股神推介的投資工具 #2055

諗sir 你好,   本人現30歲, 月入1萬8, 花紅大概有5-6月薪金, 現有20萬儲蓄, 扣除所有洗費支出,可儲約9千至1萬元. 男朋友40 歲 , 月入2萬5, 沒有花紅, 現有190 萬儲蓄, 每月可儲1萬5千元.   自知收入不高亦沒有父幹, 想今年內上車, 目標550萬內2房單位, 5年內生小朋友, 但同時擔心日後退休資產問題, 請問諗sir按我們的情況,應否不買樓而去租樓,另外債基收息是否好選擇呢?而且應如何安排退休計劃? 謝謝   Maggie answer: 本星期ladies’ week,答左幾個個案都係女仕,絕無歧視。女仕普遍對自己抱有懷疑、不過份自信,在理財上反而屬好事。一眾男仕很多時抱著衝出去的自信,最尾輸到一仆一碌返黎。當然十幾年後一批睇住ELSA大既少女,會否自信爆棚就係下一代既事。筆者記得別去08金融海嘯,客人面對我坐著有感而發:「原本零回報,已屬唔錯。」這不難理解,因為100蚊假設做成年定期得1蚊,都好過亂去投資輸走50蚊嘛~   讀者工資不高但儲蓄力好,讚許的。然而一眾打工仔大多都要儲樓為先,才可脫困。當然有人質疑諗sir你係咪幫地產商講野? 成日叫人買樓? 只好說人窮才要主打買樓,擴大資產去脅有租客加快儲蓄。相反閣下中左六合彩有2500萬,拎去行山銀行定期都2.2%,一年55萬息每月計都4萬幾。到時租返間港景峰細兩房屈下蛇,夜晚落樓下做返看更,交完租淨返都有2-3萬洗費,咪幾盞鬼!?  犯不著要冒樓市的升跌。   更識諗既,買直債,到期保本。例如ICBC有條直債11月到期的,派5.1%,每半年派。係過去兩個月,有時個價低於100可以買到,即係點? 即係有機會可以係11月前食足5.1%息仲有些少價賺囉。係咩? 問下收息103助教。那160萬一條我當佢隊足十條,1600萬投入收5.1%,一年收81萬息除番7萬幾蚊/月。那就辭埋份看更唔撈啦。當然助教會有更多直債選擇同你配置,一野買同公司既十條直債屬壞手勢。仲有就係買債要靠sourcing agent,直接去大莊同你拎貨,先有機會更貼中間價入手。你可自己先去不同機構打價或排盤試一下,就知有人幫你Sourcing可省下的功夫。   當然讀者亦可考慮債基,債基本身都是買債,如想保守的買美國國債為主的B餐,3月高位65元,現時已升設至$59-60水平。今次市大跌且急,要跌就肯定,不過幅度相對少很多。至於進取一些考慮公司債,如C餐,派息達年12%,100萬投入收息約8K-10K/月。當然有些槓得過份的,收成18%息。通常過份槓都無現金在手一批,於三月跌市已沒頂。但在收息課學好計槓桿比率、及遵從入市步驟的,到而家都仲有子彈買貨。你可見投資唔係比個Number你去買咁簡單,要攪好當中操作。直債、債基都是收息101有授,學好佢。 由於兩人未有樓,不妨九成上會買大屋苑兩房。買樓就是用將debt burden inflating away,這不只筆者講,巴菲特上CNBC受訪都咁講。其實成功既方法書本有哂,不過貫徹執行既人少。轉中文講,就係90年一間三房新界先賣38萬,供樓只係2-3千,供得十年你都唔覺咩野啦。你話未來有通縮? 就當縮只係奢侈品跌價,幾百萬既兩房樓同油米一類,屬必需品易升難跌。何況政府供應估計,未來兩年都有18000及20000個單位呢,之前講30000-50000個單位供應一年佢已擺埋一邊。   50萬拎黎做首期,另外100萬投入債基,每月收到既息幫補供樓。留意債基入貨要分注。樓最難既一件事係唔可以分注買,你轉買REITs可分注,但個槓桿水平做唔得大,變相用唔到股神個招單邊沽空美金。誠然2020年美金是強的,不過強的另一方面,就是弱,世事就是如此,就好似前兩日有學生問我為何股價分佈要係normal distribution,這個問得好。撰文已千字,擇日再解。

