投資上你聰明嗎? #1783

我們先探討在錯失了市場低位才開始入手高收益債(類近債基),若投資者揸足5年能獲多少收益?   上圖數據顯示,即使你不幸在差的時機(例如錯失最低位)買入高收益債,只要坐貨等5年,亦能獲得7.7%的5年平均收益率。你會發現即使在過去市場緊張﹑不穩定的市況下進場,該回報亦屬不俗。   以下是數個錯失最低位後入市,巴克萊美高收益指數在其後5年變動: 2002年10月 : 即使科技股泡沫爆破後投資,回報仍有13.2% 2004年12月 : 即使在沙士時投資,回報仍有6.8% 2007年5月:即使你在金融海嘯前投資,回報仍有7.7% 2008年11月: 如果你在市況最低的時候投資,回報高達21.2% 2009年12月: 就算你錯過金融海嘯後的反彈後投資,回報仍接近一成 2012年12月: 當你在貨幣緊縮前投資,回報仍有6.1%   有此效果拜於低波幅投資策略(low volatility strategy),此策略堅持投資人只要用低波幅的投資物入市,只要保到在市差唔輸大錢(例如只輸10%),只要市差情況一過很快就能隨後市走好而獲得正回報(因為$100輸到$90只要約10%升幅便能追回本)。相反如果回報高的投資物看似吸引,但萬一輸了50%(即$100輸到$50),往後要升一倍才可將本金賺回。所以主打用高風險追高回報的「聰明人」,往往一生在「輸完又追、追完又蝕」之中打轉。   策略比選取那一投資物更重要。債基、REITs、直債、是能夠穩定提供低波幅及有息打底(被動收入)的投資物,加上為數不少的發債機構通常在債券到期前就將其贖回,併爲此向債券持有人支付溢價。這有助於降低債券違約所帶來的損失。   另外我們打從1999年至今,在每年計其後5年之巴克萊美高收益指數表現,發現全是正回報,故只要買債者有點耐性,戒除時常出入市的情況,要獲穩定回報其實唔難。真正聰明的人,通常明白日興月累,穩步而行的道理。  

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搵六萬洗八萬,校車錢都交過萬既爸爸 #1782

你好諗sir,庸才年頭才開始睇你的投資blog. 如同好多位讀者所講,真心係相逢恨晚,透過睇你嘅blog,改變了我對投資嘅諗法,同埋對我現在身處嘅財政困局,露出到一點曙光,我已報到3月份收息101課程,現在想請諗sir睇睇我嘅財政個案.   小弟近40歲,一家六口,三位小朋友現在讀私家幼稚園,太太已做了好幾年家庭主婦,再加一個工人姐姐。   我月薪約65k(net mpf). 公司bonus(最近三年每年約有300k左右) 每月總支出約85k 有個p loan每月還 8.4K ,要還到今年十月, 即還有七期共59k左右 可動Cash約有200k   新界屋苑自住三房物業 2013年聯名購入, 現在銀行估價8mln以上,月供21K,還欠銀行4.4mln. 2013年中轉按過一次   少量股票投資 共約100k   有一份人壽 同埋一份多年投入嘅儲蓄保險(供15年,每年供26k共390K),舊年剛供滿,但要坐五年後先至可贖回,總共 500k。   從以上資料,應該睇得出我身處嘅苦況,我月入完全cover唔到我每月嘅龐大家庭支出. 我現在都係食老本同埋靠每年嘅公司bonus幫補下,我而家已經唔諗得太長遠,只係想盡快可以產生被動收入,令到每月收支平衡,同埋可以儲返錢為將來打算,我睇你嘅文章後,認為應該用買債基或做保險產生被動收入, 但深知自己嘅弱點係少cash.我已問銀行加按的話,可以借多 400k,我相信要再諗辦法儲夠起碼共一百萬 (+leverage) 做債基, 才可以達成每月收20k以上嘅被動收入,希望喺上101堂之前,諗sir能指點下我嘅投資方向, 同埋短期內有什麼方法增加cash去做債基呢?   P.S. 其實今年仲有一個需求,小朋友幼稚園位於何文田,家姐今年九月升小一計劃搬出九龍學校附近,可慳番小朋友共四千五校車費, 但心知區內屋苑至少一千萬樓上,所以都冇諗住換樓,現在積極想睇下有冇適合租盤,我相信搬出九龍,每月都要倒貼幾千,令每月支出負擔更大, 不過我已冇其他辦法,只嘆香港地一個人撐起成頭家養三個小朋友真係好辛苦…唔知念sir對我呢個計劃有咩意見呢?   懇請諗sir賜教,謝。   ANSWER: 親愛的讀者,筆者對閣下苦況有關切之感。總括而言讀者你現正為錢煩惱吧,是嗎? 然而65K底薪老婆無做野,家庭收入只等於兩個各搵三萬餘元之夫婦,普通過唔普通。咁既情況,養三個仔女已很需勇氣(敬禮),仲叫埋老婆唔做野,就當佢既30萬bonus係派足成世都未見夠洗。咁既諗法究竟係老婆過份天真? 定係讀者本身對自己社會定位有誤解?   已不至一次提過,洗得豪唔豪係睇自己淨錢多少,而唔係人工多少。你行街見到條友樣衰想搵律師告佢或者搵人打佢,係用現金的,唔係睇你人工幾高的。你知律師係要先despoit先會做野架啦? 至於行古惑既,筆者少接觸,亦未見過佢地接受轉數支付。如果行古惑改收「轉數快」請通知我。所以讀者四十歲咁後生,真係要改下搵六萬洗八萬既壞習慣啦。   明白讀者或想盡心培養小朋友,不過小朋友唔係你要培養佢就比你培既….更何況小朋友見到老豆洗錢咁疏爽,一陣連呢家野都學埋老豆,而佢地讀完書又無老豆咁另叻,搵咁多錢,咁老豆咪將自己既苦況X3倍咁加係自己仔女? 所以時下年輕人「話跳就跳」,真係唔可以怪班細。一個人的喜好及世界觀,主由父母灌輸。更何況就當今次湊夠錢過關,難度下一關會更易過? 他日出到九龍塘見阿仔同學富貴到可買個number黎住,難度讀者打工仔又有能力可追? […]

