你好諗sir, 本人是傭才一名，入息不高，目標是早日達到財務自由，所以在此求教，本人已閱讀你的三本著作<樓換樓><收息論><樓市雙租族>，亦已報買樓003及收息001課程，希望上課前可以準備一下未來的報署   本人入息26000 ，太太29000， 二人同是35歲，公務員，預計三年內可入住宿舍，現住母親一偏遠地區未補地價居屋，計及所有供樓開支家用及其他支出使費，現每月儲15000左右，未來一年有新家庭成員加入，而且亦會請工人，每月所儲會大幅減少，由於大部分儲蓄已作首期之用，手上現金不多，只有20萬左右。計劃來年租住沙田兩房物業（預計13000內），實行以租養租，以近外母居所，協助湊新生兒   資產 1. 荃灣一接近三十年樓齡單幢物業 ，用母親名買入 2011 年頭買入 283萬 3成首期 H+0.7 供30年， 每月 供款6200 現銀行估價480萬 由我擔保，現13200 租出，尚欠169萬。   2. 東涌物業 2012年尾買入東涌樓花一房單位四百多呎， 360萬買入，3成首期，夫妻聯名，預計2016年年頭收樓，H + 1.7, 月供9300，尚欠242萬. 家庭購買力為（55000+13200*70%）/10000*2.59*50%=8.3mil 現已使用169+242/830=49.5% 剛好於旺市只用一半購買力 現計劃先將荃灣物業加按至5成，得出240-169=71萬元作收息，   另 1. 東涌物業將一半業權賣給太太，一拆二以作未來買第三層樓部署，東涌物業作收租之用,自己租住沙田單位 或 2. 將東涌物業收樓後賣出（但2016年年頭收樓後要待年尾才脫離三年SSD賣樓限制），再買沙田單位 請問此安排是否合適？   ANSWER: 如買新樓為左租比人，不建議。新樓訂價已包含發展商用平料但因簇新裝修而需買家付的溢利，若買家付鈔予租客去享受，雙重不智。東涌新樓現已開發至偏離市中心、加上開則只400餘呎兩房，好難同十年樓齡但500呎餘的兩房加地鐵附近的租盤比，易地而處，每每令人生智。   另聯名買樓是敗筆，當然家庭協商有此行為另計。如能重做東涌物業會單名買、而母親樓會「賣」比仔做一拆二兼用舊稅率再加按爆八成，即套480*80% – 169 = 215萬。大大超過現時讀者打算將套有的71萬、及補強讀者最弱一環: 無現金。至於將母親樓「收歸」自己亦能兼顧，套有金錢可放在與母聯名之戶口內。每月產出利息令母親生活得更好。   那應否將東涌新樓轉比老婆? 令自己重回單名省卻印花稅去接荃灣樓套215萬? […]

  諗Sir： 你好！最近拜讀閣下對各界人工投資理財個案的幾百個，閣下比較注重20多到40多人士的分析個案，而我的情況有少少特別。 本人即將2條5，低學歷，做勞力工作。妻子細幾歲，文職工作。2個勞動力，5口食飯（包括傭工）2個子女讀中學。有1個自住物業，市值超過1千萬，欠銀行280萬，夫婦每月薪金4萬幾，扣除所有支出，所剩無幾。 現金加股票約5到6百萬，另每年股息收入約30幾萬，人民幣每年收入90幾萬，即每年有140幾萬港幣正現金流。由於歲數處於西邊的太陽，想投資一些有投資價值而保本項目，閣下有何高見，多多指教。 101/DV26 學生   answer: 讀者非常謙遜，雖樓只一間但淨值超100萬美金(即起碼最少都淨額780萬港幣)。另加股票及cash 6百萬，即兩老加埋資產淨值達1400萬，係香港算係最有錢個56000人(根據花旗銀行調查，香港千萬富翁數目為此數。百萬富翁約在70萬，不過老實講而家有一百萬、都唔叫得做富翁。   在堂上已解說過，有投資價值的項目，為sharpe ratio高之產物。sharpe ratio的解說看倌可在網上自行查找。至於詳細怎為股、債、基金、ETF作比算就不在此談了。有關保本項目、讀者請要作較深了解。究竟係由匯豐銀行保本? 和黃保本? 定係恆大地產保本呢? 三個描述都可作保本。投資物亦按到期保本、由第三方擔保保本、又或於某條件之下(如外匯匯率)保本去劃分。   結語為投資路上、人要長知識、而唔係去搵產品。知道不少長者著眼「保本」、有心人就利用此弱點，猛咁解釋佢隻產品係點「保本」。最後利用長者及銷售者雙方在「保本」一詞上的不對稱了解去做生意，雷曼債券就係咁出事，你亦見到有一大群阿婆為受害人。再一重覆，投資前要長知識。原因係每人都對錢有興趣、你好應花時間去學習怎去保護你每日返工8小時而黎的財富。相反踢波唔叻你勉強都可以落場，無人會有興趣特登踢傷你。 