如何製造現金流而達至財務自由?#517案庸才

諗SIR你好, 本人因讀過你的書及BLOG後 ,對有關投資理財增進了不少知識,獲益良多,現就本人個案,希望諗SIR能幫忙提供一些意見,本人31歲,月入$28000,公務員,我先生33歲,月入$33000,每月可儲$15000,因先生父母幫忙下,以先生名下於2009年以$370萬買下一紅磡私人屋苑,現市值$650萬,作自住,無按揭供完,另於2011年3月仍以先生名下於土瓜灣(近歐化傢俬)以$200萬買了一單幢樓,現仲有按揭$180萬,供30年,2.15%, 現作收租$8000。 另外本人父母之私人屋苑物業(2002年以$130萬買下)已轉去與我和父母名下(作我父母一家自住),現市值$350萬,因轉按及加按下,現加按了$120萬,另有$60萬按揭未還,即共欠銀行$180萬,供25年,2.15%,每月約供$7500。現手上一半股票一半現金共$170萬($120+50萬),現應怎樣部署下一個買下第345層樓的計劃或製造現金流,而達至財務自由。   現方案如下: 1)50萬買債去以8﹣10﹪年收息作目標 2)另持有之股票繼續作投資,因仲有蟹貨 3)等多幾年約2015﹣2016年(希望下跌)能用約$140萬,一分二,以三成首期,買多兩層約$200萬多之樓仔作收租(近歐化附近,坐享隣近何文田站升值),以我和先生聯名購入   希望諗SIR幫忙提供意見,萬分感激! 答案       地區 市值 欠款 租金收入 讀者先生單名 紅磡 650萬 0   讀者先生單名 土瓜灣 現時不詳 180 8000 讀者和家人名下 私人屋苑物業 350 180               自住樓冇加按,反而加按自己樓再同屋企人聯名,一是浪費了自己下間九成買樓上會的可能,更大問題是加按了自己人工的42倍後將部份用作自己不熟悉的股票(1200000/28000)投資。看來讀者在借貸力、賺價投資、收息方案幾方面都可用心整理一下。   借貸力 另外家庭借貸力不能忽視,家庭借貸力為$(28000+33000)/10000*2.59*50% = 7.8mil。不是差但讀者肯定不是靠高人工去拉高借貸力而完成345間樓之事。不知道讀者的人工會否添加,現已用借貸力約為(180+180)/7.8 = 46%,如要借貸買樓看來不是時候。   由於人工方面暫未有很大優勢、讀者買入樓房收租後要想辦法向銀行申明投資用途,令租金收入可作買下間樓時的核實收入證明,這樣才可令借貸力不至在買入兩房後耗盡。   筆者同意讀者買銀碼細的樓房作收租,雖大單位在長線必提供更好回報,因讀者幾樣都好,就是在舉債方面能力有限,不宜冒進。另外如真的有2015樓價下跌的盼望,筆者自己就會即刻將紅磡自住樓加按,等跌市多注錢肯定比你信任何股票貼士好。加按出金額可放在靈活信貸戶口,已可減一半利息支出,再唔係將一部份作港元定期,來回要支付的年利息少於1%。   收息方案 […]

