5年115%回報方案

Hi Lum Sir, Premium Financing  A bank staff today sells me a product of Premium Financing from FWD.  The details are below: Insurance amount      $2.5M First Deposit :           $330,000 (I pay) Loan :                       $2.17M    ( from […]

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五年金額翻一番穩當收息方案?#476案

*如不收看英文,按下方直接到答案,有中文短解 Hi Lum Sir,   Unreasonably High Return (Principal $330,000, end up$710,000 in five years) Is it true??   A bank staff today sells me a product of Premium Financing from XXXX.  The details are below: Insurance amount      $2.5M   First Deposit :           $330,000 (I pay) Loan : […]

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四十歲四皮月入四百萬居屋點攪?#475案公居仔

諗樣sir,前幾日在書局發現你本<樓換樓>,即刻買翻屋企,睇完真係獲益良多。     我40歲,單身,月入4萬,有一綠表居屋市值400萬,欠銀行約25萬。有現金和股票約60萬,每月可儲$15000,想買層2百餘萬的樓收租。     Plan A : 唔賣居屋,慢慢儲收   租樓的首期 Plan B : 趁現價高賣居屋,套現買兩層兩房私樓,一間自住,一間收租   請賜教,謝謝。 答案 先謝支持<樓換樓>,書本旨在為讀者解答在港置業之疑難,及道出踏實之理財方法,向財務自由前進。在港打靠打份工去改善生活好真不易,今次讀者做好基本,身處綠表居屋而儲有60萬,收入亦比中位數高,那應在此時間開展理財大計?   當然如聽讀者咁講,趁後生去開展借貸是明智的,關鍵是借取金額要得宜,不要弄得跌市才發現計錯預算,嚴重更要破產收場。令投資失般原因在資產分佈失宜,而不是選錯投資物。讀者之借貸力為40000/10000*2.59*50%=5.18MIL,已借金額0.25MIL。在旺市適宜用一半借貸力,免得樓市下跌冇位轉,更留有餘力在跌市低吸。     讀者居屋不宜放,保有政府福利。賣完居屋又再補地價,套出金額點都有百餘二百萬,惟讀者單身生活洗費在$40000-15000=$25000,只消製造近20000月入,而月入能跟通賬上升,起碼保有基本生活。可買入細價樓一層,而兩百餘買樓BUDGET是根據剩餘借貸力5.18MIL之一半計出,用此BUDGET買樓十分得宜。   重溫庸才論,說是社會九成人都是庸才一個,剩餘可劃分為通才及專才。庸才需要找人襄助才有望在此香港艱難環境生存下去,很多人都會想找個有錢人、有錢親戚幫手。終生伴侶是好重要的一個助力,如不考慮結婚,雖然話洗費會少些少(但不會少一半咁多),但結括是要早著儲蓄及謹慎理財才能安然生活! 今之發問讀者相信在不惑之年,更能看通前景,知道準備時間有限,希望<樓換樓>幫到佢!  很多人未有留意的是,庸才找銀行幫手亦是另一方法。當然點去令銀行借錢「疏爽」一點,要有方法。這亦是筆者可以分享之其一事情。   相信讀者是有細心看過<樓換樓>一書,在問題之中之想法及得出結論,已由書本內容所述成功「開左個頭」。當然如何實行、點去搵盤,點去搵個好租客,這些事情留待買樓101、102課堂續說。另外低回報樓盤,高回報樓盤在11月投資方案班說明。至於套出金額只將部份作下間首期,而點將餘額有效收息,可見下星期及後星期上課之收息101、102,講解不同產生正現金流方法。

