如何分析樓市升跌

Lum Sir,本人拜讀你文章幾個月,看到不少值得參考的地方。只是個人認為人人的處境不同,其他人的經歷不能成為自己可複製的模式。故冒昧來函,望能得到回覆。     本人35歲,單身(不打算結婚),與家人同住,現職高級學位教師,工作和收入都非常穩定,月入59K(四年後該有頂薪69K),但礙於進修多年及供養父母,過往儲蓄比率不高。現只有現金50萬及30萬不想動用的基金。本人現時每月儲蓄約30K,包括25K轉為20K人仔等收2%利息,及用5K購買基金債券。     本人正等候樓市從現價下滑15-20%才購入300萬單位自住(不過個人也認為是賭一把,因為香港樓市過去都因量寬和其他上流的中產炒賣而跑上去,現在美國量寬未停,供樓利率又低,日本又印鈔,游資極多,樓市前景難以看透。只因梁特首因民怨必須在這一兩年把樓價軟著陸,我才敢打賭樓市可以下調)。     本人的提問是, 1.據你的看法,樓市在未來一兩年下調20%的機會有多大?     2.以本人的工作及工資(無任何貸款記錄),將來做八成按揭上車的機會是不是很高呢? 答案 是的,每人處境也很不同,就算來信提問,亦只能為讀者勉強答題,不能面對面去捉著讀者痛處及將心中之疑難化解。看你的問題,有三點想提出。   第一是相信你未曾去睇樓及將買樓之諗法付諸實行。當然有人諗價未到,固然未應起行。但買到合適樓宇,就當是一世人只買一間樓的自住者都應在打算買樓前三到六個月開始為自己計劃財務,了解區份及樓盤。若真係點開頭去做都未明,那花些少時間參與下方所列之交流會吧,可為你更快命中心中的dream house,省回更多時間。   有上述第一看法,是讀者絕有能力為自己所作的問題2,做多點功課即能解難。當然有可能是讀者為求安心,已知答案後再作提問。以買入300萬單位計算,只要有60萬作兩成首期,再用九千餘元作每月按揭供款,即可成功上車了。可用mortgage calculator計到此數,另外留意要比按揭保險保費幾萬元,多少視乎你還款年期而定,真是有問題歡迎再問。亦因此提出第二點,買樓是十分依靠「街頭智慧」的事情,理解樓價高低、講價、了解投資環境都是十分生活化的東西。所以想快手明白自己買唔買到該屋苑樓盤及更多人想知的「抵唔抵買」,請落去行個圈,用人個口話比你知再加上親眼看見做比不斷在網上做功課學得更快。       最尾一點是讚揚讀者文筆,比諗樣好多了。但贈言一句,就是你現在所見的樓價,是綜合了現在所有已存在的因素所得的一個結果。即讀者所提及的現象:「美國量寬未停,供樓利率又低,日本又印鈔,游資極多」。而要看透前景,50%靠「符碌」。是的! 因為所有能對樓價有決定性之事情,都未出現,如已出現就已經推跌樓市了。2008年點解美國殊仔唔救雷曼、2003年有沙士、1997年對沖基金反轉亞洲都係決定性因素,但係你之前點都估唔到的。現在要令樓市大跌,惟有靠這些十分隨機、亦冇人能之前預計到的事情,才能大幅抵跌股市樓市。靠現數據而推斷得到會發生之事情,即使發生亦不會令市場現大震盪。   另外50%,可以用數據觀察,但筆者依靠的是數據加上技術分析,整理好notes才能為大家解難。而利率升跌,日本印鈔為宏觀經濟層面分析,筆者較少採用這一套。當然有能者可在宏觀方面作更多講解,實是大家之福。   上文之「最尾一點」是在本blog中未曾提及的,亦是2008年後市場才興起應用之經濟學說,讀者如見和自己所作的大有差異,請勿見怪。所以人不應去估未來個市點升跌,反而是定好計策,為將來可出現之事情作出應對。2010年有人賣樓後和筆者會面,試圖beat the market。2012年又有另一批人見樓市開始下樓,又再賣樓試圖beat the market,最終都被beaten。所以諗樣主張大家計好自身借貸力,為自己樓房買賣策略作被動式打理,是現在前景不清的市況下,一個有條理及有說服力的買賣方法。

