5.成為千萬富翁的八個步驟 – 結語篇

>>到上回 上回講及Mr.Loy同meiling將錢補比銀行做出租物業上會。現時手上有2010年買入的麗城花園,到2015年市值3.60mil,爭銀行1.80mil每月供$6653正收租$12000。2012年用2.0mil買入荃德花園兩房單位,2015年市值1.80mil自住。Mr.Loy補完錢比銀行後現金只餘$172,000,諗緊點去買第三間樓。 東涌 港珠澳大橋已在2016年竣工,其實東涌樓個價已係2014年炒起。2010至12年連屯門樓都可以炒貴七成,13到14年可是東涌既天下。先係東涌地鐵站一帶,延展至東涌碼頭附近既發展中心個office。該office係2012年已動工交由中國建築興建,造價兩億,負責統籌港珠澳大橋既興建。連個office都咁貴當然唔只為起一條橋,之後東涌既發展有東涌至屯門大橋及更多地基工程。Mr.Loy好辛苦咁儲左三年錢,到2018年去買樓。   動真格的跌下來 2018年,樓市在過去三年動真格的跌下來。告別2012-14年的反反覆覆,2015年樓價先行急跌兩成半,同2012年比價格平了三成。大批2012年左右推出的地皮係2015年尾竣工,當市場預視短期供應大增,業主紛紛係15年頭出貨間接推低個市。到2015年頭,香港政府又諗17年交接,而特首希望係17年在任時前幫中央推出一系列關於人民幣改革既政策。當時興起一股炒港幣升值既熱潮。熱錢流入香港而令港樓跟勢炒起。原來2016年先係樓市既高潮,係15年下跌兩成半後樓市在16年上升兩成,人們均認為調整完結而紛紛入市。 不過到2018,樓市已徹底洗刷2016年既升幅仲跌突! 同2012年比較,樓價低三成。Mr.Loy當時有現金$172,000+$12000*36=$604,000。麗城花園又還左三年按揭欠$1.80mil-$3653*36=$1.66mil,而樓價為2.52mil。荃德花園還左六年欠銀行$1.80mil-$3613*72=$1.53mil而樓價為1.40mil。荃德花園變左負資產(負$1.53-1.40mil=0.13mil),不過只要keep住還都好少會call loan,最重要係Mr.Loy有成60萬cash可補差價。   ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]  

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4.成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇

*本文例子所用房價是與所述時間吻合的,至於有關2013年後所用房價,實屬虛構。 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。 打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。   同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?   解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!   將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。請like諗樣網,下章再談。 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected] >> 到下回

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3.成為千萬富翁的八個步驟 – 認識自己是庸才?

>>到上回   如果你想搵到既只係錢,係香港奉行資本主義既市場,正確既方法係要累積資本而令資本為你提供錢。 本篇花更大篇幅討論庸才點去搵錢。不幸地世上九成既人,都被專才及通才排除在外,成為庸才。     專才通才庸才 首先講你! 你最大既資本係自己,自身資本又可叫「才華」。有才華既人好應得到世間財為獎勵。有才華既人分兩種: 專才同通才,是但一面都可以幫你搵到錢。能夠成為專才與否大抵廿二歲前決定,因為你既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,你係廿二歲前所學知識不比人多你應該好好決定是否再向專才之路進發。當然唔排除有人晚有所成,好似風水師傅咁幾十歲學懂易經之術數,成為一個專才需利用兩者知識不對稱而賺錢。 另一種人係通才,利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 筆者建議你在踏入社會後先為自己找份銷售工作,試下自己係咪一個通才。因香港十幾年既教育係「零考核」你是否一個通才的,故你要自己去摸索一下。另外你要搵錢,即係錢係人地手上啦! 如果你連做sales講句野都唔掂,人地又點會乖乖將錢交比你呢?      庸才最緊要識搵人幫手 九成人係庸才。做庸才不打緊,只要「識諗」快樂會伴隨身。至於你想成為千萬富翁倒是「強行賺錢」,庸才才華不高定要搵人襄助。覺得自己唔得而肯出聲搵人幫手永遠係庸才反敗為勝之道。另外如果庸才既老豆*好有錢,或者搵到個好老公,恭喜哂! 但如身邊既人都冇錢,唯一可做既就係同銀行認friend先至有(人)「科水」比你。所以下一步要做靚「自己盤數」比銀行睇。  無論專才通才庸才,都要用你最鋒利既刀去搵錢,及務必要儲起錢。請在累積首批資本後就去投資,筆者最怕係三十幾四十歲既人第一次學買股票。他們資本較厚,輸一萬幾千絕對唔止蝕,更會用幾百萬黎買一隻貨。到股票市場塌下來而認清股票的兇險之後,再由四十歲開始追番之前累積到既資本已經太遲。       管好銀行月結單 另外請你面對銀行的月結單。筆者發覺無論搵唔搵到錢,都有一批人唔「敢」去拆銀行信的。原因未必係credit card追數。可能只不過係覺得做野幾年,錢儲埋都唔夠幾千,明知要開始為將來去節省金錢但總作拖延。如果廿幾歲既你連錢多錢少都唔可以面對,你仲點去面對職場既失落、父母既離去呢D遲早會發生既事呢? 更大鑊既係幾十歲既人普遍都仲有唔拆銀行信呢個問題,所以有請看倌養成把銀行月結單儲起既習慣。當你同上個月對比洗大左,你可以係下月節約用錢。當你知道幾間銀行加埋爭成十幾廿萬,你會更著緊趁自己年輕時解決債務問題。相信我,早辛苦早享受,儲錢同計劃生仔都係同一道理。 努力做好自己在工作及累積資本的工作後,你好應該在三十歲或結婚之前諗清楚自己打工係想求穩定性定係挑戰性。庸才需要一份穩定既工作,既承認自己係庸才就唔好咁大使,係樓價比近7年最高位至少低一成既時間做七至八成按揭上會買樓自住,感情穩定的話最好結婚前同伴侶計劃下買樓,因配偶係庸才一生中難得肯在財力襄助既夥伴。如果你有管好銀行月結單,買間細些少既自住樓上會應該唔難。     明明係庸才又扮專才 點解係七年內高位低至少一成買入? 因你如做七成按揭,而買入時又低最高位一成,即係你買入間樓要係最高位調整四成你先至負資產,呢個情況係呢十幾年只係沙士試過一次(由1997年跌至2000年達四成),仲有你只要不斷供銀行係唔會貿然收樓的。點解唔係最低位買入呢? 如果你真係專才既行列,請利用你專業既知識去「估」個低位。人最慘係明明自己係庸才又扮專才,註定招損。  當你每月供樓,係現行低息既情況本金還款佔供款八成。第一間樓買入價2.50mil,借七成上會分三十年還,每月$7414,本金佔$4500。   專才通才庸才奴才 係銀紙貶值而勞動回報漸減既情況下,再唔認清自己係咩人而做相應安排,只會成為奴才,做金錢、LV、老闆既奴隸。係談論乜才物才期間,我地已經討論左成為千萬富翁既八個步驟的頭四個,有心人可將四個點在blog文中以comment列出好作討論。下一章會將另四個道出,加上以點列將諗樣心中答案揭曉。請在blog中多加討論,更要like諗樣網睇下我既答案,下回分解。 >> 到下回    

