想收息變買樓的庸材#805

諗SIR你好, 自從幾個月前發現HOMEBLOGGERHK 這網站, 好似著左魔的不停去了解不同的個案, 又去思考自已人生的意義. 所以已看完<<樓換樓>> & <<收息論>>, 已經上完收息101課程. 但係因為上上下諗SIR 堂走左去買樓宜家唔知點算好希望諗SIR 指點迷準….   本人37歲係工程師, 人工連花紅約720000 / 年. 每月支出40000 (供樓8000, 私家車2500, 私貸6500) 每年可儲200000. 太太33歲, 2016居港才夠7年. 女兒 6歲   資產如下 1) 有1個居屋(白表買入1.25M), 現值3.2M, 欠0.84M, 每月還8000 (按揭剩9.5年) 2) 現金加股票0.68M, 3) 私貸28.5K分48個月,每月還6500 4) 父母有1個已供完的私樓, 銀行估3.7m 本人借貸力為720000/12/10000 x 2.59 x 0.5 = 7.77   唔知好彩定唔好彩2星期前去左長沙灣上阿諗SIR個101收息班第2堂, 放學後約左人食飯又未夠鐘, 行過去青山道食小小野, 見到好多地產AA, 一定係賣新樓, 所以行左去睇, 比個AA帶左入去介紹左原來係房協新樓, 比人說左入左2張票, 心想抽下都冇所謂, 點知4100個人抽又比我抽到8X, 諗左成晚好似好難得抽到, 又比市價平10%左右, 所以第二日買左個5.71m 的單位. 宜家點算好, 點上會? 所以同左家人相議決定先加按父母的私樓, 按7成 = 3.7X0.7=2.59m用H+1.7 = 2% 月供9500, 之後清還居屋之欠款0.84M, 另外0.25M 的私貸. 剩下的1.5M+自己的0.68M = 2.18M 夠比 3成新樓的首期 5.71M x 0.3 = 1.71M, 加上DSD 要0.35M, 減D LAWYER FEE, 收番d銀行回贈同AA回贈, 最後剩下0.24M 另外新樓借左5.7X0.7 = 4M, 供30年2% 月供14800. 打算唔再養車. 剩下借貸力為7.77M-6.59M = 1.18M, (好危險了, 80%)   宜家有2條路, 一係賣居屋, 一係唔賣居屋 A) 如果唔賣, 出年3月至9 月收樓前要額外供多7個月14800 = 0.1M 左右, 宜到9月時儲蓄加分紅約20萬, 剩下現金0.34M, 收樓後唔會自己住, 出租後可收19000左右租金, 減番管理費實收17000, 正現金流為2200. 如果正常, 每年可儲為236000, 3年後有現金1048000. B) 出年9月有現金0.34M, 搬去新屋自住, 放售居屋套現3.2M, 則現金為3.54M. 但係會冇左居屋27% 地價優惠. 另外比番2.59M父母, 剩下0.95m, 買債基收12%方法月收9500, 所以每月收入約60000 + 9500, 支出為39700, 月儲29800. 3年後可得2022800, 再買第2層樓. 因為上收息101變左去買樓的庸材 小智 ANSWER: 小智由想收息變做買左間樓、主因是唔明白自己而家情況係點,同埋往後需要點做。坊間大點份人都在「替你理財」時出「點子」,即叫你買乜叫你買物咁,講到底就係要有個買賣、說話才可變做傭金。筆者先作小人、說明本身只辦收費課程,在網上先看各位財政狀況,才度身訂出下一步應作之策略。當自己知道條路點行、自然唔會因為一地一句說話改變自己已訂下的策略。   由於筆者提出之策略都是「慢方法」,金融機構不會提供此等建議。開辦課程可面授達成財務自由的構想及執行之法。買樓課主要解釋影響借貸力之因素,如何將其再增加。睇樓選盤要旨相授,解釋現時正影響樓市的各個因素。樓咁值得投資因其租金收入可跟隨通賬上升,達成一份不被通賬侵蝕的月薪。   至於收息課程,提供樓房之外的各種產生正現金流方法。同樓一樣、債基、直債、double保險方案同都可予1.低息之hibor plan、2.攤幾十年還及3.做「九成按揭」,構成的種種及做法會在課程談及。筆者更會講解各種方法的缺點,這是一般銷售人員不為所談的。留意買樓收租產出的每月收入雖好、但金額不能與通賬同步上升。所以的們有收息課介紹一些作中線投資之用之法、而買樓還是放長線的好。近年不少同學手上樓房升值、將其加按一般能獲一百至二百萬,在再買樓投資的諸多政策限制下、將錢收息幾年符合很多朋友之要求。   買樓抽到好籤不是買入原因,比市價平10%是因為件貨兩年內要賣要比SSD,所以有折讓反映。筆者主張: 一件投資物如能提供高現金流值才是買入之因。讀者新買樓首期1.71mil,投入後只能產出月正現金流2200,即效率為2200*12/1.71mil = 1.54%,僅比零好一點。讀者自己都計出再買新樓借貸力即達80%,如有參考買樓房授予的概念去為自己規劃,絕不會兩錯同犯而令自己過份借貸再買件無用既野係手。另外筆者已不斷提及,買新樓收租又係兩個錯,所以呢…   更應留意是,19000收租有2000蚊要去交管理費,有冇個更低的選擇呢? 仲有差餉。   筆者支持賣居屋去提高個人現金水平。更應先將欠下家人款項歸還,自己理財所犯錯誤不應要他人承擔。順帶一提,自己冇能力住既屋如果由家人提供、往後只令自己條路更難行。好似昨天的個案案主「不孝子」、在結婚之時可能不少人都為他感到高興,老豆有樓提供唔使煩,可是人到40,儲蓄能力低而自己一件資產都無,那個對自己失望及傍徨之感覺是比趁後生努力工作更為難受的。   當然放居屋即要將早前所享豁免之地價歸還政府(補地價),可是套出金錢收息年回報達15%,為讀者提供多9500一個月,加上讀者月入在七萬不俗水平,希望佢加快儲蓄,仲夠時間去補救此理財錯失。  

