比黃金升超一倍的穩健派息物 #1924

你好諗sir 本人是收息101,103的舊生, 近月重讀了收息103課程, 學習諗 Sir更新內容 我的家人因傷殘要提早退休, 現主要靠積蓄及兼職生活,想增加被動收入 獲了一筆過賠款約500萬 , 自己有些股票及外幣約100萬 住在公屋,沒個人收入記錄   請問: 沒固定收入, 銀行會借貸給人做槓桿嗎? 如想買樓收租,沒野做如何能獲銀行借貸?  我曾想過叫佢買債基收息, 但她對基金沒有信心 (因早年試過買基金供多年仍蝕錢), 而我買了債基B餐贏了但A餐蝕價,派息係做到超過年12%但組合價值只能打和,至於直債, 資產應不夠進入私銀門檻享受低息融資, 究竟如何為親人增收入? 希望諗 Sir可給予寶貴意見, 再次感謝諗Sir 與我等分享理財工具及實踐方法, 你的客觀性是全港唯一的,謝!!     answer: B餐因主持美國國債,2019年及估計其後走勢都唔錯,價升約10%更有15%年息獲得,已獲不少學生豐收喜訊。 A餐揸新興市場國債,如巴西泰國印尼這些,雖未有這些國家違約之預期,但市況不明朗下跌價難免。價是輸了,不過年派20%息,息可彌補價傷。亦早已告誡同學投於此基金只可少量,有關債基加減資訊會在103群組不時更新。   利用收息101之債基法門抵押債基去收息,可不用出示收入證明。但向銀行申請之技巧及如何做債基後不影響借貸力日後易買樓,這些面談詳授。始終大方向可在BLOG中交付,細緻的執行位無謂太過張揚。本BLOG早前提及延期年金如何做5年就BREAK-EVEN,近零成本享有免稅額,提及後再有報章加持,無耐保監就比壓力取消個靚PLAN。再到提提去邊開戶方便將錢運到海外,點知隔兩日方向報仔細報導,本BLOG真係要感激人地,攪到原本可通的路被排爆了。筆者明白記者近排好忙,睇BLOG當攞料係需要,不過好方法還是留比筆者自己人用的好。   至於讀者親人點重拾借貸力? 那要有間公司提供收入比佢,例如朋友做開網店,有公司戶口,請埋佢。當然唔係UP兩句就過到銀行,要提出持久而又令人信服的證明,例如支票出糧者,影響6個月出糧支票是其中一項。另外傷殘津貼、或法庭判予讀者親人之月入,在出示法庭頒令下有銀行肯認做常行收入的。假設無人出糧比佢又無上述月入,咁就行次選用資產證明借錢。計及讀者600萬資金,首次置業可借資產的40%,即240萬。如讀者放棄公屋轉綠表買居屋借240萬應夠上兩房,若買樓收租自住公屋咁就要選私樓,看來要靜待上車盤樓價回到300-400萬時才有力出擊。   另外現金不妨買入債基加房託收息,債基可隨時買賣,2019年的升幅已證明耐力比股票好,想收住息等投資機會,用債基是好方案。本BLOG少談股票,股票主要是賺價的好工具,而唔係收息的工具,既然本BLOG談穩健理財,要講買股票快賺還是留比其他人做。下圖展示2019年首九個月各類資產的升幅,及九月單月之升幅。計九個月黃金共升14.8%, REITs升26.8%,跑贏近一倍。近同E餐的US HIGH YIELD BOND都唔差, 升11.5%。至於B餐波幅很小下九個月交出9.5%升幅,很不俗,由2017年至今不少人提出之債市大爆破,似是過態了。何況一間公司如債券要報銷,必先報廢全數發出股票。由此可見,為什麼有錢就投入港股儲呢? 當然港股都有升,唔好擔心,九個月夾埋升2%。 2020仍會減息,加上未明朗因素短時無法除去,都有利美國債同REITs,所以筆者提出用B餐同買些少美國REITs收息,就係咁解。上述投資物可用美金買,另外美國的REITs派息很多有10-20%年息,收息104課程會講解。

