間樓賺左點樣辦(債券篇)

經歷樓市高潮,唔少人住緊間樓都「帳面賺緊錢」,今次睇下主角阿Joe點去利用「賺左」既一百萬港元再投資   個案: Joe,36歲,文職人員有超過兩萬港元穩定月入 7年前結婚用1.5mil買落觀塘麗港城,現單位市值3.0mil 現時尚欠銀行HK$0.5mil,已過罰息期,年息2.0%,仲有15年每月還$3218(本金佔2300) 現時最多加按到估價50%。佢想加按攞HK$1.0mil出黎,睇下有咩攪。   有100萬買咩好? 現時手頭上既股票已經有成0.5mil,今次係借錢出黎投資,想將借出黎既一百萬放落穩定投資工具。佢學人上網睇下點買債券。   打開銀行網頁,見到有隻KAISA GROUP HLDG LTD 派13.5%一年咁多,Joe心諗借出黎先2%,如果買隻bond收13.5%咁咪賺成10%以上!? 即管睇下個報價:   Bid/spread 100.3677/101.3425 ISIN USG52132AA85 Maturity / Callable 4/28/2015 : 4/29/[email protected] Collateral Type COMPANY GUARANT Coupon 13 -1/2% fixed Rating Moodyz B2 / S&P B+ Min Piece USD 100,000   佢睇完都唔明,即管打比新x基證券個朋友問下咩黎。原來呢D債券係已發行,而家係二手市場幫客「撈」番黎的。不一定有貨,因香港債市實不活躍所以未必搵到人同你對盤。   Joe再問點買? 原來要成美金十萬一手。上面貴個價就係沽比你個價,如果你買就要用US101342.5去買呢個2015年到期既債券。仲要比番賣家計到買賣當日既已累利息。留意如果係2013年4月個價去到106.75,會觸發early call。即係比番個本阿Joe,但係就冇左13年4月打後既利息啦。個ISIN number係每隻bond unique既,例如Joe係新x基買完就係靠呢個好似股票咁既number轉去另一銀行個投資戶口。有時債券係有其他公司做擔保人的,不過呢隻係自己擔保。亦可留意發債人有冇放低咩做抵押,有起事上黎可以用抵押品賠付你既損失。   至於風險係點? 佢見個S&P rating係 B+。Joe見東亞銀行都有A-,連南豐都有幾個B而佢得一個,有些擔心。佢心諗如果我有幾百萬放五分一係呢隻bond無所謂,但係佢借一百萬出黎放係一隻低rating既債券好似好冒險。佢叫朋友再quote下rating去到A既bond有幾多%?   朋友話去到A都係得4% […]

