沒佬大翻身 #683

Sir, 您好!

本人31歲:收入25k/月,太太:17k/月。(除樓按外,無其他債項)

200k儲蓄& 80k股票(2007年蟹貨)

2012年頭聯名購入屯門青山公路黃金附近物業(2.9m9成上會利率2.25%),現銀行估值3.7m(上下樓層最近以3.8m售出),扣除供養父母,每月有約8k儲蓄。

一直有追看Homebloggerhk及購買樓換樓一書,唯:

親友有樓房可以較平價租住(如無意外可長住),眼見如放售樓房有近10年儲蓄,及認為自己樓房貼近4m後升值能力放慢,考慮襯市場成交反彈(較旺)出售,套出現金留待日後樓市回落再購買。唯自身收入不高,擔心萬一樓市繼續上升或只是橫行會更難上會。所以有留意市中心大興花園1期平價兩房(2.7m)/3(3.2m)希望留有一手,9成上會後(家人入住,會交租給我)便有數十萬現金在手等待時機購入第2間。

曾考慮加按,但因只可加按至樓價7成,套出100k沒甚作為,如連同儲蓄多購入一間樓房借貸力亦去得太盡。所以請問上述方案是否可行?

還是放售後用盡所有儲蓄,用太太單名5成購買上會再出租物業,產生多8~9k銀行認可的收入,為日後購買物業加強借貸力。(但便會用盡儲蓄,需重新儲首期)

還是一動不如一靜。

希望能再一次為得一飛子彈人士解答。

謝謝, 心大心細煩惱人上

ANSWER:

讀者2012年九成上會買入新西樓房,2014年現今可按至七成只套有100K現金,沒作為。這也是的,大家有留意銀行現時做按揭較難批,反而借下幾十萬私貸就伸手即及? 私貸係冇抵押的,最長都只可攤8-10年還。按揭係用樓做抵押要做更多法律文件,長攤30年還看樓房質素而定。現時細銀行做定期有近1.88%,即細銀行的資金成本為此數。另按揭借出只收1.8-2.2%,即借出收回息口不比資金成本高,所以不少銀行已提早收爐,中秋已經唔係點想跑數。對於各位未置業者、除了唔好人買你又買,減低PANIC BUYING的情緒之外,計好自己買唔買到樓,買樓之前算好借貸力為上策。

同意讀者加按套十萬不如借私貸,所以不搞也罷,律師費都要$5000。當然讀者也是賺了,由欠九成既樓降低都欠七成,惟在現今房策下樓只可加按至70%,所以唔賣樓係唔可以將2012-2014之升幅套出。讀者家庭借貸力為(25000+17000)/10000+2.59+50% = 5.4mil,儲蓄睇哂只28萬,算係典型受困香港人,即打份工每月只儲幾千蚊成年都係儲到十萬,呢個progress望落去都好無奈。第時如有小朋友即成零儲蓄,仔女大左之後自己好彩仲有間樓淨,唔好彩連間樓都輸埋或貼左比仔女,人的一生就此白過。呢種無奈的、得罪哂都想講是低層的港人,點去「沒佬大翻身」呢?

既然都「死路一條」、不如豁出去。讀者手上有兩張好牌。一係親友有樓房可以平價長租住,二係有家人租住可放膽將自己間自住屋「租」出去。當然筆者不支持唔合規既事,但讀者的資歷、人工、再加上已年達31歲,再循規蹈矩咁做,佢真係會有出路嗎? 樓要賣出,不過唔係賣比其他人,而係行一拆二「聯名賣比單名」。在一拆二後釋放出一個人出黎可九成再上會買另樓大家都明、可是此著還有另一好處係原本單名獲得全間樓既人,可以有機會將間樓按至90%。那讀者行一拆二就算唔賣樓,都可將原本新西住宅「按」至樓價90%,即可套出3.7mil*90%- 2.6mil = 73萬,即時改善家庭儲蓄量。執行方法先由買樓教學課程入手。

那新西自住樓比家人住,按揭同收家人的租金應可平手,該房在2012至今的升幅已釋出,73萬加自己原有得儲蓄100萬在手。那自己點算? 租親戚間屋。可能有人問如果我冇佢咁好彩,有間平價屋租點算? 比著筆者,會再問銀行借廿零萬私貸壯下膽。最好老婆借而老公用作九成上會,就學讀者話入手大興花園平價兩房。2.7mil九成上會應月供2.7*90%/2.59*10000 = $9380。再用原本100萬投入債基收息,100萬應可收12-15%年回報,即月收$10000-12500。那新收的$12500可津貼供樓9380,每月仲有$12500-9380 = $3120。可以再補貼下老婆既私貸錢。咁做是進取型、沒佬宜作,因為輸都不見有咩可輸。

當然讀者自己有親友提供住宅,那可有另選擇就係先持有新西樓後固守。搬入親友家而將一百萬投放債基收$12500月息。補貼租金之外更可月供近一萬,即改善自己儲蓄率。計及自己原可儲$8000,那經此重組後應可月儲$15000$180003年後即能儲近$18000*36 = $648000。到時自己冇樓係手,原本間新界西欠貸水平又下降了,如樓市適量下跌,才領軍出關博殺,九成借盡買樓是也。如比佢九成上會執到何文田樓一間,話唔定成世格局就此改變。沒佬亦可以番身。香港人唔同銀行及樓房打好交道,唔通旨意老闆會幫你發達!?

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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收息101(TEDV99)課程安排:
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付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

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上課地點為尖沙咀

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書

《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

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※【股市淘金班】每個單元內容,都是獨立的,
同學可先上「單元二」,之後才讀「單元一」,etc.


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【聶SIR – 講座】

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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F

是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識,及即場示範聶sir的選股方略

 

講 者:聶sir
時 間:2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費 用:全 免
地 址:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
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(課程編號: YUS40F)

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)

2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費 用:$2,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
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內容:
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
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第二堂: 掌握股票技術面
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聶SIR【倍升股基礎班】課程
聶sir本課程同你一堂過檢閱入市心水列表!
2018-02-05(一)19:30-22:00(全一課)
費 用:$800
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室

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買咩好?
– 倍升股之特質
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此乃尋找倍升股的先導課程,為學生開拓投資股票致富之路。

聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

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費 用:$1,500
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內容:

第一堂: 買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
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第二堂: 幾時買? 咩價買?
– 如何決定用幾多入市
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2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)

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*識別莊家部署 – 合股操作/供股財技/抽水四步
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聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
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2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
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2017-10-19(四)19:15-22:15(第3堂)
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2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
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內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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20150918(1)



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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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即場展示準確計到個人借貸力
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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
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高成數上會出租破解實例解說
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

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