Read more

唔想睇老細面色? 今日就開始部署! #1921

我今年26歲,有穩定職業,月入$47000,現有140萬資金在手,打算3年後結婚。   我打算今年內買樓,一來想盡早上車,二來想把物業租出去賺取租金回報。   我知道物業如果要租出去,最多只可以按5成,以我現在資金並不足夠。   但我父母有一個已經供完的自住物業,銀行估價700萬。   如果我把父母的自住物業加按套現200萬,由我負責供。用這200萬和我手上140萬資金,購買另一個物業,就可以做到5成按揭,合法租出。   請問: 銀行會唔會容許我這樣做? 父母自住物業樓齡已達30多年,能否做到30年貸款?如果不能做30年,我擔心我過不到壓力測試。 資金還有其他用途?   answer: 有些人將打算出租既樓,報了自住按到八成,偷偷租出。咁做可省首期,唔好既地方在於違反你同銀行之約定,後果及買樓001的師兄怎去處理? 還在課堂上交待,不好公開。提提過左借錢呢一關,仍要應付一些部門之信件或其他途徑查詢: 稅局 差餉估價處 香港按證 食環處 例如你間偷偷地出租既屋,比樓下投訴緊你漏水,租客又唔肯開門,點拆? 又例如你有人發現租客有日無交租,返睇屋苑CCTV發覺佢一晚執野走左,而過究竟清唔清佢野好? 先在此給個思考大家   我地先比少少方向,如漏水樓下投訴會去食環署,食環會係你屋門口貼紙話佢搵過你,叫你call back,要做滲水測試。   我地blog文主題實用性理財,我們不會浪費你時間講巴菲特思想,而係講解步驟及點做!  因為你本blog提既project: 學生宿舍、債基派10-20%年息、直債槓桿在私銀、保險收息、問銀行借鐲,全部老師及同學都有做過,當初花了不少時間及金錢才獲此等經驗。   至於讀者將父母樓加按預先透支完成自己目標,讀者收入47K,借貸力為47000/10000*50%*2.59 = 608萬,如果讀者利用200萬借貸力將父母樓加按錢出黎,仲有約408萬借貸力留黎自己買樓。當然讀者可將200萬加自己140萬資金共340萬作首期,5成上會報明收租物業,好處是收番黎既租之七成可作按揭核實收入,假設租金收入為15k,讀者總收入增至(47000+15000*70%)*2.59*50% = 744萬。但如選八成上會,買500萬樓,首期只用100萬而月供增至400/259*10000 = 15.4k,但留了更多現金在手,有感後者更為可取。   當然父母樓的200萬可照按出黎,供款要7-8k/月,而200萬可試逐步投入債基收息,趁後生試好20%年息的收息方案,往後日子十分有利! 200萬分三注入,由十月入下一個月就有息派,收番半年自然知派息好唔好,月結單有寫。咁做總好過拎大碼錢去做期權或什麼夾錢開餐廳,將最難玩既生意變收息工具,諗到咁sell人既真係埋沒良心先做到。   200萬收住15%-20%年息,一年已多30萬或更高收入,等於47k人工即加至70k! 計埋按了200萬出黎要過8k,讀者仍增了被動收入。趁後生開始產出被動收入,大個就唔使睇老細面色。最後是40年樓齡之下的樓,一般按到30年的。(唐樓、村屋另計)

Read more

住大D又唔想洗錢點做? #1920

諗sir你好,   非常感謝年多前有機會上你的堂,令我對財務自由和財務管理想法大大改變。年青時實在差勁,亂買股票或花費,到近年才能好好儲蓄。由於年近四十,事煩任多,令我感到被動收入的重要性   本人39歲月入54500,租21K兩房住。有深水步2房一間,價520萬,欠110萬,租值14800,現金50萬 太太36歲月入36000,估計50-100萬 本人父母有未補價公務員宿舍一間  小孩(5歲及2歲)   目標: 換三房, 或長遠買多一收租樓 被動收入令太太可不工作照顧小孩   問題: 多買一樓的時機, 和黎緊半年內嗎? 利用太太首置TARGET三房好嗎? 有否其他收息建議?   ANSWER: 典型換三房個案,換唔換主張睇自己能力,唔好估市頂放市底買。講到最尾,市升市跌大家都係估,諗sir都係。   相反諗sir可實在幫你的,第一步先計讀者有幾多借貸力: (54500+36000)/10000*50%*2.59 = 1172萬 兩房一間已用110萬借貸力,淨1062萬可用(假設讀者無任何消費及借貸)   如要買三房,當一間細的三房賣700萬,首期要200萬餘,讀者加太太現金唔夠,就當夠都唔應該此時用盡手上現金。   那加按樓是否可行? 對於讀者充裕1062萬借貸力,加按兩房去增加現金可行。但如借貸力不夠此時不好亂加按,衰敗之始主因壓死了錢在非流動投資物,或現金用盡,莫犯。   520萬按六成,得520*60%-110 = 202萬,計埋現金手上約350萬,用200萬餘去太太單名買700萬三房月供~480/259*10000 = 18k,讀者加太太夠供。原兩房供款增加至520*60%/259*10000 = 12k,收租14.8k夠供樓有餘。   若再去盡點,用買樓003按爆八成之法將樓轉名,得520*80%-110 = 306萬。計埋手上現金共約450萬,拎220萬左右買三房,淨230萬當中130萬利用債基去疊增收息,留100萬現金比自己做定期隨時應急。130萬投入收息101的債基b餐,用美國國債為主,派息15%年息即月收約16.2k,差不多夠cover新買的三房之按揭供款,而原有兩房要增供款至16k,即倒貼供千幾蚊。但只要攪好按揭及收息原理,即可入手三房更唔駛點增加供款,咁既方法絕對值得讀者學習。     債基當然不是穩賺,但過去一年又或過去動盪一季,債基無跌更要升。無他因市況不穩時,資金追捧美國國債,B餐持有人受益,筆白亦會在討論群不時更新讀者最新部署。至於如市況好一點可換入新E餐,課上已授點轉可降低洗費支出。上圖見B餐2019年初至今升10.77%    

