75折買樓? 樓市撈底策略更新 #2010

諗sir,你好!我是收息101、ETF和收息103的舊生。 家庭情況: 1、本人40歲資訊系職業,月入44K已包第13個月糧 2、太太教師月入28k,小朋友4歲 3、每月能儲28K,現金有150萬   現本人單名持有沙田私樓兩房,早前由九成轉按六成,欠銀行300萬市值580萬,月供10500元。租金13000元。   自住美孚,方便小朋友上學,租金20K   目標:  未來兩三年內債基收息增加首期,買美孚三房單位自住,用太太的單名 50歲實現一生三宅和財務自由。 如沙田兩房單位如果試學生宿舍方案是否可行?   舊生上   ANSWER: 讀者工資中等,利用樓擴大資產規模,脅租客加快儲蓄進度思路正確。將九成樓降按揭至六成再租比人降低了法律風險,因把二按(HKMC/AIG)角色拔走。當然六成上會樓金管局仍規定是自住用途,一旦發現偷偷出租,銀行會叫業主返去傾傾,以加息或CALL LOAN做罰則為主。當然很多人(包括讀者)仍「逍遙法外」,一係就靠好彩,二或洞悉銀行得知業主偷出租之幾個途徑,提早堵塞,這在買樓001有更多探討。   讀者借貸力為(44000+28000)/10000*50%*2.59 ~ 930萬,已用300萬淨660萬借貸力。若儲蓄能由150萬升至300萬,要增1倍! 再假設1000萬左右價位能入美孚三房,讀者660萬借貸力加300萬首期可成其目標。然而筆者不建議未來幾年香港人大大注咁買樓,只適宜將資本打散每次細細地一間咁買,逐間逐間咁買。拆細買後將原本一生三宅要轉成一生四宅或更是五宅,為何有此建議?   先講一個人持4-5間樓,當然怕交重稅辣招。但其實只要由A買間樓,而樓價只要由400至600萬之內,將呢間樓業權打散轉比老婆,交既稅只係一千幾百。所以辣招有合規方法可破,詳見買樓003。當然每次轉換的間距及成價,都有講究,做得唔細緻後果可大可小。   地產有不動之屬性,上一年讓警署對面既樓冇人買,今年又講緊誰是下個淘大? 若閣下重本買定一間(樓),明顯做唔好風險管理。當然你如大把錢,那就另一說法。對於讀者勿重本買美孚三房,改而同一預算拆買兩間舊屋苑兩房,再自己租住樓先,既可擴大資產規則更具靈活性。   阿仔現只讀幼稚園,將來可能有需要為小學或其他事而搬,那又何必重本將自己訂死係美孚? 何況買1000萬樓洗費都60-70萬,己等於讀者一半現金咁滯。   另外香港局面不會因是次疫情過後而穩定下來,將太多錢壓死在一間樓,不值得。恆大廣傳內地旗下樓盤75折出售,筆者看到是不少欠債率高的企業先遇上資金鏈斷裂。但由於內地興維穩價,加上樓市大跌內銀都死,所以好快應有人出黎叫停此減價風。大家記唔記得沙士當年物價反而冇大跌,跌係之前1997-2002造成的。2003年出黎購物既人少成交唔多,價格變相冰封。   淺見是鄰近國家權鬥將來只會更多而唔會少,香港有選舉可以「部份地換屆」,而鄰近國家有更激進的方法換屆,所以呢野病你唔死,下次仲有鑊勁既比你嘆。   打從民國、新中國: 中國好,香港唔會好,仲比人當成賊。講「中國好、香港好」個位伯伯,唔知佢有冇後悔熊抱左娥姐? 那萬一中國唔好,香港會如何? 會唔會好似1940年代? 打仗令資金同人材湧了香港?現時在推特已有大量西方嘲笑中國人的資訊,筆者都睇到好唔開心。   然而中國人直接去外地交流的機會往後將降低,香港是否會先死而後生? 中國派大員坐鎮港澳辦,足見香港仍有其價值。   當然如管治質素低,就當有機遇,有人會連空籠都射唔入。   未來日子我們更要分析能力,要果斷執行的能力。只有能力不足的人,才會怨命係生成逆來順受,而不去探討進步方法。更何況你將要面對之逆境,可能會似現時湖北入面既百姓咁,唔知你係咪受得起?    最後, LAST BUT NOT […]

