誰有博樓市跌而大贏之底氣? #1869

諗sir你好:

 

小弟是諗sir學生,上月曾發文到貴公司另一個電郵地址,可能電郵地址不當,未能得到諗sir 回覆。現再發文,問題稍有更改。

 

小弟與太太今年30歲,正是諗sir著作所講的30歲庸才,不懂投資理財,一直都覺得港樓太貴,幾年來租樓住,大大錯失良機。不過去年讀畢《樓換樓》及《收息論》後得到莫大啟發,膽粗粗於上個跌市第一次置業租比朋友,現在賬面已賺1.2M。另外,由於剛有小朋友,靠家人幫助1/3首期,買三房自住。本人今年三月完成收息101課程,希望能得到諗sir 就着本人情況再加指點,為家人提供更好居住環境及早日財務自由,萬分感激。

 

二人資產如下:

 

現金:500K

股票:150K

自住物業 (粉嶺私樓三房):今年中買入價:8M/現估價:8.8M/尚餘:4.7M

收租物業 (大圍私樓兩房):去年底買入價:4.6M/現估價:5.8M/尚餘:3.5M

 

二人每月收入/支出如下:

 

每月支出

=家用22K+稅及保險15K+兩物業供款及雜費36K+養車6K+日常支出25K

=104K

 

每月收入=月薪125K+租金收入14K=139K

 

每月現金儲蓄=35K

 

四年後,家庭收入過200K,其後增長難預計。

 

未來目標:

  1.     2年內生第二個
  2.     5年內,透過內部轉讓甩人頭,買第三個物業收租。
  3.     7年內,住dream house,現售 16M/租35K(知道貴樓租抵過買)
  4.     50 歲前財務自由,馬拉或泰國養老可考慮

 

局限:

  1.     剛買樓,流動資金不多,物業未可加按
  2.     驚死,想要保息保本,prefer 直債多於債基

計劃:

  1.   借稅貸買直債:借1M ,稅貸分4年還,每月還22K。連同手上資金,買一條4年期直債7.5% yield。扣除利息支出,年利率有10%,賺約400K。預計4年後,連同現金儲蓄,共有2.5M liquid asset。之後不斷槓桿買債,10年內,儲蓄足夠還清兩層樓mortgage。 兩層樓租金收入夠租dream house。
  2.   轉名準備買第三個物業:過兩年罰息期後,將收租物業(老婆名)轉我名下,待樓市跌兩成,買一間6M以下,完成三宅。但如果先行方案一,因為借左稅貸,過唔到兩個物業壓測。抑或應該轉左名之後先諗借錢買債?預計45歲前,儲蓄應足夠還清三層樓mortgage。
  3.   買倫敦/ 吉隆坡樓 :分散風險,出租又有人幫手供。想參加馬拉第二家園計劃,當中資金可買樓為退休準備。吉隆坡樓,約HKD 2M,5成首期,capital gain 空間較大。倫敦兩房單位,約HKD 4M,3成首期,租金收入應該較穩定,政治或市場風險較低。

請問諗sir 對本人計劃有何意見?應行哪一個計劃?或其先後次序?還是其他方法更合適並有效達至目標?謝謝解答。

 

新手爸爸上

 

ANSWER:

直債入場門檻20萬美金,讀者收入過十萬係高但可惜現金較少,想利用直債收10-15%息而保本的特性,可要再儲下錢。夾硬為買直債而做些恆大,碧桂園收十厘,唔係好方法。一個政策回塘,你現金唔夠而內房債波動較猛,好容易心慌而亂賣走。太多人同筆者公司既consultant team講佢買左直債就會坐到尾保本,但事實係2018年呢個債市咁少波動既時勢,都有人因股市氣氛唔好而中途改善主意。至於債基係中一批新手爸爸的,呢批老豆一般現金較少但仲叫有時間,看似洗費固定但其實大把變數,用住債基不保本但可少至十萬咁去收10%至25%息,視乎佢選咩債基及gearing level, 仲可隨時買賣,留此彈性對可冒點風險的爸爸更有利。

 

當了解新加坡歷史,你就明白馬來西亞唔可以做家園。Malaya是百年前舊名,1960年代為了併埋新加坡就將新加坡的s加埋上去,叫Malaysia。合併後幾年排華風潮不斷,最尾李光耀將新加坡從馬來西亞領出去,李光耀獨攬大權之前,最大的政敵是共產黨。所以有排華,才有新加坡。有李家在,少見共產黨。一些地緣的格局,是不會隨時間而改變。又如日本要爭資源必要侵華,英德俄三國必須鼎立才可令歐洲勢力平衡保太平,這些事百年不變。

 

若新手爸爸如果是華人,筆者勸佢移民前三思。筆者睇過發展商邀請陶傑介紹大馬房產,相信曹生對馬來亞,華人,李家,淡馬錫的來源及關係對比上較熟悉,不過近年出現曹生以外的大量馬拉樓講者,筆者驚佢地只知馬拉去邊好玩,但對當地政經及形勢判斷可有不及。

 

讀者出路是努力在港儲樓,佢高人工表示借貸力高,應利用此特點積極買樓脅持租客,供得十年自會令樓產出高現金流,到時讀者有得5萬或更高月現金流,想去邊做第2家園都好容易。夏天可留在希臘或日本一帶享受清爽夏天,冬季可轉到泰國或返香港避寒。想達成建議下方步驟:

 

  1. 賣走粉嶺3房,套回880減470=410萬。
  2. 停止想什麼借稅貸再槓直債個d野,很大機會依佢現時經驗handle唔到
  3. 由於仲有大圍樓一間,樓市再升都仲有資產去追升幅。
  4. 讀者人工高,可持410萬新套錢加65萬資金等樓市跌,跌市每見跌離頂15%,機械式買入一間600至700萬既樓
  5. 600萬樓深受平民投資者歡迎,因買後升再翻按很有機會可另用途徑按至八成,另外一旦要賣都易,承接者幾十至百餘萬首期都接到
  6. 用夫婦其中一人名買,買後轉讓比另一半,花點心思即可避走印花稅。夫婦或兄弟轉讓之稅規,同街外人有異,這已詳在買樓003講了
  7. 讀者儲貸力達2000萬,只要耐心等下又儲下首期,10年後用收租加自己錢供滿4間樓一點不奇,樓市跌佢買得越爽。升佢起碼仲有一間大圍補。
  8. 將買樓前的閒錢,分別投在債基及領展。債基係因為佢息高,收息101已授方法。未槓債基已派6至10%,槓埋12%至25%都可。收3年息已將本金近翻。呢個blog六年前已開始寫文,一路見證債基平穩走勢,為學生創造財富不少
  9. 閒錢買領展是為了保障一旦香港樓市往後只升唔跌,讀者都可以贏。因領展大致同香港樓價同升跌,唔想資金回報被樓價升幅拋離,此為其中一策。讀者未來5年撥部份錢儲領展,5年後連同債基賺得,現金應過800萬。可開展在私銀低息槓桿咁買領展。到時連領展個息都槓至吸引水平
  10. 筆者上述投資組合規劃,無論樓市將來升,或跌,都令主角站於不敗之地。這才叫理財策劃,而唔係sales賣產品個隻
  11. 讀者本身工資高才有博樓市跌而快大贏之底氣,其他人因情況而異,照抄咁做後果自負

 

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第七至八堂 (網課教授入市策略)

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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第二堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
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買樓收租精明作法

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
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*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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