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為小本投資者添加一份糧#511案庸才

諗sir你好,拜讀過你的blog後,令我對買樓一拆二增加不少認識,但仍有一些問題,希望諗sir幫忙解答。本人與太太月入合共約35k,每月約可儲10k,兩年多前聯名用九成按揭買了一層已補地價1.90M的居屋,按息為h+0.7%,每月供款約6.6k,現估值約300m。現在手上股票及現金約0.7m,想請問以下之方案為日後一拆二鋪路是否可行﹕   1. 將現在的樓到銀行轉為投資用途,令下一層樓可做九成按揭。 2. 將樓轉為太太名,令自己買下一層樓可做九成按揭,但按息會轉為P-3.1(即由現在約1%升為2.15%),但因太太收入約為16K,怕過不到壓力測試。 3. 加按現樓到7成,約可多借0.6M,等樓市下跌時做5成或7成按揭。 希望諗SIR能提供意見,不勝感謝。 答案 家庭月入35K月儲收入的三份之一,一個頗為典型的香港案例,希望透過筆者BLOG中介紹方法令自己步向財務自由。在讀者現階段說「財自」可是真太遠,還是按大部份讀者入門的一拆二之策去改善財政狀況。   改善的路向是每月為自己增加了正現金流。即每月有多份糧出。或至多幾份糧出。   由於讀者的居屋是已補地價,所以可加按至最盡七成。惟居屋轉按會放棄原有低息hibor plan。筆者仍會建議讀者將現有居屋加按,因為以讀者現收入根本不可產出理想退休生活,要透過收租多一份糧才有機為後十年生活作出改變。相反家庭月入十萬加上儲蓄率過50%(即月儲五萬),而又肯定自己退休生活唔大使既,那延遲一點開展都可以。   那加按為什麼可產出多份收入? 如讀者將屋只按至五成,再報明出租用途,應可收租約$9500,而供樓只用$6600,可產出正現金流約$3000。筆者偏向只將樓加按至五成的方案,因可簽下租約及為自己增加下次買樓的借貸力。如果家庭收入少,要在一拆二時選擇有租約方案,如收入已不少那可按盡,下次再買樓做按揭就算冇多份收入證明係手都大把銀行借比你。   太太單名買樓過不到壓力測試可加自己做擔保人。而有租約會將借貸力由35000/10000*2.59*50% = 4.53mil加至(35000+9500)/10000*2.59*50% = 5.76mil。扣除第一間屋已按五成即借下1.50mil,餘下有5.76-1.5 = 4.26mil借貸力作下間樓買入時用。   原有樓由自己單名持有可令太太「冇樓在手」,此類人在現今香港是「十分搶手」的。因為政府政策不打壓此類人置業。不用付雙倍印花稅又可借盡九成。如現時就將樓加按至六成,反會令借貸力減少。不同收入人仕有不同的一拆二之法。另外在法律及借貸上的實行留在買樓101、102講解。先感謝大家看筆者分享。

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九十後包租公#510案庸才

諗sir您好, 本人今年23, 現在協助家父打理生意, 月入26k, 女朋友還在讀碩士, 2014年底畢業後月入將超過24k(行業起薪點), 因本人與女友旨十分節檢的人, 預料待女友畢業後兩人可儲around 35K per month. 現在雙親打算給小弟250至300萬左右作買樓首期之用, 因小弟乃投資樓市的初哥, 所以很需要諗sir您的意見. 亦因小弟打算婚後仍與父母同住, 所以將來需要換一間大d ge單位嚟住. 現在小弟有兩個方案, 想請教諗sir您是否可行.   1. 一沙田鄰近鐵路的居屋, 28年樓齡, 現時約值260-270萬左右, 放租9000-9500/月左右, 扣除差餉管理費後剩7900左右/月, 小弟打算買兩間收租, 到結婚時把其中一間賣掉, 再加上未來幾年的儲蓄的一部分購置一較大的單位. 優點: 租金回報較吸引, 而且到結婚時仍能保有其中一個物業提供正現金流 缺點: 樓齡大, 升值潛力低 2. 一沙田鐵路沿線的私樓, 11年樓齡, 市值約450-460萬左右, 放租14500/月左右, 扣除差餉管理費後剩12000左右/月, 到結婚時加按買樓. 優點: 樓齡細, 升值潛力較高, 抗跌力強, 而且需要付的首期較低. 缺點: 租金回報較低  P.S. 按揭家母可擔保, 家母月入38k, 本人與家母亦冇任何負債. 答案   […]

