應否撈底買股博買樓首期? #2036

Hi 諗SIR,   本人是收息101班學生。上完堂希望咁做:   將現金150萬投入債基疊增收息,分三注去入。由於現時市大跌,諗sir提過一開始可買第一注,第二注等五粒豆去大個邊先買,那現在係咪趁豆係大個邊入哂兩注?   30萬投入八年年7%保險方案,可惜我上堂個陣無教此保險,可以點先知道?   今年(2020年)尾買樓,屬意土瓜灣,1000萬預算,我們八成上會   還是?   進取一點,拎200萬出黎買股票,計劃10塊買煤氣60塊買中電,入手後希望股價生性長放1-2年,賺到50-100萬才去補助買樓首期?   買樓等到下一年或下下年,大概現時很多人都想忘記2020年,展望2021吧   債基用150萬去買買債基收息,用利息租住樓先,或者可以住大些   本人及太太都是30出頭,認為仲有時間可以等未急要即用樓,收入均在月50k。希望趁此低潮造就低吸時機,令往後的路好行些   學生上     ANSWER: 大致就係今年買樓其餘錢穩買債同樓、定係遲1-2年買樓然後用錢博一轉股票之間的決擇。關鍵在考慮一旦博唔到,後果你能否承受先?   同意煤氣與中電就一定唔會跌到零,不過入手既方法唔係用價位去考慮,而是沽壓減少時才考慮。下圖用技術指標OBV分析煤氣近日走勢,在色的黑線如向下傾斜越大,沽壓越大。沽壓減少就是用黑線的底連成的線,其向下傾斜度減少之時。現時向下傾斜度比上星期是大增的,但沽壓總有減退時。 筆者唔敢講呢套方法好好,但入市買股票唔應該睇價位,最要自己有套數理方法。近日投資人很情緒化,你唔睇清楚成交及價位背後之數字反映,你很容易受自己或身邊人的情緒波動做錯決定。OBV是免費可應用在港股或美股的,上圖用YAHOO FINANCE可免費做到。   很擔心開頭話要入煤氣的人,最後貪念起入錯其他股,這亦是不建議人買股撈底的原因。很多人講就容易,實行上又另一套。另外現時買股有心理準備短線就要走,不屬長線投資入市的時間。相反買樓多人賺因為易實行,供樓承諾令不少人唔會放棄,最後你的堅持成就了百萬賺幅。   人賺不到,因為自己貪心或半途而廢累事。債息每年龜速派見效慢,然而跌市令人唔會輸得甘。股票可以一變十,但過去一個月很多人是十變一。至於樓就更龜,有些人真係咪過唔轉按係一間銀行供成世的。正因為買要死供讓通賬發揮效力,租金隨通賬上升令樓在此狂印之時代更見價值。   債基派息高過樓,樓收租年2-3%,債未槓都5-6%,槓埋10-15%。可是債基派的息長年不變,而樓的租隋通賬加。所以樓比債更有人搶,價格更貴。   講左幾項投資物的不同,筆者認為讀者在30出頭先打好個底,今次都係趁市跌先入手債基同樓,令自己有低入手價易守做好個頭。至於買股在未來10年一定有機會,不用在今次跌市急做。或只用十萬去入手高波幅的股票,睇對就倍賺! 睇錯亦唔致命。其實買股就是要求不穩定的爆升性,買穩定股反而用錯股票。要穩定請用債用樓。   至於7%保險要做八年,由於筆者轉介的顧問近日較忙,所以只會篩選學生轉介,佢夾左銀行A可以做低息一點的保費融資。亦先講要約150萬資金證明,而投入保險的金額約50萬HKD都可以。要9%年回報的人入手銀碼要大一點,才令銀行可批到更平息的借貸去增強回報。若閣下自找銀行B去做同一個PLAN,會因收取利息及其他terms不同,而令回報變形。

