三十幾歲三萬幾蚊被動收入#490案窮中產

上次上收息課前略略談及過本人的case ,想將我的case 分享比你,攞多一點意見,而本人都對下一步未有好實際的部署,希望得到諗sir 的啓發^_^

 

本人是自僱人仕,(年收入大約2M),太太為家庭主婦,有一個兩歲小朋友,而本人與太太都有稅單。

早幾年買入三個物業:

 

1,九龍兩房已轉按outstanding 420 萬,月供$15800 (7 成上會,自用,2.15%,mortgage one 户口,自己個人單名)

 

2,九龍兩房已轉按outstanding 390萬,月供$14500,收租$14000(7成上會,2.15%,自己個人單名)

 

3,九龍一單位已間三個套房,月供$3200,收租$10000(5成上會,2.25%,自己個人單名)

 

4,high yield bond fund 100 萬,每月收息$11000(已扣借息)

 

5,股債混合基金 150 萬,每月收息$15000(已扣借息)

 

6,140萬一次性保險每年收3.6%利息,因當中100 萬OD可隨時動用,銀行只收取2%息

 

有現金大約180萬左右,另太太名下無任何物業,未來三年內,想搬進九龍區名校網三房。想問諗sir ,現市況,用平均入市法入細價樓,之後用租金補貼租三房?還是等跌市買入三房單位好?另外,如果等跌市入,現有其他好投資可增大被動收入?

 
答案

今次讀者用不同方法體現了正現金流概念,希望為大家帶來理財睇法。既然文章題為「三十幾歲三萬幾蚊被動收入」,那此案讀者一定與儲「被動收入」有關。是的,讀者除了自住樓item1及item2有負$500現金流外,item3-6為他帶來超過$30000正現金流,只是item6因為保險產品要看文才理解,令現金流總數未明。對不少人來說,如果每個月有「三皮野」正現金流已經唔使撈。讀者除此之外更有近二百萬資金在手,可能大家會估讀者係咪五十幾歲!? 筆者和佢會面過,都是三十有餘,有一個小朋友的年輕夫婦。

 

 

那本次讀者如何理財,致使三十幾歲三萬幾蚊被動收入? 當然大部份現金流由投入250萬的債券基金產出,共$26000收入。當中100萬債券基金有13.2%年回報,而150 萬股債混合基金有12%回報,你可能會問點解股債混合基金的回報比淨債券基金回報低呢? 因保守部署在債券和股債基金做的槓桿是不同的,會在收息101和大家再談調控方法。對於後生的讀者可能儲250萬真係有難度,那儲一半可否? 用讀者方法而減半,都可有過萬正現金流,就當比人炒左或者轉做全職媽媽亦能保持收入,而儲蓄百萬方法在龔成文章已有詳說。儲唔到錢是個人努力問題,你人工只比看更阿姐多二千亦是自己問題,而一個人遇上爛賭阿哥加上病重老豆實在不多,請不要搬弄千份之一例子去解釋點解自己連三十萬都未儲到; 更加不要習慣性地「射波」,將自己捧成最冇問題的一位。

 

 

從讀者買樓情況,可見儲到或賺到錢,是跟隨個人知識增長的! 大家能否買到間供$3400既樓而收到成萬蚊租呢? 另外一筆過保險是收息3.6%而付息2%,套利1.6%。當然有方法可再進步,早前已在堂上講解了為何五年用保險達成115%年回報方案。有讀者質疑是否有「魔鬼細節」? 如果由銀行sales講解定會將「魔鬼細節」收在後方,希望可以賺你傭金。但本樣在堂上的講解是客觀的,等你知道注意地方後才投入金錢,而筆者和傭金無關。那筆者應作何法再將讀者portfolio再進一步?

 

 

 

因今次讀者已有小成,那由固守為主。昨日港股的上升令筆者有點不安,這無厘頭的上升,急速殺淡倉,預視大戶已著手「工作」,而根據由1970年有恆生指數至今,市場上未裝備知識的散戶太多,每次都有一大批人做點心。讀者在保險作的OD LINE不宜CUT,惟有預備在市況差下銀行可以單方面close你條line,幸好是一筆過保險,要起錢仲有收取較高息之保單貸款。另外自己有現金1.8mil,加起來有(保單x70%+現金) = 約2.8mil現金可動用。為什麼要計足有幾錢可即時運用呢? 因為讀者運用了借貸,要預被人call margin,在債券基金的margin ratio,銀行有權一跌即call,那現在有幾多buffer要看讀者之買入價。股債基金是跌50%便call,所以讀者不宣在現時再用現金買樓。

 

 

另一件事要做是將手上物業換做豪宅地段加三房,太太冇樓在手,等位九成出擊是重中之重。時機可以用兩個因素參考,在下年的樓市訊號班再談。但在上星期六上堂之同學都知,未來幾月是平市。筆者不會在堂上跨張地說升50%或跌50%,因我們不是搞雜誌博賣紙,是悶市便會告訴你,而個別地區會因新盤開售而二手冷凍出現「執死雞」機會。由於入學要由K1打算,九龍要數何文田及九龍塘有超然之獨特性,但一至兩年應未見有很好機會。可先租,伺機再買。手上的收租兩房不能產生正現金流,一係搵位,一係搵條水魚同佢SAY GOODBYE。讀者已完成PHASE1, 所以下步為換貨。大家緊記將目光放在儲現金流、而不是儲錢。每月儲到幾萬蚊自來錢後,你再為自己存摺增長多個零都未遲。畢竟九成人每天起身返工的目的是為出糧,而不是為本存摺。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第八至九堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV92)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第八堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第七及八堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP74 第一課:2022-12-03(六)14:00-15:30
TEDP74 第二課:2022-12-10(六)14:00-15:30

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

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*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

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策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
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策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

諗 Sir 買樓網上課程


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內容重點

買樓流程及中伏關卡逐一檢閱
銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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買樓秘訣課程 (TEPT03) 安排:
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
第二課: 買樓如何避免中伏?
第三課: 借貸力由無變有
第四課: 按爆八成及買樓稅務處理
第五課: 買樓法律疑難/鋤價必學四式
第六課真人:2023-01-04(三)19:15-21:15
*第六真人課如未能親身上課,在課後3-4天後會放上網予學生重溫
仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!

上課地點為尖沙咀
原價: $5800
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:兇宅漏水樓與租客處理 (網上影片)
第三課:學生宿舍 (網上影片)
第四課:簽租約,利得稅,印花稅 (網上影片)
第五課(真人課):2022-11-29(二)19:15-21:15
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目前優惠費用: $3000

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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體,而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發,2018年 11 月11日正式推出,此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管,並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司(Coopers & Lybrand)等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作,涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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