Billy結局:推遲施政報告令2012年樓價下行風險減

原本係「機童」既Billy ,當初入行做地產agent只係想賺五十萬,後來越做越大,坐上九龍南公司董事一職。後因billy建議用人民幣計價賣樓被招攬入政府,原本想用政府資訊將自己事業推上一層樓。可惜人走茶涼,公司原有職位已被取代,billy已經冇得行番入公司條路。唯有巴結城中富豪鄭老闆,打本比佢同michelle係出面搞地產公司,在業界另起風雲。   政府新班子上任已幾個月,在房屋政策最廣被討論的有居屋免補地價政策。Billy身為助理,其實政策公佈前已得悉。遂叫michelle在自家公司招兵買馬,大量招聘見習生發掘盤源。在八月政策未落實前,大量有人心出動睇樓,但礙於居屋業主態度強硬叫價高,認為只要守到下年一月政策確實推出就會再升,居屋業主唔貴唔賣,故成交不多。   係少量居屋高價成交,加上上半年被抑制的購買力逐被釋放,私樓價因此被推升。2012下半年樓市價量稍升,實情只不過市場參與者多左,而傳媒將其放大到價量齊升,幫助大地產商係元朗、荃灣、馬鞍山同吐露港既新盤出貨而已(四個大型新盤屬三個不同發展商,可自行找尋)。   Billy係2013年落手幫該第一項政府重心房屋政策推出,該年私樓價又推升了一浸,而家冇三百萬都唔使買私樓。居屋細兩房冇二百萬又係唔使諗,最苦係一班公屋居民,佢地原本想用低廉價錢買入居民成家立業,在此情況下居屋買唔起,向上流既階梯被中斷。在公屋住戶少能購入居屋情況下,住戶因「有入冇出」而令公屋需求大增,應哂「誠哥」講可以起公屋唔好起居屋。Billy身為政府一員,心諗真係比人玩死,醫得頭痛又醫唔到腳。   Billy暗中同michelle搞地產生意,其實居屋盤根本唔適合自己客源。為左令鄭老闆再注資,佢叫michelle將傭金收入撥入同一個月而營造公司賺大錢感覺。鄭老闆問billy元朗附近地皮佢有興趣,問billy有冇得將該地皮用途由農地改做住宅用地? Billy話呢個唔係自己範疇,但可幫手約局長同佢一齊坐遊艇出海傾。   局長同billy及老鄭講新界發展好複雜。原本特首想逼該區大地主「著量」交地出黎起地鐵同發展新社區,增加土地供應。點知地主根本惡慣,仲搵埋內地官員幫手同政府「講數」。係咁既情況之下,政府唯有再出招,叫政務司長提議十八年後停止給予新界原居民既丁權,藉此用作同地主討價還價既藉口。Billy已受命準備一大埋新界原居民既黑材料,務求2013年中政府出招時作配合,將原居民打做「阻住地球轉」、「自私死霸住D地」一族,希望能以低廉代價收地,重搞新界新市鎮呢個大project,既可為市民起居屋,又可討好發展商。   上年特首選舉時黑材料盡出,而家人人對收料都好有戒心。Billy想收料件事比新界班人知道左,佢地身為舊唐營一派係政府仲有熟人,立刻就起左billy底! 自新政府班子上場後「中環達人」已對身邊咩人包括茶水阿姐都提早警惕,希望唔好似「大地產商」同「肥龍」咁中招。Billy身為官場新人,中招真係話都冇咁易。有心人幾日後已找來billy同michelle勾結既材料。   又係交比ICAC,billy想出招之前已經比人請左去飲咖啡。話鄭老闆透過地產公司利益輸送比billy,michelle係中間人。老鄭緊係大難臨頭各自飛,話自己係正經生意人。Billy唯有辭官籌錢打官司,就好似幾年前聰哥咁,遂間樓先抵押比錢行再被封樓。係母親節,四十歲既Billy由一無所有到現在「再次一無所有」,係執達吏同佢清點間屋走人後,佢望住地產商會贈送既「成功人仕」獎座不發一語。 慾念害人,billy終於醒起當初入行既時間,目標只係賺區區五十萬! 可惜人擁有左機會同些少錢之後,往往迷失係金錢世界,做出違背自己良心之事。「一無所有」定係「內心富有」,根本係一線之差。  請在下方facebook icon 按like諗樣網表支持!