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資產膨漲可以令樓市有幾瘋狂? #2035

諗Sir好,   本人35歲為DV69學生,近幾年開始有點積蓄,又撞彩睇到你的文章。對你提出「賺取穩定而可持續嘅收入」心感同意。但本月無論香港、本人及投資市場發生太多事,想請教一下   先講自己,由於早前買了新樓,未收樓但就要上會,到時無現金要推貴息供個400幾萬loan,深感懊悔不矣。收樓後應等到年尾可過SSD,到時應賣走? 間樓市值600萬在新界,細兩房的   債基市場也有蝕錢,入了第一注買了新E餐,跌幅10%內,我覺得還可以? 放係度唔好理佢?   最後是聽同事講就買的股票,帳面已令我輸了30-50%,近日同事已無同我再講股票,大家都知咩事,同埋要保住份工。508同227,可以守? 我明白諗sir你好少講股票,同埋已在堂上明白股票同債券分別係點用,不過由於蕭生講話~大蕭條,咁講我既錢可能擺十年都拎唔返7成,那好冇提早斬纜?   太太同我仍會在入伙後開始計劃生小朋友,現時手上有現金50萬,股票輸淨30幾萬,債基都有50萬,幫忙指教一下   巫了期上   ANSWER: 燒山好似無講大蕭條,不過很多人心感沉重驚無左份工就肯定的。然而煤氣債價在過去兩個月節節上升。留意我地係講煤氣公司發既債,已知煤氣股票由$15跌到落$11,這些就不好再提啦。煤氣直債派息只2.3%,要可以用港紙買,仲有6年先到期,條款都幾唔吸引。但為什麼佢個價近月由$97升到$101?與此同時,匯豐一條債價$103跌到約$80,跌左20%? 誠然,匯豐銀行同渣打直債現時大減價,很吸引。買咩在收息103會員群交代左,已講左係幾多息同邊年到個條。     講設煤氣直債,常然醒目仔常爬頭,債市都是較成熟既投資者參與,一些有經驗或有米者已為下半年展開的銀紙貶值潮應對。一條2.3%既債都要搶貴,如果樓仲可以有3%租務回報那批,幾可肯定樓價會升到令租務回報跌至1-2%水平。留意酒店業會下調,但由於酒店房只等同住宅一房或STUDIO,故早早講過買樓最好入兩房或三房。   美國宣佈無限量印錢買債,講完個市仲要跌,筆者認為反映過份恐慌。畢竟美國死亡率很受限,而疫苗始終會出身黎,家陣有埋政府包底買你債而有人仲要拋,確實被恐慌過份主導。當然我們不是不防備,此時維持你的現金在50%水平是需要的,而跌得快既野應早賣走,絕不要賣走靚野而一堆無希望既股票死守唔賣。誠如當年你$40-50買了中國人壽,揸左十幾年到而家中壽跌到10蚊都就無,加上股票不似直債有到期回本人,所以唔值得留佢係手。   三月至今已知樓唔係點跌、債靚個批跌10-20%唔攪既高收益債要跌30%,黃金跌10-20%,外幣兌美金都係10%左右。股票如大籃籌30-40%左右,垃圾股就50%之外、ETD或一些槓桿式ETN要跌80%。上述已為你排了清貨提早現金水平的先後次序。   展望將來,唔係話樓價唔會跌,不過跌都係1600萬樓上既樓。300-1500萬樓平民級別,疫情過後示威過後,都係一樣有需求。更何況美國已開大印錢規模,今次比08年個劑印得仲大,下圖展示香港的M3貨幣水平於2016年(6292548百萬),比2006年的2794821百萬大了2倍幾。所以人些人話香港樓價升了一倍幾仍嫌少,都唔係無道理。你看銀紙都多了兩倍幾吧,只不過新印的銀紙唔係比左平民呢…或只係少部份比了。 將來銀紙再倍計增,你話升業率會拉低樓市? 我話樓價會由有錢人掃哂再加劇貧富懸殊,之後到你孫個代就入戰時末日,我都唔想自己講中呀。   因此讀者的新樓,既然自住,那就自用吧,好在佢只入了間600幾萬,仲可以夠,估計高息PLAN之下都只係兩萬幾月供,應仲可以頂。但下一間樓建議買二手,避走呼吸PLAN而個價又均真些。新樓的價都是送印花稅及比回贈堆出黎,務請留意。   印銀紙之下需買樓,新E餐至此不考慮放,現時只有做盡槓桿個批要部份放,但無槓桿個批應可安然渡過。E餐如槓一倍利息都8-10%,新買既未來收一下息應下彌補暫跌損失,買得耐既應已收了不少利息,而家升跌也大把子彈應付吧。   反而一些市值較低的上市公司股票應而家賣,始終跌市是吸納好投資物的時機,股票先賣拎返現金,再加埋債基及CASH都有100餘萬,等大半年再考慮用老婆名九成上第二間樓,儲樓再輔以債基及直債才是令你縮短工作生涯的好幫手。至於想靠炒股票致富的人,唔係話無,不過市場上很少人成功,就當這幾星期市場彌漫悲觀情緒,都無乜人可以看破而如常按進度向前吧。

