中國銀行。9.3%年回。23.8萬(HKD)本金

(Google Translate)親愛的諗sir,  我已經申請你的課程在六月底,我應該如何在六月底的定期到期後,辦理我的資金決定? 所以我想徵求你的意見。   我今年33歲,我的工資是$50K和我的妻子是$30K,我們有一個自用物業屯門了2015年買入372萬(70%的按揭當時),然後我再加按了兩次而最終現欠270萬(該物業評估價值為3.9M),我得到了現金共1.7M(在2017年及2019年)   我現在的portfolio(包括1.7M加按金額,但不包括我的妻子因為我不知道她是有幾金錢……) 1,1M投資於一些中等風險的內地投資,預計年回報20%至25%…. 2020尾指望我能拿回所有的錢 2,200K同朋友一齊投資於東京的財產(約7%的淨回報),沒抵押…. 3 , 物業位於屯門 4,   港元現金:400K 5,   股票: 380K(主要是港股)   事實上,我正在考慮是否應該遷移到市區或讓自己的女兒出國(1歲以下)可以有更好的教育。但是,在相同的時間,我想購買多一間屋去產生更多的被動收入,所以我正在考慮以下選項:   賣走我一些資產,並在市區MeiFoo或荔枝角購買自用房地產(3間),預算600萬,90%上會及之後出租我的屯門樓,我可以有9500租金收入   事實上,我在香港一家大公司工作了多年。但是有一些政治問題,我相信我不會長期留在這家公司,在這種情況下,你認為我應否在轉工前買樓嗎?   「將會是你的學生」上謝謝   ANSWER: 你知諗sir都不斷同學生添加些低風險、而又有約10-30%年回報之投資方案。早年有「5年doulbe保險方案」,由某香港上市金融機構保證。最近有「10年10%保險plan」或者「7%plan」。由於保險由保險公司保本,債券可由發行人評級得知是否穩健,至於讀者做既「中等風險」20%年回報投資,或者真比諗sir告知學生的還卓越,希望在此時勢,佢可以年尾真係拎返錢啦。   讀者所出五點,總結就係一間屯門樓在手、半間日本樓、仲有股票加現金1.8mil,當中有1.0mil唔知乜黎。有感買日本搞錯了次序。一個33歲既人好應趁早借貸,利用時間去貶抑債務(即利用2019年巴菲特係CNBC訪問話30年按揭係最好投資工具的原理)。現在香港社會上不少人眼紅業主,原因不外乎業主坐係度賺既幾百萬、係打工仔一世都未必儲到既錢。你將件事換個角度睇,根本係你打工賺既錢完全追唔上資產既升值,大家活在美元崩圍的前期時代,好應理解再定好理財方向,否則只會越行越難。   將錢取到大陸存是一個敗筆,萬一買樓後大跌,讀者原可將錢即作補救免受call loan之苦。可是現在1M放在內地,聽聞而家係內地轉錢黎香港十萬都難,唔係話你係香港同內地都有公司兩邊換換下都就過骨。讀者家庭借貸力為(50K+30K)/10000*2.59*50% = 10.36MIL,現只借了2.9MIL,其實他可再在港買樓作投資的。當然你話香港有咩政治因素又A又B? 然而你買左香港樓你只冒共同風險,留係香港大家好又一齊衰都一齊,唔太傷。你懶醒去做什麼P2P或者由不受監管既機構發出之產品,中左就好傷。   本案讀者銀彈比上次較少,談談24萬都有得玩的債券方案: 標的物: 中X國銀行(香港)債券 債券原息口: 3.9% 借貸息口: 1.5% (HIBOR+0.6%) 入場費: 約港幣24萬 每年所收息口: 30420 每年要支付息口: 8190 […]

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20161020【投資諗法】(第49集):43歲男,樓已供滿,有三百萬儲蓄,退休是否太早?

  每日短片論市 20161020【投資諗法】(第49集) www.HomeBloggerHK.com X 經濟一週 43歲男,樓已供滿,有三百萬儲蓄,退休是否太早?       以下是諗Sir發言重點: – 300萬不夠退休 – 如果預買債劵收息 – 低息環境, 風險不需要很高 – 七乘人估2017年前美國頂多加一次息 – 投資回報不會高 – 現今社會要收5厘息不容易 – 通漲數據, 三十年後萬二蚊少很多 – 逆按揭不值得做   (諗SIR) 著作《樓換樓》《收息論》《雙租族》 擅長按揭、物業收租、ETF及債券基金 ===========================================

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20160922【投資諗法】(第45集):100萬本金 如何月賺2.5萬利息?