Read more

每月賺三萬、賺夠過肥年! #1919

  本人41歳,老實說,未有真正上過諗Sir堂,因時間暫時真的不容許,只好日日睇blog. 現正經歷人生大波拆,前路茫茫。希望有幸得到諗Sir 指點迷津。   丈夫外遇,外遇再外遇。現已離婚。我當全職媽媽超過十年。有兩囡5歲和10歲。讀國際學校,洗費龐大。前夫答應會支付生活費和學費到大學畢業。   離婚後,我取回父母現住單位,現和姐姐共有。TKO 三房,市值約千三至千四萬,欠銀行170萬。這層樓現供父母居住。另賣完呢樣果樣後,分得約現金一千萬。有人覺得好正,但自己知自己事。兩個囡仲細,今日晤知明日車。另女兒中文都唔掂,應該會在姐姐中學後一同到英國繼續升學。雖然話前夫答應照顧生活費和學費,但我唔通expect 佢養我過世?講真的,要再信男人都好難,所以都想為自己和兩個女長期打算。 所以想在這裏請教諗sir, 1000萬應如何配置,長遠點算好?   多謝諗Sir! ️生活愉快,生意步步高陞   前路茫茫的單親媽媽上 answer: 相信大家來信是想求真答案,學真功夫吧? 那只好盡力逼一逼了。   問題一: 過去十年沒為自己產出過收入,打工主動收入沒有,被動收入更沒有。故現陷有錢都唔識用之境況。   問題二: 靠人。這世界沒話誰靠誰,好似筆者自己如日日懶唔做野,親人會遠離,同事唔想跟咁既老細搵食。更何況作為家庭主婦,為什麼女兒在香港讀書竟英文好過中文呢? 多人陪時常講中文進步唔難。香港稅低、賺錢易。為什麼令仔女更難留在港自斷一條路? 雖我地係講理財,但要帶出「人做得未夠好,注定終日破財。」   舉個例子,有個人間屋成日租唔出,地區無問題,間屋無問題,那問題出係邊? …原來佢試過開價將屋租15k,到經紀收到訂簽約時佢即反價,到價就反,令人白做。經紀好心幫佢買些電器令間屋睇落無咁吉,佢話成堆電器當中佢已有電飯煲,叫人扣返$出黎。這樣做,大家心中有數,出聲就唔會,財神就會走。   所以只要性格處事不變,就當一日有錢,仍會慢慢「打回原形」。將上述先講明,他日如打回原形,請不要入筆者數。至於論時間,筆者每班收息學生平均超70人,今年12月就預計開第70次。當中學生有醫生有老闆,月入廿萬起跳,佢地時間都好寶貴,但他們在賺錢方面仍覺得可在筆者身上獲取一點。相反筆者盤生意點做好一點,就靠呢班專業人仕提點。   論1000萬,第一先忌大手投資,近年沒工作經歷加上沒理財知識,就咁將錢曝光,比人合法咁「呃」幾可預期。第一選是投入月月派息的債基,利用其可隨時買賣贖回及可細金額去試,先投入50-100萬看年派息率能否真如本blog咁講達10-20%。當然你可跟筆者唱反調,唔用債而轉買股票收息。網上大把免費股票資訊,都是由證券行同上市公司資助的,原因為何? 要明就明。   慢慢每次70萬投入債基,分4次買,共200萬債基左右,派息年15%,讀者可看看真否有25k息派入戶口。筆者在課上提出之債基2008年之前已在,亦獲銀行提供槓桿增大回報,大家明白如隻基金唔掂,銀行會唔會同你一齊癲槓桿錢比你做投資? 至於點控制槓桿唔好「將火開得太大」,這在課上再授。知舍方法唔得於落手識做,這就是為何筆者在課程會多談落場應對經驗之原因,絕不會放低個投資物名然後算數落堂。   當200萬債基做好,月月有收入啦。然後買一港樓例如新界三房,將其改做四/五房去增大租金回報。預期18k之月租可增至25-30k月入。唔信你自己上hse28睇睇,單租一間屋入面既房仔而家叫價幾錢? 酒店之減價潮將會完,不少學生或內地黎之教務人員開始搬返去屋苑樓了。打理樓做投資的知識,盡左買樓003課程傳授。另外這間樓可留條底線比讀者: 一旦有日唔掂,將間大房留比自己住,其餘房仔租比女生,相信4間房租金收入已夠自己供樓。那既有人一齊住,約22-24k之租金收入扣埋供樓15k仲有6-7k/月比自己開飯。這project是一個很好之退休策劃。其實你見希臘、意大利同台灣唔少民宿,都係此概念。只不過學生宿舍簽2年約,更易管理。   買樓預100-200萬首期,完成債基及樓後淨600萬可定期,試好哂先再郁。樓及債基提供月被動收入>30k,唔太大洗可頂一排啦。   問題三: 來文充滿錯字,係咪想同唔識中文一事呼應?

