千萬富翁開始學投資 #1913

諗SIR:   本人一向只作低風險投資,買外幣收息,做定期,買保險等等,從沒入手股票或基金。   最近有幸看到諗SIR的網站,對正現金流才有所認識,馬上重溫你解答的個案,以及看了你數本書。為怕一求甚解,作出錯誤決定,決電郵請教。   本人44歲,工程師,月薪7萬。轉職公務員1個月,比起之前在商業公司月薪10萬,減了3萬人工,過去約每月儲3萬,現時沒能力儲蓄。現金流約有200萬,另有一些儲蓄保、定期、外幣約80萬。   太太37歲,快樂家庭主婦,沒有小孩,婚後9年也沒有打工,只負責管理租客。本人婚後一直把租金收入送給太太當家用,在租客大約每2年走一次,要空置約2個月翻新間屋及給佣金招租,太太沒有任何儲蓄。   現時我倆住在早年外父送給太太的北角單位,太太單名擁有,每月供款約$15000,由外父負責供,外父保證在退休前會full pay層樓,不用我們擔心。雖然市值約900萬,並只剩下貸款約140萬,但不方便加按吐現。   本人單名擁有一九龍大型屋苑,市值超千萬,尚欠330萬貸款,每月供款約$23000,現時放租$25500。   外父59歲,有一新界自住物業,已供滿,市值約600萬。外父當裝修工人,沒有報稅,半退休狀態。   看到諗SIR建議的一生三宅目標,心生一念頭,請外父把自住物業轉讓給太太,再用外父名義,在我家附近買一個2房單位放租,假如外父年紀老邁,也可收回讓外父自住,以方便獨女太太照顧。   最近在留意物業市況,好租好賣的健威花園及富雅花園入場費800萬,超出了預算。只能投資北角樓齡3x年的單幢樓,可幸北角許多單幢樓都已經進行了大翻新,入場費418-588萬,租金約$13800-$18800,應可cover每月供款。   鑑於只能做5成按揭以符合放租條件,需加按物業吐出170萬,連同現金約百萬買新居,再要擔保外父做按揭,未知是否太大膽,還是用現有現金流買直債,待過了公務員3年試用期,當上鐵飯碗才買入第三宅,可是又怕年紀太大了。   本人打算上收息101,另外,我現在打算一拆二,是否該上買樓003而不是買樓001?   現在行年44才學投資,希望不會太晚。期待能得到你的回覆。   希望快過試用期的公務員上 … answer: 讀者做公務員是正確的,因為佢打工多年累得之財富主靠樓市升值被動而來,自己既儲蓄能力低下,若不是當年政府出辣招令樓市供應大減,樓價就唔會谷到咁高令讀者兩樓(九龍自住樓+北角)賺價達1700以上。假設讀者仍在私人機構服務可月儲3萬,儲1700萬都成566個月,即47年,由佢出世打工撈到而家都唔掂。分析只望讀者明白: 而家佢搵七萬洗足七萬,究竟是那樣東西承接著佢? 好好評估樓市一旦「縮水」,對比下佢是否較受影響。   返工未夠半年批唔到按揭,就當有渠道遇上銀行熱批潮都要返夠三個月,讀者現還是等2020年頭加按樓,加按前可利用收息工具試買20-50萬,由於月月派息,故債基派息能否達10-20%年息用2-3個月就試到。試好後才利用加按到既錢加碼。至於買住宅,筆者認為讀者及太太控有兩樓市值達1900萬,而年收入預期只84萬(未計交稅要扣),再買第三間屬於過份投進樓市,除非筆者轉行撈經紀,否則都唔會叫讀者再買(樓)。   當然如樓市下調至離高位20%或更多,及1-2年後讀者對試用期能否過有更大把握,到時再買樓可以。3年後讀者47歲,最大按揭年期估計仍可批28年,只比30年細些少,不應為借貸力掉失而急在45歲前買樓。另外建議買樓買易租出及租值高的,怎實行? 易租出需要大屋苑及交通好,原價10-25K租的三房,呢類樓最短空租期。由於租10-25K樓的租客多要為口奔馳,故近地鐵站一定有利。   至於租值高點做到? 靠老婆。不妨在修畢收息101後,上埋買樓003學好點做學生宿舍。其實宿舍唔一定租比學生,筆者上星期四租左個房收$5200/月比香港男護,單位共用廁所的。同區如果舊洋樓獨立廁的大約租5.2K-5.5K,但筆者呢間係屋苑樓新裝修,所以共用廁都租到5.2K。留意筆者呢間屋係三房,而廁都改埋有兩個房,由於廁所廚房是共用唔使改,改裝費好平加上沒違例,五間房收26K,同類單位就咁租出位只收15K。呢間屋區份差客源少些,故叫5千幾。若買樓003同學去選些好區的,一間叫6.5K-7K了。所以先講學生宿舍改裝費少,而租金可DOUBLE(由約15-17K加到28-35K)。至於管理? 靠老婆。不少學生是一年過交哂租,又或入到屋跟本唔難搵佢傾。   近日網上哂5900租青衣租酒店包早餐,然而筆者親手與同事幫學生搵租客,觀市場,可告知你部份酒店已加番價,故不少內地學生已棄酒店轉返黎學生宿舍,下圖見筆者之wechat,就某一單位於8月尾開始無人問津後,9月中開始一連幾個查詢(下圖)。所以今年做內地學生條水係差些少,不過要租的還是要租,客慢慢已由酒店出番黎。再重申除了內地學生,香港客對分租房也很有需求,而萬一經濟下行,分租房更盛行。未來內地會派更多人黎工幹,更多歌頌紅書本的老師,佢地都要個住幾年既方案。讀者他日買樓,700萬樓三房收成35k租而只供18k,投入200萬左右首期差出+17k月現金流,今日好去部署。 北角樓不建議買黎收租,佢上完堂再走去其他的區份睇睇,筆者評什麼叫好租好賣,其一就是看個盤放左上網會爆幾多陌生人查詢,而唔係只憑自己觀感。當然讀者亦要學習怎叫人做些少裝修及找客源的點子,請不要停留在自己熟悉的行業,或熟悉的地區了。你要不一樣的生活,就要有新的知識及不同的習慣。

