諗SIR-真正一世的嚴重錯誤決擇#759
按: 早年筆者記得有讀者用「一世的嚴重錯誤決擇」為題發問。筆者在解答本案後,認為本案更貼題。當然本文讀者不是如此差劣、只不過佢點出的幾個投資決定、實值得大家再深思。 – 諗Sir您好, 本人最近先有幸拜讀諗Sir您的Blog和書。發覺一直被做Financial Planning既好友教育0下放棄投資物業而專注基金是一大錯誤,白白錯過了十幾年步向經濟自由的時間,換來的只是辛辛苦苦飽受數次金融海嘯下累積到剛break even的基金表現。對比諗Sir門生們的個案,實在遠遠落後。現虛心向學,望能盡快收復失地,盡快達成經濟自由的安逸時期。 – 財務狀況如下,煩請諗Sir賜教︰ • 本人38歲月入HK$75K,太太33歲月入HK$40K。 • 自住單位月租HK$10,500; 另外每月基本開支HK$57,000 (已包所有MPF,保險及交稅) • 每月基金供款: 本人HK$10,000; 太太 HK$3,100; 累積基金價值:本人HK$1mil; 太太 HK$175,000 (基金plans大約仲有十年期,如提早surrender將不能全數收回所有基金並放棄一少部份早期投放落guaranteed return的儲蓄和合約完成後應得的收費回贈。) – • 其他資產︰RMB$240K定期; 股票 HK$140K; Cash HK$300K • 2013年初,我以單人名義擔保了老父的自住樓(估值HK$8mil),套現HK$2.3mil (供十年;月供HK$21,000 (本金儲蓄約HK$17,800); 現欠銀行HK$1.9mil; 罰息期:2年),並用五成首期以太太單名購入HK$4.38mil村屋放租(供二十年;月供HK$11,000 (本金儲蓄約HK$7,400); 欠銀行HK$2mil ; 罰息期:2年; 收租HK$16,800, 現估值HK$5.5mil) 。 • 短期計劃︰小朋友會下年初出世,之後打算2016年中收番間村屋大裝後自住。裝修budget大約HK$800K – 問題如下︰ 1. 現在所動用的借貸力只是20%-30%,幾個月後倆份Mortgage都快完罰息期,會考慮將太太物業轉按加按到七成供三十年。除此之外,應該怎樣有效運用我們的借貸力呢? 讀畢諗Sir的著作後,明白用老父的物業以十年期套現HK$2.3mil實是大才少用,但外於憂慮其他家庭成員的反對,不便以太長年期獨佔套現。始終這是老父唯一資產,將來可能成為佢或其他家庭成員的應急錢來源。有否更好的方案? 2. 以我單名買第二間樓是否最有效增加正現金流的方法,但要符合按五成放租要求,以我現有的資產及借貸力是否可行? 3.