1000萬買一間樓定拆兩間好? #1891

本人32歲,月入3萬,2個小朋友3歲   一層屯門兩房太太名自住 一層屯門兩房自己名出租 收租8500 各按揭210萬 月供9000蚊   50萬B餐一倍槓桿 100萬A餐一倍槓桿 以上資產全是港元計價 現在想再買50萬債基,應如何配置?買咩餐,用咩貨幣買好?   ANSWER: 上星期收到的來信,不少是問債基加碼,證明跌市持有債,在少輸又或是有贏之情況下,更利同學渡過逆市。加上筆者一向主張分注吸納(但絕不是月供咁無為),更指出了何時添何注,令同學有彈藥應跌市再低買,實令筆者感到欣喜。記住入銀行只會叫你一野轉哂,刷一下收哂佣就算,那有心情同你講時機。   讀者無論買A或B餐都無用盡槓桿,只用了1倍,這證明有聽書其後有得著。知道有些舊生遇跌市後蝕住價,計埋息都只打和,不外乎是只買派最高息的A餐而槓最大。又或有些人是未上堂的,都來信要筆者救助。再重申知道plan名同邊隻債基係唔夠游走天下,在執行上如何部署,及避開銷售者set比你的陷井更為重要。亦因此筆者增加了收息103助教在公司,幫舊生面談傾點配置。筆者的教學已由只單向教書,增加至課後有人同你傾、每星期拍群組短片,黎唔到堂可約日間或夜晚到資源中心重睇片,希望大家明白筆者自己都進步著,你都要!    不少傳媒已提貿易戰將轉為貨幣戰,這點同意。其實阻止中國大起來最緊要係無人用人民幣。你看看如香港停市幾天,國家銀行要快速融資只可以係國內賣佢既A股,賣完得番人民幣,黑市轉做美金拎出去又要打折,極不方便,更可以因資金不足被乘人之危。講到尾係國內賣股票賣樓,套返人民幣唔易轉做美金全世界流通,美國看準這點一定將香港這個「轉換器」打殘。一旦中國企業之間失去流動性、拆借成本大漲,咁就天下大亂。因此香港人存些美金,正確的。早前如同學買落些港幣計債基,宜轉部份成美金計債基。   至於澳幣星期一文章已解暫不考慮,英鎊還是看十月。現時最happy,還是持有美國國債同高評級公司債,所以又是說B餐了。另外A餐佔讀者總投入之一半,筆者認為太多。A餐持有新興國家之國債包括墨西哥、印尼、巴西、南韓。近月阿根廷股市大跌(因恐怕偏激人仕上台引致賴債),究竟會否燒到其他國家,未能預料,只可暫減少新興債的配置。唔需要少到零,但一般以抵有少於30%為上限。   讀者及太太各持有一間樓,配置可以,亦估計樓價唔高反有利一旦樓再升就可按爆將升幅套出。大家留意1000萬樓,就當樓價升20%至1200萬,你都係只可按至五成,即借盡1200萬*50%=600萬。如閣下當初付50%首期500萬,樓價升了20%你只可將600-500萬=100萬套出。若持有樓是500萬,令了20%首期上會即100萬,一旦樓價升20%至600萬,可用買樓003的按爆八成之法將600萬的80%按出,套600萬*80%-400萬 = 80萬。那就是付了100萬首期及後按出80萬,現金回籠率達80%。這比起買1000萬樓現金回籠率只20%高很多(500萬首期套到100萬)。所以為何細價盤有人話冇得輸? 又或點解1800萬係手如有人頭,拆三間600萬揸比揸一間1800萬好? 數字計得到。讀者已作此配置,暫時唔好搞第三間樓。    

