七個步驟: 有間賺四成以上既樓點做??(問)

->>按此到討論區發問   Psy: Lum Sir 你好,拜讀你文章后,隨即去銀行詢問二按及做压力測試。因为想知道以我的入息及年齡可否在退休前供完第二层樓?背景:本人單身38歲庸才一名,做文職工作,人工$23000,預計人工不有太大升幅,3年前才开始在屯門自置物業,每月供款$4700,估价約值230萬,尚欠銀行76萬,略有積蓄(股票及人民幣存款加埋約港弊40萬)想供多層樓(預計3-4年后), 根據創x銀行既評估,我將現時樓宇加按,借到$1.75M(利息2.15%,供30年),可以供到2M-2.4M既樓,但首先要將而家既物業出租,現時租金$4800-6800 ,單位出租后,人工增至$28000以上,每月還款: $5591+$8750(加按及新樓供款)請問我現在儲多3-4年錢以每月$7000黎計(用作投資外匯人民幣﹑澳元或藍薵股),希望在3~4年后買到第2層樓,目標定晌荃灣爵悅庭或元朗YOHO TOWN或青衣海欣花園, 這定向可行嗎? 該如何部署呢? 謝謝Lum Sir花上貴時間解答本人問題P.S. 因本人不善計算及理財, 數字上可能有偏差,請見諒。   連結->>按此看問題  

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樓市下行既投資部署

有讀者問可唔可以寫下樓市跌點算? 大家討論一下   鄧女仕係2005年買入元朗YOHO town一個683呎單位,當時作價2.50mil。有感2012年已升至3.88mil,元朗呎價都近七千,鄧女仕基於未來樓價下跌既睇法,睇下佢點部署樓市下行既投資。   如果你覺得樓市跌,當然係要沽樓獲利。如有間舊樓或唐樓可以「賺盡D」搬返去住,將現有樓全賺。如只得一間屋(即賺錢既係自住樓),在早文亦有提及做法大約是買返舊些少但size差不多既樓,務求維持相差不遠的生活質素而good左舊錢落袋。至於有讀者係粉絲專頁提問可唔可以又賣樓賺錢又唔降低生活質素,基本上係呢個透明度高,買賣雙方資訊平衡既香港社會,係冇乜可能的。   鄧女仕已有幾間樓在手,佢無需要將YOHO TOWN套到既錢再放入樓市。對於已有資本在手者無需咁積極利用按揭槓桿為自己創造財富,亦即前文「樓宇買賣一開三」既投資策略。另外係近排債王Bill Gross都講股市已死之下,鄧女仕實在可考慮將部份既錢放入股市。而本篇介紹既,係集中債券既投資方法。   知道好多人都將部份身家敗左係比亞迪呢隻股票,而家該股應該接近行完下行既循環,正因為咁呢隻殼都幫大股東吸到唔少水,加上有股神入過股支持,聲名大噪,淨計個殼都值唔少錢而倒閉風險逐減。鄧女仕可考慮以下該公司既債券:   BYD (H.K.) COMPANY LIMITED ISIN: HK0000079316 Offer: 91.50 Maturity:28/4/2014 Coupon: 4.50% Yield to Maturity: 9.98% (到期總計回報)   入場1.0mil 人仔,風險集中於間車廠係呢兩年會唔會執。如你冇需要(或年老不能)運用按揭槓桿,債券絕對係你尋寶場所。放出YOHO town回番3.88mil,找番欠銀行1.20mil,淨袋2.60mil,用一百萬照樣可以係不失本金下幫襯火兄既比亞迪,仲有1.4mil諗下有乜好買。呢兩年當筆錢歇一歇,等樓市低再算。 淨返既錢可以換做美金睇下呢隻: STATE BANK OFINDIA ISIN: XS0458057352 Offer: 103.39 Maturity:23/10/2014 Coupon: 4.5%p.a. paid half yearly Yield to Maturity: 2.9%   呢間bank標準普爾評級去唔到和黃既A-水平,不過都keep係investment grade […]

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低實用樓應否止賺?

link to 上文「 買樓上唔到會點解救 」: Billy由屯門轉戰九龍南做地產代理,銷售成績算可以。係轉區一年之後,政府在2012年底實施一手樓銷售新指引,規定一手樓報價需採用每呎實用面積,而二手樓則在2013年開始需為買家提供每呎建築面積報價或實用面積報價。如現有二手樓有多重實用面積參考,需參考該樓房第一次買賣所用的實用面積為準。 係用實用面積報價之下,太古城既呎價會比現價升一成,相反將軍澳中心會勁升25% 屋苑 平均建築面積報價 估計在2013實用面積報價   太古城 $10369 $11521 90% 將軍澳廣場 $6330 $8440 75%(此為1026呎單位比率) 南豐廣場 $5798 $7679 75.5% YOHO town $6076 $7691 79% 港灣豪庭 $7070 $10246 69-78% 黃埔花園 $8128 $9562 84-86% 和富中心 $9968 $11327 85-90% 海濱花園 $4793 $5845 80-82% 名城 $7636 $10605 唔敢計亦唔識計,較樂觀在72% 係新措施之下,幾年樓齡既YOHO town呎價會同十幾年既南豐廣場拉平,港灣豪庭晉身豪宅行列,有部份單位呎價過萬。名城可在網上多加留意,樓盤未去哂貨唔可以亂講。 Billy知道港灣豪庭在2013年將受一劫,係2012年樓市經歷升市,股票整年陰晴不定之下,佢叫港灣既業主係2013年頭賣盤搬去未有地鐵但有不俗交通配套既屋苑,佢同傲雲峰及俊民苑附近同事合作,其中一個case就咁做左: *以下按揭利率為2% 客戶A係2008年用337萬買入港灣豪庭778呎一單位,買入時向銀行借七成上會,現樓價已升至580萬。即借2.359mil分25年還每月$9990(本金佔6100),四年過來,本金已清還$6100*48=$475800,賣樓前尚欠$1.88mil。客戶將樓用5.80mil賣出,清還按揭後止賺共得$(5.80-1.88)=$3.92mil。Billy同客講四年過來,客人用首期$1.01mil變成$3.92mil, 換句話客人四年(賺)四倍! (其實嚴格黎講唔係…) 賣樓之後客戶A有3.92mil現金係手,用4.65mil買入傲雲峰一個637呎單位,實用面積都係510餘呎,同以前港灣豪庭778呎既實用差唔多。新地方管理費都係$1.4/呎,樓下經過巴士到港島觀塘旺角極多選擇。仲有就係沙中線對該區樓價有推升能力。客戶遂接受billy建議,一買一賣促成兩單生意。 四年賺十倍!? 另一個人客B有小朋友,貪何文田俊民苑擁有良好校網,所以成三十年樓齡都照搬過去。佢係港灣用3.80mil將個499呎單位出貨,4年前用1.99mil做九成按揭上會,借埋按揭保費用25年還每月$7969(本金佔4835)。四年已清還本金$4835*48=$232000,2012年出貨減除本金後$(3.8mil-(1.88-0.232)mil)=$2.152mil。呢個樓主仲離譜,用首期廿萬唔到四年賺十倍。以下AB個案解釋到點解炒樓咁好賺。不過遇著大跌市輸都可以咁快。 人客B用3.60mil買入629呎俊民苑一單位,居住環境大大改善! 買樓係要買內籠。交通同校網配套令屋苑能更保值。新樓做7成按揭,每月還$10682(本金佔6482),人客B每月要供多$2500蚊,cash就有約一百萬淨落袋,而間屋就由實用面積三百幾變成五百幾呎! […]

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