近年愈來愈多香港人眼光放在海外物業，用作投資收租或者資產升值潛力。坊間對亞洲地區的樓市銷售熱烈，但亦有人對東南亞的投資買樓信心不足，信心轉移至歐洲地區，其中英國絕對是大部分投資者的首選，畢竟英國也是一個投資成熟的國家，社會、治安、教育等生活問題都相當完善，是一個宜居的國家，而英國的物業投資活動都相當頻繁。近期港人也面對社會問題而考慮移居英國， 所以坊間愈來愈多人對買英國樓的興趣提升。不過，確實要在英國購買物業尤如隔山買牛，買樓前必須考慮以下的要點，為自己的荷包好好打算。 1. 買樓前最好進修有關海外投資的課程，除了學習當中的知識外，更需要有一位可靠的專業、具真實當地投資經驗的導師或者朋友，為你解答買樓的各類疑難。 2. 分辨自己目標，要了解清楚為何要作出買樓的決定，例如考慮物業是用作收租嗎？買一間還是數間？各人有不同的投資目標，更有些高手更會挑選特定物業來用來高價拍賣。所以要讓自己了解清楚，不要盲目跟從人作甚麼你作甚麼，人家有能力不代表自己有能力， 往後投資策略及行動均關乎你的「初心」目標，所以自己必須釐定好。 3. 投資由細碼開始：由於投資領域屬新手階段，建議先考慮細銀碼的物業，同時建議放租予單一的租客，數目及管理上較易處理，待手法純熟後便可慢慢加大資本。 4. 預先計好數目，例如投資成本、按揭利息、租務回報等，好讓自己心中有數，看清自己的承受風險的能力 5. 建立相關人際網絡，例如按揭中介、顧問公司、會計、樓盤中介等等，好讓你投資流程中有專業及可靠的團隊，在每個部驟都可協助你完成，所以預先尋找相關網絡及溝通是必須的。 6. 預先計劃物業的後路，購買物業前最好先考慮物業是否有逃生門，當有一天你決定不想再持有該物業時，物業要有可容易賣出的條件；有些人可能想留給親人時，也要了解轉名的過程及法律條文等。 【一天過英國樓買賣課程】YUEN04 我們不是發展商，我們唔想港人再買錯樓…. 用投資者身份講解英國物業投資程序要點，要注意的地方及管理物業的知識。整個講座不會有任物業及產品推銷，絕對以一個中立站在投資者的角度分享投資經驗。 講 者：Ken Wong (居英及後回流之香港人，本身有正職，不隸屬於發展商。現為一英國樓討論區之版主。早前曾助成家博客同學移居英國及置業) 時 間：2019-11-23(六)14:00-17:00(全一課) 費 用：港幣668元 地 址：尖沙咀柯士甸路22-26號好兆年行603室 用 語：廣東話 (課程編號: YUEN04) 透過以下連結報名（額滿即止）: https://homebloggerhk.com/apply/
諗sir你好, 非常感謝年多前有機會上你的堂，令我對財務自由和財務管理想法大大改變。年青時實在差勁，亂買股票或花費，到近年才能好好儲蓄。由於年近四十，事煩任多，令我感到被動收入的重要性 本人39歲月入54500，租21K兩房住。有深水步2房一間，價520萬，欠110萬，租值14800，現金50萬 太太36歲月入36000，估計50-100萬 本人父母有未補價公務員宿舍一間 小孩(5歲及2歲) 目標： 換三房, 或長遠買多一收租樓 被動收入令太太可不工作照顧小孩 問題： 多買一樓的時機, 和黎緊半年內嗎? 利用太太首置TARGET三房好嗎? 有否其他收息建議? ANSWER: 典型換三房個案，換唔換主張睇自己能力，唔好估市頂放市底買。講到最尾，市升市跌大家都係估，諗sir都係。 相反諗sir可實在幫你的，第一步先計讀者有幾多借貸力: (54500+36000)/10000*50%*2.59 = 1172萬 兩房一間已用110萬借貸力，淨1062萬可用(假設讀者無任何消費及借貸) 如要買三房，當一間細的三房賣700萬，首期要200萬餘，讀者加太太現金唔夠，就當夠都唔應該此時用盡手上現金。 