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銀行輸左我D錢,點先可以執返正? #1890

上左7月的收息101班先知道之前係銀行買左以下2隻唔應該買既澳元基金, 饋價饋滙水下賣剩部份, 想問下轉基金定係賣左再買比較化算? 施生X亞洲高息股債基金(澳元) XX全方位入息基金(澳元) 想買B餐, 定等到上埋9月103班先重整好? 如果自己經營公司,但冇出開糧比自己,係咪要做些文件去準備買樓?   ANSWER: 為何銀行要說你轉澳元買基金? 一面說用澳元買債基收息較高,但另一面睇是叫你買外幣去賺你匯水。不少人認為傾到比佢心目中低的認購費好叻,然而銀行即利用你匯錢唔熟價即刻賺返。當然你睇完呢篇文,或唔會亂咁轉外幣去買債收息。不過在成個買賣債基的過程,還有很多關卡可以賺你。所以不少人在金融機構投資,只感兜轉而無錢賺。   澳元跌破徘徊近兩年的區間,跌穿5.50兌港元,下方無阻力位,難作觀察。唯一可取是逄高見5.50兌港元沽。若要持有,要有對沖準備。下圖顯示澳元兌港元由2016至2019年初,大部份時間由5.5-6.0之間上落,只試過兩次突破6.0但到6.3都要回。6.3兌港元,即澳元兌美金達0.80大位,高阻力。當時同學要賺錢比較客易,6.0沽及5.5買這策略已令佢地賺返學費。至於金融機構,個客每天外幣掛勾到期近乎無選擇,為佣都會叫你即日再掛好落單,造成不少客入市位不理想。   至於讀者入手兩隻基金都係股債基金,為何不用股債、而只用全債基金,原因一是股債基金一向伴隨評級差的債基。因股債基金大約50%投在股票,股票派息一向波動更不保證,唔買返8-15%年息的低評級債去霍倉,無可能派到6-9%年息比客戶。然而咁做令股債基金波動大增,本案同學到堂先知而家蝕的情況,其實可避免。如買全債基金唔敢講一定賺,但起碼收到的利息都夠補償債價之跌,唔會好似股債或全股基金咁一瀉如注。就好似匯豐,過去一星期價格已由$65水平跌至$56,收幾多息都補唔返。中電都好令人擔心,至於煤氣小心有很大政治風險,現時有軍隊看中了香港的大孖沙,行得過黎就當唔搶都會要些打賞。 我們用morningstar比較8月16日計,讀者欲轉之B餐同佢其中一隻買的施XX基金之表現。如下:   過去一個月: B餐: +1.89% 施XX基金:-3.02%   2018年 B餐: -1.13% 施XX基金:-5.27%   2019年YTD: B餐: +8.6% 施XX基金:+10.85%   當然若你買開股票,可能會認為過去一個月無論B餐+1.89%或施XX基金-3%都不算什麼。然而筆者主打收息選取投資物亦嚴謹,一個月輸3%,如持續一年可輸超20%,對收息人而言不能接受。相反B餐由七月中至八月中都+1.89%,在此波動市況很有交待,這亦證明筆者由第一季開始疾呼B餐幫到自己人。另外施XX基金YTD升了10.85%,但2018年輸了5%,即佢年幾之間由100跌至95再升約10%至105。但B餐2018年只輸1%而今年升8.6%,即由100輸至99再升至108。說明了低波幅投資策略之好處: 想要賺錢只著重低波幅投資,起碼令你跌市輸得少,一彈就比人快升突!     撥部份錢買全債基金收息,比你想博大賺咁買股票,更有效率更理性。讀者原兩基金需止蝕,等錢返可試B餐。另外有關按揭之提問,讀者需要一間非自己作為董事的有限公司,出糧比自己,咁開始最能令借貸力變最大。次選是報自己做老闆,去找些銀行可以接受公司收入額的15%去作收入,咁去借係借少左但都叫做到。最差是行資產證明,報自己沒每月收入,提供手上資產想去借錢,咁借借得最少。詳談上述分異之課程在買樓003。    

