諗sir, 承上星期問題，我們北角城市花園的物業想由長老單名轉為加太太的長命契或轉太太單名 ( 近親轉讓)， 順便加按套現 *編註: 近親物業之業權轉讓不用付15%重印花稅，只用按舊而沿用的印花稅稅階去計，即成千萬樓只收4%印花稅，而200萬之下只收$100蚊印花稅個隻 如果我們賣50%業權，將城市花園加名為兩人長命契(長老+太太) 印花稅 = 1436萬 ( 以網上銀行最低估價、 即係中銀 定價 ) * 3.75% *50% = 26.925萬 如果轉太太單名，全份100%轉 印花稅 = 1436萬 ( 以網上銀行最低估價、 即係中銀 定價 ) * 3.75% = 53.85 萬 律師費 = 10000 裝修費 = 500 000 ( 全屋907尺大裝修重鋪地板油牆批盪，一個廁所間返做原則兩個廁所， 本身三房，喺廳間多一間房， 廚房改大啲) Q1 樓價係咪可以隨我哋定以計算稅務？
有啲買樓嘅問題想請教你，但係啲家庭買樓配置嘅問題、比較私人， 希望問到諗sir你嘅專業意見，幫我哋分析到大方向和解答我哋心中嘅一些疑難，就已經好幫到我哋 ， 唔該曬。 先講下我哋嘅家庭財政狀況 本人 年齡: 36 冇任何債務需要定期還款、 冇擔保、 未買過樓 、手上未有物業 19年1月17日剛申請的TU信貸評級: A 太太 年齡: 36 冇任何債務需要定期還款、 冇擔保、 未買過樓 、手上未有物業 19年1月17日剛申請的TU信貸評級: A 有一個一歲半的BB， 和長老全家人一齊住，方便照顧BB。 BB將來教育方向未定，不過都有機會係讀直資學校或者國際學校。長老中其中一人持有北角城市花園一個物業， ， 曾經以資產計算方法加按 ，尚欠按揭大概80萬 。 單位好實用、面積好大、 四四方方、 向海， 但係因為單位比較低層， 景觀比橋遮擋咗一部分，樓齡又開始高 ( 36年，驚遲啲難賣、 難加按 又或者唔好租)， 附近又唔係太多兒童嘅遊樂設施， 裝修比較舊又有嘢要維修 ( 改咗原有間隔， 兩個廁所改造咗一個廁所， 露台加咗窗， 可能算係僭建， 但係全幢大廈 大部分人都係加窗) ，又有懷疑漏水落樓下嘅紀錄 ( 雖然最尾食環署證實咗唔關我哋事)，所以而家一家人搬咗出嚟租住黃埔大單位， 三萬幾蚊租。
(已將讀者部份個人資料移除) 諗Sir： 你好！我是你收息101和103的學生，想請教應如何分配資產作適當的投資和部署，我的情況如下： 本人現年5X歲，退休公務員，長俸每月$34800。兒子21歲做長散收入不固定，（之前做長工，後來轉為長散，轉為長散後已無供mpf，一年入息約12萬）。他曾患情緒病，只完成中三，暫時未能期望他轉職或提高收入。 由於家庭狀況轉變，我和阿仔數年前搬離已供滿的物業，在我母親附近租住一個兩房居屋單位，以便照應老人家，租金$15000。今年一月售出原有物業，本人分得約1100萬，當時樓價急升而租約未完，加上未有目標自住樓，又不想買居屋，所以先將錢買物業出租，待日後再慢慢計劃轉買自住物業。購入的物業如下： A. 於二月以498萬（以自己名）購入九龍一250呎連天台單位，現時租金$13600，唯單位有漏水問題，租客將於十一月尾退租，打算收回維修後再放租。按揭以我每月俸和租金收入申請，借270萬，22年期，十二月初開始供款$12800 B. 於四月以495萬（用阿仔名）購入油尖旺區樓齡332呎兩房連天台單棟樓，現租金$14800。按揭以親戚做擔保和租金收入申請，約借242萬，30年期，十二月開始供款$9300 A和B兩個物業都是八月趕及加息前申請按揭，11月初錢到戶口，兩份按揭連回贈共517萬 C. 於五月受地產經紀推介，用阿仔名購入御半山一個442呎兩房單位，折後樓價823萬幾，當時買是因為見發展商代付10.5%印花稅，而將來成交後，阿仔甩一間名（賣出其中一間或轉名給我）便可向政府退回11.25%印花稅。