得150萬,我聽日就要搬上半山! #1969

你好諗Sir,  本人已上收息101及買樓001,睇完諗Sir文章很buy諗Sir理論,現積極向一生三宅進發     本人34歲與家人同住未婚, 之前一心等樓價跌才入場,現已迷途知返,不再沉醉於低買高賣的遊戲浪費時間   上堂後感時間唔等人,已作出下列行動 手上有現50萬,另賣走股票回籠100萬 有100萬債基, 月月收息年率約 6% ,未行槓桿 將家人自住樓加按,港島樓市值800萬,按了320萬出黎   本人希望用自己名首次置業,以我55k月入可以由那類單位開始? 現時是否加大槓桿將債基派息推高的時機? 320萬如何投資? 應否將紙磚頭及黃金加入投資組合?   Million Thanks!     ANSWER: 讀者未婚前已擁頗強勁財務底子,若有配偶提供多份收入多一個名額高成數買樓,將會如虎添翼! 當然此有賴家人提供樓房予加按,遲入場都可享樓市升幅。未來5年,讀者需銘記幫自己拎多幾百萬現金係手的途徑,係買樓,而唔係買股。縱使樓不是讀者自己買,買樓的成果仍是由讀者享。樓升因為政府只用印銀紙解決問題,而唔靠創新去成立更多行業。將來銀紙只會印更多,資產就會膨漲。至於股票,由於可無限印發,欠缺獨有性,故有上落但難炒起。相反樓係唔可以同一地方複製多一間既,具獨有及排他性,好似波鞋要炒起的都是限量版。   由於現金水平不俗,有條件博,打些少本將屋改做學生宿舍。相反現金少而無家人後盾的,只可買一間樓就咁租出先享低租值。合做學生宿舍既樓,對象主要是租比女生的,附近既大學最好少工程科的,唔知大家留唔留意到? 另外廳要有兩邊窗的,方便用哂兩邊廳做房。窗外最好有花槽或一些特徵,方便將分體冷氣,因原本的冷氣位係唔夠應該增多了的租客。當然那屋苑及那類裝修會令學生/後生仔一睇就愛? 這在買樓003再解。   學生宿舍一間平的房都租5.5-6k,將間三房開做5間,已達30k月租,而原本呢間新界樓成間咁租應只18k。30k租金收入,拎出去可租返邊類樓? 可以係九龍塘34校網租舊但都幾大的三房,或九龍站凱旋門兩房(實用420),又或上半山羅便臣道租間15-20年樓既細三房,若你戀上海之戀? 三萬幾銀租四房都可以了! 所以一間新界三房小單車,真係可以變摩托架。 當然你上左間新界三房,都要供架。計間三房750萬買入八成上會借了600萬,150萬首期由讀者按出的320萬當中支付,而新界三房月供要600/259*10000 ~ 23k。由於讀者有100萬債基及股票回籠後仲淨150萬現金,不妨將共250萬入手債基b餐或新e餐收息,收13%-15%,要槓桿,但債唔跌20%基本上未到call loan,此情下250萬月收息250萬*15%/12 = 31200,夠23k供樓支出外,連原本320萬按出黎條loan既月供數都可找埋。   那,不是每人那麼幸運有父母間樓受按320萬,如自己只150萬係手但冇樓,仍可住在半山嗎? 那都可以,主要是做宿舍那部份必需九成上會及間盡D將廚房都用埋收租。750萬樓九成上月供26K,收租34K(因廚房都租埋租值可稍上升),另外150萬用了75萬,仲淨另75萬用債基收15%年息,即月入$9300。那26K支出而收入(34K+9.3K,),仲淨18K正月現金流,自己補6-7K,25K都夠係半山租個細三房或兩房大有選擇。留意凡事盡做有風險,旨在指出150萬係手大有希望,不要絕望。70萬都唔使灰心,由新界住起。      

