十年間改進財務4個要點 #2071

諗Sir你好,本人是你的BLOG 忠實讀者,最近報讀了買樓001 (帳單編號Receipt #1616-2859) 未上真人堂,剛畢業時從事會計業,但僧多粥少,自己能力一般庸才一名,眼見身邊有牌的同事都係搵唔過2萬,數年前把心一橫,努力學習加上運氣,兩年前終於成功轉行先有今日不過不失的收入水平。可惜自己儲蓄力不強,事業已到瓶頸位知道自己唯一出路是儲樓只買不賣,下面是我嘅一些基本資料、當前難題同埋未來目標,求諗sir 指教。   年齡: 31 剛結婚,所幸與外家同住,暫時未被外父外母趕走。 職業: 銀行後勤(冇staff loan) 。金融業工作不穩係人都知,有被炒風險。 太太係普通文職,家庭負擔不輕(幫家人供樓),月月清 收入: 54K(本人) ,另上年有11萬bonus,今年冇被減薪都偷笑。 現時資產: 總數約90萬隨大市波動,現金極少,如下:   行山銀行 儲蓄保 – 30萬。早年買落,已供滿,2年後先可以拎 保險公司買的股票基金 – 39萬。又係早年買落,月供4千,隨大市下跌基金價值比高峰時期跌左20%,回報一般但都係keep 住逼自己儲錢。 股票ETF – 20萬。都係盈富SPY 等。流動性高可隨時賣。 現金 19萬 仲有一分年金月供5千,5年前買落,識左諗sir 之後好後悔,想cut jor 佢慳返5千蚊,但而家cut會total loss保險公司多謝我。  負債: 信用卡現金分期18萬,apr 2.5% 支出: 甚大,又養車又保險又交稅又年金又家用又還分期仲要去旅行,好彩而家周圍冇得去慳返,但實際每月只能儲蓄現金8千。 家庭背景: 父母出身家境清貧,後來生意成功,我出世時住港島東半山,可惜守唔到尾現在已家道中落,父母已過退休年歲,好彩身體健康仲做緊兼職,沒有自己物業,現租樓住幫業主打工多年,優勢是尚有人頭可借用。   短期目標及難題:   希望買入2房單位,以供父母養老用以盡考道,用父母人頭我全擔保。   難題:借貸力最盡只有7百萬(假設我還晒債),首期要自己出(父母錢已經俾晒我教育+業主),所以我預算5百萬樓已經好盡,想買金獅花園或類近預算的物業,但家母想要港島區,港島區呢個budget偏舊,自己覺得難有投資價值只能住過世。   長期目標及難題: […]

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直債加7%保險保本搬三房 #2069

諗 Sir: 多謝抽空了解本人個案. 近日才於網上觀看 homeblogger 有關置業的影片及文章, 自覺錯失很多良機, 故希望能及時獲得寶貴意見.   本人今年 39 歲, 太太 38 歲, 育有三個小朋友, 現時僅得一個約五百呎的兩房單位自住, 雖然勉強應付家庭需要, 但仍希望長遠能換成一個約七百呎的三房一套單位, 以應付家庭所需.   背景資料如下:   自住單位 7 年樓齡, 購入已 5 年, 市值約 820 萬, 月供約萬八, 按揭仍欠銀行 350 萬元. 本人月入約六萬四千元, 太太月入約三萬元, 但積蓄不多, 僅約五十萬元,  而每月儲蓄約一萬五千元.   現時計劃賣出舊單位, 然後購入一個約 950 萬元的單位, 未知是否好選擇? 亦不知現在是否合適時間, 望能指點迷津.   謝謝 謝生   ANSWER: 家庭借貸力為(64000+30000)/10000*50%*2.59 […]

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九龍單幢樓?Wetland Seasons Park? 兇宅? 怎決擇? #2065

