諗Sir， 您好！本人是超級庸才一名，現已年事已高，為了妥善地處理財務，已在8月及9月頭修讀101，102及103收息課程．修畢收息課程後，希望能學以致用，所以有以下財務安排構思，希望諗Sir給予專業意見．   本人46歲，待業（預計月薪$25,000），太太42歲，月薪$17,800，現有資產如下： ＊自住樓市值280萬，1996年聯名購入，沒有按揭； ＊沙田樓市值360萬，2004年太太單名購入，於2012年加按至70%（息率2.15%），套現$155萬，尚欠銀行$190萬．每月租金收入$9,200〔因租客已住了7年，準時交租（好租客難求），所以租金收入偏低，還有續租時沒有訂立新租約〕，還款$7,500； ＊銀行存款$170萬，其中$95萬放在mortgage-link戶口，@2.15%； ＊其他投資$140萬〔股票 $75萬，股票基金 $30萬，iBond $9萬，MPF自願性供款$26萬（計劃停止供款及提取所有資金）〕； ＊每月生活開支$12,000（不計按揭還款及MPF自願性供款）； ＊為了將來用本人單名購入第3層物業，已於2012年將自住樓由聯名轉至太太單名持有． 現有以下構思，希望諗Sir給予意見：   1)首先補回沙田樓租約以增加太太的正式收入，新的借貸力是$320萬 〔($17,800 + $9,200 x 80%) / $10,000 x 50% x 2.59〕．接著將自住樓做按揭，套現$130萬〔$320萬 – $190萬〕； 2)將最新資金$400萬放入以下投資： a)$100萬放入15-18%債基，做3轉，每月利息收入$12,500-$15,000； b)$100萬放入12-15%債基，做3轉，每月利息收入$10,000-$12,500； c)$100萬放入10-12%債基，做3轉，每月利息收入$8,300-$10,000； d) $50萬放入DOUBLE保險，5年後希望總回報80% (每年約16%)； e)剩餘$50萬放入mortgage-link戶口備用，@2.15%，每月利息收入$900．   3)如5年內樓價回落20-30%，用本人單名購買約$300萬物業 (70-90%按揭)，完成一生三宅願望． 請問諗Sir如果我將$300萬放入債基，是否過份集中？是否需要將部份放入直債？如是，有否好建議？ 謝謝你的寶貴意見！   超級庸才   ANSWER:   今天生果報用人仔匯價見低位為題、實在早於年初筆者已少叫人做人仔投資、定期。就連昨日的個案，都叫讀者將人仔轉做double保險或保證8保險。原因一是港幣轉人仔差價比其他外幣高，此為國務院早前為防止外資流入的行為。故人仔未收息在差價上已被影響回報。原因二是銀行同業留意到大量遠期買人仔跌的沽盤需被對沽。不少結構產品如「一年期保本、人仔升仲有5%」呢類產品在各大零售、私人銀行出現。今日近年尾大家慶幸只比佢呃左一年，當買個教訓。當然啦，買一百萬輸4%就係$40000，究竟你人工多少才能不需正視此等損失? 閣下自判。   若將自住樓再套多130萬，手上資金為170+140+130 = 440萬。此資金買債基收息有餘、惟入手直債仍嫌稍為勉強。直債入場多在10至20萬美金起跑，可能一條債已抵讀者1/3資金。將問題縮窄為除了行債基方案外，有否其他非債類的10%收息建議? 有的。亦不需要用保險。保險雖然回報係最強，惟有存放年期3-5，買都不宜存入多。 建議為ETF，當然唔係盈富2800、或任何香港類的。香港市場有食水既窩輪、但無績效高而收費低既ETF。筆者受訪時講過，不過估計因廣告客戶有話語所以ETF資料未能刊登。見下圖: […]

  諗Sir： 本人家庭概況如下，單身三姐妹，各有穩定收入A:$49,500 (43歲) +B:$39,000 (39歲)+C:$42,500 (32歲), 無須供養退休父母，一家人現住公屋(正交雙倍租$5,500)。於2012年九成按買入沙田鐵路沿線兩房私樓，現估值$5.5m，尚欠$3.64m，月供$14,900。 現已出租，收$14,000租。 (註：此私樓當初由B單名購入，並由C做擔保)。 手頭現有港幣$960,000、人民幣定期$220,000、加幣定期$242,000及約市值$790,000股票。正想多買一間私樓出租，應該如何運用家庭的借貸力最為合適?