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成為千萬富翁的八個步驟 (2)– 靠打工儲一千萬?

>>返上回 香港地不曾遠超新加坡,但據數日前既報導指香港(按人均生產、工資增長)已被人追過啦。係提出一個在港適用既「成為千萬富翁步驟」之前,有必要睇下香港仲有咩勁? 請先花時間了解一下 香港而家勁在D樓升得快,大陸人黎香港買野夠多,你賺既錢貶值得好快,人工十年加埋得一成,同埋貪富懇殊最為嚴重。呢幾年香港人不斷聽到香港既咩咩數據點比新加坡、上海追過等等,但係一講到量度貪富差距既堅尼系數,香港就冇得傾,一定頭幾名有份。講返轉頭,大陸人黎買野,呢幾年既升幅已放緩同埋都係一至兩成既增長,但係尖沙咀鋪租仲係六七成咁加! 你就知道香港生態係打工仔服待外國人,外人國比錢老闆賺,賺埋都係比哂地產商。筆者唔係想係度同你討論地產霸權,而係想指出錢係香港最尾都係流到資本家。<Greed is good>! Good在引起人爭名逐利既私心,另一方面製造出無數個資本家,而資本主義似在201x年行到盡頭。   打工行嗎? 只會令你更不安穩 你睇住父母打足一世工,雖然人工唔高但係一家人生活愉快。今日既你諗住自己可以安份守己咁做好工作,就會晚年能夠同今時父母一樣過住平凡又愉快既生活。有呢個想法未免墮入「實例推斷」呢個圈套。即係幾廿年前買匯豐股票發左達,就相信今日開始買匯豐都會發達呢個爛到唔爛既推斷。大哥幾廿年前你父母出黎做野個陣冇電腦、冇機器、佢黏膠花都搵到錢。今日你老闆可以係因俾面你先至唔用電腦或機器取代替你! 有在google office加上雲端技術後,大老闆唔需要再聘請咁多中級管理制幫佢報下數,整下excel咁啦。每個前線人員只需要係google打入今日既銷售數字大老闆即刻可以知成個network既銷售情況。社會只會增加一批低技術貼近最低工資既工作,而減少一些人工好似律師咁利用資訊不對稱去賺較高收入,難用機器去取代既工作。     同歌舞昇平同你無關 係機器產出力越高,令工人漸被替代但產出貨品數量有增無減既時侯,出現左個現象就係社會GDP(Gross Domestic Production)上升,產出量都上升,勞動人工取機器取代而減少令人均生產照樣上升既情況。係未來十幾廿年,你會見社會歌舞昇平及經濟數據每每超出預期,而普羅大眾就面對失業或低收入既情況。最攞命既係,你每個月僅餘既萬餘元人工竟然再比美國政府「印走左」一半! Oh,這是太殘忍了嗎? 但你想一想,美國人會唔會唔再印銀紙,或者唔去整部更勁既電腦黎取代你嗎?     解決方法 社會上九成人都係打工,既然好paid的專業工種漸少。咁仲有咩方法? 1)首先係要認清保持長期富有係要擁有資產而唔係錢。2)你越早略奪資源係手,隨時間一過你同其他人係資產上既分野越大。你有冇諗過點解存錢係銀行付出時間就有利息比你?點解存舊金或桶油係銀行就一蚊利息都收唔到呢? 好明顯你存錢係bank任時間過係銀行有著數你冇著數,而銀行會用一千幾百無風險利潤(息)去蒙蔽你。但係存舊金或桶油係銀行你就一蚊都收唔到,你同唔同意其實咁就先至你對你有著數呢? 因為無啦啦有錢落袋既野,通常係最爛既。仲有,點解銀行收我每個月幾千蚊息咁著數,我仲要攞埋間樓抵押咁有誠意,都要問左問右補n咁多文件先批個按揭比我呢?按揭呢樣咁煩求得既野,先至對你最有價值!     將方法列為行動 聽完上兩段可能你諗: 咁即係咪叫我一出糧就走去買哂金同銀? 如果你已經係一個有錢佬應該咁做,至少唔好比自己揸咁多cash,一味「享受」銀行比你既「利」息。當然你睇得本文可能你未成為千萬富翁,咁就要有套搵錢方法。首先注意筆者不鼓勵用槓桿去倍大手上你開首儲到既資產,而係靠槓桿去為自己賺取被動收入。係人力越見不值錢既香港,你只可以搵多幾個人同你一齊賺錢而將佢地每月人工上繳比自己先可得享平穩生活。下章大談專才通才庸才係香港向上爬既方法。  >> 到下回   (全內容放入出版書本「樓換樓」,請在各大書局購買)    