加上發展商提供以舊物業作抵押的貸款方法*，所以我就覺得可行就認購左。至今已付樓價10%，2019年五月要再付5%，關鍵日期是2020年7月，樓價尾數700萬。（*舊物業的估價須達所購御半山單位樓價的30%以上，即淘大花園的估價須達247.2萬，及預早3-6個月申請，每月供款樓價5%，即4.1萬幾，為期最多兩年，打算滿三年期將九龍樓或御半山出售） 其他資產：現金30萬。股票戶口有10萬現金，暫無持貨。有一份退休保2021年1月到期可取回23萬，如提早取回就只有15-16萬。另有兩個租吾出又賣吾去的電單車位（兩年前購入共約40萬）。 現樓市下跌，擔心將來御半山做吾到發展商的貸款，而且發展商的抵押貸款供款亦相當高。有想過向銀行申請按揭，但我和阿仔的入息額應不足夠。亦想過問親友借錢full pay，然後向銀行申請按揭，應可借樓價25%，但到時估價不低於800萬便借不到200萬。 現請諗sir給予意見，希望手頭的現金在一年半內盡量增值，作適當的準備，及想出更好的方案去成交御半山。 ANSWER: 有感很兩難。讀者幾萬人工，一年內完成購入三宅，拎34000長俸夠膽揸1800萬市值物業，唉…唔識講。未計清自己有幾多斤兩就輕舉妄動，唔話你又當我hea答，話你又恐怕有人玻璃心受不住大叫，究竟來信者意欲是求服務定想進步? 煩請撰文時提點筆者兩句。 斤兩如何秤? 讀者退休後有長俸34000(公務員如有長俸可當作收入去借錢買樓)，年初賣樓得1100萬，買九龍樓用左498萬萬現金而油尖旺單幢再用495萬現金，連埋雜費差唔多用左1100萬，年尾將樓番按退返517萬現金再手。樓兩間共供22k而收租共約27k。原本買入兩間樓留500萬cash係手又有用現金流+5000/月，雖葬左500萬cash去收只6萬蚊一年(衰過做定期)絕唔係好，但起碼有叫有些少錢收下未比人追返轉頭。讀者個人借貸力(34000*50%/10000*259萬)=440萬。係賣出一間1100萬樓再補回兩間收租可以理解。 敗筆當然係買新樓，再重申買唔買樓的決定是因人而異，請戒走純睇升跌去決定買賣之惡習，亦絕不是買親新樓就有問題。就當比你最佳時機沙士買入淘大，究竟當時有冇銀行肯借錢比你?加上入手後是否會被嚇親震走揸唔到尾? 好多野睇返轉頭講就容易，但成功既人往往很少因為大部份人只會講但唔會做，或只做了兩下但沒做到底。 現時讀者已付了5%訂，將會付10%，2020年中就要把700萬尾樓找清，而佢竟然而家先知佢同阿仔淨低既借貸力係唔夠借800萬，咁既慘劇點會發生係個半百歲而又屬高工資又挺身為市民計數既公務員身上呢? 筆者真係有講過公務員借錢係比其他人容易些，但親愛的你都唔使去到咁盡架。 好啦我地比解藥，佢呢個癌症二期唔敢講一定醫到，但起碼佢肯早出聲仲有時間救: 步驟一:阿仔佢可能有朋友的公司肯請佢，令佢月入多兩至三萬，留意要文件做齊返下工都可以，由2019年中開始打直至2020年中吧，這個借貸力由無變有之法買樓003教左。 步驟二: 讀者心想將手上500幾萬滾到800萬找數，由於呢800萬一定要找到，唔似其他收息同學只要收住息本人暫時升跌都冇問題，所以此任務是不宣利用不保本的債基去滾大的。絕不要用波幅大而又年派30%的A餐去增值，因A餐派息高會同時伴隨年15-30%的波幅。如果債基升500萬一年派息有150萬，兩年就有300萬夠數，但留意如跌都可以幾兇狼，在此先提醒咪再亂黎。 步驟三: 讀者唔夠錢找數之情況會在樓市跌時出現，不妨將10至20萬利用領展期權或內地房地產股的衍生物去沽空樓市，由於市面冇直接買樓市跌的工具，所以用領展同內房是相對好。領展及中原城市指數的關連性頗高。另電單車位唔識講，有人要就放左佢。 所以閣下不只要學我們是如何購入一些銀行唔肯推介的好投資物，另一重要是學點計自己負擔能力多少而唔好亂買突。
