加按後令人唔使供樓#783

  諗SIR:  你好,本人已完成收息課程,現正等待上12月的收息執行班課程。  背景: 本人34歲,公務員,月收入$30000 ,跟公務員SCALE,每年調整。 太太31歲,社會服務工作,月收入$22000,如不轉職最多升至$26000。 未有子女。   本人與太太於2012年11月購買黃埔花園建469呎物業,購入$335萬,8成按揭。剛一拆二給太太,做7成按揭,借了$343萬,分30年還,HIBOR PLAN,每月還約$12600,現己套現約$85萬 。故現時本人沒有持有任何物業和摟按借貸。   本人於2014年4月借P LOAN$30萬,分5年還,約2%p.a.,月供$5400。這30萬加上本人和太太的儲蓄,連雜費和稅共$46萬,購入日本大板物業,當時日元匯率0.0766(現時跌至0.0640),以日元計實回約7.8%,但現時被匯率蠶食了回報。以現時匯率計每月收港幣約$2700。   每月人工扣除還樓按、私貸、俾家用、生活開支後,兩人約儲$12000 一個月(未計日本樓租金收入)。   本人和太太現儲蓄只有約15萬港元,沒有買保險和任何基金。故此,加上轉按的$85萬,共只有$100萬。   問題: 本人只有一發子彈,現時應單名9成上會再買一層樓自住,並將現時物業放租(因不想犯法9成按出租,雖然7成都不應該,但好像風險較低),還是待樓價跌等待機會? 本人有點後悔借P LOAN影響本人的信貸額,是否應該先盡快還清,以便9成上會? 另一個想法是,本人上畢收息班後,希望將$100萬放於債基收息,以改善正現金流,但又想直債保本,你堂上說過現金不多應用債基,是嗎? 本人想達成一生三宅,但現時似乎未有機會達到,請問我該如何部署呢? 謝謝!阿傑 answer:  讀者未有留意的是,他需要購入樓房再將其出租,希望用出租物業的租金作核實收入去提高自己的借貸力。在借私人貸款後才後悔,明顯是未有籌劃就行動。大家在作收息、買樓、又或投資外國物業之前先宜清楚了解自己財務狀況。有些同學可以收住息等市跌、亦有些同學等唔到要即上會、有些同學兩萬人工都可完成「三宅一生」,原因是對借貸力之由來了解透徹,令自己買完樓後借貸力有補給,再買下間投資仍覺得心應手。   筆者講解過的收息物可提供年10%息口以上之回報,不過大家出發理財宜先了解自己「手上副牌」。即先用借貸力計乘算出自己能力,再運用方法去擴展,知自己借盡多少才去作出預算買樓應用的借錢QUOTA。咁做明顯比本案「邊做邊諗」更好! 讀者現家庭借貸力為(30000+22000-5400)*50%/10000*2.59 = 6.03MIL,黃埔樓借了343萬,即借貸力用掉57%。再去買第二宅勉強可以,惟在旺市用盡自己借貸力去買樓不贊成。   由於黃埔樓剛套錢,有罰息期。咁呢兩年應專心供樓令本金結欠額下跌,務求兩年之後可再轉至五成按及將樓轉做出租用途。當然此舉有兩因素影響提早或延遲完成。一是樓價再跌就算讀者點供都轉唔到五成按,是政府一旦放寬借貸規限讀者乜都唔做都可將其轉出租。一搞好租約租左間樓比人,樓房租金之8成可計作個人借貸力。係租金$13000之下,讀者借貸力即提升至7.77mil,減埋黃埔樓都有剩4.34mil。自己即可九成買另一間樓自住,完成一生二宅。用此法伺機再重覆,要完成三宅都不為難事。   借私貸去買日本樓,即運用一個高息而又短年息的借貸去看好日元兌美金匯水,錯了三次。筆者不是反對人買海外物業,惟對於儲蓄偏少的問案者多不會建議。<<樓換樓>>書本已有提及,買樓是運用樓房抵押後之低息借貸去拉長30年歸還,再搵租客幫你供樓加上貨幣內含值下降去保障自己財富。現時買樓都不敢說是個賺錢項目,只是想在各國貨幣戰當中保有自己財富。   除了專心供樓,讀者可作就是將套出100萬好好收息。資金一百萬不合用直債保本,要知此等十幾厘息而又保本的投資機會都要歸向有錢人,個人流動性高而銀行主動提供低息借貸令回報攀升。債基對讀者會是個不錯選擇。一百萬收$12500利息,對於讀者而言套左現令自己唔使供樓。   

