美國開始減少買債,會否預視退市呢?

近日話題是美國開始減少買債,會否預視退市呢? 看法是不應該將「第一次減少買債」就當作2014年會大幅減息。2009年當時雷曼倒閉,AIG陷入危機,美聯儲一年由5%減至0.25%。那2014-2015會否出現兩年共加5%之勢頭? 看美國經濟不似會如此強勁,房地產大受打擊、底氣不足。 歐洲同美國難兄難弟,歐洲在2008年後早前不只曾「收水」,更加息「一格」! 但加了後又減下來,見2013年11月8日:「歐洲央行(ECB)昨晚出乎意外減息,將再融資利率由0.50%下調至0.25%的紀錄新低,同時將邊際貸款利率由1.00%下調至0.75%,但維持存款利率於0.00%不變。歐元區上周公佈10月消費者物價指數(CPI)由9月的1.1%大幅放緩至0.7%的四年低位,距離歐洲央行2%的通脹目標越來越遠;加上失業率進一步攀升至12.2%的紀錄新高,已燃起市場對歐洲央行將於12月減息的預期,但如今歐洲央行比預期之中更早減息,顯示其對經濟狀況的擔憂更甚於市場的預期。」   所以不要為美聯儲做的小動作嚇怕。加上南克BB落台,耶倫上任,這個減買債是政治上的決定還是真因為經濟長出苗頭還是未知之數。由於政治班子換人而產生的不能預估性(即政策之不延續性風險)香港人歷歷在目,現時大呼息口上升會引發抽水潮還是言之尚早。

Read more

用保險樓收租真係好過買樓?

別問: 今日有人send 比我,問我意見,你地有無咩意見呢?最重要係問得我有無意見,好明顯呢個朋友都重要繼續努力啊! 「”每年缴100万,共五年。从第六年开始每年约可收”租金”20万; 假设想在30年后卖出去,合共已收”租金”约500万,而且此时“保险楼”仍价值约1521万。 若一直未取“租金”,此楼兑现约2510万,还不用担心楼价下跌、拆迁和租霸。以上例子,假设投资人现年30岁。如果设定55岁退休再开始”收租”,每年可收”租金”约95万! 若到85岁不幸去世,除已取”租金”2850万,“保险楼”仍结余约6929万传承给指定受益人或下一代,一笔免遗产税的资产。 如上例子,假设投资人现年30岁,一直未领取”租金”,85岁不幸辞世,此时“保险楼”已升值至约1.6亿; 若为高寿100岁,保险公司会直接将支票送到您手中422,000,000元。 对,当年的”保险楼”给您和家族带来了约4.22亿的资产! 作为金融产品之一,人们时常忽略了保险的聚沙成塔之能! 英国xx1848年创始时位于伦敦的总部大楼160多年至今屹立不摇—稳健的作风,贵族的思想与制度传承。欲咨询详情请随时联系我。」 答案   將保險化做你喜歡聽的投資品再相題而論,不是筆者喜愛的做法。保險、樓、股票、債券原是各有所長,只是大家欠缺知識將其運用。再保險加樓一混而談,是想原本買樓的人轉作買保險嗎?   當然保險是樣好東西,只不過市面太多複雜的保險,又派錢又有醫療又予紅利咁,買既人唔明白好容易在售後產生不良感覺,令行業聲譽受損。