32萬。年11.4%。低風險 #638案窮中產

Dear Lum Sir, I am Mr. A. 傭才一名,請賜教! 今年39歲,在政府工作,月入 65000。太太36歲,在政府工作,月入 45000,有兩小孩 (4歲+ 0歲) ,如無意外,可做到60歲,雖然很希望50歲退休。   股票現值270萬,原值300萬 (85%為藍籌,15%為二三線股) 。   在大陸定期的RMB現值150萬港元,年息3.3%。   我和太太共同擁有一間約40多年的何文田三房樓(實尺約700尺),現自住,04年200萬買入,現值700萬,租值有2萬,按揭欠90萬,P按2.05%,月供15000,2019尾供完。   我和太太生活節儉,收入減去日常開支、保險、交税、工人各項費用,每年可儲70萬以上。2015尾,保守有140萬現金。   問題如下,請賜教: 1.      由於工作忙,又太用心教仔,早年不知H按的好處,錯過了靚rate,現在怎辦?現在才轉H按加套現,值得嗎? 如套現,應套多少才是安全水平?   2.      其實我和太太想在2016頭,多買一層在九龍市區的大單位(實尺約800-900尺) ,因想全家人有多點空間和工人房,但現在價錢全部要1100 – 1200萬,很貴,怕摸頂。同時,我不想賣掉現住的樓,因我曾租過出去,租值有2萬,回報很好,又有重建價值。不過,我的股票可放,希望2016前可返家鄉!依我的情況,究竟我應該怎樣部署買多一個九龍市區的大單位?   3.      我又聽過可在銀行開戶買債券,如我不買九龍市區的大單位,我夠班開戶嗎? 買債券真的好嗎?   Thank you very much! Mr. A    ANSWER: 即係如果你要由羅湖去尖沙咀購物,錯過左可以有位坐又快到點的直通巴士(公車),唔通真係唔搭東鐵嗎? 讀者早年錯過左最低息既hibor plan,莫非真係要等足十幾年到下個息口低位,即企足成個鐘等下班直通巴士? 當然唔會! 最緊要係你清楚目的地係要到尖沙咀卓悅掃貨真價實的日用品,成箱貨運返內地既價差,已足夠彌補你由直通巴轉搭東鐵的「(感觀及時間上)損失」。     留意筆者文中所舉例子都「大陸化」了。先聲明筆者同意香港保有獨立的司法制度及(較)高人權水平,這也是為何內地人要走到香港買包包而唔係上海LV買包。今天生果新聞有講,內地人在香港的消費金額下跌,原因係人均消費金額下跌,而家來港的同胞唔再買名錶、只係去藥房掃貨了事。咁原本買錶既「大陸人」去左邊? 美國、澳洲、加拿大是也。林奮強在2012年1月在報章提及:「2010 至2014 年會是「黃金5 年」,本港將迎來千載難逢的一段高增長期。若能把握機會,本港可望成為繼紐約、倫敦之後全球第三大國際都會。」可是臭坑出臭草、物以類聚。有怎樣的香港人、就類積了怎樣的遊客。香港人、大多是將槍口指向人而從不是自己。     7.1過後,大幫香港人遊完行又坐係office食花生,不知深省後有否增加自己在家庭及公司的貢獻。其實廿年過後,有質素的內地人增長了不少、英文好智慧高,當然我明白他們的錢可能是從別人搾壓出來,惟你又有將家中的菲傭平等對待嗎? 這批「高質共產」在沙士後來港,筆者在銀行工作時見住佢地一班「o急神(Gibson)」拖銀入行、說實話如果無佢地今日筆者完全唔係呢回事、而當年作為我mentor的幾位師兄,今日都司機出入幾個小朋友,有著美滿的家庭生活。有感電視(或FB上)對不少內地人是錯誤描述或有意識地誇張了,其實當中不少人是有質素、有見地、禮儀比港人更好的。而此批人將不復再來港。     那讀者怎樣回應香港的「走低」?首先此走低是用40-50年去完成,你買間樓都只揸十年八載,此時香港作為亞洲資產儲存中心的角色未變。現在宜先把樓房盡加按套現,夫婦夾埋(65000+45000)政府工而唔買樓作投資保障,根本係浪費左自己呢個社會角色。公務員唔會有意外之財,咪旨意一年可突進帳百萬。可是銀行好願意借錢比呢類人(當然其他工作穩定者亦可),在計算到家庭借貸力為(65000+45000)/10000*2.59*50% = […]

