一拆兩間樓之做法#465案庸才

諗Sir, 你好, 上完你的課堂后, 實在獲益良多, 尤其一拆二之講解, 令我反思可否實踐你的理論 : 收入: 單身年齡快將40, 政府工月入2.4萬, 投資: 成手蟹貨、人仔債券值40萬   月儲6千 (除按揭外,沒有其他負債) 背景: 現有一層市值2.4mil位於屯門較偏遠的私人住宅, 2009年買入1.25mil, 樓齡超過22年, 息口2.1厘供20年, 按揭7成, 每月供5千。現想加按物業, 套現加上手上流動資金, 可否靠一人之力(沒有家人支持) 購買第2層樓? 因想將現有物業放租, 搬出市區, 鎖定位置在荃灣、青衣, 如追不上樓价元朗亦可, 自知通過壓力測試比較困難, 如果不行, 想過用這几年時間還清手上按揭, 再用9成上會購買市區樓, 希望樓价跌至本人購買力水平,請問諗sir賜教, 謝謝. 答案 讀者主意是要清還手上按揭才買入下一層樓,踏上「一生三宅」之旅。那要看原有之住宅的按揭還欠多少。如結欠頗多再加上一般人工,實在很難再添一間。今次讀者得近年樓市上升扶助,和香港現時不少業主一樣有間獲利不少的自住房,那如何利用? 就算人工只是平如兩萬幾都有機為退休時準備三間樓呢?   要點是肯「搬屋」。搬出現有住宅再租比人,拓展租金收入,最後增強借貸力。要知道簽下租約再加上六個月租客入數証明銀行可以將你租金收入之部份計行核實收入的,換言之借貸人人工高了,可借金額亦高了。所以如果你有間升值超過三成的樓,你可以將佢租比人,再利用自己手上既錢買另一間,那租客會幫你供埋原居之舊樓,你自己只負責供新樓,退休時就多間樓傍身,比人中途炒左都冇咁驚!   大家有間升值超過三成的樓可按以下簡化步驟完成「一拆二」: 先同銀行提出轉換住宅用途至投資 亦可找新銀行作轉按 趁轉按攪好聯名轉單名 舊樓簽租約租出 睇中新樓只要一成首期即可上會,不用繳付雙倍印花稅 如買三百幾萬樓房,而舊樓升幅鉅大,可以由舊樓套出首期,一拆二全程不用繳付一蚊!     睇返讀者,現居估計只欠1.0mil,可加按至樓價5成,即1.2mil。那1.2mil-1.0mil之金額,就是轉按可套出之金額。留意按轉要用現息計,如舊有是低息plan那要放棄了。當然不轉按而在原銀行重做有可能是新套錢用現息,原有低息不動。那看間銀行有幾俾面你。轉按後租出收租$7500,那新總收入為$24000+7500 = $31500。借貸力增為31500/10000*50%*2.59=4.1mil。讀者現只借了1.2mil,仲有4.1-1.2 = 2.9mil可借,加埋套出廿萬加上手上現金,可付一成首都做九成按上會。當然不建議借盡,旺市不宜作之。原有樓講明是投資用途,不妨礙新居之九按申請了,首期只需幾十萬,比埋些少雜費,搬新屋之餘仲搵到個租客幫手供樓,就是moneytalk學員本色!  

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c9(家庭月入2-4萬)適用之一拆二步驟#457庸才

諗樣sir你好, 拜讀你既文章多時, 請你解決疑難 :  小女32歲, 年薪12600 * 13月 (每年年尾老闆私人比花紅15萬, 所以唔可以計入薪金) 老公36歲, 年薪24000 *13月 一子3歲, 一女5個月 一層觀塘43年洋樓, 2011年中聯名購入, 288萬 7成按, 供20年, 月供9500, 下年先到罰息期 10萬金粒 (短期唔打算放) 12萬人民幣半年定期 13萬cash 其實扣除屋企支出, 雙方屋企家用, 保險, 工人姐姐, 學費等等, 已經冇咩錢剩 是靠年尾”花紅”作儲蓄     1)  如果做二按, 得60~100萬, 應否做?  (因為冇乜成交, 銀行較難估高價, 上年問過估得360….) 2) 做mortage link 等樓市跌? 3) 二按係要供的, 如果再用呢舊錢 + 儲蓄買多層收租(7成按/ 5成按), 以我地既入息係咪冇可能? ( 因為舊樓供款 + 二按供款 + […]