另外買者都有責任知道保險是個怎麼樣的東西,而保險回報一般受限於另一樣投資品之回報,原因是:「保險公司扣除保障成本後,只不過取你的錢再去投資。如你買保險作儲蓄,只要「識搵」幾可肯定市面上找到比你個plan更好的東西。   產品描述一: 「每年缴100万,共五年。从第六年开始每年约可收”租金”20万」 看法: 供五年即互百萬而收租有廿萬一年,即回報有4%。問題是你要在現時開始年供一百萬。我買左間樓再抵押比銀行一樣可以分開供,分別是可分30年供。咁即係供保險5 年好定係供樓30年好? 由於樓房是即時擁有業權,亦為借港元後攤還的模式,睇開筆者個blog都知此舉用筆者意見是十分著數的! 因你如選每月定額還款,供左十年之後你會覺得每月供萬幾蚊根本不算什麼,因為通賬已將銀紙的購買力貶掉。   當然你諗保險都可分30年供啦,有100年添。問題你係想想保險能比你什麼,人壽保能予你一筆死亡賠償,好似呢種儲蓄保可以每年收廿萬。你作此法會將供樓的著數「換左」比保險公司。你諗下每年比廿萬你保證30年定額,可是30年後廿萬都唔知可以夠搭飛機冇。買樓收租有一好處是收回租金跟通賬上升,而保險冇。至於死亡賠償仲大鑊,一係你即刻死! 如果唔係你筆賠償金到老婆仔金既時侯有機會只係夠洗幾年。   咁有人可能同你講,你每年review再加保咪可以同通賬上升囉。是的,但要比錢。又或佢講佢公司既保險係會每年加5%保額比你,自己會加! 那也沒錯,不過保費都會自動加。保險公司都明只要每年加4%,一計30年真係好嚇人(1+4%)^30 = 3.24(即3.24倍)   產品描述二: 「如设定55岁退休再开始”收租”,每年可收”租金”约95万!」 看法: 即5年後唔收租放到30年後可由原本年收20萬增至95萬,大賺4倍突? 可是筆錢要放足30年,將上段改做年加5%, (1+5%)^30 = 4.32倍,大致可理解為呢30年當中你既20萬又有5%增長,可是心水清既你想想,呢每年95萬是由30年後開始再分30年比你,而當中cashflow之「median派錢時間」為30+30/2 = 45年。應用45年計回報會好一點。惟未有financial calculator在手,當中之IRR(Internal Rate of Return)暫計不到,不過應大幅少於5%。   產品描述三:「假设投资人现年30岁,一直未领取”租金”,85岁不幸辞世,此时“保险楼”已升值至约1.6亿」 即五百萬放55年會變1.6億。計為升32倍。你將(1+7%)^55會計到58倍。那即是年回報比7%低。看及匯豐而家都未有150年歷史。多過佢既銀行有citibank、渣打,還是不好想什麼55年吧。都可搬弄數字去吸引眼睛。     筆者認為保險的好買法是肯定可在幾年內套息的,就咁買份儲蓄保現時因各公司「食水太深」,筆者才淺未睇到有邊份抵買。相反在2006年或之前買落的保險實在回報不錯,至於今天展示在大家面前的儲蓄保大多不成事。另外醫療、人壽保是應該買的,但買入金額、時機都要清楚,有機會再同大家分享。