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諗sir-將租金收入再倍升有法#881

你好諗sir: 本人 (37) 跟先生 (38) 資產如下,很希望得到你的意見得到改善! 1)  想知 我所選區(元朗) 可需要换過其它區/可提意區嗎? 因知道將會有很多供應!  2)  可以keep 著所有物業還是需要減小1間呢? (如賣應選擇出售邊間?)  3) 3)  如 賣出2 間3 房搬出奥運站 (如只買入 1 間 奥海城 1 /2期 (投資+自住) 你意見如何還是有更好見意?)4)  希望有儲備作2 個小朋友出國用   5) 希望有現金流 作 退休用  ! 先生 收入平均 $40000(已+OT ) (平均用6 個月計) 本人 收入$25000 (公務員)  (大約5 年後有 housing 每月可有$3000-3500 (10年) 1)  新元朗中心3 房 918 呎 (建)  自用  買入 $540萬 銀行貸款 $300萬 月供大約 $12000 (銀行估价:$726萬) 2)  新元朗中心 3 房 783呎 (建)  出租 買入$ 330萬 銀行貸款 $200萬 月供大約 $9000 收租$13700 (銀行估价:$600萬) *** 2015 年 1 月 中因租約到期 租客 將來搬走 , 可繼續出租 / 賣出後 作投資債基還是换更大單位作投資/自住用 ? 3)  yoho town ( 1期)  2房 544(建) 出租 買入$ 264萬 銀行貸款 $200萬 月供大約 $8000 收租$12000 (好朋友住所以無租約) (銀行估价:$420萬) 4)  疊茵庭車位 無銀行貸款 收租 $1400 (市值:28-30)   現金 $40萬 人仔定期$10萬 ibond$5萬 每月 家庭支出 差不多 $6 萬 (主要: 老人家 及小朋友支出) ****好想問: 好唔好賣出 其中 一物業 去投資 英國物業???(因小朋友有機會留學英國) 好心急人上 ANSWER:   其實投資還投資、自住就係自住,兩者的要求是十分不同的,筆者亦簡介過買一間樓可將自己的要求劃分為投資需求及消費需求。請大家不要打算買一間樓又合自己心意而價又升得快,有咁既樓都已被市場吸收。明顯元朗區有數據對其不利,支持減低持有此區比重。我們要決定是否要沽出物業,不妨留意該物提供之正現金流。新元朗中心783呎月供大約 $9000 收租$13700,即正現金流為$4700,更有按揭還本部份,在<<收息論>>稱為槓桿儲蓄。Yoho town  544呎月供$8000而收租$12000,正現金流為$4000。下一步係睇下該物業究竟KEEP住自己幾多資本先!    新元朗中心783呎銀貸$200萬而市值$600萬,即用了$400萬去產出年$4500*12正現金流,效率為1.35% Yoho town  544呎銀貸$200萬而市值$420萬,即用了$220萬去產出年$4000*12正現金流,效率為2.18%   那究竟筆者可運用400萬去產出幾多正現金流? 就當穩陣派入收隻香港細銀行直債都4.6%年回,由於債市不及股市流通,唔係隨便可持到貨,而銀行都唔想賣。就當咁買400萬一年都收184,000,更是銀行負責保本,而個客一收息就幾年。所以,大家只會聽到坊間有人叫你炒賣,而很少有人叫你收息。萬一客戶收得好一放就十年,那何來傭金予客戶經理呢?   當然睇清楚少少,筆者之前在堂上提及的零售上市公司之直債個YIELD已升至8.4%,放400萬每月有成$28000,坐定定收息多3年。此投資物的現金流效率有8.4%,比讀者兩間樓都好。大家宜將低效率品換至高收益者。當然筆者常提及之債基及套房策略都未出,兩者可將回報增大至年15%。   由於讀者家庭月入一般,手上資金只約50萬,月儲蓄近零。而家可以揸香港更諗埋英國樓全靠早年置業。建議將最低效益之新元中沽出,套回400萬。呢個樓目買英國樓好勉強,至於拆售後包裝為細單位之英國學生宿舍不太建議,加上當地稅制,入手後自己千祈唔好瓜柴,原因可自行查找。   放眼香港,一是間套房,每130萬產出$10000正現金流,當然講就容易,做要幾方面好配合。至於較易上手的債基,無年期而有價格升跌,可將400之一半即200萬放其中,月收息已$25000,比起之前租客交租$13700直係多成萬蚊! 實在不用再想點去選擇。至於套房是利用了拆細收租再加借錢槓桿之原理,此時讀者做要比雙倍印花稅,等一下收住息遲下再買樓未遲。恭喜呢位讀者,過去幾年受惠樓市不少,現好趁樓市轉勢前,好去學者其他除樓之外的投資工具。正所謂花無百日紅,唔係叫佢將全部樓賣哂,而係習多兩招。