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1.成為百萬富翁的八個步驟 – 起首式

  閱畢查理斯·卡爾森的大賣著作「成為百萬富翁的八個步驟」,感覺是有點「到喉不到肺」。筆者固然知道運用股票作持之以恆的投資能助你「撈」到一筆食過世既數目,但在現今急功近利既香港,大家背靠傳統美德已漸被遺亡既中國,實在沒有人聽得進耳。固諗樣將銀碼及做法稍改,拋出一個係香港行得通既方法,與專頁粉絲討論一番。   請先花時間了解一下 首先香港同鬼佬地方係有n個唔同既,咪將「番書」睇完就當「通勝」咁用! 鬼佬愛租屋,港燦愛買樓。鬼佬要逃稅,港燦少交稅。須知高地價政策在香港一脈雙承,一方面地價被政府無形之手操縱,令地皮唔貴都唔賣出,最多係政府收番唔賣;另一方面賣地得黎既高收益又幫大眾免除(或減輕)交稅之苦,令打工仔易於藏富,投機者減少炒作成本。故幾十年來,無論你打工或做生意,只要你肯儲錢而用於囤地,即可食盡兩邊將資產double再double成為百萬富翁。你睇下家中既長輩,當初如肯將搵番黎既錢放入間屋度,而家衰極都有個譜。就算九七年摸頂買樓只要唔係浪翠園都可以當「齋儲錢」@,咁鬼佬又係咩情況呢?   @筆者認同「齋儲錢」已經係一個唔錯既回報 LINK:參考諗樣網: 男女投資大不同   德國買樓投資死x緊 先睇下德國,佢地六成人係租樓既,共中三成租公屋。後生仔租屋住更近八成。點解? 佢地每年有25萬間屋起出黎,買樓做按揭要先存樓價一半既抵押金係銀行,收租又要打25%稅,買親樓都要比最少5%徵費。地方大把,人民擁有土地被當作基本福利,有份交稅冇樓住根本對唔住你,所以樓價點都升唔起。親愛的,如果你一味只叫新特首打擊樓價,呢份工實在太容易了! 相信本諗樣做特首都可以,五年後必交出「成功壓抑樓價」一大政績!   仲有,你諗下就會點解鬼佬比香港人更熱衷買債券。又或者咁講,點解香港個債市攪極都攪唔起!   頂你個MPF! 再睇下新加坡,與德國不同在於佢唔會猛咁幫人起屋。新加坡政府首步亦會為低下層提供廉房,但進一步會提供渠道等民眾用(MPF)錢去買入政府興建的樓房,好等有人成為業主及脫離政府提供既房屋保障。因此依賴政府房屋既人數有入有出,不會成為政府一大負擔而需要收重稅或賣貴地去填補。新加坡係有貴樓既,佢地有私人發展商起樓比人炒。另外新加坡政府係唔會有房委、房協、市建局咁多部門「關照」你,佢地集中一個局幫民眾先上樓、後買屋,慳番唔少公帑。   由此你就知香港真係一個獨特之都,想成功要有特別一套「守則」。希望你睇完本篇文章,唔好再單單相信香港係因為地少人多而令地價急升啦,要知政府政策先至係元兇。文章結尾,引用股民:「回想在1988年,以十多萬元買了兩萬股匯豐,兩個月後,就因股價牛皮而沽貨換馬。假若持貨至2002年中,就是15,000 股 x $85 = $1,275,000。( 匯豐曾四股合一股,其後又一拆三) 還未計算十四年來的股息。忽然發覺,日夕追求的東西,其實早已在手,只是自己輕輕放過。#」未能在股海淘金又係衰自己未能持之以恆,太過急功近利,這是股票投資者在歲月催人後的感言。至於成為千萬富翁的八個步驟,恕我賣個關子,請like諗樣網,下章再續。 #轉貼自: 炒 股 十 八 年 – 鄧 小 閑   仲有結論係如果佢炒股廿八年,「死」得仲慘。(留意文中匯豐股價)    >>到下回   (全內容已放入出版新書「樓換樓。第三版」,請在各大書局購買)        