如翻按沙田私樓，還是動用現有的現金去買? 可否買兩間兩房還是一間三房? 甚或是使用綠表買未來將出售的新居屋?謝謝抽空回答。 已報名”買樓003″等12月上堂的學生上   answer: 將公屋轉作綠表九成五上居屋是不必的，因就當交雙倍租，家庭只付$5500就解決一家5口的居住需要，實在十分之抵。三姐妹人多好辦事，最易諗到當然是每人一間樓、用盡政策所予單名可借盡的空間。以家庭為本的理財方略，最緊要有個共同方向。筆者建議是爭取正現金流，一味儲錢都唔知儲到幾時完。正現金流起始目標為個人收入7成，即三姊妹有(49500 +39000 + 42500) * 70%=  91700租金收入就掂! 好似每月收租九萬蚊好多，其實每個人整間劏房係手，供滿間三百零萬既樓，三個人已共收成六萬餘。再用些少積蓄行債基方案收息、300萬做稍保守的12%，每月即收息$30000，那要退休變成望到既事。如同意，一齊行。4-5年搵到出口絕不為奇。   至於翻按沙田私樓唔使諗，一般只按六成，用上堂的一拆二方法按爆八成亦只套有幾十萬，不值得。三房走勢會比細單位好，不要夾硬買兩間細眼鏡(或怪開則)、估計跑輸大市。在堂上會解說及授予較深入的，由發問問題去睇讀者理解還在開初。了解普通按揭規則及搵樓條件是入門、要做得好必須對單位類型再細分、18區區份的優劣多加了解，各種單位開則優劣作比較、更要將原本冇既借貸力變在手。   若唔做劏房用原樓收租，沙田5.5MIL樓租金收入為14K，租務回報為3.05%。要產出共60K之租金收入、需5.5MIL*60/14 = 23MIL(2千3百萬)總值的同類物業兼供滿先得。那不妨做個混合方案，原本沙田樓就留係度、下一間樓宜在上完12月買樓003即出去搜尋，先試一下套房式收租方案。12月及農曆年傳統冇人睇樓、加上而家經紀谷哂做一手，細A都彈緊客去大A睇一手盤。若真係努力搵到個急用錢既業主、或年尾一年先返黎香港一次既業主，比多幾段新聞佢睇睇2016年個樓市有幾慘淡、成功鋤價絕不為奇。當然鋤50%係買家自己發夢的、但20%絕有機會。留意要成事、必須勤力睇樓。掉轉筆者自己要買都一樣。   債基可吸納人民幣同加幣。未行債基方案前、人仔已可收9%息而加紙為6%。近日已有人偷雞允許人仔做債基方案、為一眾已蝕價的投資者帶來翻本良機。不好只買樓做投資、掉轉只行債基方案都不妥。必須樓、債、ETF亙用，合理去分散風險。不少人叫你買完一隻基金又另一隻、實在如兩隻基金都買股票、關連性較高根本達不到分散風險之目的。望本篇文為三姊妹訂下理財方向及應作之item、令佢地同其他學員一步步向優質生活邁進。

諗 sir，你好，   最近發現你的 blog，已看了樓換樓，收息論，上了收息班及買樓103，報了收息103。   本人（41）月入2.3萬，先生（37）月入3.2萬，現居青龍頭，五年前聯名以210萬購入，月供8千（H+0.65% / P-2.8%)，現欠銀行160萬，單位現銀行估價400萬。兩人扣除供樓，供養父母，每月支出後，每月儲蓄大約可儲1.2萬。上了收息班後剛買了10萬債基，現金有10萬，股票12萬。   有感收入及儲蓄都不多，需要改善儲蓄率及增加現金流令我們可以買第二個單位以退休收租。   本人算算我們的借貸力 (23000+32000) \ 10000 x 2.59 x 50% = 7.12 – 1.6 = 5.52   我們計劃是把聯名一拆二，本人單名再做按揭，先生作擔保人，得出的金額投入債基，得出的利息加上儲蓄作首期，希望兩年內能在荃灣或屯門購入大約三至四百萬樓宇作收租。   請問 1）如果單名作按揭，是否應按80%?  會否影響買第二層樓時的按揭  2） 是否應轉為本人單名再做按揭，保留先生借貸力作購買第二層樓。   你對此計劃有什麼建議或有什麼需要注意呢？ 先行謝謝！   ANSWER: 星期一，選取個較容易的個案作答。一間樓聯名轉單名一般不可以做8成CASH OUT按揭的，最盡只做六成。那要按爆八成，關鍵在買賣的內容及如何向銀行就此事作申報，做得叻更可慳埋稅。由於早年選取青龍頭地區不佳價碼偏細，今時六成加按能套400*60%-160 =80萬。如能按爆八成可得400*80%-160 = 160萬。對往後差生正現金流很有幫助。   