投資蠢材買樓要捉老婆心理?#724

諗SIR你好, 客氣說話唔多講,但你的出現絕對為香港人之福.有如現代黃大仙. 小弟個案背景: 行年35,一妻(35),二子(1&3),呀媽同住+工人,一元朗3房樓,一車.細時住公屋,中學階段屋企搬居屋,碩士畢業後1年(2004),搵萬4蚊一個月,叫呀媽賣左間居屋做首期(45萬),買元朗私人樓(124萬),4年後(2008)結左婚換間3房(148賣,184萬買),現值430萬,早一個月除左太太名加轉按套200萬出O黍. 二人各搵4萬(共8萬),工作應該穩定,財政非常獨立.我本身儲蓄唔多,約30萬(基本係現金),現每月約儲8K~10K.加埋200萬,即230萬在手.太太有近期3百萬身家,8成係股票,無樓在身. – 我今次可能衰心急, 未等到你回覆,未上你既買樓課程,又無爬夠文, 就買左之前講果間深井細3房樓. 之前自己都諗過”唔知樓價會上定落”, 但係買左之後, 心態始終未成熟,見報紙雜誌連TVB新聞都話樓市唔睇好,奉勸不沾手樓市. 自己依家差D唔敢睇樓價樓市分析之類.不過自己又諗,我依家兩間樓, 元朗4.3MIL欠3MIL, 深井4.1MIL欠3.5MIL(如按8成半),加上1.5MIL CASH,即可頂4成樓價下跌,應該都可大步欖過o瓜. 現想請諗SIR賜教: – 1. 我應該按8成半定7成呢? 如按8成半,收租剛剛夠俾按揭(13,000)同俾管理費差餉,好似做唔到正現金流,但就可以有1.5MIL做債基之類投資,即$0(rental)+$15,000(Invest)=$15,000. 每月總現金流又好過按7成但只有1MIL做投資,即$2000(rental)+$10,000(Invest)=$12,000.加上太太3年後,政府工有房津,津貼一半利息,是否按8成半較好呢? 2.買完先睇到諗SIR你唔建議買深井,當下應怎部署呢? 收住3年租,等佢做埋大維修(現在樓齡28),如果樓價堅跌,就平沽平買,換馬再o黍過? – 希望可在CONFIRM銀行貸款前得到你回覆,以免一錯再錯.萬分感謝! 我自己諗,樓市的確係歷史高位,供應又好似會多番D,但係樓價會上定落,真係難估過老婆心理,所打算分段買入,對錯都中一D. “投資蠢材”上. ANSWER: – 讀者係碩士生,可是現時財富來源是由買樓理財而來,不是憑高學歷在打工時獲得。當然唔係叫人唔好讀書,亦同意讀書助長分析能力。睇TVB及雜誌的資訊會令大家知道些事情,惟現今香港大部份紙媒所載文章都傾向提供易入口資訊,對個人判別能力無所提升。這也難怪,正所謂消費者主導,聽日如生果報或猩島出段「樓市大跌B1」頭條,你去傾價真係會講到三五七萬返黎。所以呢,七蚊報紙入面既資訊唔一定係平,更可以係負數令你跌錢出街。一眾香港人宜多讀書(唔係睇報紙)培訓獨立思考。 – 香港仔向上爬的階梯中斷 讀者由小學至今見證了香港人向上流既故事, 細時住公屋,中學屋企搬居屋。碩士畢業後1年(2004)搵萬4蚊一個月,叫呀媽賣埋間居屋做首期換私樓。而好在個陣係1994-2004年,那時時勢有助佢地攪得掂。將成件事搬遲十年再開始,就算係2004年好彩上到公屋,遲幾年到2007都未必有單位或夠銀紙換居屋,那之後的事情都沒發生,令香港仔向上爬的階梯中斷,民怨自然生。 – 睇iphone睇報紙無助增加理財商數 2004年124萬入私樓,2008賣走再184萬入三房,現值430萬。按揭4年低息環境還了不少,將430萬加按至最盡7成即套出(4.3*70%-1.3MIL)=2.0mil,再加自己有30萬積蓄,造成現時有樓係手有二百幾萬既土炮碩士香港仔。你既故事又係咪同佢近似? 可惜大學教育不等於財務教育,睇iphone睇報紙亦無助增加理財商數,讀者第一擊出手買樓選擇在深井,一個外區人少到之地方。先將讀者宜否買樓之事計一次,家庭借貸力為(40000+40000)/10000*2.59*50% = 10.4mil。如再加埋老婆及自己手上現金借貸力即為(10.4+2.3+3) = 15.7mil。現時已入深井樓,兩房共借3+3.5=7.5mil,借貸力在旺市用了(7.5/15.7) = 47.7%。合符旺市只用一半借貸力原則。所以判定讀者買樓決定無錯,係選區選單位有錯。 – 有人話買樓梗係買港島! 九龍樓睇落殘兼舊。大家實可見2008-2013此5年中原城市指數各區升幅,港島區只升84%而新界西及新界東各升約120%,證明投資在新界好。因為投資可判定對錯,賺得多錢個位就係贏家。讀者此事已修畢買樓教學課程,相信在買樓選區已獲心得。 – 至於400萬樓應該按8成半定7成? 考慮在按8成半要比的保費,計為約樓價之2.55%(一次清繳)。7成由於無須按證擔保,保費支出為零。那即保費為10.2萬,而自己比少15%首期,即60萬。那大家合否願意留多60萬係身,而攤分30年去還呢10.2萬成本呢? 大家心中應有答案,得出此結論只用加減乘數,所需能力係搵資料、自己計自己判決。 – 找出樓市升跌脈絡 樓價雖難估,但不至於要比上老婆的心理。樓價其實同報紙每日猛吹的息口無咩關係,只需你肯自己找出政府公佈的樓價指數及香港歷史利率走勢即知答案。那樓市跟什麼升跌呢? […]