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咩人要博低位撈底? #2034

你好諗sir   想請教我現在置業及規劃人生 本人42歲有一個物業在港島600萬,供淨400萬自住,與太太聯名 在九龍區與細佬聯名有一居屋物業約500萬綠表價已供滿 收入48k,太太收入約20k,有小朋友兩個有工人 之前大洗,現只有Cash 20萬。幸好亦因此無咩投資 由一月開始增大儲蓄至月儲2萬,現時冇咩街出好儲錢,之後應可持續   本人相信現時是積極投資之好時機,係時候計劃。希望可退休更多錢用及令手上現金更多。想問如賣到居屋,返贖港島單位好免供樓增加儲蓄?   或再買樓放租? 或買債基抑或股票收息 或有更好的選擇!?   希望能賜覆回應迷團 謝謝   ANSWER: 儲蓄率低表示理財執行力弱,就當點幫你計劃都無用,這點不再詳談。反正讀者48k人工要養幾個,在此市況下是艱難的。現時有資金想開始投資的人,投入資金必先由小到大,投入時機最等「10天比50天線高」之股份比率回升,選較強的版塊入手。下圖黑線是比率,你見「10天比50天線高」之比率現時只8%,幾年都未試過咁低。買入時就係等黑色線勾返上去個陣。呢個數計足全港千幾隻股票,好難去mark出黎,可信度高。如要經常睇住,可購買我地同莊博合作做既股市漁夫系統。 至於買乜? 可計出後再入手較強的版塊。就是將「10天比50天線高」的比率由計全股票縮減至逐個版塊計。當然,計單一版塊前要知例如汽車版塊內包含咩股票? 這在免費地方沒詳列,需要比些錢人賺去拎到吧,筆者當初都係咁比。升市時首批能10天升越50天的版塊,通常就是強勢較值得入手,宜在內搵股買。   找投資有熱情的莊博去教你睇通港股、美股,就是進步之始,讀者由於40幾歲冇咩現金淨,資產淨值低者係要利用此跌市一鋪反底。若有大把現金,3000萬港幣以上的,都可用300-500萬撈底。   但如唔係唔上唔落,資產淨值有100-2000萬之間(淨值係要將面數減返負債包括按揭才叫淨值),咁就味用股票博反底,利用債基例如美國國債為主的B餐,或高評級公司債的E餐,100萬咁月月收息10-12K,係底揸返上去更好。債基在3月9日至3月20日期間,美股跌了1萬點之時,都有分別7-20%的跌幅。老豆之選跌7%,少過英鎊兌美金。C餐用高收益債,跌20%。B餐中規中矩。與此同時,煤氣14蚊跌到10蚊,領展80蚊跌至63蚊。而佢地派息只年3%餘。   當然亦有人問:「咩撈底唔係買樓咩?」其實股票一定升得快過樓,而家恆大(3333)又返10蚊,其實上一轉升市,恆大由3蚊升到30蚊。買樓? 十幾年先升1倍多一點,所以買樓一定要槓桿買,否則買債或股算數。但用槓桿,不可用得太盡,所以筆者先成日係呢個blog同你左計右計借貸力,你估我真心想同你又2.59又計下數咩? 就係太多人唔知自己荷包幾厚又比sales sell大左,先至有不少買樓慘劇。股市同失業率比股市定必是先行指標,而樓價往往見底時失業率見頂,因樓價同失業率同屬滯後指標。因此要撈,先考慮股票,同埋用些少錢不要重注,最好學埋用期權去做唔好用正股。次步,買入樓,買入時間最好是失業率現拐點。   讀者將居屋賣走同細佬分左佢,各自修行都係好事。今次機會要好好把握,儲蓄水平及生活質素才可提升。 留意,失業率為滯後數據,失業率配落股市唔準既,股市是領先指標。上圖借用明報。