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你有部署買樓的心結嗎?#456庸才

>>>本文為讀者再提問之延續,按此到第一問題及解答 請諗Sir多多指敎: 小女子來回閲讀你本楼換楼三次了,其間又每个礼拜去煩問大笨象银行的高级財务经理及自己相熟的中介后,决定用以下方法達到在五十岁前買到第二及第三层私楼的人生目标: 先解决咗第一层楼过名的手續,進行中。我是借款人,老公是担保人。現估450万,仍欠銀行190萬,仍需17年才还清,月供9800。新按揭供款額不变。加按套現在这階段暫不考虑,因大笨象银行是將市价除2計,加按部分且收3厘以上息。     第二步,本人有現金30万,股票290萬。當中有75萬(12万股)已接近現市價,其余的38万股每股差一蚊才返到家乡,持股三年,每年七月都派息。 本人雖自嫁給我丈夫后這十五年內長期不在香港,跟他漂泊做工,所以自己的工作理歷亦是斷斷續續的,係香港最叻果次是在五福珠寶做個助理經理,2005年那時月薪有23000。 為保住我仍坐艇的股票,虽然回港定居未夠一个月,本人决定找工作,必须做工,目的是為了申请按揭批准。 工資+現金+私己+明年七月派息+12万股本金(75萬港元)應該夠付那112万(即300万楼三成首期+律師、中介、雙重印花稅、少少裝修)。 大笨象经理話我若有第一层楼收租14000,佢地要打个八折后,加埋我工資每月必须15000或以上,此數被210万(7成按揭,30年期,300万实价的楼)除開。压力測試要50%或以下才可過關。大笨象經理告訴我必須找15000或以上的長工,并且要揾30年楼齡以下的楼,并且不带租约的吉楼,報自住就可以夠資格申请按揭了。     請問Lum Sir, ~15000工資他有无計錯? ~若找到合適价钱的樓但是三十幾年,什庅辦?究竟我要揾幾多錢工資的工先至上到會? 第三步,若真的夠幸運在本人名下有兩層樓仔,我就想以一折二的方式,在樓市調整期間,以老公名義買入第三間私樓,報他自住或給家人住亦可。睇500万楼,我们合力付三成首期,由于他在第一层楼時已过名给我,所以他避开了双重印花税,買入后收租。我知道到時会动用我余下坐緊艇果38万股,但到明年七月派息后及这三年期间的多次買賣獲利,应可平手离场,故本人到時在这220多萬中抽75万给老公合力交第三层楼三成首期。 請問Lum Sir, ~ 我应什么做才可在買成楼后將第三层楼做到联名,即我同先生一齐持有呢? ~到時我已有兩层楼在手的話,政府会否說我欺骗他双重印花税呢? 註; 我買第二層樓及有三百幾萬是千萬不能訨先生知道的。 若能蒙Lum Sir 賜教,好解我心结担忧,(本人患有心臟病,經常失眠) 我將會晚晚為你禱告,祝你及家人身體健康,幸福快樂! 答案  讀者先不要那麼擔心,亦先聲明本人在網上作答的未能作準,有部份長期到教室上課的同學獲邀相談重整投資組合,希望有更準確答案。如只在網上就能解決問題,咁睇醫生都可以上網,不用問診了。要知人的心理及想法是極複雜,所以筆者會因應每讀者所予情況而給剪裁答案,希望能幫多一點。   第一層樓過名的手續 其實這是實現一拆二其中一部份,即聯名轉單名。而轉名合約一般要有代價,大多做法是計為樓價一半,而新業主要用「半份樓價」打印花稅。即400萬樓聯轉單,要打200萬印花稅。正因如此,銀行只會保守地借出「買入價」,即200萬再打折予你為限。   另外銀行告訴你的頗為真確,不過請勿過份依賴人們意見,你要弄清楚人講的說話是怎樣計出來,筆者亦只是間中和各位讀者計一下,始終要自己解決。計有租金收入14000*80%=$11200後,如自己再有$15000收入,即總收入為$26200,最高可提$13100還款,在壓力測試+3%之下,借2.10mil分30年還要月供約$12000,那銀行職員是沒有計錯。勉強$14000月入都可,但留意本身有信用卡、借貸全部都會扣減少量借貸力,<樓換樓一>已經有解。另外請注意有齊六個月租金收入及租約、個人工資收入如自動轉賬都最好齊備三個月,仲有份工做滿半年銀行才會承認該等入息的。   稅項是不會欺騙的,你個人名下已擁什麼物業,根本上是一睇電腦就知。現在用公司「套住」物業避稅又被BSD所制,所以DSD應要交付,幫助香港。   至於你說的買入第三間樓方法是可取的,即再買樓就利用老公借貸力。自己先擁有兩間樓,又利用老公借貸力買入第三間樓,但又不能令家人知道,小心翼翼是可行的,但筆者不會談此方略了。將事情弄得太複雜只會令人更憂心,筆者自己亦不會用此「一生三宅」的方案為自己生活添加美滿,當然讀者有心發問,那將自己所知的作答。