那加按樓是否可行? 對於讀者充裕1062萬借貸力，加按兩房去增加現金可行。但如借貸力不夠此時不好亂加按，衰敗之始主因壓死了錢在非流動投資物，或現金用盡，莫犯。 520萬按六成，得520*60%-110 = 202萬，計埋現金手上約350萬，用200萬餘去太太單名買700萬三房月供~480/259*10000 = 18k，讀者加太太夠供。原兩房供款增加至520*60%/259*10000 = 12k，收租14.8k夠供樓有餘。 若再去盡點，用買樓003按爆八成之法將樓轉名，得520*80%-110 = 306萬。計埋手上現金共約450萬，拎220萬左右買三房，淨230萬當中130萬利用債基去疊增收息，留100萬現金比自己做定期隨時應急。130萬投入收息101的債基b餐，用美國國債為主，派息15%年息即月收約16.2k，差不多夠cover新買的三房之按揭供款，而原有兩房要增供款至16k，即倒貼供千幾蚊。但只要攪好按揭及收息原理，即可入手三房更唔駛點增加供款，咁既方法絕對值得讀者學習。 債基當然不是穩賺，但過去一年又或過去動盪一季，債基無跌更要升。無他因市況不穩時，資金追捧美國國債，B餐持有人受益，筆白亦會在討論群不時更新讀者最新部署。至於如市況好一點可換入新E餐，課上已授點轉可降低洗費支出。上圖見B餐2019年初至今升10.77%
諗Sir, 你好! 小弟是貴網站新丁。大病在醫院休養中驚覺自己沒有甚麼東西留給太太及女兒，實在感到慚愧也想儘快作出彌補。在圖書館看到諗Sir的 錢搵錢 後開始有方向及目標。自知有點遲但立即去找另外兩本大典同時也參加了下一期的收息101。 本人有以下幾點希望諗Sir指導一下。 一) 本人與太太聯名一間私樓，200萬入貨現在仍有約80萬未供完。本人42歲月薪大約 20000（身體轉差，預算下年轉工後的月薪）， 太太37歲月薪大約15000（Sales）。兩人現金有20萬，股價5萬。現在想轉到另一間銀行做按揭吐現用作投資, 同一時間希望轉名給我太太一人名，而按揭由我做擔保。 a）本人扣除開支後每月可供$8000～9000。是否可借到大約220萬，扣除80萬後剩 140萬？是否太保守呢？ b) 吐現後如果投資的話，用那種工具比較好？例如直債？ 二） 來年的年中預計有二百萬以上一次性收入，請問這一筆錢是否先用來投資？還是買第二間物業用作收息，本人是否還可做按揭？ 希望諗Sir可以繼續幫到各界人士 一位惆悵的孬爸爸上 answer: 借按揭銀行不是按你每月扣除個人開支後可供幾錢，而是扣除負債支出後究竟仲有幾多人工淨，所以讀者不用考慮個人消費。 一些會考慮的因素有: 個人借貸，如P-LOAN，信用卡低息貸、循環貸，稅貸、私貸，稅貸對人借貸力扣很多，信用卡低息貸殺傷力較低，所以借錢呢，都有技巧。借得好，對往後再借影響較少。而此等知識，筆者暫未在坊間看到其他個案解答者提及。可能佢地覺得太顯淺吧。 有些行為: 比家用、買電器、係銀行申請野、擔保人、過份遞交按揭申請、股票孖展…都會有唔同程度影響按揭申請 假如如有一個人乜消費愉卡乜銀行申請都冇，佢月薪25K表示借貸力為25000/10000*50%*2.59 = 323萬，扣除80萬借貸後仲淨240萬左右。但，此假設讀者的80萬欠款是攤盡30年還的，如較短，能借的比240萬更少。當然讀者太太都可幫手借，估計讀者如不太重數，借200-300左右應不難。 由讀者專間樓比太太可以，轉時順便可按套現亦係好，不少有一間樓的中年人都行此套，補償手上資金不足缺點。留意讀者下年如工資降低，借貸力會更低，所以轉工前要做好轉樓比太太單名呢件事，再淨自己單名無樓等機會買第二宅。 其實讀者已睇筆者不少個案後應知: 工資不高者基本上擁抱買樓是唯一出路。