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唔想俾份工攞走我條命! #1968

諗Sir你好!   很感謝你早前嘅回覆!喺等待上黎緊嘅收息班之時,我睇咗你嘅《樓換樓》同很多你網上回覆的個案,啟發咗我不斷咁諗未來嘅理財之路點樣行,有些問題等唔到上堂先向你發問,希望你抽空回覆!   簡單recap我背景資料,我35歲(份工月入7萬),先生43歲(份工月入3萬),有一小朋友3歲,月儲1萬。以前全無理財概念,從未置業,無負債,現金加埋賣哂啲勁蝕嘅股票,手頭上資金只有50萬。知道怨自己點解唔早啲學識理財係無用嘅,只有現在努力改善情況。你上次回覆建議我從債基及保險開始,我會等上埋堂學識再展開行動。   湊仔返學時同其他家長傾開,發覺有好多懂理財嘅家庭,都係同我兩夫婦差唔多年紀,己有兩層樓收租,afford到太太做全職媽媽,享受珍貴嘅親子時光,而我同老公就仲係手停口停階段。   我先生份工就3萬盡㗎啦,我嗰份黎緊幾年內有機會晋升,升咗會有約10萬,但我實在做多一日都嫌多。我嘅同事及上司大部份都係自以為好叻、以公司為家嘅單身中/中老年人士,以女姓為主,個環境係點,你明的。眼見我啲上司,50未夠就個頭白到唔染髮唔見得人,有一些更身患重病(如癌症),我份工係唔使接觸輻射或有毒物質嘅,而啲人嘅病同工作壓力有冇關,我唔評論啦。   正因上述,我好希望可以做到每月產約3萬至4萬正現金流,咁樣,起碼我可以選擇唔接受黎緊嘅晉升機會,以免身心健康被進一步摧殘。我亦諗緊轉工,應該可以搵到另一份月入約3萬,但比現在輕鬆嘅工,如我做到每月正現金流3至4萬,咁即係我就算轉工都不會減少整體家庭收入。我有以下嘅諗法,希望諗Sir俾啲意見:   我手上得50萬資金,想借埋140萬信用卡低息貸款(年息2.7%)來投資債基,以加快增加資本。   到我哋儲夠100萬時,以夫婦其中一個人頭9成按揭上車一新界樓收租。以我嘅情況,你認為應先買一間約400萬兩房或約700萬三房做分租?   我現在份工人工較高,對借貸力有幫助,是否應該死忍到上咗會先辭職?仲有無其他好方法可以用到我現時嘅借貸力?   希望諗Sir 幫忙諗一諗,非常感謝你!   answer:   是的,埋怨沒有用,離開傷心的地方靠行動力,傲視同儕靠判斷力,大家逐步黎慢慢進步。二是需先承認自己能力不足,利用他人予之便去成就自己,買樓就是此一進程。買樓利用銀行予之借貸力去借一千幾百萬比自己,儲呢個數對於十萬八萬月入既打工仔,都屬天文數字。所以搵對工具用好佢,唔再靠自己死力no gear咁「一比一」output,就係避免比份工攞走條命(有云: 好彩五十全白髮,運滯更會生埋癌)之方法。   對於從未買過債基收息既人,借錢去買債收息賺息差唔建議,何況2020減息風向,而家唔借遲下仲平,加上今年可分期交稅令銀行跑數難,做客你又何需同佢急? 今個月最好近月尾做定期,同埋搵下有冇年尾心急賣樓既客,利用年尾效應讓利潤更大。至於讀者份工最好唔辭,唔關7萬人工事,而係離職後按揭一般停賽半年,有渠道既或可只停3個月,但下年銀行借貸審慎,先預停半年吧。讀者由於未有樓係手,佢同先生合共借貸力(70K+30K)/10000*50%*2.59 ~1295萬,都夠買兩間平民三房。只要部署好,一旦讀者人工由7萬降至3萬,都不會打亂置業路。   部署為讀者要學買樓003借貸力由無變有之法,向銀行證明自己有兩項月入,一是由佢長工,另外有公司再出糧比佢,那人工降格仍可買樓,當然不可跨張得話自己月入廿萬。香港打工仔過十萬月入已幾叻叻,你工資在那一水平? 銀行唔睇你文件都問到大概。   中原城市指數已回至180點,建議一旦見165-170水平,可九成上會600萬左右的樓房一間。為什麼是165點? 因跌至此樓市已回15%,在付10-20%首期下讀者入手後要跌20%-15%=約35%先見負資產,歷史上樓市直跌40%試過一次,在1997。估計在政府2010始眾多調控下,樓市大調不見得。你去問問經紀,現在不是缺客買樓,而是無盤可賣,無人肯放。最多盤源,就係上月諗sir去睇第一城那個最少二百幾呎既則(單位),全52座第一城夾埋有30-40個類盤,合乎細單位睇淡無人要之象。再次說明本BLOG由2016年講絕不要買一房或SUTDIO,避走細單位供應大潮是對的!   未來仍是細單位供應為主,新界濕地公園新鴻基個新盤,主打兩房。錦上路上蓋下年重頭戲,都係兩房。比起往時嘉湖主供應三房引你平價住大屋,今時樓市因政策之扭曲,分版塊的走勢,絕不是一句「今年樓市你睇升?」「或跌?」可以概括。本月底諗sir對樓市不同版塊再會拍片交待。請先like我地youtube channel(id: homebloggerhk)   眾業主受惠於林鄭十月放寬按揭,中產家庭只將樓加按就有幾百萬傍身,那就更難找人急賣樓。   讀者現金水平同工資都係稍弱,佢買樓做分租走唔甩。就咁買間700萬樓九成上會,月供已700*90%/259*10000 ~ 24.3k,而收租只16k水平,現金流負8k,很慘情,雖然供樓有還本當儲錢。做分租就當而家市弱,都收5.5k一間,一間新界三房一開五,共收租27.5k,即將三房轉為正現金流,遲下市好每間房仲可用7k/月租出。木間房如在家擺放組合櫃,較少條例問題,看來讀一次買樓003,能助讀者一次「解幾個任」。   當佢同先生每人一間分租屋,由於可九成上會現金加雜只需150-200萬就可成,夾埋收租5萬5至6萬5/月,供樓完全由租金支付。這10年只需等租客幫兩間屋供完,或供了超過一半,又可將按揭拉長返30年還去增加正現金流,直至50歲前用儲用供把樓供滿,到時退休及反租更好居處根本唔成問題。