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私人銀行、一生三宅、拆細買樓 #545案 窮中產

諗Sir 你好, 數月前機緣巧合下拜讀了諗Sir 的大作“樓換樓”,之後上完諗Sir 的收息課程,令我明白自己乃庸人一名。 現想請諗Sir 指點將來理財的方向。 先講自己,本人40歲(未婚),月入50k,可儲30k一個月,有一層供滿私人樓估值5M(單名)自住,現金3.5M。現有以下計劃: 1.  用0.3M 購入債券產物隨時沽出,7%年息;(可以的話用堂上所說之法再進一步提高息率至>10%) 2.  購入一層大約6M的私人樓收租,用2M現金加現樓套現1.5M,兩邊夾埋實供70% (計埋SSD,厘印等等,這樣做是因為出租樓只能按50%),收租16k,用來供樓但應沒有現金流, 地點想在長沙灣(四小龍),土瓜灣(翔龍灣, 傲雲峰)兩房單位; 3. 餘下現金大約1M 傍身; 4. 5~6年後再以相同方法買下一間樓收租。 先謝收息101/102課啟發! 想請教是否可行或能有更好計劃 ? 另外一生三宅能否成事? 謝謝! 祝安,拜仁   答案 讀者是難得的一位,月入50K更可儲蓄60%(即30000一個月),抵佢有間供滿既私人樓另加三百五十萬現今在手。要一生三宅只要將居所沽出再買三間細價樓收租即可成事。當然筆者可以帶你去更高更遠既地方! 如果提問人是月入萬餘既後生仔,會給予個進擊的脫變方法。如提問是由五百萬資產人仕所出,更可供出兩個版本,分別係富貴版同平民版。   富貴版 – 私人銀行 無論邊個版本讀者都先應將手上供滿住宅按出,如他日樓市下跌,現金已早先套在你手,要低價再買的主動權在你手上。那有人會問:「套左唔使比息咩? 他日加息利息成本咪仲貴!?」只好說現在利息約2%p.a.,不難找到更高息工具去抵銷利息支出。他日如加息至5%p.a.,到時經濟景氣,或許你在恆指40000點之下你都忘記了利息支出為何物了。筆者上次經歷的「高」息周期是2007年,當時定期三個月有3%年息,恆指319xx點。你話筆者會唔會因為手上樓按而唔喜歡金管加息呀? 絕對唔會。有種的一下子加到5%,但望住而家四出奔走的奧巴馬同仍夫人(按: 奧巴馬在四月出訪日本而其夫人將在三月出訪中國)咁勞累個樣,仲點咁奢望老美可以一下子加2%,拉高本港息口呢? 又有冇可能港美息口唔跟呢? 一兩格(0.25%)唔跟唔出期,但如息差有成1%,港美聯繫之沖擊隨之而來。   講返點富貴,貴在讀者將自住樓按出2.5mil之後,聯同現在的資金夾埋6.0mil,在私人銀行開設戶口。下! 私人銀行唔係要幾千萬架咩? 如獅子的是三十球港銀、細規模的: 一球美金搞掂哂! 那為什麼不留在個人銀行而跑到私銀呢? 真係貪佢型d? 留意私銀比起你由幾十萬港紙upgrade做乜乜卓越理財,是有實質上的分別的。就講可接受抵押品,已不只是定期同股票了。基本上咩都可以抵押,而押出的息率只收1.2%年息。筆者一班舊客皆是廠佬,收班成堆人仔咪買隻建行債券收5%年息,有咩事打開電腦,大部份放在債券的資金即用低息口借回戶口,計埋都收緊5-1.2 = 3.8%。此對公司經常要舊錢轉幾日找數既客人十分方便,所以過年筆者收利是儲埋既利是封,都係HSBC PB、BS、瑞銀樣樣齊,uncle仲要係後抽成盒利是封出黎,問我要唔要? 中秋節仲要快手將果籃第一個送到uncle面前,如果唔係佢個office冇位擺。你可能心諗:「呢個世界真係唔公平!」是的,只要你快手脫離某個層次,出路自然多一點。   為左教壞讀者,在此提一提昨晚夢境見到的一隻債券: […]

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百五萬收息攻略 #541案窮中產

一路有追開lum sir既文章, 非常實用,簡直造福網民。 現今世道所有事情的週期只會越來越短 (包括股、樓、企業、產品….等等),以有限的資金和有限控制風險的計劃下,槓桿自己的資本去增加自己的現金流入才是王道。 再加上香港之發展,明顯地政府有打算將二三等公民趕到大西北,甚至前海珠海一帶居住,在香港越早置業越有利。   自住樓係boc做緊mortgage, 而且一直未過罰息期……但漫長既等待終於完結,2014年2月剛好2年過左罰息期 & SSD,所以希望規劃好,準備一開二之計劃,並於2015/2016年買入約3m的物業作收租之用。   現況:   1. 現有自住聯名(老婆)物業 (2012年2月買入價為3.68m, 向BOC借1.4m, P-2.7%, 剛過罰息期, 尚欠1.33m) 2. 手上有1m cash可以隨時運用 3. 除mortgage外,無其他負債 4. 家庭月薪約30k,但小弟之行業剛好食正條水,剛出1m花紅,悲觀預計未來1-2年都係差唔多情況2,樂觀d就長做長有   打算如下: 1. 先把物業以50%業權轉讓方式轉到老婆名下 2. 轉按到有Mortgage Link比較好既銀行 (屬意係HSBC, 現估價約4.35m~4.5m左右) (附加打算,但非必要) 3. 再按70%,多出資金放在mortgage link或者尋求其他穩定產品賺息   如果計數後情況許可,想在現有屋苑買一個車位(0.5m)自用,入契才先一次過轉按,等車位都可以低息做mortgage。(理由係睇好本區發展,無能力買多一個單位,就惟有為現有單位增值,唔知此舉有沒有行錯,請lum sir指點)    答案   將車位放入間屋一齊做按揭是一個辦法,因車位一般只做10-15年按揭,年息貴些少要3%,那將間屋連車位去供一來減低利息支出、二來拖長去還令供車位平過租,值得去做。讀者出了一舊花紅,如果老闆已幫你報稅,那應趁今年入息「暴增」,好好把握借貸力去借錢。可能大家心諗:「只不過一年花紅,真係可以將我人工由30000計作1,030,000/12 = 85300嗎? 唔計老婆借貸力都由30000/10000*2.59*50% = 3.88mil提升至 85000/10000*2.59*50% = […]