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搵錢同守財是兩種能力

諗兄:   本人25歲, 與兩老同住(已退休), 小弟職場搵錢能力較低(但ugrad -.-), 因兩老資產日後將由自己打理, 想問問諗兄意見, 本人info如下: 1. 年收入約hk$180-200k, 加薪幅度5%左右~   2. 現住葵涌居屋(不用補地價)自住物業30年樓 實用400左右;(市值地產聲稱:2.8m) 長沙灣收租物業實用300呎(40-50年樓) full paid (cost 1.68m; 市值地產聲稱:2.3m) 月租hk$6800 11年3月買入 深井浪翠園實用500呎單位(望海中層) (同媽聯名mortgage 1.6m, 月供:hk$5500左右 hibor rate around1%)市值地產聲稱hk$4.2m -.-)月租hk$10,000   3. blue chips 股票約值hk$8-10m, 70%指數基金為主(2800,2828,2823), 20% blue chips, 10% 細價股   4. hk$2.6m定期@2.5% (每月派hk$5500) (呢個係一個十年前做既saving plan, 幾時玲錢都唔使罰,但係只可玲(拎)出, 不可存入) + 1.3m (mortgage linked […]

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不甘中庸,才能令你脫離貧窮

諗Sir 你好,     近日想想日後自己資上增值問題,望得到指點  本人月入43000 有一間已補地價居屋,市值320萬,欠銀行185萬,每月需還9000元,有現金55萬租金收入9300元,人仔定期16萬。與女友月儲共16000元,現有30萬。另自己每月可儲約15000元,女友收入約33000元,女友自己月儲10000元。  我們計劃再買一層樓,但價錢好像太貴,主意不定。或先將錢買於穩定投資,但小弟對投資不熟悉,望諗sir指點。  謝謝 答案 讀者每月收入是不錯的,如無重大支出實可建立小康之家。儲蓄比率亦偏高,畢竟未結婚時將超過月入之收入儲起是需要的,一般婚後支出更大。讀者現時儲蓄比率為(15000+10000+16000)/(43000+33000)=53%。讀者仲(單名)有一間已補地價居屋,可謂如虎添翼,往後謹慎行之,不要輸大錢,早日上岸可期。     關於你們計劃再買一層樓,請先計算最大購買力。為: (43000+33000)/10000*50%*2.59=9.8mil。現只有居屋1.85mil之欠債,減除月供$9000之後,讀者可盡借8.67mil。如要維持旺市只用一半購買力的原則,你還有9.8/2-1.85=3.0mil之購買力可用。唯一唔好就係你間居屋升左都唔可以套現,否則現時可套多一舊錢係手,每月收番一萬幾千都好。     讀者對投資不熟悉,惟要諗清楚是無時間學、定係唔想學。要投資賺錢可要先花時間了解,有時更要花金錢實戰。如讀者只時無時間學,可留意一些半股債之投資,或細選一些波幅較低之股票,邊買邊學。始終讀者是有錢剩之輩,除非打工能再升薪酬高幾班,否則不學投資,生活難免逼人。現時香港已令人不能只靠月薪過活,就當讀者家庭月入近八萬,如果不是先有居屋提高本身防守性,供一間樓已用去1.5萬元,如日後加上小朋友之洗費其實所餘無幾,更不要談論家庭月入只是在三到四萬水平之輩了。往時在此水平是可過活,但現在經濟模式不免要跟內地行,往時之中庸令你變得很貧窮,希望讀者和諗樣一樣,常存有警覺心,續步向前邁進。   如讀者是不想學投資,唯有早日多置物業,算是港人認同之優質投資物。當然現價稍貴,惟諗樣在上文幫你做的計算,是為了在市淡時讀者能再一次出擊撈底。不甘中庸,才能令你脫離貧窮。  

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大價樓仲會跑贏細價樓?

