90後公屋仔如何變千萬富翁? #2089

諗Sir你好。

(舊生電話:60xx-xxxx)

 

小弟30歲,公屋仔出身,19年有幸於網上尋找投資物時遇上諗sir,雖然別人話諗sir個案不實,意見又串,但我相信天外有天,忠言逆耳。所以立即報讀收息001, 003,買樓101, 103。期後了解現時配置不理想 (如新樓,股債基)。本人無父幹仍與家母同住,希望及時糾正及改善家庭生活及準備結婚。勞煩諗sir指點。

 

現時配置:

Cash: 400k

樓花: 掃管2房<6m, 首期已付2成,上會8成,月供約18k,打算自住

Stock: 700k

B餐: 800k,槓1倍收息~9%

Allianz ?????????? Fund: 270k,收緊~9%

Income level: 新工作年薪約1m – 1.6m。(底+佣)

 

另女友45k穩定月薪,有港島東新studio收租(了解為錯配之一),~5.7m,尚欠4.56m, 收租14k。月供19k。

 

因為新工作 保守 預計個人儲蓄大概1年800k以上。

接下來想考慮好最佳配置改善家人生活水平,及希望將來能搬回市司方便港島上班。終極希望靠著利息收入換回人生,做自己有興趣的工作。所以想請教幾個大方向利弊:

 

1)應否將家母公屋換至綠表3房居屋,一方面改善家母生活環境,一方面可作防守性最後的安全屋。但亦擔心上居屋會否因小失大,是否應該將筆錢買私樓好過。

 

2)盡快賣/轉女友studio名去女友家人名做9成套現,用女友名買入九龍2房收租。

 

3)將儲蓄買入債基,大概兩年後債基增至約3m,月收約30k,足夠於市區租2房再幫補供樓。

 

因為方向及方法很多類。未能分析先後次序好壞。所以想請教諗Sir請教。感恩萬分。

90後公屋仔上

 

ANSWER:

其實諗sir之前做銀行,對客好nice可以機場伺候架。你而家去買樓專facebook專頁搵我同事睇樓,佢地都nice。我地買樓易俾既盤過到自己個關,仲用單邊代理身份幫客講平個價。而諗sir自己比既意見,會維持說真話同幫到你既宗旨。如果你只係想搵人認同你或者聽岩聽既說話,你自己落匯豐問就可。

 

30歲仔年薪有150萬,算唔錯啦,應該係top 3%。佢要留意搵到錢既一群,有下列特徵:

  1. 自住樓反而租而唔會買。因為有質素既樓租值普遍低,那何不騎幾間睇落cheap但租務回報高既樓,用收佢地既租黎反租靚野呢? 何況讀者未來10年會因始婚、婚後調整、有小朋友、方便照顧父母幾個原因搬屋。所以自己住個間租好過買。
  2. 錢要搵返黎而唔係慳返黎。自己時間很寶貴,比錢人做好過影響自己專注事業
  3. 當然有幸到達下個層面,即係錢多到瀉個隻,買返間自住樓不為過,然而讀者距離呢步還遠,同埋打工仔好少可到此步。

 

另外要明自己係唔使夾硬買樓趁後生擴張資產,博美金跌及資產膨漲去由樓價賺錢。所以對於置業一事,讀者有條件等,亦較有能力承受樓市升左需在高位追返的風險。

 

留意等樓市低位必先計好萬一升左點算。有些人等到跌唔買,再跌再等一味希望跌到好似送比佢先要。此為貪,性格缺憾。

 

十分建議佢試做學生宿舍或劏房。宿舍用木間,問題不大。劏房可以入紙合法,或者等屋宇處信黎,兩者皆有。最重要是,劏房600萬樓市買樓加裝修夠攪掂,一開五收租成27K。亦即租間奧運站三房,未必要咁辛苦用1500萬買佢再上會供到死,其實一間570萬洋樓已解決。當然你他日有景,唔再做學生宿舍或劏房,金盤洗手仲要間間屋一炮過咁買,無人阻你既。

 

你留意600萬樓八成上,首期只120萬供17K/月,產出正現金流為27K-17K = 10K/月,而投入只120萬。有些人更博會九成上會,首期只60萬。但劏房收租其間業主會收到不同信件,例如稅局、例如HKMC,點拆? 這在買樓003分享了。

 

至於買Allianz ????????????  Fund是錯的,已在收息101解左為何銀行職員咁鐘意sell呢隻。基本上客錯買呢隻,多比既洗費已達萬計(當然如你只買幾萬蚊咁少就唔使)。未計2020年3月跌市一役,價跌而未來派息有疑問。希望讀者在下次跌市再臨前清左佢。

 

債基B餐美國國債為主,就當大跌市跟跌但幅度少同反彈很快,希望大家明白跌市很難會有投資物唔跌,不過債基跌幅控制在10%-20%之內,對比股市及有些ETD狂跌,債基在過去3月大跌市已證明自己穩定性。讀者未來幾年除考慮將手上SUTDIO單位換做宿舍或劏房增強現金流之外,將手上股票、Allianz都轉埋B餐,只1x槓桿收9%,170萬收息12,750/月。

你當然可唔聽諗sir意見,將錢拎哂去買股票。我地在收成上經常用債或樓,因為佢地靠借出一些野去收息,本質與股票唔同。買股票絕不是借,到期唔保證有錢返仲要供股。

 

如見到筆者看法見大市到底(在收息103舊生群),可以加至2x槓桿B餐收息13%,收息增至18,400/月。假設用了120萬做首期投進劏房,120萬產出10,000/月正現金流。那就是270萬可以共產28400/月正現金流,靠債券及住宅令收息率高於10%,既有風險分注而債基可隨時射至海外,波幅又細。做好呢層,再儲到另270萬又可複製。到年過40歲才增加直債而減少債基的投資。

 

那怕只係一年回報只10%,讀者年儲80萬而配10%年回報,10年後多儲的錢已達12,749,939(1200萬)。而筆者買左有間樓已收租8年,四個租客夾埋比緊21k租,收左8年都無變(其實係我費事加佢地租)。近排佢五樓有個原則單位開賣,我去左睇發現附近既單位都劏埋(上上圖),令呢個放盤更可改到走廊位去埋可租值,這在買樓003會談此等技巧。而債基經2020年3月世紀大跌市都安排無羔,唔似股票咁停派息。咁構成既股/樓組合在月收益上更為穩定,經歷過時間考驗。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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上課地點:尖沙咀
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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

< 每季聚會談及內容>

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
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第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
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第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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買樓收租精明作法

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兇宅/漏水樓

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真人課

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
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第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

 

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