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歐美債券收息看法

諗Sir, 恭喜發財 , 想請教你, 我在10.56買入左德盛XXXXXXX 再倍大 , 近期銀行叫我將部份或全部轉入歐洲債券(XX歐洲高收益基金) 請問歐洲巿場是否值得買入?? 如值得應該加碼買入還是將手頭上的德盛XXXXXXX 轉入歐洲巿場??    答案 有讀者持有債券基金,每月收取超過7%的年息,現在有人勸說沽出美國企業債的基金,轉投歐洲企業債的懷抱。是否應作此事?   「月入九萬剩四萬」個案看法 那段新聞: http://www.skypost.hk/newsDetail/headline?headline=36%E6%AD%B2%E4%B8%AD%E7%94%A2+%E8%B3%BA9%E8%90%AC%E5%84%B24%E8%90%AC&date=20140212 首先企業債是不同美國國債,更不同香港的外匯基金債券,風險對比上較高。在過去幾年買債收息是賺股又賺價,原因在美國QE後美聯儲靠買債將資金放在資金池,再透過貼現窗將資金拆借比銀行,銀行只用約0.25%就借到大量資金,再將其投放於各地股債樓市,當中息差就養起了美國五年(2008-2013)。更有不少金融業界人仕在年內賺到一生財富。其實錢財根本是個數字遊戲,當你發現了方法而趁未多人知時重複運用技巧,不好說報紙尋日講可以「三年內賺到六十萬再發揚光大」,其實三個月內做完絕有可能。   以上當然不是說筆者,不過如大家2003年後已投身社會,把握自由行帶來的第一浸財富,2007年前賺得十桶金絕不是天方夜譚。就當筆者之前從事的行業,金融海嘯前「懶同事」稅單收入一百萬,而我個客連上網就咁交稅都交唔到(如明白,恭喜你)! 勤力識諗既師兄每年將儲起既錢至少買一間河畔(記憶中當時河畔一百八十幾萬,我幫手批貸的。而當時一間銀湖天峰只係1.8間河畔,係我老點左佢買河畔唔好買新樓的),再加上當時係比一成首期都可將樓合規出租(留意金管規則因市祝而變的),淨係呢幾條你已知一個現在三十餘歲的後生仔,只要26歲時入對行及將儲到既錢買入資產,而立之年過後手持淨資產10M唔出奇。   當然筆者入行遲。2007年前只是低級經理,所以上述講既事情只部份地發生在我身上。就好似2007年個市旺個陣,正印經理收客人一萬蚊利事根本多到唔想提(留意$1000以上唔申報係犯規的),四點忙完AASTOCK先會開始處理公司事務(當時恆指30000點)。那現時為什麼大家將一個30餘歲的人貼哂堂講完又講打擾人家呢? 真富貴根本唔想人知,假富貴才每日張揚。當然筆者不是說報紙上的那位,他肯和大家分享自己的理財實況,己很難能可貴了。筆者當時一班師兄,可能係你今日係新鴻基見到既一個扮傻炒股佬、又或者識左貴客離開銀行去上市公司做野搵真銀,亦有人自己開公司,但係下午三點幾先叫司機接佢返公司個種! 其實社會上是有著呢一班「真中產」,亦知方法點去維持自己月入,只不知唔想張揚。   好啦係講返讀者,用債券基金去收息到2014要留心,已經嬴左三年,今年去留在於聯儲局怎樣去處理手上經濟殘局。如果美國加息收水,其實在2013年6月已行預演,10年期美國國債孽息到8月率升至3.0%,跟手伯南克咪走出黎同大家講:「SORRY,玩下者….」如美國現時咩都唔做等於放水,因為美國每月都回購緊七百幾億國債。市場應看後者而非前者,可見下圖歐債走向。   小市民宜見步行步,2014宜守不宜攻 歐洲高收益債明顯有資金流入,而美國債券資金流出,解讀是市場沽美企債而入手歐債。應否分注入手歐債? 可以。因為資金不只在美債流出、美股都係!   由於今天是奧巴馬離任前三年,即「做野年」,有咩佢都要今年起手做,政經較大機會作變,小市民宜見步行步,宜守不宜攻。今天發生咩野真係估唔到,筆者可遇明是如日本加俄羅斯可以攪到奧巴馬頭都大而唔行收水之策,大家仲可以玩埋2014-2015年。中日俄在遠東三國鼎立,在冬奧見美國已向俄羅斯發出玩野signal,今天奧巴馬剛定下了本年4月出訪日本,那時日本剛完成第一波消費稅改革大手術,故事點走落去要等那時才有分曉。   有人同你介紹歐洲債券基金可能是因為上年回報比手上的德盛xxx基金好,留意原因主要是因為基金內的歐洲債券用歐羅計價所以升了,而不是內含債券升幅拋離美債。筆者只不過鑑於西班牙國債孳息回穩,歐豬危機已告一段落,所以如美歐兩選,歐洲可以更佳。今年宜少持股票、持現金及穩當收息為上。 *諗sir網台節目: 以「搵錢快」為名每星期播出!!  