諗樣兄:  本人近留意閣下的網頁,當中甚有啟發,因此有以下問題希望解答。  本人三十有三,未曾置業,暫工作收入穩定約每月$33k,並有現金約$800k。近日留意到屯門市中心一開放式單位,約$235萬,有意以七成上會,然後出租製造被動收入。   若以七成上會供卅年計,每月供款6400,低於人工25%,收租約有7000,扣除管理費剛能抵消供款。  未知以上操作是否可行,請指教指教,謝謝。  Gin Don 答案 屯門市中心三房欠缺,呎價在2012年跑贏大市,此事在BLOG中前文已有提及。該區因深圳灣大興引流內地居民到當地消費,人多自然生意好,再吸引人開鋪帶動打工仔搬入住,增加住屋需求。當區原本以小家庭,負擔能力較低的人仕搬入,由70年代青山灣開始,一路興建到本年行將八月入伙的瓏門。當年跟父母搬入區的小孩子現已長大成人,當中不少賺錢能力比父母高幾倍,對改善居住環境殷切。因早年所建單位以一到兩房為主,現在市中心三房缺盤,當地時代廣場的592呎細三房,廿幾年樓齡加上7X%實用,都可以去到四百幾萬。     留意旺地始終在市中心,一到新屯門廣場,脫出可步行距離呎價即時低下兼落後。另一個熱點當然係瓏門,瓏門你可能諗咪又一個商場? 都係個幾十間鋪頭? 而家香港個個商場都差唔多樣。商場鋪頭確實差不多,由沙田新城市中心到較新既MegaBox都係同樣鋪頭,但客路就有不同。做商場MARKETING,最想就係將個場由地膽場升格做橫跨區場,再由跨區升做國際場。沙田新城市就因為晉身國際場,客路及每人頭消費能力,都比其餘商場高很多。你只消比較遊客消費及當地居民消費,SALES CYCLE長短及金額,已經令人流哂口水。講左咁耐,想講瓏門座落的「咩咩vision」,幾可肯定是一個國際場,附近之新城市、時代及錦華就成為伴襯相輝。     瓏門有七條天橋向三方伸延,駁位在新墟、時代廣場及大興一帶。新墟是另一亮點。商鋪有可能帶旺,而當地租務需求增加已是不爭事實。有意再行尋寶,可到本文提及地方行一轉,了解一下。至於讀者來信問及買入屯門開放單位好冇? 筆者認為區份是對了,但開放式始終不行。你見出面灣仔開放式都賣成五百幾萬,其一原因是該區有商業活動,服務式住宅需求大,業主買入後租予鬼佬簽張短約大把人要。更有人在北角密密收舊樓,放埋上網開服務住宅生意的,當然觸犯條例,但想說明需求面是有點不同,開放單位對公幹人仕較合適,單身而又貴族又想住冇房的,不是找到很多個。就當你間屋是七百幾呎全打通的大開放單位,想要房可以自己間返,買家都會想省下裝修錢,買入原裝單位有齊房是也。所以奉勸如何你想賣返間樓出去,盡量唔好改間隔。   筆者自己都唔知屯門通常咩人會租開放式單位。先了解客路,方便你日後收租。收租是很重要的,一年十二個月預收到十一個月租已很正常,再少一個月會令你原先預計的回報率大打折扣。     當然有人問:「細價樓近年乜唔係升得好快? 我做投資梗係買升得快個間啦。」由2010年之後,細價樓升幅由後趕上,但2010年前大價價跑嬴細價,這是不爭的事實。仲要係由大到細,E類最大到A類最少整齊排列。請回上方按LIKE看圖,你同筆者最好是朋友才好參閱未經版權審核之資料。惟由2010年之後,樓市出現「倒掛」現象,「倒掛」一詞曾廣泛應用在解釋美國國債長債與短債利率倒掛,成因為政府政策令一些近乎常恆之經濟現象出現改變。2010年之後點解會咁梗係有得解。至於2010年前點解係咁,其實在昨晚和一班讀者輕鬆上課試堂當中已有講及,原因不外乎從買家消費力、承建商規劃方面入手跟進。在此多謝各位有出席昨天交流會的讀者,你們也有份CONTRIBUTE令整個長達三小時的課堂變得有意義。惟筆者認為連續三個鐘已經是本人極限,再加上各位熱烈的FOLLOW-UP已攪到晚上11點。在未來課程都係一堂90分鐘或兩小時較合適。