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貧困式隔離、我想有出路!! #2008

諗sir 你好,我係收息101 DV64 嘅學生 本人年底45歲,太太40歲,仔女已升中學 住青衣居屋,已補價約市值480萬,供淨些少而家月供樓要4200 月頭本人開始unemployed ,三萬幾月入失掉,終於明白咩叫閒賦在家(其實係隔離,因唔想洗錢而自我隔離)。太太月入20000,一份收入成家用財務壓力大增,仲要怕隨時被隔離太太份工變no paid leave既風險。 睇黎短期都搵唔返份工,靠手上150萬儲蓄過活。未來工資水平未知,但口罩就成千蚊一盒,出去見幾次工都是種負擔。想起諗sir堂上所授債基,現在買是時候嗎? 應該先試幾多? 被隔離的人上   ANSWER: 讀者不用太灰心,疫情總會過,眼光要長遠諗下幾個月後點部署,而行動上要注意健康同勤洗手。去下海邊跑下步做下運動,對於45歲讀者可能今次得比失更多。   筆者個人認為,如心理負荷不到或感開始被負面情緒困擾,不如一日只睇一次新聞。自6月至今香港人被跨張新聞轟炸太久,有份私伙收入確可令人感實在。起碼你唔單只可選擇work at home,更可隨時辭工唔做高危工作,或索性暫別香港。   債基尤其B餐同E餐過去一個月上升,下圖展示B餐的proxy(唔係B餐本身),半年圖顯示個價有序上升,由於B餐買美國債為主,穩定派10-15%年息可以,但價大升就無乜可能。要賺價分配些少錢買股票,不要奢情一投資物可以賺息又賺價,又唔使點理。 買債基收息合讀者,因為收入無左,買樓借唔到按揭。將來不明而將僅有儲蓄押在股票,咁既建議筆者講唔出。十幾年前就係銀行有批人,唔理面前係個70歲既阿婆,明知股市已升至高位仍叫阿婆押注accumulator,為保自己份工或者做夠數升職。因此才有奪命金呢套咁引人共嗚既電影出現,這些年才會有更多人唔相信銀行,在blog尋找一些更客觀而綜觀全局的理財建議。   現時買債是好時侯,相反股市會因疫情反覆大幅波動,實力不夠而入股場,不言自喻。當然現金充裕,快到收成期。股市撈到底而可揸上去都是有錢人,疫情同金融風暴令貧者越貧,富者越富,筆者同意。靠跌市而撈到底一鋪翻身? 只好說你的想法及習慣讓你窮,想富唔係等市跌,而係改變自己。   債基如A餐派息達15%-20%,B及E餐10%-15%,每月派息而隨時可買賣,讀者可先少注入50萬不槓桿利用佢係收息101學到的方法,一旦50萬真能派息約4200~6500/月,試得2-3個月穩定才加碼至150萬,令派息至15K-20K/月,即可令讀者人生想法有改變,話唔定今次失業是成功的開始。你每天做的不同,結果自然唔同。每日都返同一份工,人生想改當然無望。 至於居屋已補價的可加按,太太20K月入提供260萬左右借貸力,可將居屋六成價格按出殷,即獲480*60% ~ 280萬,令讀者有更多現金收息。如按到280萬供按揭由4.2K升至約11K,將按出的錢好好用債基收息即可夠錢供樓更有突幫自己儲錢。睇定D搵份好些少既工再發展個人事業。 [frame id=6