每日短片論市 20160922【投資諗法】(第45集) www.HomeBloggerHK.com X 經濟一週 100萬本金 如何月賺2.5萬利息?   以下是諗Sir發言重點: – 100萬本金月賺2.5萬利息 年利率30厘 – 收取利息工具 為配上槓桿的債券 – 現時買入滙控 息率有7厘 – 計到投資物品的標準差 可了解其風險水平 – 想賺價可用其他投資物品 想收息買債 – 一般債券波幅不大 建議長期持有   (諗SIR) 著作《樓換樓》《收息論》《雙租族》 擅長按揭、物業收租、ETF及債券基金 ===========================================

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20160818【投資諗法】(第40集) :諗SIR教你 篩選收息股3大法門

每日短片論市 20160818【投資諗法】(第40集) www.HomeBloggerHK.com X 經濟一週 諗SIR教你 篩選收息股3大法門 以下是諗Sir發言重點: ・計算標準偏差 可了解那隻股票抵買 ・3大因素股票抵買: 派息率高 標準偏差低 52週中軸下方   ・利豐及華潤電力低於52週中軸下方 不過利豐標準偏差太高 因此剔除 華潤電力標準偏差較好 可買入收息 ・內銀股以工商銀行較出色 ・聯想百麗標準偏差太高 因此剔除 ・恒隆折讓不足 ・恒生收息仍不合格 國泰則較可以 ・滙控值得收息 ・金沙中國中海油價太高 不宜買入收息   (諗SIR) 著作《樓換樓》《收息論》《雙租族》 擅長按揭、物業收租、ETF及債券基金 ===========================================

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居屋仔150萬收息攻略

Hi, 諗Sir, 最近才追看你的文章,痛恨拜讀你的文章太遲…. 本人現有問題想請教… – 本人跟太太今年都係37歲,有一女兒5歲,本人月入約33k,早幾前年買了綠表居屋275萬,本來都諗住長住,因突然殺出一批”白居二”,心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以剛以382萬賣出了,現在加埋賺個d錢手上現金約有150萬, 現在我的情況應該是租定買? – 1. 先租1年樓再算,租金預算每月10k-11k 2. 買返層約300萬細細地私人樓住,借9成,將餘下的d錢學下收息班學員收息。(如9成按揭保險費一次過比or每月供款好?) 另因校綱關系想搬入沙田,沙田細價樓那個屋苑好?(沙田中心一帶/河畔,花園城一帶/第一城) 蠢人上 – answer: 中國人社會無家不聚,所以對成家一事十分重視。加上香港人的出生地與長大後工作點均在香港,世界少有。故在香港找個固定地點居住實為重要。讀者係一「隻」37歲的無殼蝸牛,在部署上已見問題,在選區上可改進方法。 – 首先明白「等平價再買樓」唔係人人都有資格的。合資格人仕為: 1. 已搞定兩間樓在手既人仕2.資金到半個獅子私銀戶口(即1500個)近上岸富戶,又或3.有公屋住但隱瞞資產人仕等被活捉居民。即係現今香港,一係你大富大貴、一係你行古惑、中間辛勤打工者都係慢慢樓逐間儲好。原因是,股票你可以十年唔買、樓你唔可以唔住。 – 用買股票既心態去炒樓,一心低買高賣,見讀者分享佢自己故事:「早三年前買了綠表居屋275萬,一心諗住長住。市場殺出一批白居二心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以用382萬賣出自住樓。」試問讀者6月賣樓後加埋自己儲蓄只有150萬,呢舊錢可「頂到幾耐」? – 如賣出後得十年儲蓄(記住唔係十年人工),不妨放手一博,莫「再錯一劑」,樓市總有周期而十年點都去半周。再買樓要40萬首期再加稅及雜費共十萬,賣居屋後再買一樓後請自己居住,九成租出是不建議就當要做都請先準備,咁淨100萬係手點搞? – 方法一(全100萬投入收息): 淨低100萬,由於讀者底子不厚,不建議入手較高波幅之債基,用返收息101的E餐(美國公司債為主)合適,2020年4月計派成8%年息,唔槓桿就咁買100萬派6600元/月。 如槓桿比例如1槓2: 100萬投入借200萬,持有共300萬貨,收息300萬*8% = 240000/年 借200萬需支出利息1.5%(HIBOR於2020年6月3日為0.85%),即借貸PLAN為H+0.65,利息年支出為$30000 派息一年計為240000-30000 = 210000,除開每月有175000,即100萬收息17.5%。然而1槓2太高風險,有閒錢及預左有舊錢係跌市CALL LOAN去補才好試。 如槓桿例如1槓1: 100萬投入借100萬,持有共200萬貨,收息200萬*8% = 160000/年 借100萬需支出利息1.5%(HIBOR於2020年6月3日為0.85%),即借貸PLAN為H+0.65,利息年支出為$15000 派息一年計為160000-15000 = 145000,除開每月有12083,即100萬收息12.08%。1槓1更可將槓出一半持美金,那你200萬有一半揸港紙另一半揸美金,降低一旦港元兌美元掛勾有變之風險。 惟波幅令人心不安,第一注用50%(即50萬)以下資金買才為妥,令100萬每月產出$10500-8333月息。先當讀者已九成買入河畔,供樓為2.6/2.59*10000 = $10000。剛好用此月息夠供樓更有些少錢儲。而原本供樓的儲蓄可累積幾年往後再攻「一生第二宅」。 – 方法二(只用30萬HKD疊增債基收息,2020年6月更新): 唔去銀行,更不去美國資金銀行,因為中美關係緊張,可能有人擔心美國既銀行出事拎唔返錢,那不如部份轉去新加坡,部份留在香港。選取派7.2%息債基,在機構可約2%年息抵押30萬予你45萬融資。即共30+45 = 75萬用7.2%收息,得$54000/年。而借到45萬付2%息,即$9000/年,來回有54000-9000 = $45000息 […]

