筍盤是靠雙腳行出來的!#451偽專才

諗Sir, 講真本人比較懶惰, 所有投資知識只從報紙及不同Blog (如諗Sir) 學回來, 但認真不專業, 因此可運用財技不多。多年來除一基金有進帳,  股票(包括中,美,港)基本上只是打個和, 債券及其它產品無沾過手。 現狀況如下, 本人及太太為32及31歲, 本人收入27K, 但最近公司行業不穩(自己有150K可提取之基金做 backup, 只希望公司能渡過難關), 太太收入70K,專業人士。 現家住荃灣30多年樓, 估值280萬,欠銀行184萬, 太太名, 月供7千2 (首期月供等所有費用我和太太一人一半)。基本上, 此次來信是問自己下一步棋, 原因是本人希望夫妻能平均負擔。   我現在不能買樓, 因之前入了一層樓但已內部轉讓給熟人, 協議明年初過了SSD 後一定會轉名(現供樓由朋友負責)。 另外本人亦和朋友合資在深圳投資物業, 現正裝修放賣, 估計年底前完成, 收回資金1.1M港幣。惠州亦有一物業約值35萬人民幣, 但最快1年後才能出售。負債方面有每月還6千8私人貸款到15年6月, 亦因代朋友借錢, 一直到明年4月都要還多8千5 (朋友每月自己還, 但基本上到明年4月為此, 在銀行記錄上我已借盡, 6.8K+8.5K+5K嘉湖), 其它開資為7千自己家庭 (已包供樓部份), 4千自己父母, 2千保險。     現煩惱是明年初後資金收回後的下一步, 一是用我名買入2M-3M單位收租, 借9成, 二是和太太合資(到時她應有50-60萬資金)在大陸買樓。方按一最大考慮是香港政局不穩, 長遠不利樓價, 方案二最大考慮是大陸樓借貸不高, 而且要不斷保持和不同單位關係, 實在累人。 長遠目標能換一千尺樓, 兩個小朋友及財務自由, […]

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六百萬樓上的二手樓笈笈可危#446偽專才

諗Sir你好, 多謝你一路在網上分享財政自由心得,小妹與先生亦著手計劃。唯過程上有不少問題未能想通,望請賜教。 先生與小妹每月入息各35k,共70k。兩人均已35歲。 小妹現金約500k,而股票、人民幣定期及政府債券約共300k。每月可儲18k。 而先生則有800k現金。  現於旺角租住一單位,月租8.6k。因物某些原因,所以每兩年的租金調整比市面略低。雖不會有被包租公迫遷之事,但租金的支出始終只會減小儲蓄,所以想早日置業,希望10年內最少有兩個物業。 計算二人的借貸力﹕(70,000/10,000 )x50%x 2.59m=9m 旺市只用借貸力一半,所以目標4.5m以下的自住單位。 首期方面亦得奶奶襄助借予1m。 先生於中環上班,而小妹於將軍澳上班。由於家人需小妹定期回家或到醫院照顧,所以考慮於同區居住,油尖旺為首選。 我倆於旺角找到一頂層單位,電梯可直達,開價3.38m。同座的其他單位開價3.89m。於網上數據顯示成交疏落,7月一宗金額為3.02m,5月三宗金額為3.28m至3.48m。該大廈29年樓齡,已完成大維修並為新鴻基樓。 由於上手為長者並居住多年,現單位非常殘破,樓上為大廈水缸,作為新手不知到有哪些事需要留意,並是否值得以7成上會買入。 由於現居租約於去年尾續租兩年,未知可否提前解約。如不能,是否應考慮於另一些區域(如﹕屯門,九龍灣)置業,反作包租婆? 總結以上,請教諗Sir,我倆應現時入市,不等年尾,並以解決自住單位為定位。就初次置業區域考慮是否正確。買入單位需留意哪些地方。  謹祝諗Sir生活安康。 答案 大廈水缸如果個泵唔成日壞就冇咩問題。另外買頂樓更留意天花滲水情況,如有滲水唔係就咁叫上面業主整整佢咁簡單的。因頂樓再上交由業主立案法團維護,而法團不是維護你個人的權益,而是要整完全部業主都要有著數。如天台防漏工作拖長唔整,樓上滲水落黎你都冇符。至於讀者兩人為香港典型小康家庭,應在三十歲之年買間樓吧! 想等樓市跌而執平貨,起碼等自己有間屋仔後再講。萬一睇錯邊樓市再上,自己有番層樓都起碼無咁傷。     殘破樓沒有問題、長者業主更是講價精選。筆者買樓主打冇裝修的,由於讀者可享有低於市值之租金,何不買入增長區域用樓收租,又令自己不免跑輸大市,又可淨袋租金收入和現交$8600租當中之價差呢? 就當你比三成首期入手3.2-3.5mil之樓房,收租$11000已是頗基本的了。那租金用作交租後再有$2400落袋,可當作利息還比奶奶,一年計番都有$28800,好過筆錢就咁擺定期。     若讀者再等落去,留意市差時自己很難做買樓決定,筆者擔心你等了又等,人到四十連一間供緊既樓都未有係手,壓力比現時顯著大增。就當未有奶奶資助,筆者亦建議讀者現時著手開始買樓,因讀者現有投資大部份是現金,而股票定期、政府債券加股票佔18%,看來投資方面未見熱衷。為及有一個和香港通賬掛勾之每月退休收入,現在開始投資房產是好辦法。當然如看倌在某項投資很有心得,那買樓對於你而言是分散風險及控制投資心理,不是整個部署之主軸。     買二百至三百萬的樓風險不大,因為政府政策令市面上只是該類樓房有交投,價錢有一定承載。現時一手樓為求銷售法門盡出,六百萬樓上的二手樓房笈笈可危。買一手樓有回贈有裝修又有人幫手上會,經紀一定落足咀頭帶買家睇效外盤精彩一面。而現時九成上會借盡都係420萬,買入600萬樓要比180萬首期,可看一下在本blog中發問的讀者有1.8mil樓上現金係手的少之又少。加上買入六百萬樓房之印花稅基本上可夠人在港租樓兩年。且看2013年淨低呢四個月,樓市會否先揚後挫。

