潘先生好後悔冇買樓 #1805

你好諗sir 本人睇左你既投資一段時間。但仍然沒有買樓!真係好後悔 現在想買樓投資想做到財務自由 本人 36歲太太34歲有一個女2歲   之前一直覺得樓價貴!所以冇買!一路等一路等 現在想學啊sir話齋一生三宅! 現在想買樓投資或者自住。 想諗sir比小小意見 本人 36歲太太34歲有一個女2歲 本人18000左右底薪加傭金!每月平均10萬左右 報稅18000左右(可以叫公司報稅6至7萬又或者100000入息都冇問題只係怕稅局調查我突然之間多咗咁多入息) 太太23000至28000月薪 現在住緊公屋我同哥聯名!300呎 因為我有家庭,哥哥所以搬咗去我阿媽度住! 現在我、太太、女和工人一齊住 一直想將公屋比畀返阿哥反黎住! 自己搬反出去住(但係未有迫切性) 因為日後個女越來越大地方開始唔夠住了! 所以係遲早嘅問題! 因為入息問題所以遲早會被房屋署踢走! 日後想張公屋換居屋但係現在好難抽中! 方案一:用太太名義買層樓放租!攞收反來既租金去自己合適嘅地方住!(用淨如嘅錢,想去投資收利息或者做生意) 睇了一個長沙灣鴻裕大廈44年樓齡 一間套房一開2劏房 實用面積406尺賣緊4,500,000覺得價錢好抵 收緊$14,000左右租 方案二:買層自住!選擇嘅地點可能冇咁方便! 海濱花園! 荃景花園! 麗城! 海日灣科學園嗰邊地區好舒服但係交通冇咁方便唔知道投資價值得唔得! 又睇過九龍區長沙灣富華廣場鄰近嘅地方都有睇過但係呎價比較貴 買樓時選擇地區、交通方唔方便、 樓齡新舊等等…… 真係唔識得揀樓? 點樣先算係值得投資嘅物業 咩叫平咩叫抵買 安全不知道 本人投資好差 玩股票都輸多過贏 現在還持有少量股票 有400000股票好多仍未返到家鄉 有3000000現金 每月開支 4000家用俾媽媽 8000比自己屋企遲啲會加到15000 保險$8614 (其中$5500)儲錢 自己每月洗費5000到8000 本人鍾意儲錢好少買嘢 但發覺儲錢黎原來冇用追唔到通脹 ! […]

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圓滿解答理財個案需五面: 債、樓、股、稅、借 #1802

