煙霧瀰漫、why筆者估今次係deep V ? #1842

諗sir你好, 我們去年至置業才留意到貴專欄,實有感相逢恨晚。現家庭財政狀況於置業後有所改變,希望可以向你請教專業意見,同埋睇下有邊啲課程適合我地。   本人今年38歲,為公務員,每月收入約12萬;太太34歲,在銀行工作,連同花紅每月收入大約6萬5千。我們育有一兒一女,分別為8歲及10歲。   本人與太太持有物業的狀況如下: 物業(1) – 由本人持有的自住物業,位於跑馬地,於去年購入,買入價為19M。首期要本人與太太的儲蓄及股票,加上加按當時的自住物業及私人貸款,才能應付。單位每月供款為4萬元(按揭25年),另外私人貸款每月還款為$18,000,尚有50期。每月還款一共為$58,000。   物業(2) – 由太太持有,是我們之前的自住物業,現在市值大約8.5M。之前加按後套取現金,貸款5M(按揭25年),每月供款為$23,000。單位已放租,租金每月為$21,000元。   物業(3) – 屬於太太家人早年饋贈,沒有按揭,現在市值大約6M。單位給太太家人居住。   本人和太太因為要購置物業(1),已用盡積蓄,沒有任何積蓄或股票。現在想定立有系統的儲蓄計劃,為將來置業及小朋友海外教育開支作準備。本人和太太平均每人每月消費$20,000萬元,小朋友每月教育開支為$10,000元。想請教諗sir應該如何配置資產,每月產生最多現金流作儲蓄之用。   感謝!   ANSWER: 雖然筆者不時鼓勵少於三間樓既人買樓,而不少在本BLOG提問既人都未夠樓三間,所以比人「經常叫人買樓」之錯覺。然而本案讀者就是錯買樓的例子,錯在可能未有考慮一旦買入跑馬地樓而遇上跌市之問題。讀者及其妻月薪共120K+65K = 18萬5。現供樓58K+21K = 79K。由於金管規定按揭供款人最多總供款只佔收入一半,讀者現供樓79K為上限之85%,加上零現金係手,令人覺得「牙煙」。萬一入市後跑馬地樓跌20%,讀者即蝕入價380萬,就當未跌至銀行要CALL LOAN但手上零現金睇住自己蝕入價400萬,都咪話唔肉痛。故在此提出,一些要用盡你所有現金加上仲要借財仔或P-LOAN的理財計劃,多是唔好的安排。只有想CAP你水既人,才叫你ALL-IN。如只比客觀意見者絕少叫你去盡,利益或良心角度上都行不通,至於各位勿用僥倖心態認為你是係小數能大獲全勝者。   誠然樓已經買,再賣走成本都高,讀者只能禱告樓市勿跌,當然如再跌仲可賣走家人饋贈樓套現金,不過代價頗大。香港現正夾於中美角力之間,香港人有自己的訴求,內地集團在修訂逃犯條例之獲益又不見很多,筆者淺見是有人為了鞏固自己權力,開了個project想去立功,點知攪出個大頭彿。大家明白粱特首當年突然收到欽差傳旨才突然下馬,娥本人根本冇咩時間埋班就被推左上去成共主,佢頂多叫左天主埋佢班。正因如此佢權力不因佢班子棒起,因佢冇咩班子,財政司長都要用舊人,律政司應係自己搵但「一出車就比人隊到行」。咁既模式佢當然要winnie pooh力撐才可施法順利,此架構在港珠澳大橋通車時上到頂點,但凡事有盛衰,只不過估唔到係佢想立功自爆。咁既模式,一旦中央諗好plan B,有人成棄卒,成個局面就會deep V大反彈(除非佢個plan B係雞到搵五五波個味人落場啦)。而家有人返到立法會都唔開會,係咪連建制都想件事發酵落去而拖死某人呢? 到此筆者仍是樂觀的,認為中央有智慧去斬纜令件事唔好「燒上大陸」,而家還待燒山或者Dr. Doom呢d咁有代表性既「blogger」出面去肯定幾句,令架車個位可睇得更準,踩得油門向後泊時再同大家講。 至於商家損失唔只係示威幾日生意,好多傾緊既大deal都凍過水,我地唔係話搵錢至上,只不過講到比大家知延後損害逐步咁會浮出黎。如今:   1.如你持有的樓賺價唔深,防守力唔夠,你好快手想辦法加現金在手 2.如你持有的樓賺價深,例如250萬買而家都500萬,又或租值大把水位,如供樓只8k而收租22k咁,那你可視為較高防守力之體現。 3. 至於你想買樓? 可以。但就要做到供8K去收到22K個隻。或SCALE UP,供16K但有40K租收個隻。你多睇本BLOG其他文章,就知咁既買樓方案有計在合例之情下做到。 4. 已購債基同學,你見遠離港股,買債收息,是今時之清泉吧。   至於讀者,將太太樓加按至5成借300萬係好方法,用供要約11k,在佢借貸力用到85%之下應可再負擔呢11k新供款,令手上現金達300萬。300萬到手用80萬買收息課之債基B餐收15%息就好,可產出10K利息,抵銷供款。而淨低220萬可將其中150萬放入MORTGAGE LINK戶口去抵平利息,亦可隨時取出使用。淨70萬就當救命錢吧。佢試好債基、及慢慢供2-3年令自己結欠率下降後,才諗什麼海外教育同置業未遲。   置業讀者已太多了。如樓市未有大跌讀者可當今次就係教訓,付出就係理財進度停2-3年。當然佢可再借貸再投資冒進,不過將來銀行是否仲需要咁多人手真唔敢講。