諗 Sir:    你好!本人十分喜愛你的貼地投資分析,現有疑問想請教:   三人家庭現正租樓住~有子女入讀私立中學~家庭收入約5萬~持3百萬現金~沒有負債~每月家庭總支出約3萬。   計劃在5年後退休或轉任半職輕鬆地生活~現想請教應該繼續租樓及持現金投資收息/或趁近期市道弱而買入約$500萬的小單位作永久居所~以節省租金又可保值??(因不愛管理~不會投資物業收租作被動收入)。   第一城? 九龍單幢樓? 定係天水圍新樓wetland? 煩請指教!! 古太 上   answer: 先支持古太買樓,對於本金不多既人係要買樓,打工儲到唔多大家都明,何況未來時勢貨幣濫發,你唔擁抱資產膨漲,銀紙內含值就比政府拎走。政府靠發鈔權去解決問題,過去百年至今不時可見。遠講到日本印軍票去夾硬買走新佔領地物資,近亦得知海洋公園要多60億比安安佳佳拍埋肉博戰下集。唔用樓呢個易明又穩既方法去跑贏通賬,又擔心買股票無息收之餘更信錯公司比人呃埋。   好多人認為買樓收租煩,你應該慶幸買樓伴隨而來的問題,是實在而你又明得到既,好似租客話要換冷氣咁,唔難明你自己都試過。然而買股票或交易所上市產品,係你衰左都未必明。例如買原油寶買到要倒賠,香港又有隻3175見有人買佢另一邊加印單位攤薄,上市公司為其股價各有盤算,這些都是小股民見不到但引致重大損失。點解買樓多人贏? 唔係因為佢升,而係因佢易明呀~ 而股票本身是公仔紙,當中利益大得很多贊助。   有錢有選擇,而讀者資金唔足以令佢講「愛定唔愛」既。我唔知古太個仔讀緊有幾出名既私立中學,不過如果一個人唔願意學習新技能,又只係做佢「愛」既野,呢個後生牛津加劍橋雙學位都無用。你見特朗普都要每日起身做deal,乜鬼野the art of deal,即係佢唔係惡哂啦。   近期地產市道一點也不弱,個客冇實力或冇誠意,經紀只會係閒日招呼下你,星期六日留番黎簽單。更貼市的地產觸覺,只係落場玩既人先講到比你知。至於50K月入表示最大借貸力為50000/10000*50%*2.59 = 674萬。在借貸力不用超70%之情下借400幾萬買接近500萬樓可以的,買作居作可九成上會。對於1000萬以下單位,供樓大部份時間抵過租樓,那就趁自己退休前建立資產吧。很多睇本blog的年輕人廿幾歲就做左,年長又唔想他日為子女構成負擔的,買樓是好選擇。   單幢樓係平一點,但大行唔會點落力同你放盤,有些人話想係單幢樓尋寶? 這個同意但尋寶技巧必要提升。你諗下經紀明知個盤係筍收返黎,唔解要益你? 單幢樓正因為難放所以有些人等錢洗會掛低幾格,但你買左返黎夠唔夠實力守返上黎係另一件事,始終睇樓既人比較少。 故小投資者入手住宅樓,學好點去睇樓同睇查冊,知清對家業權同有否瑕疵係緊要。兇宅成日有人提,但其實只佔買樓考慮當中一少部份,唔使大花時間問住問住。先講決定是否兇宅為估價行,唔係銀行。估價行會靠新聞同法庭消息或經紀得知該單位是否兇宅,至於有些死得怪奇的,例如吊頸先死一半最尾有氣出但到醫院才完全死個種,究竟間屋係唔係兇宅? 這交比估價行決定。不過如大鑊到警察要封屋查既,你識查冊就會睇到。無差人黎但又死過人的,買家就要有技巧向屋主確認,或在買賣合約訂明作實,一旦「出事」可取消交易。不過既然兇宅無法律定義,你叫業主滴血係張約上寫: 「我好L肯定呢間屋唔係兇宅、或無鬼!」都無用的。     新手勿入單幢樓,至於買新樓自住諗sir係贊成! 買迎樓最蝕係租比人,自己計過食得起呼叫plan兩至三年後高息,而又有信心補錢轉走個plan既, 新樓屬一選擇。當然第一城都唔錯,但當區細單位太多,消化不良。可能在新界東的一些居屋仲抵食夾大件。如果薪金大升無望,又要有樓自住,補價去買居屋實用點係可考慮。

