九成按揭同七成之分別#766

阿sir您好,本人己讀了十一月的收息課程,正等待十二月收息103課程,本人庸碌半生,現猛然醒覺為自己及家人計劃一下,以下是本人的資料: 有一樓現價六百五十萬按揭還欠一百六十萬聯名持有,供二十年約每月一萬, 自己生意收入五萬,太太是家庭主婦,家中小朋友七及四歲, 現金有二百萬而每月家庭總開支約三萬餘, – 本人正想有以下的部署:加按套現二百萬連同現金一百萬,共三百萬做十至十五釐之債基方案,等下一個樓市週期買第二宅。 現想問,我應按多一些嗎?如加息,加按的息會升,現金流會減嗎? 另外夫妻聯名申請加按,太太沒收入惟之後報兩份收入同先生同一公司出糧,咁可以借多點嗎? 我打算加按後再買間樓九成上會借比親戚住,有租金的,可行嗎? 聽講按證公司每隔一年會寄信黎比自己,點去應對呢? – 如我將該九成上會的住宅減低按揭成數至七成,有什麼手續? 又或將加按金額投入債基及保險double方案年收15-20%就算? 謝謝你的耐心 真庸才 answer: 加按私息口上升必令供樓支出增加,可是在於上一加息周期頂點,即2007年,港元定期息口1季成3%p.a,恆指超30000點。再一息口高企期1997年,連閃卡都炒起有價。所以筆者唔介意忍受加息初期對樓價的少少影響,資產在經濟向好後升值再加上租金提高令成件事會有所進益。 – 讀者一個人做生意要養活成頭家,情況實有點兒「踩鋼線」。要做的首件事當然要提振自己借貸力,畢竟自己賺錢,未夠槓桿後再加上先借美金再等債務貶值去令身家膨漲得快。不少搞生意既人都唔報稅,要搞好。另外現時用員工身份借錢可上九成及簡單些少,當然用老闆身份借錢都可但成數有機要低一點及文件要齊,這是不少小生意所欠缺的。另外用老公公司去出糧比老婆然後聯名買樓,咁即係銀行將該公司查察睇董事再對一對買賣合約上之成交人,如九成上去香港按證幾可肯定該收入不被承認,咪真係以為整幾張支票比老婆搞錯覺出糧就過骨,要收入令人信服在各方面都要辦好才可合規地提升家庭收入。 – 至於九成上會既樓租比人是不合規的,至於點解咁多人會「偷雞」行事? 只恨政府打擊未盡力,萬一真係捉到成排人出黎而業主要call loan平盤,市場上大量供應有能即將樓市推低。你問政府唔係想打擊樓市升幅咩!? 當然唔係,政府要求既係市況平穩,大家每日乖乖地返工交足稅。樓市唔爽無發展商勾地,每年可會少撈一筆。至於「偷雞」業主係會將信件答自住,而水電煤亦會全包租客,萬一被人查問,唯有認多個遠房親戚。租約不時都搵相熟經紀做好多時印花稅及填資料都不做妥。 – 當然九成業主的心態是希望存有幾年僥倖,到時樓價升或自己本金已歸還些少,再加自己資金可將九成上會的樓減至七成。當然租出七成上會之樓房都是不合規的,可是筆者在銀行工作一段時間,實未見銀行會組成「打擊隊」去伸張正義。要將九成樓減至七成,最好係搞個轉按,新行有現金回贈之餘亦可補貼支出的律師費。律師要將九成加於樓房之押記去除而令樓房只餘第一債權人(即銀行)之押記。之前如選用一筆過付清按揭保險保費,可按比例退回。 – 至於讀者要集中將現樓加按,更應從中搞埋一拆二,令自己或太太變成「無樓係身」,那下次再買樓可少比雙倍印花稅及其中一人單名上會九成(當然用途讚成要係自住)。先生公司數目企理,又或如證明到自己係一個出糧準的打工仔,都可將現居加按至七成,即套6.5*70% – 1.6 = 2.95mil。而供款增至約$17000。2.95mil加上自己現金2.0mil,有近500萬一係可考慮私銀服務,五百萬控有八百萬債券,有點像jackson師兄的「32萬。年11.4%。低風險」方案。直債投資是保本所以風險低,其實錢夠令自己融資成本低實可令自己在低風險情況下推回報高至11%。本金少或想靈活可以投放債基收息,200萬都收成$25000一個月,讀者可令自己收入增40000/月有餘,夠供樓及部署下次買樓首期。