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請勿把錢死困在籠底

Hi Lum Sir, 你好! 本人43歲, 於2007年以$365萬買入並入住天后區維景花園中層煙花景A座單位, 而家供緊$220萬既mortgage, HIBOR每個月供大概$8600。2-3個月前維景叫價幾好, 大概$800萬倒左右(政府出招後就應該冇咁高喇)。我手上既cash唔多, 自己做D小生意, 唔係個個月有收入, 但如果有生意既時候, 一個月都有大概$3-4萬收入。如果真係賣倒$800萬, 我手上就有現金用, 好鬆動, 個心就定D, 但就冇左個靚景既單位。   不過如果有呢筆錢, 萬一個市跌, 我又可以以低價再入市, 再有剩餘既話, 因老公係美國人, 都想喺美國俾手期供多間屋。我亦有另外一個打算,過多2-3個月就會搬入我呀媽屋企同佢住,每個月要俾$6000租, 如果唔賣維景既話, 我都諗過租出去, 租金收入大概有$2萬一個月, 可以cover mortgage, 我呀媽既$6000租金, 仲有少少錢剩。   但呢個係一個好保守既做法,好多朋友auntie都叫我唔好賣,話有個單位喺手將來就唔洗擔憂,不過我想聽吓Lum Sir既意見, 今時今日既香港樓市, 係唔係已經同之前幾次既economy curve唔同呢? 我讀過你本窮爸爸富爸爸書, 你話經濟每過10年就有一大跌, 而家仲係唔係敢呢? 我應唔應該博一博, 而家放左個單位, 跟住等個樓市跌再購買呢?  定係保守D, keep住單位好呢?   答案 讀者最需補足是借貸力不足。其實賣樓同唔賣樓之間,仲有好多可能。如來年將收入報足稅,交利得或薪俸稅,就當拉個平均個人收入應證有兩萬餘元,可將樓不賣出及作套現之用。       當然讀者擔心而家唔賣之後就無好價錢,應否放手一博? 筆者認為讀者只得樓一間,如冇樓係手個心又會唔會定呢? 到時錢有五百萬,但應如何處理,讀者又有否再諗清楚?       […]

