現金流效率由4.4%提至18.8% #654案偽專才

Lum Sir, 我係香港土生土長讀番鬼書大的靚媽,嫁了一個老外,我們都是專業人仕,有一對可愛的子女(7歲和5歲)。對金錢管理都是從朋友中學習,自修到今天。看到你的金石良言,專業分析,頓覺自己很幸運幾次大起大跌都能幸存。今年已經4張野,不想行差踏錯,現虛心請教。 有一間西環10年樓3房(08年買入$4.6m 月供$14k)收租$23k,另一家4口自住交租$35k(因老外老公有要求居住環境不想太擠迫,所以租了大3房有工人房個隻間格)。 問過銀行,估價西環樓現值$8m所以可以加按攞大概$1m出來,加手上有$0.5m現金,加按後月供$18.5k。 請教lum Sir, 我們看中高街一間400呎連天台,叫價$4m,收租大概$15K,這個投資好嗎? 老公今年55歲,家庭淨收入大概$60K(已扣除供養外婆父母仔女學費工人),另每月有一份$16K基金儲蓄計劃,大約3年後期滿不用再供,等多兩年收錢,屆時再有大概$400K現金。 我們計劃6年後移返倫敦,我想之後不用工作,請教Lum Sir, 應怎樣部處?   ANSWER: 讀者只提供了淨收入,其實銀行計借錢係用全家庭月入,所以欠缺重要資料,不過筆者一般不會再叫案主補資料。那先估計讀者家庭月入為$130000吧! 既是專業人仕夫婦共有此收入不難,亦假設了每人收入能將收入之40%儲起,實在是頗為樂觀了。筆者感覺是讀者儲蓄率不高,一個家庭只有50萬現金在手,無論係35歲或45歲都顯然唔夠。   決定樓房是否抵買? 關於讀者看中的「高街一間400呎連天台,叫價$4m,收租大概$15K」是否好投資?筆者會該投資物產出之現金流效率所評論。現金流即該投資物產出收入扣除成本(如供樓)所得出之正現金流,效率如是用最少既錢,能產出最高既正現金流就算為高! 所以要評論一個投資物是否好投資,首先要鑑定該投資物的市場流通性,如該投資物是兇宅難搵人接貨、或是最低層好難放、或是隻近乎零成交既股票,那市場估值太難衝量,不好買入。搵好後要問問自己要用幾錢控有投資物,如讀者是可三成上會,即用120萬買值400萬既樓,那收租$15000/月後要負上280萬之債項。咁280萬之債項每月供幾錢呢? 如是樓齡30年之下可拉長還,那月供約$11000,正現金流效率為(15000-11000)*12/1.2mil = 4%,產出效率一般。樓齡再老又低一點。如是當正投資物業要5成上會,月供金額減至約$7600,正現金流效率為(15000-7600)*12/2.0mil = 4.44%。即原來五成上會或七成上會,此物業的投資價值都不高。就當你買黎自住,亦可用此方法黎衡量一下抵唔抵買。   增加現金流方法 由於手上現金不多,建議先將現居加按。西環樓現值$8.0m那應可按8.0mil*70% – 4.0mil(估計現outstanding) = 1.6mil出黎。就當加按後齊頭供20k,為求加按後總有2.0mil現金在手值得咁做。二百萬可行收息債基方案、收息12-16%。方案運作其實不難,問題係要知道咩息口及融資條件能令人成就此事,好肯定獅子銀行唔會比人咁易做到。另外作法前要客觀了解風險,銀行或機構職員只會叫人買買買唔叫走,原因再明白不過。二百萬可只放一半即一百萬,收息$10000/月至$13000/月,現金流產出率約為$13000*12/1.0mil = 15.6%,那即比較出此方案的現金流效率比「高街」更高、亦唔使打咁多稅。當然樓如有技巧咁做,產出現金流不只上段那方案咁少。   保險儲蓄計劃的敗筆 至於讀者月供$16000的儲蓄計劃實一大敗筆,痛心。3年後先供完,那幾時取回全供款? 如提早贖回又要比大筆收費,計劃內的基金又不予上佳表現。那此計劃除了讀者每月提供正現金流($16000)比保險公司之外,想不到有什麼好事情。記住正現金流實為重要,街邊保險公司、電話公司都想辦法每月由你身上取走月正現金流。   當然要為保險扳回一板,昨晚見有fasnpage見有人提及。「5年115%回報方案」只是5年共15%的保險回報,引用讀者提出:「是15%回報,100%是本金,15/5=3%才是真!」。此源於下方算式   Insurance amount      $2.5M First Deposit :           […]