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移居他國先準備被動收入 #1889

諗sir你好,我特意請教你,本人癌病康復者,但經歷大病後,工作能力大不如前,因為現在社會運動,生意可能結業,我有200萬左右積蓄,加上一間已供滿的樓兩房在黃大仙。   想請教你,我有無可以買既債基收息既可能性? 債基收好息後就移居他國,開始新生活。有空閒就返回香港。   謝謝你在網上一直比好多不同意見給讀者,希望你有時間可以教一教我,謝謝你 ANSWER: 移居外地令人即刻想起移民,然而你只要有離岸收入,加上護照,就當唔搞移民都可長駐外地,合不少人想鋪條後路而不時離港之心意。基於你將香港股票射去新加坡收息,當地人不黯港股令存倉收息困難,而未來香港創另一高峰之機會難說,所以跨國跨銀行銷售之債基、又或美股、又或海外樓都成港人收息之替代品。香港買樓收租需要技巧,海外買樓收租初階者不宜試。較理想之步驟讀者可試:   先將少部份金錢如10-30萬港幣轉為美金買美金版債基   現時主打買B餐,在過去三個月B餐已證明跌市不能撼動他的價格,而B餐派息在15%年息至18%之間   為何閣下未聽過此等投資? 不是因為虛假或沒有,而是方法不能收高佣,故無人肯講   例如8月31日前買,9月10已知派息如何。當然B餐唔槓只派5%狙右,槓完派15%附近   那請到收息101課學好槓桿之原理及風險,及不同類別債在不同市場之特性。保證你仔日離開左香港更加學唔到   如果你有個什麼卓越戶口? 你可以排隊係香港開個新加坡戶口,去尖沙咀或中環開都可以,無需飛到當地   近月大把人開離岸戶,你咪遇3個月內能完成。800萬現金者可試排快隊,或筆者同收息103舊生辦的私人銀行講者已予另方案   但近月獅子高層辭職,行內已有共職是獅子在需要時必會出賣你予某國。如像讀者只是平凡人,1-2個離岸戶口去獅子開應夠做。若是有錢人? 筆者見有些人轉去別國再提現金然後買樓買其他野,真不明白。   30萬轉左美金收下息,到11-12月,打去新加坡,稅低又可以收住息入戶口。到時讀者拎本BNO護照周遊列國,得閒返新加坡拎錢已可以。當然唔開新加坡,開英國或美國都得。不過美國有大批內地人開始賣樓,相信你都聽過。   第日想再加碼,照係香港買之後打去新加坡都得。當然有人問如用美國券商戶口在港OFFICE買債是否可以? 首先要搞清你跟美國券商於香港分店開的戶口,其實都係香港,達不成離岸功能。次之考慮是證券行倒閉當見,而銀行相對上大得不能倒,如做重大財務配置仍是銀行好。   另外不少人提及黃金,如睇好黃金一定要買實金? 或SPDR GOLD ETF? 筆者認為如更能冒風險,可買黃金礦商的交易所買賣基金ETF,因礦商做生意,必需提供比黃金更高之升幅比持股人,否則開公司黎做乜? 即係黃金全年升5%,你礦商全年都只升5%…那要你班伙記做咩呢? 見下圖一隻同類ETF過去三個月,$34升到74,一倌有突。所以黃金升之背後,不一定買金。筆者有收息104課程教買美股及ETF的。   讀者試好第1-2注,可將其供滿的樓加按,轉為美金然後配入直債或債基。至於海外樓,不妨選些買之餘可予居住權的,那就當以年計不回港都不怕。好似希臘今日比俾錢一個月後就出入境文件,勝在走得快。金額25萬歐羅而二手樓市場活躍。當然泰國、葡萄牙都有近同配置,不過若買一手樓很要考慮,加上近期曾發生港人買泰國樓發現當初能做按揭之言不能兌現的案例,大家買一手海外物業請三思。筆者迎合市場都有做歐洲的樓房,但是買賣二手現樓為主,加上提供駐當地香港人之「駁腳」。   香港不是不能投資,其實係香港搞返1-2間學生宿舍,18K租金升至36K。加上離岸做定債券收息戶口,就可做做世界公民不時回港,達成讀者之心願。

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上年尾入了屯門市中心400萬頭2房, 真係… #1888

諗sir你好,   闊別三年又走來找你麻煩。   今日銀行打來話我持有的債基之 LTV 減到50%, 要轉去b餐或要加放現金30萬係度   這三年間本人成功在上年年尾入了間屯門市中心400萬頭2房真係富貴險中求,感謝諗SIR買樓班的知識。   回來講返債基操作   操作1   轉去 b餐得 30萬 * (5.11%*2 -3%) -3600=$18060 或6% 回報   5.11% 是債基單買利息 *2 因只做2倍槓杆 3%是借錢利息 3600是銀行年費, 因買了樓結余不足   結綸 操作1 是白搞。   操作2 關閉戶口,拿錢出來買股票 時機已到 哈哈。    操作3 關閉戶口,上諗SIR 收息104課用更少本金可以買REITs, 或baby bond,哈哈。    操作4 關閉戶口,放入ML 戶口。 但戶口已有60萬。    操作5 諗SIR […]