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又跌一千! 5%訂新樓買家應否撻訂? #2033

你好呀唸Sir,我係陳先生, 在買樓決擇上希望能夠向你請教, 不勝感激。本人數月前首次置業, 買入一手樓花, 已簽正式合約並付5%訂金。唯買入後冷靜思索才發覺買入的新盤雖然環境算好, 但位置上的確欠佳, 當時只留意到價錢不算貴才買入, 但沒有自住的迫切性。   我和太太於港島上班, 新盤位置增加了交通時間。加上, 環球經濟受疫症影響, 香港經濟難免大受打擊。現希望盡快考慮撻訂決定, 訂金5%為辛苦儲錢得來, 但為了未來居所可以平衡工作以及生活, 真心請教唸Sir現時撻訂是否明智, 發展商追巨額差價機會大不大 (該新盤發展商仍在分期推出中)。   answer: 讀者考慮是否撻訂只諗自己交通時間、及未來經濟環境,有感錯誤。   最要考慮是自己經濟能力,及間隔是否受歡迎。次選考慮屋苑,經濟大環境因素排尾,你留意樓宇業權不可複製,具排他性。唔似股票咁是多人分享公司股權,所以只要你物業的獨特性夠高,海嘯跌浪都可帳面少蝕或更反贏,誠如現時又一村,大部份低密求平房都樓齡舊,若有新型同類單位供應,現時仲買得起既uncle大把。或者唔講咁遠,你揸間九龍區舊些既三房,仲好租過你係啟德個間全新一房。   由於讀者未有提供佢現金水平及收入多少,近日為助收息舊生應市,筆者時間不敷應用,未能再問讀者資料研究。如果5%訂對佢好少錢,加上兩年內低息plan供樓,兩年後呼吸plan轉高息供樓,佢都應付等黎,及跌價如跌20%,佢而家都仲有樓價(20%-5%)=15%既錢去補margin,咁佢就可守落去上新屋。   簡化一下,即係考慮: 5%樓價對佢呢講多唔多錢? 問清及計好頭兩年、及之後時段,佢供樓要幾錢。由於兩年後大部份呼吸plan都至少p+3.5%,即係點減息你都至少比3.5%。唔好信有人講之後減息供樓易 如果要補30%樓價轉走呼吸PLAN去銀行低息PLAN,佢兩年後做唔做到? 樓價跌20%-30%佢補唔補到MARGIN?    發展商係一定有機會追你差價,人地訂明有權的。   你見大部份黎急問樓處理方法既人都係新樓買家,你就知政府二手樓按揭政策收到好緊,買二手樓既人遇上美股跌左成1萬點都暫無煩惱。所以政府有時有些政策都係幫到手既。人係咁,炒上個陣就兇狠,話人阻你發達。跌個陣就….自己諗…   另外有收息103舊生話助教未有覆佢,在此解釋一下,因為助教星期五放假。而星期六因辦公室樓下有人確診所以要大清潔,無返去拎電話。係無睇到whatsapp兩日之後比人話,諗sir已經督促左佢,希望大家理解。   另外有舊生想要更實務的指示,筆者在舊生群3月21日Kaffee那條thread已答左,列出4類情況4種處理,去舊生群會睇到。但由於人人唔同,更詳盡搵返助教吧,佢地已返工。   至於上星期六上左收息班的學生不用擔心,你地上堂既13樓唔關確診者事,13樓不屬助教的office,我們有本部同分校,而本星期上既堂我地絕大部份會轉哂video遙距。   筆者看星期五晚美股有一現象,債類ETF如BND, EMLC, TIP全升,過去兩星期連黃金同美國國債都比人沽的現象應漸趨緩和。至於股市波幅比債同金高,可以預期。XLU公司股ETF比XLF金融股ETF跌得多,相信係公用股過去資金太多,開始都調。情況開始冷靜而美國的死亡率無預期咁高,相信資金依次序留係 美國國債>高評級債/黃金> REITs>公用股>其他股的現象會重整及重現。

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7%息亂世不錯保住本之選 #2032

  你好諗Sir,  本人已上收息課程。 同家人住, 之前只望樓價跌才入場. 讀完諗Sir文章好BUY諗Sir理論. 積極向一生三宅進發.   本人單身, 33歲,與家人同住港島已供滿私樓,現市值1400萬 返工月入3.8萬, 月儲1.3萬 有固定女友,收入不詳 現金約50萬, 想保留現金傍身,萬一失業可照供樓再找工 想等市跌再拆父母名出來買樓, 如入手直債到時未到期會否難套現?   本人應否先考慮入600萬以下樓?,如不做套房,屯門兩房可以嗎?   Million Thanks!   answer: 現時風高浪急,筆者不建議讀者按老豆間樓出黎買野,加上婚前未知幾年後的財政實力,故在財務上實先細做及學習,不宜大動作。   當然理財這些事很個人,如果你老豆係誠哥,咁就另作別論,可以大攪啦。   樓可以照買,買一間可以,起碼自己「人頭」,自己負責。結埋婚用老婆命出錢買間樓比佢,就有第二間,促進婚姻和諧。再之後,拆件轉自己個間比老婆,老婆仲開心(如果當時樓市好),然後自己買第三間,那就既完成「一生三宅」,亦可提升老婆幸福指數。   三宅詳細在前兩天文章#2030有講,下LINK傳送 https://homebloggerhk.com/?p=98520   讀者50萬現金,如儲多1-2年錢九成上會買些400-500萬樓,可以的。年青人就是用長時間去磨走債務,樓可早買。趁後生買樓唔係賭升跌,而係利用美元會長印而內含值貶,持樓可受惠資產膨漲呢件事。     直債就唔好買,入場價20萬美金,對讀者有點高。不如考慮上圖保險計劃,年回報~7-9%,係一份保險。先講份保險年期係八年,而家環球低息加上今年大市上落大,保險公司難開價。大家咪預再有2018年那個三年升70%既plan。即係你而家買樓再咪諗返沙士個價…又想50萬買淘大咩?       此計劃幾十萬都可入場,上例子出資: 195萬-165萬*85%-銀行回贈 = $415,309 8年供利息28萬,8年後資金回籠淨得52.7萬 8年總回報約527000/(415309+280000)  由保險公司保本,唔夠錢買直債但又想有保證回報的可考慮上方保險,可跟助教註明是「7% PLAN」。   未來借錢息口低,保險融資又有另一個風景。同埋低息環境應會長,所以保險公司會出長一點的plan,但絕不是要你供成廿年個種。     經紀怕煩,唔想同客搞借錢。加上lump sum plan佣低,不少人買保險都好似#2029個案主角咁買左成堆明知無乜用既野。呢個PLAN同埋唔少有用既保險,在收息101會教。 […]