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債基保險混合: 保本、收高息 #1781

諗sir: 你好﹗ 我是收息101學生,上課後對債基叠層方案印象頗深,惟現處一個「買唔買多一間」關口,打算年尾前報讀買樓003課程,但現在心急想先問問你的意見。 本人32歲,月入67k 太太30歲,月入穩定47k 月儲40k,聯名一住宅物業長期自住,兩年前買入5.95m,現估值6.5m,按揭尚餘4.3m,月供17k現金80萬。   為了想太太第時唔做野都有被動收入,想考慮以下舉動: 按爆八成,用按保低估單位至6m (按歇轉介公司認為可以做到)借足八成480萬,套現金大概480-430=50萬,扣除洗費5萬多(律師費7k、印花稅45k、保費加入按揭借款拖長還),應有45萬左右套出。我們打算用按保上九成會買4m左右單位,首選屯門區樓再自行放租。   定係唔轉按,省回按保大概60k保險費,用債基叠增方案慢慢收息靜待再買一間收租樓的時機? 麻煩指點﹗希望我們有機會在四十歲前達到「一生三宅」的目標。   ANSWER: 讀者大致在想加按拎錢好? 定係唔加按省洗費,將手上現金用作收息好? 其實加按大抵贊成的,不過本案讀者要留心一點,按到八成意味樓市跌20%就成負資產。雖2003年樓市大跌銀行call loan都唔會call打工仔先(會先選打擾自僱者),惟筆者盡量先提風險,免得加按者隨便將按出黎既現金亂用。筆者留意到恆指由11月底位回升至今,4個月就令市場出現了批過份看好者。有時只要出些稍為看淡的post,都有些人「留言賜教」,言論反映佢十分看好。其實太過看好同看淡都唔好,這個看倌多數都明。然而人入左股場賭場,明白同能否應用就兩回事了。打工仔其一弱項是少做判斷,因打工嘛~就係做牛做馬,合需多諗? 但一到股場或自己搞生意,判斷力是很重要的,想唔打工者請留意一下。   讀者加按後需將錢留係定期或活期戶口,唔好作投資,這就保證樓市一旦跌都有錢補比銀行。然而手上80萬,可以運用的。不妨趁自己後生將80萬其中50萬,投入皇帝plan。5年暗50萬可升70%由國家級人壽公司擔保,有保證回報年期。80萬當中50萬投入那5年plan,5年後有50萬*1.7 = 85萬返,變相80萬當中取走了50萬投保後,5年肯定有返85萬咁滯。亦即將餘下30萬投資債基,輸哂都唔會蝕本(因保險公司個plan保證了5年後有番85萬係手)。那30萬不妨行較進取的債基A餐,一年46%了。   30萬一年收46%息,5年後30萬*1.46^5 = 199萬,連埋原本那85萬,5年間80萬變285萬。由於保險有保證回報,故80萬投資就最債基那部份total loss,咁差5年後都有85萬。另一方面upside達285萬,當然債基A的派息如年少於46%,例如只30%一年,5年後只共111+55 = 166萬。對80萬本金而言起碼double了,算唔錯。   留意上述講解不一定配皇帝plan+債基A餐。筆者旨在指出人可將本金的六成拆黎做保險或直債,幫手保左個本先! 淨四成本金作較高風險投資,如順利有高回報即可加快儲蓄進度,唔順利起碼回報有個譜。讀者可重用此法為自己買第2-3間樓累積本金,完成一生三宅目標。筆者窯文不只講某單一的投資方法好,而是混合用不同投資物,同時因應時勢轉換,為看倌講解投資方法。本文各種投資物請參考收息課程。