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何是買樓賺錢的初心? #1967

諗sir, 你好   本人已報收息101,103及買樓001的堂, 但剛遇上合適的樓,業主肯減價但要快完成交易,我信諗sir 多過agent,請幫忙分析一下:   擬用先生名交易荃灣青山公路屋苑樓,近30年老齡殘裝,交易價532萬,如租出有14k 中層沒境,近警署但唔對正,已勤看諗sir youtube知道有些單位唔要得   我34歲自住在荃灣市中心,觀塘工作,人工42k, 老公同齡約40k 老公自由工作,無糧單,但可搵人出糧 自住單位本人名下,月供7k,市值590萬 打算有小朋友,到時再看是否在觀塘購入新淨單位   現金150萬,股票數10萬,希望達成一生三宅之願 本人九成上會,出租收8.5k. 每月按揭還11k, 負現金流2.5k   問題: 由於未上堂,不知開價較低單位有何要留意,例如是否兇宅點查? 幾時大屋苑維修咁 如買入後單位產出負現金流值得買嗎? 點先可在45歲前完成一生三宅? 到時相信又要為兒女升學出資煩惱了 買樓後同時做債基會否太進取?   ANSWER: 買入樓房前可從土地註冊處查冊得知單位曾否被警察封鎖,但屋內是否死過人是沒被標註的。較好處理方法是不好要業主證明此單位旦否兇宅,而針對買賣時那方曾作失實陳述。一旦有事運用此權利去終止買賣合約,對買家更有利。   成日間樓放得平,同學就黎問是否兇宅,其實業主降低單位的出售價多不因為兇宅而估唔到價,更多是: 業主是承繼者而拎唔足100%業主,佢賣的業權未必是100%完全 業主是承繼者與他人共有100%業權,佢地大家都唔想煩要拎錢,平些少賣比你無問題 業主同人有債務糾紛,在法座凍結資產前想將樓賣走 業主不肯解釋之送契樓,即近月由他人贈予之樓房佢想賣走 還有不少,講唔哂   而買家若懂基本網上查冊技巧,間樓是否有官司、或剛承繼的,業主唔提買家自己都可查到。見過有些學生靠經紀同佢查冊,經紀將報告印了出來後只配上「消極的解釋」。   買樓動輒一千幾百萬,絕對值得花少少錢到買樓001課學好維護自己權益,無論你係業主定買家。   諗sir於七年前為市場提供客觀理財資訊,免除不少人由免費股票貼士或銀行「免費理財賊劃」後之苦難。未來一年,將為地產市場加快引進單邊代理制,我們的經紀幫學生搵盤,為學生肋業主鋤價。上個月我們在沙田區找到個愛看CCTV的內地業主,在我們堅定他內地新聞是真確的信念後,只消對佢放多幾段爆炸場面,業主即將三房叫價從860萬下調至82X萬話要急賣走人,訓醒覺買家省了30幾萬。   如有地產/證監持牌人仕想同行或而家無牌都好,認同我們的銷售理念而想加入諗sir的,請註明「銷售經紀面試」whatsapp 63832145   市面經紀一般都幫業主,業主賣樓後有錢返,可以買第二間或海外樓或其他野。相反小買家一般買完樓「元氣大傷」,最起碼1500萬樓之下的市場係咁,所以一個經紀幫哂兩邊講價未必公平。   至於讀者現金少比唔起首期,高成數上會下物業產負現金流可理解,同意在負現金流下可進行。大家留意「買樓初心」,就是利用銀紙必長貶的原理,在你後生承諾萬幾二萬銀月供樓,到10-20年後「萬幾二萬銀」其實買唔到好多野,供樓越見輕鬆,而租金收入隨通賬上漲。一出一入,正現金流會慢慢變出來,更不要忘記供樓在香港大部份供款用作還本,這很合儲唔到錢既年青人,成舊大錢唔逼好難儲返黎。此操作易明同埋只要等,唔似買股票又要選又要睇,所以咁多人,包括大忙人明星,都主投資住宅。但留意工商廈經濟差時出租率低,唔同講法。   手上150萬拎100萬黎收息,後生用債基吧,B餐好新E餐都好,收息101內有大把10-12%年息的原理授予,學生已成71班,去到此時才講收息101為香港持續性最長同時學生最多的課程,相信已屬很遲吧,再一次謝謝成千上萬的收息舊生。100萬派12%,月收入1萬,收3-4年大致利息都夠作首期去買第三房(但要用買樓003之法將自己間樓斬件轉比先生),到時再八成自住上會,一生三宅能成,有債基被動收入亦很高。讀者及先生借貸力共產(42K+40K)/10000*50%*2.59 = […]