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ETF日本樓債基方案如何決擇? #629案庸才

To: 諗SIR  夫妻2人34及33歲 外幣股票現金: 等值港幣 430k 家庭每月收入53k + 租金收入24.5k (已打厘印)供樓開支: 4k+8.8k+8.2k= 21k 租樓開支: 15k讀者與父母聯名一間,  供4k (20年)   2.85厘,市值3M—父母自住太太名一間,                供8.8k (30年)  2.1厘,市值5M —收租13.5k二人聯名一間,            供8.2k (30年)  2.2厘,市值3.76M —收租11k而借貸力,現況及承受能力,做什麼投資會較好?1. 加按套現,再買一間below 2.6m~2.7m 細樓仔收租 (唔知過唔過到銀行果一關) and 目前的財政status,會唔會有些潛在風險? 2, 加按二人聯名樓套出56萬 +等值港幣430k=合共100萬CASH,用來買債券基金,每月收息 ?3. 什麼也不搞,只把外幣股票對番晒現金,430k ,攞去買間日本樓? 謝謝諗SIR的意見!!  銀章會員Ray video answer:

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開車前,分清好借貸和壞借貸

*2014年7月1日新書<收息論>節錄   踩車出發前要搞好借貸的概念,孫子有云:「善用兵者,役不再籍,糧不三載;取用於國,因糧於敵,故軍食可足也。」即好將領只帶少量糧草作出擊,及後攻略他人田地再獲得糧草去補給(因糧於敵)為上上之策。     同樣概念可用於理財,由他方提供金錢作我方投資之用,實為一個好計策。在此之前最好搞清好壞借貸:借錢去為他人提供現金而換取產品的多是壞借貸,但借錢去由從他人手上取得「能產生更多現金的資產」的則是好借貸。在上句你可見筆者劃分了「產品」和「資產」:「產品」例如花貓公仔,它不能為你提供每月收入,更幾可肯定每日折舊。但若你借錢買入是那公仔的版權,那可能是你先借$1,000萬,買入多啦B夢的版權,而每月提供$10萬之版權收入(即年均回報12%),而借錢利息每月$10,000(即年均利息1.2%),你即可以每月落袋:12% – 1.2% = 10.8%,此為良好借貸及購入資產。     在市面上不斷有人從你口袋中取去現金流,如電話費、車資、供保險去提供產品(或無形的服務),觀察到地鐵及巴士公司一般被視為經濟下行時最好的防守選擇,因壞帳少,每月有大批現金湧入而不是要追收的應收帳項。在此可見,現金流是重要,為自己添置資產而不是產品更是重要。為讀者分清好借貸和壞借貸後,下一步是計劃如何為讀者買入好資產,更要因應時機及能力去作出購買。此個案讀者能力不俗,不是因為人工高,而是因為借錢少。在選擇加多或放棄資產的時間,先在自身能力,擇準時機為次。因為連李老闆都唔知幾時係最好時機的,反而大家應準備好自己,最緊要確保自己財務狀況能容許你在旺市、逆市中都可根據自己的能力作出「合適購買」。 那何謂「合適購買」?一是要選對資產、二是買入後不要令自己負擔過重。提供正現金流的樓多是好資產,在另章有更詳細解說。股票主要是用作賺價,筆者不當其是資產,用派息波動及借貸成本高之股票為自己產生現金,風險大而成本高,失敗居多。當然香港有很多資產的選擇,如保險融資方案、買生意、買的士牌、運用期權策略,都可為你用更低風險去產生正現金流。看畢筆者上本作品《樓換樓》嘅讀者、都知道由樓房實是較易上手的投資選擇,原因係香港好少有物品可以買入後抵押畀銀行、獲得價值近九成咁高嘅借貸,而年息口只係2-3%咁低的! 筆者當然知道除了樓房外,實有其他類同產物作選,但在此先提,抵押的士牌是不行的!抵押的士借貸只及市價五成、借出息口成本亦比樓房高、所以告知讀者不用向這方面再諗。當然本書會在未來章節逐一揭示用低風險去產生正現金流之方法。