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盡早置業收租 收入每人各$32,000的個案

本人與丈夫均約30歲,基本月入$64,000(收入每人各$32,000). 另每年花紅共約$100,000支出:– 每月家用平均$19,000.- 07年丈夫名義購入九龍東兩房居屋(綠表)1.3mil與其家人同住,現升值至約3.0mil(綠表); 每月供款$6,000.尚餘900k貸款。   – 丈夫另為我爸爸居屋(白表免補地價) 的擔保人,借貸能力再減$4,000 資產/儲蓄:-10年購入居屋屋苑車位(沒按揭) 340k放租,每月收租$2,000.- 現手頭資金約150k,每月儲蓄約$24,000(連車位收入)[將考慮生育計劃,屆時儲蓄能力可能跌至$20,000一個月]   置業考慮: 1.因丈夫堅持不放售居屋,本人希望能儘早置業收租,為將來打算,達至退休前有3層樓的目標。但假設加按車位能獲取200k+150k,可投資選擇有限。未知應否一試考慮先買九龍東區小單位或者新界樓盤。但擔心細價樓入在將來(如)跌市首當其衝。   2.亦有考慮置大型屋苑3房單位(如匯景花園/星河明居)作將來家庭需要之用,但需要額外找借貸作首期。相信買入後首10年會放租。直至樓價跌時補居屋地價房租換住屋環境。  問題: 1.以上那個方案比較可取? 2.再多儲蓄等候機會入市?  先謝謝你幫助解答疑問!!! 答案   同樣是受困於居屋不能加按之苦,手上現金十五萬不能作樓宇買賣,加按車位多獲廿萬資金,只能勉強買入兩房收租。如一早買入私樓已可加按自住樓房,輕易獲得首期,但仍要交付兩倍從價印花稅先可買入第二套房。   當然居屋不用補地價,仍有吸引之處。但當人們從擁有資產到考慮改善生活,由主要居住需求變成有投資需求,漸會發覺居屋與規劃之人生佈局格格不入。當然家庭月入不過四萬者,筆者仍大力支持先由政府幫忙入住居屋,該群「窮中產」如無政府補助根本苦不堪言。讀者問題,仍由個人借貸能力開始。家庭月入$64000,先不計花紅而作保守預算。一半之份額可作供數之用,即最大借貸力為$64000/10000*50%*2.59=$8.3mil。   自住居屋每月供款$6,000而擔保再用$4000,即可用作買樓供按揭之款項又減$10000,那餘下借貸力為$(64000*50%-10000)/10000*2.59=5.7mil。在旺市不持超過總借貸力一半之原則,即要將總入息之一半,再除二(因持貨不超50%),然後再減去現要還之$10000按揭,即(64000*50%*50%-10000)/10000=0.6,即他們如要保留子彈,只可作$6000之供款。在現環境下,當然沒有這供款下買得起之單位,讀者如果覺得想「一樣還一樣」,即買完間樓先全力照顧小朋友,可賣去車位,再買入2.8mil左右之樓房,開始試下收租。但生小朋友不是可預計的,可以先儲彈藥,等小朋友曉行後才考慮買樓收租未遲。因已解決居住需要,在此旺市買樓投資,資金少者可慢慢再黎。   至於買入(如匯景花園/星河明居)三房,會一次過用盡所有購買力,就算放售車位都要再補錢才能預夠首期,看似有點勉強。加上三房裝修點都比兩房貴,要再留點錢先可實行。希望你們的小朋友盡快出去,到小朋友要上幼稚園之時,話唔定等到換三房之好時機,一舉將校網之部署策略考慮在內。