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諗sir – 24歲儲夠錢買樓 #778

諗sir你好,小弟現年24歲,兩年前畢業。一直都係做sales,每月月入計埋份佣平均有35000,現有積蓄250k現金。無股票係手,亦都唔諗住買(特別係睇完你既文章,知道同覺得自己會輸多過賺) 受到父母同啲長輩影響,一直都覺得今時今日,要保障將來既生活,買樓永遠係皇道。最近有幸拜讀你既文章,亦都啱啱睇完你本樓換樓,加深左我要上車既決心。但始終可以參考既例子唔太多,所以決定請教請教 問題如下, 我每個月最少可以儲到15000,假設人工無加,我到2015年尾就最少有現金500k係手。依個數到時會夠我比一層400萬樓既9成首期,但如果將啲律師費印花稅其它雜項計埋(around 100k or up),到時基本會令到我手頭既資金變為零。 之前睇過你講,銀行最多可借比我既錢係3.5×2.5×0.5=4.3m(有錯請跟正),咁係未代表多出黎個100k雜費都可以問銀行借左先然後慢慢每月供還? 如果我條數計錯,又或者我係唔可以問銀行借黎比堆雜費,咁我係未會好危險?萬一樓價跌,我會無備用資金應急? 如果我條數計啱,而銀行又會借到錢比我應付埋個堆雜費。除左首期外,我應該夠儲幾多為備用資金?定係一於少理,一儲夠個手期就即刻上車?(eg我睇中一層350萬既,我只有35萬夠唔夠做呢?) 本人現正住喺港島區,但係睇黎睇去港島都只得一啲單幢唐樓,或者一啲比較二綫既單位。反而新界區比如嘉湖山莊既樓價一黎較易負擔,同時之前你有提及過香港未來發展會向西部移,個人對該區將來既前景都有信心。但如果要入到咁遠,一黎因為9成無得租比人,二黎我係港島翻工唔打算搬去新界,好似好唔划算。究竟應該主攻港島,即使二綫三綫都上?定係主攻新界? 其實問題仲有好多,但我知無免費午餐。希望諗sir賜教之餘,自己都會再做下功課,報讀你啲course了解多啲=]   Answer:   呢位讀者24歲,懂得將收入儲起,亦有用自己能力去置業既打算,態度確實不錯了。要買樓難度就係: keep住儲$15000一個月,為期兩年。就當你收入未有呢位讀者咁可到三萬六,係將一半即$7500月儲起,兩年都有180,000,加多些少夠九成上會買翠屏或荃德花園了。與其埋怨,不如堅持向目標邁進。   關於買(二手)樓既雜費,有經紀傭金,一般為樓價之1%。從價印花稅,如果三百萬樓預7-8萬吧。再貴既樓印花稅再會高些少。至於此等價碼既樓房,現律師費要約$5000。同舊業主的管理費差餉對數就唔計啦,另而家問銀行借錢有1%貸款額之現金回贈,那330萬既樓,雜費約為33000+80000+5000-33000*90% = 約$85000。不過銀行回贈要正式成交個日先會攞到。所以買家一般要先預備13萬雜費,銀行不會加借此等使費比你。九成上會,除上述幾項外再要額外多比按揭保險保費,由於此保費一筆過付清都要十萬八萬(詳見HKMC的保費表),銀行可加借此保費予客戶。   讀者計借貸力之算乘應2.59得出4.53mil。2.59是指一個有能力月供$10000按揭貸款既人可借$2.59百萬。有此幣數,可很快粗略算出自己最多買到幾大銀碼既樓,而旺市更應只用一半借貸力入市,好等跌市有銀彈入場低價買貨。留意正常港人之真正借貸力會比2.59算乘計出的少了,原因很多,不在網上文章講述。至於讀者,入手四百萬樓令其銀借力用掉超過七成,故不會建議2015年尾買400萬樓。原降低目標至2.5百萬。   當然,不少同學都知筆者有計「借東風」,首期都可借而不影響借貸力。惟一般後生仔買第一間樓,實不宜用「借」去開展買樓理財之路。對於有資金而想保留實力等跌市者,「借」來的首期或是好方法。至於初心讀者不宜起手買入單幢唐樓,一黎唐樓借錢難而在拉長還款年期有限制,二來唐樓定價不似大屋苑,未花時間在該區打躉實在難掌握業主開價是否偏低抵買。就當兩間在同街同齡的唐樓,都可因建築質素不同而令價錢變異。點去查察一幢樓是否用料上乘,不是初始買樓人仕探討的範疇。   初心者宜在大屋苑出發。見屋苑中座各及高低不同而變異之開價,買家可快習得最基本影響一個單位價值之因素。另大屋苑單位出貨較快,實力不足者宜投資流通性較高之標的物,唐樓做按揭難做去接貨者都比較少。   買樓可滿足一個人的投資需求及消費需求(自住)。讀者可買潛力高而新西地區收租,再租住港島樓去令自己有地利之便,即以租養租。當然港島樓租金應貴於新西,要有方便當然要補貼些少。  

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諗SIR-如何對沖債基收息10%後的風險?#776

Lum Sir 你好! 無意中幸運地發現你的BLOG,十分喜歡,並報讀十月的收息課程。希望請教Lum sir,給小女子一些意見。謝謝。 本人背景:  – 小女子27歲,會計,與父母同住。雖然已經供滿,但不想動用父母資產。 – 每月人工: HKD 40K – 每月支出: 約HKD 13K 資產:  – 現時估值HKD 3M 的屯門兩房B類單位, 已租出,租金扣除支出,每月打平 – 股票,基金及債劵投資約HKD 300K – 現金約HKD 500K (包括TAX LOAN HKD 300K) 負債: – 按揭欠款HKD 1.86M –>該單位現時估值HKD 3M –>於2013年尾以HKD 2.7M購入 –>按揭7成, 利率P – 2.85% –>供款年期30年 – TAX LOAN HKD 300K –>2014年年頭借入 –>利率3.2% –>還款年期4年 –>之前用作買股票收息用途 五年內計劃 […]