Read more

不孝子起死回生的方案#804

  你好諗SIR, 本人40歲, 已婚, 有一女(2歲)一子(2個月), 本人入息31000, 老婆10000, 每月開支差不多35000-40000, 儲蓄率接近0%, 手頭資金約12萬現金, 10萬人仔定期。   有幸父親早年把握2次機遇, 佢老人家已完成1生3宅。(自住完供未補居屋, 將軍澳私人2房, 已補價居屋3房)。 但小弟不才, 要佢老人家提供1宅居住, 由本人供樓每月8000。(已補價居屋3房, 欠按揭200萬, APR2%, 現估價540萬)。   本人將於今晚上101課, 希望想諗sir能比D意見提供起死回生的方案, 能盡快把住宅還給父母, 好等兩老安享晚年, 弄孫為樂。方案: 小弟3年後可能會搬去沙田(91校網), 令子女有更好的讀書機會。把現居加按至7成, 得現金170萬, 樓月供增至14200, 用30萬買保險DOUBLE方案, 115萬債基, 月收14300, 以低消供樓, 其餘資金45萬留在 ML 戶口作為失業安全線, 以支撐1年的開支, 每月儲回8000, 5年過後有100萬資金。 小弟現在唯一的優勢是兩人都沒有物業, 希望等待機會可9成出擊, 完成1生3宅。 不孝子上  ANSWER: 不盡早理財,未到退休都會早早得到報應。筆者責任是堅實的提供方案,至於本案讀者是否不孝,就留待大家去細想了。最重要的當然是讀者點看待自己,任何人都不會比自己更清楚了解自身情況。有時放在口邊的「了解」、只是一種藉口。   讀者所謂的「起死回身」、說到底就是將屋企間樓加按,然後利用現時供樓的低息環境,再配合收息課程提供的10-20%收息方法為自己每月產生息差,將利息用作供樓、更將「收息」用作儲蓄(有點怪…)。由於讀者儲蓄水平很低、就當加埋加按後計劃預留的45萬係袋,仍然不夠應付萬一市況波動下需為自己提供的流動性。在此情況下,選取的投資物應偏向低波幅,要點為:   1. 債基都要睇內裡各容物為何,已面授在同加息環境下,邊類直債是會有下跌反應而邊類是可不跌反升。當掌握到升跌韻律,自可明白眼前投資物的下跌是有延續性、還是短暫的調整 2. 直債市場一向更易估計,因參與的投資人很少短線、亦有些是管理養老基金的基金經理。相比股票不時有恐慌性拋售、如果一心博殺梗係無問題,可是如果是由樓房加按出的穩定錢、如叫人將其買作股票實在是太殘忍、若投放於某類老千股、簡直係擺間樓出黎比人呃走。 3. 讀者需要的反而係保險。首先請放心、筆者對於賣保險一事都好煩厭。因為係街不斷SELL緊比人既都係不合身的保險。或更深入說,是傭金高供款年期長只對保險公司有用既保險。保險實在有強迫儲蓄、保本、加上高質按成的特性。希望讀者將資金攪到手之後,同屋企人交待保險幾可肯定5年後將其本金DOUBLE。更可以放夠60萬入去,那3-5年後即可將本金還比家人、自己黎過遲黎的買樓。 4. 唔係潑讀者冷水、一個連儲蓄都未做好既人請勿計劃一生三宅。基本功未攪好而同時好高騖遠、有感是不少人遲遲未見進步的原因。   5. 170萬在手宜60萬放保險、而淨低110萬將80萬放債基、每月收息800,000*10%/12 = $6666/月,足夠補貼供樓而自己請再慳些少每月儲夠八千蚊。留意此債基的方案由原本12-15%減至10%,因使用了另一債基,在跌市時的波幅遠比談及的為低。2008年金融海嘯只有3-5%跌幅、合只持少量現金人仕。 6. 看上圖見10%的債基波幅為15%之低。請大家勿盲目將錢投入高派息的債基 7. 讀者夫婦令借貸力產出為(35000+10000)*2.59*50%/10000 = 5.82百萬。要買兩間以上既樓很有難度。所以怎樣能完成一生三宅、自己努力之餘亦可向父親學習 8. 至於直債方案、資金太少者不宜考慮  

Read more

諗SIR-買樓收租乜乜乜? #800

諗Sir, 你好。 已修讀你的著作<收息論>, <樓換樓>, 及已完成收息<101>, <103>課程。正準備報讀買樓<001>及<002>,但乃希望得到你進一步的指引。 小弟現況 40歲, 單身, 月薪54K, 每月可儲蓄25K 現居於一幢物業, 樓齡9年, 現估值6.5M, 按偈欠款1.2M, 月供 7K,暫冇計劃遷到別屋宇居住。 港幣存款800K, 有400K股票, 可以隨時放售。 最終仍以三宅一生為目標,但於現況想請問應怎樣步處比穩當? 應否買入東涌新盤東環4M樓? 或暫用其他如債基方案去產出現金流? 謝! Walter ANSWER:   昨天答文千字,見http://homebloggerhk.com/?p=28835   分析了新盤如東環,5B座32樓3室兩房入場單位售價$476萬,即供減10%,實呎計408呎究竟好買冇? 在即供先比20%,那476*20% = 85萬的投資,換來估計30元呎租,即月收$12000。而分30年供樓月供3.43/2.59 = $13200。在月產出正現金流為12000-13200 = 負1200之下,此投資未被筆者考慮。   近日不少筆者文章都得很好的點擊率,每日以千計人數閱讀,先謝大家支持。之前有篇更受歡迎的「笨笨豬」case,該案讀者好生懊悔無買入一間288萬收$18000月租的樓房,數日之後返轉數已比人買走。都係個句真筍盤永遠過唔到夜,該單位40年樓齡有升降機到樓層,聽講入面係間好既劏房。在適當地避開估價之後,288萬樓應可七成上會而分開30年供樓。投入資金為288*30% = 84萬,月供為(288-84)/259 = $7870,即每月逕出$18000-7870 = 10130月正現金流,現金流產出效率為10130*12/840,000 = 14.47%。只要你識計呢條數,對套房收租又知門路,放低票買呢間樓等同呼吸一樣,是必然要做的事。   當然有讀者唔想花時間攪劏房,咁買間樓收租又如何? 那大家要學曉一般適合用黎收租既單位之類型。在借貸、租金回報、管理費、地租、流轉率每件事中都要好好符合。就如上次003堂有提及筆者在西站32x萬入手的三房單位就咁租出已收月$13500,可分27年供,按揭一個月都係$8800。管理費$450/月而差餉一季$1200。正現金流效率都有($13500-8800-850)*12/96 = 4.8%。   當然,筆者梗係唔會比間樓就咁租出咁浪費,上段計算只為同大家計出就算計埋雜費乜乜乜咁去做收租佬,在現時樓價高企既情況下都不應為自己產出負現金流回報咁不濟。可能你心想: 我寧願貼錢供新樓啦! 做咩買咁殘既屋!? 正所謂今日都唔知聽日事,筆者只知道每月有cash落袋係最吸引的! 望住間新樓仲要每月進貢為何呢? 搞不好低價放左仲要蝕埋價。   讀者個案,將現樓盡套現之後可不用考慮新盤或舊樓,我地有債基方案供其選擇。特色為1.0蚊投入,買盡$1.2。唔洗搵租客亦永無租霸,回報率雖高達15%但留意唔保本,賣走回籠資金需時為T+2至T+7不等。只要唔係美國人、冇稅務問題。那讀者有54K人工照理將樓加按二百餘萬冇問題,計埋自己手上資金共300萬分段投入債基,月收息$11000-$12500   如一定要保本,不妨考慮直債方案。Update大家幾隻新既: (1)公路公司 /2017到期/ 年回:6.2% (2)亨得利(賣錶)/ 2018到期 / 年回6.6% (3)香港房產商/2018到期/ 年回9.67% (4)中國銀行/2024到期/ 年回4.1% 有同學問直債是否一定要放至到期,其實就唔使既。係將直債抵押再按後,就好似只得4.1%年回之中國銀行直債,由於可借出80%,20000美元之投入可得$US4100 – 2300 = US1800。計及每年回報為9%。由中銀保你本。 所以唔買樓,大把野可以做。最緊要唔好放棄用盡自己既錢盡快產出正現金流。了解多一點生活為何、生存為何、而不是每日起身只為求財。