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實現財務自由及鋪好後路 #1886

諗sir,你好!我是收息101、ETF和收息103的舊生。   家庭情況: 1、本人39歲,工程師,月入35K(包括一個月花紅)。 2、我太太33歲,幼稚園教師,月入18k,另外每月興趣班收入5K。有兩個小朋友6歲和9個月。 3、每月儲蓄20K。 物業情況: 1、現我名下持有荃灣私樓兩房單位,37年樓齡,2014年12月313萬買入,剛由九成轉按六成,欠銀行270萬市值500萬,月供10500元。租金12000元。 2、由於老人與我們同住,為了方便小朋友返學。因此搬到麗城租三房,月租17000元。 個人資產情況: 現金150萬(ML戶口),人民幣60萬(大陸賣房所得),美股ETF10萬。   目標: 盡早離港太多是非,早可實現一生三宅和財務自由。 問題: 1、計劃50萬分三次投入債基,先不做槓桿,如果收息穩定再投入更多資金做槓桿,目前行B餐還是E餐開始比較好? 2、希望未來兩三年內債基收息增加首期,買麗城三房單位自住,用太太的單名,我做擔保應是首選方案吧? 3、投資第三層樓好嗎,還是海外樓拎埋移民資格仲好?  4、荃灣兩房單位如果試學生宿舍方案是否可行?   舊生上   ANSWER: #轉出租用途 荃灣合返工客,學生租客較少。如果收租或劏房荃灣可考慮,是初心者易起步的地區。由於讀者自己單名已有一樓,所以「劇情需要」用佢老婆單名買第二宅以避稅。至於第三宅要樓價升到市值大於結欠之五成,到銀行將其中一樓由自住轉作出租用途後,才考慮買第三宅未遲。因一轉到出租用途,最早買的第一間樓,其租金可作收入證明,幫返第三間樓借錢。需要文件如下: 租約(己STAMP) 六個月租金收入記錄 銀行出租同意書   #識計借貸力 然而讀者現只有200萬資金左右,唔係少但因借貸力不高問題,無謂夾硬再買樓。為何不高? 讀者借貸力盡計為(35000+18000)10000*50%*2.59 = 686萬,讀者已用270萬,買第二間可以但基於不好借得太盡,故應先打消買第二宅念頭。其實借盡只686萬,樓價跌好多都唔夠買到三間樓。所以趁此部署買樓003借貸力由無變有之法,將太太的興趣班收入出返糧比自己,或者再比5000/月出多些。當然你可試下用現金或支票就咁出比自己,看銀行借否相信? 然而買樓003的方法是更嚴謹及所有文件做正的,絕不教人違法。   當收入安排好,例如太太收入亦30K,讀者13個月糧令收入稍升,第一間樓的租約發揮效力,估計令家庭借貸力達1000萬附近,到時才打穩買三間樓之基礎。讀者亦唔需去擔保太太,佢自己一個承擔起一間樓已可以。   待買樓時機及做好借貸力之文件需時,此時可將資金入手債基,收住息等。筆者已有學生用債基利息做了證明,移居了葡萄牙。如閣下唔打算移民,都建議學識一個產出現金流的方法,債基就是效率高的。好似200萬資金入手B餐收息15-18%一年,即一年有30-36萬收入。可以將呢筆錢係香港試完,再搬過新加坡做,那就解決了住第度搵唔到工既問題。有錢就可用PASSPOSRT入境泰國料一下,仔女亦有國際學校配套,相信往後行此路既人越黎越多。暑假又可以由泰國轉去日本料下,開學先返泰國。當然肯此些少錢買埋歐盟既居住權,咁後路就更加清晰。間唔中換過部電話,返黎香港收返租或探朋友就得。   由於讀者工資及現金不多,行學生宿舍去DOUBLE租金收入需要。若果閣下工資明顯高而又現金多,當然咪搞宿舍,因對住幾個住客賺多幾萬未必係你杯茶。   #投資要旨 現時至年尾如投資市場氣氛好差,資金一定如2008年海嘯一樣泊去美國國債。美國國債是最近零風險的投資,今次相信人仔大敗,美國國債仍是最穩之選。   如投資市場氣氛稀差但仍受控,美國亦會適量減息,這也利好美國國債。因減息令銀行定期唔吸引,市場將轉美國國債。   當然,如市場走好,如恆指大爆33000點,美股DJI重上27000點,咁美國國債就差啦。因到時人人股神,又為何會圖美國債那2-3%年息啦。不過筆者都好想恆指可33000,但機率如何,大家心中有數。   希望大家明白投資,是行盤穩當的棋。無論你對投資的預測最終是否準確,你的投資都要賺到錢或只會少賠。不要將投資當「估估下」行為,例如預測匯豐升,測中就賺不中就賠屬不良行為。若機率出現大的兩個情況都對閣下投資不利,不投資而等亦係可。