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幫幫我等收入一般的香港人#719

本家庭近月拜讀諗Sir 網上Blog及註作~收息論一書, 實在獲益良多, 希望自己可一開二, 甚至能一生三宅. 本人現面對進退兩難局面, 有感香港樓價又升到差不多, 短期大升動力欠缺, 人工又跟不到通脹, 生活倍感吃力, 買樓收租又怕樓價跌, 不買樓又怕抗不了通脹. 實希望諗Sir, 能幫幫我等收入一般的香港人. – 現在收入 老婆:34000/month 公職人員. 年齡:27 老公:19000/month 公職人員. 年齡:35 日本樓收租:3200/month 2014年頭買入, 實投資:300000 結婚不久, 未有小朋友:只有10萬元儲蓄. 現家庭每月能儲25000 左右. – 支出: 老婆供養公母/month:2000 老婆保險:17000/year 老公供養公母/month:2000 老公保險:12000/year 老婆向銀行借P-LOAN 5 年期, 共惜350000, APR 4.37. 月供:6300 作為買日本樓 長沙灣單橦樓一層.2012年尾以老婆單人名3100000, 9成上會買入. 現銀行估值. 3600000. 現每月供款 11000/month – 未來收入 老婆:3000/年增長, 頂薪:45000 老公:1500/年增長, 頂薪:26000 […]