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收息股竟然暗藏高增長玄機?

公用股、REITS等收息股係2013年上半年升勢凌勵,雖然無科網股或者濠賭股升得咁多,但係買一隻本來諗住每年執幾厘股息穩穩陣陣既股票突然一年內升兩三成,都幾喜出望外架,可惜自從美國話準備退市之後,就即刻出黎行,預左要還,好似電能、置富REITS等跌番兩三成,股價還原基本步。   呢類收息股表面上業務都好似缺乏增長因素,公用股受到政府利潤管制制衡著,REITS隨著地產市場冷卻而缺乏加租理由,就算美國之後話左長期維持低息環境,市場上利潤更高的投資項目都大把,國內有餘額寶、微信理財等高息儲蓄產品,香港股市有濠賭股、科網股等,有概念、有走勢!收息股兩樣都無,吸引力梗係大打折扣。   根據「息率 = 股息 / 股價」呢條方程式,股息無增長,想增加息率去增加吸引力,唯有股價下跌。 前段說「呢類收息股表面上……」咁實際上又如何?先講公用股,利潤管制只在香港,不過眾所周知兩電一煤早已國際化同埋多元化,好似中電有大量海外業務同埋有賣樓收入,電能就集中海外業務,並且將港燈分拆上市,煤氣也透過持有港華燃氣投資大量國內項目。 另外上市的載通(九巴的控股公司)同埋港鐵的車務收入都係佔集團整體一小部份,中巴、香港小輪更加係掛名公用股,因為兩者業務都集中地產發展了。   至於REITS例如置富,泓富等本身只係獲注入二線商場同寫字樓,接手後可以重新裝修同規劃轉型,例如置富旗下的商場經轉型後格局同感覺都好左好多,咁樣租金收入就自然有上升空間。 無論係透過投資海外抑或upgrade自己資產,都係投資期長回報期更長的項目,所以資金就算洞悉呢個機會都寧願炒多兩轉高增長野先會考慮,咁樣就即係製造機會俾大家趁低分段吸納,有錢不妨開始月供呢類收息股,中長期必定有驚喜。 by梁隼 股市分析(4):阿里巴巴與李小加 (5) 股市分析(12):原來分拆港燈等於變相開放電網 (5) 股市分析(11):從財技看電能分拆港燈 (5)

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保險點買最好?(個案剖析)