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趁低換樓買貨的時候? #2031

諗sir你好   早幾個月開始留意諗sir blog 同youtube channel, 都係果句,相逢恨晚。社會真好需要你呢類blogger去點醒多d人   本人35歲從事銀行 太太年齡相約 每人月入約40k 現金130萬,是上年股票輸淨的,好彩早拎返,否則而家更大損失   與父母同住在一間供滿大唐樓,由於我認為唐樓唔似大屋苑經常會有買家肯接貨,想趁機會改變家人居住環境 小弟有以下想法:   而家樓市都算高位,應否該把握機會將唐樓以市價800萬放盤? 並租回單位一年以作過渡及搵樓裝修?  (已找到買家開價及知道佢不介意購入後放租)    一年後樓市或會因經濟下行,到時再買一間新淨既大屋苑樓? (預計要1100萬)   或,放售唐樓後買兩間,一間我比首期自己住,另一間同屋苑買比父母,一間500萬左右另一間可750萬,咁做是否太進取?   是係以租養租,收住息去租樓唔買住?   請賜教   ANSWER: *留意,本文係指出觀察市低的方法,而唔係叫你而家買貨   用番SWOT analysis看讀者情況: Strength: 父母有間仲滿既唐樓、自己份工都算可以、暫叫做穩定   Weakness: 讀者工資相對上唔高。留意香港買樓是與全世界人角力,你要係香港收入超哂班才可從容面對世界性高企樓價。   Opportunity: 疫情令資產價格暫時下調   Threat: 疫情又令市況波動高槓桿者易失預算,環球化在各國斷絕來往後開倒行車,貧富優劣將會洗一洗牌   隨時間而過,就當唐樓樓價下跌,佢想換的樓之價格都會跌,故讀者的Strength可以因時間變而存在。另外時間過估計將更多人失業,讀者既Weakness會無咁明顯。當然先決是讀者能保到份工。小結是,如果讀者及太太同時失業之機會低,賣走唐樓再換可以。預計時間過佢地Weakness將減少而佢既Strength可在將來保留。   「危」與「機」是同生,故時間過機會將失去而危險會消除。所以最好的機會,是留比最強(Strength)的人。經濟危機只會令貧者越貧、富者越富。這個筆者同意。   唔建議讀者用銀行staff loan,免受失業同call loan雙重打擊。家庭借貸力為(40000+40000)/10000*50%*2.59 ~ 1036萬。呢個數買兩間屋(500萬+750萬)應唔夠借,所以還是 […]