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聯繫匯率脫勾戳破九七後的假繁榮

回上文以人民幣計價賣樓:  Billy成世仔都冇諗過自己做官,佔唔到原本為自己擴權而提倡既人民幣樓宇買賣報價會比特首睇中而邀請自己做該項目智囊。Billy得施老闆答應,一旦事成billy返到公司就升做九龍區總司令。 熱錢湧入博港幣升值機會 係特首背後同鎂光燈前,billy睇住特首將自己有份擬定既買賣方案讀出。話香港在2012年開始實行人民幣借貸至今市場已成熟,加上人幣存款深度已足,係時候在樓市試行人民幣計價模式,為人民幣達成全面流通而作出貢獻。係最後環節billy被介紹為特選政治主任, 專輔財政司長去推行「香港新樓宇買賣模式」。特首咁高調去推行樓宇人民幣計價被外界解讀為聯匯脫勾第一步,因市民藏富於樓房,一旦用人民幣計價會引發整個市場改變。 就係一個記者會令全部人深信港府已拍板動手廢除聯繫匯率,令大量熱錢湧入博港幣升值機會,有人話再過幾年港幣會同人幣合一,港幣潛在升幅兩至三成。 告別九七後的假繁榮 任總經常穿梭中港兩地,為港幣脫勾出謀獻策。阿爺想透過獻策者加大對港貨幣市場控制,既可為人幣國際流通作出試驗,亦可免得自己直接干預香港貨幣市場,破壞一國兩制。港幣升值令香港告別九七後的假繁榮,香港再不能借助美元貶值帶來的好處,上市公司因用港幣結算而令盈利減少,股票先行大瀉。跌幅以零售股及出口股為最。相反外地人黎香港會買夠成年所需既物品,驚下次黎香港唔可以用人仔換到咁多港幣,零售股出現了一次性的利潤大增。用港紙計既實物(例如樓房)在該年跑出,上升一成半,為停泊資金提供收租平台。其實脫勾不會令港元匯價大幅攀升,但大鱷已窺覬這機會多年,一時之間社會訊息混亂,令股票跌者越跌,實物升者越升。 開頭billy覺得十分得特首之重用。由於議題在港不斷被討論,佢得到名聲而不時可與城中巨賈聯繫。Billy既工作係同各大機構高層開會,發現呢班平時係鏡頭前勁nice既高層到會議時一點先也不nice,差劣到對政府局長同議員都有輕視既睇法。Billy根本係會議中不能作話,而返到office又冇政務官比野佢做。始終唔係紅褲子出身,政圈中人脈斷絕而難成大事,Billy只見財政司成日同班bankers密斟而佢只係齋坐。 匿名信 當你發現自己身在其位而不仕其事,好可能惡運將至。施老闆收到由公司內部黎既一封匿名信,指自billy離開公司後九龍南區群龍無首,力邀billy返公司「主持大局」! 仲有建議叫billy同施老闆「裡應外合」,政府同公司「兩面通」一齊發展香港! 施老闆睇完封信當然好嬲,心諗自己係老闆主持大局既當然係自己。即擢升另位董事替代billy位置,加大該區資源務求做得比billy更好。 Billy估唔到咁快比人斬斷返公司既後路,佢心諗同michelle都仲有間公司空殼用黎炒樓,每個月收緊十萬八萬租,生活應該唔成問題。Billy已經將當初入行搵五十萬既小心願忘得一乾二淨,認為自己枉為英雄,見自己建立既根基逐漸被人侵蝕當然要報復。佢誠邀係政府工作新認識既富豪老鄭入股同michelle 開既地產公司,自己就約見舊部下希望佢地過檔去佢間細規模既地產公司而唔再跟施老闆搵食,當然自己就同michelle秘密搭檔。為左打響細公司名堂,billy話佢有大把內地客水源加上老鄭入股,生意唔成問題。 而家billy身在政府,又暗中同michelle攪生意,後面又有追兵。Billy認為亂世出英雄,希望借此時機上位,一舉成名。欲知後事如何,請like諗樣網支持,收看下回分解。