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佔中後市何從? #717

問題 我跟很多人一樣,近期才發現諗Sir名blog,爬了很多文章實獲益良多,自知hold住筆現金租樓等樓市跌並非上策,剛報名諗sir 9月的收息班,希望從債基方案等投資工具再獲啟發。但由於距離開課尚有個多月,近幾天反覆思量,想出2個理財方案,望諗Sir多多指教我這個傭才。 – 小弟今年29,老婆30,跟老婆剛於上年年尾結婚,當時眼見樓價好貴,決定租住先想等樓價跌再買,但租樓差唔多近一年,加上近日拜讀諗Sir的文章,越諗越唔對路,決定作理部署。現租金每月$15800,無負債,現金$1.5M,小弟月入$30000,老婆月入$16500另加佣金$17500 (平均每月計)。但礙於老婆需要調理身體生育,下個月開始會Home Office工作,屆時應該變成月入$7000另加佣金$17500 (平均每月計),家庭月入即是$30000 + $24500 = $54500,計算所有支出後每月可儲$20000。此外,小弟經常有freelance projects,每年可約有$50萬左右收入從freelance獲得。 小弟借貸力為$30000/10000*2.59*0.5 = $3.885M,由於老婆有部分薪金為佣金,所以唔知點計借貸力…. – 方案1 由於要跟家人同住青衣區,計劃先買入一個$400萬二房單位自住,用小弟個人名義做9成按揭,連所有買樓雜項支出為大約$53萬,拉長30年還每月供$14000左右。然後將其餘的$97萬投放於債基方案,如保守預期10%回報,即預期每月有$8000左右現金流,總計-$14000+$8000=-$6000。待樓價下跌後將債基贖回並以老婆名上會買入第二間物業收租。 – 方案2 繼續租住現有單位(月租$15800),並將$150萬全數投放於債基方案,如保守預期10%回報,即預期每月有$12500左右現金流,總計-$15800+$12500=-3300。待樓價下跌後將債基贖回,並一次過買兩間物業,一層自住一層收租。 小弟極期待諗sir的9月收息班的授課內容尤其是債基方案,但由於比較心急想知道小弟的方案有冇諗錯,或者有更佳方案,望諗Sir賜教!謝謝! – answer: 揸住150萬住$15800既單位,人工只有5萬餘,說實不是妥當。明白讀者有額外50萬freelance收入,可是一年交租近20萬而手上150萬現金只夠頂8年,太太更因要預備生育而「半脫產」(大陸名詞: 半脫離生產線。睇黎而家都要開始學習),只好說讀者要多添努力搵多些錢,否則太太唔做野加租金近16000蚊呢個支出,用佢現有人工可支持但不夠謀後路。另外收息堂可予同學10-22%不等之收息方案,惟在如何倍大個人借貸力、或解決bonus、commission出糧又計唔到入借貸力既情況要靠買樓教學課程補足。 – 雖然佔中令前路不明朗、亦有同學問未來半年是否現買樓時機,只好說筆者是烏鴉口,早前在<經濟一周>1698期提及的「第四季現入市良機」竟然被up中。筆者當時作第四季入市的評述完全未考慮有佔中呢回事,而係睇美國10年期「孳息通道」作之結論: – 美國政府非常願意貨幣印發規模及秩序在現時情況,你說美聯儲加息,是同意會發生的,不過加幅唔會多,因美國作為最大債仔,加息只會令利息支出大增。美聯儲再減息,或再大開印鈔門,又令美元之認受性及內含值(虛無的)太快下降。那兩相權衡下維持在現水平就天下太平,未來更要處理伊斯蘭國的因素,美元再印只會再催谷油價上升、令俄羅斯及「伊斯蘭國」更為囂張。 – 因上段起因,而有美國10年期孳息在通道內上落之結果。早前孳息率在年初觸底、當然係年尾是升的機會大,現符預期重向3.0%附近高位進發。在此期間,加息風會再吹、樓價會跌、股市向下。當然佔中令大家失了預算、做淡的大戶都因跌幅穿了獲利區,未可以係九月賺大錢。惟筆者只係做睇下大方向呢d小事,要求性未有期指大戶咁高,希望提出上述理論在此時勢提倡各位多獨立思考。 – 另一個問題係:「咁會跌幾多?」同意香港人是貪心的,最好同佢set埋個盤幾錢幾時買,自己乜都唔使諗就可以賺錢。人民普遍既質素,決定了地區點發展。當然睇得呢個blog既朋友,相信係想同筆者一齊教學相長的。因為而家搵人睇本書或比心機睇筆者回答近千字的文章真係好難! 人人都只係想「有圖有真相! 唔好要我諗野。」 – 所以真係多謝大家收睇本blog。亦提出答案如下: 細單位跌極有限、而大單位跌幅或可至30-40%。因香港人普遍收入上升、對居住需求殷切。針對消費(居住)需求的中小型單位應有一定支持,惟價格點都要跟大市調一調,整理10-20%不等。收入上升之說,見下方稅局資料(部份節錄): – 2005年至2013年香港增長家庭數目: 21.47萬戶(9.9%) 月入HK$30,000 – HK$39,999的家庭數目,同期由20.35萬戶增至31.43萬戶(增幅54.5%) 月入HK$40,000 – HK$49,999的家庭數目,同期由11.22萬戶增至18.41萬戶(增幅64.1%) 月入HK$50,000 – HK$59,999的家庭數目,同期由6.60萬戶增至12.77萬戶(增幅93.5%) 月入超過HK$100,000的家庭數目,同期由4.95萬戶增至9.17萬戶(增幅85.3%) –  既然大家「受惠」於最低工資。「加左人工、生活好左」。買樓自然出得起錢,細價樓私升幅相信未到位,仍然看強一線。至於豪宅,回報一般較低但點解仲有人買? […]