另外本個案見簡單之原因，因讀者可選擇的路不多。由於月入只屬中層(在本blog均數而言)，點儲都唔會有「大錢」係手。當原居按爆後夫婦其一名額會拆出，他日價位合適當然要用單人名再買另一間樓。筆者不是叫人盲買樓，惟在當下年代，各國政府都靠印銀紙去苟延殘喘、由於每張銀紙的內含值不斷下降，所以資產的價碼上升是必然的。近日多了同各範疇人仕談論往後樓價、雖生果報大力吹捧樓市劈價潮已至、但買賣兩閒之下，見不到樓價會在未來一年有20-30%的調整。基本上樓價跌15%至中原指數約124點，返回2014年7月水平，筆者自己已覺好滿意了。   讀者原居加按後，月供增為320*259*10000 = $12300，換取160萬係身。讀者上完收息堂後，聽筆者講選對那隻債基再細碼買入，已經走了成功的首步。不少人自行探索，買錯債基及買錯銀碼是必定的，原因恕不能多述，惟銷售人員提供免費資訊，必然需要收貴傭金及引發客戶多trade去做多點生意。本網homeblogger正是走另一方向，靠收費課程去提供有用及客觀的理財資訊。由於課程費用是列明，同學的付出是已知及有限，往後為自己賺取源源收入。 當10萬銀收返幾個月利息，便可考慮逐步加額。筆者將其中一債基收息的月結單顯示，見每月定時(22/9)派息，銀碼為1308澳幣，(AUD/HKD rate=5.6)即約HK$7300。套入讀者情況，160萬收月$16000-18000是不難達到。中期先收住利息、他日再睇準時間買樓。但應不在這一年，那大家好應為自己手上的CASH作準備收多年高息。

諗SIR, 本人於十月一日假期買了你三本著作，用了三天時間閱讀了2本半，有強烈相逢恨晚的感覺，看諗SIR的文章，敬佩諗SIR的眼光，深入淺出的文字，令我明白自已以往犯了很多錯誤仍不自知，因應本人情況，很想於下一個樓市下跌週期部署『一生三宅』，希望諗SIR能給予寶貴意見，謝謝~！ 家庭狀況 本人45 歲, 先生45歲，女兒15歲 月入本人41K, 工作穩定，每年按政府增薪，先生月入60K，五年後工作前景未明。 每月儲蓄30K己扣私人貸款及按揭還款。資產: 1.現金$220K, 2國內5年4.75%定存, RMB170K(201911到期)，3股票200K   物業(以港元計) 1自住兩房單位(九龍區)。2000年購入價2.65M, 單位市值$5.7M，欠貸款$1.3M，聯名持有，H+1.1%，月供約$9200，25年期 2日本東京一房物業，2015年2月現金610K買入，出租中，收入2.5K 3惠陽物業，2011年5月 現金680K買入，沒出租，待自用。 4 惠陽物業，2013 年9月現金406K買入，出租中，收入1.5K 5 惠陽物業樓花，2014 年12月現金205K買入，2015年底收樓，租值約1K 6 佛山物業樓花，2015年7月640K買入，本人私人貸款520K 2.81厘60期，每月還9.3K(其中每月利息$624)至2019年12月，2016年底收樓 7英國學生宿舍，2015年3月690K買入， 先生私人貸款550K，每月還12K(年利率3.08厘48期)至2019年6月， 2016年1月收樓起，5年9%保證回報租金每月4.5K， 8利物浦公寓物業樓花，2015年7月900K買入，現金付部份款項，至收樓尚欠尾數600K, 2017至2018年收樓，3年10%保證回報租金每月6.5K   計劃 1. 因以往大錯是没善用槓桿及借貸力(應可用1295M, 100Kx50%x2.59÷10000)，致現資金有限及回報率欠佳。計劃於加按自住九龍區物業，約可多取2M， 用mortgage link存回1M，(即免息準備首期), 待樓市下跌再買細2房收租投資，另600K分段換英磅，以便2017年找利物浦物業尾數。 …….. 7如先生工作至2020年後可能有失業危機，但我應可工作至60歲，本人信貨額可買2個3M香港物業嗎？ 8 60歲後，應仍有10年按揭未清，如搬回惠陽居住，希望共4個國內物業可支持生計，把三個香港物業全出租，希望可以租抵供，是否可行？亦有英國10K現金流協助供樓，本人覺得長遠中國的增長會與香港拉近。 9我應先報讀那類投資課程可配合我需要？收息，ETF, 買樓，以提升2015年12月會加按後的理財技巧。 請問諗SIR對以上計劃有何意見？