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諗sir – 為37歲無米負資產的人生翻盤

諗sir你好: 小弟現年37(其實還有半年便38了),已婚,育有一女(5歲)及一子(剛1歲). 小弟任職銀行,現時月入3.5萬,無其他收入 (實際上也有少少其他收入, 是例如拿舊報紙去廢紙回收、二手物品買賣、參加問卷調查(不定時的,每次有3-5百元收)、在網上做問卷等, 但一年加加埋埋先得7-8千蚊, 所以當沒有吧) 太太任職公務員,人工略高於我,但她負責子女教育使費、家庭工人姐姐薪金、家居買餸錢等,另她尚要俾家用外家, 及償還私人貸款(過往多年替外家買嘢, 簽咭找數而累積的咭數約十多萬, 將咭數轉為私人貸款, 每月還萬多元), 基本上她每月僅能收支平衡, 所以只能得我一個儲錢. 小弟的”資產”如下: A. 一自住已補地價居屋,09年買入價200萬,現估值約400萬 B. 存款4萬 (對!沒錯!是只有4萬….不是現金流,是手持現金金額) C. 股票巿值3萬 – 負債如下: A. 按揭餘額約174萬(當年以95%上會, 連按揭保險, 實際原貸款額約197.5萬)/B. 私人貸款餘約0.3萬/C. 欠親戚約21萬 以往因為種種原因, 如結婚、生小孩(2個小朋友都是在私家醫院生)等, 每次儲到一筆儲蓄, 均會被一舖清袋….. 至08年12月,當時仍在租樓的我,因感到長遠交租即係繼續幫人供樓,是純支出,不是辦法,故當時手持只有不足10萬cash的我,膽粗粗買了當時租住單位同屋苑的一個單位(即現居單位). 因物業樓齡達25年, 單位未裝修過, 水電喉等亦未換過, 所以也花了三十多萬裝修(包括更換水電喉等, 亦已包括家俬、電器等). 當年是問親戚借錢24萬, 再加私貸合共約12萬, 應付裝修費. 因此, 在這段時間, 小弟儲錢速度奇慢. 至13年9月, 小弟的細仔出世了, 當時所餘儲蓄(約8萬)亦一舖清袋用來俾醫院費. 儲蓄回復0 ….. reset重新儲錢出發….. 小弟現時每月可儲蓄約7000元. – 每月支出約2.8萬, […]

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諗sir – 苦租客反制收租佬 #773

諗SIR您好, 小弟今年34嵗屬庸才一個,有幸拜讀收息論一書及此BLOG,了解到一生三宅及財務自由的重要性。小弟現月入31K,扣除供樓家用等開支,每月可儲10K。同齡太太懷孕後需辭工安胎,BB將會於12月出世,太太坐月後會再投入職場,預計月入可以有25K,但無長輩幫忙故需請保姆照顧BB,再加上BB出世後-所增加的開銷,估計每月為增加之開銷為每月15K左右,最後二人仍可每月儲10-15K。 – 因不想再幫業主供樓,故年中以單名購入280萬新界居屋一間,七成按揭2.15厘30年期,現尚欠銀行196萬。另有45萬港幣及45萬國內仔定期。由於之前未拜讀收息論一書,故已經行錯棋沒有多利用購買力以九成上會,另對投資一竅不通,故投資一直只以人仔定期收息為主。但看畢收息論一書便明白到長此下去多買一間樓房或者達到財務自由都是奢想,利息根本連每年通脹都抵消不了。煩請諗SIR 賜教小弟應如何將資金調配,撥亂反正,以期2-3年後可以買第二層樓房(目標是北區大兩房或三房)改善生活環境, 並將現居租出作收息之用。謝謝! – answer: – 成件事由早些少開始講,就係讀者唔想幫人供樓。所以佢就買間樓返黎,自己供返一間。就好似胃痛就顯淺地用胃藥解決咁,大家係買樓之前,知道你去理財之原因何在及如何對症下藥嗎? – 筆者都會租人樓,幫下業主供樓。即係如果個業主用成千萬買間樓返黎而月租$20000,咁點解唔將一千萬買債基收11-15%,而將每年過百萬利息當中的240,000拆比業主租屋呢? 又或我幾間單幢樓三百幾萬即收兩-萬銀租有突,咁又點解要用3乘三百幾萬去買一間成千萬既樓收租呢? – 所以租樓唔係問題,最緊要你搵到個方法去跑羸業主個回報。如果你產出租金既方法比你個業主聰明,保證你每年可以笑住咁「求」業主咪鬼再加你租,實情就係幾千銀你要就加,我條氣唔順就搬呢句心底話。筆者明白你好想打爛個mon(電腦屏幕)及collect my skin(收我皮),心想你個諗樣講就輕鬆,知唔知我比業主逼遷有幾陰公!? 所謂萬丈高樓由地起,你連玩嬴收租佬呢件事都唔敢細想,咁真係浪費父母十年養育心血及期望,買間屋肯定比培養一個小朋友容易。讀者買居屋係敗筆,原本兩夫婦人工都唔係差,夾埋(31000+25000) = $56000,要富貴真不容易,可是要穩步改善生活唔係難。居屋尤其未補價,市場上升賣樓要將利潤同房署對分,未補價去加按亦不可能。讀者看長遠要首先由交租租客變身做收租佬,再由收租佬轉做反制收租佬,即為自己習得高現金效率產出發再去選一些低回報之物業去改善回報,或入住去「搵業主著數」。 – 舉個例子,筆者有朋友專將舊樓成幢改為學生宿舍,包改建包搵客而中間提取酬金。呢盤生意都係「資產」,不斷產生正現金流,override了學生的租金自己更不用冒樓價升跌風險。讀者要成此步可真困難,幸好買入居屋只係單名,幾年後仲可以用另一半名比幾十萬首期去九成買第二宅上會。而成就第三樓可要等時機趁市低將居屋補地價成自由市場物業,將其租出即為產出除工資外的第三份收入。筆者一般叫人盡量避免公居物業,可是讀者應不會賣出剛入手之居屋,所以唯有作此安排扭歪為正。 – 那幾年後點搵首期入手第二宅? 方法一有價格風險,用債基將80萬投入,月收息80萬*13%/12 = 8666。三年間收租30萬,當然要知出入市方法會令投資更得心應手。至於保本方法係保險,投入37萬,5年後即產出30萬(將回報double,計算方法如下: 保險面值250萬 每年派息4.5%(假設5年內不加息) 5年後有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil 5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000 淨利潤約為3.1 – 2.5 – 0.217 = 38萬 5年回報為38/37萬即102% 其中兩方法已作開展,大家各自修行。  