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買了新樓應否撻訂? #1911

懇請諗sir指引一下,我們到底去唔去馬?   背景 男:34歲 女:33歲 (已婚)兩位均任職同一銀行前線銷售及管理工作,合共底薪月入大概11萬左右。 現時與父母同住 手上資金大約:現金50萬 (扣除了裝修費)   狀況: – 於18年10月,以單名用635萬購入新界500呎二手物業作自住,利用員工計劃九成上會,貸款額571萬。   – 再於19年3月,以另一單名用666萬投入白石角440呎新盤(20年中收樓)   面對問題:諗sir,我們到底去唔去馬好?   由於當時決定再購入一個新物業,原以為可以再計劃申請員工計劃上會,後來才知道公司條例修改了,夫妻只有一個Quote。 現在只能利用發展商二按兩成,銀行六成上會。   考慮到即使現時能夠供兩層樓,但面對經濟壓力及今時今日的社會環境影響,工作是否仍然穩定?樓市長遠的影響?   已有心理準備如下: <選擇方案一>:撻定 沒收42訂金 收回印花稅30多萬 (心理壓力和每月經濟負擔減少)   <選擇方案二>:決定繼續購入 用盡已持有物業一位的貸款能力,借出P Loan 80萬(已申請了,待draw與否) 二按大概借117萬 六成借足399萬 合共貸款額:597萬 自己多付27.8萬 (每月兩層供樓、雜費開支、生活費、家用預7萬) 懇請諗sir指引一下。   ANSWER: 手上只50萬,半年內買兩間樓,仲要買之前又唔打去銀行HR問清楚staff plan個scheme,筆者真不知此銀行職員能否謹慎(prudent)為客人行事。   2008年金融海嘯,未過Probation既員工全部裁,bottom 20%的亦被請走,當中有staff loan的同事面對失業及staff plan被call loan兩險。留意中資當年就講左唔炒人,但冇話唔可「被辭職」。   銀行員工plan的正確用法,應是十成上會後再供2-3年及努力儲錢,希望樓價升少少而自己又供走些少,幾年後成功轉到其他銀行之街客plan,甩走staff plan後令自己一蚊首期都唔使就上會。絕不可同staff plan長玩。   […]