長者揸股票去收息的看法已在課堂計出答案。今日55歲好應買債為自己收息。為免有投資價值的債價被外人搶高價，本文列出都不是hot selling，請見諒。而讀者更有能力參考jackson師兄的「32萬。年11.4%。低風險」方案，佢將錢放係5隻評級頗佳的債券(即都係BBB至A評級。有隻係BB仔，唔喜可轉)，上圖有示。由於債券選擇得宜，每隻債可loan out的ratio頗高，即呢$1000000可收息$45880，由於買後借回$680000，有每年9123的利息支出。另外680000可即時取回，所以讀者實出320000，而收息(45880-9123)=36757，所以呢320000回報係(36757/320000) = 11.4%，而投放的債券風險不高，到期保本。   債券會因加息而價跌嗎? 昨日文章已有解。   相對想再計一計，若loan out ratio減至50%、而本身債券100萬可收息6.0%那槓桿後回報又如何? 計為 (60000-6700)/500000 = 10.6%。各位同學應已對槓桿及息口之選擇上有領悟。 讀者年收息11.4%之後，基本上都唔使急於撲入香港樓市買樓。當然此計劃用的債要持有3-5年不等。對讀者而言應可做到。不時同學問點解平時銀行都只推基金同股票比我呢? 收息堂介紹的方略都未聽過。原因再簡單不過:「收息堂講既投資物食水唔深，冇人肯SELL。」

諗SIR,   本人48歲已婚，一位工程師。太太為家庭主婦，沒仔女。受惠於大型基建發展，工作前景還算過得去。人工為$68000/月，計埋BONUS $78900。   有一大埔物業，96年買180萬，現時值420萬，按揭尚欠70萬。 剛行了年授的一拆二按爆八成，利息為H+1.94%，做23年，月供$15500，套出280萬。   有現金40萬、股票100萬。希望可產出現月入之70%作退休每月收入，即$47950 借貸力係$68500*50%*2.59/10000 = 8.87MIL，已借比率為3.42/8.87 = 38.5%   怎作資產配置? 想將套出之280萬的80萬做收息101堂教的DOUBLE保險，5年後變160萬。另80萬放MORTGAGE LINK備用，80萬入手直債、最後40萬放債基收15%息即年60,000 仲爭好遠，究竟如何達到有$47950之目標?   ANSWER:   筆者曾與讀者會面，人到中年已錯一次實不能承受一錯再錯，所以對於計劃十分認真，值得稱許。早年錯誤為頻繁出入股票，到48歲只輸淨100萬係手，計及沒養仔女既讀者手上只一樓及140萬資金在手，算是不合格。   炒股係主動將自己既錢倒出街、唔買樓係任由政府將自己手上的現金內含值攤薄。各位不要以為唔做便唔錯，其實有心人正利用呢一點，做工夫令你銀包內既錢流入佢荷包入面。叫人買樓一事唔係事後孔明，先講2009年，只要搜尋網上便知有師兄叫人放心買樓，因已睇死香港樓價在低息時代價必升，及後發現一語成讖，樓價由金融海嘯至今已升7年。在上星期5與<經濟一週>的合作視像節目已有提及，影響樓價的因素有兩個，一是長線的，紙幣必須經歷幣值被削潮、直至超級通賬蒞臨令強國倒台、新主重新維持秩序為止。地球霸主由荷蘭換至西班牙、西班牙輸海戰被英國取代、英國再因支持兩次大戰令儲備流向美國、直至而家。這個演變用幾十年做一個轉接、亦因此樓價升軌可持續十幾年。   當然升軌之中有中小期調整，香港亦因政府政策令樓價每隔幾年有適度微調。政府加添幾封印花稅項、成功令樓市成交萎縮至2010年有招前的30%、現每月只4000-6000宗。這引發出2012年後「高位」買樓接貨的人只屬少數，如果「橙市場」既參與者當中95%都係兩蚊一個買、而只5%係10蚊一個買、那要將現價由10蚊跌番至兩蚊只屬少數。更何況橙一賣後要再買番好困難，令放盤量始終在低水平。今日參考了汪益地產汪敦敬總裁的文章，據他公司數據屯門數市的放盤量只在9月升了一個月，到10月持續橫行，揭示了二手市場的供應仍維持在低水平、未有賣樓潮出現。估計樓市稍作微調後仍會在高位徘徊。   參考汪總之數據，因為其地產公司獨佔屯門區市佔率達7成，可準確地掌握一區之成交及放盤情況，從而較能摸索業主的心理。要知二手樓可以賣可以封盤。相比一手樓、二手供應量很難捉摸，香港其他龍頭大行、亦只能在一區內取得約13-15%的佔有率。   講返讀者，轉折點在好好運用一拆二按爆後套出之280萬。