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13年攪定一生三宅好退休 #2030

諗Sir, 您好,我是成家搏客的新讀者,懷恨太遲認識諗Sir,現希望得到指點   我們一家3口,先生35歲,私人補習老師 先生收入已在近期疫病下中斷,幸好有另一份兼職頂住 兒子剛上幼稚園 我本人都是從事教育行業,收入穩定 租樓19K,打算再生小孩不過而家咁時勢唯有延遲   手上的股票已早沽清,23000是入市位嗎?  另外今年我想置業,買三房實力好像不夠,買兩房恐怕日後再要換,點去部署?  手上現金有150萬。已是賣走股票後全部積蓄   謝謝 ANSWER: 讀者先生估計無收入證明,家庭借貸力大受打擊,建議先生開立有限公司,再將收入存進然後再出番糧比自己,既可建立銀行認可收入,平時支出亦可利用公司卡進行或可省稅。當然就咁由公司過數比自己不可行,先生亦不是該公司董事之好人選,文件安排同答法要疏理好銀行才會接受。   如先生同讀者每人都有30K收入,家庭借貸力可達(30K+30K)/10000*50%*2.59 ~ 770萬,此借貸力加些少首期,夠買三房,但恐怕買都要借爆。   如買天水圍的三房500-600萬可以,荃灣或大埔大屋苑最避強都要700萬先開到波。當然荃灣更西、大埔更北之地,呢個價買三房有計的。但為三房去到咁盡,在此時大市仍大波波之時,先生收入又未穩定,還是用債收住息去租三房吧。讀者未有樓加穩定職業,有九成上會呢張皇牌,得市再回500萬頭入間新淨兩房,鋪好條路等阿仔上中學時買夠三間樓絕有可能。其實唔難做,用呢儲到呢150萬都夠,方法如下:   1.自己九成上第一間樓,40萬首期買400萬   2.先生應只可八成上會,買第二間樓400萬入手,80萬首期   3.然後太太將業權分兩次賣比先生,每次賣199萬,由於夫婦轉讓用舊印花稅標準,200萬之下轉讓只打100蚊印花稅。那400萬樓大約就是轉2次。但留意,唔可以好近時間之內賣哂,點做好公司出糧同捉去轉讓業權時間,買樓003有授   4.賣完業權,太太又變返冇樓,又可以九成上。用40萬再九成上吧。可能到時你個仔讀到小六,按揭政策都鬆左。呢買個步驟,就攪定一生三宅。呢件事,首期只係160萬,計你兩夫婦如人人每月可儲5000,一個月即儲一萬,只消160個月即係13年左右就完成。那你由生仔一刻開始好好做,你個仔讀到中二你就可以三宅在手,同阿仔講有咩事阿媽比間樓你頂住!   5.故有無三宅,爭在你儲唔儲。四百萬既樓當然好細,此僅為例子。能儲多些既當然可再買大些。而買400萬樓每次上會只需借300幾萬,你識用2.59方程,就計到只需28K月入就可儲到300萬   未來環境極低息,政府又大把野可為樓市鬆縛,樓市如今年有跌浪,將是入市機會。   讀者而家講買完三間樓當然遠,不如今年後半年部署先買第一間,然後借比親戚住收下租,跟手用淨低100萬資金用債基收息,都是B餐吧。B餐在近期大跌市都要跌,因為次級靚既美國國債都要比人沽。但B餐只係單位數百分比咁跌,仲少過黃金,算很有交待。100萬入債基收12%年息月收10K,即係用兩房收租再補10K,應夠租三房。

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金價避險變兇險, IB隨時CALL MARGIN

  我過去三日係收息103會員群出了3條片講應對,亦加快回覆了學生速度。知道大家需要我,那就加一下班。 – 有些大師兄已掌握了出入市方略,想加注及把握而加未槓都有成9%既時機,我會提醒,始終而家大市能見度唔高。 – 例如金價就由避險變兇險,幾天由1680跌至1520/oz,跌幅10%,無論美股大升或大跌,金價都跌。很多人玩期金都是槓住做的…..阿彌陀佛 而IB(interactive brokers) 就係你最緊要錢既時候: 加槓桿! 仲要係每晚不時檢討要求你加保證金(見圖),如果佢叫你個陣你訓左….就…. – – – 跟風用IB買野既人,要明白IB係設計比致力每晚都炒野既人用,而家比08年上網學習更容易,係時間睇下你地究竟能否自學成為專業trader 而煤炭股重新睇好。沙士個陣每日都有燒炭新聞。 至於最慘情既學生,成功係2月25日,美股跌浪開始後一天入市,我都好快覆左佢。由於B及E餐質地靚,B/E跌浪於上星期二,即美股跌2000點時才開始,本星期夾埋跌幅仲少過金價之一半。 昨晚大反彈俾返1900點出黎,E餐proxy升4.22%,C餐proxy升3.14%,相信A-E餐,下星期初個價會幾靚仔,你見B/C/E餐我都係群有拍片講點做。將來仲會加快回覆群內學生~ 一年內讀過或重讀收息103既學生就可入番下面呢個群。有諗sir拍片同問題,仲可以黎上一次真人堂更新市況(可選本年內上堂或睇片)