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諗sir – 向上流的年青人 #771

諗SIR! 你好,留意到你的文章不是很久,但已獲益良多!亦打算報讀你的課程,但不知道應該報那個課程會適合我的情況?自知家庭收入不高所以衣食住行一直非常省,但由於對投資一曉不通,所以只能做到有紀律地儲蓄.亦努力持續進修希望提升收入.本人情況如下,望指教!   本人26歲月入22K,先生28歲月入21K公務員十年後頂薪35K. 今年年頭用318萬買入超過40年樓齡的市區有lift舊樓(已大維修及換lift)做7成按,現估價升至400萬 現金: 40萬 基金: 20萬 問題及方案如下: 1)以partial形式盡快還清現在mortgage,大概6,7年後上宿舍後可收租1.2萬,再儲錢買2間(這做法應該不合現時低息環境,但感覺非常安心,沒有風險??) 2)按現時mortgage plan還款,用現金40萬物色第2個300萬單位用9成上會,再出租 3)等過了SSD,將現持有物業賣出,一開二買2個3-400萬單位,一個收租一個自住,到上宿舍後再將自住既放租 希望有幸得到你指點一下,如果按現時情況,我有可能做到一生三宅嗎? – ANSWER: 新婚買第一間樓既朋友,請避免入手市區單幢舊樓。讀者算係好彩,入住後應無遇到漏水或麻煩鄰居既問題。新手應作之方向,建議由屋苑樓入手,因買家較易睇賣家開價而知道該單位之質素,而單幢樓難作參考,就當隔鄰之洋樓,都可因建築質素而令呎價變異。就當你想考察邊幢樓的用料較好,你會由邊方面去考察呢? 所以要在舊區尋寶,經驗未夠都急不得。讀者舊樓如擺得過SSD期限扣埋稅仲可以提個和,建議買細些少既單位好過。最影響樓房租值之其中一因素: 係樓齡。唔係因睇落舊、亦唔係因怕維修。讀者可由買樓教學課程了打解去成就一生三之的需知。 – 讀書目的 讀者最有利的是年紀輕,仲有不少時間可進步,如懂得更可令時間站在自己一邊,利用時間為自己賺錢。要知時間係最珍貴,亦是免費。留意讀書目的如只是為提升人工,效果多不理想。醫生同律師賺錢係靠高執業門檻,你讀哂佢地D書都唔代表可以一樣賺咁多錢。至於什麼master、MBA現只淪為小學至大學學士教學中的一個延伸,讀黎不見有大進益。花十幾萬去讀個master,一個月加幾千蚊人工,為乜呢? 你認為係3-4年回本? 可是你中午食個lunch,係三年間價錢都加左30%。而最傷既係你用年輕光陰走去讀書,封阻了其他更好出路。明白讀書可維持自己在comfort zone,考慮點是人長期太comfort,萬一遇上人生逆境真不知怎辦。 – 安穩工作 要知政府提供之教育,唔係想你賺大錢、而係想你安份守己準時交稅。至於讀者選擇了做公務員,筆者認為公僕對維持社會安定有貢獻、可是要為社會創新還差很遠,敢講AO過往「貢獻」令大家距離財務自由越行越遠。回望97至今,重大政策有強積金、最低工資及樓房應市政策。先講強積金,2000年成立而個攪手係許仕仁,筆者唔想係人落難既時候再加人一腳,可是佢係法庭上同大家講自己係「好大洗」及「儲錢有困難」既時候,真係傷左廣大要供MPF民眾既心。 最低工資提高了各人人工,可惜打稅稅階只加約10%,令更多左人跌入稅網。各位加左工資有否感到買得更多? 事實係香港同外地比競爭力低左,而政府收稅多左。 – 2013年薪俸稅報告:「納稅人整體收入錄得百分之五點五的增長,而本港多了十一萬人跌入稅網。」 雖整體薪俸稅收是跌了2%,可是社會最要幫助既一群人,就係剛過稅階又儲唔到錢既一群,有些人將其稱為「窮中產」。筆者相信現時不少年輕人投考公務員,是對社會失望而上早「上岸」去找份穩定工作。筆者見此現象實為痛心。早年在銀行工作,更有感公務員一向是對各項情報及著數得知最快,最懂為自己節流的人。明白因人工升幅已被限、想再進一步必須由節流著手。一個原本為服務大眾而設立的崗位,現在已變成一個避風港。 – 讀者儲蓄慢而借貸力一般,應行一拆二去為自己買下間樓提供九成上會機會,而原樓需租出去產生租約。借貸力現為(22000+21000)/10000*50%*2.59 = 5.56mil。現已用約2.2mil借貸力,即40%。出路點是將原樓拆名後再五成出租,假設租金收入為$10000,自己總借貸力即提振至(22000+21000+10000*80%)/10000*50%*2.59 = 6.6mil。再點做留比讀者自行查找,反正佢有時間而收入「穩定」。希望本網站能為各有心向上的人提供資源,為香港要上流提供出路。