Read more

[諗SIR]廿年投資保有五倍? 是否當真? (2013/12/12)

昨晚收息課程完結,為新報名為解答同學已加時至11點。其中一位同學提出近日有人介紹一份儲蓄保險,回報是每年供HKD35000,廿年後取回HKD900,000,年回報有成20%。由於太太聽日就生日,想問一問此投資值得乎?為左唔想同學做錯決定,特此隔日即回提出個人意見,希望同學作出正確決定。   同學在另天補回了儲蓄保之建議書(見上圖),此數字表或類同表張不少讀者應睇過。讀者講的供5年在右上角總保費續年增加至第五行可見,那5079美金即三萬五港元左右,和讀者所提的符合。但一看第二十行(即廿年),卻未能發現說好的90萬港紙。那讀者自己計出的900000/35000*5 = 517%複合回報在那呢?   讀者想法是想開始為小朋友儲錢,廿年差不多有成。五倍回倍更是吸引,介紹人話過去幾年都有同樣派息率,計策可行,但說好的90萬在第20行(即保單年度終結為20)始終睇唔到,咁點會有5倍回報呢?   其實一講年回報20%已引起筆者懷疑,只要你知道市面儲蓄保運作原理即能解說。保險公司收左大家既錢會扣除保險成本後再去投資債券,留意公司只會投資穩定標的物,絕不會搵你比佢筆錢去炒窩輪的! 萬一輸左都唔知點係到期賠比你。那市面儲蓄保之最高回報即受市面低風險債券的孳息率所限,取現時美國20年國債孳息率為3.37%為例,那儲蓄保的一般回報不會比3.37%高超過3%(即6.37%)。如有高達10-20%年回報,真係要保險公司貼錢比你先做到。市面上見7%年回報已很不錯,亦是非保證的,所以5倍之說引人懷疑。   再細心看發覺在左手邊「身故賠償」一欄在row:20見有總額$102,085,那和讀者說的90萬大致相近。不敢去想會否是大家意會錯將死先有得攞既「身故賠償」當做20年後之回報呢? 如果要取去父母性命才能將子女送入外國大學,相信大部份子女都唔願意去讀。   其實睇回報要看「現金價值」,再將眼光放落第二十行,發覺有保證:24383,預期金額:35570及總額59953。即20年後預期有$59,953美金(即約HK$467,000),但當中只有$24383是保証的。咩話? 得$24,383是保証? 我明明供左$25,395喎!   $59,953之預期當中有$35,570紅利亦是不保證的! 而到期保證金額比原本供款少的原因是此計劃提供了$45000美元人壽保額,保險成本貴重,不可不察。   想儲蓄要買少人壽保額的儲蓄保。市面上太多同類產品,不能一文說出誰好誰壞。保險近年在香港氾濫,當中有些保險是值得買的,可惜margin有時太低,未有人落力講解。筆者唔會花時間講產品,只係在做法上作出點提,等大家上完堂有方法去搵,10月班已知道有不少同學修成正果。   另一個問題是此計劃同幾個月前篇5年115%回報保險有咩唔同? 只暫說是計劃完全唔同,做法亦十分差異,所以有>10%要雙重列表再解。  http://homebloggerhk.com/?p=17962   至於做錯一個投資決定,所見是至少蝕萬金。肯定此案讀者是收息課堂中其一個最大得益者。

Read more

香港債券市場近況

債券於金融系統裏存在以久,但這方面香港一般大眾似乎所聽所看不多,最主要原因港人歷史及心態上傳統以股票先行,事事以股票為先。事實上,股票相關資訊垂手可得,講股票由四叔到六叔都有。反知債券方面十分秘密,但情況隨低息環境來臨已經改變。     傳統上香港之債券以本地藍籌企業為主,例如和黃、中電、新鴻基等等。其息率因高投資級別關係而回報偏低,令到投資者較為忽略。近年內地大量企業來港上市集資,相信大家都十分熟悉。但大家未必留意到內地融資息率十分高昂。     當我們於香港享受接近(H+0.7%) 1厘的按揭息率時,內地最低都要成6厘或以上。大部份企業貸款年息高達10厘至20厘之多,可見內地企業對以低成本發債之誘因極之龐大。當中又以內房企業對發債需求最高,主要原因內地調控下內房企業不能從國有銀行獲得貸款,而內地債市又禁止內房企業發債等。所以近年內地企業來港發債基本上受到內房企業雄霸,而事實上大部份高收益債券基金中經常大量持有內房企業債券,例如雅居樂、碧桂園、恒大等等,甚至包括在香港沒有上市之企業(例如:萬科、大連萬達)亦是基金經理投資重點。     市場焦點:金管局以特區政府代表身分於公布,於2016年到期的通脹掛勾債券系列(04218),其第一個付息日之相關年息率,為4﹒72%。 「債券通」手機app

Read more

諗SIR-急答: 陳仔講15%收息係咪真?