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以人民幣計價賣樓

上回「三個因素ko香港樓市」三個因素判定香港樓市死刑,地產代理billy想盡辦法保住自己係公司八區之中九龍南區域經理既位置。而對於高層黎講,亂世先至係佢地上位既時候。   製造假成交  為左追數,佢叫大陸客王先生用高價買新盤「名鑽」。王生同billy去睇樓,問billy睇八十幾樓咁高如果停電冇lift點算?可唔可以買低層些少? Billy話唔使怕因skip左好多層數而其實頂層只係五十幾樓。佢叫王生只用幾十萬落個細訂,過兩個禮拜上律師樓簽合約。王生問頭一成訂淨低個百幾萬邊度黎? Billy話唔使擔心,發展商同銀行傾掂左,佢一蚊都唔使比。即係王生只要比幾十萬就可以買間幾千萬既樓,升左固然有得賺,跌左當輸隻股票冇幾十萬算數。今次發展商搵間律師樓同平時唔同,唔係之前用開既「孖士打」或之類大行。既然用幾十萬可以博成千幾萬既樓有冇得升,王生認為博得過,佢當買隻股票咁叫billy幫佢入票,為左第時沽出可以慳稅,逐聽billy意見用有限公司名義買入。 裁人為了「好生意」 Billy就靠單deal搞掂左成間行條數,換得幾月頭腦清淨。要知自2013年生意淡薄,不少代理被上頭「勸喻離開」。Billy為求自保已自願將區內兩間分行「摺埋」,又逼冇數既同事每日九點返到公司睇鋪,冇單開就唔比走,變相逼走D人。就因為成功減去人數,成區要跑條數細左,而王生一單生意已可穀到billy該區跑數成績係連續兩季排全港第一,令佢意氣風發。老闆叫其他區經向billy請教跌市點可以「好生意」,billy心諗自己憑一班現有大客,加上手上幾個「fit馬」,於跌市一樣有計。 不強出頭 帶billy入行既team leader固守馬鞍山區,住宅區係跌市成績平穩,幾年前係2012年賣唔哂既樓盤溱岸到2015年成為該區生意泉源。同事力sell溱岸$5500蚊呎係正地鐵上蓋,確實吸引到新港城不少換樓客。當年沙田中心一帶已回落至$4500蚊呎,請看倌多留意新盤銷情而二手呎價常被新盤壓頂。當然做溱岸五單deal都唔夠billy係「名鑽」做一單,馬鞍山區排名只係中遊位置。不強出頭係team leader一早定下既策略,畢竟薑都係老既辣,耐性係香港人少有既特質。team leader記得沙士年代捱得過既區份都係平庸住宅區,而十年過後在2015年在任區長皆是沙士之年低調之輩,故team leader死都唔放棄馬鞍山區。區份有基層客戶提供穩定生意來源,亦可吸納西貢一帶有錢居民,補充高質素客源。team leader心諗2015年只係第一波下跌,睇下billy可以捱得幾耐。   以人民幣計價賣樓 係2015年team leader採取遠交近攻之策,向鄰區沙田區長表示友好又伺機南下吞併九龍南、東兩區。team leader見billy仲係勢大,唯有待良機而出。Billy感覺都殺氣,唯有加快向管理層提供「以人民幣計價賣樓」方案,希望藉此擴大自己係八區影響力。事關billy既大陸客已在港投資多年,佢地紛紛想收成及攞錢返去救公司,故賣樓收人仔令佢地慳返些少兌換成本。香港自2013年推出人民幣借貸服務後市場已日漸成熟,人幣存款深度亦足,樓房與樓按已準備用人民幣結算。到2015年人民幣兌港元維持在100人民幣兌125港元,但一間報港幣賣125萬既樓係會報價低於100萬人民幣既。因人民幣借貸息口高、成本重,人民幣樓按平均息口5%,所有以人民幣報價既樓會再低一成以體現貴按息帶來既成本。   施世闆雖不辦bm730,但在政府總有些少影響力。Billy冇諗過佢想擴權既方案竟然比老闆放上特首張台。施世闆向特首力陳市民藏富於樓,樓宇用人民幣計價係將該幣成為法定貨幣,而取代港紙的第一步。特首見2017年就到,正集中火力在任內完成四十六條立法,心中正盤算如何在立法會數夠票而將條例渾水摸魚咁通過,民望既反彈,真係「下一世先算」。需知當初在2012年上位曾立誓要將立法程序完成,如不能在16年特首跑馬仔前立法,恐怕未能爭取「曼聯辦」撐腰,完成連任目標。   燕雲十六州 特首正後悔當初為何上任當初過份倚重「曼聯辦」勢力,情勢可與後晉為保江山而割讓燕雲十六州與遼人,致使往後就算中原「大和解」而立宋,都不斷受外族威脅,未能復前朝而建立漢唐盛世。唯一同宋朝唔同既係特首唔會比北方外族「捉上去」,而係自己「走過去」。   施世闆大談人民幣計價的好處,對香港可去除輸入性通賬風險,對自己地產公司則靠先行推新方案而「執天下之牛耳」。特首望出窗台種有不同花種既花圃,然後突然轉身同施世闆講:「老闆公司人材輩出,可否借與此方案提議者作為我既政府高級政治助理之用?」施世闆打開手機,用google+提供既instant video conference服務,同billy講特首有野搵佢。   Billy真係成世人都冇諗過特首會用電話搵佢,既驚又喜。欲知後事如何,請看下回分解。    

