今時今日香港中產膠層 #1557

您好諗sir:

 

本人留意左諗sir文章好一段時間及近期買了本樓換樓,希望得到你的指點迷津。本人已婚數年,婚前至婚後一直由經歷覺得樓價貴唔抵買去到想買但見市場上只有零星選擇而不勉強上車至市場開始多盤但價錢越升越有的過程。心中一直不滿政府,衣食住行為市民基本所需,理應在努力認真工作下不難達到此等基本需要,但現在卻像要智取,捉不緊上車的機會成為了人生其中一個嚴重過失。

 

本人及伴侶一直靠自己的努力換取報酬,沒有父母幹,亦要照顧各自家庭所需。我們的基本情況如下:

 

財政狀況:

本人:女,36,現在大機構從事會計工作。年薪(連每年不固定的bonus,佔年薪1/3)不低於72萬(按過往三年)。現存現金近200萬,手持股票值約110萬,基本上沒有其他投資類別,亦沒有借貸。比父母家用每月平均5千,每月平均正常洗費不過一萬(包人壽醫療保一年兩萬)。每年平均去一次旅行,平時不大洗。每年自然儲蓄增長不會低於30萬。

 

伴侶:男,39,數年前轉了政府工,月薪約2萬(未來正常預計繼續加薪),手持沒多現金。一直沒有投資任何產品,亦沒有借貸,亦不大洗。本年開始月儲5千。現比家人每月約三千(未計外出食飯消費)。

 

居住情況:

現租新界樓,430呎,月租13000元。以往一直租住港島細單位就上班,但因住300呎但月租不斷增加,去年轉到新界住,比較舒適及平宜。

 

現因家況有變,因此將計劃跟男家一老人家一起住方便互相照應。現有以下方案請教:

 

  1. A) 換碼較好質素的港島私樓–>待綠表到手再租出

將男家港島約410呎市值550萬左右的兩房私樓單位出售套現,並在港島買入防守性較強的大屋苑私樓兩房單位供三人住,當中準備日後有機會有小朋友時四人住,預450呎至500呎左右的單位市值須800-900萬(雖呎價再創新高,但暫未見未來有大幅下調因素,因此決定不考慮未來升跌)。首期如以出售單位的500萬投入,月供壓力不大,用老人家名買。並待公務員居屋綠表資格取到後(已等了數年,預有希望在3-5年內取到),用伴侶名買入三房居屋供三至五人(加可能有工人住;及老人家想要套廁,看情況是否可滿足)。屆時私樓出租,望有租金收入約18000元可幫手供樓。居屋用9成上會(綠表價預500萬),月供應該壓力大增但在大家穩定工作下可應付。

 

  1. B) 重裝自住–>待綠表到手租出及套資金再買另一出租單位

將現老人家港島單位(一早已供完)重裝(因已有二十年以上無裝,須重整至可日後租出或自用),預開支約30萬左右,先住幾年(雖近地鐵站,但大廈環境及管理確實好一般,因此是長住次選,亦留意到很奇怪地此大廈市呎價仍跑輸鄰近大廈近2000元一呎,雖地點極近地鐵站,地產經紀指大廈質素較遜色影響了價錢)。待綠表取到後把單位出租(現時租金可有13000-14000元,數年預約12000元),而伴侶用自己名買入居屋自用。再待樓市下跌時套出租單位借貸及或自己存款買入第三間單位出租。

 

  1. C) 重裝自住–>不待綠表立即套出資金買入物業出租

將老人家港島重裝自住,並同時套出資金約250萬買入約300呎地點方便的港島細單位約500萬並出租,租金約13000元(先不理會綠表資格問題,用其中一個名買),待數年後確認已可取到綠表前把出租港島細單位出售或找方法轉名。

 

註:

因取到綠表時不可有物業在手,因此之前一直不考慮在取到前買用自己名的物業,怕待綠表到時要轉名都不知轉比誰,最終錯失機會。然而因綠表的關係,我們已等待多時並付出了租金。因此已開始打消此念頭。

 

  1. D) 按方案A, 但不理會綠表取到時間,待真有市跌時再考慮買第二個物業;或既又換質素較好的物業後立即套現再找投資機會。

 

還望諗sir提供專業指教。十分感謝!

 

ANSWER:

看畢長文,幾件事筆者向看倌請教:

一) 努力認真工作就要達成「衣食住行市民基本所需」?

先講讀者70K月入借貸力計為906萬。未計老公已一定夠借置業,亦可八或九成上會,新界西不少三房仲賣緊600萬附近。那究竟讀者講佢努力工作仍未得既「基本所需」? 係「想要」定係「需要」? 由於家庭收入月過9萬,總借貸力在1100萬,撥出首期100萬買樓加借550萬只運用了借貸力一半,絕不勉強。

 

二)「 理應努力認真工下不難達到此等基本需要,但現在卻像要智取。心中一直不滿政府。」

留意不少在鏡頭上大鬧政府的人,「放工後」都好愛政府及其資助的。人大左唔應該再睇人講乜去判斷,建議用做乜賺乜去判斷。更不應比人個「面個浸」去影響自己「底個浸」。更何況讀者老公係….公務員….

 

三) 勤力就可獲得?

四大會計師行人人都做到10點先收工架啦,如果勤力就可以獲得更多,咁成班junior做10個鐘,為何連partner一半既人工都冇? partner同manager係咪日做30個鐘先? partner既膠層行政經驗,係咪真係值每月出多5萬? 筆者判斷唔到,但市場會在下輪跌市作出裁決。掉轉澤楷一日都係得24個鐘,點然身家成億先? 與其計較呢D,不如保住飯碗先。會計幫到老細避稅、上到市就真係抵比人工。會計妹加套software已可頂替不少員工。

 

四) 「覺得樓價貴唔抵買」去到「而家想買」

未齊三間樓既人,計到有能力買就去做。去到第四間樓先按升跌睇法而決定出入未遲。一咪想趁低吸納既人,說穿了就是貪。施老闆都坦承過去有睇錯樓市,筆者唔知本blog讀者質素是否比施老闆高。至於筆者書本<樓換樓>講述銀紙貶值時代應利用買樓後定額供款,變相用通賬去貶抑負債,將自己拉到貨幣發行者一方。明白書本訂價低令讀者冇心看,而書只放入了賣價同量的知識,難長期大量派free lunch。閱畢讀者來信,有感讀者係鐘意佢講多過聽人講,那筆者唯有快工作答埋佢問題。

 

賣港島樓不應該,一來再買返樓稅重,二來唔想讀者再憑個人經驗判別出入樓市。

抽到錄表固然好,但唔好因為他日居屋升價,賣樓時要補貴地價痛心分賺幅比政府而嬲佢。

 

再買樓當打低稅率計,800萬樓打印花稅30萬而月供21k,單計稅已夠讀者係九龍租間三房磨一年。因此應行以租養租,利用手上資金買入保本直債收息,或利用收息101之債基E餐收息,200萬投入當買東亞直傾派8.5%,加上E餐12%,那一年已收息24萬。利用新增月入20K再補幾千,既可停租新界細單位而自己又可在市區住好一點。點買平D同點先唔使比銀行狂老點是收息課教授重點。

 

至於老爺間樓升唔起自有原因,學好影響一間樓呎價之因素自然有助佢日後作出更佳投資判斷。好似駿景園同沙田第一城,過去10年升幅差一個DOUBLE有突,呢類知識學校係唔會教。運用大學及考牌知識去打工無論點努力,只要過了一個點,市場已比左訊號大家再給力係沒further award。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

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經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

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第七至八堂 (網課教授入市策略)

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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