筍盤是靠雙腳行出來的!#451偽專才

諗Sir, 講真本人比較懶惰, 所有投資知識只從報紙及不同Blog (如諗Sir) 學回來, 但認真不專業, 因此可運用財技不多。多年來除一基金有進帳,  股票(包括中,美,港)基本上只是打個和, 債券及其它產品無沾過手。
現狀況如下, 本人及太太為32及31歲, 本人收入27K, 但最近公司行業不穩(自己有150K可提取之基金做 backup, 只希望公司能渡過難關), 太太收入70K,專業人士。
現家住荃灣30多年樓, 估值280萬,欠銀行184萬, 太太名, 月供7千2 (首期月供等所有費用我和太太一人一半)。基本上, 此次來信是問自己下一步棋, 原因是本人希望夫妻能平均負擔。

 
我現在不能買樓, 因之前入了一層樓但已內部轉讓給熟人, 協議明年初過了SSD 後一定會轉名(現供樓由朋友負責)。
另外本人亦和朋友合資在深圳投資物業, 現正裝修放賣, 估計年底前完成, 收回資金1.1M港幣。惠州亦有一物業約值35萬人民幣, 但最快1年後才能出售。負債方面有每月還6千8私人貸款到15年6月, 亦因代朋友借錢, 一直到明年4月都要還多8千5 (朋友每月自己還, 但基本上到明年4月為此, 在銀行記錄上我已借盡, 6.8K+8.5K+5K嘉湖), 其它開資為7千自己家庭 (已包供樓部份), 4千自己父母, 2千保險。

 

 
現煩惱是明年初後資金收回後的下一步, 一是用我名買入2M-3M單位收租, 借9成, 二是和太太合資(到時她應有50-60萬資金)在大陸買樓。方按一最大考慮是香港政局不穩, 長遠不利樓價, 方案二最大考慮是大陸樓借貸不高, 而且要不斷保持和不同單位關係, 實在累人。
長遠目標能換一千尺樓, 兩個小朋友及財務自由, 粗略估計需達千五萬。

 

 
 另因太太儲蓄能力高, 最少能25K一個月, 但自律性較低, 所以我打算叫她做一個私人貸款60萬兩年還, 利息支出約2.2%一年, 錢到手後轉人民幣定期, 一年約3.5%利息, 你覺得如何? 選人民幣原因是香港大部份物價受大陸(人民幣)影響, 短期升值減值影響實際生活不大。或是有其它方案?
 以前什麼都沒有, 心口只有勇字,勒緊褲頭, 煩惱反而不多, 現在半桶水, 又想保持增長又怕輸….希望有經驗旁觀者給意見, 爭取突破空間, 感激不盡。

答案

是的人到中年會怕輸,讀者顯然在投資方面比較多攪作,唯收穫一般,是否在投資策略上欠缺什麼?

 

另外觀察到讀者是頗幫助朋友的,既出名義幫朋友買樓,又借錢比朋友係大陸置業,希望好心有回報,錢財與友情共擁有。

 

讀者自己都提及、大陸買樓槓桿不高,又要攪關係。讀者覺得香港政局不穩,不是錢財長久存放地方。那如何找個既靈活,又有槓桿,又不用攪關係兼有不俗回報之投資方案?

 

辨識何謂風險

其實人在底子裡是貪心的,筆者也一樣。希望大家趁後生時用少部份錢財(或10%)作投資。原因是理財需要用真錢作實習、能否好好打理財產要擁有良好心理質素。當你在幾個投資工具下過工夫,就會發現好回報的東西一般要你冒上些風險,怕輸可能是你個人真係好不想冒風險,又或像大部份人一樣是未了解該投資工具所以產生怕輸感覺。建議是花時間去了解幾種投資工具,人到中年感有一至兩種得心應手之投資法門傍身的。如果你因為懶而不下苦功,那必須要為自己踏出第一步。

 

較低風險而正現金流回報高之產物

見讀者人緣頗好,何不結交做裝修師傅及相熟經紀,找個有潛質的單位去收租? 在上後提及大家要趁後生去辨識何謂風險後,到中年可靠自身或大家共享之人脈去尋找較低風險而正現金流回報高之產物。見下圖裝修得宜之單位,售價$380萬,投入資金再改動些少內在環境,每月收租可得$25000。惟該樓樓齡高,按揭只做十五年,如七成上會要每月還$17000。心水清既讀者當然知道此投資在數字上實是不俗,因正現金流為$(25000-17000)=$8000。而投入資金只為首期三成,即3.8mil*30%=1.14mil,落袋回報達$8000*12/1.14mil=8.4%,仲有供按揭還本金部份,令回報穩獲雙位數字之上。比起現在買樓收租只得3.5%,簡直係兩個世界,筍盤是靠雙腳行出來的!