剛剛由讀者接過朋友(經紀)介紹的保險建議書,問我抵唔抵買。那趁仲係年初一之前的一天,同大家討論一下保險生死問題吧!   說至此,不少人可能唔想再聽落去。其實保險本身是善良的,只不過呢十幾年不斷因為保險公司要賺錢比人改改裝裝,搞到真正回報不能被買家洞察、又或買家根本唔知份保險係買乜,到後來發覺受保成份遠低於預期,才會有不爽的感覺。在早前已解答了「5年115%回報」之保險方案,點解呢份同你手上個份有咁大分別,就在於你識唔識好好運用保險工具。   早在幾百年前英國有條村入面既一班水手要出海,各人協議在啟航前每人將一袋錢投入個筒(buck)入面,邊個返唔到黎佢家屬就將筒入面既錢平分,保險概念亦因此而長出。到幾百年後保險已有極多種類,如年金、人壽、危疾、醫療,那讀者應選擇何種購買? 你在本網個案中會看筆者叫不少人減省保險支出,因在經紀大力催谷下,不少買入之保險都是無謂的。那不如省些錢為自己購入更多好資產。   見建議書一份月供$1058港元的保險包含了人壽(200,000),住院即醫療計劃、「萬無一失」意外計劃(250,000)、危疾50(500,000)及定期壽險(2,600,000)。看後問題如下:  1.點解買200,000卓越保障人壽又買2,600,000定期人壽? 答: 卓越保障有儲蓄性的、定期人壽沒儲蓄性? 那為何不買2,800,000儲蓄性卓越保障人壽? 說到底是儲蓄人壽保費太貴,而又想營造一個一千蚊有近三百萬保額效果。你見卓越保障買二十萬一年保費$3000,定期人壽二百六十萬一年先$2028,你見定期人壽係咪平好多?   可能有人會駁斥: 「定期人壽供落去既錢冇得攞返,梗係買儲蓄人壽啦!」只好說這不是筆者杯茶,世事亦無謂分錯對。你有冇諗過供完保險筆錢去左邊? 保險公司會攞去投資,一般買債。但年期長的保險供款可予公司更高之投資彈性,所以有人同你講供保險都係長既好。而筆者反而對超短每年計數既定期壽險有興趣,每個月供$182, 有咩事賠二百幾十萬,呢個先叫保障。我亦冇想過透個保險同我儲錢(保險係用黎提供保障的,儲錢去第二度)。  2.危疾值得買嗎? 答: 一般叫你買危疾之原因是當你身患重病,返唔到工又有額外醫療費,那一百幾十萬危疾絕對是及時雨。筆者同意亦見過及時雨真係幫到人,可是由廿幾歲去供呢「場雨」真係有點貴,26歲的讀者除非家族有不良好疾病歷史,否則20年比70000去換一次性50萬之危疾援助不見得值。況且現在有些醫療已提供好好保障,可替代危疾功能。還是趁後生努力多找現金流,到四十幾歲機器壞時都可安在家中養病吧! 此份保險實已計劃得不錯,但只有幾部份值得做。。醫療亦有幾類可作的,省回無謂支出。馬年再談。   新一年,祝大家身體健康,萬事如意!

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10萬產出19.46%回報

Dear Sir,   First, thanks for your last reply.  : )  上完你的收息課,在不少銀行問親都冇人識你在堂上講解之方案,多謝sir你幫手埋搵到個識既黎問 *  基金ABC- 可按至70% * 變身後更可達X.X 倍, * 息:L + X.X% (朋友價) *  認購費1.X% (加送幾千蚊百佳禮券, 明白都是朋友價,我當做補貼了收息堂學費)   Assumption: 用港幣買入原每月派息低於5%,變身後回報约11.8%(未扣除認購費)  用excel計過下,email 個excel俾你,希望喺買入前可以多聽多D你的意見,我驚自己計錯數! 如果貪心D用AUD purchase , 如下:      ASK: X.X%+L 係借美元的利息,對嗎? 朋友ANS: Yes ASK: 如果隻基金選擇用HKD做或者AUD做,息口是多少? 朋友ANS: 利息為HKD H + X.X%,而AUD, 只可用美元L or港元H借款後再轉AUD 用excel計過,就咁都7%息,回報的確勁可觀;如果澳元現價打過九折,D息都仲頂得住;我再將佢變埋身可以倍計嗎? 有錯請指正! Thank you.      答案: 今次再談另一個可做到的近20%回報方案。上次是115%總回報,可自行搜索,有年期的。今次是無年期的仲要每月收息,可是風險較大。   根據今日報價,1個月LIBOR是0.16%, 3個月是0.24%。而HIBOR根據恆生資訊,HIBOR是0.22%, 3個月是0.39%,所以港元息口比美金貴現在是正確的。最新報價可參金管網頁。 留意息口計法是每月計、每年計、每日計都得,這是要問清楚。如果是每日計明顯呢幾日蝕水了,市場走資而各地息口抽升,如用DAILY ACCRUED方法顯然息口成本上升。     […]