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諗SIR-無儲蓄首期點再買樓? #764

諗sir, 我人工$52000, 公務員, 預期每年有穩定人工升幅, 扣除開支供養父母供樓保險, 月儲$15000, 現有現金200K, 還有少量股票, 都是由2008年買了一直keep到而家, 大約印象係已經輸了一半(現值只有$50K), 所以沒有理會. 如你所料, 我投資經驗不多, 以前買股票只是跟人買冧巴, 沒有了解背景和市況. 除了買樓, 因為這幾年升市, 才令我資金有所進帳. – 我現在已有兩層樓在供, 但都是最近才買, 升幅不大, 再加上按揭成數高, 加按沒有著數. 我的目標是希望一生三宅, 甚至四宅, 希望10年內,甚至更快可達到財務自由, 唔洗返工有糧出.:) 有兩個單位如下2013年10月買入一單位自住, $415萬, 85%按揭, P-2.85%=2.15%, 月供$13528, 現值450萬2014年6月買入一單位放租, $239萬, 80%按揭, H+1.7%, 月供$7088, 收租$8600, – 我計劃將我手上$200K作進取投資, 再加上儲蓄, 務求5年內可增值到$1M(效法龔成), 到時我的人工已經有一定升幅, 我的借貸力又再提升,然後便可以再買入一層300萬下的樓收租. 請問諗sir我的方向對嗎?   answer: 公務員破產會連份工都無埋,讀者已兩樓在手共借約560萬而未評估借貸力已用8成,有感警覺性不足。如將手上剩低廿萬再投資股票,萬一大市下跌再加上兩間剛買既樓淪為負資產物,萬一銀行再CALL LOAN,真係唔知點收科。就當問屋企人借錢了事,咁大個人攪成咁都應不是大家所想。所以筆者出版<樓換樓>,但都唔會一味叫人買樓。讀者同不少人一樣要先了解自己、再訂下賺價、賺息兩方面應分配多少作投資。最後才選擇工具,如<收息論>所言,賺息的工具回報較低,因為投資人是靠借出資金去收取租金,有一日可收回本金之指望,所以風險較低。賺價的回報較高,投資人的本金可能收不回、就當買入一間公司股票都可因公司方針而將股權輕易攤薄。 – 賺價工具有股票、購入期權。賺息可以用樓、保險、債券。投資人可以按其所好運用工具、條件是不好因投資借貸而破產。一旦信用失去,銀行不會再予借貸,他日要翻身很有難度。大家外間所見上市公司運用財技,公司倒閉主席多不會「上身」。讀者一個打工仔更是公務員,用單方借貸力一個人於相近時間買兩間樓已是幾錯,請不要再攪進取投資,就算係都只用5萬適宜,留番僅餘的10-20萬比自己,係大市下跌時都有個打算。大家工作努力之餘,請逐漸增長自身理財智商,畢竟人搵錢時間有限、錢搵錢才令自己在老年時有空拓展更闊視野。 – 讀者原借貸力為52000*50%*2.59/10000 = 6.7mil,年歲37。再行落去一要增長自己選股能力,二是保証自己幾年後有錢再買樓。要選好股票,你問筆者,如男仕又有一定收入宜在技術分析開始,因此類分析較能予你一個「買定唔買」既答案,弊處係分析源自統計學,要有些數理基礎再比心機再能明白。筆者相信讀者有能克服學習上的困難,提高買股命中率。 筆者亦見過人將基本分析所用之資料作統計及數理化,得出20大抵買股云云。點講都好,買股要得心應手總要有步驟同方法、大家如果買股輸錢又不作檢討、成世人買股只會停滯不前。當然在事業上豬籠入水既人根本不用花時間買股,投資自己就係買中最高升幅股票。 – 至於要保証讀者幾年後有首期買樓,不妨參考下讀者來信之「5年115%回報方案」,大致是咁的: 讀者用私貸借入$370000或自己儲蓄用作「買保險之首期」,所控保險面值250萬,每年派息4.5%(假設5年內不加息),5年後有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil。5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000,淨利潤約為3.1 – 2.5 – 0.217 = 38萬。5年回報為38/37萬即102%。此案詳細方案及做法不在此作解。惟讀者早早作此安排,5年後幾可肯定有多38萬作首期去買多間樓。另留意此方案年回報逼近20%。