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被偷走的那五年(全職主婦理財加長版)#455庸才

Lum Yeung 先生, 刚从新加坡回流香港一周,有缘買了楊生你本<楼換楼>實在覺得自己很幸運,因為终于找到有人同我夢想一樣,仲可以向你請教一下潻! 手持現金:30万 股票現值:290万左右(本值340萬,現放出來每股蝕1元)。 現有西環一單位放租月入12300,市值450萬,餘下欠銀行190萬左右,17年左右还清。 每月给父母2500,我先生给我零用每月除家用外有一万。     註:跟著先生到每個國家陪他去做工已(十)五年了,由於漂洎不定,即使自己有兩個大學學位在手,工作理歷也不太穩定,加上已經42岁了,相信很难在香港到工作是吧! 在西环的这个460呎单位本是跟先生联名的,因结婚了十一年,他正办手續把他的一半賣给我,实踐了他求婚時给我的承諾。 我本身没有做工42岁,睇仲西營盘/西环/西湾河開價300萬左右的400呎以下的細單位,貪佢交通方便,生活方便,有向海景及公眾公園、泳池、又很喜欢那种舊區風味….目標是外藉人士、單身人士/年轻夫婦為租客。     因為現在此價格的樓盤少之又少,若我睇仲,又怕很快楼市下調,是否要殺低10%起再从低訍价上去,目标是开价的少5%,抑或边找边等楼市下調才買?(心怕那時股市也下調我蝕得仲多)。 若有朝一日買成樓,我是否可利用第一、二層樓的租金收入+抵押第二层楼(我是完全用現金買不經銀行),去問銀行借錢交第三層樓(细單位細价楼地址仍希望以港岛区為主)的首期,再用屋租還按揭,是否可行呢?     希望自己能在在生一日能達到一生三宅收租的人生目標。我有的私己與这些想法我先生全不知道,也不希望現時訨他知道,因為他只會停止給我零用及事事問到底,或者有天成功做到才告诉他。 請問楊老師,我有可能做到嗎?選區正確嗎? 答案 讀者因先生工作關係,在外漂泊十五年。「新加坡同鄉」有幸在「香港老家」的書店撞見,實証以書會友在現今香港還有一點點效用。今次讀者是不用工作的家主婦,在買樓上有什麼要留意呢?   首先主婦沒有工作,借貸力肯定打折扣。再加上現今香港政府欲用政策讓有樓的人很難再買樓,那讀者獲先生相贈全幢物業業權,肯定再在再買樓時付double stamp duty(DSD)了。另外留意如一個是永久居民,另一位為非永久居屋,買樓一樣要比齊15%Buyer stamp duty(BSD)的! 估計讀者情況是BSD可免,DSD多數要。   當然在港家庭主婦多的是,惟太早放棄工作,如將每月金額用於炒股票而不買物業或其他實在抵押品,大家應可預計到人到中年很難借錢。讀者已經好些少,可能因為不長在港,股票投資成績已「不俗」。是的! 你問問炒左十幾年股票的朋友,有幾多個可以贏錢? 前日上堂問同學選股有何方法,都是信朋友、估高低買單邊。試問用此方法點和一眾大鱷過招呢? 讀返讀者,實現一生三宅的夢想,就是好好利用手上2.9mil,及妥善出示租金收入去問銀行借錢。   境外收入計到都打折,何況讀者不上班呢? 當然大家見到一眾美孚師奶都可兵團炒樓,在於本身出租物業如有租約加六個月收租記錄,是可將市值租金計70-100有作個人收入的。即讀者是可能為自己提出$12300租金收入証明,可惜間樓還有欠債,先生亦不會為債項找數,所以$12300的新月入要配上估計每月八千$8000的每月支出。其實一間擁有而沒有租出的樓都為借款人增加借貸力的,計法請到每日可預約的買樓101、102視頻課程(見下)。現已預約至十月中,可加插入已有九月或十月的session或開新session。   女仕緊記 所以讀者沒有借貸力,即利用按揭之能力不大。可見就算有成近三百萬股票,沒有槓桿致不能利用借貸會令退休部署頗為艱難,建議女仕們要照顧家庭都最好有辭職前「借好哂錢」,即如果你打笠40歲之後開始做全職媽嫖,建議你在之前就「買(借)哂三間樓」,之後的工作職位有變,大家事忙未必報得切比銀行知道的。讀者的光輝十五年可算是流(偷)走了。希望大家計劃時要看遠點,你見就當讀者有幾百萬港幣「資金」,在未擁有「資產」前一樣有壓力。資金一般不會為你產生收入,而股票利息在筆者概念是不當作收入的。用股票收息根本不建議,浪費了此工具,根本係用牛肉刀界紙。   當然讀者如不要老公知道此事,可找他人作擔保,兄弟姊妹亦行。靠自己去完成「三宅」,現在西環有一間,如冇人擔保西環淨租金回報($12300-8000)只可令你借多一百萬,如用手上的近三百萬買多一間,再用前兩間之收入買間細樓,是可行但要計算精準。   至於樓市升跌,實在是不再重覆了。在homeblogger主頁「贏盡全場」的電台訪問錄音有講。可重溫。www.homeblogger.com.hk的左下方。至於地段是西環區根本已升起,現在入市不見有何水位。有地鐵,可是以位處dead-end,皇后大道西兩傍舊樓又不能剷走,未來不見可吸納更多商業活動,只是變了一個有地鐵的住宅區,而價錢已反映此事。如果你有收看本blog超過一年,你會找到一篇關於中西區人口結構的文章。