Read more

諗SIR-44歲用七傷拳投資

諗Sir, 你好! 很欣賞你在blog內提供客觀分析,在buyer side 角度出發,解構不同投資物,令讀者揾到有利之產品及門路實行,產生正現金流達至通往財務自由之路及為日後退休生活準備。本人已完成11月份買樓001課程及正在上收息投資課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法, 希望現在付諸實行還未算遲. 小女子今年44歲,單身,獨居自置物業。收入及現有資產如下: 月薪$36,000 x 12 months (已扣MPF) 月儲$16,000 (扣除供樓,保險,曰常生活開支及交税) 紅磡大型屋苑自住樓,469呎2 房, 2009年買入價 2.2 M,樓齡28年,7成按揭,還欠1.4M, 轉按後息口2.15厘(P-3.1),尚有23年供款,月供$6300,現估值5.3M. 流動現金35萬港幣及美金7萬,lump Sum基金, 現值11.4萬美金 (在AIA, 可全數取出),AXA 101 基金plan 30年期 (完了最初供款後行premium holiday,已經8年,打算2年後望可取回供款本金就surrender, 估計有2.8萬美元。最慘痛是買了101 plan…. 股票現值60萬港元 (包括HSBC, 恒生及其他中資般,基本上已蝕20%, 尤其大笨象…打算吐現十餘萬元). 父母離世後留下一層47年紅磡舊樓,2003年開始,姐姐與我聯名,另一家庭成員在此居住及打算結婚後仍在此居住。已供滿市值3.8M。 本人有以下想法:- 1) 2~4年後,待樓價回落以5成按揭,再買多一間樓收租 (因姐姐與我名字在父母留下舊樓上, 有何方法避免繳付DSD?); 2) 加按自住樓,套出5成1.2M (符合在旺市時最多用一半借貸力~ 36000/10000*2.59*50%=4.66M), 將1.2M加按自住樓+1.5M現有資金=2.7M, 投入債基,真債 收息or 保險 or others??, 產出正現金流; 3) 怎樣可以將現有資金有效地產出正現金流,對我而言,股票不是好產物,沒有回報及蝕錢. 4) 加按紅磡舊樓, 投入債基,真債產出正現金流? 煩請諗Sir給予寶貴意見及相關執行方法,十分感激! Sunny上   answer:   讀者發問的幾個問題都有得解救,惟獨要避DSD一事難以解決。自己一個人有兩樓在身,如何可以買第三間樓時避免DSD呢? 當然如果讀者懂「七傷拳」、或者對免稅一事有點生機。先將紅磡舊樓的一半業權賣比姊姊,由於係親生姊妹,計稅用樓價一半以及舊稅階計,好可能只$100蚊印花稅。至於自己的469黃埔自住樓,可將其按爆九成即套5.3MIL*90% – 1.4MIL = 3.37mil。如已婚者基本只要轉比老公,即可又按出高金額又保有自住。讀者個案就要自己搵一個可信賴的親戚。咁做即能將自己業權悉數轉走,先修己身而準備他日無樓上路,免付DSD可也。惟5.3MIL樓轉比人都要比稅$158,000,雖有3.37MIL可回籠作補貼但都好肉痛。除非他日買入樓房價位都在5.3MIL或之上,否則他日買樓省回的雙倍印花稅抵不過今次套現所付的。   避稅都係其次,最緊要係打理現時財產,十幾萬稅在彈指之間即可收回。讀者自己可動資金有35萬加上54萬港幣等值之美金。由於是一筆過保險計劃,可全數取出而回報比較好。不少人詬病之101 plan,收費可能有點難明,所以不少人買了好產品惟回報令人失望也。至於再令保險回報能昇華的,不在於睇下個plan有幾好,而係懂得借入外力,令保險同樓一樣都同享高抵押、低借貸利息、及極長攤還先樓的好處。唔講唔知,保險都可以回報超年20%,年期為5。關係在於你買入的係sell side想你買既,我地介紹的是buy side想要既。   44歲理財刻不容媛,趕快為自己產出正現金流。3.8mil將其加按套出3.8mil*0.7 = 2.66mil而讀者有一半即1.33mil。自己紅磡469借足七成套1.2mil而借貸力用了3.7mil。兩個借貸為3.7mil+2.66/2 = 約5mil。讀者個人借貸力冇計錯,應只4.66mil,不夠用。所以要做好上述兩個套現要搵人擔保。   相反如行七傷拳方法不用計469之套現部份,即自己有1.33mil借貸力就得。話唔定讀者肯平賣廿萬益親戚,既可為自己下次再買樓省回印花稅而自己唔使搬走。若果讀者搵唔到親戚都建議佢將紅磡樓賣比人而套哂390萬返黎。你可能心諗: 點解要將自住樓賣埋比人,諗sir你唔係好反對自住樓賣走咩? 可是讀者已44歲加上只有自己撐自己,如只靠自己1.4mil加上自己套多1.33mil,在收息上仍覺未能產出足夠現金流作下半世所用。   要做方法,需要更激。紅磡469按爆或賣比人點計都有多3.5mil係手。自己同家姐對分1.33mil,加上自己(35+54)= 89萬現金及60萬股票,即637萬在手或可見一線生機。先搬去第二區,紅磡已高水、細單位亦炒過龍,點解唔賣? 留意100呎套房之租金會以細兩房單位的租金為上限,所以套房租金現時好難過7000,有都係少。因為7500已夠係新西租一個完整單位。469紅磡細兩房之租金亦受新西細兩房所限,如果當中爭6000,那何不住遠d? 而此「層層推」效應到C-D類大單位會減到好弱。不少仲揸細價樓既人,小心因潛在而又未明之劏房供應數字令你錯計回報。   637萬在手應將30萬九成再上會自己住間平D既細單位。再用300萬入手債基收息,每月收$37500,讀者有課堂應已習得。最後係淨但300萬之應對,應放高評級之直債長期收息,計香港大型地產商的都係6%一年,流通量加上極穩陣。等錢用個陣可將其賣走或借回,當然唔係咩債都得既。  