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2020年股債樓走勢前膽 #1966

諗sir你好   數月前在網絡看見你的文章,在理財上對我這井底之蛙很有啟發,希望在星期六的收息班幫補迎頭趕上,學生號碼:DV7058   本人43歲收入68000 太太家庭主婦小孩兩個 新港城已近供滿,只欠30萬餘,三房市值800萬   現金70萬 股票輸淨都係70萬(試過投入100萬選股,失敗收場-30%) 股票有1638, 1211, 388 基金保險月供3000,帳面賺幾千,但有排都未可贖回   投資股票好似行唔通,兩個小孩開支日增,顧得小孩自己又無錢退休,希望在上堂前聽聽我應該怎操作去達成退休及供小孩海外升中及大學兩目標   謝謝你 祝生意興隆 訊息由華為手機發送   ANSWER: 希望買股票賺錢去應付支出,究竟賺幾多先應付到新增支出? 當你賺到20%時又想等多陣希望貪夠40%,最後倒蝕收場,太多人係咁。用債收息或用樓收租,較易預算。例如你計到阿子讀書新增開支為15K/月,自己退休希望有20K/月使費,那用債或樓(都可以用REITs)製造35k月入比自己,控制風險在少於籃籌於一半以上,那目標就成! 不用長留在股市等於賭仔在賭場磨爛蓆,終全輸要過珠海搭平巴士返香港了….   股票贏錢要有方法,方法對的由20萬開始都可滾到大,如沒方那起首投入100萬或1000萬,都係輸住咁出黎。下圖筆者利用莊博和我們成家博客研發的「股市漁夫系統」, 將息率>4% 三年收入複合增長率>10% P/E<15 負債/權益<50 及成交>1千萬   的股份找出來,25個結果中下圖展示2個。在科技發達下你還是聽推介去選股? 認真不足夠。科技可幫你1分鐘內,將不少基本分析用的條件列出來,成交動量分析又有,披露易的精要亦瞬間展示,大家如對上述幾種分析未太認識,實要反思為何將血汗錢投入股市。   相反買債要做的分析少一點,債是到期保本而派息保證。而住宅只要在大屋苑肯減些少價即可租出,總之你咪好似我下列VIDEO咁揸間底層又對正警署既樓,要租出去實不難。所以投資未夠經驗者,取易不取難。收息夠你應付開支,下步再買股票錦上添花未遲。      讀者加按馬鞍山至50%,得800萬*50%-30萬 = 370萬,樓市比現在跌50%才會CALL LOAN,安全系數高。同時亦可在轉按時將樓房用途各銀行改埋,改為出租用途,往後只要俾埋有打厘印的租約及六個月租金收入證明,租金收入之70%可作核實收入助你下次買樓再借多點,部署買第二宅。樓市下年應會再在鬆綁措施,十月放寬按揭得出之效果,應快用完。未來樓市將分層,100-500萬、500萬-1000萬、1000萬-1800萬,1800萬以上的樓房會有不同的走勢,就好似股市咁,大籃籌、國企、細價股版塊有不同光景。詳細在月尾筆者疏理過後,留意本BLOG再有講解。大家往後發問不要太籠統問「香港樓市」,而要先認識不同版塊各具升跌特質。   370萬新套現金先投入債基,直債入場160萬不合,先做月月派息之債基。都係用新E餐吧,2020年資金仍會投入保守性高的資產,步步為營。踏入12月澳元、英鎊都升,資金重新由美國流出,與10月初資金聚於債市推高美元,形成一循環。2019年主打炒減息,利好REITs,這在2018年12月的nowTV節目筆者已提。2020年利好什麼資產? 先賣個關子。先講走勢: 2020年應是大型上落市,如要減少煩惱亦唔想經常出出入入,利用投於高評級債券的新E餐收息為好方法,或者美國國債為主的B餐都可以。但進取者,可用D餐收住息及捕捉大市上落,賺息又賺價。新E餐派息10-12%,370萬分段投入,年息收37萬-43萬,即月月多了30K+的月入,減了加按樓要多供的萬餘元,新增2萬幾被動收入相信已為讀者打出新局面。有剩儲起又可作首期買第二宅用老婆名。

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300萬十年變900萬四個方法 #1965

Hello 諗sir   本人今年40。儲蓄1百萬,月入5萬3,每月支出(租+車費+食物)8千。每年旅行用大概6萬。   我想係港島買實用面積700尺單位(樓年齡最好30或以下)同屋企人住。   屋企人可以資助3百萬。   本人想50歲退休,你覺得可行嗎?   亦有諗過投資d舊樓租出去,咁就有固定收入,諗緊投資香港定海外好?如果海外,有冇邊度比較好?   ANSWER: 如果屋企人再資助多9百萬,諗sir相信讀者50歲退休可行。   如果無,咁讀者要自己將300萬係10年變900萬,賺幅200%,本文提出有何方法達此效果,先留意當中有風險,有大有小:   10年間將300萬變900萬,平均年回報約需11.5%。無年期限制隨時攞返,又快查到效果的,選用債基是不二之選。下圖為其中一個債基,收息101內的新E餐,年息12%而2019年個價仲升左10.19%。本月買入,下月就知收息準唔準,債基月月派息,筆者皆在介紹低佣金又收到息既方法,避免不少人於銀行理財兜兜轉轉仍是無賺之情況 又到年頭,係時間部署做保險融資,一份面值800萬的保險客人只需出50萬作「首期」買入,但收息用800萬面值去計,所以扣埋借錢利息支出仍是唔錯的deal。現收到風保險公司2020減派息,諗sir友人搭路下有銀行仍肯用低息為保單做9成半上會,遠比其他人做8成半的高,令回報不致大降。   所以收息課價值不只在於談談某些計劃plan,而係用行內知識告訴你去邊間借夾邊間買最掂,搵咩人做無伏。今年保險融資做到8%至9%年回報,到期保本,50萬入場,同往年一樣做完就無。收息103舊生可在舊生群或homeblogger舊生支援部whatsapp 98292018註明:「想做保險融資」。核實身份後助教跟進。   想係香港買股收10%息?想2019年唔少股份個價跌10%已1偷笑了。不少收息神股領展,中電,價格跌20%之上,收5年息都補唔返。   利用美國REITs收息,年息10%屬少事,超20%息在收息104有授。我地下圖睇睇呢隻派11.1%息的REITs,主要是美國的Mortgage REITs,專收購較好評級的按揭債務去收息,而唔係買成幢樓去收息。美國REITs的種類已十幾廿種,而香港夾埋都只係廿隻REITs唔夠係市場。2020,宜避年,部份資金應由港轉美。 美國亦有派息超10%的股票,下圖為美國加油站公司,早前亦有營運油站超市服務,現有儲油運用服務,近日價升之餘其10.75%年派息也不俗。想知道收息104除左教買美股及REITs收息外仲有咩板斧? 下方課程介紹(於收息101之後)有收息104課程內容,mouse拉落些就見到。   一些香港地產發展商被染紅的,在港將有樓賣而資金就回籠,發現有新返債券只在93水平而派息7.8%,2023到期。這暫只限私銀學生群及開立了戶口的舊生參與,可與你的開戶專員聯絡。 將11%年息的做法弄好了,10年自可300變900萬,其他退休籌劃亦唔難。