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十年理財無碩果,急起直追應何當? #1910

諗Sir, 您好!   剛拜讀完閣下的樓換樓,獲益良多。但坊間買不到收息論,請問有方法可以買到嗎?然後拜讀阿sir 的收息班,可以早日為退休作好準備。   本人今天41歲,月入HKD32000,妻子40歲,月入HKD54000。兩人工作尚算穩定,合共資產1百萬現金,有股票不想提……,沒有其他技資。有購入基本人壽,住院保險。現租住大埔每月HKD10000租金 (因為近家人),兩人扣除所有洗費,每月最少可以儲蓄HKD30000。   現在想藉著樓市有少少下跌,首置入市。有2個計畫如下:   (1) 希望投資買叠恩庭(屯門)或豫豐,一路向西,接近大灣區,希望有盤HKD4,300,000,妻子名比二乘上會,用盡所有現金。然後租俾朋友收HKD12000,自己要俾差額大約HKD1700 供樓。繼續租住大埔,所以每月在住的支出為HKD11700。   (2) 購入大埔自住樓,不會豪裝。希望揾到HKD3,800,000,本人名俾一成上會,妻子為擔保人。月供約HKD14000,比現在租樓俾多HKD4000,但是自己擁有,不用幫人供樓。所以每月在住的支出為HKD14000。   本人覺得計畫(1) 較為可取,因為單位有升值空間,起碼保本當儲蓄。也希望兩年後加租到不用自己補貼。   兩人繼續努力儲錢,一年最少為HKD360,000,二年為HKD720,000,上阿sir堂將資金投入基債,然後等機會購入第二層樓。   希望諗sir 給予意見以上計畫那個比較可取。   感謝!陳先生上   ANSWER: 收息論未有時間重編,加上近日不少港人理財目標有變,唔想食2014年全年頭10暢銷書老本,故不重印。最新的收息資訊,放在收息101。收息課雖已開6年,但內容逐漸轉變,2019年加入了「3年65%保險計劃」、「5年70%計劃」、「新E餐」內容。2018年用「直債萬一違約注意事項」取代「投資相連保險中伏處理」內容。若閣下一年內讀過,請不用花時重讀。   筆者相信現時不要持有「一路向西」的想法。筆者舊文「一路向西論樓市」是2013年撰寫的,大家咁醒都明白六年前既文參考價值稍低。聖人能撰寫聖經通閱2000年,而筆者這些皮毛不能夠。當新鴻基委任吳向東做非執委,筆者就知道風向轉了。2005年自由行後的規律將調整,能存下來的物種需適應轉變力強。   既然東哥講到明向「東」,大家只要真有跟進筆者文章,應早已留意到筆者多談了東鐵線,這涉及一些準則。另外趁樓市下跌入市此想法是錯的,應最先按自己能力而入市,次要參透樓市政策,最後才是親自收風睇升跌。讀者家庭借貸力為(32000+54000)/10000*50%*2.59 = 1137萬,只宜用借貸力一半買樓,即100萬首期借500萬為好行為。相反夾硬買新樓借800萬,這就用超了。未來香港會吸納更大量移居人口,政府仍是以提高單位供應數量為標,谷一或二房細單位供應,三房仍是搶手。所以8月尾至9月,筆者003有三個學生在550-600萬價位買了三房,在東邊。   30-40歲,努力工作,努力儲錢,閒時炒股。最終手上只有100萬現金及無樓係手,社會已為此錯行為打了成績表。未來10年,請少炒股,少捕捉升跌,利用買樓擴大資產,量力而為,用債產出月現金流作目標,另留意儲錢同呼吸一樣,佢只助你存世但在政府大印銀紙之下,儲錢不能助你改善生活。建議下步驟去追回「失落十年」:   買樓前一定要落力睇樓,經紀知你熟價而唔亂咁「揸你價」,淨呢一點已幫你慳多10萬。筆者眼見業主底線是550萬,但經紀揸上570而減至562萬比你承,你唔熟屋苑又懶行盤代價頗高。買樓001會交代睇樓睇到點先叫熟。   債基可以買,亦不介意讀者唔上堂自己先落銀行問下。銀行唔SELL佢落閘還好,SELL佢捕埋個客他日為改錯再比佣呢下,先更令客覺痛   唔好攪咩月供基金/股票。這樣只對儲蓄習慣都無既後生仔先有用。歐洲已重啟量化貨幣,香港亦因中國走資變急(人仔跌),暫時頂住M3貨幣總量無跌。此情下一買香港樓、二買美國上市用美金計的房託,三用債基去產出每月穩定收入就當被射去泰國都仲有收入撐住,此為港人自保三法。   香港樓在800萬水平之下的,跌的機會不大。8月尾至9月,筆者又有五個學生開了新加坡私人銀行戶口,而走資對於某些人而言,才算急事。香港樓對於某些人而言,才需要進一出二。由於本文已用了過量的「走錢」、「泰國」這些分裂性強的字眼。所以今天到此為止。   送一隻美國REITs,人地過去一年升5成,做美國5G tower的房託  

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父母想旅行、公屋的階層 #1908

諗sir, 你好。   我爸爸媽媽打算將現住的公屋放售。諗sir可以比d意見嗎?   爸媽63歲,已退休。 如放售公屋現時樓價可有大約230萬。   放售原因: 1)想拎筆錢,年紀不是太大,可以去旅遊享受   2)平時每月生活費一向由3個子女分擔,3個子女有穩定職業   他們計劃賣樓後,會租住一房一廳單位,他們已做資料搜集,粉嶺村屋或聯和墟一帶,月租$7000-8000 。賣樓後, 2/3 資金會放銀行做定期收息, 去作為部分租金。   他們手上只有不足十萬現金,不想子女額外負擔旅遊費用。   想請問諗sir 這計劃的風險。   我個人直覺覺得無左瓦摭頭唔可行,但聽左佢地計劃後又唔知點比意見。   一個平時聽開諗sir節目,但都唔識替父母分析既聽眾馬太上   ANSWER: 反問: 粉嶺村屋或聯和墟一帶永遠租金是8000嗎? 港元定期在現時減息週期下,仍會高息嗎? 如果業主收樓,每隔一排父母要搬屋,接濟父母暫住之責任在那子女?   公屋如果戶主過身,應不可傳予仔女,除非仔女人工夠低可加入公屋戶藉,詳情當然要問房委會。然而加戶藉之舉讀者不考慮,父母辛勞一生,相信亦想自食其力而不靠長期納稅人資助。若棄公屋而綠表轉居屋,既可交番公屋予有需要的人,自己又有資產留比下一代,這就是「一家便宜兩家著」。(更正: 本讀者估計已購入公屋,未必可行綠表換居屋,但有賣樓選擇,詳情各房委會查詢)香港早年欣欣向榮,就是早年政府攪好這良性流轉,令好人好事每每疊增。   再買居屋,綠表有皇牌通道加上九成半上會,買間兩房,十幾廿萬首期就掂。返錢230萬其中30萬用黎首期及裝修,淨低200萬筆者會轉美金,有知識既就買匯豐出既baby bond(嬰債)或尋晚收息104講完既匯豐優先股,分別派7.2%及6.2%。分別是買嬰債要食約38%溢價,而優先股或許有機會被EARLY CALL。嬰債計埋溢價,收到14K美金一年,即HK$9100/月,應夠供樓。至於優先股12.4K美金一年,結返港幣少些少。然而將標的物轉為渣打,回報可更高。   若上述方法再轉買其他次級公司,月入夠錢供樓之餘亦夠去旅行及日常支出。問題在於你是否會去學好件事,而不是道聽途說。筆者早說在免費video只會淺談,詳細只會同付費學生課上交待。點出公屋轉居屋加按揭再提出配息方法及公允計出風險之blogger,筆者樂見網上會走出另一位。   買居屋吸引之處當然是多年後子女有返間樓收,就當為子女打算移民,留間居屋在港起碼留了條後路,自己手上資產就可以賣盡一點。若果市場往後健康發展,樓市炒有炒的市場,民生有民生市場,走資對於幾百萬的樓影響唔大。但你揸間五千萬既海名軒或二千五萬既賽西湖,影響就有了。   當然200萬現金可用收息101的債基收息,新E餐轉買了高評級的債券,比之前用美公司債更保守,派息一樣達10-12%。可逐漸由買50萬添至200萬,分段加碼,細心觀察。筆者提的方法佣低而文件多,一般金融從業員識都唔想介紹。那200萬收息一個月18K-20K,用處很多了。或混合一半用債基而另一半用匯豐之嬰債也成。   至於父母買樓銀行唔會批按揭,要傾好用那一有人工的仔女擔保。相信擔保一下父母買屋養老,不成問題題。如子女是家庭主婦,如佢有樓收租,租金七成可作核實收入。又或可利用公司聘請自己產出收入,正規的去建立借貸力。   要成事請不要「覺得」,而是用方法及數理令件事成行。