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性格港女棄包包儲錢買樓 #2053

諗sir 你好!第一次寫信給你,不知道能否有幸成為你的個案   本人31歲,已婚,從事銷售,非固定收入人士,現底薪約46K, 過去三年的年收入為約780K至1.1M不等。現在大約有100K cash (私己錢), 250K股票,200K保險基金 (20年後才可取) 丈夫43歲,同樣從事銷售,估計年薪約1.1M-1.3M。丈夫身家不詳。 聯名戶口約有1.1M cash 以我所知,丈夫已和朋友分別夾份買入了一新界西舊樓(丈夫名下)和一灣仔舊樓用作收租用途(相信兩間亦未供完Mortgage)。 另外丈夫還有一槓桿買入的基金 (本人亦投入了400K, 槓桿後total大約幾百萬,高回報,其他資料不詳) (因為大家有一定程度上的財政獨立,請見諒資料不太完整)   小妹不才,性格港女,一年要去四五次旅行及買兩三個包包。本以為自己收入不錯又嫁了人,生活無憂無慮,過去幾年自己沒有妥善理財。最近開始閱讀諗sir 個案才大驚發現自己最多只屬窮中產,現在30出頭希望急起直追,亡羊補牢,打算報讀買樓001和收息101增值自己。 中期目標:於本人40歲前購入兩項物業(聯同丈夫現有的,做到一生三宅) 長期目標:於丈夫65歲(亦即本人53歲) 時達至財務自由,維持現有生活水平, 輕鬆退休(當然越早越好)   本人未曾置業,幾年前曾有幸抽到白居二(當時未婚,人工尚低,用了妹妹的名做家庭申請),可惜當時仲係男朋友的老公極力阻止以致沒有買入。眼看這幾年樓價不斷上升,現在後悔莫及,回想若果當時買入富榮花園現在已賺近二百萬。   我們沒有小朋友亦不打算生育,只是對居住環境有一定的要求: 基本上實用不能接受五百呎以下 距離工作地點不能超過1小時的生活圈(我在東區返工,丈夫在葵涌返工) 現租住荃灣舊屋苑連車位月租22K   最近有見樓市回落,打算於今年內以自住為由首置,及後用作收租投資用途。 自新冠肺炎爆發開始睇樓,主要睇九龍包括啟德,南昌,四小龍,大角嘴,奥運,亦有睇元朗yoho系列,灣仔囍匯,荃灣西等等。 可是,現有的流動資金只有1.1M(即聯名戶口), 估計年底最多都係約可儲到1.5M,加上丈夫不大可能做擔保以及我非固定收入的關係,估計最多只可買7M的樓,換句話說,於啟德買開放式也相當困難。我有睇諗sir的blog知道首要買樓條件係間隔,明白開放式不理想,最壞的打算若果失業要自己住返的話亦相當痛苦。   因此,想請諗sir指點,以現在的情況,應否今年買樓?If yes, 應該買幾多錢的樓?若果再等儲多啲錢先,一來擔心疫情過後樓價再升,又再錯失上車的機會,二來亦擔心自己身痕又想買名牌揮霍無度。   應如何部署才能達至中期目標及長期目標?   萬分感謝!  頭痛的讀者上   ANSWER: 大洗呢樣野最緊要認,包包之後買少D就可以,讀者30出頭仲有大把時間改正。 個人言行就是你身份象徵,筆者見過唔少業主婆玩開地鋪(full paid的),佢地都係普通歐洲車出入唔使包包。當然手指甲係靚既,按摩手甲全部上門整唔擔心而家封唔封鋪。人地呢種樸素既功夫,顯得打出黎既拳更有勁。   讀者儲唔到錢,樓市回落不屬佢主決買唔買樓既因素。而家做租客幫業主供緊樓,加上自己有感揮霍無度,才是佢買樓的主因。再次重申,頭三間樓一自住兩收租是基本維生要求,計到夠能力就買啦。第四間樓才是純投資需求,睇未來升跌去做未遲。明白人總是喜低買高賣賺快錢,可是低買要實力,能否高賣又要睇有幾貪心? 貪心有兩種,一係賺些少就賣又或另一種總覺會再升不想賣。最尾就係人人朝早要起身返工,縱然萬般不願。所以應利用樓及債踏實奠下理財基石,間唔中用股票及期權小博大把握機會,才是正用投資物之法。   槓桿買基金估計合讀者,但經面談及學習後會拿揘得準。至少後生仲有搵錢能力,而批核不用大量收入證明。買樓都係槓桿,槓後有利與否在乎是否槓得太盡,不少人過唔到三月跌市個浸,就係槓盡了,又或買了太垃圾的投資物去槓,是但中一樣都難翻身。下列列出3月9日大跌市第二波開始,至4月中的各債基回調情況,在各大藍籌回調很深而令人斬倉之下,A至E餐各只跌3-11%不等。在這波動之時,金仔粒核彈都唔知將射去邊個陣,買債買樓,少掂交易所買賣產品,為訓得著法門。 […]