Read more

收租真係好過打劫? #797

諗sir你好,機緣之下觀看了homebloggerhk。之後瘋狂搜尋你的著作。但由於缺貨加上本人長居於澳洲悉尼,於是不了了之。但也有繼續留意你的網站,在今年九月中回港放假兩周,在九月就只有收息班,未有買樓課,唯有上住收息班學習。之後對於blog中所講既野明白多了,但想諗sir指點我既情況點去執行。 說回本人狀況,29歲,讀書不成,但心明要靠儲蓄及購買資產來產生現金流。今年6月在悉尼巿區買了一個樓花au$640,000,付了10%首期,另需在2017年完工前付另外10%,之後大概每周供au$600。現於悉尼一連銷餐廳工作周薪au$1200,由於有宿舍及膳食所以每周儲au$1000。現有一想法未知是否可行,想計劃在香港購買物業放租,將來可套現或按下來做生意。 現有資金如下:hk$300,000股票和 今年底應有au$80,000 現金 父母有一30年已供完的自住私樓(長沙灣)現值hk$3,000,000 父母在廣州物業現值cny$1,200,000 (供完,現收租人仔$2500/月) 請問如我不在港工作可否借貸買樓,還是諗sir覺得在下想法行不通,請指點一下。   Answer: 不在港工作,但有香港新份證係可以借貸買樓。有件事可以令借貸行得順暢,就係將澳洲的出糧戶口設在跨國銀行、而返到香港叫澳洲同事打比香港同事做個亙相認證,咁澳洲既借貸力,可以傳到香港。由於香港存錢都唔使打稅,係香港做投資自由多了,這亦是香港點解咁成功吸引到外資既主要原因。可惜香港近月在股樓方面都不約而同推出了新限制措施,降低了市場效率,變相將資金(財神)趕出門口。   香港另一基可係聯繫匯率,將港幣縛係美金雖有十萬個不好,令奕錢在港令老外「起碼有數計」、美金升幾多港幣一樣咁睇就夠了。且看政府班子幾時再將呢個招牌拆埋,將港紙掛係一晚就可以”completely changed”的人民幣。香港股民近日就「漲跌停」機制作出討論,實行港股內地化,他日港股每升10%大家就要冷靜幾分鐘,依中國+香港人咪執輸既性格,冷靜過後原本升到10蚊停版既貨,會毫不猶豫咁擺個$11蚊既盤,變相焗升。你心諗? 咁咪幾好? 可是在此機制萬一有少量買賣盤用高今日10%之價成左,隻股就會「被逼」停牌,變相令股價更難測。最慘既係萬一隻股跌停,由於停版機制你可能走唔到貨,開市一手慢就又被屈機硬食跌10%之惡果。咁既market,點叫外資怎不心灰意冷? 咁既HK market,既然已被xxx大陸化,點解唔成team搬去上海?   樓市都唔見得有幾free,政府主要都係出招恫嚇收租佬。近月將租金收入再計作下次買樓之核實收入的水平降10%至70%(只限有租約適用),筆者在早前文章己提及現時有樓收租人仕都係實力之輩,你再降到50%都不能影響大局。當然政府出此招或只想帶出訊息,就係:「我地政府同收租佬勢不兩立,土地是廣大人民的!」此事已達,筆者預計市場影響如下:   1. 發展商知道投資客仍然難買樓,咁不如起少d,減少樓價供應。趁呢兩年捐下地搞旺元朗同其餘幾個新場,同「上線」搭好路2017再打算。 2. 買親樓既人大部份都係自住,租盤得不到供應,租客被逼交貴租。樓價要跌更難。 3. 呢幾年買親樓既人都係滿足自己「消費需求」多,滿足自己「投資需求」少。居屋公屋置業比例上升,下次金融風暴再黎因市面上更大部份都係買樓黎自住,冇可能再出現之前1997或08年的炒家極速散貨,此事令樓價更難跌。 4. 香港人的投資需求從未減少,可惜買樓收租的門檻高了,投資人被逼買第二類投資物,例如係波幅更高的股票。或會令股票市場有一刻的興旺。可是大鱷一來,市場買股的財富即被捲走。變相政府逼大家下海、在股票市場輸獲甘。留意買樓借錢好少會被call margin,買股買匯就一定會。   5.樓房素有替市民藏富的功用,可是政府現在措施係要趕走力實力的樓房投資人,難怪近年多人考慮海外物業投資。長遠睇法、香港終被陰乾、李生八十幾歲都仲要求變,你呢? 成世人只係買樓肯定捱唔到尾。中線睇法,樓價依然硬淨有時間搵方案,時代為有心人保留一扇打開的門。短線要睇本blog用開的睇市指標,可預示三個月後中原城市指數走勢。   讀者將港樓加按過後,由於有香港身份證、加上接澳幣自己都用得番之優勢,可將債基昇華令年收息19.42%,即每一百萬收$15833。呢個方案不合筆者,自己未試過。   有關文章: http://homebloggerhk.com/?p=19727            