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賣走河畔,絕處逢生 #1907

諗sir, 睇咗你很多文章、上了收息101,聽到課堂內容痛很知得太遲…但感前景還是有希望,請你指點方向   本人:30 歲銷售月入34K, 沒借貸少量儲蓄300K, 沒有小朋友   老婆情況: 29 歲公務員, 月入24K,儲蓄不詳   前幾年太太名,沙田河畔九成上會,308萬月供10K, 現價500萬   之前落銀行亂買債基,真係中伏! 上堂講那隻應即轉走? 現時連息計輸些少,走人?   想賣樓搬回跟父母住, 套現河畔。眼看已沒有升值潛力,及呎數太細, 希望換貨作投資用途   請問旺角區一些單棟物業是否值得投資? 另外賣樓後可否將大約500K 現金作債基投資, 以息口作幫補供新樓 ? 保險想問一問,5年升70%保險會否因加息影響?   自知聽唔足書,問得太多,會搵助教先生補課   學生上   ANSWER: 讀者情況代表不少港人,幾萬人工而儲蓄些少,有父母幫但前路感茫茫,究竟如何突破? 由於今日過節,快寫10點:   1.筆者離開銀行後寫blog常唱反調,屬極少數能幫你對應銀行的人。銀行唔易執糧又高,唔係咁容易搵到人企係客個邊。   2.如果有父蔭,讀者當然慳一點搬返老家住好。但無屋住既人,唔好亂賣樓變長租客。   3.銀行以盡量縮短sales cycle,盡量增加佣金收入為目標。你就咁落bank問佢隊硬股債混合基金比你,更不會隨便提供槓桿予你。就當你知道收息同學買邊隻基金,佢地亦有方法「繞路」令你長時間達不到目的地。試想你開心安穩月月收,你還捨得轉轉組合交佣嗎?   4.筆者的E餐投入高評級類債券為主放係香港銀行,而之前用次等公司債為主的E餐已轉為高評級類,為的是配合現時錢向高評級投資物流入的情況。現時世界看著中國點處理香港呢件事,特朗普的軍師普遍反華,有人打算將錢投入證券行買REITs狂槓桿收息,只好說證券行2009年試過執笠,美國的證券行更有被內地拉閘關門之風險,筆者如何能開口叫你放幾百萬落去?   5.經驗未夠,唔好買單幢樓或太殘既樓黎投資。為了避免間屋冇人租或賣樓賣唔到之困境。上述兩境引致負現金流及資金流動性不足之情況,資金不足的初心者頂唔住,有錢人買件長年冇人問津的古董係唔怕。   6.讀者賣樓後返錢,總資金達250萬,抽其中50萬買債基無問題。投資最怕是有人嫌煩,一下子將250萬全投,此行為集中了買入價在一點,不智行為。將錢分注投入是對應重大金額投資的好方法,相反錢少就唔駛攪咩月供股票,股票就是靠價準投入及hit-and-run之策略。當然明白不少初心者連儲蓄一步都未做好,那月供些股票當儲下錢,總好過沒儲。   7.河畔其實唔差,只因為讀者現金水平較低,加上父母能提供住處解決無屋問題,所以提出賣走套200萬。買賣是看個人財務情況為主,尤其三間棲未夠的。勿簡單用睇市升市跌就結論買賣行為。   8. […]