諗sir 你好, 本人45歲, 月入5萬。有一兒子, 明年讀小學, 太太是全職媽媽。有一層自住樓, 市值500萬, 將於2019年底還清貸款, 太太現在沒有物業。有人民幣定期12萬,澳元定期3萬。股票45萬(其中25萬是內銀股)。 因兒子將會到將軍澳讀小學和中學(合共12年),而我們家住沙田。 我們打算租出沙田居所(估計可租13 至14k), 而租住將軍澳(估計16至17k)。並打算12年後退休。退休後希望有自住樓並且每月有10000元使用。 請問諗sir, 我們除了做雙租族之外, 有沒有其他更好的辦法呢?(我們投資的取向是偏向穩陣)   ANSWER: 如讀者不做雙租族,就要將就供滿的樓加按然後再買將軍澳樓就阿仔,當將就供滿的樓按5成,得250萬而供款為9.5K/月(假設樓齡不過30年),再買將軍澳兩房,預700萬市值附近,首期要220萬,因700萬樓就當九成上會點借盡都480萬,咁700-480 =220萬首期了。此首期可由讀者加按樓所得,然而供埋將軍澳樓又要480/259*10000 ~ 18.5K。在新買加供舊之下,再減除沙田樓有租收之下,讀者新增供款為18.5K+9.5K-14K = 14K。誠然此舉衍生了些洗費,買將軍澳用太太名係唔使比15%重印花稅,但3.75%印花稅即26萬稅都要比的。另外買樓7萬佣金,雖加按舊樓可獲借貸額的約2.1%-2.4%之現金回贈,不過如物業是八至九成上會,大家就要留意坊間對用了香港按證或昆士蘭保險做二按的高成數貸款,有大致兩個處理手法。   手法一是所說的現金回贈只至樓價六成的借貸額,好似上述讀者700萬樓二手買,銀行負責回贈2.0%,另外按揭轉介公司會話係有「朋友回贈」,回埋淨低0.3%比你,如果同意了全單回贈是2.3%。 留意銀行那2.0%,手法一是指只到借貸額的六成,亦即700萬之60%即420萬的2.0%,客人獲420*2% = 84000的現金回贈。另外由於回贈金管局只限1%,所以借貸人的借貸力要足以令(原借貸額+84000)的借款額都足以批出,整件事才行得通。另外按揭轉介公司會在一季後將那0.3%回比客人。   手法二是現金回贈可至全個借貸額,銀行那2%指連埋二按借出的樓,亦即480萬的2.0%,客人獲96000。而淨低那0.3%有些公司是0.3%*220萬即6600,有些是0.3%*280萬即8400,由按揭轉介公司一季後回比客人。   留意唔同按揭轉介公司到現金回贈之演繹唔同,筆者上述兩例旨在指出最普遍之說法,大家清楚留意。另外按揭轉介公司予客人之現金回贈,原是由銀行來的,變相有些轉介公司正在成為銀行之白手套去為客人提供金管局不予之回佣,有人對此筆數本著「勿收現金」及「過下冷河」之取向,大家自己判斷。另外自己職業唔適合收呢類數,就唔好夾硬黎。   讀者有更致命一點未提,就是讀者根本借貸力不足,5萬月入而太太冇野做只產出借貸力50000/10000*50%*2.59 = 640萬。如按了舊樓250萬再新買樓借480萬,明顯就係唔夠借。各位選擇中介,除了現金回贈外,更要留意中介有否為你著想幫你計好買樓預算及想方法扭轉乾坤。坊間有些中介開始介紹埋一些「有鑊氣」之律師樓,試圖補償公司給予太多現金回贈予客後之損失,最後客戶未能如期成交而賠錢,得不償失。   所以讀者應做之一是利用買樓003「借貸力由無變有」之法,合規為無做野的太太建立借貸力。另外儲蓄不多加上借貸力不高,可先在將軍澳租樓一年亦盤算下是否住返沙田+搭校車都適合阿仔。畢竟讀者再買一間樓要比的稅及雜費,都未夠裝修,應夠讀者租樓兩年了。筆者看到的鋪排應是住返沙田,然後再儲蓄及用太太名,係更有投資價格的地區買第二間樓收租,而當時太太的借貸力應已建構成。就當一定要搬,可用9.5K代價按250萬出黎,將250萬當中100萬先試利用收息101之債基收息,年息18%(當然由最起步之12%也可),100萬就月產出15K利息,夠佢租樓啦。留意債基組合不要一次過買,慢慢試增咁買上去。最後股票應同讀者無緣,45歲而現金仍不夠,表示股票不合做重心。對於風險、債基之波幅標準差一般為5-7%、風險比股票的20-30%少六成。   最後一句,就是人工只夠支付日常洗費而少儲蓄者,不一定有穩守之權利。謹慎是好,但只予一招穩陣而處世,恐怕未夠過關。然而唔穩陣不表示要用股票,股票你聽過只因為贊助商夠多。窩輪報導找美女只因為水很深。一如往時,市場總有些人跑出來為大眾回應理財個案,筆者歡迎後浪推前浪。然而講解個案之方法及深入度,在回應理財產物如股、樓、稅、借之全面性,看倌可自行量度。 _ 筆者的舊同事成立了買樓易轉按服務,除了坊間的2.4%乜乜回贈我地都有之外,客戶既申請由富有銀行經驗既人處理,另外亦唔會好似人地咁求其轉介客戶。買樓易的銀行對口位一般是銀行內的mortgage sales team head,或至少批到些野的分行經理。想做按揭或轉按可whatsapp 96991141  