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錯買新樓,點返轉頭? #1964

付費後留位編號: TEDV7031 ****************************** 諗Sir 你好!   每次看到你的文章及 youtube部甚有啓發,十分佩服。 由於我和太太是首置及深感理財知識不足,還望賜教。 我家庭財政狀況如下:-   本人42歳, 月入$90,000 太太36歳, 月入$30,000 現金合共約$110萬 股票約$20萬 現在租樓支出 $16,000/月 需供養父母,除家庭支出每月可儲 $40,000 - 50,000   2019年購入馬頭角一房新樓(實呎320,$510萬), 因為太太中票為免她上唔到會,夫婦二人共同名義簽了臨約,已附大訂$50萬及律師等雜費,準備找銀行上會   自知浪費了一個首置quota,但又簽左臨約,有冇辦法free番個人頭出來?  另外,有計劃於新樓自住頭幾年然後放租,再購置另一層面積較大單位自住,請問來緊按揭應攤長幾多供好? 而我們應如何改善理財策略及分佈呢?   多謝賜教,祝生意興隆!! CS 謹啓   ANSWER: 三樣錯事佢都做左,祝讀者好運而希望錯既係諗sir啦 1.聯名買樓浪費了一個首置名額,這個讀者已自知   2.九龍城區為細單位(即差管署A類)供應重災區,同時為2018年18區供應之首。平時一區供應一年2500個已算多,九龍城一年出成七千幾個單位。筆者三年前開始提出「想跑贏買九龍三房,想自盡九龍城一房」。其後按揭政策放寛,早期積落大兩房或三房的學生大豐收。至於讀者新樓一房剛買,未等夠3年SSD賣走再要比稅 3.買新樓黎租比人是最差之選,交貴管理費及把新裝修比租客消耗。相反,租新樓自住是CP值最高之選。當然讀者樓已買,唯有自住返係一房咁啦,地鐵未知係入伙頭幾年開得成未   按揭永遠是攤最長還的好,買樓就是要利用銀紙越見眨值,令你在後生月供18K的負擔到老時輕鬆好許多。時間過去,你用更少的米就可完成一期供款。相對樓的租金收入隨通脹而升,你收的租可買返同樣的米,一上一落只要時間過自己財富就累積。   甩名可以做,將先生業權半份賣比老婆,完成內部轉讓便可甩名。如在轉之時合法避埋稅,可在買樓003得知更多技巧。510萬樓賣一半原要按255萬打稅,付印花稅約5萬幾。   讀者最大問題係唔學好理財,錯用死力賺錢。42歲先買第一間樓係個迷,身家比公司下屬還少是事實。點解? 只要下屬早年買間第一城細兩房,兩百餘萬買今日都升至500萬附近。結果樓市幫下屬賺既錢仲多過老闆儲起既錢。   未來要向經紀打聽新樓既SSD期幾時過,筆者認為最好一到期就賣樓,但有心理預備到時放個價好中庸,戒吊高黎賣。這也無計,新樓一過SSD個個業主都想放,這是讀者為自己結的果。拎返舊錢買間例如大興花園兩房,出租率更高亦你4賣樓潮拖低呎價。   讀者強項為良好借貸力,家庭借貸力為110000/10000*50%*2.59=1424萬,現已借450萬,由於未知讀者點向新樓發展商安排按揭,所以未用借貸力1000萬只屬粗疏估計。展望未來幾年,要買兩間大屋苑三房,每間預700至800萬市值入手,新界區大把選擇。香港2023將進入住宅供應斷層,而三房供應更是少數,大家留意。   現時手上110萬用債基收下息吧,110萬買直債又未到入場門檻廿萬美金,買香港REITs相信在政局波動加上2019用減息之因炒升REITs之熱潮後,香港REITs再上有難度。債基對30至45歲的人很合,攪得好兩至三年後買樓的首期都係由債基息收返黎。例如利用美國國債為主的B餐,年息15%,讀者之前那70班的收息同學已知其法,不少更實踐著,收緊息。那110萬收15%息月息為$13750,收番三年都有近50萬,又是買下一間樓的首期了。   […]

