暗黑管理層制造客戶經理所需

回上文「能力高既人都會比同事排擠?」: 比小人kenji所害,Billy係屯門做agent已經成個月啦。佢仲趁市低買左間屯門市廣場三房,望「物以罕為貴」擺到升。Billy係屯門既分行經理,趁billy有時間同佢講下agent既分傭制度。Billy間公司話哂都係大行,分傭自然冇細行咁吸引。例如成左間一手樓做價六百萬,公司約會得成交價的3.5%即$210000,而Billy要將$210000根據公司拆傭基準黎收錢: 公司賺到既傭金 分拆比例 第$0 – $70000 23% $70000 – $150000 27% $150000 – $250000 32% 多於 $250000 部份 40% Billy共收傭金$70000*23%+$80000*27%+$60000*32%=$61400。 再講二手樓個schedule: 公司賺到既傭金(二手樓) 分拆比例 第$0 – $20000 10% $20000-40000 15% $40000-80000 20% $80000-150000 25% 多於 $150000 部份 30% 如果促成一單同樣六百萬既二手樓生意,公司傭金收入$120000(買賣各收1%)agent傭金計算方法為: 收入=$20000*10%+$20000*15%+$40000*20%+$40000*25%=$23000 係$61400同$23000相比之下,解釋左點解agent咁鐘意sell你一手樓。 其實買新樓冇話唔好,不過係「發水樓」充斥之下,筆者意見係買新樓似滿足個人虛榮感多於改善生活質素。見另文: 放低擁有豪宅的虛榮。 Billy見無新樓盤出,佢自己走去屯門青山灣一帶搵生意,個度別墅多。佢走去 青山灣附近既油站試圖結識當地住客。由於有車人仕比較有米,夜晚揸車係青山灣附近油站入油又係當地居民多,滿頭大汗既Billy就趁車主停車入油冇野做既五分鐘同佢地攀談。係重覆又重覆之後,比佢搵到一個有用既當地業主攞埋電話,盧先生個案: 有HK10.0mil係生恆銀行戶口,經營放數(財務)公司。生活優悠,不時返公司睇下盤數,終日「行行企企,食飯幾味」又一day! Billy點解知盧先生係生恆銀行有戶口呢? Billy一知道盧生手提就打電話比電訊公司做野朋友問盧生身份證number加上電話登記地址。電訊公司職員都係搵一萬幾千,保護客人資料意識梗係冇海關或銀行咁強。搵到身份證number後再比michelle用銀行系統一查,係該行既戶口資料以至聯名老婆資料都搵到哂! Billy又抄低左盧生個車牌,一查發覺係公司名持有,再搵michelle同銀行資料一對,發覺盧生就係該公司係銀行登記既擁有人。幾時成立公司係邊有咩partners近排公司賺唔賺錢都知道,所以有人話有一入銀行基本上就比人搵x-ray機scan過哂! 一個電話號碼就可以「起你底」! 暗黑管理層 Michelle一知盧生戶口有10.0mil,已經開始plan緊點sell盧生。由於知道盧生經營財務公司,理應精於數口。故未出發已諗定靠打好關係多於用回報吸引盧生係銀行做投資。係Michelle出發同billy去銀行屯門分行與盧生會面前一日,Michelle已向上頭經理匯報下一日會同咩客見面。由於市況唔好分行該季仲未提早完成該季定下既target,分行經理承受莫大壓力。經理要每日分行關門後同上頭報告每個分行同事係第二日有冇約到至少四個客人見面,同埋今日分行做左幾多revenue,唔夠數或聽日冇客見又惹來一陣惡罵! 試問市況不佳,銀行點可以要求該月既生意照樣有增長呢? 一切源於不理員工及客戶利益既管理層,為求「做好盤數」出bonue而自肥,三年contract完左就同該銀行脫離關係。 邊個會聆聽客戶所需? 日日都背水一戰既michelle已經係前一晚plan好點去sell盧生。比起地產既billy,michelle跑數計法仲複雜。一季有一個revenue target例如HK$300000,michelle可以用賣保險賣基金賣股票去達成呢個target,而每個產品係有唔同既margin level: 產品 Margin level 達成分傭每季最低要求 保險 首年保費的25% […]

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能力高既人都會比同事排擠? (屯門市廣場篇)