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無糧又想買樓、收租又唔比稅,咁既PK諗緊乜? #1841

諗sir 你好,本人已報讀 7月 買樓001課程。但有些問題好心急想向你請教。   第一個問題是有關九成按揭 的收入證明問題,本人想明年年尾買樓,過往幫爸爸公司打工(現金出糧),鑑於老豆出糧比仔,就算銀行做 自動轉帳,按揭保險公司都未必會信。故此,本人想 與媽媽的朋友互相幫忙,因為佢個仔都要買樓,我爸爸幫佢個仔做自動轉帳出糧紀錄,媽媽的朋友用佢公司幫我做自動轉帳出糧紀錄,買埋MPF,不知是否可行?     第二個問題是本人想做3萬蚊薪金紀錄,但又唔想交太多稅,所以想 今年10月-下年3月開始做銀行自動轉帳出糧,共有6個月 入息證明,一方面交少d稅,另一方面又有 半年入息紀錄,不知是否可行?   但又怕HKMC 以入職年期太短,不知工作會否穩定為由,而拒絕借錢。如不可行,是否要做多幾個月入息紀錄?稅單如果只有半年入息,又可否向HKMC解釋 剛轉工作?   第三個問題是我想自己3萬薪金,加上女朋友$12800薪金,用2.59公式計算,借貸力應該是550萬。本人女朋友 也是受薪人士,薪金是 $12800(已扣MPF),但因經常要 OT 工作,有OT錢,每個月她的薪金也不是太穩定,不知會否影響我們做8成-9成按揭? 但她的糧單有寫明底薪是 $12800。另外,我和女朋友都有 9萬幾 政府學債要還,我每個月還$585,女朋友每月還$800幾,想問對借按揭有冇大影響?   除此之外,我聽諗sir 節目講過,借唔借到8-9成 好睇文件靚唔靚仔,請問諗sir 仲有冇文件上要多加注意?請多加指點   answer: 在這讀者見到有執行力,起碼有開始試及深入諗,先祝佢順利。留意整大收入不要變成假造文件,在此點亦不建議向唔收你錢而爪分你現金回贈或借貸金額既SALES/轉按公司求助,因為有心人裝你,好大機會監就你坐而錢就佢分。就當成件事借唔到,佢地nothing但銀行可以攪到好大鑊。回應讀者唔想爸爸公司出糧比自己,此為正確的。另外批六成同九成按揭之其中一個分別,係七成-九成的「二按批」很有機會將你出糧的公司查冊,但搵朋友公司出糧,你就要揸死證明講清楚你不是為求貸款去做個假聘任,免得有日你朋友要舉出你這資本家批鬥時,你無話可說。   明白梗有些人講話「我試過乜乜乜,最後都係批到,老諗你講既有錯。」只好說銀行點批loan很看佢點演繹金管對其批貸之指引,加上銀行文件多得只能抽樣調查,有時有些人走得甩唔出奇。另外hkmc或金管不時都會與銀行開會解釋指示,例如在信用卡借出低息現金分期,究竟是雙重借貸應計除信用額之外的另一筆新借貸? 還是當抽取部份信用額去用不計新借貸? 在2012年是分水嶺,2012年後計兩筆。計了兩筆,客人就更難靠透支信用額當首期零儲蓄上會了。   入息證明六個月有齊最好,但若有自動轉帳出糧,三個月都夠照。當然銀行亦要求你最少做夠六個月野才批按揭比你,如專業人仕有時三個月都信,但你如有準備就唔好試銀行個底線,做夠六個月才攪什麼買樓或轉按未遲。另外有些人又問:「當我八成上會買了間樓偷偷地出租,如租約被租客要求拎去打厘印,是否稅局即知我出租樓而要交更多稅?」先講交稅是公民本份,我地只可以說打厘印後很多人都無收到稅局追稅,所以審計處真係要睇睇此漏洞。   不過筆者要提提你,偷偷出租後要面對的事比厘印一件事更多,例如有日你間偷雞屋比有關當局貼紙仔係門口,話要做漏水測試,究竟點處理? 另外除了稅局都會有些機構會寄信比你,一子錯就未必返到轉頭,所以最好的解決辦法,是你用真錢去做多幾次,加上自己去應對政府部門一下,閣下自有心得。次選才是找筆者將經驗口述予你,幫你省回金錢時間。   最後有關不穩定薪金會否影響批九成按,答案是肯定的。不定薪者如差到糧單金額不能對照,基本上九成無望。如能對照及稅單金額MATCH,七成可守。但十成計哂多是零commission而只有底薪之輩。只於什麼八百幾蚊貸款,在買樓001後佢自會識計影響借貸力到幾多個百分比。另外有閒錢,如想穩陣可五成用債基收息,滲另五成去進取買股票為後生理財框架。至於超30歲或之40更至50歲者,有另外分配方案。   希望你明白筆者唔只同你吹下買樓區份、講下類型….而係實戰相授。交叉運用買股的時機、買債的方法、買樓之借貸去作理財方案,還待看倌為筆者指出除本網外之第二個。