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年輕花費過度,如何糾正理財#1905

諗sir你好!   數個月前在網收看你的節目,即時再追看數百篇文章,發現自己理財水平不足,錯失不少機會。現己報讀收息101課程,迎頭趕上   本人54歲收入48000小孩已進大學,住在馬鞍山未補地價居屋,未補價市值約400萬而供淨幾十萬。年輕時花費過度,現只有樓一間自住,十分後悔。   不時有買股票,現輸淨25萬。本人同意再入股場只是浪費時間,至少對本人算是的! 於13年買了份基金儲蓄保,除了供之外看不到有何作用,面值有20餘萬及後收看諗sir文章,知道又做羊牯。   連太太現金仲有100萬,太太有工作,萬餘元月入,希望可在擔子轉輕之時,為退休做好準備。   如得到閣下指點,很是感激   ANSWER: 遲開始理財確實增加難度,現時賣走未補價居屋,返到大錢都未必可借到錢買另一間當換樓。因為讀者54歲,攤長按揭約只可15年。另年尾按揭都唔會預讀者,今年銀行「強收水、控風險」,還是等到話埋農曆年才想借吧。金管話銀行批唔批只看借款人條件,然而筆者告知你銀行借錢極有季節性。話唔定遲下,唔買保險唔使旨意上到會。上幾年已發明了: 唔買保險,唔開公司戶。或者要去深圳隻艇仔「買飛」,到港才有說人話的職員接待。香港仍以金融為主,圈內不少潛規則。第時管理層換血後,潛得仲勁。   留意讀者財政水平屬中間一群,保有一樓絕有需要。相反你月月收入至少十幾萬(HKD)的,可不靠樓的槓桿,轉用直債、股票去投資,反而回報更高而靈活性好。留意收入高不表示識買股,投資前必先學習該投資產品之屬性,及用少錢開始及後才增額。筆者很堅持:「睇好你幅牌係點,才出牌。投資絕不是人買你就買。」   讀者幅牌就係無乜時間,有間未補價老居叫做有隻「公仔牌」,月入唔叫少係另一隻「公仔」,但絕沒有Ace係手可主宰大局。既然如此,只可順局而為。局就是少跌難免大跌要把握,54歲人不妨拎20萬出黎博世界大亂,到時回報10倍計。博到而當時市值又賺多百幾萬,就能在社會人輸你贏之下升一個皆層。留意上述思想不少人都有,即博一博變摩托既想法,然而筆者建議步驟如下:   將100萬其中80萬放債,不想太冒風險的,放東亞8.5%個隻吧。那現時計兩年後,80萬收返17%息,即有成95萬左右保有。如可冒少少風險,用收息課的債基B餐買美國國債吧,年15%息,不少人70萬投入而2年後有90餘萬,此步旨在肯定兩年後能「保本」   至於100萬另20萬,用作沽空大市。可一半買美股大跌,另一半買金狂升。現時金價在1500水平稍停,但筆者利用的黃金相關ETF,已從5月$14升至$40,價升了3倍! 比金價由$1200>1500升多了不少。原因是商品本身升得慢,你要想商品能帶動相關的那樣會大升,那才可賺。   至於沽美股你用SPXS?  還是更進取使用一些美股期權,由極價外變價內那一下大槓桿? 如想一下拍幾萬蚊落去,用ETF(如SPXS)較好。如想每月當賭一局美股會跌,用期權較好。所以沒話邊一項投資物最好,最重要睇自己情況。   未補價居屋由於不可加按,一向建議他日想發圍既人,唔好入手居屋。當然讀者已買,看法是只好利用手上現金去增值,此浪有收穫就用太太名高成數買樓收租,部署養老。賣走居屋雖可返300萬,但一失手將300萬買錯野,後果太難負擔。此案做到老來兩樓在手已屬幾盡,除非肯為博三宅而付出訓街或仔還債之風險。亦不應賣居屋去換新樓負上更重債,新盤經紀為佣而作何等陳述? 大家明白。