Read more

好後悔賣樓的笨笨豬 #796

個人資料: 年齡40,女,單身 (應該不會結婚及生BB) 月入:港幣34500 x 13月 (已扣MPF) 支出每月27500 (連供樓, 養亞媽, 稅, 保險, 生活費等) 每月儲現金7000元 – 資產: 現金:港幣280萬 (是賣出自住市區單幢樓賺 + 儲蓄) 因買入樓花後, 不想比DSD, (好後悔 – 若早點認識諗SIR, 必然會走去加按入手, 因為之前的單位買入價平, 所以那時我係可以同時在同一間銀行 – 出糧, 做曬2個MORTGAGE) 股票:約港幣5萬 (都不是好股) 債券:ibond港幣2萬 – 樓宇:跟男友聯名(各50%) – 供樓都係一人一半, 燈油火蠟都將會各一半 男友月入:港幣27800, 不知他的資產多少 (除了此單位, 沒打算要跟他再有什麼資產共享, 他應該沒什麼SAVING, 佢應該有少玩股票) 2房單幢市區樓花 (將用作自住 – 下月入伙),於2013年4月用599萬即供買入(8成按揭保險, 供30年),每月約供款18,500元,剩餘29年供款期,利息H+1.95%厘, 剩餘4,698,850 (截止30 Oct 2014) (2人借貸力) : $62300/10000*50%*2.59 = 8.067 – 4.7 = 3.367 mil (旺市不要用過半, 那現在是不是很危險?) – 問題: 個人係對物業較喜歡, 因真係替我儲到錢 (但其實當時賣出單位也是有少少諗住等樓價跌時先轉購入其他好物業收租, 因現在的樓花係覺得有點貴), 因自己對其他投資工具沒有心機, 時間投放 (但現在已惡補及正在上諗SIR的收息課程), 希望能可以做到一生2-3層樓 (1) 之前本有經紀介紹QUARRY BAY 42年樓有電梯的樓 (已間3個套房, 可收租17000), 開價288, 很心動, 想用5成作收租, 因覺得比起放銀行收息多很多, 但由於膽小, 而且那幢樓沒有被收購的價值, 再做下功課, 2天就已經給人買了! 若再有這樣的機會, 我應該購入嗎? (2) 上次收息堂上聽了諗SIR的直債方案, 與及平時在網上看到的債基都很吸引 (還有ETF, 但下次開的日期不合自己的SCHEDULE), 現在我應該怎樣處理現金, 先買債? 等樓價回落20-30%再入手還是就用50%買單位收租較適合? 還是放MORTGAGE LINK好? 希望可以得到諗SIR的指點~ Thanks. 笨笨豬敬上   ANSWER: 是的,讀者錯賣之前單幢樓,雖收回二百餘萬,但在2013年再入手六百萬樓花,等於在旺市加碼。搬大屋改善環境絕無問題,但前題是不可令自己借貸力運用超過一半。如花太多借貸力用於入手樓一間,將令自己借貸力被縛死,失去在跌市下再投資的機會。  – 那將全部樓賣哂! 等市跌又點? 此舉為賭單邊買跌,除非個人資金幾千萬,買賣樓房之市值只等於資金1/10,否則在樓市賭單邊萬一睇錯可要5-10年去補救損失。中庸之道,係保有自住樓房,再衡量自己能力是否再持有第二三四房。  – 讀者正確咁計到自己借貸力,惟有不少人提問自己到銀行再計一次發覺係借唔到既2.59 FORMULA計出黎既數。 那當然是的,因筆者未提及一些影響個人借貸力之因素,最明顯亦都係廣為人知既,就係信用卡數及私人貸款。惟我們可再進一步計出假設有10萬銀卡數,究竟借貸力被扣減多少? 另外有些因素係影響左自己都未知的,實在需買樓前多加溫習。至於有錢人多煩惱在點合法避稅,惟報明收入太少又令自己借到既錢都少,點樣可以魚與熊掌兼得?   一個錯誤的財務決定令自己輕則損失幾萬銀(單比多次經紀傭都幾萬蚊),最慘係成世人都有呢個後悔。筆者朋友的奶奶同佢講,佢老爺最叻就係娶左佢,同趁後生買落一間樓! Well,樓房及引申出來的收息需要,實在是改變人整個生活之決定。   由於「種死」左舊錢係樓花,原本走去買間套房可為自己產出高正現金流,在一負一正之下勉強可以打個和。另一可惜是當時讀者未有預備,白白浪費了一個投資機會。希望讀者的分享令人家明白,投資唔係需要到個陣先去問的,筍野係會不知不覺之時黎到,而賺錢與否看你是否睇得通面前是機遇抑或騙局。   讀者當年條「魚」,兩日之後就「游走」左。288萬有電梯,即可借七成,即借200萬而月供200/259 = $7700/月,三間套房收$17700,月現金流$10000,而投放金額係$10000*12/288*30% = 13.8%。即投入86萬淨袋$12萬一年,仲未計有幾個租客同你供樓。好抱歉當年筆者未有空寫BLOG。   讀者提及的等跌20-30%再買樓,呢個係人都明白的。不過係要等幾耐? 同埋係等呢段時間筆錢可以點搞? 280萬做債基方案較為合適,另加保本的DOUBLE 保險方案會較合適40歲女仕。始終保險保本,必能五年將幾十萬DOUBLE為讀者下次買樓再提供首期。債基無年期而當中12-15%年回報可將100萬投入,即月收約$12500,現金流產出效率為15%,比劏房仲高。不過留意劏房租金有對沖通賬風險之功用,而債基收益不能。   近日政府派人打擊工廈劏房,筆者不感意外。始終一層工廈整到公屋咁既款打開LIFT廿幾伙,唔比人掃先至出奇。近年有DAN6的出現,相信已為工廈轉成出租「辦公」提供了一定守則。關於係住宅內間套房,政府已提及主要係去執正個消防措施,因戶主始終無改變單位用途,比夾間要係工廈內住人又另一個分別。何況要取締估計香港15萬個套房戶,又唔比住係工廈,真係唔知點收埋班人好。