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沙田定何文田? 住邊自己諗 #1839

諗 sir 你好:   拜讀您寫的文章,令我獲益良多。 本人35歲,太太34歲,兩人任職公型機構,家庭月收入十一萬(名自月薪約五萬五)   現租住一大角咀單位, 月租13500,同時租一灣仔單位供外母居住,月租15000, 故每月租金支出約三萬。 太太現懷孕,BB 約在十月出生。 打算小朋友出生後,以20000 budget 租一3房單位以取代現時的兩個單位, 減少租金支出。   現每月可儲約五萬元, 但小朋友出生後支出必然會增加。   現有資產如下: 現金約250萬 股票約40萬 實金約40萬   理財計劃 1.以個人名義在屯門區購入一個約五百萬屋苑式的兩房單位作長線收租 (8成上會,cash outflow: 130 萬)。希望小朋友出生前,完成買入。 剩余的120萬現金,當中70萬買債基, 目標回報10厘。50萬放在mortgage link deposit account 伺機出擊,如他日樓價調整及儲夠現金,以太太名義再買一住宅收租。目標是45歲前家庭有兩宅作收租。   問題: 現在樓市處於高位,租金回報普遍少於三厘, 以八乘上會的話會出現每月負現金流。 我明白買住宅的目的是對抗通脹及利用時間磨走債務。 但現在是合適時機出擊嗎? 如果屯門區,有那些屋苑諗sir 認為較可取?   我已報諗sir的收息101打算上課後才決定買什麼債基。 但也請林sir給予一點意見, 10%的年目標回報是否合適? 我計劃的asset allocation 是否合適?       […]