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年跌15%反產出8%回報。保本 #649案偽專才

諗sir,你好,本人39歲,和父母親同住私樓,現單身患病前已經供滿,由於在這幾年身患長期病症醫生確定不能夠長時間工作要放棄正職,醫療開支方面靠政府,收入現只能每月接freelance,太約15,000元左右穩定但冇入息証明,每月支出約9,000元,可儲蓄5000元,希望諗sir幫忙分析我可如何分配及投資達才至財務自由?現有資產如下: 1.已經供滿私樓一層現值4.0M 2.現金2.3M 3.股票面值大約2.3M包括(中電,電能,中移動,滙豐,工商) 4.收息基金35萬元 5.RMB 28萬 敬請指教   你好,小弟補充番前文,我其實好擔心之後日子因病已不能長期做正職而令日後生活拮据,我更不想連累她人所以暫時未想再結識女朋友,因之前用哂時間在供樓及工作和儲蓄上,另外醫療方面因在政府醫院專科覆診所以開支有限,諗sir我真心想請教你應如何運用我手上的資產令我可以增加被動收入,就算面對日後通賬澎湃的日子也可應付,其實我病前買股票及基金也是希望可以賺價及息對抗通賬,但拜讀你的文章後我想有否其他方法更有效地做到呢? 懇請諗Sir幫忙回覆賜教   ANSWER: 對於筆者既遭遇、唔好淨係一咪講遺憾。本網聚集各位想匯集在港生活故事,總結多個向上流的經驗。新人事新香港、要上進既法門你父母唔知、你老闆又唔肯講你知,唯有係度交流將方法揭示。各位時間有限、趁有心有力快將錢財事辦好,咪再諗一步登天,買股票一年升十倍去解決問題。十倍呢個機會,好應該輪到我都未輪到你,起碼筆者每日都可分配時間做本人認為重要的事,但由於才幹有限未能搭上十倍快車。   讀者只有freelace工作,借貸力大大降低。無收入,用資產證明仲可以借到錢,計法在買樓課程解答,而答案約為2.2mil。當然將freelance工作報稅有幫忙,$15000月入就算報明也不用交稅,而借貸力可再升15000/10000*2.59*50% = 1.94mil。大家可比較,一份$15000的收入可產出之借貸力(1.94mil)是可逼近800萬資產可產出的借貸力的(8.0mil)! 當然,讀者識再執執資產,用資產去證明的借貸力可再提高,筆者責任,在於提醒大家點計出及用盡自己借貸力(當然在安全情況下)。   由於收入大不如前、讀者理財主軸是將股票推向收息保本產物,畢竟輸去的錢再沒力賺回來。另外要運用息差去為自己提供多份被動收入,可以說是39歲人用50歲的理財方略。關於股票,知道世界第一隻股票係邊度黎? 不少人應知道是荷蘭。而第一隻股票發行人為荷蘭聯合東印度公司,講到明,又係一間靠航運貿易起家的公司。可是我們老祖先在股票的瘋狂情況,其實同今時今日都不逞多讓。荷蘭王室試過將困犯的審判權注入該公司去換取股份,well,原來係1600年公義已經同錢掛左勾,當然王室之後回報十分豐厚,股票用1200%升幅作回。重點係呢隻股票係頭十年上市之後都唔派息,所以….股票根本唔係用黎收息,阿媽話佢要落街炒股票,其實都正確。你試過「蒸股票」麼?   先將230萬「保本」 雖(中電,電能,中移動,滙豐,工商)都是大眾應為穩陣之選,可是你了解箇中風險? 如果讀者想賺價,可用贏返黎既錢再博! 點先嬴? 先將投資物用於五年升一倍的回報方案投資於保險(參考5年115%回報方案),真人真事,有些有緣同學已助安排了。那他投入120萬,5年後倍升至120*(1+115%) = 258萬,另外(230-120)=110資金再打算。此230總數,5年後保本加收(258-230)=28萬利息。年利回為28/230/5 = 2.4%,由承保公司保本。當然要知清影響此事的風險,話唁定真係有保險公司要走佬。   年跌15%都可產出8%回報 那剩餘的110萬資金點打算? 不如買恆指。還掂上面5隻股都係成份股,咁點解唔直接押於香港指數的產物? 由於電能在過往一年大幅跑嬴恆指,可抽出另買。不過其實4隻都不比恆指好。而讀者在上段已將230萬「保本」,5年後收回$258萬。那餘下110萬我們不只買同港股同走勢的ETF,更可入手三倍於中國指數升幅的ETF(見上圖)。上證綜指已走軟多年,那現時升勢是否不過契機? 自行判定。如內地指數升10%,此產物約升30%,唔駛理咩公司風險。當然如內地指數仲有能耐每年跌15%持續三年,那此方案買ETF部份只六折收回110*60% = 66萬,5年綜合回報為(258+66) = 324萬。年回報為(324-230)/230/5 = 8%,都算有交待。何況如內地股市三年再累跌40%,那讀者可在遍地屍骸中尋找機會。     筆者重點提出了個保本又可賺價的方法,重點是將保本同賺價兩部份分離了,情況就易控制好多。有一個同學自行去問關於「5年115%回報方案」,說問到 先付$581,472.8 一份2MIL面額保單 退保價是HK$1,420,487 5年期 借錢息口P-2.85% 計及回報只: 159,975.27/703,634.73/5 = […]

