7成樓、債基、淡馬錫、11.66% #647案窮中產

拜讀諗SIR文章好一段時間,應得益不少,理應自能處理,但個人的理念與外子不同,想請教如何能財商上更進一步? 本人夫妻2人收入每月120,000,丈夫每約有150,000花紅。每月可儲5万元,育有2名小學的子女。前因1997後高位買樓,2007年低位賣樓,不良個人經驗、對樓市看不通、又嫌貴等因素下,由1998至2011年租樓。 直至2011年終於買了自住3房單位及後2-3年間儲了各種物業,有優有劣,現正優化中。想問如何有更佳的優化方案?   資產 按揭 加按 供款 淨租金收入 自住單位 2.45 M (H+0.7) 1.33 M (H+1.9) 18000 0 工廈(估市值: 2.4mil) 1.2 M (P-2.4=2.6%)   $6500 0 工廈(估市值: 3.3mil) 1.7 M (P-3.1=2.15%)   8500 0 大陸物業(估: 0.75mil) FULL PAID FULL PAID 5100 5100 大陸物業(估0.7mil) FULL PAID FULL PAID -2500 -2500 大陸物業(估0.7mil) FULL PAID FULL PAID 1200 […]

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32歲完成一生三宅 #602案窮中產

  諗sir 你好, 上完你既堂一直都想實行你講解既方法, 以財務自由為目標。剛整理左自己既資產負債表, 希望你俾d意見我。 32歲, 月入: HKD$35K, 可儲28K Cash: HKD$800K, 港股 HKD$400K, 美股 HKD$80K 現住父母名下於魚涌一舊樓, 2房, 市值2.2mil, 如出租可收$8000   資產負債: 市值 (mil) 欠款(mil) 租金收入 mth pay 正現金流 土瓜灣私樓 我名 2.8 1.03 11000 4054 6946 銅鑼灣唐樓 我和朋友各50% 3.5 0 6400 (已除2) 0 6400 屯門居屋(已補價) 我擔保, 和家人用有限公司持有 2.2 0.89 7500 3470 4030 柴灣居屋(已補價) 我擔保, 和家人用有限公司持有 […]

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產出十萬月入即時退休 #598案半山居民

諗Sir您好, 本人及太太均四十, 育有一女10歲. 本人收入$103k/mth, 太太$46k/mth. 月支出約$65k. 年花紅頗豐厚. 1. 自住一新界單位, 聯名, 多年前買, 現估值$7.0m, 按揭$4.1m, 月供$18k. 2. 自用一車位, 成本$0.8m, 太太名, 無按揭. 3. 有一九龍單位出租, 聯名, 多年前買, 現估值$8.5m, 按揭$3.6m, 月供$15k. 月租金$23k. 4. 有一車位出租, 太太名, 幾年前買, 成本$1m, 無按揭. 月租金$3.4k. 5. 有一港島單位出租, 聯名, 幾年前買, 現估值$5.0m, 按揭$2.8m, 月供$10k. 月租金$17k. 6. 有一工廈出租, 本人單名, 1年前買, 成本$4.8m, 按揭$2.0m, 月供$10k. 月租金$13k. 7. 人民幣存款/定期RMB 0.9m. 8. 現金hk$2.8m. […]