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儲蓄之外要有更大目標#516案

Hi Lum Sir   I’m really glad to have come across your blog and have gained many new insights to property and other investments.  I’ve also attended the course last Saturday and do have follow up questions which I was too embarrassed to ask in class.   I signed-up to a 25-year investment-linked insurance policy back […]

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2015年前獲取26%保證年回報#515案窮中產

諗sir , 您好! 近日才發現你blog,看後獲益良多, 本人想諗sir俾些意見小弟.   本人和太太於2009年聯名以1.98m買入樓齢29年中上環樓一層(現已34年樓齡)市值中銀、 HSBC 都估5.2m   當時做了H+0.7的7成按揭plan,尚欠770K現月供5K自住用途如放租約17k左右,   本人每月收入約85K左右/太太自僱人仕没有報收入現月租office 交租$25K現本人和太太持有現金¥1.4m在國內定期收息,每月2.85厘另有400k港幣)提問:   1.現樓加按吐現再加現金買office(可自用及作投資)?   2.加按後投資回報較高工具?   3.分拆層樓已送給叧對方一開二方式,一層住另一收租?    不知以上三方案有何高見?或有其他出路? 答案 讀者是典型的「新家庭格局」,即幾年前先成家,有買樓,受惠樓市上升帳面賺到百餘萬至幾百萬,現在想知如何利用此機遇改變往後人生。   記住機遇是會流走的。不去把握萬一樓市下跌便將一切化為烏有。   讀者來文沒有告知年齡,這是計劃理財的一大重要資料。要知34歲理財方針同54歲完全不同。希望大家留意。   另外讀者應是近日才發現homeblogger,在分拆樓房行「一拆二」,老公是有代價將自己一半的樓房業權轉至老婆名下的。如是無條件送贈模式,不多銀行會肯再幫此類物業做新按揭。要知當物業有任何轉名(二合一都係轉名),按揭都要由頭申請。   那講回「新家庭格局」,意指有百餘萬隨時由自住樓按出的情況,那此類人有什麼好去投資呢? 將物業去買寫字樓不適合大部份人,因大家都只是在寫字樓返工,而老板才是寫字樓真正用家,打工仔大多不知寫字樓值買的地方何在。當然本案讀者太太是自僱人仕,如找到流轉量高而又只價值四百萬價錢之下的辦公室不妨考慮。買價值四百萬的辦公室要二百萬首期,在讀者而言此為一筆較大的金額,若非很有信心不要冒進。低槓桿去買辦公室不比一拆二後高槓桿去購買住宅的好。   另外有下筆借貸前先再計一次購買力,由於讀者太太沒報稅,核實收入為零,讀者家庭借貸力為25000/10000*2.59*50% = 3.23mil。現在已借了1.98mil,除非太太下年開始乖乖再報稅,否則不宣再買。在計算應否買樓、要麼買稅,同買那處較優先又是另一個技巧。   至於樓買唔成,係咪坐係度等呢? 話明機會正流走。那可參考下一條仲有1.5年到期,年回報26.49%之債券:   恒鼎實業       2015年第四季到期       賣價 75.xx      孳息率    26.49% (美元) 新鴻基地產    2019年第四季到期       賣價 99.61     孳息率    3.86% (港元) […]

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爭取45000被動收入#512案

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