Read more

派息保險扣埋管理費等於沒賺 #1917

學生編號:TELY5845   諗sir,本人28歲。月入19K,之前做過幾次投資都係輸錢,直至到諗sir課堂學到真野,見到方向。本人十分討厭一些唱歌叫口號的理財班,浪費時間及金錢,今次發問前想分享些錯誤經驗,警醒自己+或者人地受惠。   一直明白儲蓄投資是致富途徑, 開頭做月供股票,供左煤氣及比亞廸,幾年過來不但沒15%年回報,更蝕了錢慘過放入薄仔 早前保險經紀介紹派息基金,雖然派息達9厘,但管理費達3%, 近半年派息不斷下跌,最後賣走基金, 扣埋管理費等於沒賺   與父母同住, 將要結婚養家。好財同好友夾埋儲到近80萬,要買樓想問:   1.工作紀錄唔夠一年,就算有六個月收入紀錄,去大行申請按揭 係唔係唔洗諗?   有朋友做 autopay出糧,係唔係做三個月就得?    如果我得三個月 autopay出糧紀錄,但我前份工唔肯出證明信,甘樣銀行受唔受?。定大行唔受,細行受?   同埋我諗住 autopay 係4萬8 人工,希望買600萬樓,但之前出糧紀錄是返 part time ,一年時間,由part time 到 有 4萬8人工,會唔會懷疑?   面對結婚,不容有失。   ANSWER: 先留意唔係上到會就得,讀者要評估佢之後能否供得起間樓,筆者真係唔想教你「過到骨」上會,然後引致倫常慘案。另外呢個blog沒犯法之教學,假聘任去獲取貸款一經定罪,扣埋假期坐兩年都應唔夠找數。讀者會唔會係朋友公司做下秘書,係NAR1表明下自己身份? 及做足秘書之責任將自己處理的文件於公司註冊處備份呢? 絕不要半桶水去做事情,要學就學好套功夫。   一般按揭申請份工未做夠半年都會被拒,然而有些細銀行肯鬆些少,但邊間就唔可以講。因為金管局或紓尊降貴睇本專頁,佢睇完去反轉該行,那筆的的舊同事開立之買樓易按揭轉介就難撈了。已告知讀者自己Whatsapp 96991141找陳先生處理。暫只處理付費學生個案。   做野夠半年,同autopay出糧三個月是兩回事。做野半年要證明的,銀行會叫你出公司信,但這個很少查。銀行側重睇你入息證明,支票出糧要半年,AUTOPAY三個月,公務員只一個月,現金出糧唔做。讀者如在朋友公司出到三個月AUTOPAY,等到過埋年朋友公司亦有入職證明,到時年頭銀行批貸又鬆手D,應可過關。至於今時第四季,銀行已不斷減回贈、加息、慢批去表示唔想接按揭。但銀行難在唔可以大叫按揭收檔! 只可為難無關係既人。因樓市如下跌銀行收的抵押品(樓)價值低了,就當唔壞賬公司盤數都有影響,所以唔做好過做。早前有些人大叫等大跌才入市,其實而家個市只係跌些少,已證此做法講易行難。   銀行接受一個人多於一份收入的,不過銀行見盡唔同類型客人,廿幾歲又月入48K的職業,唔做SALES既基本上估得到,所以預計讀者揸住40-50K月入去銀行借錢,要好去應對不少問題。當然銀行關係好些,問題可以寬些。   讀者一定要買些流通量高而又易租出的,保證自己無錢都有租客幫手供樓。當然如有富爸爸,那可不理。例如買單幢樓單位可空置很久,此情會引致資本少者唔夠錢供樓。第日富有才買些獨特單位收藏未遲。48K月入加埋女友,估計可借6-7百萬,九成上會間500萬樓借400餘萬較合情理。600萬樓對讀者有點辛苦及怕用盡手上現金作首期。   保險一向愛困死你的錢濫收費,係現時ETF管理費只0.3%或更低,而隨時可出入市場的基金只收1%之情下,保險一年收超3%係好很貴的費用。其實投資相連類的保險收費項多而難明,傳統壽險則不用逐項披露收費,所以回報高的保險都不出現在此兩類。不少人掛羊頭賣狗肉,用收息字眼招徠而最尾錢入唔到客人袋。至於股票只合短時間快速出入市的投資取向,而唔係乜都唔理月月供的。股票就是盤生意,一盤生意放長睇,長遠會變得平庸,所以學好買賣股票決策才去炒股吧。