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由零開結建立理財概念

  三種事情會偷走你的財富 人在資本少的時候,必須將財富增值而添置為你提供正現金流的投資物。有人窮一生去儲錢,可惜有三種事情會偷走你的財富而你未能規避,一是通賬,剛公佈的年度化香港通賬為4.1%,主要是菜價同房租上升了,而你知年年4.1%再過十年,你手上$10000會跌至可等的購買力? 是$6648。今日一萬蚊買到一格黃埔花園階磚,他日只2/3格。今日賣成萬蚊張去美加的round-trip機票,他日要$13300。 另一是屋企人(或親人),筆者見過不少人借錢比朋友親朋,借到自己年到五十都冇舊錢係身,或老來財產分配不得宜,冇錢再分就比仔女趕出門口都試過,所以大家要好好保護自己財產。   三當然是疾病,我行入去醫院探朋友,九成九都係訓係病床先同我講佢想買醫保。其實每年保費遞增、實報實銷的醫療保真係幫到人,只不過銀行同保險公司近年不斷賣出些複雜到暈的保險,令不少人對保險一物有負面結論。其實最簡單既term加個醫療保,有起事上黎真係幫忙不少。   「需要」定「想要」 上述三種事情每人均會面對,亦有些人因自己洗費大引致財富不能累積。那為什麼自己會洗費大呢? 筆者所見在港有10%的人是因家庭需要而令開支繁重,如家中有三個小寶寶,父親為孩子的前錢而努力。但餘下90%的人只是將錢花在想要的地方,如換季要買新衫、較常見是一年去四次旅行、或筆者曾和慷慨的讀者傾談過,發覺讀者常常不問原由就借錢比人。知道走在香港街上不斷會接受銷售訊息,人賺到錢亦需要花去部份金額,可促進經濟之餘又可滿足自己慾望。惟儲蓄之精要就是延遲花費,為自己日後可享有更大利益著想。試間一個月光族,就當有投資機會來臨,又怎樣有足夠資金去捕捉機遇呢?   當然有人的態度是活在當下,有錢應先花反正香港也不會有人餓死。那問題也不大,但請不要抱怨居住環境惡劣、或晚年收入不穩、更難為身邊家人或朋友遇到的問題出力。在本書後部份介紹累積資產方法之前,想在此提出做好儲蓄,累積財富的方法。顯而易見是如你連些少財富都未能累積,你憑什麼叫人賣有用及價值連成的資產與你呢?   「資產」和「財富」 到此你會發現筆者分別定義了「資產」和「財富」,它們所包括的事物不同。「資產」是「財富」的一種,資產特別之處是本身有一定價值外,更可為你產出財富,即提供正現金流。例如樓房可以提供租金收入、生意可以提供正現金流,當然蝕錢的生意之價值為零或負,未必有人肯出價買入。「財富」是廣義詞,包括了資產、銀行存款、股票、外幣種種。正因如此銀行會成日叫你去理財,就是打理你一籃子的存款、外幣等等。     為自己建立資產 累積財富之目的就是為自己建立資產。即大家辛苦儲錢就是要咬緊牙根為自己購入優質資產,再由幾項資產為自己產出財富。那自己就不用再每日被鬧鐘吵醒去上班,可作自己喜歡的事情了。由儲錢到買樓,就是為自己建立資產。而這本書就是提出一個在港應用之步驟,教授大家由零開始到運用樓房在港建立資產。當然保險、外幣運用得宜亦可產出正現金流,不一定只有買入樓房一個方法的。如果你想找尋一班決志為自己添置資產,以達成財務自由的朋友,可到致富教室參與不同聚會,可作交流之餘亦可認識一班有同樣志向的朋友。 >>>建議增補閱讀: 理財單車論  

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剖析家庭目標能否達成(下)