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求理財改進: 三十有一,比上不足,比下有餘 #1838

諗sir: 您好,小弟由2013年頭起拜讀您的文章,曾於2015年暑假報讀收息101(Batch23)。感恩當年剛出來社會做事讀到諗SIR文章,逼自己無論如何要趕快上車。惟當年薪金不高又剛買樓,加上怕被上司看低而走去進修碩士課程,無多餘資金買任何收息投資物。回想起來,諗SIR當時不鼓勵讀者買新盤、再進修,我都做齊了。現在三十有一,事業平穩,其他方面比上不足,比下有餘,但自覺財務方面有很大的進步空間,再不努力打理就會後悔莫及。   本人及家庭背景: 本人31歲,公務員,月薪67K,2020年尾可取為期十年房屋津貼每月為18K,2021年尾達頂薪點73K。有一同齡女友,剛由私人公司轉到公務員差不多一年,月薪20K。考慮到現時的環境,兩人不打算結婚及生育。 其他家人: 爸爸,56歲,退休紀律部隊公務員,每月有退休金15K,退休後再找到一份合約工,月薪30K。 媽媽,快55歲,現於社福機構工作,月薪25K。 父母現住在政府宿舍,並輪候公務員公屋特別配額,預計2021年獲派公屋。 妹妹,23歲,學生,現於加拿大讀Final year,本人負責所有學費及生活費。妹妹希望畢業後留在當地取得居留權及入籍。我們全家都贊成。 財政狀況   現自住元朗私樓大一房單位450呎,2013年以350萬購入,銀行按揭欠280萬,每月還款13K。現最高估價630萬。持有現金500K及100K藍籌公用股股票。有一私人貸款,借200K作進修用途,每月還8.3K,到2020年10月還清。不計按揭還款,每月可儲17K。(如下年領取房津,會努力儲約50K:原本儲的17K + 房津18K + 原本每月私貸還款8.3K + 人工升幅(73K-67K) =6K)   人生目標 1) 希望幫父母用綠表買居屋,之後我供; 2) 撇除父母居屋,希望40歲前擁有三宅; 3) 45歲前可達財務自由,看到時有甚麼適合計劃,移居英國或加拿大。 由於罰息期將於2019年9月份到期,想諗SIR幫我把脈醫病,請教如何好好部署一生三宅及達到財務自由。以下為我所想的方案,望諗SIR賜教。   方案一: 自住物業按6成,可得630 x 60%-280 = 98萬,連銀行現金回贈可得約100萬。將加按所得一半,即50萬放入mortgage link戶口。後將100萬(加按所得一半加上儲蓄50萬)投入債基A餐及B餐,月收息2萬。收息約3年後加上mortgage link戶口現金,望35歲前再買多一宅。望以此方法40歲前擁有3宅。本人認為此方案較為穩陣。 方案二: 自住物業按爆8成,600 x 80% – 280 = 200萬(聽說有些銀行可估低樓價少許)。加按所得的一半,即100萬放入mortgage link戶口。剩下100萬加上儲蓄50萬,即150萬投入債基A餐及B餐,預月收3萬。收息約1年後加上戶口現金,用女友名再買多一宅,預樓價400至500萬,八成上會,租給朋友。 方案三: 明白諗SIR對元朗區不太看好(但本人對自己單位有點不捨,因鳳凰樓及景觀開揚),但若忍痛賣掉搬回跟父母住可取回630-280 = 350萬。賣樓後立即購買一間兩房,5成上會做分租(心水為屯門或粉嶺,預樓價550萬,5成首期及其他雜費花去300萬),每月收租5K x 4個租客= 2萬,扣去按揭後預計有正現金流1萬。之後將100萬(賣樓餘下50萬及儲蓄50萬)全數投入B餐,每月收息15K。此方法可換入一間易出租的樓,但兩年後本人要再找地方搬。 […]

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神鵰俠侶想收息、投資要如周伯通 #1836

諗 Sir, 你好!  我和太太是收息101學生(TEDV62),  我倆已報讀了收息103(TEDP47), 收息104(TDEX06), 買樓001(TELY57)及買樓003(TELY58) 的課程,但在6月及7月才上堂, 但現在我有投資問題想先請教一下。   本人現年51歲, 月入75K。 現金有 8M, 出租物業2個如下 : 1) 大屋苑樓 – 2房單位,  樓齡 26年, 月供12K, 貸款餘額 2.38M,   市價約7.8M, 月租收入17.2K。 2 )  屋苑新樓, Studio 單位 (無房) , 今年2月收樓, 月供 11.3K, 貸款餘額2.9M,  市價約5.8M, 月租收入13K。   本人太太現年51歲, 月入75K。 物業資料如下 : 1) 大屋苑樓 – 2房單位,  樓齡 27年, 月供17.9K,  貸款餘額 3.57M, 市價約8.5M, […]