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被怒炒又不失去收入之法 #1963

諗sir你好:   我是你的忠實fans,可是一直沒資金運作,現在有一個很急切的問題。想請教!   本人40多,原先在大公司任高層,月薪9萬,幾月前被炒,現在沒有這個收入,家裏只靠太太的30萬年薪頂住。 我有一自住樓,市值1300佰萬,按揭400萬,另外現金只剩幾十萬。澳洲有一間屋,市值40萬澳幣,沒按揭。 我有兩位小朋友,中二及小三,想下年到澳洲升學,我們一家想過去住自己的物業。到澳洲可能只有兼職收入,約1-2萬港幣。我計算過每月使費六萬港幣。想請教你有什麼建議可以有被動收入?   我應該賣掉自住的物業嗎?或換一個兩房單位收租嗎? 謝謝! ANSWER: 呢個fans成四十歲人都真係幾天真,得幾十萬cash加二百零萬港紙同值既澳洲樓,就諗住移民澳洲做兼職去支撐佢係香港慣左六萬幾蚊既洗費,我地不妨計計佢:   讀者如賣自住樓,獲1300-400 = 900萬 澳洲樓折現港幣,約值220萬 現金只幾十萬,計佢30萬 那總資產淨值為900+220+30 = 1150萬   如全賣資產套1150萬去支撐洗費6萬,頂到191個月,即16年 當然筆者無想過建議叫讀者全賣資產,只想指出讀者工作十幾廿年做什麼高層,除左間自住樓幫佢賺到大錢之外,儲錢方面交唔到貨,返到公司亦交唔到貨,最尾老細唔使佢交啦。   最交到貨,除左佢老婆之外,係佢間樓,幫佢執左900萬。所以讀者往後安排,要留係香港賺錢,原因係佢未搵夠,除非佢知自己59歲可以返天家啦。另外要買住宅,時間證明佢儲錢做得唔好,夾硬供樓當儲錢幫到佢。至於兩個小朋友不是大支出的理由,畢竟理由只是慰藉自己的借口,街外人看你口袋有幾錢。天真的想法、夢幻的婚禮,只在搵夠錢之後才可擁有。   被動收入最好在風平浪靜時就試出來,唔係被炒落左馬才急找被動收入的。債基每月派息很合極需收入填補支出缺口及用作供樓的人,其派息穩定性未高至保證,但長時期維持在同一水平。對於財務脆弱的讀者只可買收息課的B餐,美國國債為主的,波幅一年在10%之內,2019年差市更錄升幅,至於較高波幅又高派息的A餐不合讀者。可將自住樓加按,1300萬樓按50%套1300*50%-400 = 250萬套出。將250萬分三段買入B餐,平均買入價外更可在入手第一注後觀察派息是否準確。假設12月上了收息101課,1月10日就知收息準唔準。那250萬收15%年息,每月約收$31250。   $31250加讀者兼職月入約15K,再加太太收入約月25K,31K+15K+25K = 7.1萬月入減返加按後供樓供多了約9K,剛夠頂住讀者月月六萬的支出。當然妥當減省洗費學節儉,是美德。這世界沒丟了工作又想洗番之前銀碼咁既事,除非讀者信後PS返我話佢阿哥係澤楷啦。   不要只賣而唔買返樓,對於無紀律既人,賣樓唔買返只會輸得更慘。你再諗一次而家仲有牌頂係因為咩原因? 由大轉細(兩房)同意,這是減少支出的表現。新界600萬兩房,已好企理。將1300萬樓賣返900萬再拎900萬當中160萬作首期買兩房住,留係香港再搵錢,900-160 = 740萬同用上述債基之法收息,月息增至740萬*15%/12 = $92500   原來有方法炒左之後仲收返九萬月入,唔信? 可以慢慢由少量買到大,就知派息準唔準。都係個句: 1月10日就知架啦。