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到46歲再買樓會否太危險#716

親愛的諗Sir,  本人曾上收息堂是你的學生,已再報了買樓班。很後悔沒早些認識你,多知道投資事情。  現在想請教買樓事情如下:  – 本人今年40 歲, 月薪HK$32,000 和配偶46歲,月薪HK$36,000, 有小孩4歲和6 歲° 可每月儲蓄現金HK$15,000 巳供畢手上的樓320萬°   (沙氏時間90萬買下,現值320萬)  – 現在有股票人民幣140萬, 想2016買多一層大概350萬樓,二十年樓齡的樓, 希望退休用來收租. 因2016年,會加息,樓價會跌, 如果不跌, 都會買樓 , 2016年估計有股票人民幣160萬°   請問荃灣,沙田是否合適, 是否老化區, 那區較好°  – 4年再儲蓄100萬後, 再買二百多買的屯門樓, , 到時本人46歲, 配偶52歲, 供款年期15年, 可以嗎? 會否太危險?   諗Sir會否有其他買樓意見。 ANSWER: 讀者四十幾歲開始為退休計劃,一個十分典型的香港人,夫婦兩人每月各領三萬幾蚊人工,早十年辛勤地供樓將欠款全清現有價值320萬的樓加上140萬人仔在手,往後的路怎麼走? – 當然唔係每隔幾年就咁買樓就算,筆者會因應不同讀者情況指出該作何事,令人工不夠者有計完成一生三宅,人工足夠者能更快儲足錢令每月被動收入大於自己人工,可用時間作自己喜歡的事。本案讀者是比較「易攪」的,都係個句:「早年買樓令自己受惠資產升值.」一樓一戶口夾埋約有480萬港幣。對一個三萬幾月入既人而言是做得很不錯。係2010年,香港政府對樓市實施新稅項再加借貸管制,加上到2014美國政府為之前量化寬鬆的政策作微調,讀者宜為此作對應。 – 先了解自己,人工水平可以吧,兩份糧養至少四人個再儲$15000都算交到貨。家庭借貸力為(32000+36000)/10000*2.59*50% = 8.8mil。現在到40幾歲重要關頭竟不作運用,惟此借貸力再買多兩間樓係可以但都感有點困難。加上讀者點都係街有些信用卡或其他有損借貸力但自己未有感之貸款,所以方向一是先加大讀者借貸力。方向二係讀者人工受限,不宣行每隔一段時間就入市買樓呢類「樓市平均入市法」的。要做點低買高賣,庸才先可以翻身。 – 加大讀者借貸力,方法是現樓只加按至5成,不好7成或超頻9成。雖然讀者已有百餘萬cash,但仍支持趁高套出320萬之50%即160萬作收息用。加按5成是要令樓房可合規租出、簽到租約令租值$10000可計入家庭收入、而借貸力即增為(78000)/10000*50%*2.59 = 10.1mil。對日後再買第二及三間樓好有用處。切記唔好低能求其落文具鋪買本租娥入下數就當間樓係租出要增收入,此半桶水既舉動連比人笑既層次都未去到。莫講成功借貸。 – 加按後160+140萬人仔在手,人仔是不合作債基的,只可放投資物就咁收息9%,或入手人仔債收10-20%年息不等,惟買單一直債收息對讀者而言風險過大,最好方法係換回港精作本位可作事項更多。至於新套出的140萬,行債基收息12-15%每月有$14000-17500不等。儲番兩年已有三十萬,到時讀者再買樓因「冇自住樓」係手,借貸坐七望九。當然借貸力在43歲之下就下降,這是讀者應得的,有因必有果。另外佢供15年上會得唔得既問題係上完買樓001課程先有解答。而選區方略在買樓003。