Lum Sir, 你好，一直有看您的文章，獲益良多。最近考慮換樓，十分愁脹，第一次發問，希望lum Sir 可以指點迷津。 本人34歲工程師月入35K+bonus, 太太33歲，做醫院月入24K，現有現金60萬，股票10萬，有一東涌350呎村屋2樓連天台，2015年買入205萬，按揭144萬，月供6200，放租可10000-11000，因為上班在九龍灣，交通十分不方便，希望搬出市區，最近留意麗晶，400呎2房約570萬，現有的村屋有買家出320萬，銀行估價270萬，我想加按村屋套現約70萬加手上現金可以勉強2成首期購買麗晶，月供18000，然後租出村屋11000，扣除供款還可以補貼5000，請問Lum sir我這樣是否正確，應該如何佈處？希望Lum sir指點，萬分感謝，謝謝. 窮工程師 answer: 村屋升左都唔易估到價，從讀者例可知，有人出320但銀行只估270萬，變相較難按哂升值部份，對等錢用既年輕人不利。另買村屋應假設只可五成上會，除非是錦鏽這類大型的，銀行更不想在年尾做村屋按揭，雖不能宣之以口。財務公司多能提供二按至七成上會惟利息較高，但還是零售銀行的低息按揭令買家放心，買村屋前好問清楚。 至於加按後拎到70萬出黎成疑問，由於銀行只估270萬，就當佢加按有七成，都只得270*70% – 144萬= 45萬。當然而家爭銀行肯定比144萬少，不過按到45萬實在太樂觀。另留意銀行對於加按，係取兩至三間估價行的估價而取其平均，不像新買用買入價或一間估價行說了算的。想來想去，都係將將轉名比太太再拆爆八成而從中自己set價最穩陣，但緊記價碼如訂得太高，銀行唔易借。總之一睇到村屋入紙申按揭，Approver已進入alert mode。所以後生都係唔好第一間樓買村屋好，何況讀者住左幾年都想搬返麗晶，始終年輕人又未賺夠的，居所要交通方便。 部署就肯定是盡留村屋再買另一間，因為窮，所以要買(住宅)樓。唔窮既，上星期「真。樓盤傳真」都講你可以收堆車位就炒起派貨又得，或者學一d收息101師兄去用直債保本收10%又得、或者利用私人銀行低息融資拉到一年收15%都得! 就係現金少加上預期未來加薪幅度唔大，你先要執好糧單利用自己借貸力去夾個租客同你供多幾間樓，利用長時間去儲多2-3間住宅黎養老。至於幾時先係入市時機? 緊記你的時機不屬他人時機，每人財務狀況不同，最緊要自己識計好數。唔想計唔睇樓但又要發達個批，先自省一下。筆者愚見，香港而家就係缺乏呢樣野 – 自省。 本文沒冒犯讀者話佢窮之意，筆者與各位素未謀面，實在未惡毒得「唔識都要鬧」。本blog已答個案千六個，收到提問數目倍計，相信各來信者想筆者認真將佢財務強弱道出，而唔係要堆客套門面話。你睇睇讀者現金只幾十萬，雖筆者都唔係幾認同仲要揸間東涌村屋(仲要2樓)，但考慮讀者今日放而他日再買，就當唔使打15%印花重稅，用原稅率3%印花稅打落他日再買住宅，印花稅少都要15萬，對讀者構成重大支出。所以不妨將原居keep，再一拆二按爆，然後將錢拎去買麗晶。至於租出村屋再補貼供麗晶當然好，可利用現金之60%投入債基再疊增收息，行息月月派年息約12%，40萬投入有4000元月入補貼，可減輕供新樓之負擔。點都好呢對夫婦踏實買村屋或二手房，起碼可避到萬一樓市大跌，呢2-3年新樓買家補發展商二按call loan收樓之危機。
諗SIR 您好! 本人是TELY49 的學生. 一直是您的忠實粉絲, 每天都追看你的文章, 已讀完< 樓換樓> , 正讀<收息論> , 報了下班買樓101. 我推介你的文章給我先生看, 希望可感染他多一點財務知識. 無奈他性格不愛理財, 但又愛花費 對理財此事欠缺執行力. 本來我力勸他上收息班 因為他數學比我好, 但最後我等不到他 自己來上堂了… 我36歲- 每月收入28000 (未扣MPF) 我先生35歲. 每月收入60000 (未扣MPF) 有1 兒子( 1歲大) 本人單名持有一新界一人 細公屋 (已供滿), 因家庭理由不會放賣 亦因為要補地價不考慮做轉名 我一家三口住大角咀單幢樓 (1 房), 樓齡8 年. 由先生單名持有 買入價為510萬, 現網上估值660 萬. 已過SSD 期. 現仍有370萬按揭, 供30