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為焦急男賺多二百萬#510案屋村仔

諗Sir你好,小弟3x歲,除有穩定職業及無負債外,仍一事無成,實在焦急,現懇求諗Sir賜教! 本人現時月入僅2萬5,屬辛苦專業工,苦讀多年剛考到牌,往後人工可每年有穩定增幅;有一穩定女友,2x歲,月入1萬x,從事財經相關工作(非sales),薪金升值前景審慎樂觀。 小弟打算求婚,並於兩年內結婚(如成功),預計婚後兩人每月開支可控制於$20000以下(女友好好,做財經依然可以唔買名牌,肯食M記,又識投資股票,係佢教我睇你個Blog,因此真係好想娶佢)。     由於本人以前年少無知,掛住養車,因此只有股票、基金、現金等資產約二十萬元;女友剛投身社會幾年,要供養雙親,因此只有股票、現金等約7萬元,只作應急之用。 本人父母退休,有足夠優質生活之退休金,兩老除市值超過500萬元的自住物業外,有另一市值500萬元之單位,供滿,閒置(間中上去)。 兩老原打算若我和女友結婚,可把閒置物業讓給我和太太居住,但本人認為應靠自己及太太自己的能力達致一生三宅(相信女友亦不肯下嫁一個只靠父母的二世祖),因此有以下愚見,請諗Sir賜教:     趁現時樓價高水、用我名義擔保父母加按閒置物業(物業A)5成,套現250萬元,分20年還,每月供14000,由我負責供款,一切以不影響父母為最大考慮,未知此方法是否可行。 婚後將暫住物業A,兩、三年後生小朋友才遷往校網較好地區(除按揭供款外,不用再交租給父母)。 套現所得之250萬元,待合適時機,以太太名義購入沙田第一城或荃灣中心之類的活躍細價盤(物業B),300萬(或以下),做7成按揭,2.5厘,首期連雜費等開支約100萬,月供$8300,然後作收租用途,月租$10000,產生$1700正現金流,幫補物業A之供款,現金餘下150萬元。 將物業B的$10000元租金之報作收租收入,兩人總收入升至$50000,可借款額為6.47Mil,扣除物業A之2.5Mil借貸,及物業B之2.1Mil,尚餘1.87Mil借貸力。     此時,應否部署2-3年後收入增加、按揭減少後,收回物業B自住(荃灣、沙田校網幾好),歸還物業A予父母安排(當然自己須繼續供14000),然後再購入另一細價單位(物業C)作收租之用? 抑或應該作其他打算? 由於有乜冬瓜豆腐可能會被除牌、因此只考慮光明正大報足稅做法。 筆者已略去個人特徵,因讀者:「小弟死要面,不想女友見到我的問題post上網,如要刊登,可否先略去個人特徵?跪謝!」 焦急男上 答案   焦急男實在是未有利用20時光為自己財務上作進益。後生仔求一剎那的快樂當然理解,而好在焦急男未有爭落一身債,只係將收入奉獻比架車,儲蓄每踩一下油門都冇緊d。如果「人工五萬」那趁後生大洗一點也無可厚非,可是「人工萬五」又大洗請預備在往後時間落力「清還」。筆者不是指向焦急男,而是20-30的諸位讀者。   沒負債,人工加至二萬五的讀者為理財打下了良好格局,有人話如果父母有成一千萬淨低,做咩要理財呢? 筆者經驗是五千萬會好一點,而過的都只是一般人生活,不要想像幾千萬夠支持每個月旅行吃喝的生活。而擁有者仲要識得將五千個好好運用才有此效果。其實在樓市升值後在港找位千萬富翁實不難,筆者工作經驗可為你證明。可是該種「上等人」也不見有十分美滿的生活,因家用品、入油錢都隨時間漲高。大家每日閱Blog文希望可得知成為百萬小富是必要、及努力在退休前晉身為千萬富翁是必然的!   錢不能買一切。但能給人更多選擇。   看焦急男來文見他計算不差,起碼理解到筆者blog中所述。兩老將間物業「擺係度」當然唔係好做法,將佢加按再收息令自己十年後無啦啦多幾百萬,條數是咁計的:「父母有間供完既樓,自己搬入去住,可免生活洗費; 但如改做將父母間樓加按250萬出黎,分30年還,每月供款9800。入門做法是買入一條債券,收息4.28至10.54%不等(2014年1月3日報價)。那減去按揭息口2%,套出金額為4至10%不等。留意冒上加息風險,不過請不要再認為「加息會令債價下跌了」。一是息未必係2014加,另外加幾多呢? 另外咩債會跌? 全部要搞清楚先好將說話歸納講出。讀者可將250萬套差額2-8%,即HK$50000至HK$200,000。此方法問題是要每月攞錢出黎還按揭。而利息是每年才到一至兩次。仲有就係債券要到期沽先保本,筆者為講解做法列出三隻債券比大家   萬科(地產)              VANKE2.652018     年回報:4.28%     到期: 2018/3/13 ???????                    ??????????2015       年回報:6.33%     到期:2015 SEP ???????                    ??????????2018       年回報:10.53%   到期:2018 MAY   做法及其餘債券講解將在收息101、102課堂講解。然而我們有中級和高級做法。留意最高級反而不是回報最高的,結果是用低波幅投資物將回報控在6%附近,而大部份錢買入最高評級AA至AAA級債券,每月收息去抵銷每月供樓支出。筆者一向教授各種投資物之餘會講風險,比一個客觀及非銷售導向的意見。落實方案後焦急男幾年之後都係住在物業B,但按揭還款已令他儲多幾十萬在手。持續過十年黎計更能多二百五十萬在手,而生活質素完全無變,亦無需要做任何野。行套現加套息之策,每月抵銷供款令讀者平白多百萬身家。   […]