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買樓一開二應如何部署?#2064

諗sir,您好!   本人34歲, 太太33歲, 暫無小朋友, 現與家人同住, 最近計劃買樓, 以下為我們現時的財政狀況.   每月收入:     本人: 30,000元 (另有兩年花紅,每年平均約120,000元)     太太: 50,000元     收租: 11,500元 收租物業 (太太名下):     估值: 500萬     欠款: 190萬     每月供款: 13,000元 其他可動資金:     現金+股票: 100萬     父母另有一物業可套現: 160萬 (將來每月供款12,000元)   現計劃購買一個九龍區1,000萬三房自住單位, 請問以現時的財政狀況,我們應如何部署?   如果放棄購買三房單位, 想要一開二又應該要如何部署呢? 謝謝!   讀者吳先生謹啟   answer: 讀者及其太太借貸力共(30000+50000)/10000*50%*2.59 ~ 1036萬,計埋手上現金可入手約1150萬樓。留意800-1000萬樓按做八成最盡,而1000萬之上自住做60%,意味讀者除非要父母幫助,否則買1100萬以上未必上到會。另外用2.59方程計出之借貸力是理論性的,現實中個人消費及一些借貸會削弱借貸力,達不到1036萬最大借貸。   要再借多些加擔保是其一辦法,但擔保人同借款人的借貸力會被double counted,一份借貸減足兩個人借貸力。另外是合規安排多份收入比自己,近年擁有公司戶口的人除了可出糧比自己外,更可為聘請了的人(如太太)拎返9000津貼,假設有供MPF之下,下星期一更可向政府申請30萬資助遙距營商的津貼,大把錢送上門。現今社會不斷向打份工乜都唔諗既人懲罰,如你認為唔做便唔錯收份糧就算,要知政府大印銀紙等於攤薄你份糧既購買力,你唔投資一下或合規咁拎返政府些少錢,真係心理上難平衡。   花紅要計作按揭借貸時收入,最起碼糧單要分開註明,其餘往後再談。   由於九龍區三房要1000萬以下的,預計是>25年樓齡或流通量低,既然如此讀者不要勉強,不如要偏遠一點的三房,保留些實力預防一旦出現的「寒冬」。諗sir唔係估市將大跌,本blog唔係教人睇升跌,而係教你開升開跌點都照贏。例如讀者入手新界600-700萬三房,九成上會只予60餘萬做首期,現金淨下幾十萬比自己。買完之後再儲2-3年錢,若樓市再跌只會更開心,可能到時係700萬有九龍三房。但一旦今時全幅身家押注樓市,買完若跌心裡難受。   再加強一些,買入價外而又遠期的地產股或領展期權,用期權可減少投入本金,如遇上樓市大跌可一萬變廿萬,補償樓價損失。遠期期權又可減少時間值損耗,都屬一個方法。誠然香港沒對沖向下樓市的有效工具,中原城市指數只包含2-3星期前的成交,不能用佢做標的去衍生投資物,對沖跌市下跌風險。   […]

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債基B餐暫只回調4%,中國沽爆美債論何時實現? #2063