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人到四十、怎理財蛻變重生? #1885

Lum sir 您好! 我應該算是你忠實讀者,但可惜執行力不足,依家兩公婆人到中年都冇樓係身。 可幸的是去年上了你103收息課,就馬上用1,000,000買入A餐B餐各一半,每月產出利息可作補貼租金之用。   以下是我們的資料: 本人44歲,月入46k, 兩個月花紅,港幣500k定期馬上到期,人民幣130k定期,另1m債基,冇樓喺身冇其他負債 先生49歲,月入48K,三個月花紅,有港幣1m流動資金,外幣定期價值港元50K,股票50k,冇樓喺身亦冇其他負債 大陸中山有一層樓現值1,000,000人民幣,冇按揭,打算退休後可以自住,其實最想係有升值空間放咗去賺返啲補貼下退休生活 1家三口現租住新界單位月租16K,女兒小學四年班。   我們一直錯過入市機會,後悔不已,見到我哋真係前路茫茫,退休都有問題,希望阿Sir你可以指點迷津,等我哋嚟緊條路可以行的比較舒服啲。 我們兩公婆諗緊而家係唔係應該買入一間細細地兩房出租,第時可以留俾阿女或者或者自己搬入去。定係可以買入新界三房租比內地學生, 產出更多現金流補貼租屋費用. 非常希望得到林sir的解答,祝蒸蒸日上,更多讀者受惠!   ANSWER: 人都近半百,人工唔係低,但儲既錢唔多,此情下讀者要用技巧搭夠客觀條件不足。   個層中山樓留意要試下放賣,真係見到有買家承100萬,先叫「有100萬係手」。一項投資如買入後勁難沽走,不要考慮。當然不少內地樓同意好好賣。   債基不是退休萬全之策,但3至7年之配置或更短,是可以的。因債基派息不會隨通賬而上升,好似讀者A+B餐收息平均應在13-15%年息,一年收一萬餘元而家當然夠貼租金,但20年之後不可。樓的獨特性在於可抵押性高,及租金可隨通賬齊升。你而家收緊1萬間樓,廿年後收租或3萬/月添,退休用樓做主軸,其義在此。   由於讀者餘下只得10-15年時間可追,之後退休。時間已不站在讀者一方,想退休舒適唯有下流,應考慮去更低消費的地區退休,同時有技巧在香港買樓一間再轉成學生宿舍,用知識將租金DOUBLE。好似一間18K三房轉做學生宿舍月租升至35K,仲要一次過收哂租,拎呢筆錢去台灣或泰國、同意都幾好洗。   當然如閣下38歲未夠,應努力在港或新加坡發展,此兩地方稅率低唔似有些國家,薪俸稅打30-50%而租金收入打成25%稅,確實你到了別處生活才知香港有幾好。所以不要輕易放棄閣下底線,努力在港搵錢,真係發現唔掂先諗隱居外地。筆者亦相信,減稅很能吸引外資重回香港。   由於讀者夫婦手上沒香港樓,此為靚牌一張,不妨入手屯門三房,600萬有找,近排仲可以講價。首期去到盡九成,或八成上會讀者都夠錢,120萬現金付出及借460萬左右,月供14K,下面間樓就前排賣呢個價錢,經筆者舊同事公司改左做學生宿舍。VIDEO中開首係廳而進入的第一間房,左右邊床各租了4千幾,即一間房已收了9千幾。其餘房未租出,估計成間樓共收36K月租,而供樓只14K,正現金流超20K/月,做法參加買樓003課程。人工不足時間唔夠,學些貼市技巧將樓改裝,比起你日估夜估個股市更有效用。宿舍用木改間,只不過係屋企起個木櫃咁。   債基不要加碼,然而過去一年大風大雨,讀者仍對A+B餐作出正評,相信下一年感覺會更良好,尤其B餐主打美國國債。做好一香港樓仲加中山樓及債基,現金流都成30K有突,有景就留係香港,唔想就移居泰國、又或希臘、再唔係住英國都唔係無可能。筆者近月已就不同國家推出了海外移居及買海外樓講座,與坊間不同的有兩點: 主要介紹二手樓。同坊間大SELL一手樓唔同 介紹人為筆者收息101舊生。不少更提供收費行程,接待你去佢住緊既地方介紹你知。   葡萄牙、英國、希臘、日本都有講座。歡迎舊生提供更多國家接入點。