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突破中年困局,如何早去開始? #1780

你好諗sir,  本人年近40是全職主婦撫養兩小孩,作為中年人特別認同諗sir對投資及處事之看法。如果有朋友覺得每天生活很刻板又想突破困局,我一定會介紹諗sir比佢知! 原諒我閒日晚上要跟進孩子學業,暫未能親身上堂。但原來身邊有朋友已是諗sir學生,希望你多點上無線節目,令大眾獲益。   今次來信請教,自知本人丈夫人工平均4萬,自營廣告公司但工作不穩定收入,未有收入證明。   幸運早年買入一單位當時買入時500萬,現收租金28000,現時樓價已達1100萬, 本身自主的房子是租的,交租13000(好業主,不太加租想長租照住) 現金只有80萬   由於只有丈夫一人養家,現在想問一下如用80萬作投資,因現在壓力很大,每月賺的只能應付開支,無錢儲,發覺身邊一班朋友及舊同學都一樣,很需要你的意見   本人亦有想過將物業放賣,本人估計賣樓後可吐6-700萬出來,但由於此單位對我們很重要,不敢亂來。看近日一家自殺的新聞,強烈覺得理財行錯一步,真係可以毀滅一個家庭,希望諗sir能給予寶貴意見!   Answer: 人打份工,幾萬收入,唔趁早為自己產出被動收入,到四十幾感到躊躇是必然。故後生二十,好努力工作及選對路線,三十歲開始試用錢搵錢,才可免去中年困局。   人除了收入,更要提振個人借貸力及被動收入。讀者可叫廣告公司不時發董事袍金間接出糧比自己,變相令自己收入穩定下來。誠然由下稅務年度開始利得稅首200萬只8.25%,小型公司更可用紅利模式出糧比自己,用公司名義付稅,又可令自己收入穩定亦可免除不少稅務負擔。當然銀行亦不是省油的燈,只係持續由公司戶過比自己,銀行不接納此證據為收入證據,借貸人應有更好準備。   至於被動收入,買債同買樓去產出被動收入相對簡單,因債券的年息是訂明,而樓房只要你買大型屋苑,市差只要肯減些少就有人租。股票經幣用唔使打理又有息派做招徠,筆者意見是股票把你的錢交比上市公司大股東打理,你將賺蝕交左比人,極不公平。   至於你想透過睇年報或利用個人觀察去搵出10倍股,只好說科技進步下你的研究,人地一部電腦付些少年費予Bloomberg就可取締。所以一個老散想單從睇年報去得到長時期而又大幅跑贏人地的Advantage,真係唔想comment呢種說法。然而入世未深既你唔好亂封畢菲特做偶像。讀者提的「一家自殺」個案,案主就係將畢菲特掛成FB個人頭像。   至於買車位或REITs去產出被動收入可以,惟車位不少年回報率只2-3%,在香港上市的REITs派息3-5%不等,加上不時受香港市場大波幅影響,故筆者的債基疊增方產加上不時提出的20%年回報保險才有人討論。見下圖展示派40%息的債基a餐,2018年全年跌0.59%(下圖),2019年開始至今升2.96%,價格波幅微。 不少人都想自行尋找本blog投資的投資物,然而筆者不時都要去聯絡友好才可求人幫同學把投資方案介紹。因筆者提出之方案是利好客戶,但對賣方而言利潤太低,佢地唔想做。所以勿看輕背後的穿針引線,確實有些投資方案係你單拖一單咁求人,人地都未必想賣比你。當然對客有利的方案,不會是你走入銀行閒問都會知答案的,大家不妨試一下。 另外就當買同一種投資物,有人可叫客用A買法,令利錢很高。B買法,可省下購買成本。筆者聚了不少學生,當然是B買法的提供者。讀者可將80萬之其中20萬先做債基收下10-15%年息,收好一季才進取換至30-40%的A餐方案,及加碼一倍至共40萬貨。40萬收兩年40%就可番倍,至於有冇咁好既方案? 你收息課後可自己試到逐步黎。上圖展示得出46.39%年息的部份算乘。