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匯豐直債。年度化20%回報 #2007

大家好我係諗sir! 恭祝大家情人節快樂。本文節錄「債市心電圖」節目部份內容,比隻20%回報嘅匯豐直債畀大家。   先講呢個20%係年度化回報。而唔係一買就升20%如hong Kong TV mall股價個隻。 不過Hong Kong TV mall(1137)係配股後個價跌返好多。   講返隻債券啦,過往一個月個價升左應該成1.4%,年度化嚟講成即約15-16%回報。再加埋有6%息年, 15%+6%等於21%。明白這屬不嚴緊的計法,不過匯豐直債一個月升1.4%幅度算嚇人。   平時你去銀行,職員肯同你講債券已好俾面你,基本上佣少既野都唔賣。我地呢個節目,係唯一係香港頻密咁搵升幅相對高既債券,而評級亦見得人個隻。行山銀行個類,一入黎就怒sell個客買保險,而家個市咁靜,本應屬好時機去分配投資。     債券每半年派息一次,更合食息族。每5年一個觀察日,每達觀察日,個息會跟5年ICE SWAP RATE+某百份比咁重新定息   債券是次等級的,在筆者收息101課已解為何匯豐呢類買次級比高級別更好。   另外債券是永續債沒到期日,呢類債比普通有到期日的,更能提供派息外之價格升幅予持有人。 個價做緊$109,由於市場上做緊109附近既債都唔少。要從買開股票既思維,自學成為熟悉買債既人,一買更投進百幾二百萬一條去強合入場門檻,筆者絕不敢講你唔得…自學加油!   另外承接力是另一考慮點,同埋唔利用IB、Ameritrade買都是一個優點。一般筆者很不放心叫學生用超過10萬美金投入IB、Ameritrade呢類券商系統。但小小錢(咩為小錢自行定義)用上述系統買美股絕無問題,買掂美股再返港股,等於完成大學再返小學,變輕易。大家想收息必先小心才駛得萬年船,一旦有證券行倒閉成幅身家隨時total loss。何況美股打緊零佣戰,03、08海嘯未經歷過既朋友更要小心,而家係有03沙士feel,但正場未開始。   【武漢肺炎 2020.01.31】中小型券商寒冬 三間證券行相繼宣告結業   https://hk.appledaily.com/finance/20200131/ZELMWQSJ55OH4SJJVBCTGW4HNU/     為何呢隻債升幅跑贏? 其實上個月提及過UBS債,都係同一概念。至於路勁直債,2019年12月提出時$100左右,1個月後$107。投入20萬美金賺價14000美金,即一個月同學賺了10萬。現時游資太多而投資人唔想買太差既野,而家唔少評級唔錯既債都被炒起價,息就保證有。所以保險公司持有很多債,加上未來買保險的意職會提高(起碼疫症發生有人明白了錢少醫院係唔會收你,無事都要留錢走佬更數月返唔到屋企無收入),保險股不宣淡更有契機。   就以香港為例,,M3貨幣供應2006年只係約(500萬)*(1百萬),而家係(1400萬)*(1百萬),錢多了近3X。錢多但好多人又唔夠膽搏 而家叫你成副身家擺曬落股票你都唔夠膽住, 咁你就明我講乜㗎喇     筆者相信此匯豐是不俗選擇,只要同市面上好多bond 或者年金比較, 你會明白保險公司賺了客很多錢。免費的理財資訊,才是對你最costly。至於一年內讀過收息103的舊生,你的103會藉令你可登入homeblogger網站,得知如何找到此種債券。已過期者請重讀103。

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買債基收息補貼租三房? #2005

諗sir您好! 自從在網上留意到諗sir的blog,如見曙光。讀完《樓換樓》、《小本收息王》,至今修畢收息101及收息103,課程實在句句到肉,終於搵到個真係幫到我概課程   本人40歲、先生同年、小朋友兩個而將升讀小學 先生自僱收入不穩定,本人職業穩定薪金$42K 單名九龍區兩房,500萬市值欠140萬 現金165萬,父母仙遊,沒兄弟姊妹   問題: 應將自住樓按爆(自住樓按到八成?),然後買債基收息補貼租三房? 還是賣樓,換三房?   再次感謝諗sir用心教導,萬分感激!   ANSWER: 暫時你要賣樓,都難賣出。除非你是大屋苑,起碼都中層,仲要調低出價,先會有人睇。成日話沙士先買樓既人,今次真係比多次機會你。但現時所見呢類人等到沙士,仲要等到「100萬一間」佢先會考慮咁話!? 證明解釋只是一種藉口,不面對自己怠惰或貪心唔知足既人,唔跟情景而進化,仲衰過病毒。   謠言眾多,信數字加上用真錢而成的樓市呎價,更有底。香港的M3貨幣供應,比2006年大印銀紙前多了約3倍。金管局數字,2006年M3數目為5,089,000百萬,至2019年第3Q,M3是14,547,864百萬,即錢多了3倍而樓價只升了2.5倍,嚴格黎講樓價未升夠。   中國越苦,香港越好這是經百年驗證的事實,特首唔使咁好心將香港同大陸connect,當年同胞千辛萬苦將錢用現金拎落黎香港,一開到香港戶口個刻,佢地好有成功感,就由佢地照舊啦。人民幣過去一個月跌了2%,從6.85達7.0水平(兌美金)。當疫情過去人民幣要反映今年中國經濟下調的時候,內地人買美金計既香港樓同保險可唔可以抽更重既稅? 捐入香港疫情基金呀?   往後內地人想申請去澳洲同英國讀書,會唔會易過前兩年? 佢地要唔要香港呢隻白到灰既二手手套? 當然要,好過無… 因此香港仍需一批中層至低層員工,佢地要些少糧,係香港買個幾百至千零萬既「宿舍」,呢種樓價好硬。至於二千萬或之上的,由於老大已走,承接自然少。    既然而家賣樓個價都唔靚,讀者還是加按。500萬可夫婦之間按爆八成,得500*80%-140 = 260萬。筆者上年片段已淺解何謂按爆。 – – 如一個人借唔起成筆債,可加先生擔保,或利用借貸力由無變有之法讓自己有第二份收入,令銀行肯借更多。按多260萬出黎供樓金額增至400/259*10000 ~ 15400/月。現金升至260+165 = 425萬。拎其中225萬分三注投入債基,時機課上有授。利用睇價之proxy再加入計算分析(下圖),幾時入第一第二第三注一目了然,自己家中可掌握。 近一星期B餐同E餐價格照有升,至於C餐已見疲勢,見上圖是C餐,現時突破唔到通度中軸加上通道收窄,預測向下。若唔想煩又穩打可用B餐,美國國債為主。今年亦睇好大公司評級高之公司債,新E餐。佢地槓後派息12%-15%,225萬投入一個月收2250000*15%/12 = 約28K/月,夠哂讀者租三房解佢煩惱,搬去靚校網都仲可租三房。又唔使賣完再買樓比佣又比稅。   而家可即上堂(睇片),即執行。2月趁有時間做,3月10日已收第一期息。

