諗sir，你好！拜讀閣下文章多時，獲益良多！但小弟天質不高，對自身之困難始終未能想出解決方法。希望諗sir能賜教。   小弟今年28歲，與太太有一層聯名自住樓。26年樓齡的舊居屋、已補地價、建築面積約470呎。06年買入只為80餘萬，現銀行估價約290萬(HSBC & BOC)。按揭餘54萬左右。小弟與太太入息不高，兩人各自月人約12K。   小弟對現有居所其實幾滿意。雖然面積不大，但高層，兩口子住得都幾舒服，可以既都唔想搬。想把現有物業加按，轉埋名俾太太全權擁有。套現一筆錢準備一拆二。但問題黎了………   初部問過HSBC，供30年，2.15%，借105萬，以太太入息計，每月還款不足4K，可過壓力測試。應還有小小借貸額未用盡，扣減現有按揭後應可套現50萬。 50萬用小弟名當自住物業(按9成)買，以小弟入息，最多可以買幾多錢既物業？因為現有舊居屋   現時又是否一個合適的時間一拆二？還是把50萬用存款掛鈎按揭存定錢，留定彈藥先，等過幾年樓市下跌番D先再買多一層物業？還是諗sir有更好的建議？ 小弟最終目標希望可以有二至三層物業，好等老來生活有依靠。 盼賜教，謝！ 答案 由於經常收到中年一輩的個案提問，幾天前有讀者告訴可否在年輕人置業多給文章，故今天選出28歲的讀者個案作答。讀者己有物業、更賺得二百餘萬，和自稱低收入人仕的讀者對比，此筆買樓賺得金額十分重要。且看如何運用助讀者改變人生。   讀者趁低補了居屋地價十分重要，如非今天根本不能將居屋加按，或要再補近百萬才能將居屋活用。讀者看了homeblogger之一拆二之法，想去銀行一問究竟，發現原來自己的借貸力太低，行不到一拆二之法。那也十分正常，一個在港低人工的人，怎會能和中收入人仕在財務上享有同等待遇呢? 心境可自行調較，但金錢是現實及能計出的。讀者兩人共可借(12000+12000)/2*2.59 = 3.1mil。   讀者諗會將居屋加按105萬，減除現有欠款後可套出約50萬。那手持半百萬的讀者用九成上會可最盡買咩樓呢? 讀者自己可借盡約150萬，即加原有之半百，可買二百萬樓房。留意此例是，如借貸力充足，如有50萬在手，再加借最多420萬買入470萬的樓房，惟如本身人工不足，根本很難和銀行打交道。   放棄九成盡槓方法 那讀者怎辦? 還是循規蹈矩用五成上會買樓收租好。原因是新買入樓房簽下租約，租金收入可加強讀者借貸力，即在12000再12000之餘再另加收入。讀者和太太可將現有居屋套現更多至150萬，因290*70% – 50 > 150。套出後可向翠屏、金獅那些二百餘萬之屋苑打主意，用約1.5MIL做首期、只借少於1.0MIL就可開展做收租佬! 如識買入唐樓再改間隔收租，隨時可以多份糧係手。但留意如二百幾萬樓有張年收廿四萬的租約，你就咁攞去銀行下次做借款會引人懷疑的，試問在現世普通一間樓如何收10%年租回報? 這中間需要一些作法。   人工萬二銀竟可「一生三宅」? 那讀者加按令自己有1.5MIL負債。買樓收租又有1.0MIL負債，早前借貸力計及最大只3.1mil，之後點再買第三間呢? 讀者回復元氣，儲下錢收下租之後，假設新樓收租$8500，借貸力會更新至(12000+12000+8500)/2*2.59 = 4.2mil。即減去讀者已借之1.5mil，還有4.2—1.0-1.5=1.7mil可借。另一個當然要讀者人工增加、或找個擔保人。找擔保是另一個topic，本星期六在買樓101再談。惟月入萬餘元之庸才，因有人生伴侶，再先購一房在手，竟有方法觸及「一生三宅」! 十分鼓舞!!   此案可令大家知道不是人人都係將錢按出，然後九成買樓再偷雞收租就掂。要知偷雞是靠經驗，而你人工低到某個水平就要另覓方法。本案讀者有計算上不太允許錯誤，更比其他人需去捕捉升跌市再加上有比平常高回報的收租單位。當然最基本亦最重要的，就是專心去提升自己收入，利己利人。