>>>按此回上文 續上文 為讀者分清好借貸和壞借貸後,下一步是計劃如何為讀者買入好資產,更要因應時機及讀者能力去作出購買。此個案讀者能力不俗,不是因為人工高,而是因為借錢少。在選擇加多或放棄資產的時間,先在自身能力,擇準時機為次。因為連李老闆都唔知幾時係最好時機的,反而大家應準備好自己,確保財務狀況能容許自己在旺市、逆市中都能因應自己能力作出合適購買最緊要。   那何謂合適購買? 一是要選對資產、二是買入後不要令自己負擔過重。提供正現金流的樓多是好資產,在另章有更詳細解說。股票主要是用作賺價,筆者不當其是資產,用派息波動及借貸成本高之股票為自己產生現金,風險大而成本高,失敗居多。當然香港有很多資產的選擇,如保險融資方案、買生意、買的士牌、運用期權策略都可為你用更低風險去產生正現金流。惟讀者由買樓開始,實在是較易上手的選擇。在樓市旺市買入樓房投資,只適宜最盡運用自己一半之總借貸力。此個案夫婦購買力為 8.27mil,借貸力是7.77mil。現時只運用借貸力一半7.77mil*50%=3.88mil借貸金額最妥當。即建議下回借3.88mil-己借的五十萬 = 3.38mil作購入投資樓房之用。   *購買力是你手上現金 + 總借貸力   讓時間貶抑債務 另外要解說是為何趁後生借錢呢? 因為在香港借入的是港元等同美金(當然假定了聯繫匯率未脫勾),而在美國政府出力印鈔下,美元大方向貶值是同意,貨幣功能將會失效亦是同意。那何不先行借港元去買入一間會「生金蛋」的樓房資產、一來為自己拓展正現金流,有助達致財務自由。另一方面慢慢等樓房升值,因為今日你要用幾百萬銀紙去買樓,他日銀紙更失效,買間樓可要用幾千萬「銀紙」。其實銀紙在你心中很是高貴、你每日返工都是為銀紙而返,可是在政府官員心中銀紙只是一項工具、一個遊戲當中的重要棋子。控制了銀紙的定義、等於控制了你。   美國在兩次世界大戰後都有心將德國戰爭債務用美元結算,成巧令美元流入歐洲,致使今日美元在世界通行的局面。你今日面對的通賬,大埔翠屏花園在199x年只賣十八餘萬,按揭月供千餘元的情況,其實幾十年前已由前人鋪好路。   當然有人心想港元有日會同美金脫勾,而轉掛人民幣。你可留意其實國內政府有關貨幣政策的管治比美國更厲害? 國內的通賬是否和高鐵的車速一樣極速快進? 為了令此書融入「和諧」的環境,筆者提點至此。       C. 建議   讀者自己都提出了三個方案,在此先提出幾個解說。方案二的「轉按不套現+ MORTGAGE LINK ACC」,即將按揭轉到另一銀行,只借原有樓宇結欠五十萬。MORTGAGE LINK可提供借款一半的活期存入上限,所予利息和按揭利率看齊。換言之有廿五萬可以放入靈活按揭戶口去收高息(約2.15%),所收高息可兌銷一半按揭借貸的利息支出,即約可比少一半利息。惟此舉是不可增加現金流的,讀者亦要將手上現金存放25萬入靈活戶口才可減低利息支出。相信是讀者收看blog中不同文章而未有時間全作消化,筆者特此提此希望為大家分辨好何為現金、何為現金流、何為債務,等教、學兩方都有所進益。   計出套現銀碼 筆者最建議的方案是將現時樓房加按至樓價七成,他日如樓價下跌,加按金額就不及今時2.8mil*70%-0.5mil=1.46mil那麼多了。加按後借貸力降低至7.77mil-1.46mil-0.5mil=5.81mil。適宜等時機去用1.46mil作首期,買入價值3.88mil之樓房收租,而首期可自己選擇付1.46mil或更少。當然留意那時政策是投資物業只借房價的幾多個百分比。由於計好借貸力即做好按揭月供銀碼上之計劃,只要讀者工作不變,按上述那個銀碼去選擇投資樓房定是可「上會」了。   看畢以上分析,知道讀者現在可月儲兩萬,再套有百餘萬港元在手,在五年內達成再度置業的家庭目標實在不難完成。   當然讀者提出的方案三,即儲錢實是各人常做的。但應有計劃去行事,而方向是根據本書理財單車輪去作法。讀者表明現已儲起五十萬,而可產生現金流的資產全無,自住樓不算是產生正現金流資產,頂多只有槓桿收入! 那往後的方向是做好「前輪」儲蓄,即多理解不同投資工具,適當為自己手上資金及月儲金錢賺價。每當儲有一定資金,請像單車般將動力「輸送」到後輪,為自己向財務自由前進時提供個更持久的動量。因後輪較大需要更大動力(即更多錢)推動。所以後生未有大筆資金時,集中理解不同投資工具,選樣最合適自己的工具作賺價投資。當手上資金漸豐厚,可逐漸放棄賺價思維,為自己「儲起現金流」,當你的每月正現金流大於你現時人工月入,就是你達成財務自由之時!  

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剖析家庭目標能否達成(上)