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月光族如何解決包租公?#509案庸才

Dear諗Sir,   短期目標:製造正現金流(上了收息課程) 中期目標:在適當時候買入自住樓(報讀了買樓課程) 長遠目標:希望多買一層,甚至兩層樓收租以為日後退休作準備   現況:   去年底沽出3房居屋(345萬),價錢唔算高;賣咗自住樓嘅這一年,的確有D不安,但已沽出,對與錯都要向前望。。。。。   現租住俊民苑;兩歲兒子將於明年入學   手上現有cash 200萬 每月家庭總收入:HK$44,000(已扣除MPF);每年約有14個月糧 低收入嘅月光族,每月要供養兒子、供養父母、交租、聘用外傭;每年要交保費同交稅。。。。。   低收入兼且有負擔;唔可以行錯方向,希望諗Sir指點,如何活用投資工具以保本生利達成目標。。。。。   2009年前都曾有買過下股票及股票基金,有按過股票嘅經驗,但無乜賺過錢,最多都係打個和 過去半年曾做過3個月(1.5厘)定期及高息馬拉松活期   以我們的情況,應該用哪個方案   1   用200萬去收息,待3-5年明顯市跌先買自住樓? 2   搵間4百萬以下嘅買咗先? 3   用住100萬去收息,留一半現金,等樓價比7年高位低一成即買?   個仔2014年喺黃埔返學,希望2015年可以喺九龍城返學。。。   想買俊民苑,但宜家好貴;而且俊民苑樓齡大,是否一個好選擇?? 我們能力有限,何文田真係無乜機會,新界西自己唔熟。。。點算? 答案 雖然謙者沽出居屋後心有不安,不過是正確的。如沽出樓房可賺你十年儲得金額,不妨一博。讀者是月光族即就算長此落去戶口都係冇剩可淨,到不如先沽樓套現二百萬看有何方案令佢地出生天。   現租住何文田應是小朋友校網之考慮,以他們實力未能在該處置業,除非中原城市指數跌到70點水平。如小朋友已成功入學,那不如搬到較低樓價的地方用同一租金但住好一點,更可以用平租去住現有同樣地方,為自己爭取現金流。不少朋友都是工人+校車攪掂,小朋友跨區返學現在好常見。   讀者應用二百萬之一半去收息,用收息101教授之法一百萬每月收息$10800。相信聽過了之前學生的真人說案後,讀者自行或筆者講解下已實行了班上學習了的做法。此亦是收息、買樓班和他人做法之不同,筆者除了講解外更著重點同大家實行。近月亦有更新,利用新投資物加上銀行新政策上之便利,將在2月新開收息103去講解18%年回報之方案,只限上了收息101及102的同學參加。   讀者為一百萬作了打算,另一半錢可用30萬買入細樓一間,如覺得合適就自己住,唔可以就租比人,行「以租養租」方法。此舉是將讀者原有的居屋降格了(幾三百幾萬轉做二百幾萬樓),等於在現時旺市減磅,值得安排。做完兩件事讀者有$10800月利息收入,而新屋租金亦收$10000,可彌補該房供樓支出。當然留意將樓出租有風險。   當然筆者沒應承過大家在人工不變下,有零風險而又可改善你生活的方案啊! 想冇風險,最好就係你自己叻叻搵多左錢!   那為什麼要做此兩事呢? 首先「以租養租」讓讀者有樓在手,抵銷樓市再升的風險,亦為他日唔想再租樓留個出路。另外新收月息可補償讀者租金支出,等於自己每月儲多成萬蚊,唔使再做月光族了。全方案不用股票,都是有保證的資產。   買樓由於是投資行先,不用被規範在小朋友學校和返工位置當中。不少人買樓都有此盲點,用自住角度去考慮該房的投資價值。話你知:「一塊豬欄旁邊的空地可以好值錢,請唔好因為你怕同豬住而唔望佢,況且你買左之後根本冇諗過住係個度。」我識有些人買樓係特登唔睇樓既,怕望到間屋咁殘自己冇mood落票,此情況係買屋苑樓常見。至於單枝樓不少人去睇樓係望同圍環境而唔係睇間樓,因為間屋客源,社區有冇新人湧入令客路改變是現價出現折讓的關鍵,不可不察。