舊年下半年上完堂開始買債基，A餐 (500K x 3) 及 B餐 (200K x 2), 收大概17%，每月約11K。 但暫時為止個價格跌到 6-7.5% 負緊150K，扣埋利息收入要輸幾萬。唉。想知道該如何是好？溝淡？定係買其他好呢？ 收入： 老婆收入3萬 （扣MPF後） 本人收入3萬（扣MPF後） 人仔 270萬 收緊 5%利息，每月1萬人仔 債基 投資左700K，每月11K港幣 股票50萬現值HSBC (avg $65),穩定收利息，平均每月2K 港幣 人仔基金20萬，每月收1K 人仔 其他資金： 港幣200K 其他垃圾股票 現值10萬（輸緊3萬） Mortgage Link 880KHKD（約等於月扣2K mortgage) 層樓太太名 現價8.5M （2016 remortgage轉名，仲有330萬要供（借儘360，仲有28.5年，仲有1.5年先可以轉銀行，笨7左） 車位一個2球，自用，無mortgage 開銷： 每月開銷5.7萬 （包供樓13.5K，學費，比父母，家庭開銷等）(兩公婆都無開銷，全部養家都6萬，香港真係Chi L sin) 目標： 債基增加收入多10K 到
諗SIR您好： 男友是您去年收息101及103學生。希望跟着諗SIR所教套路增加資產及收入，早日達成一生三宅及財務自由。 男(35歲)：公務員，月入48k (正職35K + OT allowance 8K + 兼職大專院校講師5K) 女(27歲)：公務員，月入55k 資產： (1) 2018年頭購入大埔區兩房單位，女方單名，月供16K (尚未收樓，現估值590萬) (2) 男方持有: A餐15萬槓1.5倍 (HKD) B餐15萬槓1.25倍 (AUD Hedged) 平均收息達18%。組合跌超過30%就call loan，槓桿利息支出現2% (3) 兩人共有現金約250萬，沒有股票或其他投資 每月共可儲蓄約65k（已計算日後按揭支出及預計租金收入約14k）。計劃2018/19年內結婚，支出一切從簡，婚後與女方家人同住。短期目標以男方名義多購入一間兩房單位作收租用途。中長期希望可以生1-2個小朋友，減少工作量多放時間在家庭，男方在減少OT及不再任兼職的情況下可維持現時的收入水平並持續增長；女方則希望可在拿取了10年房屋津貼後約40歲左右有足夠被動收入，到時候保留選擇權去全力照顧家庭或多做義工，從另一角度服務社會。 有以下問題請教： (1) 有關物業買賣，我倆性格都較穩陣保守，主力留意自己熟悉的區份（沙田及大埔）。但可負擔的兩房選擇不多，加上第二層住宅將以男方單名上會，不知道其收入中allowance及兼職部份在按揭時會否計足？一直想找500 – 550 內的兩房但未有心水。又怕再蹉跎幾年過了四十歲關口影響按揭年期。請問諗SIR建議現時再入手多一間物業及有建議區份嗎？抑或應加碼在債基？或有其他建議？ (2) 剛在FACEBOOK睇到諗SIR 對幾隻債基或同類型債基有賣出或換貨指示（https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=2226505844042630&id=263953733631194） 。想查詢一下上述兩隻買的債基怎處理？ (3) 最後一個問題有點複雜，有關女方及家人現時的自住物業，雖未有逼切解決的需要，但長遠怕有影響打亂上述部署，想請諗SIR指點一下迷津。