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如何部署今年收息投資? #2002

諗sir:   您好! 我係收息101學生,想請教你有關債基嘅事。   我於2018年8月中幫銀行做了債基,我本金係1百萬,做左1槓2,即總投資額係3百萬。   B餐做了150萬 舊E餐做了150萬     近月看了諗sir於103舊生群的video,說今年轉c餐為上。我亦同銀行傾過,佢地話可將舊E餐轉做C餐,你認為好嗎?   另外我想加碼到直債同保險。直債有下列選擇: 獅子直債 BOC Aviation 恆大   保險用2019年債基賺到那30萬去買,你認為下面份保險可以嗎? 煩請諗sir百忙中抽時作答謝謝   ANSWER: 讀者只1槓2而沒行盡1槓3至3.5,做得好。槓盡令投資人更易被CALL LOAN,怕心理承受不到,那不如收少些息唔好槓太盡。當然如客人唔識,銀行通常有咁盡叫你槓咁盡、幫佢跑左條基金數,成日搵個回報引你。近日街上人少之又少、入銀行既人更少。一旦有機會見到你,通常銷售人員手法是殺雞取卵,食左再算。   至於賺左那30萬投入保險,筆者無意見,將賺到既錢趁早GOOD出黎都算條好事。上述保險客人需出資871,027 – 783,925*95% = $126,298 借了871,027-126,298 = $744,729 當年息2.5%,年息為744,729*2.5% = $18,618 此保險之回報為(1000000-126298-744729-18618*5) / 126298 = $35883/126298 = 28% 筆者認為一般,融資後年回報只5%左右。同公司應有計劃可做到年8%的! 那可媲美直債投資,一般保險公司都好難執。   上段旨在展示如何計出保險融資的回報,不是個別計劃推介。   至於直債,筆者認為今年有低吸時侯,內地必放水令違約潮減少,如真不想投入中國債,可考慮東盟國或歐洲零售銀行之直債。至於回應讀者,BOC Aviation不看好,因為今年中國航空業務是倒楣了,借飛機的公司不好去想。至於恆大是審慎樂觀的,會有低吸時但不是現在。至於獅子直債是穩打穩紮,年齡50+人仕適合。   至於下面隻REITs,上年派年息20%,今年因價升了,派息18.2%。下圖展示此REITs於2020年1月全月有升,正正回應有些人提:「派20%年息,會唔會好高風險?」其實有心選,不少高息的投資波幅比煤氣仲低。筆者亦會在收息103舊生群加強美股資訊,一年內無重讀103的舊生請重讀去重啟舊生群。至於債市心電圖節目照有。 債基照做吧,2019年大把人輸錢而佢執了30幾萬,算係咁。