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萬幾蚊人工想買樓點做? (除了上呼吸PLAN)? #1834

諗Sir 你好,   本人仍舊生於2017年參加收息101和103 課程。得到 諗 Sir 指導,改變了一生,感激不盡。現打算報讀買樓003 TELY58   情況如下:-   1) 從2017年買入債基HKD180萬,leverage 後每三個月共實收 HKD 5萬。   2) 自住未補地價居屋,冇按揭,估價HKD570萬,本人,太太和兒子自住。   3)屯門私樓,2014年買入。已出租己打釐印有租約每月收租 HKD1.2萬 , 估價HKD573萬,欠按揭 HKD 260萬,借5成。   4)本人年初成功將未補地價之居屋將聯名之太太人頭䆁出,現太太可「首置」打算買入第三層物業。本人已經有兩層名,暫不考慮以本人名改買(因為DSD),現有現金首期約HKD150萬。   5) 本人工資HKD6萬x 14 , 太太工資HKD1.7萬x12 . 兒子仍在中文大學讀醫 ,2021年畢業,兩年後投身公立醫院服務醫生行業。   問題:-   1)太太收入不多,問過銀行以她自己收入只能借HKD180萬。本人48歲,太太46歳,兒子22歲。   2)因為 本人 multiple mortgage 的關係,本人作太太的擔保人借款幫助不大。   3)如將本人屯門出租樓由出租轉回自住,向銀行加按8成(HKD600萬x0.8 – HKD260萬) 協助太太因借款不足,恐怕MC 不批(現以居屋為我和太太自住,屯門出租收回給兒子和女朋友自住,太太第三層新樓給住在深圳的外母一年中多次定期來香港探親自住免租洒店)。   […]

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看好油價又想收息 #1832

下半年中東局勢必起雲湧,美國戰艦已泊波斯灣,封鎖石油運去中國之航路。而中國作為伊朗石油之六成及最大之進口國,究竟會否被斷油而在貿易戰跪低? 木宰羊。然而此因素升油價易升難跌。   相信講起油,  香港投資者不時會提到中石油(0857),  如果再深入一點應該都係買賣下油期貨, 其實除左以上所講到既, 市面上到底仲有無其他選擇?   衝出香港睇下高息的美國股票, 大家只要Yahoo財經search SUN(美國太陽石油股份)就會搵到, 依隻SUN最近的息率是10厘左右,就當在美國買shares 需要抽取股息稅, 計算起來也還有8厘左右。   SUN價格波幅以三年圖來計算是$24-32元, 而最近的一年其實價格都是在$29-32元之間窄位上落的, 波幅不高(上圖)。   但到底依間公司的主業是什麼呢? SUN在美國最為人知的是開設加油站的, 而主要業務有四樣, 一是零售賣油, 二是入油站裡面的超市, 它以前也有開設不過在2018年將其賣出了 第三樣業務就是石油的儲存 第四就是做石油的運油管配置 不論是油的上游業務還是下游業務都有涉及到,所以預期油價上升的情況下對它是有利而無害的   當大家睇返2018-19年的股價(上圖)裡會發現有一個很深的”V”底在2018年12月出現, 不過這個”V”底其實很多股票都有是無可避免的, 因為美股在2018年12月見底了, 所以這個股票受累輕微下跌了但是見底之後整個2019年和油價一樣都是扶搖直上。   解釋下油公司為何解派息可以到10厘呢? 會不會是因為它的股價下落所以令到Yield(收益)上升, 另外再參考公司的業績據過去近九季 也不是經常賺錢,到底佢之後有無能力持續派高息?   其實只要大家研究一下SUN就會發現依間公司其實是MLP(業主有限合夥), 美國稱其為Master Limited Partnership, 而這類型公司的特點就是它要將賺回來的錢中的九成當作利息派出, 從而就可以享有一些稅務的豁免, 其實在美國的這類公司(MLP)而又和天然資源有關的是不少,而SUN就是其中一個, 可能你看它的概念其實跟香港的REITS有些相似不過這當然是兩回事 。   而我相信點解美國人會禁做係因為覺得天然資源是屬於大家共有, 依類公司在處理天然資源的同時又肯將利息派回給大家, 就可以獲得一個較大的稅務豁免, 而太陽石油就正正利用這一點, 所以它的派息率比其他油公司高出很多, 基本上比十年期孳息率有時更高出十厘, 八厘左右。   點都好, 佢都有美中不足的地方, 美國其中一個量度能源行業的AMEX指數裡面有35隻都是油企業, 本身SUN太陽石油之前都是在這個指數之中的, 但在上一年就被剔出, 雖然是這樣 但將太陽石油的股價表現對比AMEX又或者對比到美國十年期債息的表現,你可以發現它的表現是跑贏指數很多, 另外現在的市況而言很多人都會覺得應該避險甚至不如購買100%收入來自中國的企業避開中美貿易戰的影響, 同樣這些(能源股)全部都是美國的資產一樣可以避開中美貿易戰的風險, 當然現時環境下後來的局勢都是難以預料的。 […]