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以人民幣計價賣樓

上回「三個因素ko香港樓市」三個因素判定香港樓市死刑,地產代理billy想盡辦法保住自己係公司八區之中九龍南區域經理既位置。而對於高層黎講,亂世先至係佢地上位既時候。   製造假成交  為左追數,佢叫大陸客王先生用高價買新盤「名鑽」。王生同billy去睇樓,問billy睇八十幾樓咁高如果停電冇lift點算?可唔可以買低層些少? Billy話唔使怕因skip左好多層數而其實頂層只係五十幾樓。佢叫王生只用幾十萬落個細訂,過兩個禮拜上律師樓簽合約。王生問頭一成訂淨低個百幾萬邊度黎? Billy話唔使擔心,發展商同銀行傾掂左,佢一蚊都唔使比。即係王生只要比幾十萬就可以買間幾千萬既樓,升左固然有得賺,跌左當輸隻股票冇幾十萬算數。今次發展商搵間律師樓同平時唔同,唔係之前用開既「孖士打」或之類大行。既然用幾十萬可以博成千幾萬既樓有冇得升,王生認為博得過,佢當買隻股票咁叫billy幫佢入票,為左第時沽出可以慳稅,逐聽billy意見用有限公司名義買入。 裁人為了「好生意」 Billy就靠單deal搞掂左成間行條數,換得幾月頭腦清淨。要知自2013年生意淡薄,不少代理被上頭「勸喻離開」。Billy為求自保已自願將區內兩間分行「摺埋」,又逼冇數既同事每日九點返到公司睇鋪,冇單開就唔比走,變相逼走D人。就因為成功減去人數,成區要跑條數細左,而王生一單生意已可穀到billy該區跑數成績係連續兩季排全港第一,令佢意氣風發。老闆叫其他區經向billy請教跌市點可以「好生意」,billy心諗自己憑一班現有大客,加上手上幾個「fit馬」,於跌市一樣有計。 不強出頭 帶billy入行既team leader固守馬鞍山區,住宅區係跌市成績平穩,幾年前係2012年賣唔哂既樓盤溱岸到2015年成為該區生意泉源。同事力sell溱岸$5500蚊呎係正地鐵上蓋,確實吸引到新港城不少換樓客。當年沙田中心一帶已回落至$4500蚊呎,請看倌多留意新盤銷情而二手呎價常被新盤壓頂。當然做溱岸五單deal都唔夠billy係「名鑽」做一單,馬鞍山區排名只係中遊位置。不強出頭係team leader一早定下既策略,畢竟薑都係老既辣,耐性係香港人少有既特質。team leader記得沙士年代捱得過既區份都係平庸住宅區,而十年過後在2015年在任區長皆是沙士之年低調之輩,故team leader死都唔放棄馬鞍山區。區份有基層客戶提供穩定生意來源,亦可吸納西貢一帶有錢居民,補充高質素客源。team leader心諗2015年只係第一波下跌,睇下billy可以捱得幾耐。   以人民幣計價賣樓 係2015年team leader採取遠交近攻之策,向鄰區沙田區長表示友好又伺機南下吞併九龍南、東兩區。team leader見billy仲係勢大,唯有待良機而出。Billy感覺都殺氣,唯有加快向管理層提供「以人民幣計價賣樓」方案,希望藉此擴大自己係八區影響力。事關billy既大陸客已在港投資多年,佢地紛紛想收成及攞錢返去救公司,故賣樓收人仔令佢地慳返些少兌換成本。香港自2013年推出人民幣借貸服務後市場已日漸成熟,人幣存款深度亦足,樓房與樓按已準備用人民幣結算。到2015年人民幣兌港元維持在100人民幣兌125港元,但一間報港幣賣125萬既樓係會報價低於100萬人民幣既。因人民幣借貸息口高、成本重,人民幣樓按平均息口5%,所有以人民幣報價既樓會再低一成以體現貴按息帶來既成本。   施世闆雖不辦bm730,但在政府總有些少影響力。Billy冇諗過佢想擴權既方案竟然比老闆放上特首張台。施世闆向特首力陳市民藏富於樓,樓宇用人民幣計價係將該幣成為法定貨幣,而取代港紙的第一步。特首見2017年就到,正集中火力在任內完成四十六條立法,心中正盤算如何在立法會數夠票而將條例渾水摸魚咁通過,民望既反彈,真係「下一世先算」。需知當初在2012年上位曾立誓要將立法程序完成,如不能在16年特首跑馬仔前立法,恐怕未能爭取「曼聯辦」撐腰,完成連任目標。   燕雲十六州 特首正後悔當初為何上任當初過份倚重「曼聯辦」勢力,情勢可與後晉為保江山而割讓燕雲十六州與遼人,致使往後就算中原「大和解」而立宋,都不斷受外族威脅,未能復前朝而建立漢唐盛世。唯一同宋朝唔同既係特首唔會比北方外族「捉上去」,而係自己「走過去」。   施世闆大談人民幣計價的好處,對香港可去除輸入性通賬風險,對自己地產公司則靠先行推新方案而「執天下之牛耳」。特首望出窗台種有不同花種既花圃,然後突然轉身同施世闆講:「老闆公司人材輩出,可否借與此方案提議者作為我既政府高級政治助理之用?」施世闆打開手機,用google+提供既instant video conference服務,同billy講特首有野搵佢。   Billy真係成世人都冇諗過特首會用電話搵佢,既驚又喜。欲知後事如何,請看下回分解。    