Read more

債券基金換馬數次,回報仍是不理想? #1916

諗sir,你好!小弟財疏學淺,到上個月終於望參加到諗Sir的收息課程,驚覺往時做錯了不少投資決定,希望來信指點改善下   本人男,39歲,月入28k 太太月入30k   我們早年買入荃灣的兩房單位,買入價315萬,現值650萬   由於將樓加按過,獲得100萬,而欠款還有294萬,月供14000   原意希望加按再買樓,但由於樓市覺不穩,最後沒買而把那筆資金購買債券基金   可惜基金價格總是下跌,往往要用每月的利息抵消價格下跌的損失。經銀行的經理分析下,債券基金亦已換馬數次,但基金回報仍是不理想。   現時持有的債券基金如下: 摩根亞洲總收益債(港元):投資50萬,現值438,000 施羅德亞洲高息股債基金(人民幣對沖) : 投資50萬港元,現值人民幣394,000 安聯歐洲股息基金(港元):投資60萬,現值542,000   現想請教諗sir應該賣了這些基金? 等樓市跌再買第二層樓收租? 還是轉買返堂上提及之債基?  祝生意興隆!   ANSWER: 讀者提及的三隻基金,股息基金之問題是收息只應用純債而不需用股,銀行專員比股債混合型基金你是佣金之問題,內情不述。更大問題是股債混合基金波幅提高,而派息不見得多。加上銀行會調低股債混合基金之槓桿,令波幅提高之餘槓出來的收益轉差。   人民幣版的債基銀行很愛賣,因為可將港元換人仔食客一浸外匯差價,再收埋買基金個佣,一次過完成兩筆生意。然而轉左做人仔投資選項就減少,加上人仔兌港元近期個價,你就知…   同銀行換馬數次,佣金就一定要比,回報就唔好點好。反轉黎睇,回報如果好好,個客就唔會點換,沒佣收了。這亦是筆者從唔賣野角度去比知識同學,收費課程站得住之原因。   讀者自己都要檢討,投資執行力不足。原本加按個舊錢話買樓,最尾轉左買債基。其實佢所謂的債基是股債混合,同筆者當提的全債類債基有出入的。但都算好彩,佢無將錢全隊入股票。加按將錢買股票,衰亡的開始。加按將錢買期指,滅亡可預期。   讀者都39,好應有第二間樓,40歲兩宅已算幾遲。明白大家擔心香港唔知第時係點,不過香港人口密度高,功能性強,就當內地資訊屏幕,有些地段,長時間睇仍可升。資產少者先諗在香港先攪掂兩間(掂),再更有錢的資本家,當然就諗點將錢分到香港以外,法制有保障的地方。所以投資很個人化,理解好投資物的特性,再睇好自己手上幅牌,然後謹慎出牌。   約130萬的錢應回籠,將其中30買投入新E餐或者如果有上收息103,用美國國債為主的B餐都可。B餐同E餐2019年初至今都升左9%,仲有息派,一拍埋都知邊隻債基更合適。淨低100萬不如等,做一下定期,等樓價跌離高位20%時買樓入市。當然100萬應只可付約20-30%首萬去買市值400-650萬左右既樓,如果買完用黎收租,你係違反左客仔同銀行之間既合約,但坊間仍有不少師兄偷偷地咁做,可能係佢地黎買樓001聽完罰則及應對情況後,佢自己決定咁做吧,唔關我地教書事。   跌20%才買,再付20%首期,即樓價由高位急跌40%你才成負資產。此情在1997年試過一次,今時不比當年狂熱,要跌都唔會好似97咁急插。

Read more

換三房或四房: 步驟與心法 #1915

諗SIR你好,   本人收看你youtube頻道多時,之後到收息101堂遇到咁多同路人一齊學習,從一曉不通到現在都叫識少少,真係多謝有你呢個地方。家陣有了家庭有小朋友,想換大點地方,望指點:   目標: 找起碼600尺實用三房   收入:  $35000-$60000/ 月 (男, 36), 非固定收入但有入息証明 $30000 (女,34), 固定收入        資產:  港島東單幢樓2012年614萬入自住,現值800萬,貸款220萬未還, 約500尺實用村屋單位收租屋收入$15000,市值500餘萬有百幾二百萬欠款 40萬ETF(實金和銀) 30 萬 現金   開支 食,交通,家用,管理費: $10000/月 還有樓宇的雜費和交稅: $30000/年   再買樓恐怕太高風險,買三房又無人名可用要比重稅,建議都係買定係租住等? 謝謝   ANSWER: 讀者現金不多,勝在有兩樓揸手,佢既格局,一定要諗計捱到三間樓係手揸住退休。但留意不要急於一時,夾硬買只會輸得更慘。應該將村屋的業權,每199萬咁由夫婦其中一人賣比另一半,利用夫婦之間業權買賣可跟舊稅率之原理,成功把$199萬業權轉比另一半直至其中一人「甩哂名」為止,一次唔夠可賣夠幾次,每賣一次印花稅只需$100元,但買賣過份頻繁會被倒追稅,行事前要找杷熟律師幫你。有些律師食開大米唔做呢類小事,所以買樓003同學會獲的按揭律師及裝修上的介紹。   甩走一樓,另外按揭都要轉埋比另一半,如另一半人工唔夠照,最簡單先生擔保返太太上哂兩間樓既會。複雜些,每人可合規去造多份人工比自己,令人工變大方便借更多錢。先講如果你根本在無返工既公司出多份糧,很有理由懷疑你作假騁任去呃貸款,可坐監的。找信任的人開立公司去出糧比自己(留意自己請公司請自己不建議),另外公開地證明自己係呢間公司有做過野,加上準備好銀行需要之證明文件如出糧支票影印本,出糧戶口記錄,要銀行計哂你兩個收入而批出更大貸款額絕有可能。那借貸力大了,買的樓可更多了,退休就更有籌碼。   為什麼買樓退休是好? 因為租金是跟通賬升/跌的。你今日有樓提供正現金流30k收入,到廿年後大致都可維持30k購買力的收入。若用股票或債券收息渡日,今時收20k廿年後都係20k,然而20k到時肯定買到既野少好多。各國政府2019再始再量化印銀紙,是對各位勤勞成果再開印鈔機略奪。至於股票更是不保證派息,債券起碼保本而派息又保證,究竟選取取物去收息養老,大家心中有數。   股票唔係冇用,股票買黎你博賺價。經已用價格計出,大籃籌的波幅一般比筆者常提的債基高6-8倍。內銀股的波幅標準差達25%,債基只3.8%。   甩走樓後夫婦應其中一人無樓,而另一人就揸哂兩間樓,這就如架車終於扭好軑,可踩油買樓去。依讀者財力應要再儲下錢等至少1-2年,及樓市離高位下調了至少15-20%後,入手三房。如想三房係買既,就要買偏遠些550-600萬的三房。如果可接受租三房,可自己買就兩房而將收番黎既租津貼自己反租三房。行後者以租養租,其實對讀者風險更低。   手上現金亦可用收息101的債基收息,提供10-12%年息,或上至20%年息都可。計100萬投入月收8K-15K不等,按能受風險而入不同類債基。派息加上兩房租金,應夠反租三房了。   留意單幢港島樓,看上去有感不太好。大家都知筆者不太提港島樓,因中原城市分區指數顯示港島長期跑輸新界及九龍分區指數。另外單幢先唔講老來維修,而是單幢樓流轉一向較慢,佢沒有所謂「由同村一座搬去二座」個類客。至於村屋,少部份可按至八成,但很多只提供低息按揭到五成,其餘要財仔二按,初心者不宜入村屋。然而讀者無需賣走手上兩樓換貨,此舉太大動作要現金加上高印花稅。

