夢想一生三宅的窮鬼 #715
諗SIR你好，客氣說話不多說，只說一個「服」字！奈何相逢恨晚，否則早能一生三宅。現個案如下︰ – 本人4年前買入翠屏花園，買入價1.54m，結婚後有感地方不夠住，早幾個月以2.45m賣掉翠屏(不是最好價)，連本若收回110萬。後來再加儲蓄買入大埔中心609呎單位，買入價4.39m按七成，中銀1.9厘供30年，月供約$11,000蚊。小弟兩公婆月入約＄36,000，扣除月供及使費，每月再儲一萬，另加90萬流動資金，現想問應如何善用這些儲蓄呢﹖用來收息還是再買一層樓收租﹖但大埔中心已用兩人名字購買，再買就要畀三成首期，還有何方法用盡9成按揭槓桿買樓(目標是天水圍3m左右的私樓)﹖家人全退休或無業，莫非真要找朋友幫手，若真的找朋友當中又何風驗呢﹖ – 夢想一生三宅的窮鬼上 ANSWER: 反面教材，呢個讀者應不介意用佢案例作此示範。讀者同不少香港業主一樣，趁樓市上升細樓換大樓。如果你人工夠高或月正現金流強勁咁細換大係冇問題。惟一般月入比5萬更少既打工仔，或家庭月入少於9萬既人仕，此時作此法實不適宜。 – 點解係9萬? 此家庭借貸力為90,000/10000*50%*2.59 = 11.6mil，即借盡達一千一百六十萬。在現時旺市只用一半借貸力原則下，即最好只借5.8mil。其實係現時金管規定，借盡不過4.8mil。當然不排除有人可問財仔高息再借多些少。我們只考慮低息按揭，即只到借到4.8mil再加100-300萬首期，那入手600-800萬樓可期，約為現時換一間九龍舊三房的價錢。由此反推，如你本身未有九萬家庭月入加上百餘萬現金，係現時換樓入手三房肯定令借貸力用超過一半。為他日跌市焗賣輸錢提供誘因。 – 睇返讀者情況，家庭月入$36000，借貸力為1.8*2.59 = 5.1mil。早幾個月加碼換三秀，4.39mil借七成即三百萬，用掉借貸力之3/5.1 ~約60%，稍稍超標。其實讀者現時情況不太差，仲有90萬cash係手。可惜係換大屋令自己損失了個拆兩間屋做包租公的機會。另如現三房跌20%多些少，即令當初大賺(2.45-1.54)/1.54 = 60%的翠屏樓報銷。 – 另一件差既事，睇讀者來文已經self-explanatory。佢再買大埔三房用聯名，那再想發圍買下一間要比雙倍印花稅之餘更只能七成上會，偷偷租出。讀者呢個「細屋換大屋」方略已過時，由屋村遂間換搬上山頂只適宜係樓市長牛市入面做，當中亦要計好不要借爆夾硬黎，一批賭博者已在97年輸哂副身家。留意投資同賭博是有分別的，最笨係以為自己做緊投資，其實係賭博。男仕通常對自己滿懷自信，所以輸得更慘。可參考兩日前輸左二百萬係窩輪既中年男個案，相信佢自己都覺得唔抵人可憐。 – 讀者要改善現時情況，可行一拆二將大埔中心聯轉單名，及後自可九成上會。當然讀者家庭收入低，就當轉比老婆都要老公做擔保才成事。轉名後不好心急再買樓，讀者未有此財務條件。要承認自己人工係低再尋解決辦法，一係努力工作再增人工。另請留意由於新樓只買了幾個月，按揭係有罰息期，另外半年內一買一賣易招稅局出信收稅。加上讀者係錯誤時機細換大，佢而家只好求神拜佛呢半年樓市咪跌多，佢先可以係罰息期行夠一半之後用平些少既代價去拆名。 – 係現時九十萬首期，易做債基、不好作「五年double之保險」。因讀者現金不多，要維持自己資金在高流動性。債基雖有風險，但筆者真無能力搵個又最低風險又可幫窮人完成一生三宅既方案。人錢少自然出路不多。債基一年都收15%，價格有呢幾個月夾埋回調了3-5%不等。其實跌幅只係股票一日既份量，收息更是12%有餘，有咁既方便去收幾年息作首期好應心足。 – 只好告訴各位「夢想一生三宅既窮鬼」，唔好一咪只係諗，成功靠行動。係行動當中你會犯錯，但當中有學習。若然成功，那當然即時獲益。所以咪再只係到諗同發夢，社會之公平，是要將資源分配到肯付出及有貢獻既人，而唔係「勤力德」同「大懶蟲」同享一樣人工。