但唔係全幅身家無差別地買，而是買了住宅樓後第二同三間要等時機。儲蓄及人工越低者，你越要等。誠如將軍兵少，年年好戰唔係正途。 究竟買樓等咩? 如能力不高者，起碼等樓市回調20%後，才用二成首期上會，那樓市真由頂直插四成，你都頂住未成負資產(因你低了20%才買加上又比了20%首期)。計中原城市指數約190點見近期頂，如真跌至152點才作入市考慮。 等待之時，買債基好，讀者亦然。咪話筆者成日提債基，其實由保險至REITs到股票及樓仲有玩到學生宿舍加英國樓的做法，你在過往一個月既文應找到! 債基可隨時贖回，又高息。筆者明白不少人大力開口唱衰高息債，又話爆又剩。然而過去一年，下圖為其中一債基表現，星期六剛過的收息101堂與學生全展示過，一年間價格升了3.98%(留意價格波動細但不保本)，過去一個月力保無升跌，又有息派，算很有交待。買不同債基息收8%-25%年息都有。對於想求穩之投資人值得將點份錢配入，10萬港元都可開始。至於直債入場門檻20萬美金，息都可派成10%，更是保本，然而睇落咁「屈」既野一條都賣百幾萬HKD，對於資金少或初心者不好考慮。 至於保險，在融資後做到年10%-20%回報都係可以，更是由保險公司保本，入場亦易10-20萬都得。然而問題為焗鎖死幾年。留意直債同債基都可中途沽，但保險唔得。一般港人明白未去到問保險融資類問題，大抵只停留在「之前買份保險發覺嚴重低回報，點救!」此等問題。只好說做得保險經紀習慣賣無形的保險，銷售技巧相對高，閒人落入佢手「無幾舊」屬正常。至於賣馬拉一手樓的，想出賣個客而賺高佣的意圖相對高，你係佢個客只好說無運到。 筆者的理財個案，實在由債基到保險至槓桿及按揭同埋海外樓加移民都有提，股票同外幣更不在講，此為撰寫全面理財個案必須要的。
諗sir, 本人實為傭才，早幾年因家人有患疾需要，用盡積蓄而放棄了再置業機會。後在朋友推介下，買入些基金和債基，希望能成穩妥投資為再置業舖路。 但上完買樓001和003課後，發現之前決定不是最明智。 現人已過中年，家庭開支亦日漸加大(兩個小朋友，三大長老)，按揭力亦已大減，樓價亦難大幅下調，誠望諗sir能給些寶貴意見，盡快作出修正再從新上路完成一生三宅目標。 物業情況 : 1) 荃灣私樓 : 樓齡31，市值8.5m，餘下按揭2.3m，父母妹居住,物業與妹共同擁有 2) 九龍公屋 : 樓齡30，租者置其屋，未補地價，市價約3.5m，現與奶奶同住。物業為丈夫與奶奶共同擁有，奶奶業權打算會另留給除丈夫其他家人。 其它資產狀況 : 1) 2014年加按套現荃灣物業3m，將2.45m買入了隻基金,年回報維持約8%,但基金價低跌了10%,淨值現約2.16m. 每月派息16K作為加按後之按揭還款。現按竭仍欠2.35m. 2) 稅貸(同樣放入以上基金作投資用)欠款餘額20萬，每月還款10K至2020年底。此稅貸連部份儲蓄共50萬同樣放入以上債基，現值48萬，每月收息3.6K作子女部份學費使用。 3) 月供4.5K基金，可移動部份約40萬。 4) 現金20萬 收支情況 (已扣MPF) : 本人45歲, 月入49K 丈夫47歲, 月入28K 妹妹41歲, 月入18.5K 總收入 96K，每月總儲蓄24.5K : 月供基金儲蓄(4.5K)+如取消稅貸(10K)+現金(10K) 請賜教以下安排 : 1) 加按荃灣私樓除名 – 本人業權50%轉到丈夫名下，50%轉給媽媽。妹妹業權50%轉到我丈夫/母親名下，50%轉給媽媽。每份做到2百萬樓下以減少厘印費可行嗎? 以丈夫名加按多1.5M。 2) 以上放入直債等待入市時機，定係將基金都拎出黎買直債? 但丈夫本身已有租者置其屋業權，是否有影響? 3) 妹妹除名後，申請居屋或待時機以6成按揭買約5M屯門私樓?