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夢想一生三宅的窮鬼 #715

  諗SIR你好,客氣說話不多說,只說一個「服」字!奈何相逢恨晚,否則早能一生三宅。現個案如下︰ – 本人4年前買入翠屏花園,買入價1.54m,結婚後有感地方不夠住,早幾個月以2.45m賣掉翠屏(不是最好價),連本若收回110萬。後來再加儲蓄買入大埔中心609呎單位,買入價4.39m按七成,中銀1.9厘供30年,月供約$11,000蚊。小弟兩公婆月入約$36,000,扣除月供及使費,每月再儲一萬,另加90萬流動資金,現想問應如何善用這些儲蓄呢﹖用來收息還是再買一層樓收租﹖但大埔中心已用兩人名字購買,再買就要畀三成首期,還有何方法用盡9成按揭槓桿買樓(目標是天水圍3m左右的私樓)﹖家人全退休或無業,莫非真要找朋友幫手,若真的找朋友當中又何風驗呢﹖ – 夢想一生三宅的窮鬼上 ANSWER: 反面教材,呢個讀者應不介意用佢案例作此示範。讀者同不少香港業主一樣,趁樓市上升細樓換大樓。如果你人工夠高或月正現金流強勁咁細換大係冇問題。惟一般月入比5萬更少既打工仔,或家庭月入少於9萬既人仕,此時作此法實不適宜。 – 點解係9萬? 此家庭借貸力為90,000/10000*50%*2.59 = 11.6mil,即借盡達一千一百六十萬。在現時旺市只用一半借貸力原則下,即最好只借5.8mil。其實係現時金管規定,借盡不過4.8mil。當然不排除有人可問財仔高息再借多些少。我們只考慮低息按揭,即只到借到4.8mil再加100-300萬首期,那入手600-800萬樓可期,約為現時換一間九龍舊三房的價錢。由此反推,如你本身未有九萬家庭月入加上百餘萬現金,係現時換樓入手三房肯定令借貸力用超過一半。為他日跌市焗賣輸錢提供誘因。 – 睇返讀者情況,家庭月入$36000,借貸力為1.8*2.59 = 5.1mil。早幾個月加碼換三秀,4.39mil借七成即三百萬,用掉借貸力之3/5.1 ~約60%,稍稍超標。其實讀者現時情況不太差,仲有90萬cash係手。可惜係換大屋令自己損失了個拆兩間屋做包租公的機會。另如現三房跌20%多些少,即令當初大賺(2.45-1.54)/1.54 = 60%的翠屏樓報銷。 – 另一件差既事,睇讀者來文已經self-explanatory。佢再買大埔三房用聯名,那再想發圍買下一間要比雙倍印花稅之餘更只能七成上會,偷偷租出。讀者呢個「細屋換大屋」方略已過時,由屋村遂間換搬上山頂只適宜係樓市長牛市入面做,當中亦要計好不要借爆夾硬黎,一批賭博者已在97年輸哂副身家。留意投資同賭博是有分別的,最笨係以為自己做緊投資,其實係賭博。男仕通常對自己滿懷自信,所以輸得更慘。可參考兩日前輸左二百萬係窩輪既中年男個案,相信佢自己都覺得唔抵人可憐。 – 讀者要改善現時情況,可行一拆二將大埔中心聯轉單名,及後自可九成上會。當然讀者家庭收入低,就當轉比老婆都要老公做擔保才成事。轉名後不好心急再買樓,讀者未有此財務條件。要承認自己人工係低再尋解決辦法,一係努力工作再增人工。另請留意由於新樓只買了幾個月,按揭係有罰息期,另外半年內一買一賣易招稅局出信收稅。加上讀者係錯誤時機細換大,佢而家只好求神拜佛呢半年樓市咪跌多,佢先可以係罰息期行夠一半之後用平些少既代價去拆名。 – 係現時九十萬首期,易做債基、不好作「五年double之保險」。因讀者現金不多,要維持自己資金在高流動性。債基雖有風險,但筆者真無能力搵個又最低風險又可幫窮人完成一生三宅既方案。人錢少自然出路不多。債基一年都收15%,價格有呢幾個月夾埋回調了3-5%不等。其實跌幅只係股票一日既份量,收息更是12%有餘,有咁既方便去收幾年息作首期好應心足。 – 只好告訴各位「夢想一生三宅既窮鬼」,唔好一咪只係諗,成功靠行動。係行動當中你會犯錯,但當中有學習。若然成功,那當然即時獲益。所以咪再只係到諗同發夢,社會之公平,是要將資源分配到肯付出及有貢獻既人,而唔係「勤力德」同「大懶蟲」同享一樣人工。    

