
諗Sir, 您好!本人是超級庸才一名,現已年事已高,為了妥善地處理財務,已在8月及9月頭修讀101,102及103收息課程.修畢收息課程後,希望能學以致用,所以有以下財務安排構思,希望諗Sir給予專業意見. 本人46歲,待業(預計月薪$25,000),太太42歲,月薪$17,800,現有資產如下: *自住樓市值280萬,1996年聯名購入,沒有按揭; *沙田樓市值360萬,2004年太太單名購入,於2012年加按至70%(息率2.15%),套現$155萬,尚欠銀行$190萬.每月租金收入$9,200〔因租客已住了7年,準時交租(好租客難求),所以租金收入偏低,還有續租時沒有訂立新租約〕,還款$7,500; *銀行存款$170萬,其中$95萬放在mortgage-link戶口,@2.15%; *其他投資$140萬〔股票 $75萬,股票基金 $30萬,iBond $9萬,MPF自願性供款$26萬(計劃停止供款及提取所有資金)〕; *每月生活開支$12,000(不計按揭還款及MPF自願性供款); *為了將來用本人單名購入第3層物業,已於2012年將自住樓由聯名轉至太太單名持有. 現有以下構思,希望諗Sir給予意見: 1)首先補回沙田樓租約以增加太太的正式收入,新的借貸力是$320萬 〔($17,800 + $9,200 x 80%) / $10,000 x 50% x 2.59〕.接著將自住樓做按揭,套現$130萬〔$320萬 – $190萬〕; 2)將最新資金$400萬放入以下投資: a)$100萬放入15-18%債基,做3轉,每月利息收入$12,500-$15,000; b)$100萬放入12-15%債基,做3轉,每月利息收入$10,000-$12,500; c)$100萬放入10-12%債基,做3轉,每月利息收入$8,300-$10,000; d) $50萬放入DOUBLE保險,5年後希望總回報80% (每年約16%); e)剩餘$50萬放入mortgage-link戶口備用,@2.15%,每月利息收入$900. 3)如5年內樓價回落20-30%,用本人單名購買約$300萬物業 (70-90%按揭),完成一生三宅願望. 請問諗Sir如果我將$300萬放入債基,是否過份集中?是否需要將部份放入直債?如是,有否好建議? 謝謝你的寶貴意見! 超級庸才 ANSWER: 今天生果報用人仔匯價見低位為題、實在早於年初筆者已少叫人做人仔投資、定期。就連昨日的個案,都叫讀者將人仔轉做double保險或保證8保險。原因一是港幣轉人仔差價比其他外幣高,此為國務院早前為防止外資流入的行為。故人仔未收息在差價上已被影響回報。原因二是銀行同業留意到大量遠期買人仔跌的沽盤需被對沽。不少結構產品如「一年期保本、人仔升仲有5%」呢類產品在各大零售、私人銀行出現。今日近年尾大家慶幸只比佢呃左一年,當買個教訓。當然啦,買一百萬輸4%就係$40000,究竟你人工多少才能不需正視此等損失? 閣下自判。 若將自住樓再套多130萬,手上資金為170+140+130 = 440萬。此資金買債基收息有餘、惟入手直債仍嫌稍為勉強。直債入場多在10至20萬美金起跑,可能一條債已抵讀者1/3資金。將問題縮窄為除了行債基方案外,有否其他非債類的10%收息建議? 有的。亦不需要用保險。保險雖然回報係最強,惟有存放年期3-5,買都不宜存入多。 建議為ETF,當然唔係盈富2800、或任何香港類的。香港市場有食水既窩輪、但無績效高而收費低既ETF。筆者受訪時講過,不過估計因廣告客戶有話語所以ETF資料未能刊登。見下圖: […]