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諗sir你好： 小弟是諗sir學生，上月曾發文到貴公司另一個電郵地址，可能電郵地址不當，未能得到諗sir 回覆。現再發文，問題稍有更改。 小弟與太太今年30歲，正是諗sir著作所講的30歲庸才，不懂投資理財，一直都覺得港樓太貴，幾年來租樓住，大大錯失良機。不過去年讀畢《樓換樓》及《收息論》後得到莫大啟發，膽粗粗於上個跌市第一次置業租比朋友，現在賬面已賺1.2M。另外，由於剛有小朋友，靠家人幫助1/3首期，買三房自住。本人今年三月完成收息101課程，希望能得到諗sir 就着本人情況再加指點，為家人提供更好居住環境及早日財務自由，萬分感激。 二人資產如下： 現金：500K 股票：150K 自住物業 (粉嶺私樓三房)：今年中買入價：8M／現估價：8.8M／尚餘：4.7M 收租物業 (大圍私樓兩房)：去年底買入價：4.6M／現估價：5.8M／尚餘：3.5M 二人每月收入／支出如下： 每月支出 ＝家用22K＋稅及保險15K＋兩物業供款及雜費36K＋養車6K＋日常支出25K ＝104K 每月收入＝月薪125K＋租金收入14K＝139K 每月現金儲蓄＝35K 四年後，家庭收入過200K，其後增長難預計。 未來目標： 2年內生第二個 5年內，透過內部轉讓甩人頭，買第三個物業收租。 7年內，住dream house，現售 16M／租35K（知道貴樓租抵過買） 50 歲前財務自由，馬拉或泰國養老可考慮 局限： 剛買樓，流動資金不多，物業未可加按 驚死，想要保息保本，prefer 直債多於債基 計劃：
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要細說太陽娛樂的業務，不得不提及黃柏高Paco。以前每逢遇上各種音樂頒獎典禮，當歌手站在台上講得獎感受，都總會有一句「多謝Paco」，可見他在經理人界別的地位舉足輕重，同時又與一眾歌手、演藝人關係稔熟，但原來自2012年起，黃柏高已經加盟太陽娛樂，由以前純粹捧紅歌手到現在參與電影製作及投資、籌辦演唱會等業務，絕對位高權重。 而上述幾項業務，正正是拉動太陽娛樂業績的三頭馬車。香港人熱愛看演唱會，單從每次撲飛人數便可見一斑，而且門票售罄速度越來越快，歌手需要加場再加場，才能滿足更多粉絲。不說不知，從去年一篇公司專訪中，原來單計在香港舉辦的演唱會中，超逾六成皆由太陽娛樂主辦，每年為公司帶來可觀收入，無懼整體音樂業出現萎縮的大浪潮。 另一個經常接觸太陽娛樂的渠道，就是電影製作，同時也是公司目前業務比重最高的分部。無論由旗下導演親自執導，還是純粹投資，公司都曾創下佳績。早於2012年，公司憑《低俗喜劇》而打響名堂，打正旗號以低俗及爆笑演員作招徠，反而揚威海外兼贏得不少口碑，最終在香港錄得約三千萬票房，成為該年度票房排行榜亞軍，但據製作團隊披露，整個拍攝過程只花了約二十日，可說是「刀仔鋸大樹」的經典之作。 除了自行製作，其電影投資團隊的眼光也有目共睹，不少本港話題之作，譬如改編自真人真事的《五個小孩的校長》、《狂舞派》、《殺破狼II》、即將上映續集的《掃毒》等，太陽娛樂文化其實也有參與其中。經過多年投資，相信幕後團隊對中、港、台的市場口味有深入了解，亦掌握到當中最具商業價值的電影元素或種類，以在整個大中華區獲得豐厚回報。 公司最後一項主力業務就是籌辦大型娛樂表演，譬如早年曾經舉辦「Dazzle劉謙世界魔術巡迴之旅2012」的澳門及香港站，亦掀起過一陣爭購門票熱潮，反映公司往往能夠抓住市場上最具話題性的娛樂項目，不但能夠為「太陽」擦亮招牌宣傳，更令公司業績有所保證。難怪周焯華買殼後，便匆匆授出購股權，配合日後注資及對辦的業績，承授人自會有不俗的回報，當公司順利轉名後，筆者也會考慮將其納入本欄投資組合之中。 (利益申報：於執筆時，筆者未持有以上股票。) (以上純屬個人意見，並不構成投資建議或勸誘。)