Hi,   原本我係想上完您收息101堂再諗清楚先去買,但咁啱佢地話有優惠100萬有5000咭數,再多D又多D咭數,不過只做到月尾。所以硬住頭皮問下您應唔應該貪埋佢呢5000蚊啫? 老婆話如果我橫掂都諗住會用呢招收息,梗係最好收埋呢5000啦!我未上堂唔知會不會做咗先黎後悔,所以先想請教下您! 謝謝! 銀行話基金認購費2%,仲有槓桿可做。而回報近15% !!? 請問: A.我朋友介紹左呢隻基金比我。另外職員仲話有更高回報選擇?選呢隻定係更高回報基金去買呢?風險會唔會差不多? B. 2%認購費會唔會高咗D?年利息要半年先可回本,合唔合理? C.應否做埋槓桿?波幅會唔會頂得順?   答案 Answer: 讀者在銀行看到債券、債券基金之後心思思去買。事實上債券投資一向被港人所遺忘,萬一利息上升更版廣泛認為有債價下跌風險。那讀者由投資物之風險上、及收費考慮上,應否即時行動? 而諗sir既收息101、102更可再幫到佢咩野?   更performance proven的基金 回答A: 朋友予之基金是2009年才發行,未經歷2008年之跌市。筆者有更performance proven的基金予你參考。萬一買入後發覺計錯數,到時要搵錢去補倉更煩。     了解風險 另外買入前要了解風險,如買入後美聯儲加息而引致香港進入加息環境,那債券及債券基金會否跌到一仆一醁呢?   香港和美國息口真是息息相關,這也不用再解。看上圖美國息口由2004年加至2006,10年期美國國債息口也不見急升(即債跌)。而由2008年之減息潮,未有即時引致債價上升,即孳息率跌。只好說由1994年greenspan上位至今到女仕耶倫掌權,息口和債券關係不是就咁「反比」一詞就解說所有。   再看2008年,國債類別上升,企業債普遍下跌。就當是加息,可以出現國債升而企業債跌之現象。你更有可能買入成手垃圾債而不自知。所以請了解後才實行買債方案。   如你是買一條債,只要發行人履約便可到期保本,當中息口加減都唔關你事。惟債券基金有好處但就變為不保本,而不同種類對息口有不同反應。當然筆者自己有心水基金及單條債,但也要看讀者本身風險承受能力,及會否再作槓桿後買進才會幫手決定所要投資物。   另外買入債券(基金)不一定只選一種,近年隨了債券基金外,又有股債混合型供選擇。年派息率由4%-14%不等,每月派出。參加課堂是要等大家了解當中運作後才決定,更要知銀行職員未必有詳盡解說之箇中風險。   不用付費之選擇 當然另個要點是認購費。如果買一百萬收2%而予5000 credit card回贈,那即是收實1.5%認購費,不見得吸引。筆者有兩筆路予讀者選擇,一是用更平之1.25%認購費買入基金,那不用攬咩信用卡回贈咁煩。另外是如果基金可存放幾年,有不用付費之選擇。   做槓桿要留意息口之餘,更要留意還款方案,計息方法。有讀者完成收息101之後,用單買債、完全不用槓桿之法去收息投資,仍有10%以上的收息方案。既然本金是用作收息,都是安全為上。    

Read more

同李生deal,大部份都係bad deal….

先生之前已發給你電郵,希望獲賜教,謝謝! 你好, 本人最近買了閣下的大作 – 樓換樓 – 好有共嗚。 我地兩公婆有以下的問題: 我地個Case到底應唔應該買車位? 本人是住將軍澳日出康城的一手業主, 最近長江放售車位俾一手業主買。 佢賣102-148萬,勁貴。長江加吓車位租3100,自己有車,但左諗右諗不知是否買得過? 想加按層樓買車位自用或收租,見你在書中分析叫讀者留返加按子彈,等遲d跌巿時買多層樓好過! 好似我地咁,長江樓唔值錢,全將軍澳區最平,收租回報低。 但車位就貴絕全區,直頭同中環有得FIGHT,但自用一定需要。 想問下閣下,我地應唔應該買車位,定用買車位的錢加錢去買 / 換另一間交通方便嘅樓? 換就會冇左筍按揭利率 H+0.7! D壽險基金又唔生性,到底好唔好停咗佢,用佢來去買車位或作其他投資? 我地想問問你專業意見? 好迷惘的讀者上。 答案   你好。要解決問題先重申幾個投資概念。首先決定是否購買該資產,請衡量會否為你產生現金流。例如買一間三百萬樓如借貸成本為2.15%年息,借2.7mil分30年還,每月還本$10,183,而收租$11,000。此投資可產生正現金流$11,000-$10783=$817,實在是回報不佳(當然有不少人用此測試會發覺自身樓房是負現金流的!)   那你自己打算買入的車位呢? 和上案不同讀者不用借錢,用現金約120萬買入車位而租值$3100。雖然不用借,但用了現金作投資也涉及機會成本,金額等於該項存放於銀行一年定期之年息,現為1%。那月現金流為 = (租金收金 – 每月無風險回報) = $3100 – $1000 = $2100。   又如果金額達百萬港元,用香港外匯基金發行之港元計值債券作參考更合適,因有得七十萬以上可不作定期,用以購買債券可獲更高近乎無風險利潤,計及差價後回報約2.25%。如用港元計值債券作機會成本之計算,月現金流為 = (租金收金 – 每月無風險回報) = $3100 – $2250 = $850。   那下一個問題是「如用呢一百萬作其他投資,會有什麼回報?」 方案一是收息101班同學有做之債券投資,可每月或每年收息亦可。年回報由5%至13%不等。即讀者將一百二十萬放作債券用收$1.2mil*5%/12 = […]