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五十歲買股輸股欠債、重新上路 #2052

你好諗sir,本人两夫妻五十出頭不善理財,一直唔識投資,買股輸股,唯獨有層自住樓,現工作前境並不樂觀,一直苦惱以後日子點算。偶然之下拜讀諗sir文章,希望籍此電郵可以指點迷津。 两夫妻月薪5萬左右,育一子讀書中,一個自住物業估值800左右,月供17k,尚欠200萬。另負債40萬,每月七除八扣都冇錢淨。 樓按太太名,本人冇報稅冇MPF,現想加按太太物業, 想請問有咩方法可重新上路,改善現時理財方向,對投資唔係好熟悉(尤其直債\基債問題)     1:樓宇一直冇做轉按賺息,是否應該轉按再加按套現,買直債\基債之類(唔了解呢類投資工具),改善現時生活環境,對於不善投資者風險如何?   2:加按後供款大咗,如購買直債\基債,是否每月\每半年\每年(派息)?派息款項是否足夠供樓?   **想了解多些才參加(收息101)班,因課程費用對現 時冇收入的我比較難處理,唔好見怪。   由於不懂投資,又只得返一注樓宇,所以唔好怪問得太儍,煩請諗sir不嫌解答,謝謝!   迷惘之人上   answer: 唔學好投資,以為投資就是買股,都會達成讀者今時苦況。欠債40萬,人已過50,仲要唔供MPF隨時係無交稅個批。只好先講佢唔好咁急按間樓既錢出黎,否則最後一注都比人昆埋。   人進步就是要檢討,讀者睇下自己最偉大個項投資就係買樓。當然買第一間樓是消費行為多於投資側重,讀者亦無需花時間去諗買樓係消費定投資。最緊要係買樓呢個玩法,連佢買股輸股不善理財既人都可以贏! 點解? 因為有實物易明,同埋政府失職印銀紙解決問題令全球通賬囉。油價都可以短時間炒到見負數,但香港樓攪左咁耐都做唔到期貨合約,這反而是好處。少些波動,唔會成晚睇住電視報價訓唔著。   當然買樓最乞人憎既就係要等,然而時間是寶貴,但同時係免費,所以年輕人趁後生有經濟能力,買間住宅等等佢呀。   至於你話買樓投資驚租霸又雜項多? 那買股票你又有冇得過問大股東點拎公司錢去幫親戚買樓? 或者追究返新鴻基投中邊塊地是否失誤? 其實打理好股票投資比你想像中難,股票係易買,但難理解,公司盤真數唔係你手,至少你唔可以每星期查數。買樓大家知道煩,但好多唔熟行(樓市)既明星,退休都靠住宅收租,近排壹仔又講伊麵同蒙嘉慧。唔需要照顧雙親又唔需要搵錢,離開香港正常之選。   讀者間樓加按至六成拎280萬出黎吧,供款會增加280/259*10000 ~ 10700(假設自住樓齡< 35)。由於佢唔交稅,佢要用買樓003的借貸力由無變有之法,整返個入息比自己。當然佢可以試下就咁開個公司戶支票出糧比自己,睇下銀行受唔受佢。我們買樓003是按合規的方案及由銀行視角出發,令申請人多份收入而借錢借多份。留意讀者本身有40萬借貸,佢應該將佢轉做信用卡類借貸而唔係私人貸款,私貸很傷借貸力,相反信用卡用得對不會。   想加按轉按及借錢得精明? 可WHATSAPP 98292018搵買樓易同事GARY,由於近日查詢眾多,我地加開98292018呢條熱線比人做按揭申請。我地同唔少銀行關係良好,未來兩星期邊間銀行最願借? 我地收到風。借貸quota主幫實客,見過既同學。 – 有280萬拎200萬出黎作首期,用太太名低稅買間大屋苑兩房吧,佢點借比親戚住收返錢我地唔理佢。對於兩間樓未齊既人正路都係買大屋苑樓,買唐樓洋樓或商業類想賣走拎錢唔係咁易。如果夫婦入息只5萬幾,食兩間樓(而其中一間加按後欠480萬)計到不可能。因此都係要靠買樓003去駁大條數。   至於淨80萬,買下債基是可以,80萬預收息月8k左右,每月派息,即8k淨落袋一個月。風險是例如2020年3月美股大跌而港股日日跌成千跌時,債基一個月都跌左15%-20%,而今時已由低位反彈不少。你可以話而家個位低左抵入,不過重申收息類投資物買賣最要緊睇資產配置,而唔係日日估升估跌。直債要200k美金才入場,唔好諗住。   連錢都儲唔好沒執行力既人,買股票九成係輸。買股票看經驗睇心理質素,而質素高既在處事為人方面通常很有長進,絕不是一時靠小聰明上網買一買就保你成世既事。千萬不好信「今次跌市係你一鋪翻身既機會」之類既說話,緊記財不入急門,而筆者亦唔好教授些搵快錢既方法。  