question: 最近發現諗sir嘅BLOG, 開始反思自己嘅思維。 今次來信想請教一下未來動向。   收入: 兩夫婦(年齡分別29及31,每月收入共六萬) 現金: 約五十萬 每月儲蓄約兩萬   背景: 2009年購入自住單位 (約120萬),當年按揭10年期,息P-2.1%,月供$7,6XX. 現淨約$0.5M貸款未供完. 現估值約270-280萬 家庭目標希望短期內增加現金流,五年內能七成按或五成按買多間350-400萬屋自住.   方案一: 轉/加按100萬套現+ MORTGAGE LINK ACC,等待五年內再買樓。 方案二: 轉按不套現+ MORTGAGE LINK ACC,增加現金流,等待五年內再買樓。 方案三: 以不變應萬變,每月樓照供,儲兩萬,儲足四五年先夠錢買。 請賜教,謝謝!   answer:  筆者在網上解答各人理財疑難已逾一年,當然希望各位讀者踴躍提交問題,豐富blog中及書上的內容。先講筆者解答問題的流程,不外乎同你去睇門診一樣,先行量度讀者現所在之財務位置,再為情況進行剖析,再配合讀者在不同書中提出之錦囊如以租養租、先買半間樓、理財單車論、80/20投資法,又或平均入市法案,去為各人解決心中之疑慮。   A.財務位置 今次收到年輕夫婦提出之問題,三十出頭共月賺$60000,價設無重大負債,總借貸力為$60000/10000*2.59*50%=7.77mil。現在只有按揭欠款一項債務,已用借貸力為五十萬除以總借貸力,即0.5/7.77=6.4%,借貸水平低下,可趁後生加大借貸令日後生活過得更好。   「做阿媽世界」! 為什麼借錢會令生活更好呢? 係咪好似每晚宣傳易播出既「借貸微電影」咁,借錢買入樓下間茶餐廳即可享受街坊幫襯既溫暖,忘記每月要連本帶利咁還錢比「出信兄弟」呢? 更攞命係叫你加按埋老媽美孚間樓,去追尋自己做生意既世界,簡單而言就係叫你「做阿媽世界」! 如果唔想到中年先「有夢想冇本錢」,請用幹勁在廿幾歲時努力,做好儲錢理財開拓人脈,更重要是理解何謂好借貸和壞借貸。   B. 剖析 產品和資產 借錢去為他人提供現金換取產品多是壞借貸、但借錢去為從他人手上取得產生更多現金的資產是好借貸。在上句你可見筆者劃分了產品和資產,產品例如花貓公仔,它不能為你提供每月收入。但若你借錢買入是那公仔的版權,那可能是你先借一千萬,買入多啦B夢的版權而每月提供十萬之版權收入(即年均回報12%),而借錢利息每月一萬(即年均利息1.2%),你即可以每月落袋12%-1.2%即10.8%,此為良好借貸及購入資產。在市面上不斷有人從你口袋中取去現金流,如電話費、車資、供保險去提供產品(或無形的叫服務),觀察到地下鐵及巴士公司一般被視為經濟下行時最好的防守選擇,因壞帳少,每月有大批現金湧入而不是要追收的應收帳項。在此可見現金流是重要,為自己添置資產而不是產品更是重要。   >>>>按此看下部份

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財務自由何時達成(續)?

>>>看個案數據要返到上回   達成財務自由需要「幾多物業」? 而要達成財務自由,必須是(總正現金流-收入) > 0 那讀者現時情況是(總正現金流-收入) = 2000-30000 = $28000   讀者要達成財務自由,除了要供滿自住房外,要有$28000的被動收入。如果讀者選擇用樓房為自己提供現金流作退休,根據過往香港樓房租金回報率為4%,那讀者需要$28000*12/4% = 8.4mil等值的物業。   為什麼要用物業來籌備退休? 想今日就「返屋企唔使做」,或找時間無私地貢獻社會,相信大家都同意就是每月都自動有人比錢你,即是你要製造被動收入,而不是每日返工去主動找收入。留意如你成功在今天製造了每月每值三萬的月入還是不夠的,除非你已65歲以上或能控制自己生死。因為香港有強勁的通賬,今日的一萬只能在十年後買到今日值五千的貨品。在未來幾十年於美元啟動了印鈔機的前提下,大家共同面對貨幣失效、或貨幣系統崩潰的危機。   *假設本港每年通賬為4%,將 (1+4%)自乘10次等於1.47,意味只4%的通賬已能令購買力在十年下降一半。   大家忘記筆者假設的4%,看看過往幾十年香港和不同地方的數據     香港 日本 英國 新加坡 數據時期 1978-2011 1975-2010 1989-2012 1981-2012 總通賬 435% 79.4% 85.35% 77.2% 年平均通賬 13% 2.27% 3.71% 2.49% 樓價名義升幅 714% 67.43% 164.53% 348.56% 樓價減去通賬後的實質每年升幅 6.56% 1.48% 4.32% 4.9% 數據來源: […]

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財務自由何時達成?(小學雞例子)