該物業為一未補地價居屋（現估值550萬），當年由女方父母以長命契形式聯名向房署購入，及後女方父親破產，業權被收回。但由於該物業是我們唯一住所，破產管理人未有要求我們遷出，物業一直由母親獨力供樓至還清按揭 。現時物業的業權已不屬於父親而屬於「母親＋破產管理人」共同擁有。我們久不久便收到信件着令母親同意一起賣樓分錢，或要母親「開價」回購那另一半業權，我們一直未有正面處理此事。不幸母親於去年病逝，在母親過身前不久，我們諮詢律師後曾做了一個動作把長命契改為分權共有，並立了平安紙把母親所擁有的業權留給我，以免清盤人可把整個物業無償收回。現時我們 實行敵不動我不動，如清盤人未有進一步行動，我們便繼續以這裡為居所住下去， 暫無打算轉名到自己名下以免日後再買賣物業要交雙倍稅；亦不打算賣（因要和清盤人對分並要扣減清盤人的支出，賣了可能最後我們一蚊也收不到）；不能出租（只有一半業權，未補地價）；我也不能向清盤人回購一半業權（因沒有綠表身份。請問諗SIR我們有甚麼更好的方法處理此事？如日後被逼強制賣樓應如何應對？ 我與男友都算是沒有父母幹的一群，總算托賴仕途順利有穩定工作及收入。眼見母親經歷與清盤人交涉的委屈以至心力交瘁，勞碌一生卻連一個物業也保不住，實在不想問題再發酵甚至要把這個攤子留給下一代。今年年頭買樓亦因為希望可以進可攻 退可守，假使日後母親留下來的物業真的保不住，亦有另一居所可與老父及未來老公同住。因此買第一間時是非買不可，決定得很爽手，買第二間卻顧慮很多 …… 我亦旁觀父親的過度消費以至破產影響到整個家庭計劃，更加希望可以有正確的理財方法為自己以及下一代建立好財務安全網。 謝謝諗SIR的解答！ ANSWER: 讀者聽律師建議把母親持有一半的「長命契樓」改做分權共有是合適的，此來破產管理人就不可趁母親離世而按長命契之原則，由在生一半(即破產管理人)全取離世那方之全業權，即間居屋就唔會比破產管理人「食左去」。現時間居屋成半契樓，出路有三條，其中兩條讀者已提了，就係要麼讀者開價買左破產管理人個份，又或讀者接受建議將自己個份賣比破產管理人。第三條是將自己半份業權交比拍賣行，但賣價要比市價低2-3成。有些人有錢同熟例就會專買兇宅同半契樓去投資，此等樓房不能承造按揭，要有錢一炮過買才可。故其市價再打六至七折「筍價」其實是反映了不能按揭上會的缺憾。至於讀者，可等樓市低向破產管理人仲出「友誼之手」，趁低將一半業權買返。又或趁市好高時叫拍賣行主打平價單位有樓住將半份業權賣走甩身(但要先補地價)，畢竟同拍賣行買野很多時有辛辣條款指明新買家唔比問契要全盤接受，即只要拍賣到讀者就收錢甩身無後顧，大家如想入拍賣行執平野「武功」要先練好才成。 有澳幣者，留意橫行區為5.60-6.00兌港元，利用收息104之法做好破位對沖。
尊敬的諗SIR， 你好! 拜讀您的著作一段時間後, 現在才知是井底之蛙. 本人屬2人家庭月入4.5萬 . 老公月入3萬從未置業. 本人40歲月入1.5萬單人手持自住物業，月供8K，當時220萬購入現估價400萬，按揭上欠銀行180萬，二人各自供養父母，手持現金只有50萬 問題1) 2人借貸力為 45000/10000*2.59*50% = 5.82mil，自知借貸力已動用一半但又很擔心年紀再大更難置業，老公現時應否以單人名首次9成購入物業 ? 問題2) 而本人手持物業偏遠及高齡，以情況可以如何改變 ? (人工低加按要入息證明，今個月銀行再回覆新收訂下: OT/花紅/佣金… … 已不計算收入) 問題3) 進入人生下半場，自知借貸力走下陂，以我們實際情況目標只能二人二宅，對嗎 ? 如何完成二人三宅打算 ? 我們應如何步處 ? 希望請教諗Sir為我們指出正確投資方向，不勝感激 ! 迷惘人敬上 answer: 決定唔生小朋友個批，建議找些能產出第二收入之副業做，勿讓時間白過。否則老來無糧無仔女無樓揸手，真係要好豁達才可開心地活下去。