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目標: 40歲有供滿的一層物業

你好!本人單身今年三十,收入3萬另有兼職收6千,工作尚算穩定。在2008年買入九龍區居屋貨尾兩房單位1.2M, 9成按,分25年還,   月供約5000,現約值2.8m 。另有一港島西區單位於2011年1月和朋友合資2.4m買入,在2013年1月以4.0m剛賣出收回有現金約130萬,每月可儲約1.9萬。現在居住問題解決,亦想伺機買多一間投資,想問lumsir在現有資產上如何可以執一執以應付買多間呢,現金泊在那裡好?   什麼時候再買? 目標是40歲有供滿的一層物業收租, 居屋mortgage應加快還清, 還是居屋應保持現有mortgage?謝謝!   答案 由於方便所以筆者用中英模式同讀者溝通,無論點都好,最緊要係清楚理解讀者情況及提出合適之財務建議。大家亦應借鏡各個案,作為自身情況之考量。看見讀者幫母親在醫療費用的支出,希望大家趁年輕審視一下自己的人壽及醫療保障。過多保險是不需要的! 但最起碼擁有一個長達七十五歲或更久之醫療計劃,更應累積一筆醫療儲備,需知買平藥或貴藥,對病情之發展及病人的痛苦程度有很大差別。全面的理財不限於樓宇買賣,亦要同事兼顧讀者之長短期需要。   由於讀者母親患病紀錄可會影響家人日後投保保費,如本身只靠公司醫保或只得幾十萬危疾保障者宜「趁平」加保。至於居屋按揭是不應盡早還清的,因為息低時間錢都係爭住先好,你贖番居屋只係每月還少五千,而利息比少二千,用贖樓金額去作人民幣定存,所得利息仲高過居屋按揭利息支出。何況居屋如未補地價,更不應在市高時補價或賣出,應等市低市再補價為妥善。另外居屋係一大補利,早前更可接受95%按揭,是政府干預下一大與市場背馳之物,質量平庸但抵押性高,麻煩在要搞好地價問題。所以讀者都係留在九龍居屋,再住一下先吧!   至於收回1.30mil款項,讀者應善用該筆金錢為自己日後打算。如自認庸才但未有人生伴侶襄助去擴大借貸能力,好應了解多點財務技巧去為收入「開源」。1.30mil之一半可作人幣定存,望有突發事件而出擊買樓,先完成「退休擁有三層樓」當中之第二單位佈局。另外你的目標: 40歲有供滿的一層物業收租與筆者「有錢爭住先」的諗法是違背的,除非認為自己六十歲一定離世。人生頗長,何不利用時間為自己工作,把現金好好投資,到老才慢慢由槓桿市場退出呢? 買賣樓房確實是用了槓桿,但不代表每跌5%你就要被人call-margin,或force-liquidate。   1.30mil的另一半,筆者建議讀者好應進取,買入大藍籌或紅籌作投資。在此有幾樣要留意。首先筆者不建議你買入匯豐之類「長擺」,因為股票根本是用作賺價,前文已提及「收息用債券、賺價用股票」。另外要下些少苦工,理解一下股票的基本分析和技術分析。再者運用指標用客觀數據幫自己確實執行某種策略。由於不知讀者是否有股票買賣經驗,看到以上三點更令不少網友頭暈了。惟大家如在工作上收入不會再大大提高、生命中亦未見有貴人相助、只好熟習多一個技能,為自己謀出路。千里之行始於足下。賣樓賺到一百幾十萬固然開心,但人生漫長,有病有哀傷眾事不能預期,唯有帶齊九把刀係身邊。  

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佢可以安全咁買多間樓嗎?

我見呢兩日講新樓樓價有少少回, 唔知回幾多先叫做安全D 可以趁機買多間呢?   BACKGROUND 同老婆加埋有4萬2 聯名有層HKMC自住40年洋樓仔, 雖升左65%(宜家係310), 但加按好煩, 同埋銀行只肯估230, 所以按完都只得十幾萬 現有現金得40萬左右, 唔知要唔要等下一個浪   答案 對不起也要借這讀者的住宅借鏡。筆者不時提及要維持擁有樓房有好抵押性。但如樓房年紀到達四十,便會出現讀者所見情況,市價有3.10mil但銀行估值大幅低市,令先借後還之財務投巧從中套取金錢。當然有其他因素如地點,兇宅,政府行政指令讓樓宇估值下降。   在樓齡太高下2.65/2.59法則不適用 另一個要留意地方,係自身借貸力問題。當然人工高絕不代表快樂,哥哥都有哥哥既煩惱。但錢少自然轉身難,錢多就是要給自己多一點選擇。如果你按完都只得十幾萬而估值有2.30mil,估計你欠銀行約2.30mil*70%-200k=1.41mil,而洋樓攤分年期不可用30年,所以每月供款未能用1.41/2.59*10000=5440,月供款應是比$5440更大的數,供款年期更短。   所以你本身的負擔比率,很有可能比5440/42000=13%更高,或會觸及25%之線,但都符合旺市只持一半貨原則。我們暫且用剩下可用作還按揭之金額為$13000吧,即先假定洋樓月供為$8000。在此設下讀者如九成上會可借入1.3*2.59*10000=$3.36mil,買入樓房值可為3.75mil。當然夫婦有任何借貸要降低金額。由上所見,無論讀者會否把樓房加按,都有能力及夠首期買入多一間樓,只剩考慮為會否多置一間樓房。   筆者睇法是借貸能力不高,但在現時換走唐樓及買入新樓房,所用雜費會消耗太多現金。計劃方向為伺機買入多一間樓比自己住,再將洋樓租出,先完成退休買落三層樓之二。此方法好處是新買樓既然自住,可借九成,不用付百萬首期。洋樓抵押力低,好處是租金回報較高,租金有望支付洋房之按揭後,再補貼新樓支出。賣出洋房再換樓可是下一步了,先不要說太遙遠。樓價回調比股票慢很多,請再耐心等待個來月,再作打算吧。當然趁現時物色樓盤是必須的。