收到讀者來文,現35歲及於早年買樓結婚,現有一間樓加上月入三萬,無股票在手但現金有五十萬。情況如下:     現值 買入 欠款 租金 按揭供款 自住居所 3.4mil 2.3mil 1.8mil n/a n/a   再和讀者進行理財會談,在致富教室中一小時的會面,得資料如下:    我自己盤數 收入   支出     薪金 30000 供養父母 4000       旅行 5000       人壽保險    5000       消費 5000   自住房租金收入(1) 0 供樓(1) 9000   租金收入(2) 0 供樓(2) 0   租金收入(3) 0 […]

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向你輸緊錢的投資組合說再見

  買股票輸錢、可在兩方面改善,一是投資物品的寬度、二是投資策略的改善。昨天美股下跌約170點,受累美國劍指敍利亞,那裡是俄羅斯唯一在俄共國家外存有軍事基地的地方,當中發展耐人尋味,但發展成大規模戰事的機會不高。       那如果拓闊投資物品的寬度? 一是不只買港股、二是由傳統股票轉買ETF。ETF是交易所買賣基金(Exchange Trade Fund),再深入解說暫時略去,重要的是Exchange Trade Fund可以幫你捕捉某國家的股市升幅、某國家內某行業的獨有升幅、或某外幣將會現之跌幅。例如你看淡澳元,不用去炒外幣孖展,可入手3x澳元inverse ETF,澳紙跌3%,該投資物升9%。當然ETF有維持費、上文是稍簡化了的概點。但利用ETF比你只係睇報紙日日123、3800仲好。如你想為何要跑到美國買當地之ETF,只可以講美國貴為全球最大股票市場、淨係ETF的玩法都比港股多樣很多,而引申出的就是可行更多賺錢策略。       如睇上圖再配合知識,自然攞到金庫的鎖匙。上圖是道瓊斯指數和一隻美國科技行業股之ETF的對比。見到過去一年,兩類投資物是同上同落的、惟道指比ETF一年跑贏12.30%。那你可以將此引申出策略,就是先入手道指的正向ETF,再入手科投行業的反向ETF,這如新鴻基CALL OPTION加信和PUT OPTION策略大同小異。得出結果是如道指升得比科投行業快,道指ETF的賺幅蓋過科投行業反向ETF的跌幅,投資者賺錢。       那如美股跌呢? 那道指ETF蝕錢,惟科投行業反向ETF做到COVER,由於科投跑輸道指,即比佢跌得更多,那在反向ETF賺得多過道指ETF,都係會賺。換言之只要你搵到一樣野係成日跑羸另一樣野,你都可以因此大賺!           外國ETF不會有人在港賣報紙吹噓的,因財演們無水過手,自然專心介紹本身有聯繫的公司。買美股不是你想像中難,有時臨訓前落好盤逼自己貼實執行所議策略,仲好過你炒港盤日日係公司改盤。此文章講述次等方法,有修正更好版本可在日後課堂提出。當你好似筆者咁,現在天天看著會面讀者一個又一個的PORTFOLIO,自然留意到讀者們「買左又蟹埋」的股票不外乎都係「個幾隻」,所以要改變命運,請找個新路向。新INPUT自然有新結果,係時間閉上眼睛,向你輸緊錢的投資組合說再見,重新出發。

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為何領薪水不能在港存活?

薪水不能致富 月入兩萬全世人總收入: $20000 x 12 x 30 = $7百20萬 A.如一世都有人比屋你住: 由20歲至80歲平均每月可用$1萬元   B.如要購房: 在港樓房現今價格,  細小的都要三百萬,連按揭利息支出最少都要四百萬 購房後每月可用資金:  由20歲至80歲平均每月可用$4444   C.如在樓市下跌50%後購房: 都要一百五十萬,連按揭利息支出最少都要二百萬 購房後每月可用資金: 由20歲至80歲平均每月可用$7222     月入四萬全世人總收入: $20000 x 12 x 30 = $1千4百40萬 A.如一世都有人比屋你住: 由20歲至80歲平均每月可用$2萬元   B.如要購房: 在港樓房現今價格,  細小的都要三百萬,連按揭利息支出最少都要四百萬 購房後每月可用資金:  由20歲至80歲平均每月可用$8888   C.如在樓市下跌50%後購房: 都要一百五十萬,連按揭利息支出最少都要二百萬 購房後每月可用資金: 由20歲至80歲平均每月可用$14444   可以月入四萬的人,又怎會屈在細小的房子呢? 有冇可能,搵二萬蚊唔使交稅? 唔使養老豆老母? 成世人靠公司醫療保平安? 請做好投資,參考新書「樓換樓」第二版的庸才保命之道 你都唔想比老細困係籠入面食lunch先被迫想辦法!

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