Read more

千萬富翁開始學投資 #1913

諗SIR:   本人一向只作低風險投資,買外幣收息,做定期,買保險等等,從沒入手股票或基金。   最近有幸看到諗SIR的網站,對正現金流才有所認識,馬上重溫你解答的個案,以及看了你數本書。為怕一求甚解,作出錯誤決定,決電郵請教。   本人44歲,工程師,月薪7萬。轉職公務員1個月,比起之前在商業公司月薪10萬,減了3萬人工,過去約每月儲3萬,現時沒能力儲蓄。現金流約有200萬,另有一些儲蓄保、定期、外幣約80萬。   太太37歲,快樂家庭主婦,沒有小孩,婚後9年也沒有打工,只負責管理租客。本人婚後一直把租金收入送給太太當家用,在租客大約每2年走一次,要空置約2個月翻新間屋及給佣金招租,太太沒有任何儲蓄。   現時我倆住在早年外父送給太太的北角單位,太太單名擁有,每月供款約$15000,由外父負責供,外父保證在退休前會full pay層樓,不用我們擔心。雖然市值約900萬,並只剩下貸款約140萬,但不方便加按吐現。   本人單名擁有一九龍大型屋苑,市值超千萬,尚欠330萬貸款,每月供款約$23000,現時放租$25500。   外父59歲,有一新界自住物業,已供滿,市值約600萬。外父當裝修工人,沒有報稅,半退休狀態。   看到諗SIR建議的一生三宅目標,心生一念頭,請外父把自住物業轉讓給太太,再用外父名義,在我家附近買一個2房單位放租,假如外父年紀老邁,也可收回讓外父自住,以方便獨女太太照顧。   最近在留意物業市況,好租好賣的健威花園及富雅花園入場費800萬,超出了預算。只能投資北角樓齡3x年的單幢樓,可幸北角許多單幢樓都已經進行了大翻新,入場費418-588萬,租金約$13800-$18800,應可cover每月供款。   鑑於只能做5成按揭以符合放租條件,需加按物業吐出170萬,連同現金約百萬買新居,再要擔保外父做按揭,未知是否太大膽,還是用現有現金流買直債,待過了公務員3年試用期,當上鐵飯碗才買入第三宅,可是又怕年紀太大了。   本人打算上收息101,另外,我現在打算一拆二,是否該上買樓003而不是買樓001?   現在行年44才學投資,希望不會太晚。期待能得到你的回覆。   希望快過試用期的公務員上 … answer: 讀者做公務員是正確的,因為佢打工多年累得之財富主靠樓市升值被動而來,自己既儲蓄能力低下,若不是當年政府出辣招令樓市供應大減,樓價就唔會谷到咁高令讀者兩樓(九龍自住樓+北角)賺價達1700以上。假設讀者仍在私人機構服務可月儲3萬,儲1700萬都成566個月,即47年,由佢出世打工撈到而家都唔掂。分析只望讀者明白: 而家佢搵七萬洗足七萬,究竟是那樣東西承接著佢? 好好評估樓市一旦「縮水」,對比下佢是否較受影響。   返工未夠半年批唔到按揭,就當有渠道遇上銀行熱批潮都要返夠三個月,讀者現還是等2020年頭加按樓,加按前可利用收息工具試買20-50萬,由於月月派息,故債基派息能否達10-20%年息用2-3個月就試到。試好後才利用加按到既錢加碼。至於買住宅,筆者認為讀者及太太控有兩樓市值達1900萬,而年收入預期只84萬(未計交稅要扣),再買第三間屬於過份投進樓市,除非筆者轉行撈經紀,否則都唔會叫讀者再買(樓)。   當然如樓市下調至離高位20%或更多,及1-2年後讀者對試用期能否過有更大把握,到時再買樓可以。3年後讀者47歲,最大按揭年期估計仍可批28年,只比30年細些少,不應為借貸力掉失而急在45歲前買樓。另外建議買樓買易租出及租值高的,怎實行? 易租出需要大屋苑及交通好,原價10-25K租的三房,呢類樓最短空租期。由於租10-25K樓的租客多要為口奔馳,故近地鐵站一定有利。   至於租值高點做到? 靠老婆。不妨在修畢收息101後,上埋買樓003學好點做學生宿舍。其實宿舍唔一定租比學生,筆者上星期四租左個房收$5200/月比香港男護,單位共用廁所的。同區如果舊洋樓獨立廁的大約租5.2K-5.5K,但筆者呢間係屋苑樓新裝修,所以共用廁都租到5.2K。留意筆者呢間屋係三房,而廁都改埋有兩個房,由於廁所廚房是共用唔使改,改裝費好平加上沒違例,五間房收26K,同類單位就咁租出位只收15K。呢間屋區份差客源少些,故叫5千幾。若買樓003同學去選些好區的,一間叫6.5K-7K了。所以先講學生宿舍改裝費少,而租金可DOUBLE(由約15-17K加到28-35K)。至於管理? 靠老婆。不少學生是一年過交哂租,又或入到屋跟本唔難搵佢傾。   近日網上哂5900租青衣租酒店包早餐,然而筆者親手與同事幫學生搵租客,觀市場,可告知你部份酒店已加番價,故不少內地學生已棄酒店轉返黎學生宿舍,下圖見筆者之wechat,就某一單位於8月尾開始無人問津後,9月中開始一連幾個查詢(下圖)。所以今年做內地學生條水係差些少,不過要租的還是要租,客慢慢已由酒店出番黎。再重申除了內地學生,香港客對分租房也很有需求,而萬一經濟下行,分租房更盛行。未來內地會派更多人黎工幹,更多歌頌紅書本的老師,佢地都要個住幾年既方案。讀者他日買樓,700萬樓三房收成35k租而只供18k,投入200萬左右首期差出+17k月現金流,今日好去部署。 北角樓不建議買黎收租,佢上完堂再走去其他的區份睇睇,筆者評什麼叫好租好賣,其一就是看個盤放左上網會爆幾多陌生人查詢,而唔係只憑自己觀感。當然讀者亦要學習怎叫人做些少裝修及找客源的點子,請不要停留在自己熟悉的行業,或熟悉的地區了。你要不一樣的生活,就要有新的知識及不同的習慣。