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人到中年會怕輸、如何解救覓良策?#441偽專才

諗Sir, 講真本人比較懶惰, 所有投資知識只從報紙及不同Blog (如諗Sir) 學回來, 但認真不專業, 因此可運用財技不多。多年來除一基金有進帳,  股票(包括中,美,港)基本上只是打個和, 債券及其它產品無沾過手。 現狀況如下, 本人及太太為32及31歲, 本人收入27K, 但最近公司行業不穩(自己有150K可提取之基金做 backup, 只希望公司能渡過難關), 太太收入70K,專業人士。 現家住荃灣30多年樓, 估值280萬,欠銀行184萬, 太太名, 月供7千2 (首期月供等所有費用我和太太一人一半)。基本上, 此次來信是問自己下一步棋, 原因是本人希望夫妻能平均負擔。 我現在不能買樓, 因之前入了一層樓但已內部轉讓給熟人, 協議明年初過了SSD 後一定會轉名(現供樓由朋友負責)。 另外本人亦和朋友合資在深圳投資物業, 現正裝修放賣, 估計年底前完成, 收回資金1.1M港幣。惠州亦有一物業約值35萬人民幣, 但最快1年後才能出售。負債方面有每月還6千8私人貸款到15年6月, 亦因代朋友借錢, 一直到明年4月都要還多8千5 (朋友每月自己還, 但基本上到明年4月為此, 在銀行記錄上我已借盡, 6.8K+8.5K+5K嘉湖), 其它開資為7千自己家庭 (已包供樓部份), 4千自己父母, 2千保險。 現煩惱是明年初後資金收回後的下一步, 一是用我名買入2M-3M單位收租, 借9成, 二是和太太合資(到時她應有50-60萬資金)在大陸買樓。方按一最大考慮是香港政局不穩, 長遠不利樓價, 方案二最大考慮是大陸樓借貸不高, 而且要不斷保持和不同單位關係, 實在累人。 長遠目標能換1千尺樓, 兩個小朋友及財務自由, 粗略估計需達千五萬。  另因太太儲蓄能力高, 最少能25K一個月, […]