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三個因素ko香港樓市

上回提要: michelle竟然為幫細妹上會竟然同人洗黑錢,二十萬借左比個妹,淨低八十萬就同billy夾份炒樓。點夾份? 均真D既可以開間空殼公司按注入資金而分配股份,買樓所得資入公司,第日唔玩拆夥都較易計數。開頭樓市由13到14年都仲有些少升幅,點知一進入2015年,幾個因素令香港樓市散哂。   要令一個城市發展起來,錢多人多係必然因素。原本有錢佬將資產搬去瑞士或避稅天堂十分平常,但中國人似乎比誰人都更熱衷去諗幫自己錢「走佬」既。香港以法治同辦事能力係2000年後成為內地人泊錢既首站,但香港人自2010年後為求眼前利益及加速發展,話要「追返之前十年冇左既光陰、基建」,將核心價值,法治精神及是非黑白逐漸摒棄,而侵蝕係一小一小步。幾年過來香港已和內地城市越來越似,內地人再唔黎香港買假藥。而香港樓價係大家認為與祖國大融合之下,都係一小一小步咁不知不覺地由2014年尾持續下跌至2015年頭。   大舉加稅 新政府係就任初期就帶住「打老虎」旗號向富人及大財團徵稅,炒樓有錢賺既人更被打成亂港之輩、過街老鼠,更被收五成利得稅及如有漏報加罰一倍。新政府話收番黎既錢會用作老人福利及不時派錢之用,係2012年推行之初幾得愚民人心,民望升至70分。可惜兩年下來,無論香港同外地炒家都係香港絕跡,大批地產agent頓成失業大軍,施老闆每日係佢既bm730炮轟,可惜於2015年春節過後,施老闆話佢力不從心,要「好好休息一下」,結束該報而去矣!   以前歐洲鬼一落機就好鐘意去買股票買樓,因德國法國荷蘭都未必追到海外資產增值稅項(或類近)。美國佬個機會成本因大到令佢地唔敢亂咁偷偷地係第度投資,所以唯有去「海外大檔」瑞士銀行買野,可惜年幾前都比美政府攻破。政府大舉加稅後,香港低稅優勢已被新加坡取代。前朝大財閥覺得經營環境困難紛紛遷冊,政府為此舉辦多個就業輔導會介紹香港人內地工作,被轟不切實際,引來更多家庭問題。在2014年開始政府民望開倒車而為2017年行政長官選舉告急。   法治社會盡失,失去資產儲存中心地位 政府強硬作風在警隊及立法會提案中盡現。香港識時務者眾多,已經越黎越少人對社會上不義既事發聲了。新政府未上場已經成日話對某些事睇唔到,到上位後更有社運人仕不時被警方扣留,坐左兩日又因證據不足而放番出黎。社運人仕在扣留期間「不小心跌到」而醫院根本係平常,「被自殺」更有幾單,大家開始對員警公安化習慣了。外地人開始在香港股市提走資金,港交所日均成交回到三百億水平,而政府對此一現象既解釋竟然為成功打擊炒家!   外地人將錢放係香港當然係對香港既法治同資金調配速度有信心,可惜自新鴻基及華置風波發生,社會上有好多人一邊為「打大老虎」而叫好,另一邊已經搬錢去新加坡! 一眾富豪逐步撤走資金,大家現時為揭開「高官賢達」既黑暗面所付代價不菲。如打擊行為只為社會換上另一批「社會賢達」實在是不幸,請不要一味只為大富豪蹌踉而出去叫好。   出現1989年後的大舉移民潮 經幾年整治後大夥議員到2015年已歸邊,市民開始相信2017年選舉又係另一個小圈子選舉,特首連任已成定局。1989年國內風波令不少有能力既港人移民到加拿大或新加坡,而呢班人到2015年終於決定飛返番加拿大,香港盛年既精英份子亦判定香港斷氣,香港發生自1989年黎第二次移民潮,國泰溫哥華航線收入再次大增,而剩低既就係一班「冇人肯要」既香港公民。到時每名香港剩民貢獻稅款二千,情況不堪設想。   以上幾個因素先至會真正ko香港樓市,令人同錢都唔再停泊係香港,Billy生意當然一落千丈 ,如何在2015年亂世獨善其身?請like諗樣網,下章再談