老說話:「針唔到肉唔知痛」，莫讓年壯的時間花在玩樂，而到老才發現個種痛是難去承受。何況筆者信奉「一天不工作，一天不吃飯」。為家人及社會產出是應作之事，根本唔關錢多定少事。估計讀者後生少去理財，所以財富亦唔會理佢。人到40後想問銀行借錢? 銀行職員基本工作就要為僱主找出有錢或有信用既客，讀者多年財務「零化粧」，究竟banker點先可睇得上? 佣金收入如在糧單有寫，亦能出示稅單/強積金供款成功相比為對者，計到佣金七成作收入很大機會，計哂十成亦有可以，斷不會如讀者講唔計。當然如申請人定要九成上會買樓，那佣金個部份係唔計的。但如八成上會或只六成，佣金收入就有用了。至於加按無論人工高低都要入息證明，正如佢自己計左夫婦借貸力為5.82mil，若將讀者自住樓欠180萬加按至六成欠240萬(套60萬出黎)，借貸力都會被用掉240/582 = 41%的。加按後買樓，借盡只可借582-240 = 341萬。亦即讀者如想再添第二宅，睇400萬市價左右既樓已近極限。當然如有直系親屬擔保，當然借貸力可重計變大! 若無他人擔保，由於讀者借貸力少加上已擁一宅，讀者不應現在再買。好少一個兵少將寡既司令，不應在今時風頭火勢再去攻城。好應休養生息多種菜多募兵，待天下有變才乘勢出擊。好似當年共產黨未係日本仔打中國之前，同國民黨都只係你追我趕，從不敢坐地硬接蔣介石一招。到日軍拉薄左國民黨，共產黨先至拉埋擔保人蘇聯出黎，企定發展自家根據地。因此讀者可將自己樓轉名比老公一拆二按爆八成，轉名印花稅只$100，而套出錢達400*80%-220 = 100萬。一拆二按爆後樓在老公手，現金提升至100+50=150萬。若果未來3-4年可再死儲，令現金達至200萬，又或將150萬投入最穩陣個d債基，只行些少疊增做些微槓桿，那收息應可達年8%而債基跌30%先至會call loan。鑑於最穩陣既債基在過去12年於最逆市況只錄跌10%之情況，預夠30%BUFFER有高安全系數。其實槓桿本身是日常用物，侈如老闆請人做野就係槓伙記的時間，不少集團都計左一個伙計可以幫集團搵幾錢/月薪的比率。好似筆者之前係大銀行做，比率是8.0或之上。即係一個5萬底薪職員，每月跑到淨賺收入40萬之上。而老闆如果預唔夠現金出糧，勞工處會call佢loan，就係咁簡單，槓桿無處不在。 不過有d人常槓桿別人而自己無所出，那就是利用自己的名聲去使他人做野，長此「老點人做野」就令自己名聲下降，失去比錢更重要的個人資產。 讀者將150萬行收息101的增疊收下息，自己又儲些少，2-3年150萬增至200萬是可預期。到時等樓市跌超頂位25%才考慮入第二間，用100萬首期七成上買些細兩房有可能。第三間再看情況，可以修讀一些轉勢訊號的知識。40歲努力及謹慎開始，有三間樓仔仍是有可能。最後提醒想法一點都不值錢，精細執行才能改變生活的。
您好諗sir: 本人留意左諗sir文章好一段時間及近期買了本樓換樓，希望得到你的指點迷津。本人已婚數年，婚前至婚後一直由經歷覺得樓價貴唔抵買去到想買但見市場上只有零星選擇而不勉強上車至市場開始多盤但價錢越升越有的過程。心中一直不滿政府，衣食住行為市民基本所需，理應在努力認真工作下不難達到此等基本需要，但現在卻像要智取，捉不緊上車的機會成為了人生其中一個嚴重過失。 本人及伴侶一直靠自己的努力換取報酬，沒有父母幹，亦要照顧各自家庭所需。我們的基本情況如下： 財政狀況： 本人：女，36，現在大機構從事會計工作。年薪（連每年不固定的bonus，佔年薪1/3)不低於72萬（按過往三年）。現存現金近200萬，手持股票值約110萬，基本上沒有其他投資類別，亦沒有借貸。比父母家用每月平均5千，每月平均正常洗費不過一萬（包人壽醫療保一年兩萬）。每年平均去一次旅行，平時不大洗。每年自然儲蓄增長不會低於30萬。 