尊敬的諗sir， 你好！最近有幸收看你的影片及拜讀你的文章，驚歎原來投資竟然可以是這樣的，反思自己一直以來對理財的概念實在太枯淺、太落伍，希望能立即重整投資策略，用有限的時間及借貸力，重新規劃退休前準備！ 背景： *本人及丈夫現年48歲，二人月入各5.5萬，合共11萬，工作穩定，可做到退休，育有一兒17歲，現於外地升學，兩人均要供養父母。 *由於97年樓市股市共蝕去300萬，自此投資態度轉趨審慎，只懂把辛苦工作得來的儲蓄放進銀行，靜待機會。 二人資產： *本人單名持有三房自住物業，06年310萬購入，樓齡18年，月供1.3萬，市值1000萬，仍欠銀行50萬，從未加按 *現金180萬（港元定期收息） *Reit基金100萬（年息5厘，每月收息4千） *股票30萬（收息股） *外幣30萬 *教育基金現金價值30萬 *兩份人壽保險現金價值75萬 *已買危疾及住院保險計劃 *由於開支不少，每月儲蓄2萬（如取消養車及旅行開支，可多儲1.2萬） 目標： 1.定期差不多到期，希望利用手持的現金増加被動收入，幫補開支，這樣對嗎？請問有何推介？ 2.這幾年一直想買車位或用丈夫名字購買第二個物業，可惜錯過了良機，請問現在是時候嗎？若不，該如何部署？ 3.本人退休應可取回800萬公積金，但丈夫的MPF蝕多賺少，滾存失敗，因此買了100萬Reit基金自製MPF，請問對嗎？有何建議？ 已報讀收息101課程去釐清投資概念，重新出發。 如能得到諗sir指點迷津，重新調整，實在萬分感激！ 讀者黃太上 ANSWER: 害苦讀者就是「1同零的策略」，97年之前過度投資「做1仔」，輸300萬。 之後就唔係點投資行「零策略」，令年近50歲資產遠追不上同階層升幅。 太多世事不能只分一同零，如果你是每口日邊掛住非黑即白的正義人仕，那麼本blog未必合你收看。筆者現在要做就是指出如何由零逐步行到1，這最有建設性。 首先睇睇自己幅牌，同埋誠實面對自己問:「你係咩材料。」好似讀者，唔上唔落人工唔高唔低，發達無佢份一生求穩定，其實呢類人儲樓逐間上最好。 先把樓市升幅加按出，1000萬樓可按六成得600-50-550萬。此事令按揭供款升至600/259*10000 = 23k。讀者需否要擔心樓價跌會否令銀行call loan? 首先讀者按出的錢買債為主，跌極有個譜。如唔用此方案，此等銀碼暫未有更高保證性的方案。債基方案雖有槓桿，讀者可只將550萬當中之120萬投入美國國債為主的B餐收15-18%年息，及120萬買很低波幅只派8%的「老豆之選」，「B/老豆」平均下240萬收息12-14%左右，月收24K。那讀者將550萬當中的240萬投入債基已夠COVER佢按揭新增之供款。 若資金更高達800-1000萬者，可棄債基而用直債，渣打保證7%派息之直債，加上槓桿東亞或大華銀行發行之直債，整個直債組合保本地收8%可預期。然而你如可以得，不少債基或許會回落，保本10%可以做到，而收息101同學買的一般是銀行債或保險公司債，穩定性高。而無論債基或直債都可由少加碼至大，息率大致不變。這些學生就可逐步試買，收得息好再加碼。無講你現金是500萬之上又或之下，都有階梯通向更高被動收入之路。 至於有淨550-240=310萬，用老公名拎120萬做首期買600萬久附近價碼樓。付了首期等於租客幫手供，10年後供款少了開始月月有淨現金出，就是讀者退休用的錢。