Read more

今年你收左息未?

當大家處於低息但高通脹年代,身邊不同朋友為著「追息」各施各法。筆者有幸於這裡為大家剖析不同收息策略以豐富大家投資思維。   有時聽老人家說那些年,以前息口分分聲(1分意思等於10厘),假若現在有如此回報率簡直買少見少。低息量寬QE背景下大量資金追逐有限派息而穩定性高投資,可想其結果只是資產價格上漲而回報率下降。以下總結了大家熟識的資產及其最新回報率:   資產 2013年息率 (%) 高息企業債券 (例:內房類) 7% – 13% 投資級別債券 (例:藍籌類) 4% – 5% 一般住宅租金回報 3% – 4% 恆生指數成份股股息回報 3.27% 人民幣1年定期 3% 港元1年定期 0.8% 黃金 0%   以香港政府最新公佈通脹數字達4.3%(相信大家覺得其數字低估了實際情況),除非你持有債券或愛股有明顯升輻,否則大部份情況下均跑輸通脹。當然,上述數字不包括該資產於本年度內之價格升跌,真總回報要視乎大家如何作出選擇及買賣操作技巧。 相信大家以日常較熟識的房地產、股票及人民幣作為投資工具,而忽略了債券這一環。大家又有否留意到偏偏債券這一環數年來不斷跑出? 篇幅有限,筆者將會慢慢為大家剖析債市發展。   市場焦點: 中國政府財政部將於香港發行離岸人民幣國債,兩年期債券票面利率為2.80%   「債券通」手機app Apple iOS: itunes.apple.com/hk/app/ji-shi-zhai-quan-zi-%20xun-zhai/id633366060?l=zh&mt=8 Android: play.google.com/store/search?q=債券通  Facebook: facebook.com/bondinvestment 新浪微博: @債券通

Read more

安在家中有十厘年回報

在11月19日的貼文,提及用債券基金收息。得到很多人查詢,筆者的身驅招架不來亦有點發消,弄得昨晚和PATRICK哥做視頻101也是站得遠遠的,不想傳染他人。而PATRICK哥是下班收息101其中同學,都是為自己資產追求穩定回報之一群。 當然自「三十歲三皮幾野收入」文章貼上後,又是一大堆的查詢。其實不是筆者說的高深,而是坊間因為傭金、跑數問題令行內人有太多失實陳述。致原本好的東西因為傭金不高被收起,賣比大家既都係「有肉食」而搵x實的! 金融世界有此漏習,客戶正用腳投票比各大銀行。 由: 「三十歲三皮幾野收入」 http://homebloggerhk.com/?p=18458 網友ERIC SO有此 comment(可按上link查閱): 以下兩項投資風險應該很高吧, 4,high yield bond fund 100 萬,每月收息$11000 ==> yield = 13.2% (還未扣借息) 5,股債混合基金 150 萬,每月收息$15000 ==> yield = 18%(筆者更正為12%) (還未扣借息) 有可能嗎?可否推介一下?     首先本人不作推介,只會客觀告訴大家一點事情。此投資物在近幾年之波幅和匯控股價比較如下:   年度表現 匯控股價約波幅(數據有限,數據只用年初第一個星期及年尾最後一個星期之其中報價作計算,或有些許誤差) 0005 HIGH YIELD BOND FUND 2008 130-77 -40% -32% 2009 77-91 18% 60% 2010 91-82 -10% 15% 2011 82-59 -29% 0.3% 2012 […]