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產出2-3萬月入讓我離港暫避 #2001

諗sir 你好,   拜讀閣下文章已久, 2019年完成了你三個課程,近日work at home在家沉思下步如何走,希望能得到指點   本人35歲太太同年,有兩個小孩(都是3歲半)更有父母要供養 收入本人6.5萬太太3.0萬 有自住物業,西九單位1200萬,欠銀行500萬左右,月供2萬餘 股票+現金約120萬 近年已將支出壓縮,小朋友的興趣班都停了,便留資金讓他們日後出外留學   目標: 希望2-3年後太太轉全職媽媽, 有被動收入3萬補回無返工損失 小朋友可到英國升中學 父母盡量想陪伴,本人希望可開拓網上事業,不一定留在香港賺錢   以本人實力,有可能達到嗎?   ANSWER: 近日多了人work at home,多了學生將理財個案送黎,真令筆者吃不消。大家都想趁閒時增長理財知識,謀定後路,香港快沉。但係咁講恐怕會散播負面情緒,你知我地但凡負面野都唔講得架麻…係咪!?   今年銀行主打做大屋苑的按揭,過去十年筆者從未見過銀行一開年就唔想按揭的,單幢樓同老村(村屋),今年銀行唔要。無工返而用資產做證明或月入上落很大的的,又唔要。所以好似讀者咁有間正路屋苑樓而工作穩定的,就是加按時。人人諗住縮又加防護罩,你能多舊錢傍身仲拓展到收入,一來一回就贏不少。家陣有2-3間銀行仍會積極接下case,筆者已先把舊生的個案往那處去。   1200萬樓可以按六成,即得1200*60%-500 = 220萬。按樓後要供約720/259*10000 ~ $27700/月。現金水平按後增至220+120 = 340萬,如果讀者真係要3-4年後就有數萬銀被動收入,買樓就不屬選擇。買樓是開頭難而最見效在10-20年後,買債是即見有派息但由於派息長年只是近同金額,10-20年後你會覺派既息買唔到咩野。REITs派息可隨通賬上,但普通銀行唔係點比槓桿。仲有就係上年好多人鐘意買既Mapletree northern China trust(即持有又一城個隻)都跌左唔少,令不少重注又槓既人損手,所以REITs而家少人問津。希望大家明白,市場總無一項投資可長年安心擺成世又唔使理,只有騙子才會叫你長擺咪理。   340萬買債基其實幾好用,唔使急一次過300幾萬買哂。同埋講到你悶而又實在的,讀完收息101買債基由B或E餐開始最好。B餐內含主為美國國債,E餐主為高評級的公司債。今年中美定必放水銀行有錢人周身都係錢,但又唔敢太博,佢地預期會投錢入高評級之債券。B餐如盡槓13%-15%年息有,少槓就10%吧,都不錯。E餐10%-15%年息左右,可自己操制收少點息就更低槓桿風險。很多人一聽到槓桿就話唔好,其實你學好點用槓桿同唔好過火地用,槓桿是可救你出險地。不少人就係成世逐蚊逐蚊咁儲不槓桿,最尾被政府印走哂佢辛勞工作所賺。   340萬抽其中200萬做債基,當13%年息,一個月收$21.6K,已近乎太太的月入。當然讀者加按了原本自住樓供樓約增了1萬,一來一回正現金流只增了11.6K。不過佢仲有140萬資金在手,只要頭200萬收息試好派息穩定,加碼令每月收入增加2-3萬計得出問題不大。   當然收收下息發覺儲到50-100係身(每月兩萬幾咁收要一百幾十萬唔難),用夫婦其中一人名再買一樓吧,買樓才是長期解決洗費支出的問題,買債可3-5年開心住先。至於直債要400-500萬現金在手既人才可考慮用,入場門檻較高。而REITs入場門檻低有些派息都唔錯,10%-20%年息都有,這不時在筆者收息103舊生群分享,舊生群往後會增加美股資訊,債市心電圖照做,一年內未讀過收息103的請重讀103啟會藉入群。