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跌市買樓點部署?#432

諗 SIR, 小妹今年34, 老公同年, 本人收入 $20k, 先生收入 $25k, 有兩個兒子, 一個三歲半, 一個一歲,   每月可儲蓄之金額為$6K, 積蓄約有$0.4M(大部分為股票).   現自住單位4年前以$1.6M夫妻聯名買入, 現升值至約$3.4M,尚欠銀行$1.4M(月供$6K),   為希望退休生活更舒適, 現想以下方案: 1. 加按現居, 套現$1m, 待跌市及政策有改時, 可出手多買一層收租樓.   2. 賣掉現居, 套現$2m, 轉買綠表居屋(因本人是公務員, 可享有此福利), 九成按, 多出之錢, 留待跌市時再買樓收租.   3. 等跌市時, 細樓換大樓, 因現供款算興鬆, 可供兒子更多學習機會. 請給意見. 答案 都是老問題,如果賣樓能獲得你十年儲蓄所得,那你應賣了。若賣掉現居可套現$2.0mil,即2.0mil/6000=333個月,等於你儲到五十幾歲既錢,除非你人工突然升高。惟公務員不見有此機遇。   公務員最令人津津樂道的買樓故事,可見yc blog,yc和上周五本樣邀請的講者財叔一樣,都十分相信製造正現金流能為大家打通財務自由的道路。說財叔及YC的共通點, 除了投資物業致富之外, 大家都認定租金回報是投資物業中一個非常重要的現金流指標, 按他們的建議, 不懂計數是不應該投資的。還有, 他們都非常肯定槓桿的威力, 他們選擇投資物業都是因為物業可以獲得非常穩定的槓桿, 要利用槓桿, 他們都會明白銀行是他們的朋友, 跟銀行打好關係是十分重要的。   […]

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是否不要再租樓?#423

諗SIR   我是昨晚的讀者,一直是你BLOG FANS,終於有時間上你的堂跟你交流,單車論小弟獲益良多。   本人及內子新婚,分別30歲及26歲,現租住大角咀40年舊樓,租金8K,設施質素很差,租約今年10月轉生約,我們想趁此市道上車,不過友人不斷說現在樓價太高,何不再續租,侍樓價下調10%再入市。   夫婦二人合共月入60K,跟左你IDEA,想係10年內買入兩層樓,一層自住,一層收租。現先以自己名目標買入 九龍灣至觀塘一帶3.3M 2房樓,其實選擇不多,連淘大都去到接近4M,相信要揀嘉和園或宏光樓才上到車。再儲4-5年錢夠首期,用老婆名再借9成買樓收租。   二人資產 現金      500K 股票      200K 人民幣  100K   每月儲蓄 25K     1)現正煩惱3.3M 入質素次一般的2房,還是用4M 上新少少的樓?除此之外,該區有無其他推介?睇下2-3年後情況如何,如有小朋友,400呎自住樓會再換大一點。   2) 如果用3.3M BUDGET , 我收入33K,單名借30年,建議用85%摟按去借,還是9成好?計過資產剛好應付到借85%上車,不過現金水平會很低,裝修,傢俱可能要從簡,要未來2-3年從新儲錢?   3)是否不要再租樓,雖然租金不算貴?     心急人上 答案 首先計下煩惱人的借貸力,原因是筆者見很多人投資失利,是負擔了自己承受不了之投資金額,導致終日心神不寧,做錯投資決定。就如樓房投資在二千年對很多人來說是惡夢,但捱得過沙士一關可再見輝煌前路。此役之成敗,跟本不關投資物事,即在同銀碼下你揸35樓C定37樓A不是決定你破產之因素,反而是入市前能否看通自己底子多厚,才是致勝之道。在新書會及買樓101已有提及,作為大家聽說筆者談投資之初步心法。今次讀者家庭月入六萬,借貸力為7.77mil。    所以讀者說買入3.0mil左右樓房,符合筆者提出旺市只持一半貨原則。如果你做85按揭分三十年還,比做90%上會慳借貸金額約1.15%,即兩萬幾蚊。此做法要讀者多提5%樓價即十五萬上會,由於讀者月儲25000,多提樓價要用六個月先儲到。而月供是$10183同9618之分別。如果你唔想煩,咁不如借到九成,即月供多$565及多借了兩萬幾。其實有方法解決此難,只要借入私人貸款$150000,現時3%息都做到。你就可以比少兩萬元保費,及假定分兩年還,總利息應不過一萬元。不過此讀者由於仲未點用過借貸力,所以可咁做。如果你已經係出面有幾筆債,都係唔好再添煩添亂。      再睇落去,讀者供三十年按揭,每月利息支出四千五,比起租樓每月八千可慳一半。當然買樓有樓價升跌風險,不過如你現時冇樓在手,每年就被硬掘十萬,仲要係已享平租。現時大部份人都唔肯放出自住樓,其一原因當然係六百萬上樓房只借最多4.2mil,令一眾想換樓的打工仔無望,炒樓既又有SSD限摸貨,所以樓市冇人買賣,一切等外圍天氣轉差,現時天氣風雲待變,有好的庇蔭才能捱到天朗氣清一天。