Read more

買了新樓應否撻訂? #1911

懇請諗sir指引一下,我們到底去唔去馬?   背景 男:34歲 女:33歲 (已婚)兩位均任職同一銀行前線銷售及管理工作,合共底薪月入大概11萬左右。 現時與父母同住 手上資金大約:現金50萬 (扣除了裝修費)   狀況: – 於18年10月,以單名用635萬購入新界500呎二手物業作自住,利用員工計劃九成上會,貸款額571萬。   – 再於19年3月,以另一單名用666萬投入白石角440呎新盤(20年中收樓)   面對問題:諗sir,我們到底去唔去馬好?   由於當時決定再購入一個新物業,原以為可以再計劃申請員工計劃上會,後來才知道公司條例修改了,夫妻只有一個Quote。 現在只能利用發展商二按兩成,銀行六成上會。   考慮到即使現時能夠供兩層樓,但面對經濟壓力及今時今日的社會環境影響,工作是否仍然穩定?樓市長遠的影響?   已有心理準備如下: <選擇方案一>:撻定 沒收42訂金 收回印花稅30多萬 (心理壓力和每月經濟負擔減少)   <選擇方案二>:決定繼續購入 用盡已持有物業一位的貸款能力,借出P Loan 80萬(已申請了,待draw與否) 二按大概借117萬 六成借足399萬 合共貸款額:597萬 自己多付27.8萬 (每月兩層供樓、雜費開支、生活費、家用預7萬) 懇請諗sir指引一下。   ANSWER: 手上只50萬,半年內買兩間樓,仲要買之前又唔打去銀行HR問清楚staff plan個scheme,筆者真不知此銀行職員能否謹慎(prudent)為客人行事。   2008年金融海嘯,未過Probation既員工全部裁,bottom 20%的亦被請走,當中有staff loan的同事面對失業及staff plan被call loan兩險。留意中資當年就講左唔炒人,但冇話唔可「被辭職」。   銀行員工plan的正確用法,應是十成上會後再供2-3年及努力儲錢,希望樓價升少少而自己又供走些少,幾年後成功轉到其他銀行之街客plan,甩走staff plan後令自己一蚊首期都唔使就上會。絕不可同staff plan長玩。   […]