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賣樓能增11倍儲蓄,本人如何是好?

諗SIR 您好!  先講小弟背景, 小弟月入30K. 太太12K.. 小朋友2歲, 重有一個工人. 自住單位480呎由太太持有,買入時1.1M, 現市值4M欠銀行0.7M. 每月可儲一萬. 現金加股票有二十萬.  雖然收入不多, 但已經係比上不足比下有餘. 大半年前開始留意樓市希望買入三房單位, 只是現在收入已經負擔不起同區樓價. 但還是希望以轉按拖長還款年期減輕負擔.  自住單位是早年以自置居所貸款計劃買入, 不能加按及加長還款年期. 賣樓亦需先向房協申請, 也不能將單位放租. 是否可以用轉按形式還清房協的貸款?  如果可行, 轉按時應借0.7M或是1M? 受限於太太月入, 最多只可借百多萬. 現時月供5.6K,借0.7M分二十年還每月應該只是還款3.6k, 可減輕負擔. 還是應該借1M, 手持多三十萬現金等待機會?   answer: 自置居所計劃於1999年翻新再推出,原意為政府借六十或八十萬預受資助人,要分十三或二十年清還。如有記錯,有請指正,不過都無大所謂了,因為已是之前的事,現時房屋政策已大不同。讀者情況,需樓房早年前買入升值近4倍,但因受計劃所限他是不能將樓房加按,用套現了的錢找清尚欠銀行之0.7mil,將樓契贖回手上。    自置居所計劃受惠人大多是公屋戶,受無息借貸後要放棄公屋,及一段時間內不能再受政府任何形式之房屋資助,如有深知政策者請幫手解答,以上為筆者憶及所知。當然董伯伯時代記得以抽獎形式惠及少眾人仕,如當年買下樓房至今仍未出售,應享有讀者大賺四倍之景況。但以讀者現時情況,能否放棄自置居所計劃,將現樓賣出找數?    雖讀者未有提供年齡,但放近十年前買樓應幾可肯定。如年過35是時侯為自己人生下半場打算。由他來文描述之財務成績表,儲錢能力不強。筆者當然知養小朋友養工人令每月人工淨下不多,但小朋友的洗費只會日漸增多,看不出讀者儲蓄能力會在未來幾年有突然增強之可能性,所以務必把握今次「掉下來」的財富,為財務自由打拚。就算你將手持現金努力儲多一倍,都不及你善用現有樓房得出之效果。    現時樓房賣出,可賺3.3mil,已是他手持現金的11倍,更不用說是他每年淨儲蓄之幾多倍了,所以樓是應賣的。幾百萬對讀者而言不是「散紙」,請認真看待。套回3.3mil就不能享政府任何房屋福利,有得必有所失了。由於讀者提及他加上太太只能借多百餘萬,我不知他是否有額外未提及之財務負擔,往後一眾發問朋友如方便請言明。家庭月入是$42000而總借貸力為$42000*50%-5600*2.59=3.98mil。讀者如提供已賣樓之證明,在買入新房時是可以不計入舊樓$5600之供款的,即再借多些少仲得! 另因換樓所以在6個月內買入是不用繳付雙倍從價印花稅。    *因新按加息0.25%,原本每月一萬元還款可借入2.65百萬已減至2.59百萬  讀者應到新界、九池灣、黃大仙、大角咀找尋三房單位,如要住市區又旺又新的三房單位,以他們月入是不能兼享居住及安穩晚年之兩項需要的。買入三房四百萬元,上繳三成首期,在上文已計過借貸力可付擔。但如借貸力真不足可上繳二百萬餘首期,只借一百五十萬。假設付三成首期買入四百萬單位,每月供$11000,計及首期雜費裝修動用了1.5mil。淨下3.3-1.5mil=1.8mil,可將他放諸遠期債券,2020年到期一種,給予4.0%年息冇難度。每月提供1.8mil*4%/12=$6000月入,當然債券是每半年/年派息的,自己習慣一下。    買入三房房之position:  供樓$11000-債券收息$6000=$5000月支出。其實比你之前供間兩房差不多,生活都係咁過。但你十幾年後供款間三房(筆者估你不出三十年就可提早清還)同你只有兩房有很大十分別。一來你可以等仔大由三房換回兩房,套多筆錢收息。二來手上一筆$1.80mil之款項,唔狼死都可以等機會買入多一間樓收租,比起你庸庸碌碌成世只有一百幾十萬加間兩房完成跑步,趁高套現對你很有價值。此亦本blog成立之目的,希望大家為居住問題煩少一陣子,更可為荷包添多一點點,做自己喜歡的事

