百萬年薪者應否賣居屋轉私樓? #1806

諗Sir 你好,

拜讀閣下投資心得多時, 希望有幸得你指點迷津, 以下是本人一些資料, 敬請指教指教：

本人39歲已婚, 創業5年, 公司發展穩定, 個人年收入100~200萬, 每年最少能儲100萬現金,

2年前購入25年樓齡紅磡400呎單棟式單位自住,約490萬買入,　買入方式如下：

 

‧支付2成首期上會

‧有借按保

‧用本人單人名義

‧目前除此負債外, 並未有任何負債

‧近期銀行估價約值620萬

 

個人資產狀況：

1) 持有以上單位

2) 現金250萬

3) 股票30萬

4) 太太無收入,仍有首置名額可用

5) 本人公司支薪15k(可彈性調整, 視乎按揭需求再調, 當年上會支薪35k+, 以便過壓測, 上會後下調, 希望減少支薪俸稅)

6) 太太月前已開始支薪30k, 以便未來買另一間物業時按揭過壓測用

7) 太太亦無任何負債

 

主要支出：

1) 供以上物業約每月15k

2)  2人起居飲食約10k~15k

 

另一資產(!?)

本人婚前與父母及1弟弟(現34歲)同住在南區居屋, 關係良好, 父親過身多年, 目前是母親、弟弟、弟弟未婚妻同往, (2人準備明年結婚),

這物業狀況有點複雜, 實況如下：

 

‧外祖母持有，因為20年前外祖母用綠表買入，但所有首期及供樓費用由我們家人承擔，外祖母現80多歲，與姨丈一家同住多年(家境較好)，有立平安紙百年歸老後，物業由母親承繼

 

本人婚前與父母及1弟弟(現34歲)同住在南區居屋, 關係良好, 父親過身多年, 目前是母親、弟弟、弟弟未婚妻同往, (2人準備明年結婚), ‧因弟弟明年結婚, 仍計劃住在這裡, 早前母子3人有討論過，大家已同意將外祖母持有這物業轉弟弟名, 補地價再加按套現

 

南區居屋狀況如下：

－外祖母名下持有

－買入時約110萬未補地價

－現銀行估價約值620萬

－如補地價為20%,約125萬

 

本人與太太商議過，本人問題如下：

1) 應否轉名、補地價、加按南區居屋?

2) 收取弟弟幾多錢合理? 補地價費用各半? (本人目前打算市價8折給弟弟)

3) 加按現有紅磡物業套現是否有利?

4) 本人未來計劃用太太名義購三房自住(約1千萬內), 放租現有單位, 應如何部署?

5) 本人如想50歲前財務自由, 應如何計劃及投資?

 

以上是本人的狀況及疑問，敬希望得閣下指教

劉先生敬上

 

ANSWER:

外祖母同弟弟不屬直繫親屬，轉名不可用較低印花稅之第一標準

遺產之物業轉贈，免付印花稅。而原本要付的遺產稅暫時為零稅率。

關於南區居屋，筆者在免費平台只能交待至此。亦建議讀者可向律師查詢。

 

生意人如能加按當然是先按為妙。就當讀者300萬現金都叫係筆數，但明白往後唔一定順風順水。老闆永遠保持比打工仔強的現金水平為一大要旨。可惜讀者兩年前才欠490萬黎買樓，現時都應欠450萬之上。基於轉銀行再加按，就當做埋二按按爆借盡都限在480萬，所以讀者今日用600幾萬市價轉按，未能按到現金，除非賣，然而一樓在手者不建議今時賣走自住樓。留意如閣下用HKMC二按上了會的樓若偷偷租出，有時不只求按錢，有些人但求為甩走HKMC，都會轉按的。

 

另一個轉按之原因為求現金回贈。現時銀行面價回贈借貸額的2.0%比客，好似讀者咁借400餘萬都回成9萬銀，扣埋律師費賺返八萬都叫唔錯。市面更有人回多0.3%比客(add up ~2.3%)，即再多萬零蚊，雖回多了的0.3%未必附合金管對銀行回贈金額之管制，不過有些公司巧立明目支出此0.3%比客，究竟應否接納及風險如何? 留待當事人決定。點都好每兩年轉一轉按賺回贈去減輕供樓負擔，已成一股潮流。

 

近日筆者舊同事成立的買樓易地產及按揭轉介公司(whatsapp 96991141)，發現業主叫價異常進取。同客人睇業主盤，一間600萬既樓業主話未到「七字頭」唔想傾。業主普遍呈過份進取之象，相信中原樓市指數連升十週後，會進入拉鋸局面。2019年初買樓易公司同事見證幾台客搶一個盤之事，已告知樓市真係跌唔落。筆者咁講唔係話我地可預知事情幾叻叻，而係指出睇市升跌，站在「睇樓戰場」前線的人如何歸納睇出往後走勢之因素。

 

坊間撰文論樓、熱衷者既有上市公司主席又有教授。筆者作為理財個案的解難人、同應時綜合股、樓、借、債的完素再借助身邊地產經紀及銀行舊同事的關係，得出之睇法相信比坐在高位更貼地。

 

讀者如再買二手而一千萬內房需付300至400萬首期，而借貸額約650萬，至少需有月薪650/259*10000*2 ~ 52000。另就當有人頭印花稅亦需40萬。筆者認為此舉太消耗讀者手上現金。而低首都又易借的新盤，往往在過了首3年後令人負上高供款金額。較可取之方案是趁仲後生將300萬現金拆一半用收息101之債基疊增方案收息，債基B餐在18%年息而A餐有30%年息。當佢150萬分注入攤平在AB餐，在未來一年就睇睇債基能否為佢收24%一年。當然債基假格有升跌，但在穩定性及超15%回報之產出上，債基比股票，期權去收息更能信賴。讀者收息3至4年即能將現本金double,到時再買樓就更有本錢。請留意，如人到40歲就相信要而家買，但讀者34歲就可以擺一下儲住等買。另外請讀者更專心做生意，從事現生意已5年，令年賺金額達2或3百萬一黎當然可加快理財進度，二黎是一旦經濟唔好要退，都總算叫有位往下退。但只年賺100萬的生意，筆者明白熾哥龍皇上市都係報年賺100萬，但如真此規模恐怕一旦要退，便無路可退。

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