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為何投資有法仍要收費教投資? #1778

經常都有人問為何投資有心法仍要開創學校收費教書? 咁講得既可能對投資定義或需再去理解。根據Harry Markowitz(90年Nobel Prize得主),投資組合之風險可線性按比率相加,而如何為自己設立一個最optimal的的投資組合?     先講打工、買股票、做生意,以至談婚論嫁,現今社會難免都被類化為一項投資。由於本文涉獵太廣,我們不集中討論談婚論嫁能否應用在投資學說上之risk/return model。先集中講為何投資老師要把教投資作為佢搵錢組合中的一種。   投資股票是風險高, 但回報大,假設是400個風險點買50個回報單位   如一盤生意已上軌道,投資一般生意是風險低,有了網購後屬低資本入場門檻。但回報不錯。做生意可靠股東意願去提高言報效果,但遇上經濟衰退可以很無力。先假設是27個風險點買9個回報單位   買債/買樓是風險更低,但回報都低,更有資本入場門檻。假設是20個風險點買5個回報單位   打工風險又係低,低回報超低,做到死咁濟! 但留意打工可靠自己努力去改回報比率。先假設入職點是10個風險點買1個回報單位   買儲蓄保險風險很低,但回報極低,假設是20個風險點買2個回報單位   買股票潛在回報很高,但有可能短時間買50個回報單位,故不少人欲抄捷徑睇住個50個回報單位去做。其中不少人認為自己比他人聰明,少人做到的事,佢話佢得。我只好說連誠哥都好少讚自己聰明。至於稱自己為神又或者經常為後市作出預言者,筆者觀望緊佢地能否成為誠哥接班人。   上述買保險、做生意買樓、股票、債券等行為,筆者同不少人一樣,都做過。   那? 投資老師是否只能在股票? 生意? 債? 打工? 當中選擇其一? 當然唔係。什麼「既然你股票勁?」何不用錢投入股市碌幾碌? 一百萬變四億?   因作為人,更合理之選擇是: 20%時間去買股票付400個風險點去買50個回報單位 50%時間去做生意,27個風險點買9個回報單位 30%時間去買債/買樓,20個風險點買5個回報單位 加權後此人可用80+13.5+6 = 99.5個風險去買64個預期回報。比全職投資,月月用成400個風險,只能買50個單位回報好。當然投資老師就有方法,如可將比率降至250個風險點去買50個回報單位,將此教比學生。這就是投資老師的工作。但老師亦唔可以癲到教授你「用打工仔的低風險(10單位),可賺50單位回報」。希望透過本篇文章,大家可多理解投資老師怎能幫助你。     就當股壇狙擊手大劉…呢D思想咁清晰咁快轉數既人,當年都冇選擇炒股搵快錢( 一百萬變四億),而係靠狙擊成間上市公司自己揸莊(起碼半邊莊)去大賺。更何況炒股炒到發達,不見得能在歷史留名,被尊重。反而寫出投資巨著而最尾自殺身亡的就有.. 至於錢能否買到快樂? 就有機會再討論啦。   先講投資老師只能將投資勝算提高是贏多輸少,但冇人能100%贏。   最唏噓是大部份人選擇打工搵錢,太多人更想唔付出地穩贏更好! 最尾做到死咁滯加受氣去換雞碎咁少人工(當然世上係有筍工的,你能否長坐呢個位係另一件事!)。故只想付出低風險,沒不確定性之玩法,只能用10個低風險點去買個1單位回報。當然而家有裝上創業,其實打住工去做生意有可能! 不過如果你係警察、消務員呢d咁重要既專員,你當筆者無講過…     […]