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成就三宅,始於足下#1903

本人現年30,剛加人工至約3.2萬,另有IT兼職,月入平均1-3萬 太太同年, 空姐, 平均基本月入約$20000    本人父母早年勸我買樓,有間九龍灣三寶之一,330萬買入現價近600萬欠200萬,但亦有機會560先賣得走。樓上有人走左,好彩未兇宅,都有諗過賣走   剛剛完成婚禮,明白人生已入下一階段,所以第一時間打文比阿sir。由於現金只剩40萬,加上 每月只可儲約 $22000 ,而家成家低無咩錢,點先可達成一生三宅的目標? 希望賜教賜教   ANSWER: 能否將IT兼職納入銀行核實收入為關鍵,讀者底薪計與太太共同為52000,借貸力為52000/10000*50%*2.59 = 673萬,咁既水平好難夠借去完成三宅目標。若IT兼職收入打到落公司再提供第二收入比讀者,計兼職月入有2.5萬,咁借貸力升為77000/10000*50%*2.59 = 997萬。那趁市低買一間拖長時間慢慢攪,退休之前入到三宅夠住夠收租退休應可達到。   留意若工資不高又唔努力工作,筆者對此是毫沒辦法,筆者沒有零付出之快發達之法門。另一點讀者又可留意,是九龍灣樓結欠應只市價的50%,將佢轉為出租用途再租比朋友,租約亦可提供借貸力。例如租約寫16K租,銀行會承認月租收16K*70% = 11200,借貸力提升至(52000+11200)/10000*50%*2.59 = 811萬。當然又有租約、兼職收入又被承認,讀者夫婦可向銀行盡借額過1000萬。     利用銀行借既錢去脅有租客,加快自己儲蓄進度去脫困,為不少港人可行亦有少成功例子之路。至於修例風波後不少人想賣樓,筆者看法是香港低稅制及地緣優勢,始終可吸到不少人返黎。常言賺錢既生意殺頭都有人做,蝕錢既生意送都無人要,故想在香港搵下錢既人仍不少。常人不應參與富翁做法,亂沽港樓。人地幾間樓又或成座商廈諗住沽走部份,不表示閣下要賣走手上唯一一注。     將租金之七成作核實收入去增大借貸力,借款人要: 將樓由自住用途正式向銀行申請出租 提供有蓋印花租約 提供6個月入租記錄     現時至年尾你預去銀行借錢,比往時更難。銀行唔一定睇樓市跌,但要限制按揭組合之總金額,令一旦樓市跌而出現之壞賬額受限,可以理財。再重申不要時時睇升睇跌,做事去管理好風險,令船可穩前行,要比佔佔下睇升跌好。     讀者九龍灣如聯名要拆名,而家可按至六成按多100萬在手。拆名後利用夫婦中冇樓個位,高成樓及將140萬資金之部份作首期,八至九成上會至買第二間樓。計入手500萬樓,100萬首期而月供400/259*10000 ~ 16K,夫婦供樓應要11K+16K ~ 27K,供樓未超收入之一半,可以過關。未買第二間樓之前可將按出之100萬投入債基收息,10%年息至25%年息都有,可由較低波幅之10-12%息做起,收住息去等買第二樓之時。     最後第三間要等其中一間樓轉到出租用途,即結欠比市值處於少過50%時,向銀行提出轉。到時借貸力可增大,加上儲蓄應比今時厚,可部署近40歲時買到第三間。供到50-55歲,三間樓都近供甩,正果可成。是否始行千里之路? 由君決定。

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30出頭150萬如何起始投資? #1902

尊敬的諗sir,您好!   最近才有幸接觸到您的理財專欄,有感自己太遲起步學理財,錯失了很多增值財富的機會。現希望能努力跟您學習,急起直追,目標在50歲前完成「一生三宅」的夢想。   本人34歲,與父母同住(父母名的己買公屋),收入穩定,月入$6萬,每月可儲蓄HK$48,000,有現金$150萬,沒有任何債務。請諗Sir 指教我應如何善用手上資金作投資,買債券基金或是買樓?   如買債券基金,應如何選擇及分配?   如買樓,早前看到有一屯門新樓盤 (御半山II期)700萬,實用呎價約$15,700。發展商提供二按 20% (首3年P-3%, 其後P+1%, 最多做25年期)。我想用作投資及收租的。請問諗Sir以我現時的經濟能力及香港經濟/樓市情況,應否買該新樓盤? 或是再儲多幾年錢才買樓?   謝謝您。 讀者Bella敬上   ANSWER: 搵六萬儲成4萬8,將收入八成儲起,確實係筍盤先做到! 按此儲蓄進度,莫講話上車,連三房都唔難買到。男仕確真要做足準備,才可高攀諗sir專欄的女讀者。   誠然搵到錢唔等於理財叻,理財路上亦有很多坑人陷井。新樓買黎收租筆者反對,因為最爽係做新樓租客,既盤源多又易議價,管理費業主比而傢俱全新比我用殘,相反業主除了因新樓可俾少些首期外,其餘溢價及缺點都要「全食」。   留意市場上多人講的或怒sell的多不是好建議,真係搵到錢又易的方法為何要告訴你? 好似筆者課程主要是提供網絡,一個因我地客多而令sales唔會大咬你佣金既網絡。從而令你投資回報高左,或者學習到一些經紀根本唔想sell你的投資方案。   讀者年紀輕而單人借貸力有48000/10000*50%*2.59 = 621萬。買第一間樓係需要,無樓者亦可九成上會,故不要貪發展商那高成數呼吸plan,佢買二手既可肯定該房租務活躍,又不會因樓市再升而追唔返上車。   至於入市時機,明白現時不少人開始睇淡。然而不少人的想法,歷史已證未必是好想法。英國當時唔少人支持投降比德軍,那又是好想法麼? 所以信數據而勿被情感影響投資,是新手要記之法門。總之樓市如比高位跌20%,即中原城市指數如見189點*80% = 151點,讀者應付20%首期買入,這樣除非樓市係高位直插四成,否則讀者都未見負資產。留意跌市時新樓是越沽越低,第一批買了的人,又怨第二批的入手呎價比佢低,周而復始,令成個新盤頭幾年在跌市無人敢睇,因為輸錢唔緊要,最慘比身邊朋友認定佢係「傻仔」。就好似你而家同班FRIEND講入元朗睇樓,佢地會?….   有關越沽越低,大家搵返2003年當時荃灣工廠三寶的新聞,就知什麼事。   因此等151點,對於已有住家的讀者可以。同埋700萬樓八成上(因二按有20%提供),借560萬,2-3年後如銀行重估樓價只600萬,銀行自住樓只願借6成下,讀者如何貼560萬-360萬=200萬去甩左p+1%高按息? 若甩唔到,560萬的p+1%即估計成5.5%息,一年還息都24萬有突,多過佢每月支出,讀者到時是否甘心? (留意,此僅為假設樓市跌了15%左右之情況)。   當然大哥如財力足,計過上面條數後發覺冇問題,那買新樓是可以。帶出做投資決定,主看自己實力。只有經紀(無論地產/銀行)才會搬弄新聞叫你估升估跌,到頭來你瓜左佢又一句:「我都估唔到」又了事。估會升,才可催你今日買架嘛~   估會跌,又可叫業主爽手賣。   手上150萬,10%買下股票。筆者今時建議佢直研究美股,唔好買港股。美股種類多而市場成交大,學好美股他日再重回港股,就好似大學生同小六生補習,有感EASY。40%可買債收息,大家明白特朗普夠膽提中國還清朝債,就知債務唔易賴,女性想穩健而又想產出被動收入部署退休的,小小地由買債券基金開始,到收息101課學好特性及其風險長久而言很有用。2年之內試買債、及攪好股市概念,等時機買樓,足以為讀者理財打好根基。其餘現金入做定期也可,完成一間樓後再想第二間未遲,亦不要考慮海外樓。買樓最重該location之目測資訊、故第一間樓必投自己熟悉的出生地。