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香港人自救理財方略 #1798

諗sir您好!   寫信給您可謂百感交集!相逢恨晚那些諗sir每日聽百幾萬次我就不說了。可恨自己過去沒好好學習理財投資,過去的所謂投資都只是輸多贏少及向銀行貢獻佣金。痛定思痛,現在重新起步,已報讀收息101,為時雖晚,但總好過繼續沉淪直到永遠。本人不奢求財務自由,但求家人及小朋友的將來能生活安穩,進而優化生活質素。   本人和太太均為40歲,育有小孩1歲,由太太全職照顧。以下為本人家庭現時狀況: 收入 基本薪金:每月$5.2萬 (已扣除MPF) 其他收入:雙糧(月薪)、另年終花紅約$18萬 (可提供過去數年紀錄) 支出 租金:每月$1.9萬 家庭開支:每月$1.9萬 薪俸稅、保費及其他雜費由花紅支付能有餘 資產 物業:市值$500萬,早年買入給雙親住沒收租,已供滿 現金:$170萬 股票、外幣及其他投資:剩$50萬,60%可賣出套現   目標 增加每月正現金流。 希望能短期內搬到三房單位,預留居住空間給小孩和將會請工人姐姐。可以先租後自置。 完成一生三宅,自住的是三房。   本人初步想法如下,當然想法是很粗疏,修畢收息101後相信會有點長進,還請諗sir見諒並給點意見。   方案一: 加按現有物業套現,以太太名義買兩房物業 (不買一房),如用2.59法則及借不超過60%的貸款能力,我能借約$400萬,能買$550-600萬物業作收租用,估計租金收入約$1.4萬,按揭供款每月約$1.55萬。 但這樣每月沒有現金流入,而剩下現金水平極低…   方案二: 同樣加按現有物業套現,以太太名義買兩房物業,借$400萬,買約$450萬單位作收租用,目標新界兩房,估計租金收入約$1.1萬,租金成為太太收入,並把租金7成幫補本人借貸力 (約$100萬)。 剩下$150萬現金分注買債基,期望有15-18%回報,即每月$1.88-2.25萬,減去按揭供款每月約$1.55萬,每月正現金流$1.43-1.8萬。 預計用約$2.2萬租住新界大兩房或三房。 而每月儲蓄$1.1萬($5.2-1.9-2.2),即總正現金流$2.53-2.9萬,剩餘借貸力$373萬($673-400+100)。 期望三年後存$100萬先買第三宅兩房,再等待時機換三房。   方案三: 同樣加按現有物業套現 ($500萬x60%),加上現金共$500萬買債基,期望12-15%回報,即每月多$5-6.25萬被動收入。按揭月供$1.17萬,即每月正現金流$3.83-5.08萬。同樣租住大兩房或三房。期望四年後以$200萬利息收益+$300萬現金+$373萬($673-300萬)剩餘借貸力,先買三房自住。   問題如下: 請問以上那個方案比較可取?有沒有更好的部署? 如借出的錢不是全買樓,是否可考慮借盡一點用來收息?例如方案二借$500×60%+$450×50% = $625萬,即借貸能力的93%。 自置的三房是否應放在第三宅為目標?即如方案二和三在累積了一定金額應先買兩房? 現在給家人住的物業是否可以轉為租給家人以提升本人的借貸能力? 雙糧和年終花紅是否能用來計算借貸能力 (如7成),有甚麼需要注意的地方?   文長請見諒,萬分感謝! 客套說話不多說,祝願諗sir一家生活美滿,幸福快樂! […]

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老公22k而老婆可坐住月收22.5k #1796

本人拜讀諗sir文章多年,獲益良多,希望諗sir能為本人提供一啲專業嘅意見,謝謝 本人現年48歲,金融業員工月薪約$55,000 ,每月有不定額傭金平均每月10,000 ,每月可儲蓄約四萬元以上   丈夫現年50歲,月薪$22,000 ,每月給我家用$15,000   本人現有資產如下 新界西三房單位,打算長期用作自住,市值6.8m,買入價1.98m 加按至4.8 M,現欠4.68M,月供21,000 (自己名下)   儲蓄連自住單位加按款項,買入一間洋樓三房,已成功做靚裝套房,現收租$23,600 ,買入價$4.8 M,現結欠$2.78M每月供$12,000 ,收租$23,600(丈夫名下)   10年前購入屯門兩房海景單位,買入價1.64m, 加按至1.8 M,市值約5.6M 月供$8000 ,收租$11,300 (自己名下)   另外有兩個買入價分別130,000及270,000的車位,沒有按揭,市值約1,600,000 (自己名下)。 一個自用,一個用作收租每月1750   另外有一個佔一半業權嘅車位,買入價490,000市值1,050,000沒有按揭,與家人合資。(自己名下) 每月租金2200   與朋友合資一個土瓜灣洋樓單位,打算一直收租至終身/收購,買入價2.6 M,市值4.5M,每月本人佔25% 業權的部份,收租$3500 ,沒有欠款。 現時本人有現金約600,000,相信夫婦二人可以工作至60歲才退休。維持以上嘅儲蓄額 女兒現年15歲,打算一年後往日本升學,每月開支大概二萬港元。 本人現有問題如下: 車位一個用作自用其他全作收租。本人應否將二個出租車位賣出,(因為比買入價已經升左好多倍,加上早年我其中二個已經用10幾萬買入,跟住60萬及980,000已出售) 現在手上三個車位市值大約2,700,000 ,考慮將車位賣給丈夫,按揭三至四成可取出80至1,000,000,因為本人已經為丈夫做好收入證明,所以他可以成功取得按揭,連手上資金七成投放在幾收取利息?產出的資金應該做邊一類債基呢? 還是而家車位嘅升幅強勁出售其中一個/二個 令自己不欠銀行的資金呢   answer: 住宅升唔升? 唔太關海景事。單位會否被收購? 唔係睇舊唔舊,先睇易唔易。讀者多年買入住宅及車位,謙遜讀者稱此方面所識唔多,但賺既不比人少。所以買物業去賺,難度較低。那些每天金晴火眼去睇實個市又什麼年報加乜乜大法既股市投資者,筆者只好祝佢地好運。你究竟行邊條路,自己諗。   畢竟股市總要有人輸,才會有老細肯比成二千萬洗費搞上市,才有金融業養起讀者。基於讀者搵5萬5而只係洗1萬5,竟可將收入70%儲起,但現時只得現金等於約20個月之儲蓄,咁究竟之前儲蓄是否「強度不同」? 當然老公比了70%收入做家用是愛的表現,亦有感要讀者花4千9銀去報個收息101會對佢構成好大壓力,所以咁有愛又叻儲錢之家,作為非付費學生筆者都可作答1次! 大家放心,筆者選答的個案九成仍屬付費學生。   […]