Read more

諗SIR-窮爸爸求出路 #793

諗Sir, 您好! 本人巳報”買樓教學課程”及”收息投資課程”, 剛上了101, 心急想詢問諗Sir 意見.   家庭狀況: 父母+姊, 剛賣出自住居屋, 於11 月交樓, 扣除費用應淨現金約3.5M. 因姊上班之交通問題, 未找到心儀單位購入自住, 現巳租住將軍澳15K月租單位.。姊姊收入13K, 借貸力約1.68M, 本人一家住在太太名私樓, (不知太太有多少儲蓄, 亦不打算動用她的額度所以不列其收入, 私樓市價及尚欠銀行額)。兒子剛出世,唔想咁快搬。本人收入24.5K, 有早前因父親生意需要有月供9K借貸, 餘額約11萬, 借貸力只餘約0.77M, 另有約200K 現金. 還清貸款應有約3.17M借貸力. 兄 + 嫂現正租住23K樓, 與兒子及傭人同住. 他們收入共約80K, 有月供3.8K 借貸, 淨借貸力約9.38M。   賣樓得出的3.5M資金有以下打算.   因兄+嫂尚未上會, 打算留1M 給予兄+嫂, 將來上會用. 亦不打算用其借貸額度. 另打算以1.1M, 還清借貸, 再以姊名, 本人擔保, 8成按揭購入屯門 / 元朗 / 新界北4M 以下, 30年樓齡之下, 3房單位出租 (請問諗sir 覺得選屯門, 還是元朗區較好? 還是都不好?) 扣除供款淨現金流出估計約 2k至3K 淨下1.5M, 1M 作債基方案求收10-15% 息, 月收8.3K 至12.5K; 0.2M 望找到能對沖債基風險之ETF投資, 淨0.2M 作父母備用現金.   請問諗sir 有可看法? 另有一問題, 假設我的收入是31K, 借貸力是4M, 買5M樓, 息2.25%, 借8成, 月供15.3K. 但壓測加3%計, 月供既變了22k, 過不了壓測. 能成功按揭嗎? (可能上堂失神, 望諗sir 稍作說明) 感激!   ANSWER: 讀者先不要介意筆者用窮爸爸開題。一家人健在已經是財富。   唔明白賣左居屋之後讀者父母住邊? 是與姊同住在將軍澳?  點都好,筆者需為讀者賣樓所得3.5MIL作建議。居屋不可加按,要發圍需補價賣樓。當中1.0MIL付與兄嫂,自己打點的計為2.5MIL。由於讀者收入只24.5K屬一般,正確咁運用呢筆相等於100個月收入之金額對個人理財很有幫助。   首先叫姊姊買樓而自己擔保是可取的,因姊姊收入只13K,基本上自己買樓冇可能,但有個好珍貴的九成上會名額。所以用佢名買樓可用盡借貸名額,若家姐唔夠借自己擔保就是。不過要留意的是,讀者擔保都會對其借貸力有損。假設私貸全清,讀者借貸力去盡都只3.13MIL,加埋家姐都係(2.4+1.3)/2*2.59MIL = 4.79MIL。若八成上會買4.0MIL樓房當中借3.6MIL,兩人之借貸力會用掉3.6/4.79 = 76%,買三房有點夾硬黎,如遇上跌市更會令人後悔莫及。   兩人不妨只用借貸力一半,買300萬樓而九成上會,借2.7MIL。宜物色單幢舊樓買入,因此類單位回報較高,另一方面筆者想讀者要再上一層多要將單位間做套房,如不作此靠讀者及其姊姊之工資,係現時食個茶餐都將近40蚊既香港基本上無出路。各位工資偏低既朋友,一係就令你工資變成「極低」! 政府會打救你。否則停留窮中產,交稅之後就只有捱世界既生活。高官個女就係英國讀書而你連去旅行都冇份! 窮中產求出路可將間屋改裝變成超高回報、又或靠平民財技行債基方案之後又對沖風險。10-15%年息的債基回報可為自己產出多份收入,改善生活。   300萬樓在荃灣、元朗、新墟都有供應。筆者買樓當然要睇區份、可是除了該區的升值潛力之外,該區之租客質素好要留意。如是大量新移民湧入的元朗或北區,好多時只會遇到一心求平之新移民,而佢地真係冇能力負擔一間整得靚靚既單位,在消費力低下之環境你點叫價都無用,更有可能收唔到租,同佢地講道理更浪費氣力。至於油尖旺區,尋寶機會高,可是租客背景亦比較複雜。上過筆者堂都知讀者由細細個開租,就係該區遇上慘痛經歷。   在九成預算下,買樓連雜費加埋幫讀者還P-LOAN要用60萬,淨低50萬加原打算之100萬可入手債基。收息提高50%至月$12500-$17500。對讀者而言都好有幫助,將當中利息儲3年更可累有50萬,到時自己單名九成上會買樓便有首期。最尾有關壓測,是+3%之後各項還款不能高於工資60%計算。