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居屋仔獲年22%保證回報。年期任擇 #677

諗SIR 你好, 你還記得我嗎, 大約1年前我估中你在FB中的問題, 之後送了本書給我! 當時我的CASE 較為複雜同好難有突破, 所以直到現在才問你意見! – 我的CASE 如下: 本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd – 家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭 及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留, 本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬, 7成按收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000 – 餘下大約100萬收息(已報收息班)補貼14,000 租金, 本人預計之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出 1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半) 2. 其實這個計劃是我參考一些個案而實行(不過是否選對區域買樓, 或我想不到其他方案另作別論). 如計劃可實行, 5年後應該怎樣做? (5年我太太的樓按已供完, 可真正買過第二層) 3. 如果我有機會用緣表買居屋, 而我間屋準備住一世, […]

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超低債息

美股繼續受地緣政治風險舞動。上週五,烏克蘭宣稱已摧毀俄羅斯一支跨境武裝車隊,歐盟隨即表示,對烏克蘭東部地區局勢越來越感到擔憂。歐洲股市受消息拖累收低,德國一直都被認為是歐元區各國中最容易受到俄烏衝突影響的國家之一,德國股市勁跌1.4%,法國股市跌0.7%;股市恐懼指標VIX指數急跳20%以上至接近15水平,美股終結了連日的反彈勢頭,杜指朝早最多大跌130點。 – 稍後俄羅斯否認車隊被襲事件,並且指斥烏克蘭政府為「癡人說夢」美股大幅受窄跌幅,杜指收市跌51點,收報1663點,標普500指數收復所有失地,收市報1955點,平手離場;納指更反敗為勝,收升12點至4465點。總結全個星期,美股仍有唔錯進賬,杜指升0.7%,標普500指數漲1.2%,納指最勁,勁升2.2%。 – 美股緊貼住烏克蘭局勢變化舞上舞落,跌得快亦回復得快,投資者只係嚇出一額冷汗,有驚無險。美股雖然身處風高浪急的國際政治風波之下,相對歐洲股市,便表得非常硬淨,有好強的韌性。 美國市場利率低企係股市有支持的原因之一。指標性的10年期國債利息上周五低見2.3厘,是14個月低位,周五收報2.34厘,仲有人估會見2.2厘。導致美國低息的原因眾多,歐洲預期量寛,利息嚴重低水,烏克蘭、伊拉克、以色列動蕩,特別是俄國資金怕制裁令盧布貶值,大量湧出到各地避險,而美債係主要受惠者,據Lipper的數字,過去4周供有45億美元流入美債市場,資金流入量是6個月以來的高位。市場利息低企,令百業興旺,利息咁低股市好難跌。 – 另一個低息底因係市場唔信聯儲局可以好快、好大手地加息。U.S.Bank私人客戶儲備公司首席投資官德克魯(John De Clue) 解釋,原因係美企第二財季的財報普遍好過預期,美國經濟仍在增長。但又唔係增長得好勁,經濟數據好壞參半,例如上週四公佈的首次申領失業救濟人數,繼對上兩周跌破30萬人大關後,最近一周又升番上31萬人,高過市場預期;而上週五公佈的7月工業生產增長0.4%,高於市場預估的增長0.3%;製造業產出增長1%,也遠高於預期增長0.4%。與此同時,紐約聯邦儲備銀行公佈8月製造業指數從7月的25.60降至14.69,湯森路透/密西根大學美國8月消費者信心指數初值降至去年11月75.1以來最低。 而美國經濟未有好明顯增長,好大程度上舒緩了投資者對聯儲局提早加息的憂慮。上週五,聖路易士聯儲行長布拉德(James Bullard) 話,通脹保值國債(TIPS)的實際利率「低得令人震驚」,反映投資者態度,較之於聯邦公開市場委員會(FOMC) 更顯「鴿派」。他認為美國國債收益率已被嚴重低估,並且預期美國將於2015年1季度末首次加息。呢個時間與市場早前所預期的,亦唔係相差太遠,所以市場未有太大反應。 – 至於另一位聯儲局官員,明尼亞波利斯聯儲行長柯薛拉柯塔(Narayana Kocherlakota) 的取態就更加「鴿派」啦。佢話美國勞動市場仍見疲弱,通脹率與聯儲局目標仍有很長的距離,他表示同意國會預算辦公室早前指出,美國要用超過10年時間才能令通脹率在經濟衰退後,回復正常,並且認為通脹率要到2018年,才會升抵2%的預測。鑒於美國通脹較低,聯儲局還有推行支持性政策的空間,他認為過早加息會係一個錯誤。聯儲局官員的講法雖然不太一致,但「鴿」味盎然。美股能夠企得硬淨,又唔係出奇喎。 陸羽仁 ————完————- 本文刊載已獲作者授權 為表謝意。十分支持大家到陸SIR專頁瀏覽! https://www.facebook.com/pages/%E9%99%B8%E7%BE%BD%E4%BB%81/204865603047048 ———————–

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如何由無樓變出兩間? #674

諗sir 您好! 拜讀過您的文章後穫益良多, 十分感激! 我是一個年滿28, 月薪22.5k, 收入微薄的庸才. 早年購入一未補地價居屋自住, 現未補地價估值3.1mil, 補地價後估計約4.1mil. 現餘按揭約23萬, 月供6.5k,沒有其他貸款. – 自知目前能力未夠, 唯心願是盡快另購一細價私樓, 增加现金流。 現有以下想法, 請給予意見, 謝謝! ps:由於家母鍾情現有居屋, 故絕不能賣.  (雖有點天真, 即管假定10年內樓價變動不大) 1) 於现有按掲上,再貸款約1.2mil以補地價, 完成補地價後, 加按至7成按揭供30年, 用盡目前收入的貸款力套現1.3-1.4mil. 再進行債基收取10%年息, 複息待機8年, 本利將有2.7-3mil以購一細單位收租. 2) 不補地價, 老實地毎月儲蓄60%, 到2017年中前年儲6萬,打後年儲13-16萬. 儲5~6年後進行8-9成按揭購入細單位。 ANSWER: 看完讀者個案,心中有點不明白。就係補地價與老實儲蓄需要在當中做一選擇。務實儲蓄是為了調教良好理財心態,所以一個人的總正現金流未大過自己份人工之前,最好不要放棄儲蓄。其實養成了節儉美德,一旦養成就當發達之後仍會保存。錢到時對你改善生活沒有幫助,時間將花在為自己理想打併或抽些時間幫助其他人。明白本案讀者一旦加按居屋將負上1.2+1.3=2.5MIL債項,那究竟有沒辦法又加按、又可以儲錢呢? – 答案大致是將資金套出再去收息,惟一個策略能否有效,在於實行細節。讀者財務基礎薄弱,買入投資品要波幅低才成,亦緊記了解清楚各項投資品特性後才實行。28歲少年勿將家母一生儲蓄瞬間銷毀,筆者擔心是因為個人工資水平反映了該人的能力,雖然咁講好冒犯,不過在香港錢真係會無定向咁分派? 筆者對一個人無啦啦有百幾萬係手好擔心,因如筆錢不是靠該人儲蓄或賺回來,該人是無能力打理筆錢的,到時自有人出現去呃走呢筆錢、或自己輸走。寄語一眾欲將屋企人樓房套現的少年,小心處理。萬一丟失屋企人一百萬、損失比自己出去捱貴租仲慘。 – 明白讀者可選路向不多,只可將錢套出。讀者借貸力為22500/10000*50%*2.59 = 2.91MIL,如讀者所言套出2.5MIL後會將借貸力在旺市用盡,超50%。套出後買入低波幅的債基,當中年回報是約6.5%,有此選擇看該投資物過往幾年升跌: 投資物在上圖見2015全年要跌5.4%,可接受。現價亦將近吸引。可看到債基有高抗跌力。而銀行亦因高抗跌力令債基更享高融資能,令港幣回報由6.13%提高至~10.8%。用72法則,只要投資物有10%年回報,7.2年即可將本金翻倍! 即將100萬放入去,就算呢幾年有咩金融風暴打些折,只要你而家有一百萬,7年後約有「兩個」一百萬收回,即刻夠做兩間樓首期! 等七年,不算太長。只要「坐監」既生活有清晰既年期! 關於讀者,唔可以諗「黑版本」,最好都係務實用港紙買再行債基收8.2%。另外不可將一注錢放入此物,要再用ETF。 上ETF一年波幅為10%之下,投放於GOOGLE、FACEBOOK、APPLE………..,不過唔係就咁買,亦不是簡單倍於納指的ETF,一年收息達10.83%,不過由於要打稅只75折收息,所以落袋計埋都係8-9%附近。讀者用100萬投放於此債基加ETF,複合收息率約為9%,而波幅大大降低。堂上不少師兄可以幾百萬咁行年16%息既債基方案,因為佢地背後資金更多。讀者不可以不知就裡就死跟。 兩投資物都可以隨時取回,所以讀者3-4年後還埋按揭供款都應加快了儲蓄進度。到時更多120萬係手及一間當私樓用的居屋,情況大有改善。