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轉按技巧變出三宅退休 #1795

諗SIR, 你好   我是HOMEBLOGGER的忠實粉絲, 也是收息101的學生(TEDV5202). 祝你的生意蒸蒸日上, 身體健康, 想在2019有點突破, 望諗SIR你能指點一下.   本人32歲, 月入48,000, 先生35歲, 月人31,000, 兩人工作穩定, 每年按政府指標加人工, 育有兩名小童, 分別是2歲同3歲, 有一名工人姐姐. 現租樓, 每月28,000, 兩名小童學費每月13,000, 扣除一般洗費及雜費(供樓, 供養父母), 每月可儲大概10,000, 現金二十萬   已動用10萬買債基E餐(未槓桿),每月收息500多元。   物業資產如下:   沙田第一城細三房, 在2014年購入, 自己名下, 加按過, 按揭結欠450萬, 市值760萬(HSBC估價達890萬), 月供17,000, 已租出, 租金19,500 沙田河畔單位, 在2017年年尾購入, 先生名下, 按揭結欠290萬, 市值470萬, 月供11,700, 已租出, 租金11,000   如何部署一生三宅?應投放所有資金入債基?望諗SIR給予一點意見應如何走下去   求突破的學生上   answer: 讀者夫婦借貸力為(48000+31000)/10000*50%*2.59 […]