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後生大洗、現在如何急起直追?#454庸才

諗Sir你好, 小弟上月才得知Homebloggerhk的網址,有些相逢恨晚的感覺。小弟的個案,亦希望得到諗Sir指點一下! 小弟35歲,現時月入$24k 太太35歲,現時月入$53k 1. 太太是教書的,上年升職,人工提高了不少,亦有穩定的增長。 2. 我們有2個小朋友,姊姊今年9月升小二,弟弟今年讀N1。 3. 現在我們租樓,每月租金11k。 4. 扣除所有的保費,教育,生活使費等,現時每月可儲43k。 我們都後悔當初沒有好好管理財務,當年把所有的錢都花費於旅遊及娛樂等。近年看見樓市不停地升,開始急起來,希望為我們的未來作準備。 因樓宇是親屬的,答應未來2年也不會加我們租。我們有以下的想法: 1. 我們現時只有200k的流動資金,希望由現在起,儲2年,2年後可有1.2M。 2. 用1.2M的其中2/3,以太太名義,買入一個約400佰萬單位自住,餘下的作為備用。 目標:希望日後有個自住單位及2~3單位作為放租。 請教諗Sir,如果以1.2M資金為大前提,以上的做法合適嗎?另外我們起步較遲,有機會達致財務自由嗎? 希望能得到諗Sir指點迷津,謝謝! 答案 明顯是後生過份消費了,現在每月可儲43K,手上卻只200K現金。在有感樓價的變動根本是人工增長無能力追之下,開始焦慮買樓決擇。原本讀者夫婦是教師,應利用良好借貸力去盡早借貸,拓展被動收入及賺價的,現在後悔原因直接不過,就是至少賺價少了一百幾十萬。希望各位後輩好好計劃,知自己長短之處再做好買樓籌劃。     在考慮方面,讀者有多兩方面要知。一是讀者未有樓在手,可借盡九成而買入自住房。用九成上會的好處是為讀者保留更多資金在手,為買入下個物業做準備。睇開本BLOG都知筆者是鼓勵人借貸,趁後生早借入港元(亦即美元),隨通賬加上時間你在銀行的債務會被貶去,十數年後就是租客幫你供滿既幾間樓。做租客唔一定蝕底,但必須有物業或你熟悉之對沖方法係手,自己租住近公司或方便地方亦行。第二考慮是不要在現今市況買入價值七百萬之上的樓房(即想買個欣榮四房大單位都不行了),因為在按揭收緊下大碼樓難被承接,買入六百萬樓做九成上會只借四百幾萬,即自己未計稅同裝修都要先付一百五十萬首期了,香港人有錢都未必會手持此數目現今。在現市況買賣較少下,較找到人買入大碼樓房,所以重申讀者買入四百萬或更低值樓房是可取的! 如要四百餘萬有三房就不在九龍,要入新界了。     由於借貸力始終見頂,做校長都係打份工(當然名校有額外收入,不過未必上到稅表),所以建議兩公婆一人一間借盡為好方法,否則自住加兩宅放租(即一生三宅)理想較難完。另外如買入第一單為是聯名,他日再買多間樓很有可能要付BSD,除非政府撤招。讀者已在解決問題的開端,相逢是晚了一點,但也比未見過好吧。希望人家將本網課程將朋友推介,可EMAIL筆者聯繫,你和朋友都可在下一個課程得到優惠(可不同課程)。   達成財務自由點去計呢?先將現收入乘70%再除以現在投資樓房收租的回報率。即$77000*70%/3.8%=14.18mil 即如本港樓房收租回報不變在3.8%,你退休時想維持現70%的生活水平,那要在退休前入手一千四百萬物業。大致是除了自住外再買四間細價樓吧! 如沒有把握,可調低目標。  