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將80萬增值至夠首期同裝修 #1959

諗SIR, 你好!   呢幾個月在YOUTUBE頻道發現諗SIR既存在,實在造福我們一眾上班族   本人今年30歲住公屋, 畢業時07年浪費時間炒股,唔做好正職,睇好多投資書,最後都係輸錢收場   之後要還債,唯有由marketing轉做sales,起初賺到些少錢,跟住2010年世界杯又手痕買波,由贏近十萬轉倒輸廿幾萬,要朋友幫手。好辛苦才還清債比好友,跟住頹左成年思考人生   然後入左銀行,撈到而家。食麵包儲錢,加上網上賣下精品,現金儲到80餘萬。係銀行工作令我明白越有錢越唔靠買股票,令我記起諗SIR不買股票的理念,令我想趁今次機會部署九成上會買樓   女友當然想逼婚,明白我已到三十, 女友廿到尾,係時候拉埋天窗   如何穩定將八十萬增值至夠首期夠裝修夠買下債基收息咁?   每天在收看你文章的人上 ANSWER: 有些錯,要自己撞個版先認得深,至少對某些人而言,要真係用刀自己一下才明咁會痛。   買債因保本,更易預算支出。買股潛在升幅大,但亦可血本無歸。因此頭幾年投身社會的,很少到筆者本blog發問,大多是經歷數次投資失利後,才知穩步收息的好處。人人都想在理財路上行得快,但筆者理財先由股轉REITs,再由REITs轉債,再由債轉定期,越轉越穩,越大越唔會博。   或者你想想,為何「越窮越見鬼」是名句?   當然,做生意致富是破局之法,一旦生意成功豬籠入水,你就唔使慢慢「由股轉REITs,REITs轉債咁老土了」….好似康樂棋咁即跳上兩層。然而要生意長期做得住,老板大多是通才,擁幾項專精加上面面俱圓才守得住,呢份本事在20-30歲要有機緣及耐性才學得上。   只得一至兩項專精的通常生意一做大就比人抄左(因為獨特性不夠),紅一下子就收皮。   明白95%都是打工仔,所以本blog多談打工仔理財之法。我們的youtube頻道(homeblogger hk)講了幾集孫子兵法生意經,影片瀏覽量即大跌,那還是同汪總講下樓談一談升跌。至於讀者下步,要認識下美國REITs,要試將少量錢投入債基。做好穩守才轉主攻,由REITs、債基開始分段把80萬投入最好。   下圖是一隻進攻性強的manufactured home(MH)REITs,提供積木屋社區,2019年升了六成,筆者在12月收息104課會詳解。派息低只1.88%,但今年升了60%乜都贏返哂。由此同你講,好的REITs不只領展,不只又一城那隻Mapletree的。更何況如你過去一年死揸領展同那隻Mapletree,輸20%是基本。投資賺錢,勿想「搵一隻野」而「揸死一世」。筆者都唔會諗自己盤生意日日咁重覆做,往後都可似之前幾年咁賺錢請人又換office啦。 防守性高的美國REITs看下圖,由1994年至今長升長有,由$0.90升至$2.6,但留意平均每年只升4.6%,因為94年至今已廿五年,升倍幾唔算多,但呢隻REITs勝在行得穩波幅唔大。試過連續升84季,即成廿年呀BB~ 至於有D人話買股票有平均年15%升幅的,真正的數字為五年每年升跌為(+1%, +30%, -10%, +60%, -6%)而將佢加埋而平均係15%,絕不是你心想(15%, 15%, 15%, 15%, 15%)的假象。那你將血汗錢投入大升大跌的股市,會否被升跌震走? 你又有本錢去將大錢買足指數30%而等佢年年平均升15%之承諾嗎? 何不用債基,每年派息10%又有,另一隻15%又有,再唔係take risk收20%年息都有。今日買下個月都知派息有幾準(因為知道每月派息數,可推返年息準確否)。   筆者都唔好講新E餐那隻表現更好的債基,就當收息101課有提詔的舊E餐,過去半年個價都由$15.4水平升至$16.1(下圖),又有息派,投資佢錢留係香港唔需要搬去外國,更不要在美國券商打減佣戰下將你身家過份投入美該等券商戶口。下圖再一次展示,咁多年比人話唔睇好的債基,去到而家香港都沉左一半,佢都未沉。大家只要同心協力,香港定可翻身。

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怎能由夢想每天喚醒我? 而唔係返工! #1956

諗Sir你好:   我今年35歲,上個月先至睇到《富爸爸窮爸爸》這本書,開始明白增加財務知識、以錢搵錢嘅重要。之後巧合睇到你收息論嘅文章,覺得你提出賺取穩定而可持續嘅收入好有道理,多謝你咁有心肯教其他人,已報讀你12月嘅TEDV70(收息101),希望於理財方面急起直追。   我最大的問題是過去多年一直將大部份儲蓄買了股票,但都係聽人話邊隻會升就買,並無分析的,現在大部份都係跌到近乎渣都冇,所以現時可動用的資金很少。   背景資料: 本人35歲 丈夫43歲 一個小朋友3歲 夫妻月入共10萬元,收入穩定 無樓 無負債   財務狀況: 現金20萬 一塊位於尼泊爾嘅住宅地,約2000呎,2019年初以40萬港元買入,現值約50萬港元 股票 主要是: 0508: $1.12買入600,000股, 現價$0.21 0360: $3.81買入36,000股,現價$2.20 仲有啲濕濕碎碎嘅股票,如果現價賣晒啲股票,吐現約$30萬   每月支出: 供養雙方父母$20000 租金$20000 小朋友學費$15000 夫婦個人消費$20000 家庭開支$15000 每月儲蓄$10000   希望諗Sir建議我大方向應怎樣做去建立資本。應否賣哂啲股票,重新開始?   謝謝你!   ANSWER: 絕不是叫大家唔買股票,但著重研究股票可以是年輕22時,又或屬收成期錦上添花時。工作忙靠跟風買想賺的,結果讀者總結左:「我(讀者)最大的問題是過去多年一直將大部份儲蓄買了股票,但都係聽人話邊隻會升就買,並無分析的,現在大部份都係跌到近乎渣都冇,所以現時可動用的資金很少」   而,你買股就是壯大了該上市公司,所以怎改變貧者越貧,富者越富,就屬筆者每工作天出文章之由來。   讀者十萬月入而儲蓄只廿萬,同老公拉平計成40歲,佢認為咁既成績表咁得住仔女嗎? 大家寫信黎排隊就係想要真話,對? 故讀者叫仔女努力學習之餘,自己都要理財上盡力。盡力為自己拓展月現金流,而唔係野野想一變四、四變十六咁賺價。   筆者收息論重要主張一: 投資物分收息類及賺價類兩種。因世間要獲利主要靠兩條路(係主要,唔係只有)。一係靠借出資源去收租,即收息。二是靠智慧創作去創富,即做生意。買樓收租買債收息係收息類。買股票即做生意,要食腦,賺價類。而人在中年,輸唔起,將錢撥入收息類的份額應越來越多。沒投資物是收息賺價兩相宜的,起碼你還屬初階時,唔好先諗要買收息賺價皆掂既野。   如果讀者連360、508股票過去一年的公司活動都未在披露易掌握好,佢應該先賣走股票。30萬回籠錢加20萬現金,共50萬一買美股、二做債基、三做保險。保險唔係你成日比經紀SELL個D保險,而係讀者將在12月收息101課學到的融資類保險。有些人自學再希望透過經紀買入較好回報的保險,可惜佢連保單抵押、保單借貸、保費融資三個概念都未分清楚,令財務革新葬身於過份計較的想法之前。 港股市場很細,上圖梳理出全球股票市場市值,美國佔44%(上圖)而內地9%,香港5.5%。市場大代表可運用的投資工具更多同一旦要出貨更有承接。好似DATA STORAGE的房託、買黃金跌的ETF,美國選擇不少。讀者只用2000-5000美元小試牛刀,從觀察好金價同S&P走勢做起,買入同其相關的股份/ETF,一旦掌握好S&P及金價的走勢及預測,日後研究其他投資物更能上手。只如預測投資物走勢,可靜待筆者公司(成家博客)於1月舉行的量化股份分析講座。   買債基很合30-45歲人仕,因可隨時放加上波幅低,而派息達10-15%年息。讀者可將10萬投入,起首不槓桿收6%,即月月有500蚊。其後可增金額例如30萬及加槓桿,30萬派15%即月月3千8。觀察派息是否月月準確,一旦派息達標即讀者有辦法可每儲100萬就派到10K-12K息。即儲到300萬就接近唔使做,或唔使咁趕日日仆住去返工。 […]