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諗sir – 樓市初哥之置業神器 #770

諗Sir你好, 精通買楼的朋友極力推介楼换楼本書,感恩看後了解香港地產經濟及个人財務更多,謝謝。睇完4份1連隨cut淨2張信用卡信用额cut淨10萬。朋友極力鼓励我上車,說只有一成首期都可。這幾年就係左諗右諗冇買結果升升升。 本人40歲,離婚2年,離婚前剛與前夫還完由他借的40萬p loan,從未有物業,一切重新開始。 – 一向没有借贷而還卡数紀錄良好,近来銀行卡数分期免息所以做了每月4000元的分期,還有4个月完。 想自资上車,手上股票現金共60萬。 收入:每月人工33000未扣MPF。每月收饍养费4000.但不能保证(因前夫爱投机炒期子曾輸幾十萬) – 開支:現自己租住青衣朋友单位10600,可長租。保險每月2500,基金儲蓄每月3000,扣除其他水電煤及個人開支每月可儲5000-6000左右。 剛開始另一新感情但其实想靠自己置业。現想請教我的狀況,應選那里及9成借贷是否只有新楼可以?我想買入物業後租出因現居住環境好而且已经不算贵。但会不会要交印花稅?長沙湾小4喜是否可以考虑?有見近来楼市真係升到爆炸恐買後跌價支撑不住。 重生者 answer: – 自己買到幾貴既樓及支撐到幾貴既借貸,根本係計到。樓市就算跌到爆炸都唔代表人人適合買樓,1998年係經歷樓市一年下跌40%後如無計好數飛身入市,一樣可以照破產。讀者人工33000借貸力為33000/10000*2.59*50% = 4.27mil,而銀行一般不接受partner作擔保人。所以讀者計應在旺市只用一半借貸力去買樓,亦即是只借約2.3mil。係自己九成上會比一成首期下,入手2.6mil市價之樓房為合適。當然除了cut card去阻止借貸力在不明情況下被用掉之外,還有不少未為意之事情將影響一個人之借貸力。而不少看倌心目中的「還款記錄良好」,是否同樣被銀行認為呢? 只好說<樓換樓>一書當初出版時未想過會影響港人如此深入,很多要點未曾記載在書。當印到第十版既時候,筆者考慮將部份買樓課程內的資料補入<樓換樓>書本,好等讀者看完有更完滿之感覺。 – 由2013年賣到2014年尾<樓換樓>共印五版,每次都是在缺貨下再加印,在此感謝各位支持。 – 雖有點離題,但筆者想提一提「炒期指」係唔一定令人輸錢的,「買股票」不做槓桿亦不見得可令人一帆風順。筆者見市面太多講投資心理的書所以未有在<收息>及<買樓>兩書收錄類同題目,可是一個人要先調較好心理再去思考及找尋答案,檢討自己再查找不足,實為做好「投資」呢件事需有的想法。綜合讀者,仲有幾個問題要答,一頁過的說明如下: – Q: 九成借貸是否只新樓可以? ans: 九成借貸其實邦民及財仔都可提供,而不少讀者指的低息九成上會借貸泛指業主買樓後先將樓抵押予銀行作一按、再經按揭保險公司批核後按供二按(即成為第二順位債權人)而借足估價90%的借款。此事不一定新樓才可作、二手樓亦可、或有些大型村屋區之樓房都可承造九成按揭。更有些人因在金融機構公作,得享十成上會之便。 – Q: 我想買入物業後租出因現居住環境好而且已经不算贵。但会不会要交印花稅? ans: 勉強了解此中文句子。首先係香港買樓,必須要付買家從價印花稅。如買家本身在港擁有任何住宅物業,再買樓要付雙倍從價印花稅。如物業本身是九成上會再租出去,根本唔合規。當然有些人持技巧偷偷地將自住樓租出,大家要知此事風險,一陣為左幾千蚊租搞到坐監更成為蘋果風雲人物,難免一生抱撼。出租物業要簽租約,當中又要比印花稅,當然簽約期短過三年可選擇不打stamp。 – Q: 長沙湾小4喜是否可以考虑? ans: 筆者開頭都唔知咩係「小4喜」,原來係個邊喜雅幾個新盤。相信同學都唔使再講,買新樓放租是否筆者之習慣。 – 寄予大家計好自己借貸力,有能力買就買,無能力就唔好多諗努力工作努力儲錢。明白自己財務情況後落實理財計劃,實為筆者樂於香港人見到的。而唔係自己有筆錢再聽銷售人員講就買咩。當然不少金融機構會同你扮計埋條數,所以希望此網站能為大家提供客觀理財資訊。