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我和未婚夫移居澳門,好嗎?#450庸才

諗sir你好, 本人現年35,持香港及澳門永久居民身份証,多年來身處澳門工作,月入約港幣35000,自置澳門物業約值約600萬,享銀行員工利率 P-4.25 % ,鎖定最高1.5%,月供約9000,尚餘欠款210萬,手抒35萬現金,此樓放租只值12000,因澳門租金回報較低。小妹自知庸才,回港工作未必能賺取現有工資,明年決意與29歲男友結婚,他願意來澳工作一同生活,未婚夫亦屬庸才一名,現於香港月入約12000,相信來澳後月入亦差不多,現有以下問題:   1.現小妹月入不高,將來與丈夫同住澳門千呎租值12000單位,實感浪費,應否將物業一開二賺取租金回報還是繼續持有博取進一步升值(此物業兩年間升值約一倍)? 2.若一開二應該香港一層收租澳門-層自住 / 兩層都在香港收租再澳門租樓/ 兩層澳門一租一住或? 3.員工借貸條款規定賣樓後再買最少必須拿出賺價最少一半(約150萬)於下一物業,怎樣可好好利用此員工優惠利即人工x120,最高9成,月供不得超過人工一半。 4.香港及澳門那方樓市景較好? 答案 讀者和未婚夫的總收入為$57000,自置澳門物業尚欠210萬,那剩下購買力為57000/10000×50%×2.59-2.1mil=5.28mil。而現市況只用掉借貸力的28%,算是健康。當然有隱憂是收入大幅向女方傾斜,萬一份銀行工有咩閃失會打亂全盤部署。     今次讀者有銀行staff loan,可借月薪一百二十倍,最盡九成樓價,現息1%。即可享銀行最高只1.5%息的120×45000=5.4mil之特惠息率買自住房,買樓投資免問。但批出此貸款仍要守總借貸比月入少於一半之原則收,所以staff loan不會影響借貸力,銀行仍會問你外面有何借貸,但信貸資料庫唔知會唔會check得咁足。可以一旦外間借貸報漏了,隨時因誠信問題冇左份工,到時仲要即刻清還銀行staff loan,此種打擊唔係人人過到,所以小心考慮。     由大屋搬細屋等於減省自住成本,將錢儲起作日後投資,此舉多數是好的! 讀者們如能應付搬細屋後引起的暫時性不安,在此旺市賣走或租出自住大屋,等同高位套現。 關於一拆二,永遠是拆比唔拆著數。唔拆就自己住哂成間屋,消費足一間樓。拆左就一半租比人產生被動收入,或至少有槓桿儲蓄。而自己住少一半,換來更多儲蓄金額。     至於澳門樓同澳股一樣,上落周期快又未強於為你製造現金流。只求快手賺錢而永冇長線投資,所以澳門樓筆者真係唔識睇。賣點係洗錢方便同易有海景,其實比較都係香港好得多。當然上海又經常勝於香港,你看除非戰亂時期,否則上海都是號贏的。那不如先住澳門,投資放在香港吧。