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想做銀行諗清楚?

link上回「樓市2013年與歐洲國家盃你要知! 」: 講到Michelle既細妹Zoe同男友Ben卡數多多就學人買樓上車,雖然買間估到價2.6mil既屋但因兩人卡數及供車支出繁重,最尾銀行只借買入價七成。佢地又蠢在係5月1 日簽左張得45日成交期都唔夠既臨約,而家距離6月4日成交只剩7日。係市旺之下,7日內攞按揭證券公司批文借到九成幾乎冇可能。 財仔做二按 跟規矩佢地已在臨約定立十四日內將全數訂金交予律師樓,基於「必買必賣」合約原則佢地交唔到餘款九成比賣家將被殺訂及賠付差價比賣家,計落都有四十萬。而家一成訂比左,銀行肯借七成,淨低兩成問過財仔肯做二按,不過見佢地快成交所以獅子開大口要9%年息,借一萬五年之後要還返兩萬! 佢地仲諗緊有冇其他辦法。 Michelle已在銀行工作數年,人事變動極快。係香港既外資大行,管理層已成功將跑數既壓力轉介到前線銷售同事身上。櫃面同事每半日計數,未做銷售推介唔比「放飯」常常可見。客戶被推介到銷售同事身上只係第一次會面,老闆即要求同客開單,叫客買基金買股票買外幣隨管理層要跑的數作準,有時不理市況及妄顧客戶所受損失。隨市況一跌,有「睇唔開」既客人就走去鬧分行同事。始作俑者的管理層,就好似秦皇咁高高在上,等收年尾既bonus就走人。 Michelle總算叫有經驗,知個股市會跌寧願唔到數都費事夾硬叫客投資。所以股市跌到低位時佢批客人仲有cash,可以逆市下跑到數。係比老闆鬧足成季之後,第二季憑較佳銷售成績,比銀行邀請佢去做「分享會」。須知銀行而家好似傳銷咁,鐘意係放工之搵唔到數既同事去「分享會」變相懲罰。早前蘋果就刊登過同類見聞。 一日廿四小時係咪就咁過呢? 分享其間,有一個做助理既女同事,竟然講講下野喊左出黎,引起到玩緊iphone既michelle注意。女同事主要幫銷售同事處理文件工作,好等銷售同事用盡辦公時間博殺call客。佢話最諗唔到既係呢個「文職」位置竟然要夜晚十二點收工! 話說銀行分行要攪team spirit,每個同事都要付出120%去達成分行到數既目標。就咁女同事已經用盡辦公時間幫手call客,自己既工作文件已放埋一邊。到五點收鋪諗住做下銀行極多既paper work,點知六點又話要成條team打比大老闆做「戰況匯報」,七點竟然比人叫左去同經理陪客食飯!? 「what’s a xxxx! 佢老豆*仲未死,仲有個仔係屋企,一日廿四小時係咪就咁過呢?」最令佢不滿既,莫過於佢只係文職同事,人工得個萬零蚊,為左份工博成咁。講完只好擦拭眼淚起身,行去人事部放低辭職信,離開佢做左十幾年既公司。 就咁呢個「分享會party」比人「攬寸左」。主持人笑笑口打完場就算,話估唔到同事抑壓係心入面既說話可以有咁大爆發力。源自「天上」不斷加target既壓力已令銀行職員變做「訓完起身就做野做完又訓既機器」。Michelle都知聚散有時,逐打比佢既「大客」王先生。 黑暗面 王先生係大陸客人,成日黎香港買保險。佢好鐘意一大筆錢買三至五年期既保險計劃。係2011年尾前金管局冇規定銀行要了解買保險既客人係咪最終受益人,所以呢類客可以等「風聲冇咁緊」或臨到期前提早退保後將筆錢入落某銀行的聯名戶口。今次michelle向王生「獻計」,叫佢先將份保單既持有人轉做開曼群島註冊既避稅公司名下,成事後王生要封「利是」比michelle買樓。由於銀行對大額提款及轉讓特別起疑,今次佢地學精左將舊錢拆細買幾份保單。Michelle用郵遞方式幫王先生份保單搞轉名,提供該BVI公司些少文件後竟然比想像中容易咁轉到名。轉名後攞錢簡直係好易既事。所以話清潔工都分好多種,視乎你洗錢定係洗碗碟。   事成後Michelle只係將少部份錢借左比細妹Zoe買樓解決文章初段既問題。淨低既用cash放係保險箱。 係2011年開始金管局已加強監管保險買賣需附上的資金來源證明及持有人地址,請勿以身試法! 後章michelle經理終發現佢做緊既野,請like諗樣網以留意及支持,下章再談。  