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收息論書序

諗sir自序 在香港的諸位每天9點上班工作,有時在寒冷的天氣勉強爬落床換衫返工,為的是月尾那份薪水。究竟咁無聊同無奈嘅生活,點先可唔再延續落去呢?返屋企問阿爸阿媽,佢可能同你講:「阿爸生活係咁過,一過就幾十年。」那生活在2000年代的香港,在全球爭相印銀紙及將國家幣值貶掉的時代,有沒有辦法唔再為注定貶值的銀紙打工呢?答案還是有的!就是你要企在政府那一邊。   可能講到呢度,不少人會以為本書是政治書,而將其放回書架原處。筆者想告訴你,本書之目的和其他homeblogger叢書一樣,是想為大家在「如斯亂世」找尋一條通往優質生活之出路。   優質生活即是每天努力上班、準時放工,5點收工後做些對社會或家人有意義的活動。就當唔參與天橋底義工活動,都起碼有時間留係屋企陪下仔女。當你希望在一段時間後可自由選擇會否在外工作,其中之要訣是有無「另一個老細」每個月尾出糧畀你!   懂得收息、自己就可以坐返上driving seat,唔使星期日晚睇完「我要做老闆」第二朝就拖住後腳咁去返工。惟收息秘訣是不會隨便找到人告訴你,最愛你的媽媽因年代有別、或知識有限,由細到大只懂教你最緊要儲錢。相反筆者提出「儲錢不如儲現金流」,現金流說白就是本書授予的月月有糧出心法。   本書先在首部份展示策略、同大家點明「儲錢」同「儲現金流」兩件事,精要之處見理財單車輪之比喻。次部份由投資者出發點對不同投資物之特性作解說,有別於坊間很多對窩輪、基金、保險的「免費補習」,筆者在本書及課堂教授是收費的、工作要旨就變成了令付費者受惠。現今連講公信力的報紙都因為生意問題而在內文植入廣告,筆者希望本書成為荒漠中的一個清泉、為真心想達成財務自由的人提供貼身資訊。   最尾部份是真實讀者在網發問之個案,引用序三讀者Nathan說的:「每個個案也好像發生在自己身邊、跟坊間講炒賣的書籍大有不同。」我希望大家繼上年<樓換樓> 之後、花錢購買本書<收息論>。如初心者想為筆者的收息課程備課、看畢本書定必助你更易明白課堂內容。

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你仲敢唔敢買基金? #607案

諗SIR,   你好! 謝謝你一路在FB上的分享,現我有些關於101基金的問題, 希望諗SIR能幫忙解答!   在2010年我跟一間叫GET(智易投資公司)買了美國萬通的101基金.(財智之選系列) 年期30年, 年供US$5,000(現改為月供US$416) 條款大致明白. 主要是戶口未達美國萬通30年的60%管理費(約US$10,000) (美國萬通管理費:每約USD$75.) 就不能在戶口提錢. 現供了近4年, 近日提了一次錢, 現戶口約有US$10,855. 而GET投資公司則負責幫我揀選基金, 如股票般若基金升了便賣出,再買其他基金, 從而賺取利潤…….   今次的求教, 主要是對GET投資公司的表現不滿意: 近4年, 雖沒把我的錢蝕了很多(只蝕了約US$1,000. 如扣除美國萬通的年費,每月管理費可能在4年來無賺蝕) 但這應該不算是好的表現吧?  2011年環球小股災, 基金表現差可以體諒, 但之後環球股市快速復甦, 全球股市在這幾年間不斷創新高. 但我的基金卻是只得蝕小小的表現………   現在, 只有2個選擇: 一是繼續給GET管理, 不求佢大賺, 只求佢如這4年般蝕小小便算, 起碼賺回每月的管理費(打和).到每供夠一定金額便取回再供. 每年攞番小小, 直到過了供款期為止(26年後)   另一選擇就是自己管理, 但我對基金並不認識, 單是基金類別, 基金公司都己各有十幾廿個, 而美國萬通可供買賣的基金則有百幾款, 實在不懂去揀. 如不小心揀錯的話, 可能會比經GET投資公司去揀選更糟…..   故想請教諗SIR: 如我現只想基金能每月增長一些, 增長的金額能夠管理費的開支($75)便算, 那我應從美國萬通所提供的基金當中, 選取那些類型基金及那些基金公司的機金呢? 希望諗SIR可以幫忙給予意見! 謝謝!   美國萬通 財智之選系列網址: http://corp.massmutualasia.com/tc/Invest/Premier-Choice-Series/Search.aspx 美國萬通網頁 http://corp.massmutualasia.com/tc/default.aspx   另外, 我知道諗SIR有個收息投資課程. 請問這個課程能用於美國萬通內的基金嗎?   希望諗SIR能抽空解答, 謝謝!  VIDEO ANSWER:

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美長債利率回升 (10年期國債孳息率走勢)

  有關美國長債利率的走勢分析,筆者2014年5月27日在本欄發表《聯儲局螳臂擋車》,當時筆者指出:「聯儲局推出QE3之前,美國10年國債利率已經見底回升,2012年7月至今完成了上升5組浪及下跌3組浪,反映利率主流趨勢向上,見圖一。美國利率看升,聯儲局結束量化寬鬆政策後,金融市場難免出現天翻地覆的變化。」      5月29日美國10年國債利率下跌至2.4%後連續四日上升,6月3日收市報2.60%,顯示美國10年國債利率可能展開⑶浪的強勁升勢,見圖二。    投機智慧 – 許沂光 2014年6月6日 總結:美國長債利率可能見底回升,環球金融市場難以安枕。  免責聲明:以上分析,只供參考,投資買賣,必須審慎。  SOURCE http://waitball.blogspot.hk/2014/06/201466_2891.html

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一來一回每月儲多$37000蚊 #592案偽專才

本人45歲,月入$25000 , 太太40 月入$25000 ,本人單名擁北區火車站24年齡物業,租$9700 ,物業估價$3.2 m(買1.07m),按揭(0.3 m) 7-8 年,每月供$3800 , 由於有倆個小朋友在市區返學(3歳和5歲),所以兩年前出市區租樓(現月租$14000),每月沒有儲蓄或兩三千(因沒有父母免稅額),太太想今年9月不工作照顧小朋友,現金大約80 萬,股票大約50 萬,長遠目標有三房子,短期可否在沙田火車站買第二物業自住?   Answer: 讀者是個典型的困苦香港人。每月工薪中等($25000×2),有兩個可愛的小朋友,家有父母,為求方便返工在市區租樓而將北區物業租出。雖不認識讀者、惟此類夾心(夾在父母及小朋友中間)香港人生活是勞碌亦冇錢儲,那如果靠理財理出生天呢?   此個案實行後讀者會少了$14000支出又多了$16000收入、再加$7000槓桿儲蓄、一來一回每月儲多$37000(+14000+16000+7000 )。太太又可以把握退休前用盡自身借貸力。   改善前 改善後 $14000租金支出 無租金支出 上水中心 $5900正現金流 上水中心 $1200正現金流 現金80 萬,股票約50 萬 有1.17mil投放於債基收息班所授方案。$11000-$16000每月收入不等   有自住樓。月供$9000,還本部份約為$7000(槓桿儲蓄一種)   現金$30萬。債基投資可隨時贖回   一是做好儲錢、再一步是用小小財技將錢先放係自己袋再套息。讀者稱因沒父母免稅額所以儲唔到錢,其實兩老加埋$120,000免稅額只最多將當中15%=$18000作稅款強加於讀者身上。就當攞齊都只是每月儲多$18000/12 = $1500蚊。不應將此作為儲唔到錢既藉口,何況本財政年度仲有政府退稅,如果本身儲蓄源頭已見狹窄,他日政府取消派糖咪又係儲唔到錢,那幾時先「有米在手」呢?   1.17mil搞到手 好在讀者有1.3mil儲蓄加早年買入樓一間。此房正提供每月正現金流($9700-3800) = $5900。這可能係其中一個讀者可予太太考慮唔做野既原因。筆者做法是趁老婆仲有野做、將上水樓套出3.2mil*70% – 1.07mil = 1.17mil,按揭供款年期盡拉。以讀者年齡是拉25年尚可、30年不樂觀。用25年計套現後供$8500,租金收入照$9700。   加按令自己日後多百萬在手 盡量攤長還原因是欲先借入美金(港元)再十幾年後歸還,讓時間貶抑債務令自己先有錢在手。1.17mil搞到手之後按揭供款增至約$8500,上水樓提供之正金流縮減至$9700-$8500 = $1200。套出的1.17mil投放債基收息方案、再加入投資物將加息之風險對沖,那收息計劃不容易被美國加息打斷,而在10-16%年息下每月產出現金約$11000 […]