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書中没有黃金屋? 無樓專才求救! #637案偽專才

諗SIR你好 本人近日經過書局, 看見你的”樓換樓”一書, 二話不說買了回家看. 不讀尤可,越讀越驚! 小弟今年三十三, 小時深信 “書中自有黃金屋”, 於是發憤圖強, 終於成為專業人士. 雖然生活尚算充裕, 但時至今日, 還是未能添置一個安樂窩.理財一道更是不堪入目. 眼看身邊很多朋友已上軌道, 自己卻還是原地踏步, 仍然是無殼蝸牛一隻, 所以想請教一下諗SIR. 情況如下:     家庭(我+太太)總收入: ~$120000 一個2 歲小孩, 外籍傭工一個 於2010曾以9成半按揭買入荃灣一兩房單位 (300萬), 2011年賣出, 賬面賺80萬 之後本想等樓價跌再換一個大少少單位自住, 怎料一等再等, 樓價一升再升, 自2011 年開始租樓至今 有一間居屋於大埔,2012年買入, $265萬, 俾3 成首期, 現尚欠銀行170萬.月供~$7800, 分30 年供, 現估價338萬 這是給父母住的     自己則與太太兒子工人租屋住 月租 $20000 其他支出 (每月): 保險 $5000, 父母生活費 $10000 工人工資: […]

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為小妹重返財務自由之路 #620案屋村仔

諗sir你好, 自拜讀〈樓換樓〉及上完收息課程後,令小妹反思不小。想在103之前做做功課,望諗Sir指教。   小妹25歲,收入18K x13 個月 (因小妹想年青時試試不同的東西,所以現在不是做本行,如轉回本行,市價月薪starting rate ~28-30k) 男友33, 月入30k 資產: 1.英國Studio,本人單名,12年 £32k 購入,沒有按揭, 收租£270 monthly 2. 澳洲樓花2房,本人單名,13年$540k AUD購入,15年初上會,預7成按揭,租金保守約5-6厘,但除開稅務及其他費用,正現金流應不多 3. 減去其他支出,月儲$5-6k   讀者 換算港幣/Remark 男友 換算港幣/Remark 港幣 250k 250000 港幣 400k 400000 人仔定期100k  125000 股票蟹貨 50000 50000 澳幣 100k 728000     紐幣 20k 130000     英鎊歐羅 5000/8000 140000     Fidelity Glb […]