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十年儲蓄一招喪、買錯舊樓衰三年 #2027

本人於2014年用4百幾萬買入九龍一個私人屋苑高層優質單位330呎自用,2016年用轉按方法套現再用170萬買入同屋苑既車位,但2018年因為有小朋友2歲幾加工人姐姐,唔夠地方用,考慮到升學,面積,家人等問題,把心一橫,2018年賣哂單位同車位,轉去炮台山880萬(5成按)買入1個680呎四十幾年既舊樓低層單位,當時有考慮租上租,但所收租金又要計稅,感覺雙蝕,但現在發覺投資錯誤   新單位唔會升值,只會隨樓齡繼續下跌,現時已下跌10%(同社會,經濟都有啲關係),但相反舊單位同車位反而各升5-20%,雖然有居住需要,但我現時無辦法再用轉按套現既方法再投資,物業又不斷貶值。現時我有幾個問題想請教….1. 現時單位質素差,樓上又有噪音問題,但已花近70-80萬裝修,是否住夠3年就賣出呢?如果賣,樓價下跌1成,裝修又唔見1成,點樣好?如果唔賣,樓價又隨年紀下降,又無得轉樓套現.應該點準備好呢?過多10餘年…間樓50幾年樓齡…應該更加賣唔出或者要好低價賣…係咪唔應該買入40年以上既樓?   除自住單位,我希望將來可以買入1個類似第一城細單位收租,再加2車位(1自用,1放租),現時我地家庭2人收入7萬左右,1個3歲幾小朋友,扣除所有開支,每月只有11000左右儲蓄,想問問你意見     ANSWER: 呢位朋友想法比較新穎,筆者開頭認為自己閱讀理解未夠班。佢話行雙租族(即自己租一處再由另一處收租去補貼)擔心要比稅,所以決定買一間樓住。那佢決定買樓自住又係咪唔使比稅? 佢用慈善機構買? 佛堂個種? 筆者閱畢本個案,認為下一代應著重培訓分析能力、同埋勤睇「鋼之鍊金術師」明白等價交換之真理。   再睇落去,讀者問而家仲問應唔應該買40年以上既樓? 喂佢成間舊樓都買左啦喎…今次打黎係咪想賽後檢討? 玩諗sir呀~如果想聽安慰式好說話落銀行就得,唔使搵我呀~   拿,唔好話筆者成日收埋收埋。其實收埋就肯定啦,而家youtube都搞會員制,you.tuber如有一定量fans既,都開會員制或者搬去patreon。2018年開始大家棄facebook搬youtube,攪到睇youtube含金量多左,即刻有人做野收錢。   講返收埋個單,筆者早在youtube免費頻道拍片公開講過: A.樓能做按揭的年期是70-,所以最盡買35-40年樓齡已好盡 B.舊單位在7-30年呎價較不受折舊影響。新樓第1-6年受折舊及放盤量多影響 C.睇樓唔只睇屋內,屋外最要留意! 因為屋外既野你改唔到(好似而家既噪音) D未住熟該區,花錢大裝修是不妥行為。尤其新婚夫婦不住埋過一齊唔好亂花大錢莊修。一陣花左50萬而住兩年想搬。那每年25萬的裝修費你認為係「負擔」定係「散紙」先?   所以咪話筆者只係收埋堅料係上堂先教,讀者睇一下我地免費youtube chanel (id: homeblogger hk)就唔會連咁基本既野都錯。買樓唔同股票,錯左唔可以一按即沽無眼睇,所以各位大佬請學好佢、分析好、而唔係出賽後報告。   至於讀者計劃中的事,例如買第一城細單位,筆者又係提過幾次300幾呎一房個種唔好買,買兩房或三房就可以。你而家去第一城美聯搵呀陳生,問下第一城300幾呎既吉盤究竟有幾多? 筆者上兩個月去,都成50幾個呀,係吉盤,而唔係放盤呀。   選單位最重要,由高至低排為: 間隔>屋苑>區份>經濟大環境   新單位買左,由於讀者連rental income tax都覺得貴,又如何接受比SSD未夠三年賣樓壯士斷臂呢? 7萬收入借貸力為70000/10000*50%*2.59 ~ 906萬。炮台山樓應已用了超一半借貸力,再買另一樓除非加人工或手上現金起碼在300萬之上,否則500幾萬的第一城細單位暫難買起。   自住單位有噪音,就當租比另一位頂左佢,若噪音嚴重即對新租客構成滋擾,業主違約。   由於仔仲細,筆者會等SSD夠一年真係壯士斷臂,殘樓有人接請即賣,免每夜與噪音共眠。而家大部份錢及借貸力壓在40幾年的舊樓,重整投資組合很難,當然人工及儲蓄倍計上升可救、或者中六合彩都可救(但要等下期開番先),望其他讀者引本案為戒。