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自掘墳墓求生#437庸才

自掘墳墓求生 諗大師,求救!自命專才的庸才抵不住新樓的宣傳誘惑,在此樓市高峰買入兩個單位,自知自尋煩惱繞了遠路,還望大師指點迷津。 庸才的case 如下: 收入: 27歲已婚、兩人月入$8萬、有上升空間、預算5年後遞升至$12萬、可假設之後打橫行、打算到時有小朋友 支出: 按揭$2.5萬(下述)、養老及開支 $3萬、月儲 $2.5萬 資產負債: 1. 新界 2房樓花、預計明年初入伙、會自住、欠 $360萬、月供 $1.5萬 2. 市區1房單幢樓、現自住、新界樓收樓後打算放租、欠 $250萬、月供 $1萬、預算月租收入扣除管理費雜費約 $1萬 3. 現金+股票 $40萬 1. 短線可做的,係咪只係等個市跌同時儲錢吼住第三層樓?五年後如果有小朋友想住三房,可以點樣部署?幾時係入市時機?同埋五年後應選何區份?考慮到現持的兩件貨係細單位,到時應否沽貨離場定係繼續持貨收租? 2. 長線如果想 50 歲前退休唔知有無可能?我倆生活費唔駛多,維持 $3萬 一個月就可以,不過想供仔女出國讀書,預算 $100萬;最好仲可以儲多層樓的首期俾佢,到時佢想唔想買樓由佢話事。 3. 我地亦有考慮過 5 年後移民才生仔,假設資產唔成問題(我倆職業應可申請技術移民),但唔知移民加拿大/澳洲收香港租金駛唔駛俾當地物業稅?之後賣樓又唔知駛唔駛俾當地資產增值稅?到時需唔需要沽貨離場買外國貨,定係用香港貨養外國租好 D? 多謝諗大師,敬祝身體健康,亦願各讀者早日財務自由!   answer: 澳洲存款收息要徵稅,物業升值要打稅(自住除外)。大多國家稅制比香港複雜,移民要做好多比稅準備。至於加拿大是每個省份稅制有不同,曾經有個客人在澳紙兌港幣時六算買樓,在澳洲借錢用澳幣供樓,到澳紙升到近8.0時當然大失預算,要將錦繡花園加按先填平澳洲筆按揭,變相轉做美金還先安定一點。當然兌價不是在較低位時換算,但都比現價約7.0高。舉此例時指出用香港樓加按、盡量在低息國家舉債是好一點。當外幣「一球球」咁買或借時、利率之變異一樣可令人心驚。當然深諳此道的亦可趁此機賺錢,如有銀行推出抵押外幣定期、借入另種外幣服務。即你可以將正作定期的澳元作抵押,用成本約1.5%年息去借入港幣。那澳元照收3%年息、借出港幣只收1.5%p.a洗費、不失現金流之餘可淨袋1.5%息差。更冒險可抵押澳元借日本(yen)紙,此舉等於睇淡日元,借貸成本比1.5%更低。當日元下跌你可以賺近2%息差,又可以盡食日元匯價! 當然睇錯邊會受懲罰。想講出簡單如外幣,識玩既都可以出神入化、大茶飯照食可也。想達成財務自由的同學要趁早理解槓桿、流動性、現金流等概念。     講開新樓,近日肯定要提荃灣及元朗加及三個新盤,新鴻基(譽88)、新世界(溱柏)、長實(昇柏山)皆放貨力谷,四叔尚悅更提早開賣。上述樓盤位置偏遠價錢稍貴等要點已有其他blogger代勞,不用在此再提。筆者著眼點是昇柏山的交樓時間為2015年,一個較長時間的樓花,反而長實另外一個在荃灣西近建成的項目則未見有售。長實賣樓方針一向值得研究,由嘉湖山莊推出合時可見其團隊對掌握樓市周期較有心得。今次捨近而急於推出位置較偏遠的樓盤,明顯是不希望荃灣西新盤打殘昇柏山,更要趕為質素較次之新盤盡快mark價,慎防樓市下跌令自己傷上加傷。低二手價5%的銷售價、兩房即供減10%、三房即供減13.5%,實在是為2013年下半年新盤罩死樓市之主軸作定調。且看長實何時何價推出荃灣西(爵悅庭附近)的新盤,市場如何反應、新盤價錢獲得承接將是下半年樓市最要留意地方。政府相信唔會再推出新策、現時銀行按揭部門已冇咩好做、等炒等收工。   讀者總借貸力為80000/10000*2.59*50%=10.36mil。現借貸3.6+2.5mil=6.1mil,已用借貸力之59%,在旺市持貨稍多。在參加現金流遊戲的同學能察覺、讀者新盤的投資不大機會產生正現金流、能判別該項或其他投資是否優質。由於兩間樓獲利頗微(或未收樓),根本未有加按套現之可能,惟在廿八歲完成兩間樓的配置已是不錯,請加強投資知識及敏銳度,耐心等待下次買入三房的機會。新樓同意收回後再出租,因收樓同時有大量租盤掛出,租不到好價錢。原有市區一房不算是好投資、客路窄加上租務回報不高,既然自己已知做錯,惟有再持有一會守住。     最後讀者問如想月入三萬作退休應如何打算。首先要理解他應是想在退休時永遠維持現今三萬的購買力,要知今日三萬蚊,到你老時去程台灣都未必得。為何筆者推薦樓房作退休投資,就是因為租金收入勉強可隨通賬上升,你在某時為自己製造了三萬租金收入,日後大概都收回等同三萬蚊購買力的租。當然是「勉強」可以,暫時未有一樣投資物能完全對沖通賬風險。那三萬租金要持有幾多物業? 先作fair assumption,租金回報長期平均數為3.8%,那你持有$30000*12/3.8%=9.47mil之物業(供滿),你大概可以退休了。那現時讀者距離退休多遠呢? 假定佢地兩套房合共還了一百萬的本金,而每月按揭還本金額是$18000(總供$25000),仲要捱的月數是:   […]