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債基到保險至槓桿及按揭同埋海外樓加移民 #1883

諗Sir, 你好!   小弟是貴網站新丁。大病在醫院休養中驚覺自己沒有甚麼東西留給太太及女兒,實在感到慚愧也想儘快作出彌補。在圖書館看到諗Sir的 錢搵錢 後開始有方向及目標。自知有點遲但立即去找另外兩本大典同時也參加了下一期的收息101。   本人有以下幾點希望諗Sir指導一下。   一) 本人與太太聯名一間私樓,200萬入貨現在仍有約80萬未供完。本人42歲月薪大約 20000(身體轉差,預算下年轉工後的月薪), 太太37歲月薪大約15000(Sales)。兩人現金有20萬,股價5萬。現在想轉到另一間銀行做按揭吐現用作投資, 同一時間希望轉名給我太太一人名,而按揭由我做擔保。   a)本人扣除開支後每月可供$8000~9000。是否可借到大約220萬,扣除80萬後剩 140萬?是否太保守呢?   b) 吐現後如果投資的話,用那種工具比較好?例如直債?   二) 來年的年中預計有二百萬以上一次性收入,請問這一筆錢是否先用來投資?還是買第二間物業用作收息,本人是否還可做按揭?   希望諗Sir可以繼續幫到各界人士 一位惆悵的孬爸爸上   answer: 借按揭銀行不是按你每月扣除個人開支後可供幾錢,而是扣除負債支出後究竟仲有幾多人工淨,所以讀者不用考慮個人消費。   一些會考慮的因素有: 個人借貸,如P-LOAN,信用卡低息貸、循環貸,稅貸、私貸,稅貸對人借貸力扣很多,信用卡低息貸殺傷力較低,所以借錢呢,都有技巧。借得好,對往後再借影響較少。而此等知識,筆者暫未在坊間看到其他個案解答者提及。可能佢地覺得太顯淺吧。   有些行為: 比家用、買電器、係銀行申請野、擔保人、過份遞交按揭申請、股票孖展…都會有唔同程度影響按揭申請   假如如有一個人乜消費愉卡乜銀行申請都冇,佢月薪25K表示借貸力為25000/10000*50%*2.59 = 323萬,扣除80萬借貸後仲淨240萬左右。但,此假設讀者的80萬欠款是攤盡30年還的,如較短,能借的比240萬更少。當然讀者太太都可幫手借,估計讀者如不太重數,借200-300左右應不難。   由讀者專間樓比太太可以,轉時順便可按套現亦係好,不少有一間樓的中年人都行此套,補償手上資金不足缺點。留意讀者下年如工資降低,借貸力會更低,所以轉工前要做好轉樓比太太單名呢件事,再淨自己單名無樓等機會買第二宅。   其實讀者已睇筆者不少個案後應知: 工資不高者基本上擁抱買樓是唯一出路。但唔係全幅身家無差別地買,而是買了住宅樓後第二同三間要等時機。儲蓄及人工越低者,你越要等。誠如將軍兵少,年年好戰唔係正途。   究竟買樓等咩? 如能力不高者,起碼等樓市回調20%後,才用二成首期上會,那樓市真由頂直插四成,你都頂住未成負資產(因你低了20%才買加上又比了20%首期)。計中原城市指數約190點見近期頂,如真跌至152點才作入市考慮。   等待之時,買債基好,讀者亦然。咪話筆者成日提債基,其實由保險至REITs到股票及樓仲有玩到學生宿舍加英國樓的做法,你在過往一個月既文應找到!     債基可隨時贖回,又高息。筆者明白不少人大力開口唱衰高息債,又話爆又剩。然而過去一年,下圖為其中一債基表現,星期六剛過的收息101堂與學生全展示過,一年間價格升了3.98%(留意價格波動細但不保本),過去一個月力保無升跌,又有息派,算很有交待。買不同債基息收8%-25%年息都有。對於想求穩之投資人值得將點份錢配入,10萬港元都可開始。至於直債入場門檻20萬美金,息都可派成10%,更是保本,然而睇落咁「屈」既野一條都賣百幾萬HKD,對於資金少或初心者不好考慮。 至於保險,在融資後做到年10%-20%回報都係可以,更是由保險公司保本,入場亦易10-20萬都得。然而問題為焗鎖死幾年。留意直債同債基都可中途沽,但保險唔得。一般港人明白未去到問保險融資類問題,大抵只停留在「之前買份保險發覺嚴重低回報,點救!」此等問題。只好說做得保險經紀習慣賣無形的保險,銷售技巧相對高,閒人落入佢手「無幾舊」屬正常。至於賣馬拉一手樓的,想出賣個客而賺高佣的意圖相對高,你係佢個客只好說無運到。   筆者的理財個案,實在由債基到保險至槓桿及按揭同埋海外樓加移民都有提,股票同外幣更不在講,此為撰寫全面理財個案必須要的。