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一份保險應有的特質

Dear 諗 Sir,     this is Chung, your current student in the 收息班.   I have mentioned to you that I have a Fund Plan (Zurich) starting on May, 2004.   The monthly installment was $3000/month and I have totally invested $129,000 (43 installment).    The current value of the portfolio is $149,000.   […]

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巴西大敗7-1後的投資部署

見著鄰居燈火慢慢熄滅,代表著一眾買定著片等睇波的心隨著巴西30分鐘輸五粒已死。巴西球迷?訓左就好彩唔使睇住愛隊輸第六粒。滿以為世界杯後想尋求連任的巴西總統半場打比angela(德國總理),求輸5比2控制賽果好讓暴動不再發生。筆者不太懂足球戰術,但見住熱衷走上去助攻既後衛David, 再加上四個半單刀都唔入既巴西費前峰,真係成隊波搞錯哂,有用既人都要放係有用既地方上先可發揮。投資呢? 你買股票黎收息,跟手炒債券基金去賺價,一樣搞錯哂,輸7-1就係一個教訓。 比賽未段,知道德國球迷贏到入波都唔敢慶祝,驚出唔到球場,真係夠哂反高潮。 那巴西有何投資機遇?其實巴西MSCI指數今年至今約升6%,但巴西首季經濟增長只修訂為0.2%,而首季外來投資下跌2.1%。此等倒掛現象在巴西完成世界杯後將會更正。現巴西大敗只會令指數更激烈調整。其實巴西同美國一洋享兩洋之便、資源充足、長遠有成為大國條件。就當冇大志都應有不少著數到手、因其地理位置可牽制美國、亦係唯一一個國家有條件咁做。中國人俄羅斯人會否條個再版古巴危機? 講得長遠。 在此時機做空三倍巴西ETF為良策。 此三倍逆向ETF(見上圖)在年初至今已跌37%,趁巴西股市在本月內應有不理性反應,此逆向ETF有作為。先趁機利用此ETF買跌,一季後反手入手巴西貨幣存款為主的ETF , 窺視此ETF已久,年初至今已升13%,今次應有入手好時間。若進取,可用PLUS500行CFD,更拚博。要知巴西做定期,8-10厘。由於外地人極難在巴西開戶口,我們將在九月尾課程探討怎運用此ETF 去獲取此反手機遇。   筆者先睡。訓完午後看歐洲開市後再跟進。

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