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買樓入門 – 25歲讀者#436庸才

你好。本人有關於買樓的問題想你們解答!我們想買樓,但應該買多少價錢為佳?一手定二手樓好? 我25女友22。未來人工會有增幅!!!   地區可以係屯門青衣元朗。本人與女朋友 二人收入合共$40000。  二人現金$400000。股票和基金$60000。二人每月儲蓄$20000-$22000。   我想問下.如果而家推出既新樓,以我現在的資金可以應付到?  請回應我!!!THX 答案 筆者觀察現在讀者群由不同年齡組成,正想方法作應對,有良策可電郵本會作建議。本案讀者明顯在初階情況,各項智識經驗都有待磨練,當然人生可塑性更佳! 看見讀者和作出明智買樓決定的距離尚遠,必須花時間上堂了解買樓流程及方式。切勿只叫罵而對自身不作任何改善。     對於買「多少價錢」的樓房,我們用借貸力計算,在此時間最好用借貸力一半用作買樓,借貸力為40000/10000*50%*2.59=5.18mil,而一半即約2.6mil。換言之如堅持要現時買樓,入手2.6mil的樓房為佳。至於現在的新樓,如果讀者用盡借貸力去買,勉強可買入低層入手版的。發展商在現時出貨為主的時間,必會用免供、首幾年免息的優惠作招徠,更會用發展商自己提供二按務求令讀者可以上車。惟「上得太勉強」,在起首做錯只會令後事向更差方向發展。     買新樓同舊樓有咩唔同,何謂二按,居屋私樓如何選擇,借貸力為何那麼重要? 點樣易些批出按揭? 出糧方法與信用卡點影響批按揭都是「買樓101」的課程,請掌握此等知識再去作買樓決定。對自身咁有計劃既讀者可以搞清楚哂才向下步邁進、畢竟年齡廿五,還有大把時間。仲有就係自己都堅信的人工增幅,實在需落力工作令自己收入提高,起碼用提高現收入一倍作首個指標。筆者在廿六歲做到,想起來都是勉強「交到功課」,起碼對得住每天吃的飯吧! 所以千祈唔好話(亦唔好諗)自己做唔到! 另外投資自己先至係享有最大槓桿,參考「樓換樓」書本當中常被師兄們所引用的「庸才論」可令你更有啟發!     社會新手住新樓實在不宜,亦不見讀者的月入可令他安穩可享此條件。如一定要買樓,建議在新界西買入舊房九成上會,單名買入亦具好處,可為日後買第二間作好部署之餘,亦為未婚者減少共同財產管理的麻煩。祝各位年青人在自我發展旅途上一順風順,如認為本樣參與的致富教室有什麼如活動可提供予各年青人、不妨電郵我們或在facebook留言提出!