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收租好過打劫?#417

我個case咁既,兩年半前我股票賺左幾廿萬,就買左層250萬的樓收租,而家賣360-370應該冇問題的 換樓係想遲d自住的時候,改善居住環境 買多間就冇能力了,Income 約30000,除一間樓外無重大負債。   其實最驚賣左買唔返,或唔敢買返 又損失h+0.7 plan,月供$5700,樓齡21 本身收8200蚊租,最近加租到11000。 由於同個租客都兩年感情,11000租到11月放佢走啦,因佢買樓了。 就係咁所以起左放埋佢既念頭。另一原因,是搵新租客又要簽兩年!如何是好?    讀者是股票炒手,兩年前賺左幾十萬買入一間樓。現時如何是好?   答案 買多間就冇能力? 讀者家庭收入是$30000,借貸力為$30000/10000*50%*2.59=3.88mil。所借金額不詳,應該當年是九成上會,因為佢提及只用廿幾萬就買左層2.5mil的樓,所以已用借貸力為2.25/3.88=58%。持貨不是太重,如再有現金在手,等跌市買間細細地再收租都可行。如果用太太名九成上會,樓價又跌回2011年水平,是可以買多一間的,所以唔係冇可能。仲有,如果樓房用途本身申明是投資物業(或日後同銀行申請後批准),可將租金收入納入家庭收入之內,借貸力又增加了。筆者之建議是不用沽出現樓。   收租好過打劫 另一原因是現樓由於用低息按揭計劃,提供莫大現金流。所以有人話收租好過打劫! 即月供$5700,收租成$11000, 無啦啦多出$5300每月洗。當初投入首期加雜費約三十萬支出,回報為$5300*12/300,000=21.2%,試問有咩投資可有此穩定回報?   況且讀者收入不知是否穩陣,一下子全職做了股票炒手,未必再能維持原有借貸力,在跌市下更見艱難。至於換樓佢要自己衡量,因為借貸力不足,如只靠自力去換樓那要放出現樓,再買入時用盡借貸力,萬一樓市下跌買入新樓就如加倉,遇上跌市令早前所賺盡失。所以換大樓在旺市不宜,計及讀者的借貸力不高,更是不宜,請耐心等候。   其實在問題中他已有所感覺了,所以話:「最驚賣左買唔返,或唔敢買返」。筆者只是用數字解出他心中感覺到的風險,其實在數字上說,他亦承受不起賣樓後樓價再升之風險。所以呢百幾萬對此讀者來說,賺不得。

