比一般人遲出身,所以儲蓄不多。 資產如下:   本人: 股票/基金儲蓄:HK$20,000 其一投資目標: 希望以利息應付突然的開支,如出席喜酒的人情) 流動資金:HK$140,000 扣去所有洗費(3-4k), 家用 (9k), 每月儲蓄 : HK$11,000 一家四口住已供完但未補地價之居屋,暫時無意搬遷。   男友: 流動資金:HK$20,000 每月儲蓄 : HK$3,500 他一家三口住未供完的東涌私樓 我們另有聯合資產如下: 流動現金:HK$150,000 內地物業1間:RMB$139,000 (男友持有,今年4月買入,剛裝修好,有信心以約RMB$700/mth 租出) 由於想先買到樓(最好每人一間)才結婚,還想要小孩,所以未有信心定婚期。   問題如下: 1. 我們首要目標是存錢上會,請問我們是否手持太多cash?是否應該著手研究其他類型投資以滾大現有資產?小女子想法是較為保守,對房地產最有興趣。如果另作投資有那種工具合適?由於工作較忙,分秒留意市況之投資暫不合本人。之前曾創業,但不成功,男友希望繼續嘗試,他是否適合以破斧沉舟心態辭職創業呢 ? 2. 如以單名上會,以本人的月入來計算的話,選擇實在有限。考慮過荃灣<荃威/荃德花園>,九龍灣<得寶花園>,城門河<河畔花園>等上車盤,如今年內購買引起三個問題: 1)以現時樓價,九成上會未必過得到壓力測試 […]

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