伴侶：男，39，數年前轉了政府工，月薪約2萬（未來正常預計繼續加薪），手持沒多現金。一直沒有投資任何產品，亦沒有借貸，亦不大洗。本年開始月儲5千。現比家人每月約三千（未計外出食飯消費）。 居住情況： 現租新界樓，430呎，月租13000元。以往一直租住港島細單位就上班，但因住300呎但月租不斷增加，去年轉到新界住，比較舒適及平宜。 現因家況有變，因此將計劃跟男家一老人家一起住方便互相照應。現有以下方案請教： A) 換碼較好質素的港島私樓–>待綠表到手再租出 將男家港島約410呎市值550萬左右的兩房私樓單位出售套現，並在港島買入防守性較強的大屋苑私樓兩房單位供三人住，當中準備日後有機會有小朋友時四人住，預450呎至500呎左右的單位市值須800-900萬（雖呎價再創新高，但暫未見未來有大幅下調因素，因此決定不考慮未來升跌）。首期如以出售單位的500萬投入，月供壓力不大，用老人家名買。並待公務員居屋綠表資格取到後（已等了數年，預有希望在3-5年內取到），用伴侶名買入三房居屋供三至五人（加可能有工人住；及老人家想要套廁，看情況是否可滿足）。屆時私樓出租，望有租金收入約18000元可幫手供樓。居屋用9成上會（綠表價預500萬），月供應該壓力大增但在大家穩定工作下可應付。 B) 重裝自住–>待綠表到手租出及套資金再買另一出租單位 將現老人家港島單位（一早已供完）重裝（因已有二十年以上無裝，須重整至可日後租出或自用），預開支約30萬左右，先住幾年（雖近地鐵站，但大廈環境及管理確實好一般，因此是長住次選，亦留意到很奇怪地此大廈市呎價仍跑輸鄰近大廈近2000元一呎，雖地點極近地鐵站，地產經紀指大廈質素較遜色影響了價錢）。待綠表取到後把單位出租（現時租金可有13000-14000元，數年預約12000元），而伴侶用自己名買入居屋自用。再待樓市下跌時套出租單位借貸及或自己存款買入第三間單位出租。 C) 重裝自住–>不待綠表立即套出資金買入物業出租 將老人家港島重裝自住，並同時套出資金約250萬買入約300呎地點方便的港島細單位約500萬並出租，租金約13000元（先不理會綠表資格問題，用其中一個名買），待數年後確認已可取到綠表前把出租港島細單位出售或找方法轉名。 註： 因取到綠表時不可有物業在手，因此之前一直不考慮在取到前買用自己名的物業，怕待綠表到時要轉名都不知轉比誰，最終錯失機會。然而因綠表的關係，我們已等待多時並付出了租金。因此已開始打消此念頭。 D) 按方案A, 但不理會綠表取到時間，待真有市跌時再考慮買第二個物業；或既又換質素較好的物業後立即套現再找投資機會。 還望諗sir提供專業指教。十分感謝！ ANSWER: 看畢長文，幾件事筆者向看倌請教: 一) 努力認真工作就要達成「衣食住行市民基本所需」? 先講讀者70K月入借貸力計為906萬。未計老公已一定夠借置業，亦可八或九成上會，新界西不少三房仲賣緊600萬附近。那究竟讀者講佢努力工作仍未得既「基本所需」? 係「想要」定係「需要」? 由於家庭收入月過9萬，總借貸力在1100萬，撥出首期100萬買樓加借550萬只運用了借貸力一半，絕不勉強。 二)「 理應努力認真工下不難達到此等基本需要，但現在卻像要智取。心中一直不滿政府。」 留意不少在鏡頭上大鬧政府的人，「放工後」都好愛政府及其資助的。人大左唔應該再睇人講乜去判斷，建議用做乜賺乜去判斷。更不應比人個「面個浸」去影響自己「底個浸」。更何況讀者老公係….公務員…. 三) 勤力就可獲得? 四大會計師行人人都做到10點先收工架啦，如果勤力就可以獲得更多，咁成班junior做10個鐘，為何連partner一半既人工都冇? partner同manager係咪日做30個鐘先? partner既膠層行政經驗，係咪真係值每月出多5萬? 筆者判斷唔到，但市場會在下輪跌市作出裁決。掉轉澤楷一日都係得24個鐘，點然身家成億先?