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四個銀行唔想批按揭比你既特徵 #2051

諗Sir 你好,    以下是我們家庭情況:    丈夫:  每月收入 33K, 幾年前買入一個東涌3房新物業,市值8M,  未還按揭3.7M, 每月還款17K, 租金收入18K 太太:  每月收入 55K, 未有物業, 但幫家人擔保了物業按揭 2M  現金: 約 40萬 居住現況: 租住九龍區50年舊房, 租金為$25K   問題:  1)  有意用太太首置額買一個物業, 作為收租. 依她的情況, 可買入多少樓價單位?  2)  諗Sir 建議將東涌賣出,  換成市區3房物業嗎?  3)  又或以太太單名在九龍買3房物業自住? 要儲多少首期?     謝謝賜教!  李生    answer: 呢位朋友睇唔熟書發問,但筆者照答一下吧。年齡是影響一個人借到幾錢既關鍵,但讀者無俾。樓齡當然都重要,不過答本個案不太需要。最後有關太太單名買三房要幾錢首期? 首先已擔保他人的,九成上會唔使諗,就當佢無樓(住宅)係身,最多只八成。五年內用過香港按證服務的,批核機會預被削。有關可批到幾成同要幾多首期既,可在金管網頁找到。不過筆者好多時都要同經紀拎料,有時都要企係經紀個邊,鐘意呢批自己唔做功課喜愛問基本野既客。   進一步,你申請按揭之前要知自己有幾次chance,就好似打機前要知隻野可以「死幾次」?早訂策略吧。申請八或九成,用HKMC(香港按證)的,基本上只有一次chance,因你透過唔同銀行批按揭,過到銀行批六成個關,就會拎上HKMC過更嚴謹之要求。由於你經A銀行或B銀行最後只要係做七成或其上,都要拎去HKMC,所以你在A銀行衰了,轉B銀行隊上去批都係一樣reject,或成10幾個Q覆返黎,銀行都唔想掂你隻野。尤其是後生仔,買300-400萬樓的,要知借貸額已經細,如果你隻case好很煩,在賺得少而又煩之下,你明結果會點啦….   在不令銀行濫借,保障社會,而大家又可安居樂業之下,筆者隆重介紹四個銀行唔想批loan比你既現象   在申請表註明批核時間不夠 有時真係唔夠時間批,例如你星期五要成交,你星期三就拎黎,得兩日點批成千萬比你? 此情下職員為了免責、免被一旦獲知唔批而要撻訂輸一百幾十(萬)既客人斬,佢地會係份申請書咁寫。當然有時職員知個客唔夠(資)料批,例如的士司機想住幾千萬豪宅而又無一堆匯豐收息個隻,佢地都會咁寫定會預先「隔一隔」。至於對付唔想要既客…同理….   講明驗樓費客比 […]

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按揭買樓借錢新規則 #2049

  你好諗SIR, 一直有留意你的BLOG, 特別對一生三宅理論銘記於心, 望能得到解答   本人29歲, 月入$3.3萬 (普通文職) , 丈夫35歲, 月入$9.3萬(公務員)。已用丈夫名下購入一 所$750萬 的 新界2房單位自住 (9成按揭), 月供差不多3萬, 由於丈夫職務問題, 他買的單位只能自住, 不能出租, 因此投資的事宜也在我那邊 。    去年用我爸名義在他59歲時購入$400萬元朗區單位(9成按揭, 市值$4.2M)收租, 我做擔保人, 現月供需$1.4萬, 用$8500租出, 我要另外每月補貼 $5500供樓, 因此我們已完成購買第2所物業, 現想向第3所物業進發。由於我們還是40歲以下, 我名下沒有持有物業, 因此想以我名義購買, 但我已是擔保人, 再買借貸力好像不足, 而且要扣減一成借貸力, 好像行不通   因此請教諗SIR意見, 到底應該重投房屋資產市場, 還是尋找其他投資機會, 如車位, 股票, 工廈?  我兩大約有現金70萬, 股票 $20萬, 平時雙方父母家用約共2萬, 月儲起碼4.5萬。 謝謝你的解答。   ANSWER:   用讀者自己名(太太)買,佢老公擔保,由於老公工資9.3萬,單人借貸力達93000/10000*50%*2.59  […]