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租樓定買樓再解#430

本人30歲, 收入$43k 太太29歲, 收入$33k 兩人都是公務員, 收入每年可預見穩定增長 現時租樓每月租金10.5k 都恨自己想買樓先開始留意樓市, 兩年前開始留意樓市, 覺得貴等下先, 點知愈等愈升. 年幾前用左屋企人層現契舊樓黎按, 我做擔保人, 借1.3M按16年每月還9k. 因為係用存款掛鉤按揭計劃, 1.3M當中有50%係可以同一樣既利息, 所以呢年幾以來, 50%既錢放番係戶口當備用, 50%錢用黎做定期投資股票, 但回報並不理想, 只有3%增長   目標: 先買一個理想單位自住, 再買第二三四…個收租   問題一: 幾時先應該入市買第一個單位自住? 本金唔係無, 但覺得樓價在歷史高位先入市好似好傻仔, 擔心第一步行得唔好會好影響日後加按買第二, 三層樓收租既計劃. 但同時交租幫人供樓既感覺好差…加上加租同逼遷等因素, 好想盡快擁有自己既家. 要等的話, 等到何時? 2015美國加息同香港新樓供應大增, 但好似人人都知咁, 係咪真係會跌? 唔跌唔同又繼續等?   問題二: 買大單位先還是細單位先? 問過按揭公司, 太太最多可借3.2M, 而我因為有按揭在身最多只可借2.7M. 第一個單位想用一個人名義買, 以便日後用另一個名義買第二個單位. 如果買一個3M兩房細單位, 用太太名義足夠有餘. 好處可能會留番多D錢過幾年樓價回落買個大單位自住, 再出租細單位. 壞處可能係呢幾年想要小朋友就唔夠地方住, 而且可見趨勢係市場有大量細單位同時唔夠大單位俾人換樓, 到時細單位升唔起而大單位價好硬好難買. […]

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沙中線帶旺新蒲崗?#429

你好諗sir,   我與女友明年結婚,兩人共有八十萬,二人入息共六萬,可儲三萬元。想住近母親(家住新蒲崗),而有地鐵站    旺市用能力的一半 1.5*2.65 = 3.975M    另外我與母親在新蒲崗有一層聯名單位(>35 樓齡),現值3百萬,媽媽想住同大廈住大一點,亦希望可裝修由舊屋搬新屋,留有空間將來可與我和妻子可一同居住    以下是我的問題,  1. 如我想租/買(住近母親(家住新蒲崗),而有地鐵站),有什麼建議? 2. 我媽媽想用長名契與我聯名買新單位,而一次過俾其差價, 有何建議? 3. 新婚,二人世界好,還是與母親同住儲多些錢上樓? 4. 你新書提及深圳,可否提議去那間商戶? 答案 新蒲崗未為新地鐵沙中線經過,不過第四條海底隧道加上直貫南北,現時office呎價十蚊的該處應可受惠。既然決定了新婚後同媽媽一齊住,那在未來數年應有很多裝修事忙及各種適應。惟不建議你放棄舊樓,原因為:           拓展正現金流的好機會           雖然已知幾年前已有觀塘炒家去新蒲崗尋寶,但住宅仍算對比合理           新蒲崗是臥虎藏龍的地方。工廠區內一眾養尊處優的老廠家,「上岸」後將間office改左做音響房           當然同新界西的機遇比,仍是新西可塑性高點     如果首期來源是加按舊樓,那新屋和母親長命契亦無可厚非。不過由於母親已有物業,再買要比double印花稅。當然如你樓換樓即賣出原居而買新樓就唔使比double,但此舉一來會令你在年內經歷結婚買樓搬屋等事,再叻都會覺得煩。如長遠計只選擇先和母親住、或買間大屋同母親住同將舊樓租出,而不會放棄舊樓(當然如果你間舊樓好有結構性危險、或超煩鄰居除外)!   你將舊樓套四十萬,如要符合旺市持貨一半原則,仲有(3.975-0.4)=3.575mil借貸力。如先和母親同住而又等樓市稍跌10%,在市區買入三房有望的。當然你可以再加按多些少錯。因為加按四十萬咁不如借平息私貸,現在銀行已在此市場混戰,息低至2%而可達月薪廿倍。讀者最有edge的,就是可留守原居等市跌,婚後應未有逼切的居住需要。

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