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樓換樓要先fore水四百萬!?#412

諗sir你好!很高興認識到這個樓市問答平台讓我們對地產投資多一些認識。想請教管於樓換樓問題,因為身邊不少朋友也有類似情況,就是自已雖然有樓,怕大跌心思思想換,人工OK但手頭資金太少需要非常依賴銀行借多個7成的情況:   本人今年30歲,2年前380萬買了將軍澳清水灣半島695尺單位,供30年按9成(加保險O個隻),用一個不錯的RATE H+0.8%。因擔心該區前景極度不明朗(堆填區+太多地低價賣出,地點又不方便等)所以打算換過香港島。暫時target鯉景灣OR鰂魚涌一帶,個人感覺港島區即使大跌也無咁傷,亦好傻好天真咁唸住學老人輩由太古附近慢慢轉去太古再上半山。但由於由差區換好區,所以唔知道跟據前人經驗,應該在旺市時高價換更高價,定係市況差時更底價換底價??定係放租一段時間先?我比較不想立刻賣走出去租,不少同事09 10年以為會大跌賣左層樓,而家買唔返之餘又要蝕本,希望諗sir可以指點迷津。   個人情況:因為手頭銀根不多,所以都好需要按9成,銀行借貸是一個重點。我暫時流動現金只有30K,股票債劵100K,月入57K,有需要可另申請一筆為期10年每月15K的津貼。未來打算結婚,但暫不會要求另一半幫手,也EXPECT以後自已一個人負擔全家開支。煩請諗sir多多指點!謝謝! 答案 由於讀者未提及清水灣半島現價沽出預計多少,看成交數據再用高層單位計應值五百萬。   讀者最主要問題是應否在旺市高價換更高價吧,那要看讀者現時的購買力,57000/10000*50%*2.59=7.38mil。如換入太古城單位,單靠一人能力是可購入該處細單位,但勉強。再加上現金只是十幾萬,等於三個月人工都冇,萬一有咩事都幾令人擔心。好處當然是可有15000為期10年之津貼,但每月萬餘元之津貼又點去抵銷連印花稅都近50萬之換樓支出呢? 再加上換樓是要比double stamp duty再退回,淨係呢個連裝修都要預備「一百個」係手,洗費都等於清水灣半島。   買入現值7.3mil樓房的洗費 首期(7.3mil-4.2mil) 3.1mil 印花稅7.5% $547,500(如證實是樓換樓及在半年內完成,可退回一半)  傭金 $73,000  三房簡潔裝修 $300,000  總計 $4,020,500   可見支出已等於你現自住房的八成市值。由於前人換樓的時候冇BSD, DSD, 九成上會限借4.2mil,所以前人的經驗現時不適用。加上自身借貸力只一般,還是由理財基本儲錢出發,增加儲蓄份額為上。   如果真係不習慣儲錢,在未來不斷買樓當強逼儲錢是好方法。惟現時風勢不順,只好等。

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港人之苦: 產生被動月入一萬的例子

諗sir你好!睇左諗sir個blog已經有一段時間,但一直做CD-Rom,現對於新措施既雙倍印花稅有些疑問, 望諗sir指點一下小 妹,兩夫婦為80後,將會增添一名家庭成員, 家庭月入連收租約共$48k, 兩夫婦收入穩定, 每月連供樓支出約28-35k, 本人現每月收入22k,但來年收入將提升至約25k-26k. 現每月能儲蓄約 : HK$15k-20k,但小朋友出世後應會儲蓄很少.     兩人資產如下-流動資金: HK$200,000 RMB定期: 值HK$25,000 IBOND: HK$20,000     兩層未供完物業: a) 自住居屋兩房已補地價:聯名, 2010年前買入165萬, 9成按,H+0.7plan,30年,現每月供約$4800. 現銀估值320萬. 已過罰息期. b) 大埔收租唐樓, 小妹單名, 2012年買入186萬, 2.75厘,20年,現收租$10950, 月供$5042. 銀行估值約190萬,市場可放售類同單位約$260萬,3年罰息期 對現有物業都不希望放售.     問題如下:由於家人有購買綠表資格及居住港島需要,現想將自住樓加按同將老公除名以協助家人購買物業.已向HXBC了解,原則上我要重新再做購買按揭.以確保契約完整. 但問題係如可以銀行估值320萬,由我單名購買,我仲可唔可做9成按自住呢? 同埋我需要付DSD係幾多呢? 會以我購入老公既5成來計雙倍稅抑或用320萬來計? 諗樣sir有否更好的建議係財策上既安排?   多謝諗sir俾到大家寶貴意見, 謝謝! 答案 香港按揭證券公司沒有明確表示個人擁有第二套房就不能借出九成按揭,只要第二套房都是自住的,就有批出九成上會機會。所以就算讀者自住擁有唐樓,是可以在第二套房九成上會,當然要申明為何有第二間自住樓。另外在你一拆二之策,即將現居屋由聯名轉單名,DSD(雙倍印花稅)是用你該次交易的從價印花稅徵收金額之雙倍計算。     還有一點就是,同學在課堂上問如果本身有一間工廈(總之係非住宅樓),如在港購買多一間住宅,是否要繳付雙倍從價印花稅呢? 答案是需要的。上述意見是本樣向教律師提問,惟要留意雙倍印花稅是2013年2月之政策,未必有好多人有類同經驗。     家庭總收入為$48000,已假設所收租金為可核實收入,租約處理清楚。借貸力為48000*50%/10000*2.59=6.2MIL。現已用借貸約為(1.5+1.6)MIL=3.1MIL,剛好是借貸力之一半。原本呢個「設置」做得不錯,買唐樓是要高息些少(2.75%年息)但用現價計收租回報都有5%(10950*12/2.6MIL),最正係可以提供成萬蚊正現金流。問題係首期要多點,現時估價都係1.9MIL,但市場做緊2.6MIL附近,此為讀者活生生提供的例子,說明唐樓有其投資好處,但在首期上,及租客加上維修上都要用點心力。如果用讀者當初買入價計,回報更有(10950*12/1.86MIL)=6%,不過不失。   […]