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提早completed財務自由 #584案偽專才

唸Sir 你好! 本人近月有幸拜讀閣下文章! 本人42歲 已婚 ,月薪约50-80K 收入不稳 太太38歲主婦,育2女(小學) 每月支出约$30K 可儲蓄每月约$20-40K 1) 现4人住红磡2房单位,估值约400萬(已供滿) 父母持有 2) 99年政府首置$260萬買入元朗新樓三房单位,供6000連息500(尙欠$70萬) 现估值$480萬 (本人和弟弟持有) 父母现住。(弟另有自置物業) 3) 本人在2009年$200萬買入荃湾单位出租,估值约$380萬,现租出4年,毎月租金$10000 ($5500+1000息) Hibor +1%(夫婦持有) 4) 近月在日本東京¥670萬円(约HKD 52萬)買入連租约单位,收租金¥46000 (HKD3600) 實收8%(夫婦持有) 现金约 $100萬( 包括50萬人仔定期) 现有以下問题 如何逹成一生三宅? a) 本人想再買多一間2房单位作出租,或是3房較好? b) 如加按,荃湾定元朗的較好? c) 如以一拆二方法,如轉出太太名買樓,主婦可否做按揭? 本人想在還有生産力時可在55歳逹至财务自由,有否可能嗎! 谢谢 烦恼人上   answer: 讀者是現今香港四十歲而又跟到進度既一群。人工比一般同齡好,當年搭上了首置順風車亦無因沙士被掉返落地(或更深)。由於有能耐一個人搵兩份人工,老婆得享唔使做。有一件重要事想知道,為讀者是個打工仔定係老闆,他的不穩月入很影響往後之部署。由於時間有限、筆者按眼前所見試圖作答。   1999年讀者約26歲,攞左董伯伯的首置同細路買入元朗三房,回望十年。原來低處未算低。同比現今(2014)26歲年青人、當年讀者起碼有人幫佢手買樓,只要唔貪心買間細細地既元朗樓,沙士升跌問題不大,就當兩兄弟真係「玩大左」、父母儲落間黃埔樓應可擋一下。如今政府在房策小心翼翼,在社會只搞出分化、搞起對立。對原有社會舊勢力置之不用、比起當年毛主席的拉林倒劉、拉蘇阻蔣實在低水很多很多。   筆者一貫主張,係做任何事之前睇下自己荷包有幾錢,讀者月入中位數約$65000,荃灣樓收租$10000。先計讀者借貸力: (65000+10000)/10000*50%*2.59 = 9.71mil。估計荃灣樓欠150萬、元朗樓欠約100萬。那讀者估計已用借貸力為: 2.5/9.71 = 25%。如讀者是位打工仔而收入容易核實,那應行買樓收租之理財基調。在此市況亦因借貸力偏低、可以加碼去買多間樓收租。 […]

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80後智取五樓在手的下一步 #570半山居民

Thanks looking into my case and please see how can I make the best use of my assets. Btw, my case is single, age 34, no dependent and no debt, mthly spend around $25,000。My annual income is 330,000 and my commission used to be  0.5M annually but now drops a lot with new compensation package. I […]

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日本樓歐羅對打開展人生下半場 #538案偽專才

你好,諗Sir,拜讀貴作樓換樓穫益良多,現有些問題請賜教; 本人41歲,月入42k,太太38歲(現為家庭主婦),有兩小孩,現有270萬現金加股票,樓宇資產分佈如下: 1. 港島兩房私樓(與太太聯名),市值600萬,欠款90萬,每月收租16k,還款5.5k 2.港島三套房居屋(已補地價,與太太聯名),市值700萬,欠款180萬,每月收租19k,還款6.5k 3.港島三房藍籌屋苑(與太太聯名),市值800萬,欠款328萬,每月收租20k,還款13k 4.港島私樓(太太物業與家人聯名),市值520萬,沒按揭,太太全收17K租金。 現用23k租住一單位,工作收入加租金扣減按揭及支出,大約每月最少可儲20k。   a) 打算樓價下調時,買入多一個500萬以下物業作收租用途,請問應否加按買樓?最多可加按多少?現在摃扞是否合適? b) 太太已是家庭主婦,是否有可能把現有物業轉到她名下,從而在買新物業時免了BSD? c) 另有一選擇是先加按買入高息債,賺取高息,然後有機會才再買樓,我對債是初哥,請問回報可以多過15%嗎?怎樣可以做到? >>>按此到上半答案   下半答案開始: 讀者己在3月8日上了收息102課,應認識了幾項新的投資物。雖有人在堂上覺得筆者介紹的方法很新穎、惟股票、ETF、債券、保險、期權根本一早存在,筆者只是將各種工具的適當月法了理解道出、為大家避免跟從市場上金融機構介紹之做法。要知介紹者大半為了傭金、小半才為你的荷包著想。所以不少人買入了些傭金高而成效低的投資物。筆者只是將此情況扭轉、提出一些事物因傭金太低而無人介紹的、或因為較複雜而初入行者不明白的,藉著堂上發開口夢等大家有機會抄低。   上文提及讀者利用2003-2014香港樓市大牛市、造出只用$42000人工而擁有四間樓的成就。那已屆不惑之年的讀者如何打好人生下半場呢?   先睇中原城市指數加上房屋供應量,有幾件事關讀者事: 1.      由07Dec-13Dec中原城市指數升96.73%,其中新界西分類升124.32%、港島升84.2%、九龍105.46%、新界東升105.29% 2.      香港很少新建成工廈、只有舊工廈改成酒店或拆除、見下圖工廈(建成-拆卸)量為負數,而工廈累計的新增使用量攀升 3.      政府大建細面積單位、再將兩房向上換三房之流動通道用SSD緊鎖。很有實力者自可逆市而行、可是大把三房購買力被緊緊鎖住 4.      兩房供應大於三房 5.      關於未來一年息口睇法已在收息102面授、對各種投資物及樓房的影響應已得知   所以讀者係時候同好有感情既兩房拜拜,至於仲係西環望地鐵概念買入兩房既朋友,你只可以望梁特首個人工島起得成。當然如果新界西升30%,其他地區升15%是有可能的。讀者擁有二千六百萬物業、如樓價跌一成已等於讀者做足五年,所以趁高減磅為上。另外兩房為600萬市值,收$16000租金,只3.2%,倒不如賣左佢黎個債券加日本樓組合、筆者說的債是直債、由發行人擔保後保本。至於為何選日本樓? 因為筆者看準了日本円和歐羅在過去一年呈反向走勢,相關係數為-0.43(as of 11/3/2014),算是一個合規的反向盤,你可能解為一蚊歐羅對沖五毫子円的風險。那不妨搜羅些在聚洲落戶的大銀行,前文已有展示為8%年息。再加上日本樓年10%之回報,要為讀者原本3.1%年回報之港樓投資增三倍至9%實在不難。當然在收息101課程會為方法作更將會展示 A.   債券是那回事及那條歐洲債券 B.   與其買入與日本円呈「半反向」的歐羅、有否更佳選擇和配置? C.   風險為何?   另外讀者的居屋亦不見得好去邊,回報為3.2%,根本在新西五百五十萬樓已收到$19000租金、更有交通便捷改善樓價之可能,為何不趁高換走居屋? 始於係同私樓有分別,比著你都未必肯七百萬買間已補價居屋。沽出後可再侯低再買新西,讀者沽出第二間後有條件只等不作,而低回報但屬大籃籌既樓房,KEEP住兩間就夠。   如讀者親身經營套出之七百萬、更可用此舊錢產出的收入去取代現有$42000月入,從每朝趕返工的生活退出。   建議先攪好間兩房,再行向居屋打算。此時不收割、更待何時。切勿貪勝不知輸、令豐厚糧草有所折損。