諗Sir, 你好   我本身有個匯璽的開放式單位,現時想賣左去換個2房單位,但現時匯璽2房樓價都大約需要1200萬以上,自己計過數,賣左現時單位套現,再做埋按揭,應該只能買到1,100萬內的單位,我應該再觀望,等樓價回落,再樓換樓 定係我應該睇下其他區,現正有考慮: 啟德 因為見到啟德呢區最近某些新盤有機會有1000萬內2房,加上覺得呢區有發展空間和升值潛力,而首期資金方面相對都會比較鬆動   所以想問下諗Sir,就地點同樓盤,會比較睇好邊區,而根據我的情況,希望諗sir能給予意見,謝謝。   讀者陳生   ANSWER: 2010年及2019年,香港單位分類供應如下: 政府分類為平方米,化為平方呎後呎數只為約數 2010年 2019年 A類400呎之下 689 6622 B類401-700呎 6742 4174 C類701-1050呎 4534 1506 D類1051-1600呎 1182 1025 E類 1600呎 258 316 total 13405 13643 SOURCE: 政府物業報告 (2020年5月release)   分別已好明顯,細單位(A類)供應大增,而總數無乜變。啟德(亦即九龍城區)承受大部份新建細單位。所謂買樓搵稀缺,炒股需要好故事,早在前年筆者已提買啟德一房強烈不認同,如果你想買些中等區又無耐性四圍搵好野,買四小龍三房認同較強,這在不同文章都早有論述。   大圍老早有鐵路,可是名城底座無商場做唔起個配套,呎價到名城入伙近10年後,加上近日新世界大圍新盤有協同效應,呎價才有些眉目。日出康城在入伙六年後呎價才飛升,2019躍身成單年升幅最大屋苑,佢咪又係鐵路盤? 憑啟德係九龍,而鐵路未到又無配套,成堆一、兩房會有著與名城、康城唔同故事? Well,i wish you every luck   至於換唔換樓,係睇佢人工幾多、手上資金幾多。理財是否成功睇資產配置,而唔係一味估升跌。筆者往時係銀行做,都成日同客講升跌架。因為市場日日有升跌,聽日新聞出左我又可以叫你買或沽,又幫到老細跑佣。然而人的經濟狀況唔會成日變,但人想要財務情況改善,必需按個人情況將錢配入合理資產。   例如讀者是個公務員或生意人,玩法已唔同。公務員主打儲樓,是真的。因為公務員好處是穩定,但缺點當然是沒急財入,要趁後生做好planner用時間磨成果出黎。生意人借錢難,而家收遮時更難,更大問題係生意人有時當佢皚生意係另一個仔,明知唔掂都將拎左出黎既現金放番入公司救佢,最尾輸突。所以生意人要由稅務籌劃及公司架構做起,用盡避稅空間又夠借貸力買樓,一些門外漢會籠統用「財技」形客這種籌劃。然而當你實行著,你知當中環節很多,公司大既會計、律師、銀行家全涉及在內。希望讀者明白佢俾既資料,完全不足作合理籌劃。特此標起本個案,讓有打算撰寫個案的人作點參考。   如有現金及借貸力用超60%者,將現金投入債基收息可隨時取回,但不保本。經過2020年3年股市大跌,不少股份停派息後,大家明白債券保證派息性的重要,而債基B餐近月表現,3個月計跌了4.1%(下圖),2020年初至今跌2.1%。對於能派12-15%年息的績效,在幾十年一遇的跌市只單位數百分比回調,足見基金有一定穩定性。 […]

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等樓市跌40%先買樓? #2061

諗sir 你好! 很欣賞你的著作和參加了你的收息101+103+104及買樓001+003的課程 (Phone num: 90XXXXXX)。 誠蒙呀Sir開班教學,指點了小弟需要實行的長遠計劃及方向。 小弟在買樓003學習了出齊所需文件努力上車, 現有兩大詸思希望呀Sir可以解答一下: 背景: 本人行年38歲,首次置業目標希望買500萬以下兩房 (20-30樓齡以下)房屋以作出租。 買500萬以下樓, 首期 是50萬 + 律師費7K+ 代理佣金 50K+印花稅 150K= 大約75萬。 (在家人幫助下可集得此數)   1)     現在成做收入為每月共 $45K 年入息為 $ 56萬 (稅單上顯示). 用2.59法則,可買樓宇為5.8mil, 沒有借貸及Credit Card, TU 評分為 A級。 上星期提供稅單去銀行問兩大H大行, 他們說小弟可以買到4.8 -5mil樓價的房子, 想請問一下當中計算是不是出了什麼情況??? 是不是有 S&P臨約才會認真對代???   2)     呀Sir 建意初心者應首選: 私樓和大屋苑, 流轉性強和對比性高之特點。 但因為小弟不材只可目標在 5mils 以下之樓宇, […]