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三個因素ko香港樓市

上回提要: michelle竟然為幫細妹上會竟然同人洗黑錢,二十萬借左比個妹,淨低八十萬就同billy夾份炒樓。點夾份? 均真D既可以開間空殼公司按注入資金而分配股份,買樓所得資入公司,第日唔玩拆夥都較易計數。開頭樓市由13到14年都仲有些少升幅,點知一進入2015年,幾個因素令香港樓市散哂。   要令一個城市發展起來,錢多人多係必然因素。原本有錢佬將資產搬去瑞士或避稅天堂十分平常,但中國人似乎比誰人都更熱衷去諗幫自己錢「走佬」既。香港以法治同辦事能力係2000年後成為內地人泊錢既首站,但香港人自2010年後為求眼前利益及加速發展,話要「追返之前十年冇左既光陰、基建」,將核心價值,法治精神及是非黑白逐漸摒棄,而侵蝕係一小一小步。幾年過來香港已和內地城市越來越似,內地人再唔黎香港買假藥。而香港樓價係大家認為與祖國大融合之下,都係一小一小步咁不知不覺地由2014年尾持續下跌至2015年頭。   大舉加稅 新政府係就任初期就帶住「打老虎」旗號向富人及大財團徵稅,炒樓有錢賺既人更被打成亂港之輩、過街老鼠,更被收五成利得稅及如有漏報加罰一倍。新政府話收番黎既錢會用作老人福利及不時派錢之用,係2012年推行之初幾得愚民人心,民望升至70分。可惜兩年下來,無論香港同外地炒家都係香港絕跡,大批地產agent頓成失業大軍,施老闆每日係佢既bm730炮轟,可惜於2015年春節過後,施老闆話佢力不從心,要「好好休息一下」,結束該報而去矣!   以前歐洲鬼一落機就好鐘意去買股票買樓,因德國法國荷蘭都未必追到海外資產增值稅項(或類近)。美國佬個機會成本因大到令佢地唔敢亂咁偷偷地係第度投資,所以唯有去「海外大檔」瑞士銀行買野,可惜年幾前都比美政府攻破。政府大舉加稅後,香港低稅優勢已被新加坡取代。前朝大財閥覺得經營環境困難紛紛遷冊,政府為此舉辦多個就業輔導會介紹香港人內地工作,被轟不切實際,引來更多家庭問題。在2014年開始政府民望開倒車而為2017年行政長官選舉告急。   法治社會盡失,失去資產儲存中心地位 政府強硬作風在警隊及立法會提案中盡現。香港識時務者眾多,已經越黎越少人對社會上不義既事發聲了。新政府未上場已經成日話對某些事睇唔到,到上位後更有社運人仕不時被警方扣留,坐左兩日又因證據不足而放番出黎。社運人仕在扣留期間「不小心跌到」而醫院根本係平常,「被自殺」更有幾單,大家開始對員警公安化習慣了。外地人開始在香港股市提走資金,港交所日均成交回到三百億水平,而政府對此一現象既解釋竟然為成功打擊炒家!   外地人將錢放係香港當然係對香港既法治同資金調配速度有信心,可惜自新鴻基及華置風波發生,社會上有好多人一邊為「打大老虎」而叫好,另一邊已經搬錢去新加坡! 一眾富豪逐步撤走資金,大家現時為揭開「高官賢達」既黑暗面所付代價不菲。如打擊行為只為社會換上另一批「社會賢達」實在是不幸,請不要一味只為大富豪蹌踉而出去叫好。   出現1989年後的大舉移民潮 經幾年整治後大夥議員到2015年已歸邊,市民開始相信2017年選舉又係另一個小圈子選舉,特首連任已成定局。1989年國內風波令不少有能力既港人移民到加拿大或新加坡,而呢班人到2015年終於決定飛返番加拿大,香港盛年既精英份子亦判定香港斷氣,香港發生自1989年黎第二次移民潮,國泰溫哥華航線收入再次大增,而剩低既就係一班「冇人肯要」既香港公民。到時每名香港剩民貢獻稅款二千,情況不堪設想。   以上幾個因素先至會真正ko香港樓市,令人同錢都唔再停泊係香港,Billy生意當然一落千丈 ,如何在2015年亂世獨善其身?請like諗樣網,下章再談