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庸碌半生。猛然醒覺為家人 #761

阿sir您好,本人己讀了十月的收息課程,正等待十一月的收息103課程,本人庸碌半生,現猛然醒覺為自己及家人計劃一下,以下是本人的資料: – 有一樓現價六百五十萬按揭還欠一百六十萬,供二十年約每月一萬, 穩定收入四萬,不穩定收五萬「因自己工」,太太收入一萬六, 有一小朋友七歲, 現金一百萬, 總開支約每月四萬, – 本人正想有以下的部署:加按套現二百萬連同現金一百萬,共三百萬做十至十五釐之債基方案,等下一個樓市週期買第二宅。 現想問,我應按多一些嗎?如加息,加按的息會升,現金流會減嗎?如果可行,我會先加按套出現金先,再上你的103堂,那我可即刻做債基了。還有什麼更好的建議? 謝,祝生活愉快。 丹尼斯 answer: 讀者收入四萬,再加太太萬六,算是中等。借貸力為56000/10000*2.59*50% = 7.25mil。係呢幾年部署收息買樓之餘,建議將其不穩定之50000收入「放埋上台面」,即造成可被證實之個人借貸力。此事好處為借貸力可大增至(56000+50000)/10000*50%*2.59 = 13.7mil,不利點為新增收入要交稅。在按揭批核最要緊看申請那一年之收入之前題下、有時為借貸交多一年稅冇問題。當然此文章為免費系列,太多人可以收睇。看倌如只自行報大收入或用支票出糧去令人收入大增,意圖在首關已被洞悉。要從借貸之根本去理解及明白自己怎去定位去解決銀行將會作出之種種提問,可以由買樓001之初心者2015年1月班出發,先了解基本及整個以樓為主的理財概念。而較進階之技巧講明要續在要買樓002才可了解更多。 – 至於現居應盡加按,因為讀者家庭收入尚可,不需刻意將加按額留在五成而將其申作出租用途,好方便下次再借。由於700萬元以下物業的自用物業申請加按套現,銀行只能提供最高估價七成按揭貸款,而貸款額不可超過420萬元。所以讀者套盡都係4.2-1.6 = 2.6mil。此事成就之後,借貸力用掉2.6/7.25 = 35%。偏低水平。 那讀者應否再問樓? 筆者答案是由於讀者已年近40,實有需要在借貸力於四十幾歲走下陂之前,先完成一生二宅。 – *附加資料: 700萬元至1,000萬元以下物業,銀行只能提供最高估價六成按揭貸款,但貸款額不可超過500萬元,至於1,000萬元以上物業,銀行只能提供最高估價五成按揭 – 係12-1月睇樓再係3-4月成交是個不錯之買樓安排,當然如該區有新盤可會為該區引入新因素。年尾少人同你爭盤,年頭銀行借貸較鬆手,都為自己買樓造成好條件。當然可揭示的是,筆者在昨晚完成之買樓003未有為黎緊數月之樓市情況作樂觀預測,有所見解是發現有些事情是會發生在中原城市指數之升跌之前(見圖)。如想攞得更盡可將原居一拆二再加按、做此事可令自己九成輕身上路再上會買樓,付出之首期只幾十萬,咁讀者加按後有三百幾萬,再只用多幾十萬作首期完成第二宅,自己仲淨成二百幾萬去收息,結果將十分開心。另要留意將九成上會樓租出是不合規的,真要咁做可要懂怎去規範風險。 – 收息點會十分開心? 假如讀者將佢1.0現金加入2.6mil新套控有3.6mil在手,加按了2.6mil令佢每月供多$10000,而買第二宅加埋雜費用掉60萬,例如屯門卓爾居,四百幾萬有兩房租出收約$13000,該屋苑在當區有獨特性合某一層客。此房上會後預供$14000/月,而淨低3.0mil不妨用債基收息,件收12-15%即月收$30000-$37500。成條數就係-$10000+13000-14000+30000 = $19000。時間一過就有多間樓供滿、更可有幾百萬cash比自己養老,此為完成一生三宅之起步點。 技術相關之課程附註: 選區買樓 、初始按揭- 見買樓001 將自身隱性收入轉為借貸力 – 買樓002 睇圖睇市、一拆二 – 買樓003 債基方案 – 收息101