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由兩樓在手輸到破產入公屋的人 #1794

父母90年代有兩層樓揸手,千禧年代要輪公屋的低收入人仕家庭 (已報讀收息101 – TEDV63)   To: 諗sir.   兒時背景:爸爸做生意,媽媽家庭主婦,生活正常無壓力,也有能力供哥哥中學後去外國讀書。住爸爸名下私樓。而媽媽在80年代,有公屋但從未入住。90年代,一家遷入母親公屋住。私樓出租。適逢董建華年代,推出首次置業計劃給予公屋住戶向上流換私樓,收回公屋。方案一:政府比$30萬唔洗還。方案二:政府借$60萬免息分期還。當時息口高企,父母最終選擇方案二。用$60萬作首期買私樓。但好景不常,爸爸生意不景,兩層樓都保唔住,十年間周圍租樓住,最終仲要破產。(破產後可以再申請公屋)。早兩年前,終於爸媽輪到公屋住2人單位和爸媽繼續努力工作,現時唔需要子女供養。   我自己明白到有屋住,真係好緊要,唔可以太博。所以中五畢業後工作,雖然學歷唔高人工低,但循規蹈矩平傭打工。不過生活節儉與老公一齊努力儲錢。現在只希望養大小朋友,退休有樓自住和有樓收租作生活,唔需要給仔女負擔壓力,讓他們人生敢去夢想,敢去嘗試新挑戰。幸好2008年聯名購入大角咀洋樓90萬300尺小兩房自住。2015年已供完。有小朋友後,後悔當初點解唔進取少少買有平台公園會所的附近屋苑-港灣豪庭(當時$190萬)。其實有住屋需要希望2022年大女升小學可以換住3房。   機緣巧合,留意到諗sir理財資訊。閱讀了很多個案,原來儲蓄置業都有技巧和方法,不是死儲爛儲。希望一生有三宅,對我這低收入家庭來說不是奢望。   個人資料: 本人35歲 月入$16k / 老公42歲 月入$22k (有時做兼職月入多$2-3K) 有兩個仔女,分別3歲和1歲 自住私樓29年(已供完)滙豐估價400萬 資金/儲蓄:40萬股票 + $30萬現金 + $10萬現金(預留小朋友幼稚園學費)因為有小朋友開支大,每月都無咩錢剩。最多只係儲到$5K。 老爺奶奶見我地唔夠住,可以比200萬首期我地平平地係將軍澳搵間居屋3房住,樓換樓唔會貼好多錢。因為私樓3房無望。 諗sir,家庭收入唔高應該點做? 私樓小2房換居屋3房? 好似唔值? 拆名。私樓轉老婆名 出租。老公名買多一間居屋? 以租代供? 將自己手上資金收息先?過2年先入市? 無人頭借,私樓唔可以轉名比屋企人。如果有就可以有資格抽白居二。  200萬只可作首期買樓, 唔可以作投資用途.   ANSWER: 學歷低不表示末路 早出黎做野既低收入家庭,家境仲可以好過大學生。唔少大學生而家撈到35歲仲為樓煩,讀者幸好十年前買洋樓一間而家35歲已經供滿。   請了解勤力 不少人認為工作量高就是勤力,或者工時高就是勤力。其實將工作的細緻位安排好、人際關係處理好才令你步步高陞。筆者有間公司要轉名,因朋友關係被逼用一間騎呢會計,話口未完,佢將我公司中文名用簡體字打上公司註冊處,申請被彈回,唔使死但浪費時間。貴人比諗sir更懂留意你平時處理細節的情況。   有資本或有能力咪諗居屋 居屋筆者早在本blog前期文章已說明投資價值較低,如你諗有日會發圍就咪買居屋,如你諗同老公兩人一世幸福四萬幾月入那免地價買居屋就無妨。前兩天生果報咪講落車真人show,位哥哥仔咪後悔佢幾年前亂買居屋而家比人地升得慢? 這就是不學好理財知識令你輸既錢。居屋的格局、客路都同私樓有分別。當然居屋對社會的功勞絕不可抹掉。   請勿連累仔女 讀者最窄的當然是借貸力,夫婦兩人工資共38k,借貸力只38000/10000*50%*2.59 = 492萬。幸好24歲就買左間洋樓,而家沽左間樓最少good返400萬在手,此現金數目相信不少35歲讀緊大學既人都冇。當然讀者童年大上大落經歷令佢謹慎儲蓄都有幫助,至於老豆破產令自己未能出國只夠阿哥升學,作為兒女都唔可以怪父母。然而看倌若有兒女,請明白你若是慣ALL-IN或者不善理財,你連累既唔只你自己,仲有你兒女的今生。你看讀者來文,已經講到佢「今世已經無希望,只求仔女可番盤」咁樣,你就知財務失誤可以連累下一代。不過都比古時好,古希臘有「六一農」,即農民如窮到要借錢,要將五份之六的收入作利息予債主,還唔掂就賣埋自己做奴隸,仔女都要做埋奴隸。該時衰左一鋪,幾代都要做奴隸。 […]

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18k月入有樓有百萬cash,究竟個case真定假? #1792