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半談樓市敗局:十大不買樓的理由

Billy既客人有日攞左上年書展一本引起網上討論的書,名為「樓市敗局:十大不買樓的理由」黎質問billy,話做咩呃佢買樓? 樓價一定跌咁話。作為一個講及樓宇買賣既blog,想在本文討論該書作者金道夫所述原因。   筆者係支持樓價長遠看升的,直至人類拚棄濫用現有貨幣系統為止。係開首談論之前,先界定本文所述係三十年內的樓價,以及假設香港唔會發生戰爭同核爆諸如此類既事件。講下金道夫提出樓市敗局既理據。   原因一: 香港既樓已經升左三十年唔會再升?   香港樓價係2000年前由經濟發展帶動,而2000年後由過多貨幣流竄帶動。係未來貨幣不斷加印之下,無論香港經濟仲係好定壞樓房資產都仲會升。一日使用貨幣系統交易,便需承受系統風險。而現時有人濫用該貨幣系統,引發資產價格暴升。   點濫用? 1971年前行金本位制,社會上物價高低係同人既生產力成正比的。你生產一件貨會得到一萬蚊貨幣回報,而該地區既人夾埋生產越多,該地區所賺貨幣越多而推升物價,此為定立貨幣系統既原意。但現時有幾個大戶就算唔生產都有人開機印鈔比佢去洗,過多貨幣從不同渠道滲入系統,出現了無生產但勁通賬既情況,令金、銀、樓價推升。   係該書第七點連作者自己都引用原因二:香港入息中位數10多年都沒有上升而定論入息不能支撐樓價(其實中位數都升左一成左右)。但係最奇既就係香港既樓呢十年都仲係猛升喎,即係個hot-button唔係入息同實體經濟度囉。經濟差只係第三或第四因素,如發生勉強可推低樓價幾季。   原因三: 人口老化令香港樓價下跌 昨日政府發表的<<人口政策督導委員會報告>>提及人口嚴重老化,2020年要一個年輕人養一個老人家,更建議延遲退休年齡。可惜作者覺得2020年班後生都係要靠班老人家養居多。表面睇人口老化令生產力降低致樓價失支持,但係而家社會資源過份集中於老一輩。你睇下阿媽成日要幫仔買樓都知啦! 所以當老一輩長命百歲,反而令樓房keep係一班更有實力既業主度,要樓價跌仲難。你諗下如果曾時代既置安心起得成而成班後生仔搬入去,「精叻到極」既後生仔一定趁樓價升而大舉出貨,變相就令樓價升唔起囉。相反現時大部份樓房落入班「老野」手中,升跌賺蝕一百幾十萬都唔會「走貨」,為樓價提供極大支持。想呢個情況改變? 除非香港人均年齡回到65歲而加快社會洗牌吧! 當然錢銀都係好少事,請大家爭取多與老人家相處時間。   講開又講,想比多D機會予年青一輩,請不要參照林瑞麟咁講推遲退休年齡了。現時社會遊戲規則就係favour擁有資產既一班(老)人,佢地收息收租都多過後生仔死做爛做。要將社會崗位更快交捧到年輕人先可助香港經濟轉型。就講網上銷售、網上群組,好多資深管理層都未曉或知其一二而已。   至於出生率低引致未來買家驟少。筆者會睇新一代反而對個人空間更有要求同願意付出更多金錢去換取就真。而家有部份年青人出黎做野冇耐就要求政府起樓比佢住,比起以前幾房人逼係一間屋大為不同。所以如果人口減少只係源於降低了的出生率,這樣不一定令樓價下跌。何況而家又話要起番新學校了。   人口老化一邊係越黎越少後生仔去賺錢支撐經濟維持樓價,但另一邊就係更多老人家長命百歲而霸住塊地,更會延遲退休年齡,請不要一面倒咁話人口老化肯定利好樓價下跌。   唔買樓既理由真係有十個? 筆者不是抱有樓價只升不跌的死硬派,但以上所列原因不是「不買樓的理由」。係未來篇幅會講下原因三至五「未來供應量會大增, 未來息口只能上升,內地人購買力能否持續成疑」會點左右樓市。我只談十中之五,算叫「半談」吧!   至於餘下因素「樓宇會不斷折舊, 投資回報率極低, , 香港似乎漸失競爭優勢, 不想一世幫地產商打工」不談也罷,相信係作者被逼要交夠十個原因而寫的,大家可自行係網上搵到答案。請支持諗樣網,下章再談。 ——————————————– 課題: 買樓心得交流課程(上) 2013年5月23日(星期四) 晚上7.30-9.50 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心11樓 費用: 港幣$150 *全買樓心得交流課程(上及下)長度約為4.5小時共兩堂 由於場地旺季問題,只能先開一堂講解課程之上部份 會完結上半堂後和全學員相討下部份課堂[即買樓心得交流課程(下)]之日期。班中學員當然可優先留位。有所不便請原諒。 當然會吸取此課堂之經驗,將來會試辦其他大家感與趣的課程。   本班公開報名。請來郵查詢,未能有位者會放在waiting list在六/七月開班時獲先行通知 [email protected] 詳情:  http://www.homebloggerhk.com/?p=7194 不論成功與否,一般會在數天內回覆。如未有請再send mail提示  鼓勵小組參與,四人聯同報名可優先配位

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供30年樓係樓奴?

係做左咁耐agent之後,billy發覺同客人做唔成生意最多人問有兩個問題。問題之一就係「供咁耐樓我唔想做樓奴!」究竟供得越耐,係咪「奴役」越長呢? 銀行一般提供5至30年既按揭供客戶選擇,息率跟最優惠利率調節。我地首先將息率假設在今時今日約2%不變。借三百萬港元: 十五年期月供 $19000總利息約$470,000 選擇三十年期 $10978總利息約$980,000 即係如選三十年每月還款額少近半,但利息接近多一倍。要等三十年先可以清還債項,咁係咪傳統智慧教落越快清還越好? 當然唔係,最大原因係你借左既「只係」港元,如果香港銀行提供美元借貸的話,筆者會更樂意去做,現時未有時間去citibank查詢是否有該服務,如讀者知悉請在此留言告訴大家。因為港元兌美元1%的差價絕對抵得上美元正在暴跌的購買力。 通脹已殺死了貨幣。自美國於1971年取消金本位制之後,通脹係其後三十年慢性毒殺貨幣,八十年代十幾萬買間樓,而家幾百萬都未必買到樓。同一道理,選三十年按揭每月用成萬蚊供樓,他日萬元都唔夠架車你入油。所以你成日聽班「老野」同你講後生買間樓,慢慢供,越供越輕鬆就係咁解。有冇諗過15年後港幣的購買力,會同而家既yen(日圓)差唔多? 即係日本城會變做「100yen店」?你冇100蚊都唔使旨意買到個水杯! 何況現時在日本100yen都變哂「120yen店」了。 你會問有冇咁跨? 請放心美國政府會幫你一把的。係下年三月德國個angela走人之後,美國更可連同歐洲黎個「印銀紙大合唱」,實行「有錢今朝洗,煩惱留下世!」港紙仲係同美金掛勾,輸入性通脹必然在港發生。如果我係未上車既,我認為現行既經濟模式係會不斷推升實物資產價格的,請把握不同地區內的社會動盪或政治事件令樓價調整時入市,但大跌確實未見催化因素。 現時美國樓市已有不少港人或「大款」在名校區附近買樓收租,所以你話如果「香港政圈」肯「齊心」去發展醫療同教育產業,社會會真正「和諧」一點,可促進經濟及幫輕老人問題,提供外來資金令在港居民得益。 如果息率上升到5%呢? …..   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]

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想做銀行諗清楚?