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一間自住一間收租理所當然 #1776

你好諗Sir, 非常可惜這麼遲才認識你,錯失了很多機會投資。 本人是一位50歲的全職媽媽,大女兒快將18歲小兒子八歲,擁有一個單名的自住單位。 已經不用供款。丈夫已經57歲了是在公營公司工作有公積金, 月入40,000。   看過你很多講座和教學,非常贊同你一句說話:「一間自住一間收租是理所當然的」   我現在可以有150至200萬作首期,你看我們這個情況應該怎樣處理呢?   期待你的回覆和教導   ANSWER: 近本星期答了不少已近或超過五十歲朋友之個案,情況不同但得著近同,都是:理財要趁早。咁講唔係要你快報堂或快買野,筆者本月的收息班在二月已收滿,你報我都教唔黎,亦唔想好似早年batch 17咁租個大禮堂教,因為咁做好難教得好。趁早之因是時間是免費的,亦是肯定的,亦是有用的。有用在於通賬加上時間,就輕易把你後生認的債抵賴了。例如廿幾年前的樓只幾二十萬一間,當時買樓借落的錢很早已「唔使點還」。故銀行看按揭其實都係短線,基本預個客兩年罰息期之後都會走,個客應承自己年年供同一個數例如15k,如真係供足廿年,恐怕廿年後月收15k未必能幫銀行應付支出。   留意現時現金回贈普遍2%之上,筆者提供「買樓易按揭中介服務」,很多時能為客人找到2.1%現金回贈,更重要的是買樓易搵得既都係銀行入面專責跑按揭數既人,佢地為條數服務一定好,相關知識都高。唔信!? 你行入銀行同下大堂既哥哥仔,就當佢識答都未必想花時間做按揭,心諗賣份保險好過啦。你大可參考blog中談論按揭的知識與外間有分別乎? 再進一步可搵「買樓易按揭中介」查詢? whatsapp為96991141。   讀者50而先生58,按揭能攤還的年期一般唔過17年。如有公務員長俸,或者可再借長一點。不過40k月入借貸力盡只40000/10000*50%*2.59 = 520萬,係讀者自己無收入證明下,加上58歲人借貸力打75折再75折,只280萬左右。計讀者有200萬現金做首期加上280萬借貸力,都不能買超480萬既樓,故此筆者早在開首已講「太遲了」。   讀者可用之策略,係加按自住的供滿樓,估計可按到200萬(因先生借貸力只剩少許,樓價高都無用),連同手上現金約400萬,可把其中150萬投入債基收息,另外留200萬去等市低入市再買第二間樓。由於年老加上能力低,很現實的,讀者不要在此時(2019年)買樓了,政府已做了大量政策去阻止人買樓收租,有能力的人當然可逆著政府贏,但讀者不屬此類。   明白有人懷疑要收息為什麼不買股票? 又為何不買REITs? 不買股是股票可計出其波幅相比下很大,與股票只3-7%的年派息率,那風險同回報不在吸引比例。至於REITs筆者在2019年看好,然而香港的REITs如領展,只派3%息左右。一旦大市氣氛重回平淡而美國十年期國債個孳息率都有3%,咁同樣派3%息的823就gg了。當然市面有不少領展之fans,佢地2018年初就唔活躍,而家就很興奮每星期給文章。只好說筆者對任何一投資物沒特別偏愛,就好似較剪、鋸、同指甲鉗筆者沒對其一有偏好,總之為客人選上合用那種就行了。筆者寫文章是做業務性水平的財務策劃,而不是求抒發。至於債基入場只需10萬HKD,月月派息,你4月上堂5月買6月收息,兩個月左右就知派息準唔準同埋波幅是否合你。咁做係咪好過你買保險然後苦等8年後期滿收紅利? 又或將錢投入不太穩定的股市但原意係想收息?

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我很後悔買了康城Malibu! #1775

諗sir 你好!我是你的忠實fans, 希望你給些意見我,以下是本人一些資料。 買了康城Malibu 明年5月入伙,快要上會,當時只給了一成首期,打算自住或出租都可以,尚欠1200萬,現租樓$20000.     擁有物業資料如下: ~柴灣居屋(35年樓齡)用女名,市值500  萬,欠銀行265萬,已租14.8k ~深圳(10年樓齡)用女名,市值250萬,  欠60萬,收租5300人民幣 ~鯉魚門單幢私樓((10年樓齡)市值800萬  (欠160萬),全海景,收租18000   另車位值200萬自用。 ~工厦友人聯名,如賣了每人套現60萬 ~現金200萬( 剛賣了一居屋)   請問諗sir 我應該賣了那一層物業?还是加按套現還Malibu.? 自己有些後悔買Malibu,真想撻訂。因為現狀我不用供樓,還可以有樓收租,又可以靈活套現作買樓首期,香港或海外收租,現在令我不敢進取,賣樓是有些不捨得,但我知不可以給自己太大壓力。   我50多歲了,收入不穩,不想仔女有壓力,請問諗sir有何高見,指點一下, 多謝!   祝你事事如意   ANSWER: 筆者成日在文章計借貸力,很著重叫人不要用盡個人的借貸力,原因可在本案讀者身上看到。明顯讀者就是買康城Malibu用盡了借貸力,原本有樓收租仲可隨時加按樓趁市低添食,而家慘被1200萬按揭牽著走! 加上過了45歲銀行就對貸款者審慎,此等基本野唔趁後生學好,不盡早修正就會在此浪被洗走財富。   誠然讀者經歷過92-97財富膨漲,更捉正08年後資產價格暴升潮,就當係豬點都會飛一飛,何況讀者是業主!? 柴灣居屋淨值500-265=235萬,鯉魚門私樓市值800-160 = 640萬,計埋深圳同工廈淨值有約1050萬,成千萬淨值就係拜價格暴升所得。可惜Malibu欠1200萬,亦即將讀者「幾十年功力」化盡,究竟讀者買之前有冇計過數? 相信幾十萬買樓現金回贈,成功掩蓋了讀者理智,地產股萬歲!   先講新樓撻訂唔只係無10%首期,估計發展商保留權利去追讀者差價。亦即如年尾收樓間樓只值1000萬,讀者就有機會被追討200萬差價。若唔撻讀者被逼上會,1200萬如用發展商PLAN要年息5%,1200萬的5%,即月月還四萬幾息!? 我的神啊! 四萬幾夠租銀海三房了,夠我日日對住個馬場啦,你個味同我講Malibu?   留意如職業靚,咪吸PLAN使用者有機會收樓後用2.5%低息還比發展商財務….不過都要近25K月息未計還本….可惜筆者的職業,可能係「無」,唔知靚唔靚。所以唔夠知識做錯財務決定,錯一次真係可以改變你一生。   筆者意見是將鯉魚門私樓加按至5成,套800萬*50%-160 = 240萬,連同自己200萬現金加上大陸樓趁紙水高賣走套現,利用回籠700萬現金之600萬把Malibu的一半欠債還掉,再轉去大銀行上會,LOCK死用低息PRIME PLAN供埋佢,就不用捱一旦出現樓市跌又硬食呼吸PLAN 5-6%年息之慘況。100萬現金傍下身,另外自己搬入Malibu又可以免20K租樓支出,鯉魚門樓加按後會供多左估計只可租供相抵。自己搵些少野做或利用現金投入債基收息,務實及供埋Malibu爭落呢500萬,十年過後有Malibu、鯉魚門樓、加上居屋,三間樓可助佢安穩退休。當然如樓市19年後仍年年上升,讀者大可不理筆者建議,只要升一定無事,阿女結婚話唔定有樓作嫁妝。   若個市更差,搬回居屋將Malibu同鯉魚門樓租出去,只要Malibu爭600萬以內應仲夠頂。   各位有志氣肯學習的年輕人請留意,就當年你未經歷過97年魚翅撈飯,未經歷過沙士後十年樓市大升,市場會默默將某些人向下拉而為你提供上流位置。