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我要筍盤! #2047

您好,我一直有睇你地的youtube,好欣賞諗sir的分析,依家正考慮置業,想請教諗sir 我的情況應該點做:   兩夫妻手持現金120萬 女29歲– 月入27,000 男33歲– 月入28,000 Total 月入55,000   有計劃生小朋友, 想買入420-450呎樓自住 現在兩夫妻租樓住已2年   如果買綠楊新村445呎 650萬, 首期90萬, 經紀佣金加稅20萬左右, 輕微裝修傢俱10萬, 會唔會太risky? 另外8年半前買左份基金, 1.5年後到期, 可以拎返12萬。   請問應該買綠楊新村定買平D , 500萬的樓, 例如荃灣中心?   多謝諗sir!   忠實讀者上   ANSWER:   讀者買樓之樓齡不可超30年,因按揭在樓齡達40後一般批唔盡30年供款期,加上再買樓的稅項同裝修,對家庭月入五萬餘的讀者構成負擔,故除非工資日後預期能大漲,否則現時買樓唔預輕易賣。主打只買不賣的儲樓模式。   相反,工資高一批係有條件「彈出彈入」,例如想大一點又靚校區,可以搬廣播道個類舊樓。此等樓房交投較少加上承接者要付較多首期,唔易甩。亦因此買家享用較平價住大點的好處,住等3-5年一賣一買換貨,雜費佢地比得起。   買樓主軸先表同意,租樓不合工資一般的打工仔,我地唔係成日想提人工高低,只係想講咩水平既工資點樣分配最好。諗sir在03沙士完結後投身金融業,睇到咩人會由窮變富、儉入小康、要旨是做好資源分配及勿去孤注一擲。現時社會環境每日轉變,打贏呢場仗還是要老兵。一些情緒易受環境影響既人,或2010年後行開順風車未歷危機既評論員,懇請勿去排斥他人主張而守自己一套。   反而租樓合環境與工資好既人,老闆更可利用租金支出去扣稅,又省17%…更精明會利用舊樓高租務之回報,去補貼低租值之新樓,令自己用更少錢去住更靚既樓。但…讀者暫未有條件行呢套,若佢鐘情荃灣,會唔會比心機睇下愉景新城幾時有500尾既細單位呢? 另外去韻濤居? 去同GEM做鄰居?  上述樓盤20年出頭,還可以。再唔係去粉嶺,該區有唔少93-97年入伙既樓,都叫細過30,又合讀者預算啦。當然500幾萬,無可能買到無可挑剔既樓。   筍盤係要用時間等出黎,買樓如了解水流同漁類,再落餌釣上水,人生難做之事:「等」。 有上人一行入經紀行就大呼:「我要筍盤」。都係阿媽個句:「試下企係人地立場諗。」   你係經紀鋤到個靚價,最起碼都會拎比一個想換樓既同區客,佢買你間筍野再賣返,一野做兩單生意啦。或者資深投資客,呢類人一計到數就俾票,唔會又七又一為左個幾百萬係度煩。如果再複雜些,其實裝修,拎去邊做? 呢d鬼祟野經紀都會計埋。未來世代,關係致勝。電腦之間無關係,頂多block你個ip address架咋。   題內話,近日筆者拍片話將軍澳LP6於9月30日要上會,早年買落既買家開始求救。因銀行對樓的估值低了又或者一些人根本失業,9月上唔到就要捱貴息。現時LP8開賣,筆者拍片提醒想用呼吸PLAN者要小心。係youtube拍片拍得耐比人鬧屬家常便飯,加上我地講既野唔係對Agent […]

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400、500、700萬預算應買什麼樓? #2046

諗sir你好,本人是收息101(71班)的學生,正在考慮是否應上買樓001/003的課程。本人29歲,工作穩定,月入$39k,現時與家人同住港島區。   本人用自己儲蓄在2019年頭買了元朗新盤一房單位作自住用途,實用面積255呎,價值410萬,九成按揭,月供$14000,單位預年尾收樓。由於需每月供款$14000,扣除家用及開支,現時每月只能儲大約$10000。   本人現有資產30萬(包括20萬現金存在ML戶口及10萬股票),希望在兩、三年後可換樓至價值約550-600萬,在長沙灣/堅尼地城的兩房單位(本人會與女朋友同住,父母另有自置物業)。   現在回看當時不應太心急,買了一房單位,還是位處於供應量多的元朗區,但既然買了,只能當上一課。   請問諗sir我在兩、三年後換樓的方案可行嗎?(預計兩、三年後月入45-50k,女朋友仍在讀書,兩年後才出來工作,現時只能靠我的工作收入慢慢儲)另外,我現時只有30萬,應該穩定擺在ML戶口,收取年息2%,還是可以買少量股票作資產增值?     萬分感謝!   ANSWER: 係呀,搬得入元朗通常想住大D,你睇下行過對面村人地間公屋大你成倍,你點好意思? 所以元朗一房唔想諗,啟德既一房都唔想諗。但為免同經紀發生武鬥,我地都一樣讚好。   29歲又未結婚,幾年後換樓一定可行。只不過佣金又再比,執下間屋放租都係錢,這些讀者當交學費。所以話買樓唔同買股票,一錯左唔係咁易甩,同埋重置成本頗大,幾十萬很正常,過百至千萬大有人在。   另一問題係日後換應該換什麼? 讀者個人借貸力為(39000/10000)*50%*2.59 = 505萬。如不與未婚妻夾份買樓,個人買500萬樓九成上會已借盡,月供要17K左右。如2-3年後加人工,到時借貸力單人估600-700萬,買返500萬樓就輕鬆。500萬沙田市中心偉華、大圍金獅,可考慮。現時睇樓如播毒,遲下先做。若幾年後人工唔可,400萬樓好一點,大埔翠屏、荃灣荃德都可考慮,起碼中對眼鏡房。   返轉頭如預算去到700萬,新界東有唔少三房選擇。新樓預計未來會有多宗上唔到會既申請,我都唔希望你加入戰團,幾十人咁爭個銀行按揭offer。銀行到時無回贈仲要收返你估價費同手續費? 絕對唔係發夢。其實有些保費融資計劃,銀行係調轉收返個客費用既。通常銀行覺得對佢無利而客人有用既服務,佢地都收錢架啦。免費既事,才令你付出最昂貴費用。   買少量股票作資產增值可以,重點係每一次買,你都要比之前改善下選股既策略,達成一個既合自己風險承受程度,平均提供回報又合理既策略。例如可能我既策略是咁的:   股票需過去兩年有派息,今年派息不少於去年50% 市值100億(HKD)之上 在升市重現時為行內最快10天線可升穿50天線既一隻(可視為行內領袖股) 半年內已發出盈警   策略係點唔重要,讀者後生最要緊有修改策略逐漸變好既能力,而唔係聽number唔做功課。好多人聽左財經節目當做左功課,又係問題。就當你三月有贏錢,究竟能否笑到最後仍屬未知。   就當策略不中用輸了錢,起碼後生輸過日後就唔會用大量本金入市,中年輸鋪勁仲慘。   希望今次詳細說明買樓買股的起始步驟,勿令有些人再認為筆者只用樓同債做策劃。只不過本blog提問的通常是較有資產群的業主,所以才常用債及樓。後生仔由買股開始是為正途,我們是要把每種投資工具配到對的人上。   留意買股是要捉到一盤生意的增長爆發點,而生意的增長從不是平均每天去增長,而幾可肯定是爆發式的,因需求絕大部份是一講就到,尤其在此資訊靈通之時,不會每天黎些少…筆者落手做生意,觀察如上。當然你可以既去問下誠哥更好!  難聽的真相往往令人進步,退守於comfort zone讓人怠惰,對一些未建立好資產的人而言,更為重要。有關做好按揭、選取樓房及買賣上一些陷井,筆者的買樓001/003課程有授。可以在家收看,花數小時學好,日後幫你省幾十萬。