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裁員受害者,疫情靠收息過活點做? #2060

諗sir:   你好,本人55歲,一家三口有一自住單位,月供$18k,原本公一份婆一份(阿女20還在求學中),夾埋70K收入,勉強生活,但疫情之下,老婆因而失去工作,只淨下本人$50k收入,加上現時老婆年紀唔細再搵工作都唔容易,喺偶然間睇到諗sir之收息論短片,發覺可能對我哋嚟緊嘅情況有所幫助,希望諗sir比少少意見,解決面對疫情下的轉變!   自住單位:估值$700萬,尚餘$250萬,月供$18k 現金:50萬左右   想請問,如果加按自住單位,套現約$100~150萬,有冇辦法利用收息方法,幫補之後供樓的費用減輕負擔? (1)可否唔賣樓? (2)不利環境下,什麼投資比較安全?   祝諗sir 身體健康,事事順利!   ANSWER: 呢位讀者應該幾十年黎都無咩諗過投資問題,踏實地返工和儲錢,除左恭喜我真係唔知講乜好。加按單位拎到錢就梗係唔使賣樓,加唔加按到就睇下佢兩公婆人工幾多,同埋有冇「街數」。由於讀者無授權我去拎佢信貸報告,唔知道佢「街數」如何。至於借貸力,由於太太失業,先生計50000/10000*50%*2.59 = 647萬。計700萬數自住可加按至60%,即420萬,現欠250萬而最盡可按出420-250 = 170萬,讀者想利用647萬借貸力當中之420萬去套150萬左右,無「街數」下應是可以。   聰明既讀者都知如太太有翻野做,會仲易借。佢會唔會有個親戚開間公司,從事某些行業而每月支票出糧比太太? 例如有30K月入,家庭借貸力會升至(50000+30000)/10000*50%*2.59 ~ 1040萬。但是否真的搵人寫張支票當出糧咁簡單? 如果按揭貸款真係咁易,就唔會見到週不時有人上唔到會而被殺訂啦。借貸力由無變有之法在買樓003有授。   銀行員工當中都有些害群之馬,會利用客戶借錢心切的心態,射個客出去搵自己第一浸錢,個客唔乖再利用佢搵多次錢(詳見下圖WAHTSAPP對話),下列對答是買樓易按揭轉介公司(whatsapp 96991141)同客人做既講解。公司可以正規咁幫助新買樓同轉按。 諗sir所知,有些開立按揭轉介公司的blogger,教唆客人填假職業假資料去換取按揭,仲要叫個阿嬸係份話自己係投資銀行管理層既按揭申請表上簽名,要求一旦借到錢將銀行全部回贈轉哂比佢! 大佬呀,個阿嬸點睇都唔似ibanker,你放過佢啦,有次落左堂個學生講返比我知佢有此經歷。   講返讀者,咁擔心佢會由投資變坐監,輕則輸身家,因憑經驗看見讀者是對投資認知較低。成日問「投資有乜穩陣既人」,表示佢對風險辨認未有門路,亦應唔知自己可承受幾大風險。好比喻行山,呢位仁兄唔明行牛耳石山、去獅子山、同埋夜行飛鵝山究竟難度差幾遠,以為都係行山,三者無分別。當然亦唔排除佢係高人,玩開夜行都唔出奇,筆者沒時間去面接各位。   點好都,臨尾都要講下建議步驟,好去收筆食飯: 1.加按樓係要,鬼叫佢儲唔到錢,這很現實   2.最好老婆整返個借貸力出黎,令老公加按件事有更大容錯位。我地唔認為出錯機會大,令容錯位出現是管理風險的其中一步驟   3.讀者唔識投資,故起始由保守方案開始,此事同意。但更重要是,佢要明白自己無論本金同年歲都不利做本小利大的投資,佢要保守是因為客觀因素而成   4.有錢,用收息101的債基投資。你心諗:「又債基?」那,縛佢用股票收息,經過匯豐單野後,佢仲制咩? 債基每月派息,分段買入,少量槓桿,大致做到佢月月想收息去補貼班野。但留意債基都有不同種類,同埋點買都係要學習   5.用直債同保險得唔得? 直債入場20萬美金,佢而家無,未來會有。至於保險至少縛死5年,而家保險plan無3-4年前咁靚架啦,保險公司睇死美國維持零息,仲點會比咁高息你呢?