 

指出回報外更要提風險。其中一個令單位回報爆增的原因是位處唐樓,加上單位間隔得宣,可在走廊為單位開多個大門。當然改動屋外結構是要申請的,惟該唐樓實在有大部份業主已作此類間隔,靠一個業主去屋宇署投訴實在改不少大部份收租業主之「意願」。若保找一個大門口間隔,那將分間門口移至屋內不見得會大減回報。

 

唐樓最令人討厭是要走樓梯上房,而買賣唐樓最緊要睇都係條樓梯。一般而言筆者不會沾手外藉人或鳳樓聚集、油尖旺品流複雜之地。而樓梯的清潔及環境很決定優質租客會否入住,從而影響你收租之準時性。和大富翁原理一樣,如果成幢樓都係套房,改動阻力會降低及租客質素可以提升,即好似不少食肆落戶厚福街,致使當地租金驟升,外區人仕選擇在該處用膳,有望提升人流。所以有心研究下更多此類間隔,可一齊在下星期三到教室,筆者亦會準備資料揭示違規改動住宅之罰則,好讓大家更了解風險。

 

讀者另一策略當然是保持太太的專業,借個TAX LOAN當還款係儲錢是可取方法,沒紀律者適用。自己最好深化投資技巧。既然大陸租客都應付到,不如TARGET香港一群人數漸多的單身貴族,你在收工時間企在唐樓的梯企,會發覺有些地區之套房租客不少是後生仔女,手上隻錶仲可以貴過你隻CASIO! 總之為自己資金求出路,不時安坐家中,等人上門推介咩咩基金理財方案的!

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書

《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

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※【股市淘金班】每個單元內容,都是獨立的,
同學可先上「單元二」,之後才讀「單元一」,etc.


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【聶SIR – 講座】

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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F

是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識,及即場示範聶sir的選股方略

 

講 者:聶sir
時 間:2018年7月16日(一) 19:30-21:00
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地 址:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
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(課程編號: YUS40F)

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)

2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費 用:$2,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
– 精選合時股份 

第二堂: 掌握股票技術面
– 教曉揀新股
– 判價看陰陽
– 盤路齊拆解

聶SIR【倍升股基礎班】課程
聶sir本課程同你一堂過檢閱入市心水列表!
2018-02-05(一)19:30-22:00(全一課)
費 用:$800
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室

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內容:
買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
–同場加映專欄重點文章內容「上市一年半較高位跌近八成的機遇」

此乃尋找倍升股的先導課程,為學生開拓投資股票致富之路。

聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

2018-02-06(二)19:30-22:00(第2堂)
費 用:$1,500
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內容:

第一堂: 買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
第二堂: 幾時買? 咩價買?
– 如何決定用幾多入市
– 如何決定咩價位入市
– 如何決定幾時止賺及止蝕
– 如何快速閱畢財報了解公司是否值得投資
– 如何快速閱畢財報了解公司是否鬼股

聶SIR【股市淘金系列】課程

聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)

2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
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*識別莊家部署 – 合股操作/供股財技/抽水四步
*股票價值評估 – 回購啟示/盈利觀測/價值計算
*可換股債券操作及其獲利契機
*高回報直債分析及洞悉風險原理
*供股財技入門、 識別莊股入門

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聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
初班+高班=24小時課程。

2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
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2017-10-19(四)19:15-22:15(第3堂)
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2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
2017-11-09(四)19:15-22:15(第6堂)

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內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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20150918(1)



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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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第二堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
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上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體,而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發,2018年 11 月11日正式推出,此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管,並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司(Coopers & Lybrand)等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作,涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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付款步驟:
2. 網站裏會看到【成爲用戶】的方框,選擇「訂閲」,然後填好資料後再按下「注冊賬戶」。
3. 利用年繳$7888選項用信用卡完成付款。
客戶服務:91010168(whatsapp)上午10:30 — 19:00

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

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實例解說買債必知點

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收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
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第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
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第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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上課地點為尖沙咀

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