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買左映日灣應否撻訂 #1900

諗Sir 你好 ,    上個月購入映日灣兩房450尺左右,778萬,當時都有預計到樓市會下調,估計該區新樓大概會跌5-10%, 但仍然睇好後市。覺得荃灣嗰區穩穩陣陣,映日灣間隔又幾見使,然後抽到一手價單較前位置,所以就入市了。但而家越嚟越多未知數, 想聽下你覺得樓市前景: 大概會跌幾多? 撻訂等低位再入市值唔值得? 或死守等佢回升現時水平?   如果撻訂大概蝕錢70萬(問緊可否退返29萬印花稅, 如果可以就是40萬), 於9月尾要決定交大訂30萬.    我現在和家人同住,買樓主要係想長遠投資,月入60K,現時餘下150萬現金。冇乜其他投資。   謝謝!   ANSWER: 寫到第1900個財案個案,先謝大家從2012年俾面支持! 無論你係喜歡、憎恨、期待筆者,都對本人撰寫精彩文章、拓展生意縮減失業率很有助力。   選取此個案作答因覺此人在理財思維上不清晰,利用Q&A形式作答   另外昨晚筆者的代理公司(買樓易)促成了新界區三房成交,3房1廁北區鐵路盤中層567萬,殘裝。買家是003舊生,此價連天水圍都做唔到。買家見撤回消息後主後搵返經紀當晚簽約,意味現時百餘萬資金都夠上車三房,而市場拎得出100萬左右既人都唔少。希望大家平時努力睇盤適應市場,自能轉危為機。   Q:「我買樓主要係想長遠投資」? ANS: 決定投資什麼,主要是睇你有冇此等需要,估計讀者連佢需要幾多「長」同「短」既投資都未攪清。如果閣下家庭收入3-10萬,買樓投資係有需要。因為唔靠住宅呢件咁好既抵押品,你又何能叫銀行提供八至九成的抵押予你,槓大資產去收租或賺價嗎?   買股票,只槓五成(仲一定要係籃籌股),息貴至6%。買車位,一般都係槓五成,盡攤都係15年還。然而買住宅如是首置者,攤30年而又2.5%息加上可借八至九成,這就是樓的不同之處(高抵押性)。你在本blog見不少平庸既人都靠間樓「水鬼升城隍」,因為樓宇投資比股票/bitcoin/車位易明。   如果你一個月收入都有十幾廿萬,又儲得下錢,那你不妨買些可彈性運用的工商廈收租,免除買住宅要付15%稅之煩瑣。因錢開始多既人,叫佢買間400-800萬住宅佢又覺唔夠喉,1800萬之上的樓走勢落後大市唔好買只宜租。由於有些錢可抵擋工商廈一時的高空租率,所以轉去少稅的工商廈同車位市場做五成槓桿都唔錯。   若你是「月球人、星球人」個批,即每月起碼都返100萬錢,買樓唔適合你。你收入有得咁上下,財產自易被共有化。呢類人要努力將資金分配在世界幾個地方,有隨時要避走的準備。開個私人銀行戶口再槓桿美加、新加坡reits收息、或用保本直債收息,利用其隨時可沽再轉走錢的好處,安穩為自己理財。   如果一個月搵埋都冇三萬,用股票。既然無野輸,確實一博無妨。   所以投資前,攪清自己定位,利用自己強項。   買新樓收租,在另外文章已提,是最要避免之行為。相反買舊樓收租再津貼自己租新樓住,屬計得出的好行為。當然如資產豐厚,買車全新買樓全新梗係支持!   Q: 買樓時預到樓市會下調,預跌5-10%。但現在看來情況更差,如何是好?」   投資前要預好一旦少跌你點應對,一旦大跌你又能否應對。如大跌30%,樓價跌至544萬,當時入匯豐應只肯借其60%,即326萬。而讀者起手欠下約690萬,即讀者要補364萬先可甩走呼吸plan夠2-3年後即p+1%貴息。若手上冇364萬甩唔走,就當只收5%年息,讀者到時要捱364萬*5% = 18萬息/年。讀者都叫頂得到,不過淨供息都要15%看讀者是否甘心啦。   筆者看法是如讀者攪到200-300萬現金係手,佢可以唔撻。由於已有150萬現金係手,不撻仍可,因計後評估佢可頂得順。留意勿再估後市升跌去決定是否持樓。起手買頭2間樓係比自己一自住一收租,買到第三間才看市升跌決定沽揸未遲。你見媒體及經紀成日同你論升跌講買樓,只屬吸引眼球及加快客戶做出決定之行為。   另外人對半年後之市場升跌之預測多不準,筆者自己上NowTV講預測,都係2019年頭測上半年reits應唔錯,至於測什麼2021-2023會點,留比先知答你。施老闆都承認佢自己測錯過市,你如薄有資產,又何必將前途估估下呢?    Q:  […]