儲蓄不多，人已到48，其實手上可用既牌已見少。拆局為先好作收息、再伺機買樓入市收租。現時買不得之原因，是借貸力已用一半，加上實力不算強，無謂逆政府意買樓投資。至於點解長遠而言都係要買樓呢? 因為租金收入有與通賬同升跌之功能，這是其他收息品沒有的。   可改善是讀者在280萬之分佈。原先想法: 做DOUBLE保險: 80萬 直債: 80萬 MORTGAGE LINK備用: 80萬(收同按揭支出一樣息口之活期利率) 債基: 40萬   筆者建議是: 做DOUBLE保險: 30萬 債基: 100萬 MORTGAGE LINK: 150萬   原因: 1. […]

(Translated by google) 親愛的諗sir，   非常感謝您的分析和博客！我們從你身上學到了很多東西。非常感謝你。 我們非常感激，如果你能分享一些你對這個案子見解：   年齡：40 收入：港幣50,000元。 自用房：丈夫家庭擁有的財產。無抵押貸款。再融資是不成問題的。 現金：4百萬 投資： 收租樓1：買入價：1.7 MIl，市場價值：4mil;每月房貸：5500;月租：11K。 收租樓2：買入價：3.7 MIl，市場價值：6mil;每月的按揭：10500;每月租金：15000   目標：產生被動收入港幣50,000相當於未來退休後的購買力。目前，就當未計供樓成本都只有50％完成   問題： – 如果為了實現目標可在當前的市場再買房？ – 你對工廈建築的看法？ -Leveraged債券也是一種選擇，但如果債券有到期日會有再投資風險(re-investment risk)嗎？   非常感謝您提出的寶貴意見。   answer: 要知道讀者應否再買房，先計讀者總借貸力為何及用掉了多少。讀者有租金收入，加先生人工，借貸力為[50000+(11000+15000)*70%]/10000*2.59*50% = 8.83mil。已借的房貸可計為(5500+10500)/10000*2.59mil = 4.1mil，需假設收租樓1及2的樓齡不超30年。當然更精準的物業衰齡界線不在此談，其實間樓新舊令價錢走低主因不在外觀、而是其抵押力。   必須戒掉單憑估個市升定跌去買樓，香港人估樓估股票升跌估左咁耐，修成正果的無邊幾個。知自己借貸力有多少後、再計現用掉了多少而決定買唔買樓未遲。好似讀者咁已用掉一半，再買樓是不合適的。換作有些人的說話，就係:「你要有一定實力，才能食得起個類大茶飯」。筆者自己再添些想法，就係「突然中獎」只屬「痴心妄想」。窮人奮鬥成富翁的故事可能用一集「鏗鏘集」帶過，但其損耗青春之程度實難用言語而喻。各位嚴禁打機或睇卡通片上腦，以為「上位」只係一瞬間好像「變身」般既事。   樓就叫左佢咪鬼買，那讀者未來一個年頭，應怎去渡過? 首先老婆雖無做野但如安排得宜絕可提供借貸力。惟未有經驗者去自行試作小心被銀行懷疑騙貸，變出借貸力可參考買樓003。另外樓好應趁高加按套錢。因加按息口只2%、而收息息口可達10%或以上，即可賺取息差。了解各收息物的風險及特性後，安排1-2種為自己產出正現金流。   有人質疑加息會否令按錢成本上漲，從而令賺取息差的行為受阻。先了解如用債基收息、據過往樓據收益同美國息口掛勾，即如按揭息口加至3%、債基的派息可上調至13-16%，同樣的息差仍在。何況債基無年期，收息計劃可隨時停止計數。至於double 保險、直債做的融資有cap息口上限，保險計劃一般派息跟隨美國息口，即如老美加息可令double保險更double。當然如老美有能減息，可能double保險會做唔到100達在5年內之回報的! 留意保險及直債方案好大機會令投資人達成70%或115%的目標。但如保險公司倒閉、或美息口竟可在0.25%再減，在此極端情況下投資人的收益或不能達成預期目標。世上是沒有全天侯保證年10%的投資，請花時間了解各投資物特性才作運用。   對於工廈看法、一是選工廈單位老闆在行、打工仔唔在行。因真正用家係老闆、而唔係工廈返工既同事。二是經濟下行工廈不能租出概率高、相反住宅就一定點都有需求。   最後很高興有讀者發問債券之re-investment risk，因較少讀者會睇到呢個範疇。意指萬一直債到期後萬一搵唔到類似既直債投資點算? 其實企業一般都會作債務掉期，你幾年後到期的直債自有同公司類近既直債比你再買。好處一當然係投資人減去再投資風險、二是企業又可以將原本到期要回水的債項再swap，一舉兩得!