link上回「樓市2013年與歐洲國家盃你要知! 」: 講到Michelle既細妹Zoe同男友Ben卡數多多就學人買樓上車,雖然買間估到價2.6mil既屋但因兩人卡數及供車支出繁重,最尾銀行只借買入價七成。佢地又蠢在係5月1 日簽左張得45日成交期都唔夠既臨約,而家距離6月4日成交只剩7日。係市旺之下,7日內攞按揭證券公司批文借到九成幾乎冇可能。 財仔做二按 跟規矩佢地已在臨約定立十四日內將全數訂金交予律師樓,基於「必買必賣」合約原則佢地交唔到餘款九成比賣家將被殺訂及賠付差價比賣家,計落都有四十萬。而家一成訂比左,銀行肯借七成,淨低兩成問過財仔肯做二按,不過見佢地快成交所以獅子開大口要9%年息,借一萬五年之後要還返兩萬! 佢地仲諗緊有冇其他辦法。 Michelle已在銀行工作數年,人事變動極快。係香港既外資大行,管理層已成功將跑數既壓力轉介到前線銷售同事身上。櫃面同事每半日計數,未做銷售推介唔比「放飯」常常可見。客戶被推介到銷售同事身上只係第一次會面,老闆即要求同客開單,叫客買基金買股票買外幣隨管理層要跑的數作準,有時不理市況及妄顧客戶所受損失。隨市況一跌,有「睇唔開」既客人就走去鬧分行同事。始作俑者的管理層,就好似秦皇咁高高在上,等收年尾既bonus就走人。 Michelle總算叫有經驗,知個股市會跌寧願唔到數都費事夾硬叫客投資。所以股市跌到低位時佢批客人仲有cash,可以逆市下跑到數。係比老闆鬧足成季之後,第二季憑較佳銷售成績,比銀行邀請佢去做「分享會」。須知銀行而家好似傳銷咁,鐘意係放工之搵唔到數既同事去「分享會」變相懲罰。早前蘋果就刊登過同類見聞。 一日廿四小時係咪就咁過呢? 分享其間,有一個做助理既女同事,竟然講講下野喊左出黎,引起到玩緊iphone既michelle注意。女同事主要幫銷售同事處理文件工作,好等銷售同事用盡辦公時間博殺call客。佢話最諗唔到既係呢個「文職」位置竟然要夜晚十二點收工! 話說銀行分行要攪team spirit,每個同事都要付出120%去達成分行到數既目標。就咁女同事已經用盡辦公時間幫手call客,自己既工作文件已放埋一邊。到五點收鋪諗住做下銀行極多既paper work,點知六點又話要成條team打比大老闆做「戰況匯報」,七點竟然比人叫左去同經理陪客食飯!? 「what’s a xxxx! 佢老豆*仲未死,仲有個仔係屋企,一日廿四小時係咪就咁過呢?」最令佢不滿既,莫過於佢只係文職同事,人工得個萬零蚊,為左份工博成咁。講完只好擦拭眼淚起身,行去人事部放低辭職信,離開佢做左十幾年既公司。 就咁呢個「分享會party」比人「攬寸左」。主持人笑笑口打完場就算,話估唔到同事抑壓係心入面既說話可以有咁大爆發力。源自「天上」不斷加target既壓力已令銀行職員變做「訓完起身就做野做完又訓既機器」。Michelle都知聚散有時,逐打比佢既「大客」王先生。 黑暗面 王先生係大陸客人,成日黎香港買保險。佢好鐘意一大筆錢買三至五年期既保險計劃。係2011年尾前金管局冇規定銀行要了解買保險既客人係咪最終受益人,所以呢類客可以等「風聲冇咁緊」或臨到期前提早退保後將筆錢入落某銀行的聯名戶口。今次michelle向王生「獻計」,叫佢先將份保單既持有人轉做開曼群島註冊既避稅公司名下,成事後王生要封「利是」比michelle買樓。由於銀行對大額提款及轉讓特別起疑,今次佢地學精左將舊錢拆細買幾份保單。Michelle用郵遞方式幫王先生份保單搞轉名,提供該BVI公司些少文件後竟然比想像中容易咁轉到名。轉名後攞錢簡直係好易既事。所以話清潔工都分好多種,視乎你洗錢定係洗碗碟。   事成後Michelle只係將少部份錢借左比細妹Zoe買樓解決文章初段既問題。淨低既用cash放係保險箱。 係2011年開始金管局已加強監管保險買賣需附上的資金來源證明及持有人地址,請勿以身試法! 後章michelle經理終發現佢做緊既野,請like諗樣網以留意及支持,下章再談。  

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低實用樓應否止賺?