上文「揸的士都唔好做銀行」提要: Billy原本係一個廢青,幾年前認識左佢現時既team leader,開始在馬鞍山做地產agent既生涯。憑車位買賣識到唔少熟客,同時認識左銀行識員michelle。係銷售成績優異之下,就因為人氣過盛而招事非。同佢一齊入行及同team既agent Kenji,更因此而極度眼紅。 「能力高既人最尾會比同事排擠?」 先講下Kenji,佢朝九返工七點先走,返到公司就大大聲同同事傾計。每次Billy比人讚賞Kenji總是心有不甘,認為自己能力更強又準時返工,老闆唔睇佢真係唔識貨。Kenji由於係公司時間較多(冇客見),就努力巴結同事同埋講Billy壞話,同時宣稱自己成日早返工好勤力。畢竟都係懶既同事居多,負面鬧人鬧老闆既說話較受同事認同,Kenji係公司好快有一批「知心好友」! 有一次Kenji已經連續兩個月冇數,Billy再蠢都知成日講佢壞話既係Kenji,心諗今次仲唔係機會整死佢! 有一日Billy係公司同Kenji大吵,內容離不開話Kenji成日冇數累街坊,叫Kenji收口專心做野唔好再講佢壞話。 「今次先升你職,人工暫不review」 team leader當然知呢件事。逐搵Billy入房「傾計」。當Billy一心諗住team leader點討好有數既佢而趕走Kenji時候,leader就同Billy講:「我認為你要再去幾個地區見下世面先可以成材。你聽日開始入屯門區學野。屯門正受多方面沖擊,對你有益。」Billy真係晴天霹靂,leader再講:「今次先升你職,人工暫不review,等你做到成績再算吧!」 就咁Billy係冇諗過情況之下升左做「高級營業顧問」,收commission既scale冇變,又冇得食「override」。其實現時香港大把人都係咁,返工好似讀書咁比人攪「試升」,人工唔變不過做野多左。Billy冇諗過比人調走去大西北既竟然係表現良好既自己。第日返工已經坐係屯門分行,打開地產鋪專做比新人睇既天書:「西鐵通車方便了屯門交通、深圳灣通道帶來了大陸人流,信和亦正更新附近商場。現時香港快通行的鐵路有: 1.港島西延及南通行於2015 2觀塘延至黃埔通行於2015, 3.至於沙中線快都2020攪掂。立法會剛通過沙中線的撥款。」 現正咨詢中,對新界西especially屯門極有震撼力既鐵路有三條,借他人圖一用: 1)北環線錦上路至上水: 最大機會會起動,配合梁特首開發北方土地之建議 2)機場連線至深圳機場: 最令人爭辯一處反而係香港機場連接屯門大橋在屯門一方的落橋位。一個建議在大欖附近,可令荃灣及深井更受惠。如採用在青山灣一帶,則會有屯門南站之配套,所有行橋既車都會引到屯門,港鐵又多一個南站賺錢。 3)荃屯線荃灣到屯門: 會令青山公路荃屯段既居民大大受惠,但基於地理問題,建站要先行填海,建成後可供新發展既土地又唔係多,港鐵無著數,市民唔使諗。你而家仲可以上網對咨詢發表意見的! Billy再睇返屯門樓盤,究竟有咩投資機會呢?佢發覺係屯門市中心一帶(泛指屯門市廣場、錦華、時代廣場三個屋苑)極少三房單位供應,原因是早年搬入屯門都係經濟條件差既家庭,買唔起三房。而家該區飛黃騰達,呎價由兩年前三千鬆勁升至五千,三房單位變得渴求。究竟仲有冇見到水位既三房? 食盡物以罕為貴同低水既優勢呢? 屯門機遇 三房只有屯門市廣場第6、7、8座,時代廣場向南590呎以上單位有供應(見圖二)。由於市中心最旺一帶係屯順街,有齊西鐵巴士站加上紅綠的士配套,行過天橋就有B3巴士去深圳灣口岸,所以呎價冇五千都冇得傾。相反屯門市廣場第7、8座偏離最旺地段,有三房都平成千蚊一呎。佢打開旺區附近既成交記錄,發覺三房連放盤都少。係明查暗訪之下,發覺有兩對老夫婦都想將手頭上單位放出。佢地既單位都係廿幾年前新樓建成時購入,夫婦水位極多。Billy猛咁同佢地講個市炒都大西北已經炒完,屯門咁偏遠應該趁高位放左個單位佢,係幾經辛苦下用平市價15%買到個時代廣場三房單位,597呎買入2.50mil。因為老人家始終唔識上網,仔女又冇幫手,令Billy運用不對稱資訊而由賣家中得益。佢買入左呢間屋比自己自住,方便係樓下返工。 另一對老夫婦既盤有意2.60mil沽出,Billy就問佢既舊客有冇興趣。為左「一盤幾用」佢唔係淨搵一個買家,佢分別打電話比三個買家,最熟既報2.60mil,第二個係2.80mil,第三個報3.0mil。咁樣如果2.60mil真係成交左,佢就可以sell第一個買家用2.80mil摸比第二個啦,如此類推收三次傭。可惜時至今日,係額外印花稅之下呢招已經冇得用,要睇下政府幾時再放寬。Billy開始為錢而去呃D唔識野既老人家,比起佢未入行前成日打機絕對有大改變! 你公司又有冇一個kenji呢? Billy無諗過係馬鞍山「響朵」既佢會被「升職」入新界西。可幸是危中必有機,新界西既樓係2008年一浪跑贏大市。今次教訓是「寧得罪君子,莫得罪小人」&「人紅唔好衰多口,比人做低有排受」。佢學懂了用謙卑態度加上少講壞話多做事絕對令自己在工作得益! 讀者有冇試過Billy既經歷? 包括「今次先升你職,人工暫不review」,「能力高既人最尾會比人排擠」呢? 你公司又有冇一個kenji呢? 下章Billy會聯同michelle一齊去見客,睇下michelle用咩方法榨取客人戶口內的錢去賺取傭金,欲知後事如何,請like諗樣網! 及收看下回分解。

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