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三房定兩房?

諗SIR 你好, 自從半年前讀了你的BLOG 後,  獲益良多。本人今年25 歲, 與男朋友合共月入十萬, 收入穩定, 儲了約200 萬,PLAN 了下年年頭結婚請 問以現時情況,買德福/黃埔兩房, 等5/6 年後加按 買TKO三房(然後舊的那層放租)還是調轉,現在買三房,  將來有機會時才買多一間兩房收租?謝謝! (P.S.我們現在每月可SAVE 5 萬, 想將來買將軍澳因為 希望近父母, thanks thanks!   ANSWER: 如購買力許可,買三房是較好選擇。惟現時樓價偏高,建議買入較舊或較遠及實用率高的三房有助你間樓跑贏大市。黎緊政府落實興建大量細單位,比類住宅對國內人或較有米之人都嫌太細,將來細單位會估計同現時情況反過來,跑輸大市比三房及更大單位。   當然你第一會問:「乜唔係於旺市保留實力,於旺市先求蝸居暫住,到市低全力出擊咩!?」需知每人借貸力不同,如買入三房後你還可以「留有一手」,不妨將你原有目標降低一格買入樓宇暫住,但留意一些樓齡近30年而又未維護過既樓宇,政府會強制要求你地夾錢維修。   以讀者實力可以每月用五萬元供樓,假設冇任何負債,即購買力用盡可買入2.65*5=一千二萬萬之住宅亦冇問題。係九龍東可選社區將會改變之屋苑如德福,麗港城,鑽石山。麗港城係九七到零七都跑輸大市,係呢幾年越戰越勇,升幅跑嬴其他大型屋苑。該屋苑鄰近觀塘工業區,係麗港城既對街有一間酒店起緊,三幢工廈正活化中,到街上一行不難留意個度越黎越多開倉,好多真人舉紙牌SELL野。睇黎越黎越多野賣,不難由工廠區轉做高級商貿區。向海一望亦有郵輪碼頭,將來潛力不少。而麗港城就係步行距離之屋苑,呎價7000餘,兩房四百幾萬。   反而德福未夠麗港城咁大改變,不過區內人流將增加已是不爭之事實,作為龍頭屋苑肯定受惠。但樓齡比黃埔仲舊係其一缺點。黃埔好多種積(單位),呎價可以因庭向同靚積與否好大分別。總之有能力住係三房,第時唔使煩換屋而再浪費裝修錢,係一個正確既選擇。如果你而家有心諗住係樓市投資既,何不用一人名先買一幢,第時再用另一名再買,不少讀者已知此法和聯名買入有何分別。請留意諗樣網。下章再談。

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