本人個案:28歲,月入18000 現有資產:旺角洋樓兩房2017年頭290萬港幣買入,銀行房貸160萬,市值400萬,月供7800,扣管理費收13400租,現金120萬,現時與家人同住   由於現時近30儲蓄能力下降,究竟仲有冇方法去滾大資產?   answer: 此個案是由viuTV提供,筆者每星期五上午9:30在99台有節目「理財諗法」,抽取觀眾提問回答。因此究竟18K月入既人買唔買到樓去改善生活? 可以靠viuTV去核證下此人是否存在。然而筆者六年間已回應個案超1700個,近年已接近無人質疑個案是否「老作」。在越來越多人把筆者提及之收息方法做到之後,市面少了批想靠買股或買什麼(???)博一鋪的人,令筆者每天撰文之心力用得其所。   抽取此個案主想為年輕人鼓勵一下,年輕而入息低絕不是無出路。江山代代有人出,最令你裹足不前的還是你自己。讀者2年前買樓現已賺價110萬,就當唔賣只需供樓160/259*10000 ~ 62K而收租13.4K,月月有錢13.4-6.2 = 7200落袋。其中值得讚之事,係讀者於家人同住未有買樓需要之前,已前瞻為自己置業收租。大多數人都係「打到黎先做」,臨結婚1-2年前才想到買樓。咁短時間部署,難買就是必然。   2年前如讀者仍是18K收入,借貸力為18000/2/10000*2.59 = 233萬。估計2年前付100萬首期去借約180萬買洋樓兩房,咁究竟18K月入,能否在26歲儲100萬買樓呢? 若讀者在20歲開始出黎做野唔完成大學,用72個月月儲13K,數字上可以。那月用5K是否可以? 如同屋企人一齊住,有咁機會。不過不排除讀者投資有道,令儲蓄時間低於6年。   6年儲蓄不少人覺得好耐,不少人更認為6年唔去日本簡直係「痴線」行為。不過辛苦六年令自己賺價110萬在手加上月月有7200落袋,這先苦後甜之方略僅合小撮人。至於20歲不是正讀大學嗎? 誠然大學教育能否提高工作收入,筆者認為多數可以但唔一定係。有些年輕人早工作早明白世道艱難,學習手藝如做廚或做機械工,真係行行可以出狀元,爭在你是否肯動腦同有禮貌。   往後讀者可再部署買下一宅,估計在35歲前有機完成哂三宅,實行早辛苦早收工。成就此事其一主因是要夠「專一」,咪今年想買樓下年過底做股神,總之股樓都可通羅馬但股市快而險,樓市慢而穩。至於樓者手上現金,抽10-20萬投入股市可以的。留意抽幾十萬不必要,只要你捉到買股的方法,10萬同100萬開始,結果都一樣。只有經紀或證券行才會叫你借盡ALL-IN的。另外留意30歲後,責任多了理財更難,所以「遲D先做」這些執行力低下之症狀,有人有神看在眼裡。   筆者明白不少人需為自己的怠惰及怯懦找掩飾,故將「不能上車合理化」總是大把人留意及LIKE者眾多。然而筆者唔係靠LIKE維生,你比「嬲嬲」或粗俗留言只會增加本文章的reach。所以勸閣下如有此等打算,還是好留下自己寶貴時間,為改善自己及家人的生活而努力。筆者發現粗俗者留言,最鐘意由”on9″開始,其實可唔可以鬧人都比些心機,用下中文而唔好貪快打on9可以嗎? 難度一個冇心機的「放負者」,真能下一刻就比到最佳表現去吸引老闆升職嗎? 筆者真係未請過呢類咁勁既員工。  

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睇諗sir個案者應先閱此個案 #1790

諗SIR 你好! 本人現年36歲, 育有兩女兒, 分別8歲及5歲. 全年家庭收入約為800K, 現時自住私樓(聯名), 私樓購入時適逢沙士, 當年以三百餘萬購入, 現市價約為八百萬(即將供完). 一直有打算想太太放棄工作, 全心照料兩女兒, 到現時仍未實行.   手上持有現金500K, 另持有市值約300K之投資工具, 每月總支出約36K(已扣除供樓), 假若太太放棄工作, 估算全年收入會變為550左右, 每月開支可調整至31K左右, 全家沒有任何其他債項.   本人應該賣出/按左自住樓套現, 一拆二, 一層自住, 一層放租, 或是利用其他投資工具   請指教!!!   ANSWER: 多謝讀者提出應利用「何種投資工具好?」此概念。香港人就是太急功近利,有些人投資就等於問「近排買乜可以賺到錢?」,又或直情問:「想賺快錢有咩好買?」   買投資物同買件衫唔同,有些投資項目的源起,就要為了得到客人資金而成立的。他們沒為客人提供投資意見之意圖,只求快集好資之逃去。所以管錢很難假手於人。而管錢之入手,就是了解各投資物的特性同是否適合你,再做好資產分配。只有SALES先成日同你講:「今日有乜好買?」   樓(住宅) 選擇投資工具前,需了解不同工具之特性。相比股票可一年升10倍,樓價升幅不算高或快,但銀行願意提供高槓桿買住宅,所以特別。不少人乘香港住宅大升之勢,向人推銷買工廈、買海外樓、買劏鋪,大家留意工廈之按揭只達5成,而劏鋪出貨極難,海外樓未必有按揭槓桿,大家勿將港樓之期望錯誤投射。   股票 股票升幅高,但低槓桿。只按五成而借錢息達6%以上,同樓的2.1%低融資無得比。然而買股即係夾份做生意,做得起既爆炸性很高,故宜短及獲利後即走。股票從無長線投資之事,除非你認為有盤生意可成世抑制到對手或政府。至於月供股票,拉長時間入貨提高了買入價,就當之後股票真升都削弱了賺幅,然而買股票等於押注一算生意,咁計落月供股票是冒著大風險去賺些少,不太划算。   月供股票/保險 當然有兩類人會熱心教你月供股票,一是要講但又唔想承認自己睇錯股市的人。每當有客月供股票輸緊錢的時候,提出者總說此提供更低位入貨機會,最後令投資人白浪費時間得個桔。另一類是保險經紀,因月供計劃佣金較高,所以不斷游說利用平均成本法買月供PLAN。當然而家保險經紀唔賣月供基金PLAN了,他們只做傳統儲蓄PLAN,這既可避走賣月供基金PLAN的錄音程序,二是傳統PLAN較簡單可叫人返大陸上同親戚推介,然後趁來港旅行就下保險單。業界已流傳內地人介紹朋友黎港簽單,按PLAN計究竟可拆幾多佣的一份清單。   車位 如果車位租務回報只2-2.5%,咁表示你買此一車位,是純睇好該車位會升。因為定期都有2%息,想收2%不如做定期零風險。   外匯 近年多了人教你投資黃金、或外匯。先提出香港政府對外幣及黃金的監管沒股票/期權/基金咁嚴。非槓桿外幣買賣不納入證券及期貨條例規管,至於有人免費教你投資,在於客人如玩玩下開始槓桿借錢咁做,收6-10%年息如和味。現時不少證券行提供免佣優惠,他們著眼其後IPO借錢抽新股或借錢比客槓桿炒股可以賺返客轉頭。   基金 基金本身是無物,要睇下佢內含什麼投資物。如含債券,就是債券基金,屬性跟債。如含股票,就是股票基金,屬性跟股。基金經理賺錢傳聞大致分兩派,一是正派,CAP左個客錢無論自己投資成績點,都賺佢管理費。二是邪派,拎左客錢再出份報告講自己朋友D公司有幾好及幾正,然後將基金既客人錢投資那些公司,最後該等公司業績突然轉差,客人投資失利,而基金經理有否獲那些朋友公司之「回佣」? 仍是未知之迷。至於管理費,都照收。   REITs […]