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真實:四萬工四十歲四間樓 #537案偽專才

你好,諗Sir,拜讀貴作樓換樓穫益良多,現有些問題請賜教; 本人41歲,月入42k,太太38歲(現為家庭主婦),有兩小孩,現有270萬現金加股票,樓宇資產分佈如下: 1. 港島兩房私樓(與太太聯名),市值600萬,欠款90萬,每月收租16k,還款5.5k 2.港島三套房居屋(已補地價,與太太聯名),市值700萬,欠款180萬,每月收租19k,還款6.5k 3.港島三房藍籌屋苑(與太太聯名),市值800萬,欠款328萬,每月收租20k,還款13k 4.港島私樓(太太物業與家人聯名),市值520萬,沒按揭,太太全收17K租金。 現用23k租住一單位,工作收入加租金扣減按揭及支出,大約每月最少可儲20k。   a) 打算樓價下調時,買入多一個500萬以下物業作收租用途,請問應否加按買樓?最多可加按多少?現在摃扞是否合適? b) 太太已是家庭主婦,是否有可能把現有物業轉到她名下,從而在買新物業時免了BSD? c) 另有一選擇是先加按買入高息債,賺取高息,然後有機會才再買樓,我對債是初哥,請問回報可以多過15%嗎?怎樣可以做到?   香港四十 謝謝 謝謝 *本解答用的數字及數據由http://proptx.midland.com.hk/ 好明顯本案讀者是一個受惠樓市升值的人,筆者愚見,如現在一個月入$42000的家庭,除非本身理財知識豐厚、加上懂得係市低運用後生賺來的第一桶金,否則根本無可能係四十出頭有4間樓在手。   <樓換樓>已經賣哂! 讀者睇到可算是緣份。由於筆者不善用彩色花艷大頭去吸引閒人,所以瀏覽本blog或<樓換樓>的讀者都很具有質素。那我們先檢閱讀者手上副牌:   物件 市值(萬) 欠款 租金 供款 1.港島兩房私樓(聯名) 600 90 16000 5500 2.港島三套房居屋(聯名) 700 180 19000 6500 3.港島三房藍籌屋(聯名) 800 328 20000 13000 4.港島私樓(太太及其家人聯名) 520 0 17000 0 Total: 2620 598 72000 25000 […]

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