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諗sir – 兩萬月入追擊一生三宅#769

諗Sir你好! 本人會員編號:1385 看閣下的Blog己兩年多, 獲益良多。已上完收息班及收息103,希望閣下再為小弟指點迷津。 本人及太太33歲, 有1個2歲小朋友。本人為庸才一名,月入20K, 太太月入13K。 扣除供樓及支出, 每月只可儲6K。有1層位於青衣(十幾年樓齡)自住私樓,現估價約450萬。太太單名持有,欠約145萬, 年期尚有29年。每月供款5.7K。手頭現金:港幣100萬,人民幣定期30萬。為方便家人照顧小朋友,所以不打算放售或放租現自住居所。本人長遠目標都是希望購入收租樓,最終能達成一生三宅。 – 請問現在應否將手上現金用債基作收息,待樓市回調再入手收租樓? 還是有其他更好的配置? 希望聽取諗Sir寶貴意見. 先行謝謝 ! 煩惱人上 ANSWER: 讀者儲蓄水平實不錯,家庭收入三萬而在三十出頭儲到一百萬,更有一樓在手,已教不少同齡而人工更高人仕覺慚愧。要在讀者人工較低情況下完成一生三宅,要點是原有物業要作出租產生租金收入,計青衣樓租到$15000/月,讀者借貸力可由原本(20000+13000)/10000*50%*2.59 = 4.27mil提升至(20000+13000+15000*80%)/10000*50%*2.59 = 5.82mil,有此借貸力對完成一生二宅才有點眉目。當第二間樓有租金產出而讀者現金水平夠的話,要完成第三宅都唔係難事。條數是咁計的: – 現在持有青衣樓供款5700/月,讀者家庭借貸力剩餘額為(20000+13000-5700)/10000*50%*2.59 = 3.53mil。讀者早年用太太單名買樓在今天看是做得很對! 忍手等等樓價稍回,希望可以用三百萬執到間沙田河畔或第一城,讀者自己九成上會只消用幾十萬首期。如要留係青衣,三百餘萬都有不少選擇,樓市調整後用三百幾萬買既單位可能仲大過現值450萬之現居。之後讀者將原居租出、然後買第二宅用約3.0mil借貸力,剩餘了(20000+13000-5700+15000*80%)/10000*50%*2.59 – 3.0mil = 2.08mil留作第三宅。到時加埋自己百幾萬cash,再買第三間樓都有頭緒。仲唔夠可以等第二宅升後再轉作出租用途,總借貸力又可再上升。 – 至於不打算放棄現居又要完成一生三宅之想法,要個人收入再提高才有此選擇。這亦解釋了錢為何用。 – 現時之方略建議是再買一樓,雖樓市升勢已維持多年,可是在資產不停因貨幣貶值後而價膨,讀者唔趁而家有能力買去入市,往後能否再完成二宅實有疑問。當然看倌如是借貸力充足,那不妨可以再等一等。在此分出資金少、或借貸力低既人是等不得、或更需要博。讀者九成上會去入市動用資金不算多,快趁2015入市。就算之後樓市跌20%,在細價樓而言金額不大,加上幾可肯定香港300萬以下樓盤快將絕跡,此舉筆者看法是可以博。香港人在最低工資實施後大多接受置業之成本最少都要二百幾萬,而讀者target近同級數單位風險有限。 – 那現存之資金有何用? 讀者看法是利用收息堂提及之債基方案去產出12-15%年息,留意人仔都有獨有之債基買入,息口為9-10%。即一百萬港幣可收息$10000-$12500,而30萬人仔月息為RMB 2500。每個月都「執返」成近$15000落袋。其實佢用呢舊錢出去租間三房改善居住環境,再將現居租出去提振個人借貸力去完成二宅都是好方法。另外不少人怕加息會影響債基回報,其實我地可透過ETF去對沖加息風險,見上頂圖之ETF在2013年5月伯南克初提「收水」時,人們對加息預計提高而此ETF價格拾級而上。到今年大家已PRICE-IN加息,故此ETF價格走低。其他懂得,加減息都有得買,問題是大家會否花時間去尋找合用的資訊。    

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諗sir – 37歲積蓄不多,仲可以擁三宅退休嗎? #768