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十年後想有500萬,晚晚返夜想say no #1831

有2個個案想先請教諗Sir!   媽媽有180萬做緊債基B餐 收緊$8334每月,夠一般生活, 現想增為$22000到25000左右! 計過借多2倍,扣反息後都係得$13000左右! 應該點配置會做到?屋企人有治療費要每月比,不希望用了本金先!   本人38歲,先生31歲,5歲女兒,工人姐姐 我月入21K 新工,每年加4%會有 先生27K,有雙糧Bonus 居屋欠360萬按揭,每月17K還樓按,和什費已用了21K 我負責女女,工人,其他家庭開支,每月25K 有95萬在債基B餐 收$6300 35萬股票和8萬現金 想睇下做那一隻基金做到,如轉晒有130萬,那12%到15%,$13000左右! 會儲起6000繼續用作投資增值之效果! 不然每月只是清光!95萬也不會有增值,月月清   現在槓桿息口是2.7% 想在15年後約有現金500萬到600萬做收息達夫妻2人可以做到財務自由,現在晚晚反夜,一家小一起可以!希望有方案能給意見先做! 十分感謝!   ANSWER: 其實用債基派的息作醫療費,是下下之策,筆者亦唔知讀者會將收息既錢咁用,大家千萬不要借鏡。另外讀者犯了嚴重錯誤,就係唔睇自己人工,一味強求高收息效果。要知槓桿倍數放大左,唔係人人食得起萬一大市深求回調之風險。讀者及先生人工只兩萬餘,月只可儲27K+21K-25K-17K = 6K,一旦債基下跌要CALL LOAN,佢可以補幾多?   若讀者要求行B餐槓盡收18%,要承受外幣風險、及投資物跌10%後被CALL LOAN風險、及要將槓桿息口搵朋友幫助壓低,幾方配合才能成事。此與收30%之A餐同理。   誠然B餐2018年全年只跌-1.13%(見下圖),而2019年首季升4.43%,讀者亦可能聽了收息103的同學通訊想把錢著眼美國國債為主的B餐。對於實力稀遜之讀者不應盡借,應將CALL MARGIN觸發點由「跌10%」提升至「跌20%」,等同借貸稍多2倍。180萬投入B餐扣除利息成本後約出產出18K/月,雖不到讀者想要之25K目標但筆者看法是穩當性為首。   講至此大家應留意到同樣用B餐可因應槓桿調節及息口優惠令收到利息唔同,這亦是筆者收息103的助教可幫同學微調的。至於讀者自己錢用B餐收了息一排,應覺得穩定開始想轉埋現金及股票落去收息,然而過份將錢壓在B餐未必好,自己錢不如用一半老豆之選而另一半用A餐。老豆之選只派8%年息(槓桿後)但混合派30%年息之A餐黎用,打平均收息18-20%可做到。然而A餐之波幅明顯高了,如下: 讀者(35+8)萬股+現金可留起,95萬轉收18%月收14k。那(18k+14k)儲120個月,會有384萬。若10年間將儲到既錢再投資,要10年儲夠500萬有可能的。但必需留意,筆者對讀者能否十年間咁好將新產出之32k息全儲到抱懷疑。建議債+樓混合,即讀者需每2-3年將錢儲起然後將首期買樓,利用租客幫手供樓加快儲蓄及錢紙貶值令自己資產膨脹。靠資產膨漲去致小富,機率仲大過讀者潛心把錢儲10-15年。   筆者的課程就是助大家縮窄你同金融產品銷售人員之資訊不平衡,令大家順利及慳洗費下完成有為的理財方案。由於銷售人員需要賺佣,你問佢一就是比高佣及冇用的投資物予你、又二是幫你做你提出之方案但暗中收貴不少。如果有日銀行賣野唔再賺佣,筆者的收息課程就會完結。

