危急之秋，投資不亂錯做決定 #1870

諗SIR你好~

本人36歲, 月入65,000元 (不包bonus), 月存約40000萬;

丈夫月入 50,000元 (不包bonus)

育有一仔3歲

物業: 一層2房出租(元朗) 租金完全可以抵供樓支出, 一層3房自住 (天水圍), 月供18,000元;

現金 : 自己港幣80萬, 銀行年利率約2.15%; 人民幣100萬做緊定期年利率約2.5%; (不包括家庭資金約45萬及丈夫自己資金)

股票: 約60萬

現有3個投資方向:

1. 買英國樓花, 樓價約港幣350萬港幣, 可做50%-75%按揭, 大約投資成本約港幣100萬港幣; 長遠為收租及兒子將來讀書用途 ;
2. 買吉隆坡樓花, 樓價約港幣200萬港幣, 可做50%按揭, 大約投資成本約港幣100萬港幣; 長遠為收租及退休用途 ;
3. 將元朗層樓換港島區2房單位, 為將來個仔讀書為主及換優質地段樓, 心儀康怡花園,, 約樓價950萬, 大約需要額外150萬現金, 但可以推遲3年後換購;
   
   
   
   暫時唸法系先投資外國樓, 用現有資金做長遠投資, 襯還可以做大約30年期的按揭, 以租金供樓, 大約3年後再存多的錢先換港島樓, 請教諗SIR有關上述計劃,謝謝!
   

Thanks, 

Miss E 

ANSWER:

首先，筆者早半年前的保誠直債，派6.5%而未來10年唔變個隻，個價已由$103升到$112 (2019.7.23)，筆者唔知係咪因homeblogger影響力而推成佢咁，不過筆者就肯定自己冇買呢條直債，賺埋呢d不義之財既。

讀者諗住拎100萬出黎買350萬英國樓花為兒子升學鋪路，筆者會多比一考慮讀者: 

用120萬買債基收息，計用最波幅低的「老豆之選」收息8%，一個月都收8K港幣租，用呢個數去租樓比兒子讀者用，將來佢去邊間學校讀書，又或邊類型既樓，都很有彈性。為何要買死一間屋去為幾年後阿仔唔知讀邊而打算呢? 此事難掌握，要諗都出力在實在事情。近日香港煩擾事多，正面去睇又是汰弱留強的時勢。筆者為自己生意做判定，必需學曉邊樣野要認真諗，邊樣野唔好多諗。我叫得做諗sir，確實唔會將唔應諗既野諗埋。

更何況，讀者唔係買死一間屋，而係買未存在世的樓花。若然有發展商同你講而家買幾年後可博升? 勸大家要睇資產是否多得令自己博得起。

至於馬拉樓花，唔講啦，下圖展示主要東南亞貨幣，年初至今表現只有馬來西亞(吉令)跌，泰仔印尼盾印度佬都升。至於股市表現都同你查左，馬來西亞同香港創業板都跌，近乎全亞洲其他野都升。如果有人出高佣叫人力SELL馬拉樓好令拿督自己賣錢走人，都係正常現象。

筆者提出之債基，是存香港銀行及受證監認可的投資物，今個月買下個月就有錢派，銀行有咩statement記錄。如果我既錢係hard earn money，真係唔會放係幾千公里外再望外邦人月月交租到尾。當然明白海外樓宣傳攻勢不少又免費talk，而筆者的收息課要收錢又坐得唔舒服，筆者明既。至於中電(0002)近月，一到高位就撥備急跌。地鐵(0066)一到$55高位又突然提沙中線撥備然後即回，好似今日先知沙中線要再科水咁。

(此段內容同上段無關)正是: 連大大籃籌都呃人實在令人對港失信心，一於坐機求去也，所以諗下海外樓都好正常。容許筆者講句:「越見危急、越要冷靜、唔好做錯決定」。股場兇險: 入得去唔好為求利息，股市是博大的地方，要穩就唔考慮股票。

元朗地段好唔好? 今日講都遲左啦。大家睇返POST，筆者幾年前一直講NO元朗但是從空置率同供應量作切入點。筆者3年前係無可能知道今劑元朗爆大廠，所以都係個句:「用力做你做得好既事，無謂或做唔好既事咪諗。」

中原城市指數香港島分區指數，為何比新界西、九龍、新界東都升得慢(2008-2018)? 本blog過往已有不少文章提及，如果你真心係Fans，請自己搵。

讀者提出之幾項投資，很抱歉，筆者都唔認同，亦提出了良好投資應有之特質。當然同意與否留比你諗。

結尾我們提一提新鴻基集團的直債(圖)，該集團係元朗有大量土地，收益與香港零售有關，由於保誠「已過氣」屬是上一水學生的恩物，未來筆者會聚焦此集團直債。直債派息現只4厘幾，價格過去半年升得過份(圖)，可等待一個更高息之定價。另外香港地產商，同內地房商產有很大的定價差別。全世界地產商負債都頗高，係得香港地產商多錢到可用呼吸plan再借比人。究竟，未來此差別會否收窄? 筆者直係唔知佢跌定係唔跌好。

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