link to 上文「 買樓上唔到會點解救 」: Billy由屯門轉戰九龍南做地產代理,銷售成績算可以。係轉區一年之後,政府在2012年底實施一手樓銷售新指引,規定一手樓報價需採用每呎實用面積,而二手樓則在2013年開始需為買家提供每呎建築面積報價或實用面積報價。如現有二手樓有多重實用面積參考,需參考該樓房第一次買賣所用的實用面積為準。 係用實用面積報價之下,太古城既呎價會比現價升一成,相反將軍澳中心會勁升25% 屋苑 平均建築面積報價 估計在2013實用面積報價   太古城 $10369 $11521 90% 將軍澳廣場 $6330 $8440 75%(此為1026呎單位比率) 南豐廣場 $5798 $7679 75.5% YOHO town $6076 $7691 79% 港灣豪庭 $7070 $10246 69-78% 黃埔花園 $8128 $9562 84-86% 和富中心 $9968 $11327 85-90% 海濱花園 $4793 $5845 80-82% 名城 $7636 $10605 唔敢計亦唔識計,較樂觀在72% 係新措施之下,幾年樓齡既YOHO town呎價會同十幾年既南豐廣場拉平,港灣豪庭晉身豪宅行列,有部份單位呎價過萬。名城可在網上多加留意,樓盤未去哂貨唔可以亂講。 Billy知道港灣豪庭在2013年將受一劫,係2012年樓市經歷升市,股票整年陰晴不定之下,佢叫港灣既業主係2013年頭賣盤搬去未有地鐵但有不俗交通配套既屋苑,佢同傲雲峰及俊民苑附近同事合作,其中一個case就咁做左: *以下按揭利率為2% 客戶A係2008年用337萬買入港灣豪庭778呎一單位,買入時向銀行借七成上會,現樓價已升至580萬。即借2.359mil分25年還每月$9990(本金佔6100),四年過來,本金已清還$6100*48=$475800,賣樓前尚欠$1.88mil。客戶將樓用5.80mil賣出,清還按揭後止賺共得$(5.80-1.88)=$3.92mil。Billy同客講四年過來,客人用首期$1.01mil變成$3.92mil, 換句話客人四年(賺)四倍! (其實嚴格黎講唔係…) 賣樓之後客戶A有3.92mil現金係手,用4.65mil買入傲雲峰一個637呎單位,實用面積都係510餘呎,同以前港灣豪庭778呎既實用差唔多。新地方管理費都係$1.4/呎,樓下經過巴士到港島觀塘旺角極多選擇。仲有就係沙中線對該區樓價有推升能力。客戶遂接受billy建議,一買一賣促成兩單生意。 四年賺十倍!? 另一個人客B有小朋友,貪何文田俊民苑擁有良好校網,所以成三十年樓齡都照搬過去。佢係港灣用3.80mil將個499呎單位出貨,4年前用1.99mil做九成按揭上會,借埋按揭保費用25年還每月$7969(本金佔4835)。四年已清還本金$4835*48=$232000,2012年出貨減除本金後$(3.8mil-(1.88-0.232)mil)=$2.152mil。呢個樓主仲離譜,用首期廿萬唔到四年賺十倍。以下AB個案解釋到點解炒樓咁好賺。不過遇著大跌市輸都可以咁快。 人客B用3.60mil買入629呎俊民苑一單位,居住環境大大改善! 買樓係要買內籠。交通同校網配套令屋苑能更保值。新樓做7成按揭,每月還$10682(本金佔6482),人客B每月要供多$2500蚊,cash就有約一百萬淨落袋,而間屋就由實用面積三百幾變成五百幾呎! […]

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買樓上唔到會點解救? (問)

Link to 上文「 由大時代走進天與地  」:   Billy有日坐係分行,收到michelle既妹妹zoe求救,話佢同未婚男友睇樓見到dream house,諗都唔諗就簽左臨約,開左張五萬蚊既票落訂。   個案: Zoe & Ben Zoe係美容院工作,底薪$12000,不固定傭金平均$5000,傭金時有時冇 Ben於機場工作,底薪$16000 兩人手上現金$250000,其中$50000已支出落訂 兩個人又係聽agent講,話間屋260萬做九成上會分25年每個月都係還$10000蚊!佢地兩個加埋搵成三萬幾($12000+$5000+$16000)真係綽綽有餘,就咁agent就成功賣出呢間樓齡23年的二手樓,仲無話比佢知間樓傾緊下年大維修既事實添! 臨約定立日: 5月1 日 成交日期: 6月4日 買賣雙方均須將交易款項交予律師樓保管 Zoe雖然有個家姐係銀行工作但平時不相往來。Zoe & Ben兩個人落到銀行,攪左成個禮拜先知批唔到,佢地先知中招。原來買樓除非有預先批核或勁大水喉射住,否則應搵三間銀行試批按揭先係正當做法。 究竟點解救? ->>按此看答案

