現金流效率由4.4%提至18.8% #654案偽專才

Lum Sir,

我係香港土生土長讀番鬼書大的靚媽,嫁了一個老外,我們都是專業人仕,有一對可愛的子女(7歲和5歲)。對金錢管理都是從朋友中學習,自修到今天。看到你的金石良言,專業分析,頓覺自己很幸運幾次大起大跌都能幸存。今年已經4張野,不想行差踏錯,現虛心請教。

有一間西環10年樓3房(08年買入$4.6m 月供$14k)收租$23k,另一家4口自住交租$35k(因老外老公有要求居住環境不想太擠迫,所以租了大3房有工人房個隻間格)。

問過銀行,估價西環樓現值$8m所以可以加按攞大概$1m出來,加手上有$0.5m現金,加按後月供$18.5k。

請教lum Sir, 我們看中高街一間400呎連天台,叫價$4m,收租大概$15K,這個投資好嗎?

老公今年55歲,家庭淨收入大概$60K(已扣除供養外婆父母仔女學費工人),另每月有一份$16K基金儲蓄計劃,大約3年後期滿不用再供,等多兩年收錢,屆時再有大概$400K現金。

我們計劃6年後移返倫敦,我想之後不用工作,請教Lum Sir, 應怎樣部處?

 

ANSWER:

讀者只提供了淨收入,其實銀行計借錢係用全家庭月入,所以欠缺重要資料,不過筆者一般不會再叫案主補資料。那先估計讀者家庭月入為$130000吧! 既是專業人仕夫婦共有此收入不難,亦假設了每人收入能將收入之40%儲起,實在是頗為樂觀了。筆者感覺是讀者儲蓄率不高,一個家庭只有50萬現金在手,無論係35歲或45歲都顯然唔夠。

 

決定樓房是否抵買?

關於讀者看中的「高街一間400呎連天台,叫價$4m,收租大概$15K」是否好投資?筆者會該投資物產出之現金流效率所評論。現金流即該投資物產出收入扣除成本(如供樓)所得出之正現金流,效率如是用最少既錢,能產出最高既正現金流就算為高! 所以要評論一個投資物是否好投資,首先要鑑定該投資物的市場流通性,如該投資物是兇宅難搵人接貨、或是最低層好難放、或是隻近乎零成交既股票,那市場估值太難衝量,不好買入。搵好後要問問自己要用幾錢控有投資物,如讀者是可三成上會,即用120萬買值400萬既樓,那收租$15000/月後要負上280萬之債項。咁280萬之債項每月供幾錢呢? 如是樓齡30年之下可拉長還,那月供約$11000,正現金流效率為(15000-11000)*12/1.2mil = 4%,產出效率一般。樓齡再老又低一點。如是當正投資物業要5成上會,月供金額減至約$7600,正現金流效率為(15000-7600)*12/2.0mil = 4.44%。即原來五成上會或七成上會,此物業的投資價值都不高。就當你買黎自住,亦可用此方法黎衡量一下抵唔抵買。

 

增加現金流方法

由於手上現金不多,建議先將現居加按。西環樓現值$8.0m那應可按8.0mil*70% – 4.0mil(估計現outstanding) = 1.6mil出黎。就當加按後齊頭供20k,為求加按後總有2.0mil現金在手值得咁做。二百萬可行收息債基方案、收息12-16%。方案運作其實不難,問題係要知道咩息口及融資條件能令人成就此事,好肯定獅子銀行唔會比人咁易做到。另外作法前要客觀了解風險,銀行或機構職員只會叫人買買買唔叫走,原因再明白不過。二百萬可只放一半即一百萬,收息$10000/月至$13000/月,現金流產出率約為$13000*12/1.0mil = 15.6%,那即比較出此方案的現金流效率比「高街」更高、亦唔使打咁多稅。當然樓如有技巧咁做,產出現金流不只上段那方案咁少。

 

保險儲蓄計劃的敗筆

至於讀者月供$16000的儲蓄計劃實一大敗筆,痛心。3年後先供完,那幾時取回全供款? 如提早贖回又要比大筆收費,計劃內的基金又不予上佳表現。那此計劃除了讀者每月提供正現金流($16000)比保險公司之外,想不到有什麼好事情。記住正現金流實為重要,街邊保險公司、電話公司都想辦法每月由你身上取走月正現金流。

 

當然要為保險扳回一板,昨晚見有fasnpage見有人提及。「5年115%回報方案」只是5年共15%的保險回報,引用讀者提出:「是15%回報,100%是本金,15/5=3%才是真!」。此源於下方算式

 

Insurance amount      $2.5M

First Deposit :           $330,000 (I pay)

Loan :                       $2.17M    ( from my friend’s bank)

2.5M x (1+4.38%)^5 = $3097608

The profit is =  3097608 – 2.5M – (43400 x 5) = $380608

The profit percentage seems :  380608/330000 = 115%

 

那怪筆者說得不夠只細,profit$380,608 是由3097608 – 2.5M – (43400 x 5)計出來,而上算式之2.5mil為(330,000+2.17mil),所以在計算profit時已扣了本金,故$380,608是正利潤。此算式及個案是由另一讀者提供的,我信佢無錯,亦相信一個一般讀者都明白及早月前寫出既事,大家都做得到。此方案讀者只入$330,000,平均每年收$380608(1.041^5)/5 = $62138正現金流,那產出正現金流效率為(62138/330000) =  18.8%,又比之前方案再高一點。

 

*由於380608是5年後收回之正現金流,要將其變現值計算。用香港最近CPI=4.1%計算,現金流現值為$380608(1.041^5)。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

收息101(TEDV99)課程安排:
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第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

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上課地點:尖沙咀
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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

< 每季聚會談及內容>

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
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第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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買樓收租精明作法

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懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
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真人課

就同學問題互動咨詢
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書

《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

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※【股市淘金班】每個單元內容,都是獨立的,
同學可先上「單元二」,之後才讀「單元一」,etc.


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【聶SIR – 講座】

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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F

是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識,及即場示範聶sir的選股方略

 

講 者:聶sir
時 間:2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費 用:全 免
地 址:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

(課程編號: YUS40F)

【我要報名 網上填表

 


 

聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)

2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費 用:$2,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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*【查詢:(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢: E-Mail → [email protected]


內容:
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
– 精選合時股份 

第二堂: 掌握股票技術面
– 教曉揀新股
– 判價看陰陽
– 盤路齊拆解

聶SIR【倍升股基礎班】課程
聶sir本課程同你一堂過檢閱入市心水列表!
2018-02-05(一)19:30-22:00(全一課)
費 用:$800
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室

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【查詢: E-Mail → [email protected]

內容:
買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
–同場加映專欄重點文章內容「上市一年半較高位跌近八成的機遇」

此乃尋找倍升股的先導課程,為學生開拓投資股票致富之路。

聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

2018-02-06(二)19:30-22:00(第2堂)
費 用:$1,500
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:

第一堂: 買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
第二堂: 幾時買? 咩價買?
– 如何決定用幾多入市
– 如何決定咩價位入市
– 如何決定幾時止賺及止蝕
– 如何快速閱畢財報了解公司是否值得投資
– 如何快速閱畢財報了解公司是否鬼股

聶SIR【股市淘金系列】課程

聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)

2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
費 用:$3,000
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配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
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發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
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