Hi 諗Sir,   如果我20歲的時候有這個網頁，我想我對財務計劃一定會更好！不用像現在好像殺到黎先知…   想請教一下以我們的狀況應否再買樓：   男朋友（35嵗）和我（31嵗）每月收入共53K，男友正在供一居屋並與父母自住，月供5K，市值約300-350萬。我與家人同住，間屋已經供完。我與家人合買了海外房子投資，我月供大概6K，市值約250萬，打算最快2015-16才會賣出。我們只有很少現金資產約 540K，有少量股票和基金 。 打算下年結婚，估計花費 300K （人浮於事，很多項目和費用並不是我倆可以控制）。我每月付家用6K, 男友比較自由，沒有固定家用要付。   男友計算明年中我倆可以存到50萬首期（減去300k結婚消費），希望可以買到350萬以下的單位9成上會自住，但是我又擔心如果美國加息，我倆的負擔可能有點大，但是不買又怕樓价會一直上升，到時租樓又係一大筆。   想請教諗Sir, 以我們的財政狀況，還可以買樓嗎？還是先租樓，等再儲大舊d錢先買呢？   感激您的分享！ 答案   計算應否買樓要先計算借貸力，53000/10000*2.59*50%=6.86mil。在港沒有物業而在外地有樓要供，因讀者未有提供借貸是由那機構所舉，不明海外物業會對現有借貸力作何扣減。   本blog其一要旨要為大家應否買樓作個客觀判斷，決定因素一是先看自己能力，即總借貸力如何，亦即買野前睇清楚你荷包有幾錢此步驟。另一因為讀者都有提出，就是外在因素如何影響自己，如美國加息，影響有幾多呢? 上圖可見如香港利息由現時約2.15%加至4.15%，每月供款和還息部份之變化。(借3.5百萬之90%，分25年還)   由於銀行是用「息除本減」之模式去計算每月應收款項，你會留意利息加一倍，每月要還多的銀碼增加不算多，由$13583至$16889。可是細心察看利息支出大增，由$5644至$10894。結論是加息讀者可以應付，只供多三千，但當中利息支出由$5000增至$10000，實在令供樓者有點難過。再細想一層，由2008年後之瘋狂減息潮是何等將業主逼上梁山、原本比開六千蚊息而家只用比三千，收租樓真係要買完又買、大家將樓盤搶購一空的!   返回當下，一旦美國加息定會令港人供樓不爽。可以要有兩個問題要問，就是美國會加息嗎? 同埋加息又會逼業主們賣樓引發人踩人? 對於美國加息筆者樂見其成，因為肯定就算加都係逢二進一，加兩下又減一下咁，此舉反而令樓市出現適當微調，更大機會出現筍盤! 而美國一口氣加息十次不回頭之景象，筆者看法是冇可能。加息源於經濟活動擴張，政府又收緊銀根而調控過熱經濟。筆者察看現下美國除了股市是過熱外，實體經濟冇一忽是熱的! 再看歐洲最近做了什麼呢? 就是將加了的息減回。說好的加息、根本唔會見。   另一個問題是:「加息會否逼業主們賣樓?」首先要搞清楚做業主唔一定息口扯上關係。如果家中父母有間舊樓在手，你問下佢加息驚唔驚? 佢可能問返你息口係咩? 因為老父間屋可能n年前已經供完。那究竟香港有幾多呢類型「型業主」，有間冇爭銀行錢既樓係手呢? 要看金管公佈之負擔比率樓告，及最新之樓房交易金額、最新之取用按揭金額。   負擔比率(2013): 創新高，但只是50%左右，比1997年的「100%開外」少一半 2013年9月樓宇買賣合約總值: 24,217百萬 2013年9月新取用按揭貸款金額: 11,627百萬 source: 金管局、土地註冊處   雖然9月之新取用貸款應該係幾個月前之deal借出的。但你見到2013年9月貸款和買賣合約比只是11627/24217 < 50%，點比都同1997年既盛況爭好遠。所以有初步結論是港人現在借貸買樓大大減少，加息威力不再復現。    讀者有能力供樓，加2%息亦負擔有餘，三百萬樓房可以買入。太高價不宜。 […]