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再買樓投資要考慮什麼? #2058

諗sir,您好!   本人34歲, 太太33歲, 暫無小朋友, 現與家人同住, 最近計劃買樓, 以下為我們現時的財政狀況.   每月收入:     本人: 30,000元 (另有兩年花紅,每年平均約120,000元)     太太: 50,000元     收租: 11,500元 收租物業 (太太名下):     估值: 500萬     欠款: 190萬     每月供款: 13,000元 其他可動資金:     現金+股票: 100萬     父母另有一物業可套現: 160萬 (將來每月供款12,000元)     本人擁有一間有限公司的一半股份,生意拍檔可擔保我買樓,佢以入30K有報稅,叫佢擔保有用嗎?   現計劃購買一個九龍區1,000萬三房自住單位, 請問以現時的財政狀況,我們應如何部署?   如果放棄購買三房單位, 想要一開二又應該要如何部署呢? 謝謝! 讀者謹啟   ANSWER: 讀者借貸力(30000+(120000/12)*70%+50000)/10000*50%*2.59 ~ 1130萬,太太已用借貸力190萬,剩餘借貸力940萬。花紅收入者不能做九成按揭,八成最盡,除非放棄申報花紅部份。   生意拍檔做唔到擔保人,但可利用該公司名義去買樓,然而一考慮用公司名買樓要付15%買家印花稅,大部份人會打退堂鼓。   收租樓如轉正收租用途,租金之70%可當作個人收入,用黎借錢買樓。轉正出租用途要搵銀行,將原本自住的樓轉正出租,銀行轉出租一般要加你0.3%年息。另外過去六個月租金入數證明,及打了厘印的租約,一般唔少得。   順帶提一提,對於非上市公司,主要股東的分紅,是可作核實收入用黎買樓。例如公司一年分 一次錢100萬,就當平均月入約80K咁計。需要是入數記錄及可持續性證明,即個100萬既入數證明及在公司註冊處找到你作為股東的記錄,一般是NAR1。而上市公司的主要股東用個人名義借錢買樓,仲易。你講就得啦,唔需要交低證明,因為上市公司年報可搵到你,你一年派幾多息又可從公開資料搵到,至於你做的主席相信是適當人選,除非是政府敏感類,否則好少質疑你背景唔借。   讀者如要買1000萬三房,首期至少要200萬,假設HKMC批到高成數比佢,而讀者現金+股票只100萬之情下,佢只有搵老婆間樓加按多60萬出黎,再左借右借湊多40萬,令自己名200萬首期夾硬上1000萬樓。讀者借貸力剩940萬,佢係夠借,問題係首期唔夠。然而買樓買得咁夾硬,筆者一般唔建議。   […]