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一個投資頂四間收租樓 #588案窮中產

Lum sir你好,客套話不多說了,小妹已婚36歲,家庭月入5+k,另擁有澳門物業市值7M+,月供9k,租收16k,香港冇物業,租住$9000私樓,請問: 1.澳門樓市仍在上升軌道,但租金回報極低,如賣出後可得十年以上存款收益並可套現5M+,是否在升市下仍建議賣出? 2.現手持40萬現金,是否該現在9成上會香港買入細單位自住? 3.閣下建議利用澳門樓加按投資於香港物業或其他低風險的收息產品嗎? 4.你會贊成放棄澳門樓買入一間細價樓自住,一間3房出租嗎?還是加按澳門樓再買入兩間香港細價樓,一層老公名9成自住,一層自己名7成出租,就此完成一生三宅?借貸力可以承受嗎?買入物業價格及加按金額如何分佈? 5.閣下對澳門樓市有何見解,在供應嚴重短缺、澳門賭收雙位數增長及港珠澳大橋效應下,是否跌市機會什微? 感謝Lum sir賜教! 心急完成一生三宅夢的小女人上   answer: 澳門樓回報太低,七百萬樓只收租金$16000。投資係講回報、唔係講感情,一個回報2.7%的住宅投資項目不宜持有。賣走套出500萬可有不同投資方案:   為了合乎規定我們不直稱任何投資物。  1.直債投資   到期日 賣價 回報(年) 李氏基建 Prep. 101.39 6.625% CITIC Group Prep. 111.61 8.13% 香港地產商 Prep 101.93 12.42 收過路費公司 18/9/2017 107.21 7.38%   當讀者知道收五百萬放一年少都有7%回報,即一年35萬每月成$29166,那一間收租$16000的樓「唔要都罷」!    2.一堆直債 資本少而又不願承受風險者,宜入手幾間公司直債去分散風險,五百萬港幣投資額可投資之餘享受近乎隨時取回資金之便利。少於五百萬或少至幾十萬都可運用收息課方案將年回報擴張至10-15%。   年15%回報好跨張? 又或者有同學覺得好少? 可承受風險者可選擇年60%回報的xx地產直債,此物在堂上被同學發現。收息課唔會比number、是引領各位同學懂得找尋適合自己的投資,6-60%皆有。一堆直債或一條直債皆有提及。   那500萬放在15%回報、可隨時贖回的「堆頭式方案」,回報再上一級至每月$62500。一個得宜的投資抵得上4間樓收租($62500/4 = $15625)。    3.一間日本樓 買間日本樓再搵人反租比香港客,你去日本租酒店幾錢? $600一晚? 你買間日本樓幾錢? […]