Read more

三十幾歲三萬幾蚊被動收入#490案窮中產

上次上收息課前略略談及過本人的case ,想將我的case 分享比你,攞多一點意見,而本人都對下一步未有好實際的部署,希望得到諗sir 的啓發^_^   本人是自僱人仕,(年收入大約2M),太太為家庭主婦,有一個兩歲小朋友,而本人與太太都有稅單。 早幾年買入三個物業:   1,九龍兩房已轉按outstanding 420 萬,月供$15800 (7 成上會,自用,2.15%,mortgage one 户口,自己個人單名)   2,九龍兩房已轉按outstanding 390萬,月供$14500,收租$14000(7成上會,2.15%,自己個人單名)   3,九龍一單位已間三個套房,月供$3200,收租$10000(5成上會,2.25%,自己個人單名)   4,high yield bond fund 100 萬,每月收息$11000(已扣借息)   5,股債混合基金 150 萬,每月收息$15000(已扣借息)   6,140萬一次性保險每年收3.6%利息,因當中100 萬OD可隨時動用,銀行只收取2%息   有現金大約180萬左右,另太太名下無任何物業,未來三年內,想搬進九龍區名校網三房。想問諗sir ,現市況,用平均入市法入細價樓,之後用租金補貼租三房?還是等跌市買入三房單位好?另外,如果等跌市入,現有其他好投資可增大被動收入?   答案 今次讀者用不同方法體現了正現金流概念,希望為大家帶來理財睇法。既然文章題為「三十幾歲三萬幾蚊被動收入」,那此案讀者一定與儲「被動收入」有關。是的,讀者除了自住樓item1及item2有負$500現金流外,item3-6為他帶來超過$30000正現金流,只是item6因為保險產品要看文才理解,令現金流總數未明。對不少人來說,如果每個月有「三皮野」正現金流已經唔使撈。讀者除此之外更有近二百萬資金在手,可能大家會估讀者係咪五十幾歲!? 筆者和佢會面過,都是三十有餘,有一個小朋友的年輕夫婦。     那本次讀者如何理財,致使三十幾歲三萬幾蚊被動收入? 當然大部份現金流由投入250萬的債券基金產出,共$26000收入。當中100萬債券基金有13.2%年回報,而150 萬股債混合基金有12%回報,你可能會問點解股債混合基金的回報比淨債券基金回報低呢? 因保守部署在債券和股債基金做的槓桿是不同的,會在收息101和大家再談調控方法。對於後生的讀者可能儲250萬真係有難度,那儲一半可否? 用讀者方法而減半,都可有過萬正現金流,就當比人炒左或者轉做全職媽媽亦能保持收入,而儲蓄百萬方法在龔成文章已有詳說。儲唔到錢是個人努力問題,你人工只比看更阿姐多二千亦是自己問題,而一個人遇上爛賭阿哥加上病重老豆實在不多,請不要搬弄千份之一例子去解釋點解自己連三十萬都未儲到; 更加不要習慣性地「射波」,將自己捧成最冇問題的一位。     從讀者買樓情況,可見儲到或賺到錢,是跟隨個人知識增長的! 大家能否買到間供$3400既樓而收到成萬蚊租呢? 另外一筆過保險是收息3.6%而付息2%,套利1.6%。當然有方法可再進步,早前已在堂上講解了為何五年用保險達成115%年回報方案。有讀者質疑是否有「魔鬼細節」? 如果由銀行sales講解定會將「魔鬼細節」收在後方,希望可以賺你傭金。但本樣在堂上的講解是客觀的,等你知道注意地方後才投入金錢,而筆者和傭金無關。那筆者應作何法再將讀者portfolio再進一步? […]

Read more

平價買建行? 收足9厘息?

Hi Lum Sir,   Equity Linked Deposit   You are so helpful in answering the question about bank investment product. Let me tell you my case: A bank staff today sells me a product about share related product. Saying I can get 9%p.a. if I put my money linked to 939 (China Construction Bank), what […]

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室