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韓國瑜同香港樓市的關係 #2056

昨天談及韓國瑜引用邱吉爾名句”over my dead body”論述一國兩制,簡直係玩火。要知此句出處,在於二戰德軍敗退,美國又打緊去東京。同盟國見大勢已定,逐討論殖民地問題。 德國殖民地全被沒收,呢個唔使講。香港點算? 係咪交返比當時戰勝國-「中華民國」?    邱吉爾一幅睬你都有味,同你講: “收番香港? over my dead body”…   講到呢度,韓國瑜令我諗起兩個人,一是邱吉爾,二是日本軍頭山本五十六,五十六郎主張博一鋪打殘美國。當時日本仔主要有兩路,陸軍主張打俄國,海軍主張打美國,最後聽海軍講,起Q炸珍珠港。而中國? 佢地都無諗過點搞…sorry,人地只係comment:「三個月內消滅中國。」   在此不能不比個Credit蔣介石,不止保全中國三個月,更發揮中國人節儉同肯捱既特質,每次贏些少最後好似儲錢咁利用長時間將勝利「儲返黎」。筆者相信凡事只要拖長黎,中國對外國總見有利。但如你要一野爆-爽住贏個隻,黑鬼就幫到你啦。各類人種,各有優點。   講返韓國瑜,諗sir認為佢係山本五十六同邱吉爾既混合體! 山本五十六是職業賭徒,無仗打個陣出入賭場,贏到賭場都唔比拒入,應是博奕高手。至於邱吉爾? 夜訓食煙飲酒乜都齊,出名寸咀。而今時韓生? 知名雀局高手! 又煙又酒! 咁既人材,百年後又重生於政壇!   留意國民政府當時,九up過話當年割讓香港島的南京條約,正本仲係台北度,所以香港應該收返比台灣咁話。我估國民政府講個陣都知英國佬唔會睬佢,無論40年代定80年代,國民政府都唔夠英國佬講。當時美國經緬甸運去中國重慶後方的物資,英國佬唔幫手仲要搶一手。   不過而家唔同,美國政府行既估計是內訌計,鼓勵台灣同中國內鬥,兄弟內鬥,花生十足。疫情後見美國打開第一隻牌,就係訂立台北法案,扶植國民政府。   至於中國,開第一隻,是「先安內,後攘外」。國內有些政要比人拉左,加快實施電子貨幣,加強管制香港,都是同一套拳。今鋪牌,仲係美國揸莊,無計。中國能否用電子貨幣弱化美國角色? 呢場大戲才剛上演。中國點令電子貨幣走出去? 相信又係香港。電子貨幣應解決到財爺派一萬蚊派足半年都未派到既問題。到時仲可以指定你只可用黎去旅行或搭車都得! 呢個功能,好多政府都想要。既可奴化商家易被政府控制,又更容易量度調控經濟成效。所以話,請電子支付,大國在世界走得很前。電子貨幣呢步棋對佢而言上得正確! 淨低要解決係例如非洲人拎返張電子人仔一蚊,係中國可以換返D咩?    韓國瑜對於美國絕對有利用價值,當然係show you a bad example個種。佢咁鐘意提二戰前既事,好快就會用佢燒著1945年前中國受治於國民政府呢條線。個d歷史文件,我相信鬼佬會逐本拎出黎花生一下。到時韓生有牌忙,佢同中國既關係加上”over my dead body”,話唔定美國佬到最後同佢講:” come on,黎幫我手做反間諜”。   肥佬黎份報可以死,但呢種野唔會死。國內常有論調指美國資助肥佬黎搞亂香港,那美國就不妨假當真做,或由真變擺上台做,成立電子版「獨立日報」,但無地址既,更多地下組織。呀肥佬黎都叫有名有姓隨時拉到,美國佬到時資助連登花燈,間唔中擺個炸彈,到時仲難管。所以愛中央既我,勸一下特首千祈唔好比蘋果執,同埋要親身課金。   香港樓? 未來有多幾批人有需要入住香港,一是被外國趕回塘的經濟間碟,二是被國內權力鬥爭下被邊緣化的大款。即係郭文貴、施諾登呢類人。第一單買樓用電子貨幣支付在港進行不見意外,香港仍有利用價值,city is dying但樓價不見得dying。然而咁衍生非政府鼓吹的地下實物交換市場,同時有利地下組織運作。名貴手錶、銀、中美之間通商的quota、估計承勢而起。黃金目標太大,早早講過政府在緊急時隨時下限金令,私藏黃金即斃。勿將全幅身家換成黃金準備走佬。   菲律賓經濟我睇好,但應該唔會離譜到香港人走返菲律賓做港傭(當時講香港人要幫返深圳大媽洗腳都暫未出現)。美國維持船去到新加坡泰國,保住菲律賓最重要! […]