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我要3年後買Dream House! #1772

本人38歲,月入$90,000元,太太38歲,月入$60,000,二人任職公務員,育2子女。 太太有筆$1M Ploan,2023年到期,每月還款$17000。 現有資產如下: *自住嘉湖山莊,市值550萬,2015年太太首置九成按揭買入,於2018年轉按六成。 *屯門工業大廈,市值300萬,2017年本人四成按揭買入,月租$7500。 *元朗市中心單幢樓,市值600萬,2018年本人首置單名八成按揭購入,月租親友$8000。 *銀行存款$60萬放在mortgage-link戶口,@2.15%。 目標是買入dreamhouse錦繡花園自住,另外繼續買入工廈收租。 本人方案(1) 待鬆綁後賣元朗樓,另按爆工廈及太太按爆嘉湖,再加儲蓄,計數可否單名買入錦繡。 方案(2) 連工廈也賣掉(希望唔好,因不捨租金回報及升值潛力)。 PS 工廈的按揭會否令本人買錦繡時做按揭有影響? 請指教如何操作。   ANSWER: 可能讀者認為錦繡花園同佢年紀一樣,38年樓齡,才選佢做dreamhouse吧。可是銀行同錦繡之間無愛,再過兩年買就唔比做30年按揭。留意很多40年之上的樓做唔足30年按,美孚新村、淘大一期都開始係。有些客不知就裡,膽敢用銷售人員的答案為依歸,問人「淘大可否做30年上會?」,Sales當然答可以,因為人地「以為」你講緊淘大二期呀嘛。好多客買左先知要比更多首期或供款額大增,有些更要撻訂,少做事前準備敗事而回實令人可惜。   工廈按揭最多做五成,而佢2017年買至今價應未大升,所以筆者唔明讀者點按爆工廈。點都好,佢大哥話爆就爆啦,筆者都係網上賣藝搵餐晏仔食下咁。至於佢按爆嘉湖八成的操作,確實係將太太樓轉比家人,然而如轉比讀者自己,讀者已有元朗市中心單幢樓,是否要付重15%印花稅呢? 另外550萬市值轉樓名引申出的印花稅就當唔15%都幾甘,收順你3.25%,550萬都打成十幾萬。然而買樓003的一拆二,會令同學有更好的方法去避些少稅。但再此先講筆者是:「十分支持大家交稅、十分支持大灣區的!」   至於工廈借貸係會寫入正面信貸資料庫,會令之後買樓有影響。同埋佢咁想買錦繡或加洲(花園),可能佢要學識點分一間村屋點去界別有僭建與否。另外有些同學會用收息101債基之法作投資,收息12-20%一年不等,原因一當然是債基之波幅已計比出中電、匯豐價格少一半以上。原因二是筆者知道有些銀行人,利用完債基槓桿方案去借貸,係唔記得幫個客寫返入信貸資料庫。換言之,可做完借基槓桿又唔影響佢之後買樓。佢呢個善意的善良,過往幫了很多學生。   元朗市中心單幢樓賺價好薄,而2015買嘉湖可能執左百零萬,基於讀者人工不低,同太太合共借貸力為(90k+60k)/10000*50%*2.59 = 1942萬。故買阿Dream house讀者應夠借,但差在首期。仍可以考慮早前講過3年68%增長之保險,有保證回報   保險見「3年68%回報計劃 惡鬥 5年升72% plan?」 https://homebloggerhk.com/91042/   咁讀者3年後60萬幾可肯定成100萬了。另外如樓價呢3年平穩,讀者又可賣嘉湖賺約100萬,可加上呢3年讀者年年儲返40-50萬,應3年後有3百餘萬cash係手了,估計夠自住買錦繡首期。但筆者認為買加洲花園會更好!  