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樓市下半年點睇? #617案偽專才

我看過你的文章,我想和你分享我的情況和是否再進行投資。 我今年29歲,和女朋友很快就會結婚。 我的月收入是〜85K和我女朋友是35K,每年將穩步上升。 我個人擁有的兩個物業。 1,灣仔單座物業 2009年 3.5M購買, 現升值至6M。每月分期付款13K。至~2030年 (與家人同住) 2,將軍澳2房一手2013年 5.3M買入,現在升至大約6M。每月分期付款〜18K ~2040年 (會與女友住) 我們有〜1M的現金和一些穩定的股票用來收息 在我心中一個計劃是去轉按為第一家在灣仔並獲得現金約 4M, 再購買多個單位再租出去,用意是想利用樓1 的升值去作長期投資. 但是主要關注的是住房價格的穩定性, 會否有下行下跌的可能,和一旦加息後的影響 (三個物業都有按) 你怎麼看?   ANSWER: 係咪筆者理解錯? 定讀者計錯數? 轉按灣仔6mil(現市值)能獲得4.2mil現金? 一間自住樓可套現至市價七成,仲有可能可搵三間行估價取其平均,那讀者2009年3.5mil買入、已提及是有按揭在手,那點可能將此物業加按四百幾萬出黎呢? 加盡都係四百二、開首買樓時又有做按揭、所以很懷疑當中有否資料遺漏。   至於讀者應否再買多間樓、視乎佢而家借落多少。雖然憑讀者提供數據可反推出讀者而家兩間樓仲爭銀行幾錢,不過由於時間有限所以不作計算。讀者借貸力計算為(85000+35000)/10000*2.59*50% = 15.5mil,可是又無講自己按揭欠下多少,不知佢有否看過筆者<樓換樓>一書去先了解借貸力的運用之法。另外做好計算後根本就知道再買樓後樓市跌幾多會變成負資產、而自己可衡量應否承擔此風險。   至於買得樓就根本預左有升有跌、仲問買樓後有否下跌之可能? 令筆者語塞。至於加息同樓價關連性比想像中低。回望2005-2007的加息周期,樓價有跌麼? 至於用股票黎收息、上過堂既朋友都知根本違反該投資物的特性。勸讀者重頭再想一遍、用心去加強自己投資知識。而筆者決定將時間先留比有付費上堂及後發問的學生。   有一個問題可作答的是樓市下半年展望。知道經過新盤大賣後市場人仕看好後市。筆者意見是樓市先在夏天上揚、及後在年尾前會有少調整、暫維持早前在媒體對港樓市看法。知道香港人對住樓有需求、由租務市場得知用家的居住需求殷切。可是樓市除上點外亦有投資需求、不可忽視。此因素很受外圍氣氛影響。君見美國十年期國債孳息率見橫行通道之底部、歐洲負利率、一切對市場的利好消息已盡出。結果為道指17000而德國DAX見10000。引致眾香港發展商趁機推盤、李生荃灣盤成功出逃後大把發展商跟隨將貨開賣。且看此樓市旺風支撐到幾時、而美政府為了維持當前格局必出口術將大市降溫、壓低道指、好等自己享受透過印銀紙問你攞錢而又享低息的好時光。下一季市場氣氛逆轉、投資客怕怕,新盤自然要減價促銷。  

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比較不同屋苑升幅 #614案偽專才

lum yeung你好之前請教過,多謝你的提點, 已聽取建議放九龍灣低層次等, 賺~750k, 共有現金1.5m, 股票0.6m兩人都係36歲, 合共年薪838k, 約69k一個月,冇負債,今年打算結婚,同時間明年會生bb。結婚使100k, 婚後可以同媽咪住, 但因生bb, 想係藍田買3房作為1-2年之後所用。想問現應該9成上會4.5m下兩房先, 定係8成上會6m下3房, 比較適合呢?請問匯景前景如何, 如果買6m下3房, 都係低層 – 5樓下, 單名上會比較辛苦定係買已補地價的居屋, 又怕他日好難出售又或者等明年加息時, 入平貨呢?thanks心急人上 video answer:

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入門新手買樓疑難 #610案偽專才

Hi 諗 sir, 本人是80後專業人士, 前幾年錯過低價低首期買樓的機會, 現在要重新計劃,努力儲錢中 穩定月入約87k, 每月支出計埋家用+個人洗費+保險盡量keep在10k以下 現有現金+股票約1.7m 基金約1.1m, 其中約0.27m可隨時套現, 月供19k 未有自置物業 現居家人名下約千尺臨海私樓(2013年頭買入,現時銀行估價已-0.2-0.48m),首期借了800k出去,未來半年會收回還款, 不用交租  有感股票要費神留意價格波動而收益都是平平不能做到月月有passive income, 長遠不是辦法, 所以想置業收租, 現有數個考慮 -買入債券每月收息,待樓價瀉2-30%後才出擊(個人覺得數年內機會不大) -現在買入1個5-6m單位2房 -現在買入2個3-4m單位1-2房, 可能要減少每月基金供款 -待數月後收取還款後而樓價有些微調整後買入1個8-9m3房(尺價應會低過1/2房而長遠來說大單位都較受歡迎 but 租金回報會低於細價樓), 因首期差不多要3-4m cash, 會用盡所有流動資金並可能要     借入銀行p-loan 應付 目標地區九龍東或新界西(最好是未來鐵路沿線) 又現在新樓或二手樓較好呢(一手有溢價而地點不甚佳,但二手現在議價甚難) 謝過lum sir 意見 for this 入門新手 question mark 上   answer: 股票係可以做到每月有入息的、不過唔係平常人咁買買賣賣做法。讀者無樓在手、收入高而儲蓄率高(洗費只10,000或更少),一幅買樓做收租佬的好材料。他在問題中已總結了初心者買樓要留意既幾個事項:   樓價走勢看法 大單位定細單位好? 咩地區好? 新樓定二手樓好?   那我們逐一解答: […]

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28歲安於現狀理財建議 #608案偽專才

諗Sir 你好!最近小妹常常追看諗sir的post, 獲益良多。但人生目標人人不同,小妹自覺比大部份讀者無大志,頗滿足於現狀,只想早點得到維持現狀的被動收入。希望諗Sir能夠指點一下! 現在情况: – 與兩家人同住900多尺太古城單位,樓齡40多年,現值800萬。2009年尾三人聯名以390萬購入, 做30年七成按揭,現欠銀行約240萬,本人月供$6000。(因家中老人家比較固執所以現時絕不能賣) – 本人28歲,連雙糧及bonus, 月入$44k,工作尚算穩定。 – 不好名牌,衣及食頗basic, 但隔月去一次budget短途旅行。 – 已月供頗全面的保險plan – 平均每月淨儲約$ 11K – 老人家已預留75萬cash,與本人聯名,留待老人家百年歸老才動用 – 另現金90萬 (大部份為早年遺產承繼,一直不敢胡亂投資)   人生目標: – 沒太多物質追求, 不用住半山,若廿年後住到大概康怡一千尺的level就非常滿足,最多養架普通車。 – 其實維持到現在的生活質素就夠,但希望50歲前退休。 – 兩年後结婚,再一年後生BB。有BB後會搬出去住,買或租大概現值500萬那種小單位。 – 未來老公的父母負擔重,預計不會平分婚後負擔,我可以接受六四或最多七三”分帳” 。 –       男友資料,月入約35k但因父母負擔重,再扣除一萬元租金後,只儲起約五千。 –         問題: – 如何利用手頭上的90萬現金?日本物業?股票?債? 基金?(本人不太”貼市”) – 如何利用每月$11k saving? – 三年後生BB罝細單位, 應租定用老公名買? – 若老人家6 年後離世 (現已88),便會出賣現住單位。Capital gain 後(除三分) […]