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美孚新邨50年樓齡,買是否合適?#2045

諗Sir好,   我在買樓方面有些事情想向諗Sir請教。   本人37歲,為公務員,月入$73,000,太太在私人公司工作,月入32,000。 太太名下有一個沙田2房單位,在我們早年結婚時買的,估價約七百八十萬,尚餘按揭二百五十萬,現放租15,000。   我們手上可用現金為二百萬。 我們向一名4歲女兒,也有外傭。   我們現住宿舍,但由於是新制公務員,我們需要在今年9月遷出宿舍。現正考慮遷出宿舍後的安排。 我們心儀美孚新邨700呎三房單位,方便女兒上學。我們正考慮應該是買還是租美孚新邨。美孚新邨700呎單位約八百五十萬,租約二萬四千。   由於美孚新邨已有50年樓齡,買是否合適?   若果租美孚新邨,我打算用手上的現金買一個荃灣或大圍(如金獅花園)的細兩房單位,約四百萬作收租,做到諗Sir教的以租養租。由於我是公務員,我只打算做5成按揭,以免違規。另外,我們也怕租美孚新邨會經常被業主迫遷。   哪個安排較可取? 敬希諗Sir指教。 謝謝!   張先生上   answer: 讀者家庭收入105000/月,中規中矩。現金200萬,唔少亦唔算多。如買800萬樓樓要付約30萬印花稅(計讀者單名人頭買),加上家庭借貸力在(105000/10000)*50%*2.59 ~1359萬,現用掉250萬,若九成上會800萬樓即借720萬,令借貸力用掉(250+720)/1359 ~ 71%,此情下還算可以,但再買貴些少就唔得。   有關美孚新村,如第一期已過50年樓,根據按揭最長批到年期為(70-樓齡),所以買第一期做唔到30年按揭令供款金額再升,借貸力失掉更多。加上今年按揭批得很嚴,原本借到八成既人只批六成,六成既人只批四至五成或根本唔借。現在上書申請前的準備例如盡量避免支票收入,要做有agent(第三者)的成交,辨認僭建物及知道邊種可以博邊種冇得過,更加嚴既擔保人條件,搞清楚上述先仲有其他。   所以話趁市低撈樓,都要有唔少功夫,賣賣廣告,學好睇樓睇乜同做好按揭在買樓001課程可習,而家付款後可網上在家觀看,詳情拉下有講。   凡事有兩面,租樓驚被迫遷,但同時表示租約最快1年可完,2年實完,表示阿女6歲可再搵第處就返學。若果公務員可多點換個角度思考,香港就可更快復原。   考慮美孚新村第二期,或住遠一個站荃灣舊三房,或住細一點四小龍兩房,都會讀者預算。計算後買700萬左右既樓九成上會舒服點。至於再買細一點金獅,筆者要多點準備才能判定。要點是: 如果讀者都叫儲到下錢,有幾百萬現金在手或更多,代表佢除左買樓去槓大資產加快理財進度外,仲有儲蓄及買REITs+債致富一途。否則,都係第二間樓買大些加入樓市,起碼人贏我贏、人輸我輸。   不少無殼蝸牛過著的,就係睇住人地間樓升,人贏佢輸既難過生活。至於想人輸你贏,要麼做好網上生意,要麼投資眼光獨到。可是大部份人,只係一時認為自己投資眼光獨到,欠缺客觀而長久的證明。     有資金更可將錢投入一些匯豐或渣打直債,不槓桿都有6-7%年息。當然亦可部份投入買美國國債為主的債基,3月下調幅度12%,比外幣兌美金跌得更少,當然有風險,但在派10-12%年息下叫做可控,更可每月派息。直債保本及債基月派息混合去用,100萬投入收約9.5k息,已幫補了供樓或租樓。至於REITs主打買美國的,在跌市的週期完結再遇上超低息環境,REITs很值得注意。 上圖為一隻美國REITs,個價由$19跌至$10,無左一半。而派息率升至20.19%。佢係一隻REITs,大部份既租要派出黎,唔係話cut就cut好似匯豐咁。當然世事無絕對,但如果你既錢放現金? 購買力就將被美國政府印走哂,情趣只留返比有錢佬。    