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當你捱貴罩,我地投資已滾大10倍去買樓 #1997

Hi 諗sir !關注咗你page 好耐,令我對樓市同基金投資都好有興趣。我想請教下你,我同老公今年28,未有小孩,兩人加埋月入只有$35000。   今年好彩抽中長沙灣一手居屋,約395尺,一房單位,下年搬入去。月供$13000,供25年。供款已佔去人工一半。   我想請教你的是,因摰親移民天堂,將會留下約600萬現金(一層估價1300萬的市區3房兩廳户,需與兄弟平分),請問應如何善用這600萬現金達到財務自由? ANSWER: 讀者最要學懂,是分辨誰人將說項去騙走佢呢600萬。很多人認為起步之初,是由零出發,誠然在投資上這是錯的。投資唔同你學校做功課,絕不是由零開始。當大把人都窺看你手上既錢,一不小心你就由正變負,打從負數出發。   相反去睇,能由窮變富更可將錢長留在手的,自有其能力。你話人發達靠運? 可以只剩你自己一個唔明。   另外要勸讀者不要太著眼呢600萬,長守呢600萬而不長進,最尾必失。人生在世當然不只為錢工作,但如成世人的勞動產出高峰,只係兩人共3萬幾,真令人懷疑每天是否認真對待工作呢? 很多人都被遺產變得固步自封,希望讀者不要成為下一位。   兩人借貸力共35000/10000*50%*2.59 = 453萬,加上仲有居屋要供,說明工資唔加,又或找唔到擔保人義務助佢炒樓,讀者行買樓致富呢條路暫示行。   筆者建議讀者利用父母資金向下抄經濟低潮,利用經濟一旦向下美國國債之債價會向上原理,將起碼一半資金投入美國國債,添些少槓桿去收10%年息。要知債基如是收息課美國債的B餐槓盡可收約15%年息,故10%目標為讀者留了不少空間,應付萬一美國國債都向下之風險。300萬收息一年都30萬,加上若債價有3-5%升幅,讀者一年息連價賺成40萬,夠下次買樓首期了。   那萬一美國債不向上怎辦? 留意美國債不向上,經濟通常向好及股市上升。只有經濟差時錢才縮在最穩固的美國國債求些少收益,所以讀者除了300萬投入美國債,留3萬投入領展的期權。每到領展的走勢用保歷加通道計算,通道擴闊的時候,同時入手向好名向淡的價外期權,博由價外轉價內那最肥的升幅。由於只是利用30000元逐些買入,更有訊號監察機制,此舉既可捕捉一旦市場在2020-21年走好,令美國國債投資失色的風險。不少基金都是利用債加期權操作令自己立於不敗之地,散戶自己學都可做到此點。 領展期權筆者在1月21日篇文提過(上圖),其中一隻認沽行使價82.5的,當時做$0.35。昨天30/1號? 升至$3.50(見下圖)。所以筆者個BLOG,12月提過提過路勁直債,$100升至$107,人人執$14000美金。1月有領展認沽,唔夠十日升了10倍。我地唔係想用賺錢吸引人,只想講除了股票,買債大大注加利用期權細細注,回報都可好吸引,仲要係過去一個月,香港生活難上難,我都個BLOG仍有好投資點子。 有了上述兩招,讀者係咪更有信心可以滾大舊錢買樓? 當然讀者要用買樓003行一拆二去將夫婦其中一名甩出黎,同埋做好文件及努力工作,向銀行提出更高收入證明。   每件事情都要付出,將上述提案執行前要學好債基入市操作、美國債與市場關係,及期權用法。

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沙士重臨、誰是下一個淘大? #1996

諗sir你好,近排係youtube成日睇你的短片,覺得你的投資理財理念好成功,本人好想請教你, 本人現年38歲,現時人工2萬元,有儲蓄大約180萬左右,現在想買600萬樓下的樓,心水係沙田,請問,可以有什麼選擇?我的人工,又怕過不了壓力測試,現在有什麼好建議去做?謝謝你   本人未買過樓,首次置業,想愛嚟放租的。 ANSWER: 沙田(但不是在沙田市中心一帶)將是未來低吸的好區域,近日疫症被發現患者所住的大廈,大多數在沙田區。當然如幾星期後望返轉頭,此現象便不明顯了。為什麼病毒愛沙田? 不,是因為中國人愛群居,買或租沙田業主係內地朋友又在附近,返深圳又近,對這批尊貴客戶,選當區係好。   但日後沙田會否有個屋苑黎個淘大番版? 基於病毒一年半載一定散(或有藥)之定理,未來數季某些內地客多的屋苑現狂劈良機? 木宰羊…   留意價平你唔一定要買,能力低而夾硬想蛇吞象的,後果易明。讀者單人借貸力為20000/10000*50%*2.59 = 259萬,手上現金180萬,在假設讀者全無負債不影響批貸決定下,讀者買到盡為259+180 ~ 460萬。當然如佢獲有收入既人擔保,可買更貴。但銀行現只接受特定關係既人擔保,唔似08年之前誼姊妹都可擔保架啦。   因此讀者單人買600萬樓,想法有誤。另外收租樓按正係只可五成上會,即600萬樓只可借300萬,而唔係報自住咁可借九成借500幾萬。希望佢睇片除左留意筆者理財理念,更可參考下實行買樓時的不同步驟,計算方程。至於收息上,筆者片段亦有心法及部份執行方式。   壓力測試對於買第一層樓人而言,是假設利用+3%年息的供款額,即由原本2.4%還增至5.4%年息還,究竟借款人能否應對。然而加息後總債項同入息比率會由50%放寬至60%,所以大部份人係未加3%息前過到50%,都應可過到60%的。   例子: 借400萬攤30年還月供為$15997,未壓力測試前最少只要32000人工就可過 借400萬攤30年還如壓力測試(5.4%)月供為$22000,由於(借貸/入息比率)放寬至60%,最少36000人工就可過   例子說明閣下除非剛好人工真係於32000-36000之間,才會有過唔到之可能。加上只要搵到位7千月入既人擔保你,在400萬例子上都可過到,或掉轉借少一些。   上述例子不是想說借錢好易,而係講攔住你借錢的「大山」不是在壓力測試,而係你唔識準確計到自己借貸力在扣除本身債項及消費影響後,究竟可借多少。 對於讀者呢類借貸力、睇樓、睇對家業權都未理順的,真心推薦佢花$2000上買樓001。而家可以睇片上唔使同人逼。若已對上述有心得,那就不必花時,應花時改善投資策略。   但,點解我上左網幾日都只係見人排隊買口罩,而唔係排隊去睇樓?  農厝假前只要沽期指,每張大期輕鬆執$50*800點 = $40000,十張就50萬落袋,多人識咁諗仲為何有人要討論是否work at home?    想想過去幾天新聞聚焦、大家所忙? 就知靠撈底發達,咩「沙士再黎我一定買番間屋」呢d心態,可能由於經驗不足,或屬一己拖延的藉口,是影響人生的一種病。