至於第三樓要待現有樓價再升或按揭結欠少於50%，可將租金轉為核實收入幫手批到按揭買第三間樓。如夫婦間冇「人頭」可用就要內部轉名去騰出一個「人頭」去減稅。做好上述有三樓在手而現金淨百餘二百萬，加埋現時夫婦的資金，十年後計夠平穩過埋一生。 當然如早在30歲懂此學識，現時最起碼3間過千五萬既樓係手，仲要供滿個隻，根本隨時唔做又得返工當玩亦可。欠缺理財知識就令人要打多十幾年工去彌補。另外筆者發現近排在個案中查詢/提及車位的人上升，這對經營一批垃圾貨的車位經紀可是喜訊。為了突顯免費的理財資訊究竟毒性有幾強，所以筆者在車位留白等經紀哥哥去介紹。 回文已千字, 什麼100萬Reit基金自製MPF未能回應。從讀者來文亦已見得，讀者解釋「何謂時機」的想法有再加討論之空間。另外上述方案之細緻執行做法亦只可堂上面授。
諗Sir 你好, 拜讀閣下投資心得多時, 希望有幸得你指點迷津, 以下是本人一些資料, 敬請指教指教： 本人39歲已婚, 創業5年, 公司發展穩定, 個人年收入100~200萬, 每年最少能儲100萬現金, 2年前購入25年樓齡紅磡400呎單棟式單位自住,約490萬買入, 買入方式如下： ‧支付2成首期上會 ‧有借按保 ‧用本人單人名義 ‧目前除此負債外, 並未有任何負債 ‧近期銀行估價約值620萬 個人資產狀況： 1) 持有以上單位 2) 現金250萬 3) 股票30萬 4) 太太無收入,仍有首置名額可用 5) 本人公司支薪15k(可彈性調整, 視乎按揭需求再調, 當年上會支薪35k+, 以便過壓測, 上會後下調, 希望減少支薪俸稅) 6) 太太月前已開始支薪30k, 以便未來買另一間物業時按揭過壓測用 7) 太太亦無任何負債 主要支出： 1) 供以上物業約每月15k 2) 2人起居飲食約10k~15k 另一資產(!?) 本人婚前與父母及1弟弟(現34歲)同住在南區居屋, 關係良好, 父親過身多年, 目前是母親、弟弟、弟弟未婚妻同往, (2人準備明年結婚), 這物業狀況有點複雜,
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諗sir你好! 認識homeblogger一年多，如果早十年一開始出來工作就認識你就好了。。。 本人和先生都差不多33歲，每月總收入大概14萬(已計穩定bonus,減去要交的稅)，有市值1200萬自住物業(用本人名買，尚欠銀行590萬，由我擔保)，每月供款23,000。另有一新盤物業，買入價660萬，欠發展商530萬，月供24,000，未有租金收入(預計2019年底開始每月有18,000-20,000收入)。新盤用奶奶名買入，因為先生同他姊姊聯名已有市值1100萬物業(他一人擔保)，老爺奶奶自住，尚欠銀行320萬，老爺奶奶用我們給的家用來供。 兩人MPF有幾十萬，但現時只有十萬元現金，因為一儲到錢就會提早還款給新盤物業發展商，想盡快轉按到銀行(出租物業只可按5成)。 另有美股/港股78萬(90萬本金)：阿里巴巴、spotify、中國移動、眾安、中國平安、瑞聲、石藥、騰信等。瑞聲/石藥/眾安蝕大部分，其他少賺或少蝕。 家用每月10,000-20,000。水電煤管理費差餉加兩人使費大概20,000。除開每月旅行使費大概7,000(兩人+雙方父母)。月儲40,000-50,000。 新盤物業應該提早還錢給發展商嗎? 還是應該多留一點現金? 買債是我的option嗎? 股票應該keep嗎? 還是應該用資金多買一層400萬內的物業收租博升值?(收租物業可借8成?不過就算加上擬收租收入，相信借貸力已經用得七七八八) 或者只可買細價新樓盤/工廈? 