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四大理財錯誤示範 #1881

諗sir, 本人實為傭才,早幾年因家人有患疾需要,用盡積蓄而放棄了再置業機會。後在朋友推介下,買入些基金和債基,希望能成穩妥投資為再置業舖路。 但上完買樓001和003課後,發現之前決定不是最明智。    現人已過中年,家庭開支亦日漸加大(兩個小朋友,三大長老),按揭力亦已大減,樓價亦難大幅下調,誠望諗sir能給些寶貴意見,盡快作出修正再從新上路完成一生三宅目標。    物業情況 :  1) 荃灣私樓 : 樓齡31,市值8.5m,餘下按揭2.3m,父母妹居住,物業與妹共同擁有  2) 九龍公屋 : 樓齡30,租者置其屋,未補地價,市價約3.5m,現與奶奶同住。物業為丈夫與奶奶共同擁有,奶奶業權打算會另留給除丈夫其他家人。    其它資產狀況 :  1) 2014年加按套現荃灣物業3m,將2.45m買入了隻基金,年回報維持約8%,但基金價低跌了10%,淨值現約2.16m. 每月派息16K作為加按後之按揭還款。現按竭仍欠2.35m.  2) 稅貸(同樣放入以上基金作投資用)欠款餘額20萬,每月還款10K至2020年底。此稅貸連部份儲蓄共50萬同樣放入以上債基,現值48萬,每月收息3.6K作子女部份學費使用。  3) 月供4.5K基金,可移動部份約40萬。  4) 現金20萬 收支情況 (已扣MPF) : 本人45歲, 月入49K 丈夫47歲, 月入28K 妹妹41歲, 月入18.5K 總收入 96K,每月總儲蓄24.5K : 月供基金儲蓄(4.5K)+如取消稅貸(10K)+現金(10K)    請賜教以下安排 :  1) 加按荃灣私樓除名 – 本人業權50%轉到丈夫名下,50%轉給媽媽。妹妹業權50%轉到我丈夫/母親名下,50%轉給媽媽。每份做到2百萬樓下以減少厘印費可行嗎? 以丈夫名加按多1.5M。  2) 以上放入直債等待入市時機,定係將基金都拎出黎買直債? 但丈夫本身已有租者置其屋業權,是否有影響?  3) 妹妹除名後,申請居屋或待時機以6成按揭買約5M屯門私樓?    […]

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320萬產出30K月入之實證 #1878

諗SIR, 你好   我是HOMEBLOGGER的忠實粉絲, 已買齊諗sir全部書本,亦已讀完收息101的學生(DV62). 諗sir上堂認真教導,學生眾多,到堂一次我已明白為何朋友當初有心推介。希望你可保持中立的精神,令我等打工仔早日脫貧。   本人35歲 月入48k 太太同年31k 小孩分別2歲同3歲   小孩學費月14k 扣除一般洗費及雜費,每月可儲大概20k 現金60萬 已動用80萬買債基E餐,每月收息7千幾   物業: 第一城三房2015年購入自己名,現欠400萬市值860萬   如何部署一生三宅?應同買樓定債基? 如何利用老婆單名? 做唔做延期年金? 希望比點意見我正求突破   希望你繼續造福人群 學生上 ANSWER: 要有突破,就唔可以用常規既方法。即係就咁買樓收下租或只係放係股票或股3-5%年息,沒用的。咁都得,退休根本唔成問題。而坊間不少人撩你做年金、什麼保險PLAN,或者買劏鋪收租咁咁…只不過打住正確旗號但產品就好差。筆者在BLOG會予些少捷徑但留意我們唔可以會離譜到叫人做股票MARGIN大博大,亦唔可以叫人買些舊到唔舊既樓然後作故仔話會升值。近月熱做的學生宿舍,間樓個名是學生的,位置選取大屋苑,就當買左學生改變主意想自己租返出去,業權仍很清晰而租客亦一定搵到。所以,筆者自己有做,亦放心受003學生交付安排。   至於債基買後放係香港銀行,情況令大部份人安心。但筆者知道有個別些學生用證券行到別國去買債券基金槓桿,其實我地收息104都有教。不過教前講明證券行倒閉2009年不少例子,相反香港銀行要執笠,最近也數OTB(海外信託)了。所以百幾二百萬咁投在證券行,有感太多。至於25%股息稅要唔要打,視乎你買乜。   另外私人銀行講座已為收息103舊生做了第一場(上圖),反應很好。但私銀入場門檻少都要800-1000萬港幣,筆者可以做的是提供不同途徑,同時找助教GARY或筆者自己同學生判斷邊條路較合佢。但反對一些話「做XXX就係最好的話」而排除其他選項之說法。投資很個人化,正如筆者覺得拎D錢去歐洲買間屋做旅館好,唔通又一定會你咩?   至於本學生相信都做債基及學生宿舍兩味最適合佢,因後生及本錢少,可隨時買賣十萬就可入場而不保本的債基,年派10%-20%息合佢。至於直債,入場要20萬美金至少而保本,合較年長及資金多的人。至於學生宿舍,可將租值double,前日買樓003課程更將600預算、800萬預算及1000萬預算者應去邊區開始好。用木間的學生宿舍違規機會低,亦有些屋苑很配合此等宿舍,讀者220萬資金去上約700萬樓,三房租5個學生收成$35000月租可預期,計及借480萬左右要供16k,220萬投資提供每月薪19k之正現金流,點解唔去買樓003跟住一些設好的sample去試? 讀者人工唔高行宿舍是需要的,試問就咁照買樓單租比一個客,幾時可脫困? 筆者只係舉出用木間房的合規又有例子做左的方法,下圖是製成品其實未完都已有人預租。 至於債基大部份人由收息101課程學E餐開始,槓些少由10-12%年息做起。今天星期一港股開市跌700,收市點都未知,錢就由人仔走緊。債基投錢在香港/中國之份量很少,你看與A餐走勢近同而用作睇價之ETF:EMLC(下圖),星期五晚係美國臨收市抽升至$34,過去兩日跌幅為0.9%及0.26%,表示A-E餐波幅一向比港股又或比美股都低。大家睇到只需付出咁低波幅就可買到派成廿厘息既野,究竟過往買港股收息的做法是否對? 閣下自決。現時煤氣半日跌2%,而煤氣成年派息都唔過4%…希望收市可跌少一點。   那320萬拎220萬黎產出19K正現金流,100萬可債基先穩陣12%息,又出10K/月正現金流,表示230萬之下有29K月入是可做到,及宿舍有樓睇而債基派息有STATEMENT去證明的。