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重新開始,投資進步學習三要點#1995

諗sir你好,   近日看你的文章和視頻,開頭覺得你謾罵形式對本人不合,到夜靜之時才覺是大道理!  始終真說話都是難聽聲音。現想急起直追,希望賜教   本人36歲月入4萬,太太近同年月入4萬,有1個小孩3歲 與父母同住在他們聯名物業,現估值1440萬 夫婦沒物業只有現金150萬 曾經投資股票但收穫不大,看了閣下的文章才知道個中原因 我有一哥哥及妹,哥有物業而妹未有   以我的情況睇,無樓而現金只少量,小孩還小,如何能部署退休生活?    P.S. 不想向父母找財務支援 佢地辛苦努力工作,至今生活安寧,唔想增加佢地負擔   期待你的答覆及二月上你的課程 祝新年進步   ANSWER: 相信讀者投資經驗少同處事「咩都少理」,學習作首步是關鍵。當然學後要實踐及找出一套屬於自己的投資方法。由於讀者都仲可叫後生,將欲投資的錢一半放股票另一半用債基,是可取的。當然趁後生買樓都要做,買樓就是要用時間拖死債務,就如讀者父母的樓當初可能幾百萬買落,現在已1400萬。此不因經濟走好,而是銀紙印太多引發通賬。此情於未來將更強烈。   學習方面,要理順到一套合自己的買股策略,睇報紙買股絕不是好策略 1.買股策略學習包括: 學習分辨現時是單邊市還是橫行市。投資就是要找出終結橫行而進入單邊向上或向下之時機 在有效率的市場,股價是會反映該上市公司的價值。然而你用公司年報去推估會理估價,基於年報有人為修飾,所以會唔準。至於香港是否有效率市場或什麼才是有效率市場? 應去學習。   2.下一步要認識買樓: 一般打工仔靠儲錢發不了達,買樓是發圍淨低唯一出路。銀行肯借最高九成比你,但借貸時要什麼條件? 另外如何判斷想買的業權沒有瑕疵? 最後是睇樓要留意什麼? 避免買入單位後「手尾長」,這些建議要學。   3.當然唔可以漏左認識債 買債不合二十出頭的人,但剛組家庭或年至三十幾的你,一家要識。債是贊助商顯然唔想提既事,你見好少媒體講債,其一原因是客戶穩收息揸條債四至五年,那其間SALES是否冇野可做再收佣? 至於其他原因當大家在收息101打好了基本功後,會同你再講。買債缺點是發不了達,筆者班別對想一步登天的人,歡迎不了。   學習好後,可將150萬的50萬投入債券,由於年少用進取些的A餐,年息18%-20%但波幅高一點。然而只要3-4年買入後不蝕價,意味讀者賺幅近100%,到時只消將本金部份沽售拿回便可立不敗之地。同時50萬債基派息一年達9萬,每月有成7千幾息收。讀者可趁後生試好50萬是否投入債基令你月月收回7千。坊間不少人說懂為你安排債基收息但派息未及收息101同學好,因為坊間偏向在安排過程中收高佣,或訂立細項收費去削減你回報。,當然此僅為筆者一方之言,建議大家去親自證實。就當最後讀者不用A餐而轉用穩的E餐,50萬都收5千幾,意味只要儲到400萬投債基每月收成4萬,幾可退休或提早唔撈。故值得趁後生試好此項投資。   另外要抽20萬買股票,留意只要你策略正確,本金起始少都可炒大,故不用急一下子將錢全投股票。   另建議臬買股票與莊博士同行,加入佢同漁勝師兄的教學群,港股分析,大市宏觀看法都有資訊,旨在教你進步,自己捕漁,而唔係日日比漁你食。打算只收1000人之後唔再收人,現已過800人了。