Read more

十年理財無碩果,急起直追應何當? #1910

諗Sir, 您好!   剛拜讀完閣下的樓換樓,獲益良多。但坊間買不到收息論,請問有方法可以買到嗎?然後拜讀阿sir 的收息班,可以早日為退休作好準備。   本人今天41歲,月入HKD32000,妻子40歲,月入HKD54000。兩人工作尚算穩定,合共資產1百萬現金,有股票不想提……,沒有其他技資。有購入基本人壽,住院保險。現租住大埔每月HKD10000租金 (因為近家人),兩人扣除所有洗費,每月最少可以儲蓄HKD30000。   現在想藉著樓市有少少下跌,首置入市。有2個計畫如下:   (1) 希望投資買叠恩庭(屯門)或豫豐,一路向西,接近大灣區,希望有盤HKD4,300,000,妻子名比二乘上會,用盡所有現金。然後租俾朋友收HKD12000,自己要俾差額大約HKD1700 供樓。繼續租住大埔,所以每月在住的支出為HKD11700。   (2) 購入大埔自住樓,不會豪裝。希望揾到HKD3,800,000,本人名俾一成上會,妻子為擔保人。月供約HKD14000,比現在租樓俾多HKD4000,但是自己擁有,不用幫人供樓。所以每月在住的支出為HKD14000。   本人覺得計畫(1) 較為可取,因為單位有升值空間,起碼保本當儲蓄。也希望兩年後加租到不用自己補貼。   兩人繼續努力儲錢,一年最少為HKD360,000,二年為HKD720,000,上阿sir堂將資金投入基債,然後等機會購入第二層樓。   希望諗sir 給予意見以上計畫那個比較可取。   感謝!陳先生上   ANSWER: 收息論未有時間重編,加上近日不少港人理財目標有變,唔想食2014年全年頭10暢銷書老本,故不重印。最新的收息資訊,放在收息101。收息課雖已開6年,但內容逐漸轉變,2019年加入了「3年65%保險計劃」、「5年70%計劃」、「新E餐」內容。2018年用「直債萬一違約注意事項」取代「投資相連保險中伏處理」內容。若閣下一年內讀過,請不用花時重讀。   筆者相信現時不要持有「一路向西」的想法。筆者舊文「一路向西論樓市」是2013年撰寫的,大家咁醒都明白六年前既文參考價值稍低。聖人能撰寫聖經通閱2000年,而筆者這些皮毛不能夠。當新鴻基委任吳向東做非執委,筆者就知道風向轉了。2005年自由行後的規律將調整,能存下來的物種需適應轉變力強。   既然東哥講到明向「東」,大家只要真有跟進筆者文章,應早已留意到筆者多談了東鐵線,這涉及一些準則。另外趁樓市下跌入市此想法是錯的,應最先按自己能力而入市,次要參透樓市政策,最後才是親自收風睇升跌。讀者家庭借貸力為(32000+54000)/10000*50%*2.59 = 1137萬,只宜用借貸力一半買樓,即100萬首期借500萬為好行為。相反夾硬買新樓借800萬,這就用超了。未來香港會吸納更大量移居人口,政府仍是以提高單位供應數量為標,谷一或二房細單位供應,三房仍是搶手。所以8月尾至9月,筆者003有三個學生在550-600萬價位買了三房,在東邊。   30-40歲,努力工作,努力儲錢,閒時炒股。最終手上只有100萬現金及無樓係手,社會已為此錯行為打了成績表。未來10年,請少炒股,少捕捉升跌,利用買樓擴大資產,量力而為,用債產出月現金流作目標,另留意儲錢同呼吸一樣,佢只助你存世但在政府大印銀紙之下,儲錢不能助你改善生活。建議下步驟去追回「失落十年」:   買樓前一定要落力睇樓,經紀知你熟價而唔亂咁「揸你價」,淨呢一點已幫你慳多10萬。筆者眼見業主底線是550萬,但經紀揸上570而減至562萬比你承,你唔熟屋苑又懶行盤代價頗高。買樓001會交代睇樓睇到點先叫熟。   債基可以買,亦不介意讀者唔上堂自己先落銀行問下。銀行唔SELL佢落閘還好,SELL佢捕埋個客他日為改錯再比佣呢下,先更令客覺痛   唔好攪咩月供基金/股票。這樣只對儲蓄習慣都無既後生仔先有用。歐洲已重啟量化貨幣,香港亦因中國走資變急(人仔跌),暫時頂住M3貨幣總量無跌。此情下一買香港樓、二買美國上市用美金計的房託,三用債基去產出每月穩定收入就當被射去泰國都仲有收入撐住,此為港人自保三法。   香港樓在800萬水平之下的,跌的機會不大。8月尾至9月,筆者又有五個學生開了新加坡私人銀行戶口,而走資對於某些人而言,才算急事。香港樓對於某些人而言,才需要進一出二。由於本文已用了過量的「走錢」、「泰國」這些分裂性強的字眼。所以今天到此為止。   送一隻美國REITs,人地過去一年升5成,做美國5G tower的房託  

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室