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為小康之家營造美好生活 #1955

諗Sir你好, 拜讀閣下【錢搵錢】及【小本收息王】並修畢收息課,相見恨晚。早年在股票輸唔少,因為以為識,更認為內幕消息可靠,點知…. 自上你堂後明解了各項投資物之優劣,令我不再迷茫,希望可追回所失光陰,為日後安穩生活打下基石   本人 41歲收入4萬,太太 34歲收2.8萬 兩個女兒已7及10歲,父母已退休 持有現金180萬,債基12萬 股票40萬,現時轉買香港電訊SS(6823), 泓富(808),只求啖飯,唔諗發達,買入價計派息率5-6% 自住樓: 新界西兩房銀行估價700萬,按揭欠款217萬 車位: 市價約180萬供滿,自用,租值應3.4K 工廈: 市價280萬按揭欠90萬月供5K,出租收8K    請諗Sir指點迷津,部署如何利用現有資產增加被動收入 懇請諗Sir賜教   answer: 讀者小康之家,怎利用有限資源獲得美好生活? 靠賺價一百變四億,機會率低,等運到恐怕浪費你青春。每月累積除工資外的收入,最尾你才可以儲夠額外收入,令你唔使打工,或唔驚無左份工。人唔打工,機會就黎啦。因你拜拜老細為自己工作,才真正進入上升軌道,每日為自己累積實力。當然本案讀者打工仔一個,談「拜拜老細」言之尚早,第一步是增加自己工資外的收入。   自住樓唔計,屬支出。但讀者手上有其他資產: 車位現金流產出效率為3400*12/1800000 = 2.26% 工廈現金流產出效率為(8000-5000)*12/(2800000-900000) = 1.89% 40萬股票由於不涉借貸,派息在5%左右,雖近月兩股價格都比一季前下挫,仍當產出效率為為5%     理財目標為進一步增加產出效率: 車位建議可賣走,反正未來一年買靚車既人估計少,車位需求比住宅縮得更快。加上周街泊違例的習慣已成,相信車位投資價值不大。如有需要泊車,可賣車位套回180萬,將其不槓桿咁買入債基新E餐,派5.9%,180萬不槓桿下已收$8850。月月有$8850夠你比兩個車位既尖沙咀月租架啦,而家筆者尖咀公司樓下車場SELL緊一萬蚊季租添呀~ 上圖見E餐由2019年始至10月尾,升10.23%。而業務穩定的香港電訊(6823),年初至今升6.38%(下圖)。當然係香港捱到而家都有得賺既投資物,都算叫唔錯。筆者不反對大家買股票,而係股票一係唔買,一買就要選波幅夠而潛在升幅大的。就好似你做生意一樣,如果你盤生成功只令你月入由2萬升至2.8萬,你博黎做乜? 一入經濟寒冬你輸突。 工廈都要賣走,經濟回調生意唔想做,係事實。香港經濟由2008年行好至2018年,大家都唔好再怨,過番1-2年苦日子是應份。留意下讀者工廈內主要聚集那種行業,再思考該行業是否受主要打擊一群。婚紗街在尖沙咀某處,因為條行既商廈大多入面口有樓梯,搬野唔方便,所以只可做全港客的輕工業,婚紗教學及命理就中。葵芳工廈做凍倉,因為承重條件符合及及近碼頭。用錯地方做生意既公司,做一張約就自己知會走。所以買工廈前你要明自己間野合那些行為? 最好梗係唔拖數既行業啦。至於讀者工廈現金流產出效率1.89%太低,都係賣走啦。相信住宅回報比佢仲好一些。   當然同債基比,住宅回報仍是差一點。不過住宅有一好處是債基沒的,是其租金收入可與通賬同住跌,故用租金為退休支出籌謀,更為合適。債基派息雖好,但長遠穩定一萬的派息,其購買力在10-20年後會退減。筆者認為讀者錢回籠後部份買債基及6823,加些收息104教授的美國REITs,留一半錢等時機買第二間樓,咁做會更實際。要錢返亦即隨時套現,相反工廈要賣有幾難? 讀者可現在試試。

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