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由大時代走進天與地

Link to 上文: Billy已經升左做team leader,直接under以前係馬鞍山帶佢入行的區域經理。以前做sales跑完自己條數就可以返屋企料料。家陣要顧掂成間行條數, 自己稍有差池跟佢搵食既同事都會有難。當初入行諗住「搵夠就收手」,而家已將諗法拋諸腦後。見到自己戶口有一百萬就諗要一千萬,自己條team有5個人就想管埋人地條team,慾望不停在自己腦內打轉。就算自己做到透不過氣,望住自己無端端手震都博命去做。   升左做team leader當然要一班人同佢完成天文數字既target。三十出頭既billy好難可以請到四五十歲既資深老鬼幫自己手。係地產呢行做老鬼,一係就升左上神台,一係就走去拆傭較高既細行做「happy agent」。Billy發覺而家三十餘歲又有大學學歷既人竟然最有drive去轉行, 仲要係主動黎接觸佢,乜代理係香港既社會形象突然提高了嗎?   Billy問新同事有冇睇過經典劇「大時代」。大時代 (The Greed of Man)係1992年Billy讀中學時由鄭少秋、劉松仁、劉青雲、郭藹明、林保怡、周慧敏主演。故事講及方進新(劉松仁)係一個股票大亨,為人正直; 和丁蟹(秋官)原是好兄弟。於香港成立交易所後,兩人因要搶奪羅慧玲(籃潔瑛)而反目, 最終方被打至半傻, 同仔女搬入唐樓。十年後方進新兒子方展博(劉青雲)長大成人, 由低做起, 為父報仇,致令丁蟹帶同四子跳樓自殺, 最尾死唔去變左精神失常。呢個橋段連電視劇卡通片都有,Billy鼓勵同事話方展博既角色係典型香港仔! 亦是大家應有既做人方法:  由低做起, 奮鬥, 住大屋,變得有名有利。   故事中金句多出自秋官演既丁蟹,有「道義放兩旁, 利字排中間」,蟹哥呢句係二十年後香港仍然適用,不過「利字」可能唔再係中間而置頂啦! 又有方展博既「大奇蹟日! 幾好呀!」。不過Billy見新同事對丁蟹故事無咩反應, 同事話奮鬥變得有名有利再唔係佢地既目標,反舉20年後既「天與地」比佢聽。   「天與地」(When Heaven Burns)講及一班滿懷理想既band友, 鼓佬(林保怡)、黑仔/宋以朗(陳豪)、ronnie/鄭振軒(黃德斌)、許家明, 於年青時決定到天山攀登而遇上意外,發生「人食人」事件。「人食人」情節出街同樣震撼觀眾。鼓佬、黑仔、ronnie回歸香港後背負沉重包袱,經歷了離婚, 金錢誘惑等等。三人決定放棄自己年青理想之餘更做出了違背道德倫理之事。相反葉梓恩(佘詩曼)顯得清新脫俗,固守自己理想。最終得出一念天堂, 一念地獄之道理, 成就「天與地」。   你有固守自己理想嗎? 或試圖固守自己理想? 鼓佬當初既理想是否要變得有名有利? 社會係咪過份吹捧擁有大量私有財產既人仕? Billy聽到呢度,好想講其實內心「好想做返葉梓恩」,可惜睇下自己供緊既樓,睇下跟佢既同事,仿佛此念頭已是不能夠。 同事再提天與地最令觀眾感共嗚金句,有Dr. Dylan:「The City is Dying, you know?」再講:「你睇我地呢個世界,睇下我地呢個城市係乜野樣,除錢呢個字之外,我地已經分辦唔出是非黑白,我地每個人都被環境訓練到,好似倒模出咁。鍾意食同一樣既­、鐘意同一樣電視節目、支持同一種政治立場,信奉同一種生老病死的做人方法。」   點解香港人會信奉同一種生老病死的做人方法呢? 筆者試列其中一種sample既做人方法, 係阿媽最鐘意講既: 「細個讀好書, 將來搵份好工, 賺大錢, 買間大屋!」呢句野係1992年既「大時代」可能冇人質疑, 因為香港當時就算打唔好份工仲可以靠炒樓炒股票賺錢。係樓價不斷上升下大把人由細屋換大屋,人工又年年照加,令社會有很多渠道幫你向上流。你生活無憂梗係唔會質疑阿媽教落套野有問題! 香港人得到英國啟蒙而成功發展經濟,但英國於統治香港期間採取填鴨教育,學習模式只作唸書而不作批判。於生活模式過份鼓吹金錢至上, 對保留香港地道文化絕不重視,故香港幾十年來,得到只係外國人隨時可在股票市場提走既錢。 二十年過來香港經濟寸步不前,人工中位數幾乎冇增加過,人開始去質疑該做人方法。同九十年代基建物流大放異彩不同,現時香港太集中於金融地產行業,用手用書本知識去做既廠就冇哂! 而金融地產不免要你去「sell野」。好不幸學校冇教過點sell野, 最大鑊係佢冇教過你諗野。入大學都係勉強改善下個人思考模式。 所以D人發覺得學校教既野冇用, 阿媽講細個讀好書其實最尾都冇用,信奉已久既做人方式係有問題。最終令「天與地」係香港得到咁大回響。   同事話佢地黎跟billy既只因為係銀行,係會計師樓,係中環返工已令佢地太疲累。新一代只想由錢銀清醒過來,搵一個心靈上與物質上可平衡發展的生活模式。「錢」同「利」已經唔係最重要,「利」字亦唔想再放係中間。由「大時代」走到「天與地」睇到呢二十年香港人心態既變遷,一些大時代通行既舊方法已經不再適用於天與地。   今時年青一輩未有在香港輝煌時代受益,更要在經濟下行時想方法存活,最要命既在工作崗位被上級不斷欺壓,人到中年覺得自己「摸通左」而想轉行? 只係開頭「太信奉同一種理念」產生既毛病。寄予大家固守自己理想,不為金錢利慾而放棄心底理念最令人無悔。   「心戰」會否是下一個串連呢?