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籃色星期一: 給無助的香港人 #1768

諗Sir, 您好,我是成家搏客的新讀者,懷恨太遲認識諗Sir,錯過了很多置業機會,目前非常無耐。   我們一家3口,小朋友2歲多些,我和先生32歲,都是私人補習老師,租樓每月$19000,有一個工人,目前有現金大約200萬,每月大約可儲10-15K, 計劃今年多生一個小朋友,但到時我自己就無法教那些多學生,收入會減少,而囡囡剛讀幼稚園,開支增加,估計每月儲蓄可能只剩5k。但由於先生多年來一直反對置業,錯過多次置業機會,眼見樓價不斷上升,收入減少,無收入證明令置業夢更難實現。目前手上的股票已沽清備現金等入巿,之前有買大藍籌的習慣收息。另有一份大約每月$1-2k的收入。   請教諗Sir今年我想置業,如先生繼續反對,我想動用自己那$100萬去置業,可能嗎?我無收入證明,我應該如何做去入巿? 如先生同意置業,$200萬又該如果運用?   謝謝諗Sir 無助的媽媽 上   ANSWER: 每位老師都有自己的堅持,我們尊重有道理的堅持。誠如諗sir不建議大家用多錢買股票收息,少於個人資產10%就無妨。原因是股票屬高波幅性的投資物,屬夾份做生意,要買就要大賺,絕不要想用股票穩穩定定收息這回事,更何況上市公司少見保證派息的政策,相反債券一唔派息就屬違約,被債權人追討。   股票之高波幅性可被算出,老散自己學炒股未必有時間,股評人的說話不能盡信,更可靠就是由網上download收市數據再利用excel分析。好似筆者利用excel計出了港交所過去一年之回報標準差為64.12%,唔係指佢回報有64%,而係指佢年回報的分佈形態比較偏離於預期值。相比匯豐的標準差為35.69%,比港交所足足少近一倍。然而如閣下買月月派息的債基,標準差少於10%,所以良好的收息物,波幅比匯豐仲要少七成。至於直債到期保本,近乎無Price risk,所以風險不用標準差描述。上網查看會見台灣講解標準差與回報關係的文章多不勝數,可憐搜尋結果首頁就沒香港網站的,香港人將投資錯當賭博只買升跌的做法,很有需要改善。 讀者用人工去追資產升值,註定徒勞無功。08年金融海嘯後香港的M3貨幣供應多了4倍,多了的錢更集中在有錢人身上拎哂去投資,靠打工同用雙手賺錢的人真認為只靠自己一方知識,就可討個安穩生活? 請不要當安穩住在香港是必然,香港的醫療系統、良好法制及治安已被人窺視已久,不能洞悉大勢的港人將被「請」出去。更有能力的港人更可移民海外,唔留係香港眼冤,或做一個隨時可以舉家走的港人。讀者的先生或早年買樓輸過錢(不過如只32歲,風暴同海嘯都無佢份),但佢利用隔絕態度去對樓房不敢支持,亦談不上尊重。要知能獲高槓桿及低融資成本的投資物在港不多,住宅為其一。   講到呢度明白又有人話諗SIR又老點人買樓,不過筆者已寫blog七年,近年一旦有hater留言,已有不少讀者護航話「我都好想早幾年比諗sir老點上車」。大家可環望四周,你找到買樓發達的人多還是炒股發達的多? 買樓或許要資金較多,但個”game”係易玩。買股好似好易,就像讀者一樣話想等股市低位將錢「隊」入股市贏鑊甘咁話! 其實股市在2015年都見過低位啦,佢有計可低位「隊」就唔使2019同諗sir講咩「懷恨太遲」、又話「非常無耐」…la….   若然讀者係幫學生補習中文,可能佢只限補小四或之下。不過筆者有時見小二生的中文功課,連筆者呢d過氣4年前年度十大暢銷書榜作者,都唔夠膽話識哂叻叻! 家陣小二英文已經學past tense,小一上學期就已-ing continous tense,而筆者近日出左份proposal比客係用: 简体字   無收入證明就可以合法整出黎,上買樓003啦。至於讀者份工冇所謂career,更需要租客係十年後養返佢轉頭,而股票唔可以。我係讀者就會急起直追,就當開唔成遵理都要註冊間公司將補習生意慢慢養大佢,旨在有日搵人教而自己可真正甩身,咁先真正對仔女負責。股票可以買,少少地慢慢上,又或請提出證明點解佢有能力將成幅身家買股可大賺呢? 是否有大賺到尾之經歷提供? 另外趁32歲做好借貸力先買一間樓,有淨用債基月月收息。只要每樣投資物逐少本金慢慢試,風險不大的。唯獨買樓唔可以先試些少,故上堂學好點買樓才入市。