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三萬家庭月入照樣一生三宅! #747

  Hi Mr.諗Sir,小弟與太太月入共$35000(計埋正現金流),有2間收組細單位共收$17000,每月可儲$10000,現金$40萬及加按一收組物業出來的現金$60萬(試玩性質).自住九龍600呎三房私樓估$5.5M,欠按揭$2M及2間九龍私樓各分別估價$3M左右,欠按揭$1.2M及$0.9M.全部供30年H+1 Plan及無SSD.兩人均無額外負債. _________________________________________________________________________________ 九龍600呎三房 市值$5.5M 按揭$2.0M 月供$7K 自住 (市租可至$16K) 九龍細單位A 市值$3M 按揭$1.2M 月供$5K 收租 $8.5K 九龍細單位B 市值$3M 按揭$0.9M 月供$3K 收租 $8.5K 現金 $1M 家庭薪金月入 $30.5K 支出$20.5K 儲蓄 $10K _________________________________________________________________________________ 問:諗Sir財技強如你此等高人如果你係我會點做呢? 後話:小弟2010年偶然發現此blog至此刻巳轉眼4年,當時中原CCL未過100而今曰去到126,我父母17年前經歷過97金融風暴見過自住物業$5M(10厘息)去到2003年$2M再反彈至今曰2014年(2.15厘息)既$9M,我就知物業樓市係同經濟周期乃息息相關.今日供應短缺同SSD鎖盤加低息做就今日的市況我就估好多人都唔知個頂會去到邊度.作為一名勤力既打工仔加按買樓收租對沖通漲都係當時為世所迫.我身邊有朋友兩口子無殼蝸牛被業主年年加租又有,2年前見升得多放左今日未上番車又有,更多係2人夾份買樓自住既也不少,但我想話今時今曰入去買物業幾年後升跌家下真係無人知..而我地此等收入的普通人唔靠樓市升跌浪我諗我60歲都仲要做看更幫補家計,享慘淡晚年同求個天千奇唔好比自己病!總覺得全世界狂印鈔票既情況空前罕見而人工不會大變下在下就只能管好眼前的棋子了. ANSWER: 筆者自己稱不上高人,覺得讀者才是。夫婦兩人夾埋搵三萬蚊仲可以有三間樓係手,佩服佩服。所以各位自覺低收入人仕,不要自怨自艾。解決問題唔係等、而係努力策劃再闖出去。 – 讀者有個幾特別既情況,應開立本網以來未有讀者試過,就係收番黎既總租金高過自己打工月入。月入$30500,而租金收入為8500*2+16000 = $33000。當然萬六蚊係自住樓,惟按揭結欠已少於一半,可向銀行申請轉用途作出租,做好文件可將此租值亦算入借貸力。那夫婦原靠打工的借貸力=30500/10000*2.59*50% = $3.94mil可增至(30500+8500*2+16000)/10000*2.59*50% = 8.23mil。現時已用借貸力為(2.0+1.2+0.9) = 4.1mil即(4.1/8.23) = 50% – 算得有無咁準!? 剛好合符筆者所倡的旺市只用一半借貸力之原則。 – 由於讀者人工不高,再想上一層樓必須再借一次樓市漲退之力。各位讀者如覺得自己收入低,努力工作改變自己命運是必須的,就當係女人等人養,妳都要好好打扮下自己、談吐溫雅及有內涵才可同「富先生」有下文。畢竟有質素的男人、經常被異性圍繞是很正常。另外,搞清楚自己位置,<樓換樓>已賣到第五版,係時侯用中文recap一下,其中一個論述指出世上人大致分開三種 – 專才: 有才華既人,利用兩者資訊不對稱去賺錢。 […]