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暗黑管理層制造客戶經理所需

回上文「能力高既人都會比同事排擠?」: 比小人kenji所害,Billy係屯門做agent已經成個月啦。佢仲趁市低買左間屯門市廣場三房,望「物以罕為貴」擺到升。Billy係屯門既分行經理,趁billy有時間同佢講下agent既分傭制度。Billy間公司話哂都係大行,分傭自然冇細行咁吸引。例如成左間一手樓做價六百萬,公司約會得成交價的3.5%即$210000,而Billy要將$210000根據公司拆傭基準黎收錢: 公司賺到既傭金 分拆比例 第$0 – $70000 23% $70000 – $150000 27% $150000 – $250000 32% 多於 $250000 部份 40% Billy共收傭金$70000*23%+$80000*27%+$60000*32%=$61400。 再講二手樓個schedule: 公司賺到既傭金(二手樓) 分拆比例 第$0 – $20000 10% $20000-40000 15% $40000-80000 20% $80000-150000 25% 多於 $150000 部份 30% 如果促成一單同樣六百萬既二手樓生意,公司傭金收入$120000(買賣各收1%)agent傭金計算方法為: 收入=$20000*10%+$20000*15%+$40000*20%+$40000*25%=$23000 係$61400同$23000相比之下,解釋左點解agent咁鐘意sell你一手樓。 其實買新樓冇話唔好,不過係「發水樓」充斥之下,筆者意見係買新樓似滿足個人虛榮感多於改善生活質素。見另文: 放低擁有豪宅的虛榮。 Billy見無新樓盤出,佢自己走去屯門青山灣一帶搵生意,個度別墅多。佢走去 青山灣附近既油站試圖結識當地住客。由於有車人仕比較有米,夜晚揸車係青山灣附近油站入油又係當地居民多,滿頭大汗既Billy就趁車主停車入油冇野做既五分鐘同佢地攀談。係重覆又重覆之後,比佢搵到一個有用既當地業主攞埋電話,盧先生個案: 有HK10.0mil係生恆銀行戶口,經營放數(財務)公司。生活優悠,不時返公司睇下盤數,終日「行行企企,食飯幾味」又一day! Billy點解知盧先生係生恆銀行有戶口呢? Billy一知道盧生手提就打電話比電訊公司做野朋友問盧生身份證number加上電話登記地址。電訊公司職員都係搵一萬幾千,保護客人資料意識梗係冇海關或銀行咁強。搵到身份證number後再比michelle用銀行系統一查,係該行既戶口資料以至聯名老婆資料都搵到哂! Billy又抄低左盧生個車牌,一查發覺係公司名持有,再搵michelle同銀行資料一對,發覺盧生就係該公司係銀行登記既擁有人。幾時成立公司係邊有咩partners近排公司賺唔賺錢都知道,所以有人話有一入銀行基本上就比人搵x-ray機scan過哂! 一個電話號碼就可以「起你底」! 暗黑管理層 Michelle一知盧生戶口有10.0mil,已經開始plan緊點sell盧生。由於知道盧生經營財務公司,理應精於數口。故未出發已諗定靠打好關係多於用回報吸引盧生係銀行做投資。係Michelle出發同billy去銀行屯門分行與盧生會面前一日,Michelle已向上頭經理匯報下一日會同咩客見面。由於市況唔好分行該季仲未提早完成該季定下既target,分行經理承受莫大壓力。經理要每日分行關門後同上頭報告每個分行同事係第二日有冇約到至少四個客人見面,同埋今日分行做左幾多revenue,唔夠數或聽日冇客見又惹來一陣惡罵! 試問市況不佳,銀行點可以要求該月既生意照樣有增長呢? 一切源於不理員工及客戶利益既管理層,為求「做好盤數」出bonue而自肥,三年contract完左就同該銀行脫離關係。 邊個會聆聽客戶所需? 日日都背水一戰既michelle已經係前一晚plan好點去sell盧生。比起地產既billy,michelle跑數計法仲複雜。一季有一個revenue target例如HK$300000,michelle可以用賣保險賣基金賣股票去達成呢個target,而每個產品係有唔同既margin level: 產品 Margin level 達成分傭每季最低要求 保險 首年保費的25% […]

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