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銀包有幾錢決定你可以賺幾錢 #506案庸才

你好,諗sir。本人有些問題需要你幫幫忙解答。我是澳門人,27歳,公務員,入職2年多(不過屬於無得食長糧,退休會有一筆過一次性的公積金,大約百多萬如果無咩上落,但退休之时百多萬應該買個廁所都唔得,公積金為底薪7%,供款扣1300,政府供2600。   投資基金公司固定一間,可選環球股市/環球債券/銀行儲蓄),我現在收入2.6萬+固定OT大約6k。老婆售貨員收入1.7萬。上年以180萬買入一所唐楼(和老婆住,2房),現市值300萬左右,按揭還剩140萬(19年期,2.375厘),其本上固定支出(供樓8000+供養雙方爸母供6000,其他消費隨意,無刻意存錢,存款現為零)。   最近買入國內2商場小鋪位(但8年后才開始收租),已付6成首期,余款下月開始分12個月清還,月付1.5萬mop為期一年。所以最近比較手緊,本人打算以所住唐樓的升值及低息環境轉按其他銀行(必須做消耗手續),約借250萬,250萬-140萬(之前按揭)-10萬(其他雜費,罰款)。借250萬,做29年按揭,2.75厘,月供11000。   家人反對轉按,心態不同,父母有楼澳門國內各一,共值400萬hk,父母基本已沒存款,但父母生活不成問題(爸親有工作約1.8萬,五年后退休,細妹也工作2.6萬,單身(有比父母家用5k暫時),妹和我爸媽同住)。老婆父母現在國內,打算以後在國內購一住宅供養。所以想年青拚一拚,盡早達到財務自由。如果借有100萬,打算留20萬同老婆補辦婚宴(應可收回一半10萬),再留20萬(打算讓老婆辭工生了小孩之後再工作,買部平2手車,租個2.5k車位,bb日常消費和存「遲」帶血錢),還剩60萬。 1:本人應否轉按借出這筆錢。 2 : 餘下的60萬本人想在國內坦州購入多一個商鋪,等升值,可即時收租,約1k。或在澳門找一個非常差的唐樓,買來收租,但要做按揭用每月租金坻消大部份供款。還是有否更好的投資建議項目。還可以如果都不建議就少借60萬,只借40萬,甚至不轉按。  3 : 現在本人的公務員公積金分配比例為50%股票+50%債券。是否應改為更進取的比例或是在年輕改100%股票,在20,30年退休前改100%儲蓄比例。有何賜教! 諗Sir,關注你已久,期望解答本人難題,萬份感激。財務自由就可早日達成! 答案   不時都會收到自澳門的問題,上一次是一個大喊:「香港可以九成買樓上會簡直係不可思議!」是的,除了香港在亞洲各地亦正收緊措施防止資金流入。而居住的問題在珠三角地區是普遍問題。香港人諗起澳門除左賭仲會諗到「人人有錢派」!大家看罷今天關於社會福利的新聞頭版更覺不是味兒,且看澳門人的煩惱如何解決。   作投資前先要看自己能力如何。上一句看似很合理,但大部份人買樓買股都係憑「抵唔抵買」而決定的! 正所謂執輸等於敗家,係平既一定要買左先。有見及此賣樓既朋友必然要靠造抵買假象,至於入手後遇上金融風暴真係要敗家是閣下事宜,輸錢大部份源於不知量力,好似建行或什至建材咁都係有買貴冇買錯的! 問題係你有幾厚持貨能力。正因如此在筆者論買賣之文章都先要計出借貸力:   = (總借款人收入 – 負債) * 50% * 2.59 = (2.6+1.7)*50%*2.59 = 5.56mil 在此文章1HKD=1MOP, 亦因筆者不熟悉澳門規例而將借貸比率定作50%   筆者現在只欠140萬,即1.4/5.6=25%,可將借貸提高至2.5mil,借貸比率為44%。如現在不轉按他日樓價下跌便會失去加按機會。由於讀者加按要達成人生兩大願望: 結婚及為小朋友打算,這亦是人生意義所在,應花則花,那剩下的60萬何作何投資呢?   讀者想在坦洲(筆者見聞少,請知情者貼出地圖)購入商鋪得升值,如果比讀者寧願將錢花在日本買間樓,火兄已在電台提及大板買樓係幾十萬港元有找,60萬收租有成五千蚊個月,減埋咩咩稅點都好過用60萬買樓「即時」收1000租。況且讀者已有兩間商鋪,仲要8年後才開始收租,不知是否澳門人都十分喜愛賺價,買入房地產完全唔理現金流,唔通真係諗住第時間鋪變左做銅鑼灣地鋪咁一世唔使憂? 就算真係都未必輪到你用幾千萬個價放,銀包有幾錢決定你可以賺幾錢,好比於2008年幫客人用5000個掛盤入44蚊匯豐,佢有能耐hold到80蚊先放,一般市民都係50蚊急急腳走左,明白? 現實情況真係好討厭的! 一係你好好裝備投資知識,一係你根本有錢。   就咪走咁遠講坦洲又日本,且看香港。你有60萬根本每月收$5000元是可行的,即10%回報!? 是的,同學已做好。當然,風險不是零。此舉令你緊固控有自身資產,比起你係內地買樓好得很多。買樓是買業權,而一些地方會隨便剝削他人權利的都不宜過份投資。國內大款咁辛苦賺錢,再去澳門洗完然後投資日本,你就掉轉黎做!?   公債金同香港之強逼金一樣,都是冇希望項目。投資隻股票基金吧。根據曾淵滄博士的曾氏通道現在於中線以下。