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跌市撈底三個三字訣

Dear Lum Sir, 多謝你的e-mail, 或者我講一講我的情況俾你知, 待你俾D意見我們,  本人同先生都是大約四十歲, 本人收入約20K, 先生約25K, 有一對子女, 大的9 歲, 小的4歲, 現住在屯門區快將供滿的兩房單位(還有兩三個月)價值約3.6M -3.8M(本人和先生聯名持有), 手上的現金不多, 有大約值20萬的股票, 人民幣約5萬元. 隨著子女日漸長大, 希望換三房單位, 最終希望在退休前有三間樓在手, 本人現有以下打算, 望Lum sir 指教:   1. 在供滿後再按給銀行, 以套取現金待樓價下跌時買第二或及第三個單位, 自住單位由本人再做按揭, 按7成, 供30年; 2. 在供滿後單位會轉為本人單獨持有, 先生會等樓價下跌再買三房單位/ 細價單位; 3. 在樓價下跌時, 我們打算讓先生向銀行借九成買三房單位, 然後再用先前樓按所得再買二百萬以內的舊樓單位收租. 4. 在買完三房單位後, 現住單位會出租, 出租單位只可借5成, 如没有銀行的出租同意書而出租, 會有甚麼問題? 答案   看來讀者都係有錢必還,爭人錢唔安樂的人。此同諗樣有錢爭住先,等通賬貶抑自己債項的原理相違背。明白兩個小朋友,人工不算多,現金自然少。在近日跌市加速讀者贖樓決定。本樣收到問題後有再問過讀者如贖樓後有何打算? 同n咁多人一樣都係想:「遲下有筆現金係手望跌市來臨改變命運」。其實你想趁跌市執平貨,唔係坐係度咁簡單,請你先具備幾個要點     懂借貸 跌市最令人缺就是現金。除非現時已借到好盡,大部份人不應在四十餘歲開始減債(贖樓)。另外想清楚先去還錢或贖樓,現時將間樓先供滿後再借出,倒不如咁轉按套錢呢? 除非間樓係居屋。加按套現可將樓房升值部份套出。你咁早贖返張契除左得個睇字,仲要租個保險箱黎放好份契,每個月洗多成千銀。冇咩著數可言。 […]