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點解除左淨可以唔派息? #2044

也不想只針對匯豐,但買股收息就係錯用。   投資物主要分兩類: 主收息(如債、樓)。你借出樓房或資金比人,即借出使用權而取得回報。由於係借,意味到期可拎返資金或樓房 主賺錢(如買樓、期權)。係預期市場對某項權利興趣大增而買入,股票同期權不是實物,”intangible”的。無到期亦無野收番,你只係博佢升/跌去獲利   以上在2015年諗sir書本<收息論>已寫過,當時已提出「不買股收息」、「買樓前要計好借貸力」,「贏錢要做好資產分配、而唔係估升跌」的淺見,雖然係淺,但起碼都唔會彈出彈入無宗旨地說話。   留意股票係有用,不過應用作捕捉生意由虧轉盈之時。我有我的堅持,但同時會尊重一些食息達人的睇法。   「咁究竟除左息但又唔派,係咪好衰?」 除息因當日計起之後買,會無下次利息,所以股價一般要跌。但留意此下跌,為買家因知道當日買左會無息派而調低出價,賣家欣然接受。股價就是買賣雙方在港交所對盤而成,所以在efficient既市場,股價就是充份反映該上市公司之最新蕭析。   同理,當匯豐宣佈唔派息,股價當日大約由$45跌到$41,可以看為市場已經比返佢唔除淨應該升既一蚊幾毫佢,即係先由$45升到$45.8,不過再考慮埋獅子失信單野,跌返$4.8出黎最尾埋單$41咁。   由於匯豐成交大,佢既交易市場是efficient的,你話如換做細價股無成交,都可以諗下。另外唔派出既息,仲係公司戶入面。買股票就是做股東,持股者照可同該公司一齊共榮辱下去。   「人哋投資咗喺你身上,你唔畀錢人、你唔派息, 點會啱呢?」 呢單新聞發酵到今日,上升到另一層次,兩個觀察,先講重要的:   特首梁生話不妨趁此請走匯豐,成立香港銀行,要再有Hong Kong Bank咁話 任總話「人哋投資咗喺你身上,你唔畀錢人、你唔派息, 點會啱呢?」   有感有人將唔派息一事過份政治化,趁機除去殘英勢力。平時嚴謹的任總一轉口風,利用粗疏的話述將原本可法理可解釋的不派息行為,轉到情感上用「你」「我」之間的失信去探討匯豐行為。那香港下一步再走下去,應該是法治? 還是小股東為了今季有息收,而突然人治起來? 返去官老爺衙門升堂既時代? 何況,市場已狠狠教訓匯豐,沽左佢落去啦。   香港真是變了,只要符合路線,為其所欲,乜都可以講一下。   任總上大學時已讀efficient market hypothesis,但佢因應情勢,將書本改一改,做法可以接受…   好啦我地戀一下英,英國佬收租神器British Land,都係唔派息,世上不只匯豐你一人的。 https://www.propertyweek.com/finance/british-land-suspends-dividend-and-defers-40m-in-rents/5107060.article   第二個觀察,筆者發覺近日在youtube或facebook出既post,都被「爭取匯豐派息聯盟」留言叫人填google form支持爭取。更有人留言問我知唔知邊個係聯盟發起人。   好啦,今日生果報查左出黎,原來係投資教課程既。今次佢想靠搞聯盟出位呢個想法,一定大成功。至於填左google form既人,好快有人cold call你賣課程。   教買匯豐收息無問題,唔少人都教過,或利用期權金去收息的。然而在大浪一到之時,究竟咩野仲有息派? 咩就無左? 住宅租金又有冇跌? 時間過去令大家心中更有數。   諗sir現為新一本書籌備之中,寫好書做好自己,在投資上龜一步步咁行。下列為Marketing訊息,做marketing就梗的,比喻上我地賣間樓係新鴻基,時間過去都較能抵擋雨水。其他賣樓既人,不評論。