先生同他姊姊聯名物業應該甩名給奶奶嗎? 旅行/使費需要減嗎? 如果想生2個小朋友，現在自住物業應該夠住，但財務應該點部署? 如果生小朋友會想買二手車，最好買到200幾萬車位，因不想蝕租，這個想法正確嗎? 如果我過幾年想退休做全職媽媽，少5萬多收入，先生收入有可能加1-2萬，是否manage到? 有無其他理財/投資建議? 可以怎樣增加被動收入? 我們兩人好像收入不算太低但是這陣子感到有點「財困」，結婚/買樓/裝修用了很多錢，又想起養小朋友洗費不少，不太懂理財，沒有現金又想投資增值，不知可以怎樣所以決定寫信給你，希望諗sir可以解答，感謝!! ANSWER: 買樓及上車進程中、業主(亦基本上是借款人)與擔保人的責任是不同的。如業主走佬賴低590萬按揭唔供，擔保人要負責的可以比擔保金額還大，這不是因為銀行拎盤去拍賣這些小費用，而是根據按揭契上的條文向擔保人收突。所以讀者來文寫「用本人名買，尚欠銀行590萬，由我擔保」，已見在明解按揭上有精進之地方，這也屬好事吧! 冇現金流的投資唔好買，這在讀者身上體現了。讀者買新樓月供24K，快到要19年尾收樓或20年起租開始或者月有21K返去頂佢個24K供，仲未計新樓頗貴之管理費，付出此等代價去睇住新樓租客去用殘你間樓，值得嗎? 所以讀者請謹起免費理財資訊，令你付出最慘痛代價。 至於因唔想蝕租，所以想買車位。那當230萬餘車位收租4千4，一年租務回報2.3%。計及銀行定期都有2.0%(定三個月)，閣下將錢投入只2.3%的投資物明顯不爽，除非你證明到個車位升值能力很高。然而車位要升最緊要係車位附近業主願意月月從5千再比多幾千買方便。時下抄牌雖然快，不過如果架車本身唔貴同埋預左一個月抄廿張告票，基本上預6-7千隨街夜晚泊就可以。不過香港有車位炒到月租成萬蚊，由高租金收入去再拉起車位個價，呢埋車主究竟係邊呼之欲出。當然政府規劃都影響位價，不可不察。 讀者股票而家要輸其實都係因為「唔想蝕」，佢大部份股票都係「賺就些少、輸就入肉」。大輸三隻放在倉，主因是人唔願意蝕、更認為唔放係表示唔蝕。至於賺錢，錢少既人賺幾千就會「走」，錢多既人賺價過百萬都唔記得放。所以股市都係少數贏家會全賺之情況，如自己無一套經驗證又proven左既方法入市，就請勿將入市金額調得「太認真」。 買樓是想利用時間去貶走已負債務，同時為打工仔產出多於一份收入，正因讀者儲蓄慢加上一旦有錢、佢又未學識點用，所以錯買新樓還是照供吧不要還。至於股票可慢慢轉用債基，例如轉廿萬股票投入債基收息。需先留意不同的債基之表現有別，你係金融基構問到的債基不表示為筆者用買的那種，債基一年派15-18%年息，讀者大可由少至多，睇下產出被動收入能否令自己更快成為全職媽媽。不過家庭14萬月入只10萬儲蓄，但月儲蓄能力又state有5萬，如果筆者仲係銀行打工個陣就一定埋沒良心讚你。 至於家庭成員之間的物業轉名，包含稅項支出。點去做好籌劃而合規降低稅項? 這連同間分租房去提double租務回報之法門、連同如何更好管理租務之法，在29次地開班在本星期六買樓003開始教授。回文字數過千，今天到此為止。
父母90年代有兩層樓揸手，千禧年代要輪公屋的低收入人仕家庭 (已報讀收息101 – TEDV63) To: 諗sir. 兒時背景：爸爸做生意，媽媽家庭主婦，生活正常無壓力，也有能力供哥哥中學後去外國讀書。住爸爸名下私樓。而媽媽在80年代，有公屋但從未入住。90年代，一家遷入母親公屋住。私樓出租。適逢董建華年代，推出首次置業計劃給予公屋住戶向上流換私樓，收回公屋。方案一：政府比$30萬唔洗還。方案二：政府借$60萬免息分期還。當時息口高企，父母最終選擇方案二。用$60萬作首期買私樓。