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按揭擔保人與資產轉移個案 #1827

諗Sir:   你好!本人閱讀你的文章多時,一直十分欣賞你對買樓及投資的獨特見解,現遇到轉按或賣樓的疑難,希望你能給予一些意見,謝謝。   現況: 本人30歲,月入$22K 丈夫32歲,月入$25K 現金:$160萬 現與丈夫同住老爺奶奶物業 本人名下有一屯門區私樓(只佔一半),於2015年以$385萬購入,9成按揭上會,現銀行估值約$530萬,尚欠銀行貸款$326萬(該物業由家人A做按揭擔保人及當時與家人A各出一半資金購入,因此實際上本人只擁有半層樓),物業由買入起都租了給親戚自住,每月收租$11.2K,作投資用途。   問題:   家人A – 29歲,月入$28K 家人B – 44歲,月入$20K 家人C – 25歲,月入$16K   家人A見近日屬樓市高位有意放售圖利,等樓市低位時再購入自住物業。本人原即將打算以丈夫單名,加入家人B做按揭擔保人以手上現金購入另一$600萬以下物業,以8成按揭上會作自住用途。惟家人A有意賣出屯門物業令本人計劃有變,加上我們與家人A均不考慮以屯門物業作自住物業,因地區問題。現有3個方案希望求教諗Sir本人應如何抉擇?還望指教   方法一:賣出屯門物業等待樓市下滑再以本人單名利用手上現金加賣樓利潤購入$600萬以下,8成按揭上會的自住物業(需加入家人B作擔保人),保存餘下資金再待2,3年後以丈夫名義購入較小的投資物業(或需加入家人C作擔保人)。   方法二:將屯門物業轉按並套現(需加入家人B作擔保人),將套現所得資金買埋家人A另一半物業(其後繼續租予親戚作收租用),日後以丈夫單名上會(或需加入家人C作擔保人)以手上現金買入較小的自住物業。   方法三:將屯門物業按揭擔保人由家人A換作家人B,再以手上現金買入家人A另一半物業(其後繼續租予親戚作收租用),日後以丈夫單名上會(或需加入家人C作擔保人)以手上現金買入較小的自住物業。   ANSWER: 先幾點: 將擔保人由一位換做另一做要重做按揭的,重新批過個隻。唔係好似讀者描述咁由A轉B咁簡單。 家人擔保後自己買樓難左,要留意哥哥擔保細路500萬按揭,哥哥同細路每人借貸力少500萬的,而唔係兄弟攤分每人無250萬。如果成日都加家人C入去擔保,家人C唔知第時自己點買樓。當然基於資料不足,筆者唔知家人ABC為何,影響本案回覆之質素。   做擔保人其實唔只擔保業主在買樓時問銀行借左個一千幾百萬,根據all-monies的按揭合約條款,擔保人擔保業主在該銀行一切欠款(如私人貸款、卡數唔還….)   買一層樓上會要有借款人、而借款人有分(業主、擔保人、貸款提取人)之角色。如果有個親戚借貸記錄唔好但層樓死都要落佢名,咁佢可以做提取人(drawer),佢TU唔計入批核之內。   筆者的舊同事成立: 買樓易地產公司,專做按揭轉介。買樓易負責按揭的同事日接十幾隻CASE,熟練程度高及熟按揭行情。轉介至銀行負責那位,將會是真要跑按揭數的同事,而唔會求其丟你隻CASE入分行,想查詢買樓易按揭轉介可Whatsapp: 96991141   讀者同老爺奶奶同住,但在籌備事宜上竟將家人當棋咁ABC亂九咁指,先唔好計佢地年歲加借貸力最終是否批到,但不體諒各個家人之難處而少考慮家人A或是阿哥而人地細佬或是C之分別,咁攪法真擔心就當有樓揸手,財富都唔長久。   財富水平客觀反映一個人待人處事到底好定唔好。很多人說不可用人工高低去論述一個人,這個同意。但財富水平確實大部份反映一個人事業幹得如何,是否落力。大家不要將世事分得非黑即白,你係一個盡力的家庭主婦,你的財富也從相夫教子中提升。所以面對自己的缺點,改善及努力工作,而唔係諗點將14K人工儲埋個100K炒到200萬。筆者每日都檢討自己、要努力的地方仍多著。   如屬筆者、會趁此機會將A的半份業權轉埋比自己,究竟A是否近親得讀者自己先知。近親轉省稅加上可按爆八成,在不用付全份印花稅下拎到一整份業權,慳成十幾萬,對讀者而言都係筆數。長望將來讀者應靠儲樓為主,夾在中間一層需要買樓及舉債去控有租客加快儲蓄率。在於月入只中等水平讀者,除買樓外不見有可幫佢賺到幾百萬既法門,故有樓不應賣,專心逐間儲。   誠然鼓吹擁有土地而自肥,最尾會摧毀社會。惟此為洪流之向,筆者只能告知有樓做地主就贏面高之現實,淡化人人炒樓無所創發行將滅亡之結局。逃犯條例商議之時,擁有資本者積極部署點將資金調離香港,首選新加坡。筆者會在2019年下半多開幾類型講座,分別有:   英國樓Dos & Dont’ […]