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90後慨嘆上錯車:「我現在是等call loan了吧?」 #1994

我是90後 27歲 在上年2019年3月買了深井浪翠園3期全海景單位 24年樓齡 實用465呎 成交價600萬 買當時確實估足價(602萬) 而且其後數月更估價估到(中銀635萬,甚至恒生升到670萬) 當時為什麼我買這個地方? 因為市區兩房同呎數真的要800-1000萬 錢真係唔夠 才考慮這裡 現時估價回落550萬 雖然已經買咗冇得後悔 但是想請教你 現時如果一路再跌落去機會大唔大 如果回落三成以上我怕要call loan 如果真係自住或放租係咪真係冇乜好怕   answer: 這位非學生,但是年青人,幫手答答。近排SARS(估計)重臨,市場又瀰漫悲觀情緒。若閣下做的生意是網上的又或屬老闆生意可交員工打理,你確實可在宣佈疫埠前離開香港去杜拜住住,個度熱到細菌根本生存唔到,等SARS殺死埋港交所然後返黎撈底未遲。   若然你係香港太多野放唔低,或好似讀者咁驚驚,正確應對是面對風險搵出路。面對(管理)風險可以用避免(avoid)或對沖(hedge)兩式,當然仲要評估埋一旦命中究竟點先可減低傷害。   避免為離開香港,已述。對沖可找期權處理,香港樓市走勢最近似的投資物,就係領展。留意筆者提出之「樓市」,為500-1500萬市值樓,領展有大部份物業,都係座落呢類樓附近既商場或車場。領展有期權,在港交所有買賣。前日恆指一天跌600點,下圖領展於1月底到期的近末日期權升了700%(由0.01升至0.08),而3月尾到期的期權升了50%,一個上午的升幅。那你1萬投入,執返8萬,用幾萬蚊去利用領展期權對沖,樓市如大跌執返一百幾十萬補數。   另外要做評估,一旦被銀行CALL LOAN,究竟讀者有冇錢去補呢? 佢問得,即係無啦。而家要起錢上黎,去邊搵? 就係銀行既信用卡現金分期、或稅貸。筆者認為信用卡現金分期正一點,因用分期借了一百幾十萬,條數係唔使寫了信貸資料庫(TU),原因是銀行只係將你原有信用卡個額用現金模式一筆過借比你,沒有新增貸款,所以唔MARK入TU。幾年前有些人,就係用呢個方法零首期買樓。坊間有些人標榜零首期買樓,此為其一之法。而家教埋你用落有咩要避忌,就係HKMC都唔蠢,佢會抽你1-2張信用卡叫你哂成份月結單佢睇,否則唔批八/九成按予你。月結單會睇到你draw了現金分期沒有,那就可破此法。打從2019年尾政府放鬆九成按借貸上限後,有些人不明批九成按之舉證比六成難很多,真係以為好似政府咁講擺明幫佢上車,最後連首期都比人食埋(殺訂),所以買樓要注意的地方多著。   至於間樓「自住就唔使理,無咩好怕」這「金句」,只要你坐一星期係地產鋪實可聽到上十次。筆者對這「金句」是同意的,因為筆者寧願你死揸層樓幾十年仲要擔心埋call loan風險,都總好過你寧願用錢旅行唔買樓而相信靠現金儲蓄可致富(或退休)。   一個人月儲一萬,儲20年有240萬,240萬夠唔夠你食到死? 未計通賬? 以香港情況大家心知肚明。更慘在於一個月能儲到1萬既人,唔係太多。筆者提出的債基,收息101教個類,240萬放入e餐收12%年息,每月有2萬幾蚊息派,叫勉強可解此難題,令人可食息唔食本咁過活。但想再豐裕一點或打破此格,能力低者用買樓賺錢,人人可做到。能力高者做生意大賺,唔買樓賺大錢致富更佳。

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