但好景不常，爸爸生意不景，兩層樓都保唔住，十年間周圍租樓住，最終仲要破產。（破產後可以再申請公屋）。早兩年前，終於爸媽輪到公屋住2人單位和爸媽繼續努力工作，現時唔需要子女供養。 我自己明白到有屋住，真係好緊要，唔可以太博。所以中五畢業後工作，雖然學歷唔高人工低，但循規蹈矩平傭打工。不過生活節儉與老公一齊努力儲錢。現在只希望養大小朋友，退休有樓自住和有樓收租作生活，唔需要給仔女負擔壓力，讓他們人生敢去夢想，敢去嘗試新挑戰。幸好2008年聯名購入大角咀洋樓90萬300尺小兩房自住。2015年已供完。有小朋友後，後悔當初點解唔進取少少買有平台公園會所的附近屋苑-港灣豪庭（當時$190萬）。其實有住屋需要希望2022年大女升小學可以換住3房。 機緣巧合，留意到諗sir理財資訊。閱讀了很多個案，原來儲蓄置業都有技巧和方法，不是死儲爛儲。希望一生有三宅，對我這低收入家庭來說不是奢望。 個人資料： 本人35歲 月入$16k / 老公42歲 月入$22k (有時做兼職月入多$2-3K) 有兩個仔女，分別3歲和1歲 自住私樓29年（已供完）滙豐估價400萬 資金/儲蓄：40萬股票 + $30萬現金 + $10萬現金（預留小朋友幼稚園學費）因為有小朋友開支大，每月都無咩錢剩。最多只係儲到$5K。 老爺奶奶見我地唔夠住，可以比200萬首期我地平平地係將軍澳搵間居屋3房住，樓換樓唔會貼好多錢。因為私樓3房無望。 諗sir，家庭收入唔高應該點做？ 私樓小2房換居屋3房？ 好似唔值？ 拆名。私樓轉老婆名 出租。老公名買多一間居屋？ 以租代供？ 將自己手上資金收息先？過2年先入市？ 無人頭借，私樓唔可以轉名比屋企人。如果有就可以有資格抽白居二。 200萬只可作首期買樓, 唔可以作投資用途. ANSWER: 學歷低不表示末路 早出黎做野既低收入家庭，家境仲可以好過大學生。唔少大學生而家撈到35歲仲為樓煩，讀者幸好十年前買洋樓一間而家35歲已經供滿。 請了解勤力 不少人認為工作量高就是勤力，或者工時高就是勤力。其實將工作的細緻位安排好、人際關係處理好才令你步步高陞。筆者有間公司要轉名，因朋友關係被逼用一間騎呢會計，話口未完，佢將我公司中文名用簡體字打上公司註冊處，申請被彈回，唔使死但浪費時間。貴人比諗sir更懂留意你平時處理細節的情況。 有資本或有能力咪諗居屋 居屋筆者早在本blog前期文章已說明投資價值較低，如你諗有日會發圍就咪買居屋，如你諗同老公兩人一世幸福四萬幾月入那免地價買居屋就無妨。前兩天生果報咪講落車真人show，位哥哥仔咪後悔佢幾年前亂買居屋而家比人地升得慢? 這就是不學好理財知識令你輸既錢。居屋的格局、客路都同私樓有分別。當然居屋對社會的功勞絕不可抹掉。 請勿連累仔女 讀者最窄的當然是借貸力，夫婦兩人工資共38k，借貸力只38000/10000*50%*2.59 = 492萬。幸好24歲就買左間洋樓，而家沽左間樓最少good返400萬在手，此現金數目相信不少35歲讀緊大學既人都冇。當然讀者童年大上大落經歷令佢謹慎儲蓄都有幫助，至於老豆破產令自己未能出國只夠阿哥升學，作為兒女都唔可以怪父母。然而看倌若有兒女，請明白你若是慣ALL-IN或者不善理財，你連累既唔只你自己，仲有你兒女的今生。你看讀者來文，已經講到佢「今世已經無希望，只求仔女可番盤」咁樣，你就知財務失誤可以連累下一代。不過都比古時好，古希臘有「六一農」，即農民如窮到要借錢，要將五份之六的收入作利息予債主，還唔掂就賣埋自己做奴隸，仔女都要做埋奴隸。該時衰左一鋪，幾代都要做奴隸。
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