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冇股票冇物業冇父幹輸完BTC,廿萬身家點L搞? #1789

諗Sir, 拜讀過「小本收息王」、「錢搵錢」、「樓換樓」,現正修讀 101 收息班,想請教如手上只有20萬現金和一間有盈利能力的公司,想短期增加現金流,中期置業,有冇好方法呢? 債基20萬可否入場 (上堂未提及)? 有冇方法利用公司盤數貸款 (已有3年審計報告),入場債券或嬰債呢? 相對債基,更偏好有「到時日」和「固定派息」的債券。   本人30歲,未婚,與家人同住公屋,開設一間只有自己一位僱員的有限公司,小生意已營運3年半,每月公司戶口以銀行自動轉帳出糧 $25K 固定薪金至個人戶口,有供強積金和報稅。2016/17年 800K營業額,扣除成本和開支後無盈利;2017/18年 公司營業額約1.5M,扣除所有成本包括自己固定薪金後,公司全年純利 250K;2018/19年 營業額和純利與去年相若。   財務狀況如下:   資產:20萬現金 冇股票 冇基金 冇香港物業 冇父幹   平均每月開支:$25,000 包括: 家用 (每月$8,000) 一份保單 (每月$1,000,已計入公司開支) 個人開支 (每月$3,000,其他開支已計入公司) 30萬私人貸款,分60期 (每月還 $6,450, 仲有36期要還) 150萬內地樓,按揭100萬  (每月還 $6,000,仲有28年要還,期望2年後沽出賺價,作為香港置業首期)   平均每月儲蓄:$20,000   之前炒BTC 輸了十萬,所以現在堅信穩陣才是長遠之道,還望諗Sir 指點迷津,謝謝! 阿雲   ANSWER: 英國前首相,戴卓爾夫人有名言如下:   注意你的思想,它們會變為言語。注意你的言語,它們會變為行動。注意你的行動,它們會變為習慣。 注意你的習慣,它們會變為性格。注意你的性格,它們會變為命運。   […]