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由大時代走進天與地

Link to 上文: Billy已經升左做team leader,直接under以前係馬鞍山帶佢入行的區域經理。以前做sales跑完自己條數就可以返屋企料料。家陣要顧掂成間行條數, 自己稍有差池跟佢搵食既同事都會有難。當初入行諗住「搵夠就收手」,而家已將諗法拋諸腦後。見到自己戶口有一百萬就諗要一千萬,自己條team有5個人就想管埋人地條team,慾望不停在自己腦內打轉。就算自己做到透不過氣,望住自己無端端手震都博命去做。   升左做team leader當然要一班人同佢完成天文數字既target。三十出頭既billy好難可以請到四五十歲既資深老鬼幫自己手。係地產呢行做老鬼,一係就升左上神台,一係就走去拆傭較高既細行做「happy agent」。Billy發覺而家三十餘歲又有大學學歷既人竟然最有drive去轉行, 仲要係主動黎接觸佢,乜代理係香港既社會形象突然提高了嗎?   Billy問新同事有冇睇過經典劇「大時代」。大時代 (The Greed of Man)係1992年Billy讀中學時由鄭少秋、劉松仁、劉青雲、郭藹明、林保怡、周慧敏主演。故事講及方進新(劉松仁)係一個股票大亨,為人正直; 和丁蟹(秋官)原是好兄弟。於香港成立交易所後,兩人因要搶奪羅慧玲(籃潔瑛)而反目, 最終方被打至半傻, 同仔女搬入唐樓。十年後方進新兒子方展博(劉青雲)長大成人, 由低做起, 為父報仇,致令丁蟹帶同四子跳樓自殺, 最尾死唔去變左精神失常。呢個橋段連電視劇卡通片都有,Billy鼓勵同事話方展博既角色係典型香港仔! 亦是大家應有既做人方法:  由低做起, 奮鬥, 住大屋,變得有名有利。   故事中金句多出自秋官演既丁蟹,有「道義放兩旁, 利字排中間」,蟹哥呢句係二十年後香港仍然適用,不過「利字」可能唔再係中間而置頂啦! 又有方展博既「大奇蹟日! 幾好呀!」。不過Billy見新同事對丁蟹故事無咩反應, 同事話奮鬥變得有名有利再唔係佢地既目標,反舉20年後既「天與地」比佢聽。   「天與地」(When Heaven Burns)講及一班滿懷理想既band友, 鼓佬(林保怡)、黑仔/宋以朗(陳豪)、ronnie/鄭振軒(黃德斌)、許家明, 於年青時決定到天山攀登而遇上意外,發生「人食人」事件。「人食人」情節出街同樣震撼觀眾。鼓佬、黑仔、ronnie回歸香港後背負沉重包袱,經歷了離婚, 金錢誘惑等等。三人決定放棄自己年青理想之餘更做出了違背道德倫理之事。相反葉梓恩(佘詩曼)顯得清新脫俗,固守自己理想。最終得出一念天堂, 一念地獄之道理, 成就「天與地」。   你有固守自己理想嗎? 或試圖固守自己理想? 鼓佬當初既理想是否要變得有名有利? 社會係咪過份吹捧擁有大量私有財產既人仕? Billy聽到呢度,好想講其實內心「好想做返葉梓恩」,可惜睇下自己供緊既樓,睇下跟佢既同事,仿佛此念頭已是不能夠。 同事再提天與地最令觀眾感共嗚金句,有Dr. Dylan:「The City is Dying, you know?」再講:「你睇我地呢個世界,睇下我地呢個城市係乜野樣,除錢呢個字之外,我地已經分辦唔出是非黑白,我地每個人都被環境訓練到,好似倒模出咁。鍾意食同一樣既­、鐘意同一樣電視節目、支持同一種政治立場,信奉同一種生老病死的做人方法。」   點解香港人會信奉同一種生老病死的做人方法呢? 筆者試列其中一種sample既做人方法, 係阿媽最鐘意講既: 「細個讀好書, 將來搵份好工, 賺大錢, 買間大屋!」呢句野係1992年既「大時代」可能冇人質疑, 因為香港當時就算打唔好份工仲可以靠炒樓炒股票賺錢。係樓價不斷上升下大把人由細屋換大屋,人工又年年照加,令社會有很多渠道幫你向上流。你生活無憂梗係唔會質疑阿媽教落套野有問題! 香港人得到英國啟蒙而成功發展經濟,但英國於統治香港期間採取填鴨教育,學習模式只作唸書而不作批判。於生活模式過份鼓吹金錢至上, 對保留香港地道文化絕不重視,故香港幾十年來,得到只係外國人隨時可在股票市場提走既錢。 二十年過來香港經濟寸步不前,人工中位數幾乎冇增加過,人開始去質疑該做人方法。同九十年代基建物流大放異彩不同,現時香港太集中於金融地產行業,用手用書本知識去做既廠就冇哂! 而金融地產不免要你去「sell野」。好不幸學校冇教過點sell野, 最大鑊係佢冇教過你諗野。入大學都係勉強改善下個人思考模式。 所以D人發覺得學校教既野冇用, 阿媽講細個讀好書其實最尾都冇用,信奉已久既做人方式係有問題。最終令「天與地」係香港得到咁大回響。   同事話佢地黎跟billy既只因為係銀行,係會計師樓,係中環返工已令佢地太疲累。新一代只想由錢銀清醒過來,搵一個心靈上與物質上可平衡發展的生活模式。「錢」同「利」已經唔係最重要,「利」字亦唔想再放係中間。由「大時代」走到「天與地」睇到呢二十年香港人心態既變遷,一些大時代通行既舊方法已經不再適用於天與地。   今時年青一輩未有在香港輝煌時代受益,更要在經濟下行時想方法存活,最要命既在工作崗位被上級不斷欺壓,人到中年覺得自己「摸通左」而想轉行? 只係開頭「太信奉同一種理念」產生既毛病。寄予大家固守自己理想,不為金錢利慾而放棄心底理念最令人無悔。   「心戰」會否是下一個串連呢?

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