諗Sir, 您好!本人的家庭將於本月增添多一名成員,而妻子亦希望在不久的將來成為全職母親,步入中年,驚覺過去只花太多時間在工作上,卻未曾為自己一家在財政上作長遠計劃,實屬不智,有幸能報讀買樓101課程,如發現清泉,獲益良多,亦己報讀買樓102及103課程。 希望諗sir就本人的情況及擬定方案提供一點意見:   – 背景 本人和妻子均37歲,月入$70000及$18000,育有一名三歲孩子與及第二名孩子將於十二月出世,二人須每月供養各自父母,兩代人都住在港島南區。本人持有一個兩房物業,2010年$2.8M,九成按,Hibor Plan,三十年月供$8300,欠$2.3M,現估價$4.5M。每月總開支為$45000,每月儲蓄為$25000,股票$0.15M,儲蓄基金$0.2M,現金$0.2M(本人於2010年結婚置業己花掉大部分積蓄,2013年以前人工偏低,收支剛剛平衡,惜每月儲蓄較少,自2014年初才起步籌錢,己知狀況極之不妙)。妻子每月幫她父母償還其居住的兩房物業貨款,月供$6500,尚欠$0.2M,現估價$4.5M,她和其妹各自擁有該物業一半業權。妻子餘下收入作為她的自用錢。 短期目標 購買一個約$4M的兩房物業出租,以拓展被動收入,三年後妻子轉做半職,預計月入只有現時的三分之一(約$6000),以補貼繼續供養其父母的開支。 中期目標 六年後,購買多一個約$5M的兩房物業,並在同區租用三房單位自住(首選海怡半島,租金約$20000),以改善居住環境,並將手上持有的三個兩房物業出租,增加被動收入,屆時妻子可成為全職母親,照顧兩名已入小學的孩子(小四及小一)。 長期目標 本人和妻子於60歲時擁有四宅,一自住,三收租以便提供被動收入作為兩夫婦退休後的開支或二名孩子不時之需。  – 方案一 假設樓價於明年下調,將外父母物業加按至五成,套現約$2M,用$1.5M以三成首期購買一個約$4M的兩房物業,由於妻子的借貸力在加按上已差不多用盡,新購物業用妻子名義,由本人作擔保人(借貸力並未超出個人借貸50%購買力)。剩餘的$0.5M則購買債基收息。六年後,待儲蓄現金足夠,再用三成首期以本人名義購買一個約$5M的兩房物業(假設薪金不變,差不多用了個人借貸50%購買力),將自住兩房單位申報改為租用用途,並租用同區三房單位自住,期望三個物業的租金增加被動收入,向長期目標進發。  方案二 用方案一方法套現約$2M,以本人名義購買首個約$4M的兩房物業,六年後再以妻子名義購第二個物業,由本人作擔保人。六年後的安排與方案一相同。   延伸問題: 1. 本人及妻子現時均分別持有一個及半個物業,根據現行法例,是否必須交付雙倍印花稅(DSD)? 是否可轉近親作為物業持有人而欠卻DSD? 有違法風險嗎? 2. 若將現有自住兩房單位(買入時以九成按報自住用途)改為可租用,是否必須轉用較高息的按揭,會比現時月供的$8300約高出多少? 3. 先前的貼文“為blog中2.59及借貸力作解 #762”指出屆45歳時供貸力常數將會下降至1.95,若中期目標延至十年才達成,會有什麼修正建議? 祝業務蒸蒸日上。求教(救)男上 answer: 同意讀者要將可加按的樓都加套出現金,因讀者是人工高而現金水平少的人。自己七萬再加太太家庭借貸力為(70000+18000)/10000*2.59*50% = 10.1mil,而現金只50餘萬。可是太太為屋企人持有半間樓,如再買住宅要比雙倍印花稅。有見及此太太應將一半業權賣比阿妹、由於是親妹可以用舊稅率計此轉讓,依讀者提供之價格作半轉讓會令從價印花稅保在一百元。親妹得樓後可由人擔保將母樓九成盡按,得380萬(4.5*90% – 0.2)。而讀者妻子之後無樓即可再買樓九成上會,那一邊可盡得cash而另一邊又可盡借買樓,用盡太太可提供之財技襄助。 – 太太家中樓房欠4.0mil,月供為400/259 = $15400。往後會解說下筆錢如何收息去為供樓數目填補。 讀者自己間樓2.3mil幾年前九成上會買入,好應把握現時機先套現,而最重要係將九成按去除轉七成。要作此事需到銀行辨理就算留同行都要請律師再造契,最正方法莫過於轉按用1%新行現金回贈去補償當中洗費。九成樓如補發現出租,後果肯定比七成嚴重! 至於點解咁多人都將九成樓租出守博一博,那風險及規範讀者已在課程習得,不再描述。自住樓轉按時可順手按出4.5mil*70% – 2.3 = 0.7mil。 – 讀者攪好兩樓即得3.8+0.7=4.5現金在手。再加埋自己手上資金,500萬現金可作運用。當然此事已動用了太太妹妹之借貸力,需將收息成果與其分享才能成事。至於太太已貢獻了一個九成上會名額,那讀者只要將500萬當中之40萬抽出,即可再買一樓。用唔用黎收租,讀者自決。七成或五成上會讀者亦夠錢做。當然筆者建議大家應趁後生盡借,讓時間去將債務貶掉,再加上有租客為你加倍儲蓄,進才是借錢行之力為自己理財之路。 關於讀者問如果再買第三宅的願望在47歲時才實行,會否因當時借貸力常數下降而令自己失預算? 只好說人老是自然現象而筆者不能救,惟當時讀者手上兩間樓都好應有條件向銀行轉作出租物業及簽租約,再借錢時租金收入之80%可計作個人核失收入,將因年老而失去之借貸力補回。 – 最後打算讀者將太太九成上會,及將手上餘約420萬資金收息作中期目標。由於早年做錯及儲蓄不足,個市未有超40%以上的大跌,讀者不可冒進再買第三宅。萬一高位接貨後遇上大跌市,讀者心情即跌入無間深淵,受苦無間斷。關於收息,介紹一個好方法,就係運用走勢有點相反的兩基金作組合,每邊買一半去為自己構建收息年10%之獲利組合。見下圖兩隻基金同在九至十月,一隻升一隻跌,買國債為主的基金在市差時會升、而入手公司債的基金息高而在股市差時跟跌,那就正好有亙補。由於筆者憑經驗選兩隻有一事雷同的基金,所以在之後因應市況調配都可大省洗費,讀者可因此去建立組合,穩定一點去收10%息,420萬月收$35000,夠cover新供樓款項而自己每月儲多兩萬銀,即讀者月儲蓄即可升至$45000,儲足彈藥再部署買第三宅。  

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