是否危險？請不吝指教！ 後悔不已的人上   ANSWER: 本文承接昨天文章: 「令八樓業主後悔不已的免費理財資訊#960」。昨天講如何規劃理財大方向、今日講執行理財步驟上的細節。   讀者9個問題，有部份是關於怎去將借貸力重新應用。由於對私人貸款大傷借貸力一事上無知，所以佢自己計既家庭借貸力不準確。用P-LOAN借錢一筆過去買海外樓後，家庭借貸力由原本13.1mil跌至7.5mil。讀者要做的就是重新提振自己借貸力、清走回報低兼不好預期的投資物、換作較好回報的。至於買樓一事應向入手劏房考慮。如果自己係公務員唔方便、波波局長搵老婆開BVI公司一事比到你啟發、佢不愧為前立法局會計界代表。 […]

親愛的諗sir, 本人拜讀過你的著作「樓市雙租族」立時成為你 fans。 本人月入十二萬，收入穩定，但工時長，早有提早退休的打算。本人是一名單身中女，現年42，並未有固定男友，現與父母同住，毋需付租金，祇需每月付二萬元供養父母。但父母年事已高，一旦他們百年歸老本人便要遷出現有居所。 本人對「一生三宅」的理念很有興趣，但又很擔心租客在單位內自殺，及要為單位提供維修保養的事宜。本人從未置業，現有現金儲蓄連同基金收入大約500萬，請問該怎樣投資才可以達到「一生三宅」及提早退休的理想呢? 請賜教！  ANSWER: 一生三宅的理念是清楚明白不過，就係退休時儲有三間樓好去為自己支付生活費。年長人仕、或對安穩生活有追求者應視買樓收租為更好手段，因租金同通賬一齊升跌、加上樓是好的抵押品、可獲低息貸款。比起股票、樓在提供收入方面出色好多。留意若你的收入不同通賬掛勾、就當你今日安排好30000蚊/月的被動收入、20年過後同幣值的購買力將變少。你看1995年的物價、大快活廿蚊有個飯加野飲仲要有找。今日2015年，40蚊想有野飲都咪叫凍的! 你就知通賬在基層物品上的影響有幾大。政府公佈年約4.3%的CPI、是綜合了不同消費品、有車有食有靚衫、不能反映退休人仕所面對幣值稀釋之壓力。   當然買股票亦有其好處、就是作博殺賺錢既工具。重複一次筆者在<收息論>著作內提出的起始理論、為世間投資物可劃分為收息類同賺價類兩種。投資前攪清你呢筆錢既目的係收息定賺價? 做好資產分配再去選取投資物都未遲。讀者擔心買樓要保養同租客自殺、試問買股票唔使擔心要供股同股權被攤薄嗎? 只不過樓每人都住緊一間、好生活化、當日面對的支出及風險一講就明。股票是種無型(intangible)的投資物、方便了大股東由小投資者身上合法抽水而受害人不自知。   至於租客自殺/被殺、引用昨天文章、兇宅售價一般比市值低20-30%。數字上比這幾個月輸股票仲好。當然若你係後生仔、學懂股票、上市條例、及趨勢預測都是十分重要、投資心理會在買賣中形成。在年少早犯投資錯誤好過中年比人一鋪清袋。至於讀者多年埋首工作、月入算是頗高的。需要考慮投資的原因、係佢手上既500萬不斷被政府印鈔行動所稀釋。應否在現時高位買樓、在於借貸力是否足夠?  及手上持貨會否過多。計及讀者個人借貸力為120000/10000*2.59*50% = 15.5MIL，應入手跑贏地區的三房。至於香港18區咩地區跑贏或輸? 我會在買樓003再逐一述明。而三房樓好租過一房、加上三房樓易理順一組好租客出黎、這是行內經驗。切勿只聽同計劃而不行動，成功不是想出來、而是做出來。加上時間唔等人，人到退休就當800萬在手、無投資經驗只會易於被人騙走財富。   讀者買一樓只需一成首期、當連洗費只消約70萬，望入手後供樓同收租平衡。當然報稱自住的樓為何租出及風險應何規範? 這一時間說不出來。淨低430萬可取130萬作債基收息、年息12-15%之下又為自己爭取了多月$16250現金流。當然買樓、收息、點簽租約去省卻日後麻煩、債基點規範風險、這些事情需去學懂。收息或收租好在少需要打理、但點都要給予些起始成本。各位在校園內被灌溉「讀好書、搵好工成就生活美滿的想法」、可是現實上就係:   1. 讀好書唔一定保證有好工 2. 搵錢多少亦同讀書幾高分無關(搵錢是同你對市場上的貢獻有關) 3. 打理財產才是最影響生活質素的關鍵。對打工仔而言、搵錢20-30年、五十歲後打理財產其實都持續20-30年。那大家花時間去打工之餘、理財學問亦是很重要。 4. 你唔用你既錢、自然有人「幫」你用。