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股神推介的投資工具 #2055

諗sir 你好,   本人現30歲, 月入1萬8, 花紅大概有5-6月薪金, 現有20萬儲蓄, 扣除所有洗費支出,可儲約9千至1萬元. 男朋友40 歲 , 月入2萬5, 沒有花紅, 現有190 萬儲蓄, 每月可儲1萬5千元.   自知收入不高亦沒有父幹, 想今年內上車, 目標550萬內2房單位, 5年內生小朋友, 但同時擔心日後退休資產問題, 請問諗sir按我們的情況,應否不買樓而去租樓,另外債基收息是否好選擇呢?而且應如何安排退休計劃? 謝謝   Maggie answer: 本星期ladies’ week,答左幾個個案都係女仕,絕無歧視。女仕普遍對自己抱有懷疑、不過份自信,在理財上反而屬好事。一眾男仕很多時抱著衝出去的自信,最尾輸到一仆一碌返黎。當然十幾年後一批睇住ELSA大既少女,會否自信爆棚就係下一代既事。筆者記得別去08金融海嘯,客人面對我坐著有感而發:「原本零回報,已屬唔錯。」這不難理解,因為100蚊假設做成年定期得1蚊,都好過亂去投資輸走50蚊嘛~   讀者工資不高但儲蓄力好,讚許的。然而一眾打工仔大多都要儲樓為先,才可脫困。當然有人質疑諗sir你係咪幫地產商講野? 成日叫人買樓? 只好說人窮才要主打買樓,擴大資產去脅有租客加快儲蓄。相反閣下中左六合彩有2500萬,拎去行山銀行定期都2.2%,一年55萬息每月計都4萬幾。到時租返間港景峰細兩房屈下蛇,夜晚落樓下做返看更,交完租淨返都有2-3萬洗費,咪幾盞鬼!?  犯不著要冒樓市的升跌。   更識諗既,買直債,到期保本。例如ICBC有條直債11月到期的,派5.1%,每半年派。係過去兩個月,有時個價低於100可以買到,即係點? 即係有機會可以係11月前食足5.1%息仲有些少價賺囉。係咩? 問下收息103助教。那160萬一條我當佢隊足十條,1600萬投入收5.1%,一年收81萬息除番7萬幾蚊/月。那就辭埋份看更唔撈啦。當然助教會有更多直債選擇同你配置,一野買同公司既十條直債屬壞手勢。仲有就係買債要靠sourcing agent,直接去大莊同你拎貨,先有機會更貼中間價入手。你可自己先去不同機構打價或排盤試一下,就知有人幫你Sourcing可省下的功夫。   當然讀者亦可考慮債基,債基本身都是買債,如想保守的買美國國債為主的B餐,3月高位65元,現時已升設至$59-60水平。今次市大跌且急,要跌就肯定,不過幅度相對少很多。至於進取一些考慮公司債,如C餐,派息達年12%,100萬投入收息約8K-10K/月。當然有些槓得過份的,收成18%息。通常過份槓都無現金在手一批,於三月跌市已沒頂。但在收息課學好計槓桿比率、及遵從入市步驟的,到而家都仲有子彈買貨。你可見投資唔係比個Number你去買咁簡單,要攪好當中操作。直債、債基都是收息101有授,學好佢。 由於兩人未有樓,不妨九成上會買大屋苑兩房。買樓就是用將debt burden inflating away,這不只筆者講,巴菲特上CNBC受訪都咁講。其實成功既方法書本有哂,不過貫徹執行既人少。轉中文講,就係90年一間三房新界先賣38萬,供樓只係2-3千,供得十年你都唔覺咩野啦。你話未來有通縮? 就當縮只係奢侈品跌價,幾百萬既兩房樓同油米一類,屬必需品易升難跌。何況政府供應估計,未來兩年都有18000及20000個單位呢,之前講30000-50000個單位供應一年佢已擺埋一邊。   50萬拎黎做首期,另外100萬投入債基,每月收到既息幫補供樓。留意債基入貨要分注。樓最難既一件事係唔可以分注買,你轉買REITs可分注,但個槓桿水平做唔得大,變相用唔到股神個招單邊沽空美金。誠然2020年美金是強的,不過強的另一方面,就是弱,世事就是如此,就好似前兩日有學生問我為何股價分佈要係normal distribution,這個問得好。撰文已千字,擇日再解。

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