諗 sir, 我和先生是諗sir的忠實擁躉，多謝你一直以來為讀者解答問題，令我們獲益良多，畢生受用。 知道諗sir日理萬機，小女子冒昧發問，希望諗Sir 賜教。 先生：46歲，月入$115000，上有高堂要供養 本人 : 37歲，全職主婦，早年經歷流產，父母早逝，故貿然辭職陪伴小朋友左右。 我們育有兩名小朋友 ，分別8歲和6歲。兩人均入讀私校。 九龍舊樓（52年）： 市值$1000萬 租$22000 沒有按揭 港島單幢樓 （30年）：市值$600萬 租$15000 沒有按揭 現金$430萬 現租住港島三房$31000 每月可儲：$70000（包括租金收入） 我們有感正步入中年，加上上有高堂，下有兒女，故未敢作出太進取投資策略。 鑒於兒女將入讀九龍區小學，故希望投資黃埔花園細三房作自住，目標價$1000萬。 明白沒有人能預知樓市走勢，但希望諗sir能指點我們，究竟現在可否入市，達到一生三宅。 庸才上 ANSWER: 勾起了老早年想過的問題，應是日理萬畿，而日理萬機好像是「神遷」轉讀「神仙」的處理手法，簡略字。可能真係要搵BEN sir指教一下，知道佢近排都少教書而多拍節目同人睇樓或者轉拍戲劇，始終有銀的地方就越吸人材，香港地賺錢機會多，咪有人留係度坐貴哂d樓。去到連官方失業率都超10%既西班牙，咪可以有平樓同埋有時間踢波。講返讀者，想指出問「而家可否入市呢?」此等題目浪費閣下時間。一間黃埔三房，澤楷每日都可以買，那怕是後市升跌吧! 但諗sir可唔可以? 身家唔同梗係唔同做法啦。讀者看畢本blog多個個案，仍未知做好買樓budgeting及計出借貸力之重要性，只一味問買唔買好? 此為筆者中文能力不足，努力不夠，罪過罪過。 讀者先生一份糧成村人洗，借貸力為115000/10000*50%*2.59 = 1489萬，現已用借貸力0%。理想做法是將借貸力在旺市用少於一半，即讀者借下錢可以，唔係話10幾萬人工就唔使借錢，何況「十條野養高堂仔女兼老婆」，究竟係神仙生活定係苦過DD? 男仕們心照吧。惟有些問題要好留心，及絕不要因過去在樓市獲利豐厚而側重港樓投資。問題為52年樓的九龍舊樓，下手接貨者連做廿年按揭都有問題，估計市值在跌市會快調，要在下波跌市前換走。莫因於跌市時有價無市而令家庭流動性頓失。至於港島單幢壓死600萬只收18萬一年租都好勉強，不過都係攪52年樓先。除非閣下是土地策發會成員，或田生老闆，否則咪多諗應否留52年樓博收購。堅既資訊，絕不會有人免費同你分享。香港人有幾良善及大愛，自己衡量吧。 【網民hot talk】澳門酒店職員鬧爆港客投訴成狂(雖是舊聞，不過同類新聞月月有補充) http://eastweek.my-magazine.me/main/32237 將港島單幢樓按至5成，套300萬。九龍樓要賣走，套1000萬，其實賣52年樓未必如想像中易，就當九龍塘的舊樓，亦要些時間先可出貨。買家要有400萬首期同埋預供600/259/0.7