Read more

諗SIR-年輕人如何部署達成五年計劃? 二樓樓主、萬五蚊正現金流 #792

Lum Sir 你好! 無意中幸運地發現你的BLOG,十分喜歡,並報讀十月的收息課程。希望請教Lum sir,給小女子一些意見。謝謝。 本人背景:  – 小女子27歲,會計,與父母同住。雖然已經供滿,但不想動用父母資產。 – 每月人工: HKD 40K – 每月支出: 約 HKD 13K 資產:  – 現時估值HKD 3M 的屯門兩房B類單位, 已租出,租金扣除支出,每月打平 – 股票,基金及債劵投資約HKD 300K – 現金約HKD 500K (包括TAX LOAN HKD 300K) 負債: – 按揭欠款HKD 1.86M –>該單位現時估值HKD 3M –>於2013年尾以HKD 2.7M購入 –>按揭7成, 利率P – 2.85% –>供款年期30年 – TAX LOAN HKD 300K –>2014年年頭借入 –>利率3.2% –>還款年期4年 –>之前用作買股票收息用途 五年內計劃 – 2014年年尾與朋友買入日本樓,本人佔50%,預算投資HKD 10-20萬 – HKD 300K TAX LOAN 作收息方案,預期回報10% – 五年內於九龍(油塘/調景嶺)或港島(太古/杏花村)購入單位租出/自住 問題 1. 屯門單位若加按可取得HKD 300K作收息方案。本人應否加按? 2. 再購入的單位可能會自住,想住近父母及方便上班,所以撰擇油塘/調景嶺或太古/杏花村, 將來考慮用作一拆二。哪一個地方增值潛力較好呢? 3. 如何部署達成五年計劃?    ANSWER:     從讀者的來文格式看得出她是從事會計。另段落構成工整,因而理財方法亦工整。是的! 筆者相信「行文如見人」、如果你未能理順自己想法用文字寫出、又或者你根本未係理財方面有個想法,麻煩你先寫一寫出黎,覺得紙上面既計劃「過得到自己」,先再用此作籃本計劃往後生活。   「五年計劃」!? 通常見工時常被人問及。世事多變,做好兩年計劃已是萬幸,筆者愚見是五年為計劃之上限。至於經紀常叫人作20-30年計劃,只好說此對賣方一面較有利而經常買家都在落堂後再筆者作解。可惜合約已成、在香港以理為論的地方、實不能將訂下合同全面推翻,只能予補救建議、令「病情」減輕一點。   讀者再加按不宜,只套30萬而因此聘請律師再做契約,花費數千。你問筆者認為此事不值得。何況讀者擺位應是想財政自主獨立,那我們不考慮讀者婚後有否夫君助力。若用讀者人工四萬黎計,個人借貸力為40000/10000*50%*2.59 = 5.2MIL。已買一樓用掉1.9MIL借貸力,現居宜向降低此樓欠債水平作努力、一旦市值再升而結欠只為當時市值50%,可將其轉作出租用途而租約可作下次買樓的借貸證明。假設租金為$11000,讀者一到時的總借貸力增至(40000+11000*80%)/10000*50%*2.59 = 6.31MIL。到時第一間樓的結欠應在1.5MIL左右,即讀者有近6.31-1.5 = 4.5MIL的借貸陣藥再買樓,要完成一生三宅變為樂觀。   下年如把握機會,上段將其轉用途之目標要達到不難。下個CHECKPOINT,請不要放在海外物業,時侯未到。而讀者在股票及債券的認知未足,宜了解此兩市場。一主賺價一主收息,做好基本上要小康生活冇問題。海外物業用作錦上添花為好事、可是對廿來歲的年輕人而言還穩好自己基本盤要緊。即: 成為二樓樓主及為自己爭取15000的月正現金流。   點解要用兩間樓作目標? 首先自己住一間係緊,另一間將其放租,自己體驗收租的好壞處。那才有能在35歲將理財經驗「昇華」、到時或成為物買賣活躍者、又或坐定定做個收租佬,一切都係由你有第一間收租樓的經驗開始。至於$15000足夠令自己日常衣食,一旦有好的營商機遇,都不會因要「養家」而放棄各外闖之機會。大部份人唔敢搞自己生意、明白是關愛家中老少。若趁32歲之前搞好萬餘元正現金流方案,那到三十出頭人脈豐厚即可把握漸多的機會。   那讀者要有15000月正現金流係唔係好難? 其實佢將現樓結欠減至50%,按揭供款自然減、而租金不變下要有4000蚊月正現金流不難。五年內再買一間樓、因只持有出租單位而到時已距上次買樓時間漸遠,要批出九成借貸再買自住樓不難,此事用掉讀者手上30萬資金。淨低的50萬,連同自己月儲$27000,3年後儲有81萬而手上擁130萬是肯定的事。不要儲哂錢先將其投放債基,可邊儲邊買,平均買入成本,此為一般銷售人員不欲而投資人應作之事。到總數130萬投入,月收息1300000*13%/12 = $14083,連同之前間樓的$4000月正現金流,合共已超出$15000月正現金流之目標。

Read more

諗SIR-賣樓後怎收息唔使做?#786

Hi, 諗SIR, 拜讀   貴作「收息論」後,獲益良多,深感認同,與此同時,亦對自身投資策略作出各方面檢視: 本人和丈夫今年47歲,同為澳門長俸公務員,現扣除退休金、職業稅款項後,實際月收入合共8.5萬,擁有澳門半島中區千餘呎、時值共2千萬之自置物業及車位1個,尚欠銀行貸款30餘萬。2人打算10年內退休並可各自每月領取約現時收入80%之長俸。   資產方面包括: 1.          人民幣定期30萬 2.          基金總數42萬 3.          外幣、股票及流動現金合共30萬 4.          人壽及兒子教育儲蓄保險約值85萬 由於兒子打算2年後中學畢業往英國升讀大學,故於較早前在銀行加大原來按揭,套取400萬現金,並已於英國購置2個共值300萬之物業,每年可收取約20萬租金(平均約7%之回報)以預備其往後作住宿及繳交學費之用。   支出方面包括: 1.          全家保險每年支出15萬 2.          日常家庭開支每月2萬 3.          原樓宇按揭每月1.7萬 (尚欠大約20期 ) 4.          加大現有按揭400萬, 20年分期,每期償還2.2萬 5.          扣除所有家庭開支後,每月可儲蓄2萬   扣除購買英國物業所需款項後,尚有大約100萬流動現金。現請教諗SIR如下:   1.                    購買海外(尤其是英國)物業以作收租投資是否可取? 2.                    投資中國內地(尤其是橫琴或珠海)又如何? 3.                   餘下現金應否再購置例如澳洲或加拿大之海外物業,利用“以租養房”方式增加被動收入(大概每年有5%回報),   或等待樓宇升值後出售以賺取差價。(鑑於近年澳門樓價已颷升至一個不合理水平,且租金回報相對少)? 4.                    利用100萬作股票或其他投資(例如人民幣定期)?   如有任何投資良方,務請賜教,謝謝!   Answer: 澳門的樓市,是少數比香港仲升得犀利既地方,澳門自賭權開放後,樓價升值十倍。據無線新聞在2014年12月18日的專題報導,在手信街擺檔的周小姐指現在工作不需要太拼搏。她的生意怎樣好也及不上樓房賺得多。 她有樓收租,自己則住在新口岸。這單位二千呎,有四間房,樓齡廿五年。02年她用112萬元買入,近來有人向她開價二千萬元。澳門中心地帶,十多年前,一個車位十萬、八萬都有交易,現在動輒升至三百萬元。有澳門人表示,賣掉車位,可以去香港買樓。那….澳門人怎利用此機遇去部署日後生活? 此事又對香港人有什麼啟示?   筆者認為如賣樓可得自己十年家庭儲蓄所得、不妨賣樓。樓市有周期,十年至少可等到樓市一個中期低位,所以先收未來十年既錢套有再謹慎收息,基本上可捱到下次低位及提升自己呢幾年的生活質素,至少在理財進度方面。最忌係不少高薪族心想百幾萬好多錢、不加思索將自住樓賣出,係乜息都冇收既情況下幾年已將套有百幾萬洗哂,後悔之餘又在更高位入市、成件事進退失據又冇計劃,比市場懲罰是必然既事。   讀者的儲蓄率頗低,只2.0/8.5 = 23%。原因唔係佢地大洗(月支出只2萬),而係每月(2.2+1.7) = 3.9萬元的供樓支出。此點令人有感澳門的樓價是與當地人工有點偏離,讀者只將二千萬樓加按了四百萬、供樓金額已經將月入消耗了一半。再次證明將澳門樓換做其他投資品實為上算。英國樓回報7%要受兌匯風險,簡單而言會否考慮另一條直債? 近日債價調整令收息率更吸引。   德意志銀行/永續性/9.2% 或如想到期保本,不妨考慮仲有幾年到期的: Travelex financing/2018/6.2% 即每年淨收都可以由6.2%至9.2%不等。視乎自己了解後點去選擇。由於債市在港透明度不夠高,價平價高未必能自己分得清。筆者會面授如何為百萬投資省下幾個%的差價,此資訊一般金額機構不會授予。另如果想用番港幣投資、有另外之選擇。     讀者心態,只是停留於買股或買樓、此為一般港澳人仕「被教育」之心態。銷售者希望高波幅投資物可增加玩家出入市的次數,反而靜態收息的投資物不會提及。不少到堂上收息的朋友、五十之年才驚人為何收近10%年息是如此簡單,其實最難的不是習得方法、而是叫行業以傭金為主的參與者積極介紹以客戶利益為主的投資物品。     另外,用澳元入手債基可將12-15%回報提升至19%一年,惟面對澳紙兌美金之匯價風險,要懂得怎去對沖和應對才好參與。收7%年息實為一般,留意本blog不時有5-20%的收息方法,在用債、股、又或間套房方面都有介紹。