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偽專才及早沽貨減磅 #603案偽專才

  追讀唸Sir blog, 大閞眼界 望唸Sir指點方向 本人32歲,偽專才,月入98K, 太太32歳,月入28K,育有一歲女及一傭人  2010年買入何文田夾屋兩房2.8M自住, 月供8500,現欠銀行1.85M, P-3.1. Plan。 現估值4.5M 2012年在加辣前冒險買入黃埔花園 三房6.4M, 加按夾屋0.7M, 借父母1M, 再賣手上全部股票做首期, 月供18000, 現欠銀行4M, P-3.1. Plan. 現估值7M 加按月供3500, 父母月還10000 黃埔花園租出18000, 現收回自住, 打萛放租何文田夾屋15000 其餘資產現金400K (會用200K裝修黃埔), 股票100K 本人婚後開支很大, 供車(12000)供樓(40000)供雙方父母(15000)女兒傭人(10000)交稅(22000), 月儲20000. 本人深知儲蓄不足, 擔心退休生活, 又想完成一生三宅的目標 我應該怎樣部署呢? 希望唸Sir賜教,謝謝!   Video Answer:

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租樓定買樓? (2014篇) #595案偽專才

本人單身,四十歲,月入七萬。現租住九龍城單位,租金萬五,另在同區有一細單位(約值二百五十萬)出租,扣除供款每月有二千元。 現有現金二百萬,正考慮買入九龍城區六百萬單位或置富花園四百幾萬單位自住,或兩個二百幾萬的屯門細單位收租,幫補租樓開支。由於要比雙倍印花稅,是否買細單位比較好呢? 多謝諗sir指教!   ANSWER:  筆者由開始寫BLOG到而家答過兩次「租樓定買樓」為題的文章,今次係第三次。先攪清如本身無物業在手者、筆者多不建議租樓。當然如人工持續在$15000或以下水平、那接受政府資助租用公共房屋又是另一回事。今次讀者人工$70000,是香港月入中位數的近7倍、有二千蚊正現金流加上二百萬現金,那仲係咪要租樓?   那要看讀者本身有幾大洗,男人一個可以七千蚊都夠洗、或七萬銀都唔夠一日去洗。那做個中肯價設,就是讀者每月洗費三萬,那要維持至入息水平直至終老,讀者要作什麼安排呢?   買樓? 真的筆者頗為支持人買樓。一是樓價未必跌得像大家想像中易。雖然在上期<經濟一周>接受訪問時提及新盤會拖低二手市樓直至第四季、而生果報係周刊出街後一周又替環宇海灣大造文章、大談樓市要跌云云。可以筆者未見到有咩因素中原城市指數要向一百點更低調整。即樓價想在未來一年跌20%都有點難度。樓跌唔落終於是需求大、可見本文後半部展示。咁多人捧錢去買樓因樓房是一種資產,它產出的租金會跟隨累計通賬向上調。今日收租三萬,他日會有接近三萬元購買力的等值租金每月入你袋。你將舊錢買咩年金、保險,無此效果的。   講返讀者,如果想每月七萬的借貸力為70000/10000*2.59*50% = 9.06mil,已明顯指引讀者借貸力未用盡、不妨買間樓為他日打算。更不應租樓每月為自己支出$15000。如果而家間樓好好風水唔想搬,都應行「以租養租」,買一間再搵租金供下一間。另外在九龍城區的細單位要知結欠、如有錢可套請做一做。要知「七萬銀士」人工實係高、可是唔結婚令自己財務狀況只等於一個小康家庭、如不作好理財部署,他日要一個人應付生活上的心理加財政問題實在難受。   買返九龍城如何? 繼昨日再展示九龍城區的空置率與新供應: 區份 2012空置率 2013空置率 2014-15新供應單位 離島 5.4% 2.7% 1675 黃大仙 6.3% 6.9% 0 九龍城 5.2% 4.0% 1859 展示圖表後只好說九龍城區是「平水」、不太好亦不太壞。黃大仙區的(相對)高空置率解釋了點解當地樓價落後。而離島區(包括東涌)在2013年空置單位大減。   至於要解答好唔好係屯門買細單位收租,可看2014-15年該區不同類型單位的供應:   屯門區 A(<20) B C D E(>200) 2014 – 651 244 30 62 2015(預測) 0 0 0 0 […]

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