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換樓及買賣樓房之困境

諗 sir, 您好!最近拜讀您blog已有段時間,覺得您寫的文章很實用,值得我們細細咀嚼。我們也介紹你的文章給朋友一起來學習理財。 我們剛剛結婚,均為28歲。我是香港出生,太太是內地留港畢業生,現已居港三年。本人於九龍灣返工,太太於中環返工。我們的工作都較穩定,月入分別為28K與17K。 我們現供兩層樓,一層為馬鞍山高層三房居屋800尺+,可望到少少海景,2007年1.7M買入,九成按,分25年供,每月供7K, 我單名,宜家父母住緊,帳面升值大約一倍。另一層為沙田市中心兩房私樓單位約400尺,2011年中2.5M買入,九成按30年供,每月供款9K,太太單名。帳面升值約三成,由於當時未有BSD,所以太太可以單名持有。   照諗 sir之計算方法,借貸總額為:(17000+28000)/2*2.59=5.8M, 旺市不超過一半之計算後,合理借貸額度為2.9M,現稍有超過,但尚能負擔。於未來兩年,我們的收入有保證的增長,預計約為80K(本人50K,太太30K) 由於現居的沙田居所較細,我們想待加薪時(兩年後)換三房再生小朋友。始終現在樓宇買賣成本太高,同時看到blog之前有些相近案例,考慮買樓所賺不及未來十年儲蓄,所以我們想維持兩層樓,努力儲錢後買入第三套再出租沙田單位。至於馬鞍山居屋,基於家庭原因,此單位供父母居住。本人父母也不考慮湊小朋友,當有小朋友時,我們只能請工人幫忙照顧。所以換三房單位有了時間限制,2~3年內需要換樓或再買樓。 – 1.誠心請教lum sir, 由於我們都很喜歡大自然及寧靜的生活環境,想搬有前後花園的獨立屋居住(如錦繡花園)。衡量自身條件,我們的第三套房之首期來不及寶寶出生期,請問我們應否先租住錦繡或其他,待儲夠後再買入呢?另外,也想請教下您對錦繡花園及後市的看法。 2.或者,請問您有否其他屋苑可以推薦,接近大自然的三房?(希望有個獨立的小花園及與錦繡花園的價格相約) 3.另因我們都用過首次置業的quota,之後的三房單位是不可以九成上會了,若我把其中的一套物業轉到父母名下,可否再借九成?另外因三房單位價格偏高,如遇跌市杠杆使用過高,想必應是重傷。所以,想按7~8成,不知想法是否合理呢?4.沙田層樓是否可以轉按至三成,然後出租呢?還是必須要供至五成,才能合法出租呢?   盼望回覆,非常感謝!   您的忠實讀者   答案 你好,相信計劃買房前,有件事要問清楚律師。在新實行的BSD制度下,如太太在香港未住夠七年,和先生聯名再買樓要否繳付15%額外印花稅呢?  筆者見過一個個案,就係老婆同鬼佬買樓,有人未講清楚要否付BSD,令買家賠訂。你在文中已提一次BSD,相信你已有所對策,另外當然希望幾年後買樓時BSD已被消滅。     由於讀者暫時人工不高,家庭月入為(45K),最好莫過於早年買了樓,現時帳面有進脹。加上水位就當低一間都有30%,所以在廿八歲已有不俗帳面利潤((約二百五十萬)。惟暫時人工所限,放售樓宇後不是像2007年那麼易去取得借貸,所以現時兩間樓按兵不動是同意的。現在開始為兩年後生寶寶作打算。其實只要證明丙到自住,一個人擁有兩間九成上會的樓房是可以的,但去到第三或四間就難講得通。所以下次買入房屋,有望借到九成。但再深層一點,如果你買的房是村屋,就算你係自住,都會受七成或只借五成之限。村屋或獨立屋形式之住房而又在港可借按揭至90%的,賁在不多。所以如一心搬入獨立屋,你要增加自己CASH, 及增加入息。居屋相信未補地價不能加按,所以讀者自己都想到向沙田私樓打主意,惟現欠款約為樓價七成,如要合法租出,實是要將借貸減至五成樓價及問準銀行可否作為出租用途,方可租出。     相信現時手上現金不多,如兩年後小寶寶出世,當時樓價高企(不升不跌),你可以將呢兩年儲到之現金補到沙田現居,正式通知銀行將沙田租出,所收租金可以當為核實收入。 多了核實收入自己借貸力高了。不過由於樓價貴還是去租獨立屋好些,以租養租。用沙田收回之金融補貼租樓支出。     如兩年後小寶寶出世,當時樓價升了20%,那沙田樓房自然可以唔補錢都順利出租,記得同銀行申請改變用途,唔批就轉按至另一家銀行。租出沙田後仍是不應買入樓房。就當你兩年 後加了人工, 家庭月入至80K,還是未能將本身買房能力改善多少。因人工加了40%,而樓價又升了20%,其實你只增加了少許能力去改善居住環境。     如樓價下跌20%,而人工順利加至80K,即借貸力為:(80000)/2*2.59=10.4MIL。樓價回復至2011年下半年之水位,而你的欠款約為2.6MIL,你是可以買入3.0MIL之樓房而令借貸力維持在只用一半的。2011年之下半年水位不見得十分低,其實到時用約5MIL買入平了的錦繡獨立屋,會令你的借貸力用掉2.6+5/10.4=70%。應是可承受的上限吧,再買貴些少而你想等於在2011年市況下就盡用借貸力,有點不妥。所以退下來買一些4.0左右的獨立屋,較易負擔。 4.0MIL的獨立屋,即時現價約5.0MIL的獨立屋,錦繡已沒有。反而錦繡附近,悅富豪園 ,或是馬灣新建成村屋都仲有貨賣,至於能否做到九成按揭,你先不要預算有了。住得村屋而又想省下首期,選擇實是很少的。說得是你喜歡的環境,當然是你實力再好些少的時候,才可安然換到的。現在已是不差了,加油!  

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