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一拆二去一自住另一放租? #1877

諗SIR 你好! 本人現年36歲, 育有兩女兒, 分別8歲及5歲. 全年家庭收入約為800K   樓房: 沙田私樓,沙士三百餘萬聯名購入, 現市價約八百萬將供完 資金: 500K, 另持市值約300K之保險儲蓄 支出:  36K(已扣除供樓),  目標: 想產出現金流,令太太可放棄工作在家照顧小孩   本人應該賣出/按左自住樓套現? 一拆二去一自住另一放租?  或可有其他投資工具實行?   請指教!!!   ANSWER: 這個案很典型,有間賺錢既樓受惠樓市升值,想趁勢去贏取35-45歲的生活質素,及為往後籌謀。始步之行,當然是加按樓房。因為人儲錢,遠不及資產膨漲。香港經濟很受外向因素影響,所以大家只能順勢而為,間樓賺錢就按左佢先,現金才令往後處理更有彈性。   800萬樓請加按六成,預計得450萬,月供450/259*10000 ~ 17000。450萬可投入Mortgage link戶口,最多投入按揭借貸戶口之一半,即225萬,等於減走一半利息支出。加按同時可拆走先生名,淨太太單名持有沙田樓,那先生再買第二間樓就可免付15%高買家印花率,及享高成數按揭。   太太如入息唔夠,點可單名借到480萬? 大家明白先生可不落名持有沙田樓,但可擔保太太的借貸,這既不會令先生買再樓令15%高印花,亦可令太太夠能力上會。留意擔保其他人買樓,同自己作為業主持有樓,是兩回事。   另外有些特別情況,例如你要拆名的對象唔係太太,而係拆名比一個你信任但早年破過產既細佬,明顯細佬再借錢有困難,佢人工既於銀行而言,唔只「零」,更是負數。但好難得才搵到個「人頭」去揸到間樓,咁點辦? 可以叫細佬做Mortgage drawer,成為只參與借錢但不用計入批貸過程之角色。至於擔保人(guarantor),係唔落名做業主但需為條數負責既人。   拆出名先生可再買樓,由於借貸力已用掉480萬,而家庭借貸力為(880000/12)/10000*50%*2.59 = 945萬,即加按後借貸力已用一半,再買樓假設人工不變下,借盡都只400幾萬,預期以沙田一些細屋苑單位做目標還可以,又或等時間侯樓價在500餘萬都有咩好野買個陣先出手。留意讀者已有一樓,有條件等。我地係睇自己情況,而唔係估市升市跌去決定出入市。   拆名提將先生一半業權轉埋比太太,留意如物業市值800萬,先生轉緊400萬市值比太太,要按400萬打印花稅的,但因近親原因不用打15%高稅率。然而「轉」比人,究竟可唔可以送比太太差由因花稅? 如果係賣? 要賣幾錢? 十萬賣比太太,有冇人阻止你? 這些才更是學習重點。   除非人工較低而賣樓可取10年儲蓄或更多,才應賣樓拎錢放手一博。而讀者應一拆二再等時機再買樓,手上錢可先投入收息101的債基收息,先試E餐日後再轉B都可,收息介乎10%年息至18%年息。如用錢買REITs,留意買香港既REITs風險因政治事件而增,加上買本地REITs不提供槓桿下只收3-4%年息,有感風險同回報不平衡。至於收息股還是不了,股票的本質就是投入一般生意冒險,追求短期爆發性增幅,而不是長放永穩收息的。轉住別國買REITs,可取。筆者收息104有提及,若自己觀察先要習慣留意外國市評文章。另外用外國股票系統做槓桿,跌到價位就自動斬倉,相對下買債基留錢係香港,跌市下都有人跟進及放存錢在香港銀行,比存在外國證券行放心。   至於如想換大,一拆二後將原居租出,再將按出的資金收息補貼,應夠資金租更大樓房。

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