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沽空樓市走資? 供樓轉用美金? #1899

  諗Sir 您好,本人庸才一名,拜讀閣下《樓換樓》及《收息論》,十分認同!  兩年前修畢收息101及103後對直基及直債收息一事 已於2018年月初付諸實行,剛趁市好賣出了一直債,對於債券提供穩定收入及今年難能可貴的回報,深感滿意   本人經營小商店,縱使近月負面很大,生意仍可以OK。收入多既十萬,少既幾萬/月。未來踏入人生下半場,望增加被動收入求指點   有一物業在馬鞍山,已加按,市值900萬欠490萬   有兩個小朋友,母親同住。債基160萬收息約10%,直債70萬槓後收8.2%。現金220萬在mortgage-link 戶口。股票輸淨50萬,蟹的藍籌,不願再提….   想將現時物業賣出,得回資金約420萬,租同區3房約17-20K。連現金共640萬投放入債基疊增方案及直債收息,收息應達5萬元以上每個月。還是不賣物業? 任由樓價下跌?   ANSWER: 近月香港人對樓市看淡,傳媒大篇幅報導生意淡薄之事。對於只有一樓在手的人,沽走自住房要很小心及做好對沖。領展及恆基有期權,購入價外期權助人在恐慌式跌市大賺一筆,不失為應對不明市況好方法。至於窩輪屬期權之衍生物,有較廣報導而睇落易買入,但就預左比輪商食你一大浸,本文除了期權另會提及另一選擇。     無論好定差市,都應主動應對,不要用「等」字做藉口而乜都唔做。無論西方或內地社會,都有機制令一些人下沉。     對於讀者如賣樓能得十年可儲,才好去賣。由於佢收入都唔少,不要為300-400萬去冒賣左買唔返之險。同埋最大問題是人再過6-8年已高齡,路走錯後冇回頭時間。現時要做好應對樓市一旦下跌風險,留意筆者沒有估樓市跌,而是主張為萬一出現下跌做好準備。尋日文章已講,施老闆都大方承認過佢睇錯樓市,那你又憑什麼去估?     應對方略是保持樓房而入手認沽期權(領展/恆基),一旦樓市升最多期權金全輸,若跌就在期權獲利及能在跌市後得資金投入股票,這就是兩邊的萬全之策。槓桿去買美國國債亦可部份對沖樓市風險,美國國債上次威威之時就在2008,當時金融風暴樓市跌而美國債升。大家都明當市差,尤其機構投資者,更會買入美國國債保平安。所以如嫌期權複雜,大手購美國國債,如有需要更可射去離岸,既可轉走錢亦變想沽空樓市。     由於筆者提出的債基B餐主購美國國債,更可槓桿。Gear最大可1:4,即7成5上會。那如你有港樓600萬市值,你將其中150萬加按出黎然後買返美國國債的B餐,一旦樓市跌那槓了的B餐可沖銷樓跌風險。但留意如港樓未來係升,你B餐會跌架喎!  所以先講筆者沒必勝投資之法,只有按你想部署的而提供方案。B餐本身槓後派息15%,而2019年至今由於樓市不好,B餐已升8.6%(下圖),未計息已夠補返間樓跌走之市值。   如真玩到脫勾,例如返回1982價,1美金兌9.6蚊港幣,如你早轉了幾百萬HKD去美金買B餐,有息收之餘用美金轉返更多港紙返黎供樓,到時你唔使輸更要成為大贏家。中銀香港(2388)近日不斷跌得比人多,因為佢人仔業務將見差外,收了很多HKD計價債(按揭)亦是痛處。1982年筆者仲好細,當時係點你去任叔叔個網睇一睇。   你可能諗如知B餐個名,你就可落銀行買。但實情為「做槓桿好要學」及「點買先唔使比人食哂水」? 筆者收息101課就係教你呢D,而唔係要70人坐係度聽我淨講個產品名。如果聽個產品名就等於成堂,根本此課程唔會開到69班次。我們開班是為了產出新一個經營模式,for new revenue model,咁香港先會有就業率。如果只係想賺錢,筆者大可以炒樓、或跟下風做藥房做珍珠奶茶。然而早年只求搵快錢而不對社會作實貢獻的人,2019就要付出代價。   當然香港核心價值,絕對唔會禁止你做。就唔到時間黎上堂,亦可自己落銀行試下: 當一隻狼係銀行餓左好耐,近日冇內地人黎買單仲要話「cut單教訓你小香港」,又冇公司戶口回佣收,仲要成村客調哂錢去外國,你一隻小肥羊,你認為入到銀行會點?    當然除了B,若能按受風險者用些少錢補買A餐,收息年超20%,按能力辦事可以的。

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