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「私人銀行」點年8%累死心急人? #578案

非常尊敬的諗sir, 你好! 小弟為你忠實fan, 之前上了買樓101及102, 及收息101及102, 前兩天上完收息103課, 提及投資相連保險產品, 感受深刻.     小弟於2005年亦買下此類產品, 希望請教如何處理. 情況如下: Premium start date: 12/2005 Premium Term : 22 years Periodic Premium: US$1000 per month   之前在Swiss privilege開戶, 因當時無知,感覺像private bank, 好像”好形”, 買完供了, 再計數發現非常大問題, 年年又賺不到錢,手續費及管理費高之餘, 又不能取消戶口,於是於幾年後已停供款, 直今戶口餘下約24萬, 因原理財顧問見我停供, 加上swiss privilege被AXA收購, 已很久沒與我聯絡, 我亦很久沒改投資組合,     現投資組合為如下: AxxA Wealth Fidelity ASEAN Fund (35%) AxxA Wealth Fidelity […]

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避免一些食水深既投資物 #568案

由於落堂後收到不少問題,現一口氣答兩條,一男一女。   男仕問: 今日上完你的收息101,真的學左一樣新的收息投資方法,但就有不少的問題,請為小弟解答。   問1.   我跑過去你說的「小銀行」去問…但職員都係一知半解,係咪真係好似堂上咁講,點解佢地唔係人人都會sell呢? 答: 首先筆者在收息堂上說的方法只限某年資的職員為客戶訂做。試問你入銀行搵個後生仔,佢有冇能力處理到大跌市時要親自打比客call loan既壓力呢? 比人call當然慘,打比人個位都好有學問架。仲有,如果個後生仔零經驗,到臨「瀨」先黎call你,你就真係「瀨野」。   問2.   除了收息投資課外,下個月上的收息103會否有其它投資的用品與債券及所談基金的性質相似?可以穩陣、又可以加按及享高息? 答: 101提及的方法較溫和,亦因時間所限只淺談基金、作了債券教學,留意如將收息課學到的投資物混合應用可減低風險及增加回報。咩話? 可能有人問點可以減低風險又提升回報呢? 係咪呃人!? 留意其實街客的真正回報是:   客人回報  = 投資物的回報 – 銀行傭金 所以只要同學學懂避免一些「食水深」既投資品,是有辦法將原本銀行賺你個份放返入自己袋去提高回報。而作為sales,介紹一些高傭產品是正常的。   另有同學上101及102後已得溫和及年息10.8%的收息方法,已不需要再返黎。不過有同學想進一步再提高回報,那可參與收息103。更會講解在香港投資消費者有什麼權益、有咩文件根本唔使簽,免得他日申索時後悔。加上一些很要注意的地方。   問3.   你說的方法除了有機會被CALL LOAN之外,還會有其它的潛在風險嗎? 答: 方法已提及很有可能同恆指同步令人更易因市況避險、波幅降低了而利息每月派出。但有一定市場風險。被CALL LOAN是低機會、但無可能完全避免的。由於「小銀行」計法同坊間有異、唔係好似股票行咁計架。所以已再教曉同學如何計出被CALL的觸發點。費事大家自己計錯中哂招。   問4.加息只會令債券價格回落嗎? 答: 唔同債券對加息之反應都不同。單憑加息> 就判斷債價跌。其實筆者都想呢個世界咁簡單。讓我們見面時說得詳盡一點     問5.   Private Bank 是淨指Morgan Stanley ,UBS?會否包括HSBC premier類似的銀行戶口?另外點建Premier唔比將直債按出黎投資呢? 答: HSBC Premier 是一個中階的存帳戶,如在同一銀行享有私銀服務,入場點為三千萬港元。知道有些同學是介乎中間的,已告知如何用五百萬搞好私銀戶口,由此盡用借貸及運用「買左等於未買」既法門。至於HSBC premier是可以將直債抵押出錢黎投資的,不過借貸成本為6%。   問6. 你說用澳元作投資同一基金可比另一版本獲得再多2-3%年回報,我怕當中外幣下跌風險,可否先講講又收高息而又免卻兌匯風險之法門? 答: 這亦是我們將收息課重編做四堂的原因。同學在首兩堂知道方法後,在尾兩堂懂得用期權或ETF減走部份風險。留意sales只會賣你一樣產品,而不會將幾項唔同公司既產品複合運用幫你搞好回報的。 在此深深多謝諗Sir的解答 ———————————————————–    女仕問題:   你好,我是受害者,受了 AxA […]

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