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10點為零儲蓄男殺出血路 #1826

諗SIR 你好,本人拜讀你的文章多時,已閱收息論、樓換樓二書,亦是你收息101的學生 (TEDV64),獲益良多。   本人今年36 歲,月入53K,每年加約4K遞增至70K。太太教琴,月入不穩。近年剛生了兩歲孩子,因而太太月入更少。   自住四小龍兩房,07年購入,市值9M,欠銀行1.4M,是本人及父母三人聯名。另有一層青衣海欣,由父母居住,08年購入,市值6.8M,欠銀行1.5M,本人單名。另有約1.4M 基金,分別是 GLOBAL HIGH YIELD FUND = 300K ASIAN ASSET INCOME FUND = 400K CHINA INCOME = 200K BOND INCOME FUND E (HKD) (M CASH DIS) = 300K CHINA HIGH YIELD = 200K 未做槓桿,收息每月6K。 支出: 每月供樓16K、父母家用10K,加上兒子學費工人等,又要交全家保險(每月約6K),基本上薪金用盡,只靠基金收的息作為儲蓄,現存有80K。 理財目標: 因父親患病,希望留有現金數十萬作醫藥費,短期希望增加基金收息、解壓舒困;長期希望能換三房、購入小型商廈(3M 左右)讓太太教琴,再等時機成熟再生一個小朋友。 請問諗SIR,我應如何才能殺出一條血路﹖   answer: 讀者一要學好如何取捨基金選擇、二是加按為自己增加現金。原因是讀者所選基金不少為股債混合,已在課上解釋此選擇之「險處」為何。另外讀者單靠債基派的息當儲錢是不健康的,雖讀者過去幾年收息應十分穩定才會把「買債基當儲錢」,可是筆者一向鼓勵人提升理財記律性,莫因有債基派息而將洗費不斷增大,最尾一個金融海嘯再襲呢類投資人最易沒頂。   好明顯將樓加按得錢是讀者最佳出路,但加按的錢絕對只可做定期、或美國債為主的B餐加小槓桿、又或保本直債,絕不要將加按的錢買海外樓或股票。四小龍可按至六成得900*60%-140 = 400萬。青衣海欣按至680*60%-150 = […]

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