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五十歲先黎乾塘,點先籌夠錢退休? #1788

您好 諗SIR:   本人為Homeblogger忠實長期聽眾,一路都覺得你和汪總的評論最為真知灼見。先祝你們一切順利,最緊要身體健康。客氣說話少講,一切從簡,直接說出我們的問題,請諗SIR給些意見,內容如下: 我從事的工作月入約六萬,教育界工作屬政府體系,所以十分穩定。一家住在一間市值800萬的荃灣物業,物業已贖契了。太太工作月入約五萬,但商界工作不太穩定,隨時市況而定因高薪關係已有開除的準備。她亦有一間市值600萬的荃灣物業,物業同樣已贖契了。我們年紀屬同年就快入五,育有兩名讀小學的子女。因早前家中發生大事,現時除了上述物業外只餘五十萬元左右現錢,情況大致如此。 我們都想做到一生三宅,欲想再購一所600 ~ 700的荃灣物業。由於我倆已有物業,再買要付15% DSD。如太太近親買賣轉手600萬物業與我,即漂白,都要先付上18萬釐印。想問近親轉手的做法再買是否值得呢?還有沒有其他高見? 待覆,今次有勞你,謝謝! 賴生賴太   answer: 近親轉600萬業權要比原訂的3%印花稅定15%印花稅? 這是第一個學習點。另外唔轉600萬比近親而又點樣可以令讀者無無業係手? 即「漂白」呢? 此為第二學習點。讀者可以黎上買樓003? 或問人? 或問律師? 讀者自己選擇啦。網上確實有免費資訊,但能否依據作為處理閣下業權的參考? 做錯又有冇得返轉頭? 這些留比讀者。   至於18萬對比讀者在理財上之錯配,根本是小數一則。讀者不趁早年夫婦收入穩定加上被炒機會細時買樓,造就今日只有一間樓收租而被動收入只15K餘之象(現金則少許)。當然有間樓收租唔錯,供要供滿。不過600萬樓租出去15K,另一間樓留自己住,咁既情況由60歲捱至90仲要兩個細路而家先將近中學,咁既情勢令人擔心。若能重返過去,必在30歲開始每5年儲到舊錢就做首期買樓。由於夫婦兩人借貸力(60K+50K)/10000*50%*2.59 ~ 1400萬,基本上長期保持有1-3間爭銀行3-4百萬既樓收租都未構成高風險。因1400萬借貸力用掉900-1000萬,就當樓市跌都仲可利用剩餘借貸力作應付。由30餘利到50自有2-3間樓由租客幫你手供滿,假設樓市唔升,讀者而家都可有共四間樓在手收租,被動收入大大上升,自不會煩打字問諗蛇高見了。   當然過去不能重返,讀者宜把握佢既「借貸力之秋」,50歲前加上仲有野做時將樓加按(冇野做銀行唔會睬你架、或要加長準備功夫),拎舊CASH係手最實際。不用過份擔心加按後什麼樓市跌會CALL-LOAN,你將間樓按六成出黎,樓市要跌40%先有機會「負資產」你,怕什麼呢? 更何況按出黎既錢穩買債或只定期,如你買渣打直債都要total loss,咁抵死啦,係咪先? 最緊要係渣打執笠大把人陪,這亦是昨晚在收息101第二堂解說的買債共同風險。渣打有永續債派6-7%票息的,唔識既可以去渣打問,你會更快明白點解筍野銀行係唔會sell你。   像上月文章提及之必殺plan,銀行cut line要人等。皇帝plan,保險公司就住賣。點解? 因為本blog提及之收息方案銀行不能食深水,係年頭因為想急跑一段先會大做,而家就住做。故好野唔係你問佢就會講,垃圾先要請人日SELL夜SELL你。再次重申本BLOG方案你地不妨落去試問。   讀者兩物業當按五成,有700萬係手,構成供按揭700/259 = 27k/月。700萬將一半定左期佢,2%息,350萬收$5800/月。另一半派100萬係債基,先行B餐收15-18%年息用美國債為主,一個月提供12.5K-15K月入。另外200萬買直債,7%息,一年14K美金息,即月HK$9100/月息。最後淨350-100-200 = 50萬投入重帝PLAN,擺五年升七成,當呢舊錢就應付第時小朋友升學用,或自己再買第二間樓吧。上述為讀者提供30K被動收入,夠佢第一步cover個27k加按後供樓支出。行一年之後如覺收息方案合自己,再加大碼只keep170萬cash,而將520萬收息,被動收入自可越30k/月。係多了被動收入及夠cover供樓下,讀者兩樓在手冇變,變的是原本按了700萬出黎而爭銀行的債,會隨時間漸漸還哂,而自己有跌夠現金係手,既可提供現金流,想再買第三間樓都得!   另外想加按? 轉按? 請考慮諗sir舊同事負責的「買樓易轉按」服務,低息+現金回贈跟到出面2.1%-2.4%唔在講,更將你既case轉比各大銀行真係負責跑mortgage個sales或直情team head跟進! 唔會好似出面咁將隻case掉比個三唔識七既銀行staff。 買樓易本身同事都係做開mortgage,幫你全隻case安全著陸,更有便宜又可靠位於中環的律師樓介紹。總之成套野就係做開mortgage既人同你攪掂! 買樓易轉按whatsapp聯絡: 96991141 msg講低想轉按就得!

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