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擺脫窮忙族的死循環 #2043

諗SIR 你好,本人想請教理財心得。   本人26歲,讀完普通大學,工作左幾年,現時月入33K,庸才一個。 現時同家人同住,每月家用6K,冇卡數,冇負債。 靠過去幾年少量積蓄及買入藍籌股,現持有30萬現金。   由於工作頭幾年要還大學貸款,一直唔敢作高風險投資,所以資產沒有大增長。 現時年紀開始大,想有一個私人天地,加上考慮美國現時無限QE, 會引發資產再上升,我想趁有 9成上車政策 ,嘗試置業。   自知財力有限,屋企人可提供30萬助我上車,想請教諗SIR,我有冇能力負擔新界西區嘅樓? 如果可以買,應選擇近西鐵站實用面積細的,還是比較偏遠空間較大的樓盤 ?   如果我暫時冇能力買樓,應靠跌市分段買入藍籌股收息,儲幾年錢再買樓嗎?   我希望擺脫窮忙族的死循環,求提供理財方向,謝謝。   ANSWER: 提醒人乜都要小心乜都唔做,咁寫就可以道德高地,贏like又有掌聲,這個在幾年前已撰文提出過。但對於本案讀者,叫佢波動市一動不如一靜,26歲人等等等只儲錢就咁白過黃金兩年,是負責任的表現嗎?   眾年輕人,未有家庭負擔又能獨立搵錢之時,緊記時刻要增值自己唔好只坐係度睇,每一成功者必經歷: 做完錯> 再修正 > 再做 的過程。只係廿幾歲人情況實簡單些,做好執行力算合格而決策呢份卷可延期考。當然同人傾得埋親和力好是潤滑劑,令事半功倍。   就當呢個blog講投資多,亦想表明人最大的槓桿就是投資自己,先做好份工再做盤生意去請多些人。此舉不只贏錢更可贏豐厚人生,你亦可選擇你去邊發展同言論上更自由,看穿了錢之後有視野更廣的人生。   入正題,講投資明白是必須。先講什麼「買藍籌股收息」? 在匯豐同煤氣事件後大家應已明股票風險大得為何? 應否將辛苦錢交付? 這些不在他人傷口上再灑鹽啦。   檢討自己,有人話買債收息有陷井? 筆者在2012年後提出買樓及買債種種理念,買債買樓常涉及槓桿,所以提倡買樓前要計借貸力,買債前要學好執行方法,莫被人說服去做了過份槓桿。這就如房產經紀一般都會叫你有咁貴買咁貴,反正上唔到會撻訂,錢都係買家賠。   近日有學生問筆者:「是否認為跌市過了,現加注是否太快?」澄清一下筆者只認為無貨係手或投入量少於資產30%者才好考慮入市,同時希望你認清投資決定不主看升跌,而是睇自己幅牌同做好資產分佈。人地既投資機會不表示你都「食得起」。   送多個bonus比大家,隻PIMCO FUND重揸既房利美房地美MBS,今晚可能就會大跌,已有報導指佢地只有資金捱多2-3個月。很多人都被sales游說做呢隻,姑勿論你有冇黎上收息101及103,筆者在此提出吧。   未有搬出黎住既讀者應緊守每月儲蓄水平,將資金的1/10即幾萬蚊,入市投入在股票或其期權。買樓2年後先諗,反正失業率剛開始升,等佢跌到年尾再入市未遲。期權最基本可小注博大,入門級去邊玩邊學,期權本身都有一定槓桿水平,但由於只拎1/10錢,輸哂都可以。至於邊度學期權? 我地成家博客有老師教緊。   期權可以一套做,當熟練後例如可看匯豐會否跑輸比恆生咁買 。即係買排位都得,唔一定買升跌。另外當然亦可運用期權去對沖風險,投資方面,資產分佈同對沖風險很重要,唔係炒炒賣賣既思維。另外想贏錢之前,勿輸大錢。本人跌了30%之內,仍有希望追一下。輸了一半,要回本要贏一倍,較難。   附上5年前開始睇諗sir blog既一位學生之回信,佢2014年只揸住1百萬,2020年買左1500萬樓。大家留意需量力而為,亦可看看佢對未來行業轉變既睇法。這是不是叫部份擺脫了「窮忙族的死循環」? 在現世界,唔用槓桿去將資金倍大去賺,想脫困較難。關鍵是你有冇學好點去控制槓桿,而唔係永行保守mode逐蚊咁去儲。唔槓桿去坐上資產泡沫化呢條路,現在資金只會被政府妄顧後果的印銀紙政策拖累。因此看見水已漲而叫人乜都唔好做,唔郁就最安全的,只會拎到like及道德高地,對失業率及支持者皆沒幫助。

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