諗SIR你好,
希望諗SIR可指引小弟如何步署餘生, 本人希望擁有自己樓，租左７年樓已經俾左１００萬租金，再咁落去怕退休冇地方住。。。。。
本人與太太同樣40歲，育有1女(6歲)，本人月入39,000 (Bonus 80K/年), 太太月入35,000(Bonus 35K/年) ，每月家庭收入連bonus約$83,000，兩人均從未持有物業，現時大概月儲$30,000，現金約$400,000，mpf 自願可提供款約$200,000. 現時租住馬鞍山私樓兩房單位，月租$18,000。要供養各自父母及債務$10,000尚餘50期(債務是本人和太太完成MBA 課程的學費）. 所以儲3萬已是上限。
本意想購買2房單位500尺左右, 但馬鞍山區平均要700-800萬左右, 選這區原因是家人可方便照顧女兒上學。
問題:
1) 以現時狀態, 要儲夠9成首期要多1年時間左右, 但俾左首期就無曬流動資金, 現在我可點樣步署買樓? 要做其他投資? 請工人照顧女兒而買其他區的新樓盤借盡?
2) 我應該要買多少樓價既樓去起步？
ANSWER:
租樓係可以，如果你做定期既息都夠租樓，或者租金只是1/10人工。
租樓都可以，例如你投資樓收租，好似我地買樓003學生陸續收樓，將單位用木一開五，$5500一間收五間即$27500/月，而間樓只700幾萬買返黎。相反$32500可租市值近1800萬既樓，表示比些少錢裝修自己住貴1000萬樓，加上樓市再升佢有樓追平。
不少人只諗睇升就買、睇跌就要放。然而這世界更要考慮是相對地升定跌? 好似你有一間樓，就可保障自己相對上同樓市近同升跌。有一間樓起碼保證自己同一眾香港業主同步，至於實力一般既朋友，你真可將樓股匯債同份工都搬哂去新加坡? 令自己免於聯繫聯率脫勾之不穩定? 何況搬到不保證唔傷，不如留在香港好好幹起碼做個小市民，難度高既事留比有錢人啦。
當然世上梗有人認為自己可超前大部份人，獨具慧眼睇中市贏大錢。用讀者經歷說明，有此想法只屬小聰明，要長期撈得掂要大智慧。
港紙同美金脫勾? 筆者唔認為短時期內會。然而你如揸了香港樓，努力換些美金去降低港幣exposure可以理解。有些人更談沽空匯豐，鑑於香港大部份銀行股持大量港幣計資產，但又在英國主上市，一旦港元兌美金跌，若香港債務組合折計英鎊預期下調10-20%，再看匯豐2018年年報，此等想法不無道理:
下圖可見香港佔2018年集團總收入之接近1/3，17162百萬美元。香港咁細地區貢獻佔匯豐收入主要部份。盈利集中在香港相估原因是香港低稅，將盈利報係香港利多於弊。
另外匯豐有個負債是獨有而又近乎甩唔到既，就係永遠爭港府一些錢。下圖見有35859百萬美金的短期負債，因為匯豐是發鈔銀行需同港府壓死舊錢。港幣兌美金一跌比其他銀行而言唔係咁易避。呢個feature只匯豐獨有，渣打大家明發鈔比例少，中銀盤數而用港紙或人仔報，無咁傷。
有銀行2020年6月拉停按揭批核，因按揭債券為銀行提供長遠的港幣收益，一旦脫勾又係弊多於利。匯豐在港的按揭業務已由首名回落，然而按揭提供之收入對零售銀行仍屬主要一環。下圖指出，匯豐第一級(最靚)貸款組合374661百萬美金計，有104909百萬美金係香港的，都算幾多。如果港幣兌美金跌10%，呢條數已等於佢一年71百萬美元損失撥備之147倍，等於一野輸足147年預要輸既錢?
當然，匯豐都可以做定對沖，而家或早前可能已補注買返港元兌美金開跌。不過人買佢又買，攪得唔好隨時變國泰，對沖燃油對到焦頭爛額。另外將港元脫勾改掛人民幣，話唔定比之前升呢? 可能匯豐成為第時兌人民幣「最當然選擇」都唔奇。東亞傳賣出香港業務，恆生亦唔係永遠唔賣，易手去中國人手上可能成為借貸人民幣試點仲好過之前添…
故脫勾究竟弊多於利? 對不同人而言有不同答案。但對於讀者: 弊處不大。讀者還是買間樓先治好頭家，下步才擔心國事未遲。
讀者搞清自己定位，以佢收入亦即佢既能力，買返間樓同香港一眾業主同步，做個比上不足，比下有餘既人已唔錯。七年前佢決定唔揸樓，後果是要自負的。人工呢十年，亦唔見躍進，自己又明咩事啦。一旦真係港元脫勾而引入大通賬，好似82年咁米價罐頭價急升，佢可唔可以同成家人去台灣或者澳洲玩兩年再睇定D返黎?
如果唔得，佢要預業主仲惡過佢。罐頭升三成? 佢租金照加30%，咁佢個40萬現金頂到幾耐?
所以買返間二手樓兩房，500幾萬的，踏實上路為諗sir淺見。唔知選區點做可以讀買樓001，或者自己每星期去睇樓睇足一年，效果近同。然而收息101你去銀行佢識都唔會答你，冇人會免費教個客點做先可慳返一大筆。至於現時找美金計價的直債同債基為上算，又可隨時拎走。當然讀者學歷高貴為碩士生有MBA咁犀利，可能又有高明想法掛。
一眾朋友，讀唔成書唔緊要，想法決定命運，而唔係學歷。
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