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現在是債基加注時機嗎? #2026

諗Sir您好,本人近來始有機會拜讀你的著作及博客,獲益良多,亦非常欣賞您敢言及教學時毫無保留的作風。為盡早達到一生三宅的目標,本人將報讀您的買樓003及收息001課程,亦希望就我未來財務規劃先行聽取您的建議,希望為時未晚。   本人已婚,與太太均為34歲現職公務員,育有一個5歲兒子。本人月入$92,000,太太月入$18,000。   資產   上年用自己名以兩成首期購入白石角新鴻基新樓,單位500尺兩房半,中高層向南內園景,樓價約8百萬,一二按合共每月還款$26,000,計劃未來數月將入住單位   扣除基本開支、供樓、工人薪金、家用、兒子學費等,每月儲蓄約$40,000。現時手頭上現金只餘15萬。   問題   近期拜讀諗Sir文章後,始驚覺人生第一宅不宜買新樓。如果希望盡早實現一生三宅,請問諗Sir會就我未來部署給予什麼建議?   諗Sir不時提及所謂好盤,應以格局、座數、屋苑、地區以至經濟環境順序檢視而決定,請問諗Sir我於此時期買入此地區此樓盤單位是否做了很錯的決定? 未來升值是否樂觀? 由於我兩年後需轉按以避免二按高息還款,故此希望聽取諗Sir對樓盤之意見。   現時我只有15萬現金,加上年儲只有約50萬,請問我應如何利用手上現金以產生額外收入?   謝謝!   ANSWER: 讀者 近日在103舊生討論群有舊生問加注B餐的處理手法,筆者先回應本案讀者問題,再在下部份講解入市指標睇什麼。   先講選取樓房不只看地區及開則,自己能力都好重要。三天前解答了一位30出頭就完成一生四宅的男子(個案#2023),佢第一間樓用自己名買、下一間呼吸PLAN上會用另一屋企人名、再下一間用父母自住樓擔保用呼吸PLAN上再買、最尾一間全呼吸,由於半年前失業而家陣頭兩年呼吸低息期過左,佢要上會但無工做,上唔到會,樓又唔易賣走。如果供唔起貴租新樓要被收父母間樓都無埋,真係難為老豆老母。而家想用女友名擔保過關,真係希望呢位女子三思…唔只擔保上的責任,仲有佢面前呢條男人,係唔係想同佢過呢種咁轟烈既生活。   當然人地家事就唔好點理,講返讀者。高薪公務員,儲樓最實際。但如果你係生意人,買樓唔係咁易借錢,用REITs及債會好一點。後生暫時低薪者,由股票開始。年老又退休者,要直債同保險。總之將適合既投資工具按個人情況配比學生,就是本blog宗旨。而唔係日日怒sell保險或為高佣捉你睇新盤。   讀者借貸力總數為92000/10000*50%*2.59 ~ 1191萬。讀者月供26k新樓,等於用了可供樓人工(92000/2 = 46000)之一半多一點去供樓。基於借貸力不宜用超七成之原則,短期內讀者再買一樓不宜。 如當然計埋太太,及讀者假設3年後如人工加至$98000。借貸力將(98000+18000)/10000*50%*2.59 = 1500萬左右,到時用七成即1050萬,已用約600萬,那讀者儲到100做首期,再加借1050-600 = 450萬,買450+100= 550-600萬既樓合適,能力之內又舒服。當然如有003借貸力由無變有之法,將太太人工打至35K,總借貸力再升至1800萬左右,會成讀者買樓助力。合規增大借貸力之方法要時間部署,細緻位要做好。畢竟銀行批核部經驗足夠,比料唔到一定水平,應對唔合情理,今時今日,即時reject。讀者大埔區未來供應繁多,近年接了九龍城區的莊,成為供應之首。然而買了就是買了,唔同股票可即時放。況且自住,起碼裝修自己用番而管理員既笑容亦能自享,還叫可以。     債基 有現金投些債基吧,後生用些少錢試試佢是否真係10-12%年息,收息101有授。基本上四月上堂, 最快5月10日已知係咪派到。B餐年初至今仍有升(見下圖),抗跌力很強美股2月尾大跌後都照升。直至3月9日美股跌2000點,市場要抽走資金救股市,所以B餐都要跌一些,由112水平跌至108,但都比年初106.96之價位高。未來會有良好吸納位。   對於舊生,可以參考3月11日收息103舊生討論論群內之VIDEO,VIDEO中第二幅圖,橙橙地條線止跌時就現良好吸納位。各位宜學定及觀察好部署一下。一年內讀過收息103就可入番群。   黃金都跌,金價由1680水平跌返落1637,幾日間跌約3%。原因是不少人要套現金去處理此一突然情況,例如 1.過往投資過份而被斬倉補錢 2.歐美停飛,波又打唔成,很多行業現金流斷裂,自然要賣野多個錢係身   舊生若有聽買入要分三注之言,沒一次過買哂。現時三份二資金在手主動權就係自己手。人需要敬畏市場,所以筆者喜愛債同樓,跌落黎輸好少就即刻有能力於低位吸納。過去廿日已證明將錢長放股市是不智行為。

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