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三十而立的人生籌劃#496案公居仔

諗sir, 你好!! 本人為忠實fans, 年頭買了龔成的<80後百萬富翁>令我想得更多, 自問庸才一名, 想投資有道至晚年不用執紙皮。   本人剛滿30, 未婚, 現職幫老爸在港打理蚊型公司, (實)月入$12k; 月儲4k + 基金2k + 保險2.6k 女友人工有約$25k, 月儲6k-10k, 因家庭開支大而未能儲得太多 於年頭借細佬名義以「家庭」申請白居二, 亦批了, target買2xx萬的單位, 首期老爸會幫手, 而每月打算跟女友一人一半去供     買樓原因如下: A. target將軍澳居屋實用呎價為6,000以下 (未補地價), 相比現私樓呎價大於$11,000, 即使數年後跌3-40%, 現買得過。 B. 就算像97-03年, 跌剩40%, 500呎既單位都賣 $220萬, 跟現在相比差不多, 但現只需付1成首期, 而不需付按揭保險 況且樓價數年後會跌得多只係靠「估」 本人資產有; 現金7萬; 人民幣定期6萬; 股票$15萬蟹貨; 基金$22萬蟹貨 (加上首3年不能拎錢, 只能取$14萬) 由於老爸的生意為夕陽工業, 不能做過世; 剛遙距完成個cheap cheap degree(用十多萬) 諗住明年出外搵工(target政府工, 有保障), […]