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單親媽媽更要買樓2 #737

兩年前已經問個諗兄你問題,係你後來用「單親媽媽更要買樓」來回答了,個案係天水圍有一居屋一直空置,自住宿舍,想賣居屋轉私樓收租。終於經過多番努力,在白居二熱潮下,終於出了那居屋,仲由原估計110最後去到180出了。 –但這段時候,市也升了許多,手上可動用資金去到300,50%借貸力有170,盡可投入至470,但似乎近期咁瘋狂的市況,都係投入300-350好似穩些。 –咁嘅筆直,於是睇下附近大埔中心,落區聽下消息,第一,見近期嵐山開售,應該吸收阻部分換樓客,但效果仲未顯現,加上租務市場活躍,我想大中唔會有咁多放盤。第二,又收到風今年實際租務無想像中咁火熱,一邊傳媒吹大陸學生天價租盤,一邊又係傳媒吹大量租盤未承接,真是無所適重。第三,大中因為隔離的昌運番新了又升了,佢又想大維修,每戶12萬起,抵得一年收租,應該就已經反映阻係樓價上面。 –以上就是近月的進程,另外,連尾新居屋又出啦,你梗奇怪我又諗居屋?事源家母已近退休年齡,但有一公屋在手,似乎又可借今次機會又買居屋。咁居屋我都熟嘅,今次應該買大和好位置的,我估計300-400 無走雞。首期資出連裝修大概40個,而供款竟然去到15300蚊,巳超出我能供款範圍。居屋係上唔到車,你話香港幾咁crazy 呢!諗兄照你睇,係唔係在這旺市時,買居屋反而唔值呢? VIDEO_ANSWER:  

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理財一事如何開展? #735

諗Sir 您好, 本人已報讀10月的收息投資課程,一向對理財無甚心得,希望跟你學嘢 小女子今年33歲, 丈夫37歲, 二人月入扣MPF後6萬, 另每年約有共10萬花紅, 剛於澳門購入一層一房居屋 (丈夫為澳門居民), 約值港幣65萬, 90%按揭, 30年期, 按息2.25%, 月供連雜費約3000, 現給奶奶居住, 打算日後如有需要可在澳門退休。在港無物業, 租樓連雜費10000, 供養父母11000, 洗費9000, 保險共3000, 每月可儲蓄2.4萬 資金方面, 有90萬人仔(早年買落)現定期年息3%、港幣85萬、基金65萬、股票20萬。 – 1. 我們並無打算要小孩, 若將來移居澳門退休, 有需要在港買樓嗎? 2. 心態上想有港樓, 但不心急, 因樓價太貴, 怕用盡資金, 是否應以手上資金生息冚租金及滾大身家更好? 3. 股票方面無時間睇兼無心得, 多年來幾乎打和, 年紀漸長, 不想盲中中靠估蝕身家, 有否穩定高息之建議? 債券是否較適合? 多謝諗SIR, 期待上堂! YY answer: 看讀者來文,應未搞清為何去投資同埋應該點樣做。如果你抽唔到時間黎聽筆者現場講,那趁而家各大書局做緊折扣時好去搜刮<樓換樓>、<收息論>睇一睇。感謝大家在此相伴筆者,<樓換樓>第五版已近印好,昨天上堂時亦有讀者問除左上述兩本書外仲有邊D本人著作? 在未來一年筆者定必再努力,在此想提一提筆者予以的四件事當中的主旨及其不同之處: – 書本<樓換樓>: 主要係談及買樓同其他投資的不同之處,亦用成為千萬富翁的故事作書本起始,談一談港人如何利用地區特點去作出相應理財。之後更計出不同人應如何去樓換樓作應對,及舉出26個港人理財個案,活用一下書授的應對之策。如果你想買樓但又唔知點做,睇呢本書係個好好既開始。 – 買樓教學課程(買樓001): 六小時之課程講解如何活用及加大借貸力、選區、買樓各處要留意的細節(如兇宅、法規、稅項)等等。不少年過四十之仕到堂聽書之後都覺有收穫。堂上介紹之買樓要點及準確計出個人借貸力,是書本<樓換樓>不會講解的。 – 書本<收息論>: […]

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31男如何部署第二宅 #729

諗SIR您 本人31歲, 月薪HKD 48000, 持有: HKD 50萬現金 (自己的) HKD 70萬現金 (家人的) 自住550呎新界房: 2013年買入價 355萬/ 30年期9成按現在欠314萬, 月供12000 本人每年會有浮動額外佣金收入(每年30-50萬不等) 太太為新移民, 暫時不能正式工作, 工作也工薪不多。 家庭每月總開支連供養父母共hkd 20000 + 12000 (供自用房) 屬於一人養3頭家之香港男人 請問諗sir, 我想多買一間房子收租之用, 可以點解部署呢? 我想買馬鞍山或東涌, 諗sir點睇? 十分感激! VIDEO_ANSWER:

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債基收息應市策略 #725

  諗Sir, 本人剛報讀下月的收息課程 . 在課堂之前, 希望你可在物業方面給點意見. 小弟夫婦二人3X歲, 收入不多, 兩人月入約$40000, 但家庭開頗大, 扣除供數等開支, 月儲$5000. 於2010年以2人名義買入一新界北私樓, 當時約200萬, 做9成按揭, 息H+0.65. 現升值至330萬, 欠銀行165萬. 2人儲蓄約有30萬及少量股票. 讀畢樓換樓和收息論後, 現有2轉1加按或以賣轉租的打算, 但15/16, 拿不定注意. 故希望可拿點意見, 或有否其他建議. – 2人借貸額應為$40000 X 0.5 X 2.59 = 5.18M 扣除現在樓按, 可用借貸額3.56M. 現樓巿升幅蠻大, 故其中一考慮2轉1並加按, 以作將來樓巿下調買入第2套房作準備. 若加按, 應可套現65萬. 另一考慮, 以賣轉租. 每月租金約10000, 待樓巿回落, 再入巿. 扣除費用, 可套現160萬. 對股票債劵的投資一竅不通, 但自問悟性低, 上堂後可否做到10%回報, 信心不大. 2個方安案生的現金流相差一倍, 故希望諗SIR給點意見. 車中人 上 […]