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窮人先需要買樓(玻璃心慎入)#1766

諗SIR你好   想請教我現在置業及規劃人生 先介紹本人40歲有一個物業太太名下九龍區約490萬 350尺單位 放租13K 欠貸款240萬,供10k + $800管理費,(沒有利用我的借貸能力) 在九龍區與細佬有一居屋物業 約500萬(綠)欠貸款20萬,現放售中。(佔50%) 現租住港島區 14k 個人收入48k,屋企有一歲及四歲小朋友,太太兼職工作加工人照顧小朋友。 Cash 20萬   規劃及投資人生 如成功賣出居屋後 贖回九龍區單位 ,增加被動收入約11k? 或投資新界區約400萬放租? 或有更好的選擇!?   想請教諗sir 投資意見規劃我的人生作為參考!     ANSWER: 先要攪明你為什麼要買樓。買樓黎住只係其一原因,絕不是全部,因租樓都可有得住,話唔定你係酒店月包間房住得開心過你而家添。買樓更重要的因素係因為你窮,雖然呢句難聽。如你只想耳順的話大可落銀行或舞廳,有銀紙就有好說話聽。你留意到有錢人手上主要資產都不是自己間樓,近日公佈的香港富豪榜排名急升至第二位的李錦記家族,絕不是賣蠔油可以發到豬頭,而係用無極限品牌係內地做「直銷」(大陸唔比做傳銷架~),要賺到開巷絕不用樓。至於排第一誠哥,無可能佢間屋比佢集團賺錢,而誠哥仲有樣野勁既係: 佢旗下地產集團係靠SELL橋賣樓賺錢,而唔似其他地產集團消極坐貨(樓)收租的。如果個個有錢佬賺到錢都只用黎收租,你都明大把打工仔無得撈了。   如諗sir窮了,就會買間三房有兩廁的屋再用木櫃間好個廳,搵5個志同道合的學生,每間基本上收$65k了。(點做同學生客來源見買樓003) 而家新裝劏房可叫到8k月租,6500租木間房認真是學生價,如有學生願上下格一間房可平平地4千一個一間8千,就咁樣一間三房就收平均35k租,你攪好一間三房再上多間兩房,月收租5至6萬是肯定! 而買呢兩間樓究竟要幾錢? 1200萬左近。至於你收番55K月租可夠你反租邊一度? 勉強可以係跑馬地租間細獨立屋連車位,靚地段獨立屋市值基本上無2千萬都免問的。故此等操作可助某些人住好點,用1200萬抵左住2500萬樓既洗費。   世上沒最好行的路,唔行亦不表示有退路 如諗sir再窮一點,要返去打工,一年一百萬收入,養兩個小朋友及老婆再加供樓及供車,大家都明月儲2-3萬對退休支出只屬杯水車薪。因此諗sir如想快手脫離高壓工作,應趁後生洗少d,同埋咪以為自己威威叫老婆唔撈,老婆唔撈會掉失借貸力。在30-40歲時段每儲50-100萬就買間大屋苑兩房,好處是好易租到出去空租期短,萬一要賣亦唔難。一間500萬樓如只想擺低20%首期,就唔可以簽約租比人只可搵朋友黎住,但供樓就交比朋友做。如果肯比50%首期就可正名出租,餘下供款就交哂比租客。就咁50診就幾可肯定有2-3間供滿既樓,到老就「有樓可依、有租可收」。當然不少人話買樓如遇上樓價下跌,比銀行CALL LOAN點? 只好說你除了上述方法,一般打工仔仲有第二條更好既路咩? 聽政府講買年金同MPF? 你明啦…   聽大師講炒股炒到發達退休? 君見香港十大富豪邊個係炒股發達!? 大劉係印股票做莊加上做上市公司狙擊手起家,而唔係好似你老哥咁係部機面前想炒到發達個隻呀~   聽人講買REITs? 你買有槓桿咩? 有幾大? 冇槓桿就咁將閒錢買REITs,你自己都計到儲十年可以有幾多…買樓係利用銀行予你大槓桿再逆向沽空美金,只要美國再印銀紙引致通賬,買樓為各個不肯定的投資方法之中最肯定的,因筆者肯定美國會照印銀紙。   讀者明左為何要買樓,自然就唔會諗咩提早贖樓。至於再買樓? […]

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