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加按資產去儲到首期 #478案庸才

致諗SIR:多謝諗SIR的無私奉獻教導,看畢諗SIR的樓換樓以及上了換樓101後,有不少切身的問題 相問的士問題: 本人父親有一架未供完的士 詳情:欠銀行1.3M,年利率2.12﹪,每月供款11000(利息2000/本金8000),2024年 才供完現在計劃如下: 1.反按架的士﹐拎1M左右出黎出架新車﹐然後租出,每月收番2萬左右,以租還借貨 2.同樣反按的士及拎1M左右﹐放於債劵,定期或穩建藍籌(但其實錢是父親及留意美國 會開始減少買債,看好美金會轉強,所以不敢貿言將錢換其它的貨幣來買入債券)每個月 賺回5﹪回報,2,3年後等樓價跌2成現用7成上樓,目標放於將軍澳居屋或細價私樓,以 後出租 但有不少問題: 1.以現在情況可否將其反按及風險? 2.如轉銀行或車行做反按,舊的貸款要轉去新做的一間嗎? 3.的士最多做5成嗎?年利率最少要3厘? 4.如果加埋舊供款及新供款,可否計到總供款數目? 5.有相熟的車行或銀行會有夠好優惠嗎? 6.有甚麼網址或書藉可豐富呢方面知識嗎? 樓宇問題: 1.本人正自住官塘居屋,樓齡26年左右,如補地價大約多少﹖(書中所提及的計法,係唔 係要看番地契當時的買入價) 2.如補地價後,向銀行反按,可以按多少成?投資問題: 1.看到建設銀行有種叫人民幣遠期不交收合約,以現在人民幣的平穏升幅會是一項好的 投資嗎?(因合約訂明保本,不達標有2﹪,達標有5﹪) 2.如果想投資美國,中國或其它國家的股票,有甚麼途徑?自身問題: 本人及女朋友庸才一名,月入只得(15000+17000)左右,借貸力也知道應是4M左右 1.除了加人工外,可有辦法加大銀行的借貸力? 2.多口問句諗SIR平時會留意甚麼書或網址去增強自己對樓市或投資市場的觸覺?好感謝諗SIR抽時間解答我那麼多的問題,也不知怎樣報答你無私的斆導,唯有積極支持諗 SIR的Homeblogger及活動庸才一名 答案 筆者只可將所知提出,而日後將自行決定方案實行就是讀者。建議大家多接觸業界人仕,問多幾位,答案就在口邊。知道有不少讀者對問題中一系到問題都會有興趣,那在此逐一解答。   首先要了解的士價格走勢,要知道借錢前要預期被call loan的一天。由下圖之scale表示,2008年至2013年的市牌價波幅約為325-700萬。即如此刻將的士加按至價值五成,在市差情況有可能被call-loan。而車行做法會否像樓房咁? 只要續供一般唔會打擾? 筆者實在答你唔到。筆者見的士投資始終日常洗費大,槓桿不高。讀者父親有架的士,請務必細心籌劃投資方案才好將的士抵押作投資。   另外一件事要搞清,就是居屋補地價後吸引力大減。你住居屋就係想享受唔使補地價之福利。如將居屋補價,除非對錢銀方面冇咩所謂,否則很少得出補地價後又住係該居屋之建議。一係補價後即賣,此舉十分顯然,就是要賣居屋套現,那反為可理解方案。   如讀者想有筆錢在手,那將的士加按,留意息口3%之上亦只一般借至五成,更高成數可能是高息財仔辦法。加按後用車租抵銷新借貸支出為一可行之策,可是此後會大減的士提供之正現金流。借新錢的息口,好可能同舊的不同,請多行去車行了解。賣居屋要補幾多地價可在homeblogger主頁右下方見房署電話打去買實。將父親之的士按出金額後就如讀者所講,做個穩當的人仔投資,等待時機用資金作自身置業首期。     「人民幣遠期不交收合約」不用作細想,一家大銀行同散客成功做到生意的,數目少到可憐。文章出爐之日,人幣定期息率已經提高至近3%,將資金作一年定期補貼息口是好作法。至於投資美國、外國國家的好方便。   至於點樣唔加人工都增強了借貸力,要由成立公司打理的士牌入手,係一個投資含量高之攬作,不能一言而盡。當然讀者亦應努力工作,或由改善處事方法入手,好肯定你有幾個月之後,發覺機遇比你以往增多! 當然睇書都係一個扶助方法,如果我係讀者,我會先由改變心態、加強執行力及尹善自己工作程序之書本入手。    