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投資蠢材買樓要捉老婆心理?#724

諗SIR你好, 客氣說話唔多講,但你的出現絕對為香港人之福.有如現代黃大仙. 小弟個案背景: 行年35,一妻(35),二子(1&3),呀媽同住+工人,一元朗3房樓,一車.細時住公屋,中學階段屋企搬居屋,碩士畢業後1年(2004),搵萬4蚊一個月,叫呀媽賣左間居屋做首期(45萬),買元朗私人樓(124萬),4年後(2008)結左婚換間3房(148賣,184萬買),現值430萬,早一個月除左太太名加轉按套200萬出O黍. 二人各搵4萬(共8萬),工作應該穩定,財政非常獨立.我本身儲蓄唔多,約30萬(基本係現金),現每月約儲8K~10K.加埋200萬,即230萬在手.太太有近期3百萬身家,8成係股票,無樓在身. – 我今次可能衰心急, 未等到你回覆,未上你既買樓課程,又無爬夠文, 就買左之前講果間深井細3房樓. 之前自己都諗過”唔知樓價會上定落”, 但係買左之後, 心態始終未成熟,見報紙雜誌連TVB新聞都話樓市唔睇好,奉勸不沾手樓市. 自己依家差D唔敢睇樓價樓市分析之類.不過自己又諗,我依家兩間樓, 元朗4.3MIL欠3MIL, 深井4.1MIL欠3.5MIL(如按8成半),加上1.5MIL CASH,即可頂4成樓價下跌,應該都可大步欖過o瓜. 現想請諗SIR賜教: – 1. 我應該按8成半定7成呢? 如按8成半,收租剛剛夠俾按揭(13,000)同俾管理費差餉,好似做唔到正現金流,但就可以有1.5MIL做債基之類投資,即$0(rental)+$15,000(Invest)=$15,000. 每月總現金流又好過按7成但只有1MIL做投資,即$2000(rental)+$10,000(Invest)=$12,000.加上太太3年後,政府工有房津,津貼一半利息,是否按8成半較好呢? 2.買完先睇到諗SIR你唔建議買深井,當下應怎部署呢? 收住3年租,等佢做埋大維修(現在樓齡28),如果樓價堅跌,就平沽平買,換馬再o黍過? – 希望可在CONFIRM銀行貸款前得到你回覆,以免一錯再錯.萬分感謝! 我自己諗,樓市的確係歷史高位,供應又好似會多番D,但係樓價會上定落,真係難估過老婆心理,所打算分段買入,對錯都中一D. “投資蠢材”上. ANSWER: – 讀者係碩士生,可是現時財富來源是由買樓理財而來,不是憑高學歷在打工時獲得。當然唔係叫人唔好讀書,亦同意讀書助長分析能力。睇TVB及雜誌的資訊會令大家知道些事情,惟現今香港大部份紙媒所載文章都傾向提供易入口資訊,對個人判別能力無所提升。這也難怪,正所謂消費者主導,聽日如生果報或猩島出段「樓市大跌B1」頭條,你去傾價真係會講到三五七萬返黎。所以呢,七蚊報紙入面既資訊唔一定係平,更可以係負數令你跌錢出街。一眾香港人宜多讀書(唔係睇報紙)培訓獨立思考。 – 香港仔向上爬的階梯中斷 讀者由小學至今見證了香港人向上流既故事, 細時住公屋,中學屋企搬居屋。碩士畢業後1年(2004)搵萬4蚊一個月,叫呀媽賣埋間居屋做首期換私樓。而好在個陣係1994-2004年,那時時勢有助佢地攪得掂。將成件事搬遲十年再開始,就算係2004年好彩上到公屋,遲幾年到2007都未必有單位或夠銀紙換居屋,那之後的事情都沒發生,令香港仔向上爬的階梯中斷,民怨自然生。 – 睇iphone睇報紙無助增加理財商數 2004年124萬入私樓,2008賣走再184萬入三房,現值430萬。按揭4年低息環境還了不少,將430萬加按至最盡7成即套出(4.3*70%-1.3MIL)=2.0mil,再加自己有30萬積蓄,造成現時有樓係手有二百幾萬既土炮碩士香港仔。你既故事又係咪同佢近似? 可惜大學教育不等於財務教育,睇iphone睇報紙亦無助增加理財商數,讀者第一擊出手買樓選擇在深井,一個外區人少到之地方。先將讀者宜否買樓之事計一次,家庭借貸力為(40000+40000)/10000*2.59*50% = 10.4mil。如再加埋老婆及自己手上現金借貸力即為(10.4+2.3+3) = 15.7mil。現時已入深井樓,兩房共借3+3.5=7.5mil,借貸力在旺市用了(7.5/15.7) = 47.7%。合符旺市只用一半借貸力原則。所以判定讀者買樓決定無錯,係選區選單位有錯。 – 有人話買樓梗係買港島! 九龍樓睇落殘兼舊。大家實可見2008-2013此5年中原城市指數各區升幅,港島區只升84%而新界西及新界東各升約120%,證明投資在新界好。因為投資可判定對錯,賺得多錢個位就係贏家。讀者此事已修畢買樓教學課程,相信在買樓選區已獲心得。 – 至於400萬樓應該按8成半定7成? 考慮在按8成半要比的保費,計為約樓價之2.55%(一次清繳)。7成由於無須按證擔保,保費支出為零。那即保費為10.2萬,而自己比少15%首期,即60萬。那大家合否願意留多60萬係身,而攤分30年去還呢10.2萬成本呢? 大家心中應有答案,得出此結論只用加減乘數,所需能力係搵資料、自己計自己判決。 – 找出樓市升跌脈絡 樓價雖難估,但不至於要比上老婆的心理。樓價其實同報紙每日猛吹的息口無咩關係,只需你肯自己找出政府公佈的樓價指數及香港歷史利率走勢即知答案。那樓市跟什麼升跌呢? […]

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幫幫我等收入一般的香港人#719

本家庭近月拜讀諗Sir 網上Blog及註作~收息論一書, 實在獲益良多, 希望自己可一開二, 甚至能一生三宅. 本人現面對進退兩難局面, 有感香港樓價又升到差不多, 短期大升動力欠缺, 人工又跟不到通脹, 生活倍感吃力, 買樓收租又怕樓價跌, 不買樓又怕抗不了通脹. 實希望諗Sir, 能幫幫我等收入一般的香港人. – 現在收入 老婆:34000/month 公職人員. 年齡:27 老公:19000/month 公職人員. 年齡:35 日本樓收租:3200/month 2014年頭買入, 實投資:300000 結婚不久, 未有小朋友:只有10萬元儲蓄. 現家庭每月能儲25000 左右. – 支出: 老婆供養公母/month:2000 老婆保險:17000/year 老公供養公母/month:2000 老公保險:12000/year 老婆向銀行借P-LOAN 5 年期, 共惜350000, APR 4.37. 月供:6300 作為買日本樓 長沙灣單橦樓一層.2012年尾以老婆單人名3100000, 9成上會買入. 現銀行估值. 3600000. 現每月供款 11000/month – 未來收入 老婆:3000/年增長, 頂薪:45000 老公:1500/年增長, 頂薪:26000 […]

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