Read more

諗SIR-買樓唔買樓好? #785

你好諗Sir, 小弟今年快將踏入三十而立之年. 三年前開公司創業,目前已儲有一筆錢. 父母雖然有一房公屋自住, 但年事已高, 作為獨子我一直希望可以早日一家三口搬入三房大屋同住互相照顧. 可惜12年自今越盼樓市升幅越高, 加上手上生意一直需要一定資金流營運, 直到最近才資金稍微鬆動, 唯獨樓價高企, 小弟一直很怕樓價大跌變咗大閘蟹, 還糾結于買 or 不買 自住樓的鬥爭中, 希望 諗Sir 可以開導一下 讓我想清楚未來的 買樓甚至投資方向. 目前小弟情況如下:     1, 父母自住兩人名下公屋, 小弟和朋友合租, 每月租金支出 1400+3500=5K4 2, 自有公司收入起落較大, 呢三年純利大概每年在 1mil 至 2mil, 預計未來年收入近似 3, 扣除公司營運資金, 可動用現金大概 2mil 作買樓用途. 4, 單身, 未有女朋友. 但買樓首選三房單位, 未來結婚也要和父母同住照顧兩老.     請問諗Sir, 小弟應該叫家父放棄公屋拿綠表購居屋嗎? 但家父快將70歲, 做按揭銀行是否比較難批? 可否加小弟名購買綠表居屋? 若不需加小弟名, 我打算買私樓做收租用途, 應該選擇什麼價位的貨色比較穩妥? 還是小弟直接購買三房私樓來得直接妥當?  若有其他方案請賜教, 十分期望回信.    ANSWER:   70歲人仕買樓借錢基本上唔批,一般係搵仔女做擔保。本案讀者賺到錢,最弊係生意人的收入未必受銀行承認,很多老闆都將公司或自己收入調節過低,令自己問銀行借錢時未能舉證。當然收入太高有交稅煩惱,那怎樣在交稅與買樓之間做取捨? 先要學懂影響借貸力的幾個因由,加上知道用公司名義借錢未可及九成,都係用個人名義上會較著數。不少老闆會定時開支票比自己「扮出糧」,惟銀行已洞悉此法門亦不會因幾張支票影印本就批出百萬借貸。讀者在而立之年是時候好去了解,一個人除了自己賺錢能力之外,更應作法提升自己問銀行借錢之能力。   將公屋交出是可以九成半上會綠表排居屋,仔女係同住親人而不是公屋戶主,所以新居屋都應用父母名稱而仔女只可做擔保。至於最基本的買居屋與否問題,筆者建議是讀者經濟有一定能力,30歲前起碼攪到百萬年薪亦算很不錯。在往後人生宜盡快滿足自己對錢既需要,將時間運用在比賺錢更有意義的工作上。有人稱此動作為達成財務自由,若讀者亦以此為目標,未補價的居屋無租值,不算是資產亦未能提供被動收入。除非大家肯定自己的人工往後只能少許上調、必須接受政府資助才能滿足自己居住需要、否則入手居屋只會令自己往後理財被縛手縛腳。   另一個問題係解決買樓定唔買樓既鬥爭。其實生意人真係唔使再諗,買番幾間樓萬一老黎起碼都有個兩舊磚頭揸手。筆者早年服務一班廠客、見佢地老有所依、全靠生意好時買兩間樓鎖死d錢。要知生意梗有高低點,最怕係他日霉運又要將賺到既錢放番落盤生意,財來財去一場空。若果筆者自己作法,可為自己重塑月入40000之借貸證明,借貸力即成40000/10000*2.59*50% = 5.2mil。九成上會,單名可最盡入手市值5.0mil的樓房,在新界東或西區都有此銀碼的三房供選擇。那萬一樓市下跌怎辦? 要知現時樓價連升4年,係因為貨幣貶值這長期因素。當然金融危機再臨,樓價或會好似2008年有跌20%的可能。惟貨幣貶值是長期影響因素、而金融危機往往只是過眼雲煙,留番百餘萬係身以防銀行要求call loan,提振自己持貨能力,長遠仍以資產膨脹去賺價此途最穩賺。   當然讀者如想再穩陣派,可以買三百餘萬的兩房細價樓、在最低工資上調,三百萬樓再跌價的空間有限。將單位出租而他日有需要可行「以租養租」、同父母租住三房。那既可滿足自己消費需求、又令自己投資不落後。再有錢淨將資金投放於債基方案、年收12-15%息,即每一百萬月收$12500。讀者有兩百萬在手,咁收息等於出多份糧比自己。生意人全心投資心力於事業、亦要不時為他日轉逆時作個打算,這才叫顧及萬全。  

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室