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月入萬九點樣開始理財#471案屋村仔

諗SIR, 你好! 上完你的買樓101+102堂後加深了解你的理念.謝謝! 想請教本人case. 本人39 , 收入15K (收入不穩,但年尾有花紅) 和 太太36, 收入19K (收入穩定,每年也有6至7%人工加) 月儲蓄不高. 早期聯名買一私人樓,現估價$320萬左右,市價$350萬左右,欠銀行165萬(供20年,2.15喱);月供$9000,現有現金約$180,000。   問題如下: 1. 現想一間變兩間,正進行延長供樓期至30年及加按,望低位再買多間。現居裝修約$15萬,市場租金約$10000-$11000,若買第二間,應只能買約$200多萬的樓,那應放租那一間? 2. 現未有小孩, 如果計劃生育的話,今後理財需注意咩?因小孩的開支很大,恐未能負擔。 3. 而買第二間主要是作退休用途,因到我倆屆退休年齡時,孩子才出身。 期望儘早回覆,謝謝!   答案 讀者問題可理性分析,blog可以提出客觀分析助解疑難。先計家庭借貸力,為(15000+19000)/10000*2.59*50% = 4.4mil。現已借了1.65mil,同不少人一樣,自住樓已升近倍。那如想行一折二,應該租出原本一間樓,自己再買新樓? 定係就咁買入新樓租出完成二房策略嗎?     決定點為你個人的借貸力是否緊絀,及會否買入第二房時想九成上會。當然錢留係身邊最好,買樓趁後生盡借九成是筆者主張要點之一。如借貸力緊絀,那原有樓房需租出,再運用租金收入證明去提升自己借貸力。好似讀者咁,如將原有房租出,借金約為$12000,那借貸力更新為: (15000+19000+12000)/10000*2.59*50% = 6.0mil,那每租出一間樓,其實令自己能借更多。越多樓係手反而不是負累,而是更強,長始下去完成「一生三宅」或一生多宅之法。詳細去編排好租金收入證明,銀行借貸之法,請見買樓101、102。     另一考慮是買下一樓房之安排,如想買下間樓時少付首期,那必然要自住及九成上會。所以如你本身借貸力較少,手頭現金不多,那必須要將舊樓租出自己再搬入新屋。當然舊樓租出現限只借五成、租金收入亦不是「話黎就黎」,當中如何有效地執行,又是另一番課程解說。     至於讀者問今後理財需要注意點,建議是先做好套現再等時機。可能你會問時機對任何人而言都不是重要麼? 筆者意見是如你資產不見豐厚,你有捕捉時機之需要,務求低買高賣盡力翻身。反而資產較多者不用太著眼去捕捉時機,做好資產分配反而更重要。有錢人、窮人是有兩套不同的理財辦法,相信大家都同意。     將手上樓房租出後可買超過二百萬之樓,另套現令手上現金增加了,又可增加購買力。惟讀者應否在現時即買人第二間樓呢? 由於此舉會用盡借貸力,現在不宜。應先行招「以租養租」,等待時機再前進。關於樓市升跌筆者會在11月16日下午(詳情見下方)作出分享,運用筆者自己創立的分析方法,令大家更易捕捉時機。

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一蚊都唔使出就變多間樓#466案庸才

諗Sir你好, 本人35歲 月入$24K, 太太 33歲 月入$19K. 有一私人物業, 夫婦聯名, 購入價 $1.9M, 現值 $3.8M (欠銀行$1M,  剩11年,月供$8.7K)   另父母有已供完私樓. 我們未來想擁有多一個物業留給小孩.   現有4個方案,不知那個好. 1.     與父母同住, 把物業放租 (租金大概 $9K). 原本供樓的錢$8.7K可儲蓄等跌市之用. 2.     與父母同住, 把物業放售. 手持2.8M現金. 等跌市之用 3.     與父母同住, 把物業放售, 購入約 2.8M細樓收租 (租金大概 $7K另加原本供樓的錢, 8.7K每月可儲蓄15K等跌市之用) 4.     現在入市, 購入新物業與父母同住, 把父母物業及現有物業放租. (父母物業的租金可幫補新物業的還款)     請幫忙解決. 謝謝   答案 有想法將物業留比小朋友,十分好。確實在現今香港有間樓在手,好計劃好結婚。筆者見不少朋友因為要供樓,就算機遇到都不敢辭職把握,當然每人有不同選擇,而創業亦要面對不少問題。總括是想法改變行為、行為改變命運。     不少人家中父母有樓一間,通常樓房跟父母一樣都較年老,留意舊物業睇落唔好住,惟不少已供滿及租金回報率較新樓高。有冇諗過同父母「樓換樓」?將其物業租出而收回租金已足可補貼新買樓房供樓支出呢? 此舉令你第時無端端多間樓係手!     由於讀者未有提供父母樓樓據,但既然想可搬入與父母之單位同住,應是較大洋樓,假設是市值3.80mil單位已供滿。如洋房有lift,一般可加按出,兩夫婦聯合借貸力為(24000+19000)/10000*2.59*50% = 5.65mil,已用借貸力為1.0mil,可再借4.64mil。將父母樓加按出0.4mil(或用自己儲蓄),分20年每月要還$2000蚊! […]

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