
你好諗sir, 本人是傭才一名,入息不高,目標是早日達到財務自由,所以在此求教,本人已閱讀你的三本著作<樓換樓><收息論><樓市雙租族>,亦已報買樓003及收息001課程,希望上課前可以準備一下未來的報署 本人入息26000 ,太太29000, 二人同是35歲,公務員,預計三年內可入住宿舍,現住母親一偏遠地區未補地價居屋,計及所有供樓開支家用及其他支出使費,現每月儲15000左右,未來一年有新家庭成員加入,而且亦會請工人,每月所儲會大幅減少,由於大部分儲蓄已作首期之用,手上現金不多,只有20萬左右。計劃來年租住沙田兩房物業(預計13000內),實行以租養租,以近外母居所,協助湊新生兒 資產 1. 荃灣一接近三十年樓齡單幢物業 ,用母親名買入 2011 年頭買入 283萬 3成首期 H+0.7 供30年, 每月 供款6200 現銀行估價480萬 由我擔保,現13200 租出,尚欠169萬。 2. 東涌物業 2012年尾買入東涌樓花一房單位四百多呎, 360萬買入,3成首期,夫妻聯名,預計2016年年頭收樓,H + 1.7, 月供9300,尚欠242萬. 家庭購買力為(55000+13200*70%)/10000*2.59*50%=8.3mil 現已使用169+242/830=49.5% 剛好於旺市只用一半購買力 現計劃先將荃灣物業加按至5成,得出240-169=71萬元作收息, 另 1. 東涌物業將一半業權賣給太太,一拆二以作未來買第三層樓部署,東涌物業作收租之用,自己租住沙田單位 或 2. 將東涌物業收樓後賣出(但2016年年頭收樓後要待年尾才脫離三年SSD賣樓限制),再買沙田單位 請問此安排是否合適? ANSWER: 如買新樓為左租比人,不建議。新樓訂價已包含發展商用平料但因簇新裝修而需買家付的溢利,若買家付鈔予租客去享受,雙重不智。東涌新樓現已開發至偏離市中心、加上開則只400餘呎兩房,好難同十年樓齡但500呎餘的兩房加地鐵附近的租盤比,易地而處,每每令人生智。 另聯名買樓是敗筆,當然家庭協商有此行為另計。如能重做東涌物業會單名買、而母親樓會「賣」比仔做一拆二兼用舊稅率再加按爆八成,即套480*80% – 169 = 215萬。大大超過現時讀者打算將套有的71萬、及補強讀者最弱一環: 無現金。至於將母親樓「收歸」自己亦能兼顧,套有金錢可放在與母聯名之戶口內。每月產出利息令母親生活得更好。 那應否將東涌新樓轉比老婆? 令自己重回單名省卻印花稅去接荃灣樓套215萬? […]