睇樓報告
[汪敦敬]樓市需留意地皮 會否割價求售 (2016/05/21)
雖然筆者是預測樓市比較準確的評論員，但其實我並不希望我的預測言中的，因為樓價跌，社會會平和一點！做生意亦會開心一點！社會在近年多了不少怨氣！而且，樓價跌反而我們會更多生意，但是，寫評論文章要說實話，無論你喜不喜歡，我也應該要將實際情況反映，否則，我的文章就沒有價值了！ 到了現在，我亦無意改變我上年年尾對2016年樓市的預測，即上半年開始有個別板塊找到谷底，而下半年整體住宅市場應該找到谷底了！但是在尋底過程中，樓市局面是顛覆不定的，我必須要與讀者分享我的分析！ 上年10月開始的劈價勢，並沒有令到市場結構性改變！在實際上，因為香港人供滿樓的人是增加了不少！從存款上去看，香港人亦比以前富有（雖然貧富懸殊嚴重了！），但市場上350萬的二手放盤反而大增，算是一個很不錯的成果！多年來，以人均入息中位數字為購買力（兩夫婦計），現在是能買私樓細單位的最接近時刻！ 不過，政府樓宇政策的新一波「殺著」，就是將樓花地盤聚焦發放！在屯門區今年可以發售的樓花地盤可以有9個！當中若存在納米樓的話，即是說有理由相信一些樓花有機會不斷推出2百多萬的上車單位！如此多的樓盤及平LUMP SUM價，不可能不衝擊二手市場！ 上次樓花聚焦推出的是元朗及朗屏區！正好配合了當時的劈價勢！今次屯門又會如何？ 更加需要留意的是政府會否將地皮割價求售，因為如果行這方向，樓市就有了結構性下跌的基礎，大家都要緊密留意。 不過，筆者只是忠實說出不同角度的風險，看官就不需要太過擔憂，市場最後由實踐及實踐後的數據去印證一切！眼前我們要面對的是畸形的市場常態及矛盾，「樓市哈佬喂」帶來了甚麼？現實中就是香港人愈來愈富有，卻同時愈來愈多人虛怯！當兩個特性相遇的時候，樓市就變得波譎雲詭了。 購買力愈來愈強橫的情形下，竟然恐慌的人不斷存在！這極可能是一個入市良機！是否，還看你有沒有堅持量力而為的能耐了！
屋苑打擂台: 置富花園 vs 海怡半島 – 地鐵站上蓋先要輸!
屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較，每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機，及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2016年3月 上述期內總升幅: 置富花園 88%， 海怡半島 60% 置富花園 呎價: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花園 由香港置地。各幢約於1978年落成。海怡半島由和黃發展，1992-95年陸續入伙。 From To 海怡半島 置富花園 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]
5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇
>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園，到2015年市值3.60mil，爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位，2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000，諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工，其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成，13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶，延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建，造價兩億，負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋，之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢，到2018年去買樓。 動真格的跌下來 2018年，樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆，2015年樓價先行急跌兩成半，同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工，當市場預視短期供應大增，業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭，香港政府又諗17年交接，而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮，係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成，人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018，樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較，樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil，而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil)，不過只要keep住還都好少會call loan，最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。 ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」，請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的，至於有關2013年後所用房價，實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡，但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前，有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快，大陸人黎香港買野夠多，你賺既錢貶值得好快，人工十年加埋得一成，同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等，但係一講到量度貪富差距既堅尼系數，香港就冇得傾，一定頭幾名有份。講返轉頭，大陸人黎買野，呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長，但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人，外人國比錢老闆賺，賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權，而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心，另一方面製造出無數個資本家，而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工，雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作，就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達，就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後，大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數，整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作，而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入，難用機器去取代既工作。 同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高，令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯，出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升，產出量都上升，勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年，你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期，而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係，你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh，這是太殘忍了嗎? 但你想一想，美國人會唔會唔再印銀紙，或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎? 解決方法 社會上九成人都係打工，既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手，隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數，而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到，你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野，通常係最爛既。仲有，點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數，我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意，都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野，先至對你最有價值! 將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做，至少唔好比自己揸咁多cash，一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁，咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產，而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港，你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網，下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」，請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected] >> 到下回
4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇
*本文例子所用房價是與所述時間吻合的，至於有關2013年後所用房價，實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡，但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前，有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快，大陸人黎香港買野夠多，你賺既錢貶值得好快，人工十年加埋得一成，同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等，但係一講到量度貪富差距既堅尼系數，香港就冇得傾，一定頭幾名有份。講返轉頭，大陸人黎買野，呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長，但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人，外人國比錢老闆賺，賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權，而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心，另一方面製造出無數個資本家，而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工，雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作，就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達，就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後，大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數，整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作，而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入，難用機器去取代既工作。 同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高，令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯，出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升，產出量都上升，勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年，你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期，而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係，你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh，這是太殘忍了嗎? 但你想一想，美國人會唔會唔再印銀紙，或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎? 解決方法 社會上九成人都係打工，既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手，隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數，而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到，你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野，通常係最爛既。仲有，點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數，我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意，都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野，先至對你最有價值! 將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做，至少唔好比自己揸咁多cash，一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁，咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產，而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港，你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網，下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」，請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected] >> 到下回