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輸200萬窩輪的完美風暴#711

DEAR諗SIR: 已報HOMEBLOGGER收息COURSE,現在雖然是2014年7月, 但8月COURSE已FULL, 唯有上9月的COURSE, 實在有點心急, 想現在就請教諗SIR。 – 在下女,35歲, 因健康問題, 於今年年初辭工, 現正休養。有0.7M CASH, 0.2M債券 (年息9.X%, 2017年到期, 不會每月派息)。 – 哥哥40歲, PROJECT-BASED的FREELANCER, 收入不穩定, 約2-4萬, 有0.8M CASH, 0.6M債券 (年息8%, 2017年到期, 不會每月派息)。 – 男友40歲, 數年前炒WARRANT蝕2M (全付身家), 現剛還晒債, 但沒有任何積蓄, 亦無物業, 月入25000。我現在與哥哥與男友租住鄉郊, 月租6000。 – 因為我和哥哥都傾向不結婚亦不要小孩, 我男友亦無膽再投資, 故我想與哥哥一起投資。 早前與哥哥合資買了工廈 (夾份買, 但物業只用哥哥名字, 3.3M, 付了2.04M即六成首期, 加雜項裝修約0.5M, 估價約3.6M), 月供約9000, 租出作迷你倉/ 商務中心, 月租約30000, 每月有約2萬淨收入。 – 因暫時無收入, 剩下的資金想好好運用。我有一親人有一唐樓, […]

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人到中年樓換樓#710

唸sir你好: 小弟人到中年,由97買第一層樓,換過過兩次樓,每次皆用盡積蓄,所以身邊現金不多,亦不懂投資股市,幸好還有層樓,現想一開二,懇請賜教。 – 夫婦二人有一個8歲和一個11歲小朋友,請了一位家傭。 本人44歲,公務員,月薪56K,太太38歲,月薪25K,但太太公司有問題,數月後有機會被栽,現搵工中。 現居大圍一私人屋苑,買時用夫婦兩人名義,市值約6.8M,欠銀行2.5M。 – 我的計畫如下: 1. 襯現在樓價還高申請定Mortgage Link或類似產品加按,順便除太太名,待適當時以太太單人名義買第二層作收租樓(假設太太找到一份薪金相約的工作); 2. 目標樓為屯門區3M以下私人樓(如新屯中),以租金抵消供樓款項,多餘的存入ML; 3. 希望買賣完畢後能預留一小筆cash以作緊急用途或投資。 請問是否可行?有沒有風險?實際嗎? ANSWER: 即係讀者想既係將現大圍樓套出一筆錢放入MORTGAGE LINK 戶口,此類帳戶可為按揭顧客另設一儲蓄帳戶,當中活期息口等同按揭所收利率。最多存入按揭結欠金額之一半。如有人用MORTGAGE LINK加按,可將新到手的資金放入戶口,係再等買樓期間減低利息支出。惟筆者看法是「等」一字可以講好容易、不過決定等到幾時買樓,唔係咁容易掌握。 – 另外「一開二」係拆出業權,精明少少慳稅幾萬有可能、做得好他日一生三宅之方向即完成部署,絕對唔係好似開西瓜咁將佢劈開兩邊了事。 – 讀者人工可以的、太太保守估計再搵工有$20000/月吧,家庭借貸力為(56000+20000)/10000*2.59*50% = 9.8MIL。大圍樓加按後總借款為4.2mil,金管規定暫不能超此上限。借貸力用掉(4.2/9.8) = 42%,算係健康。另太太轉工後半年內借唔到錢,小心留意。 – 讀者加振後咩都唔做得買樓、不如主動出擊做個保本收息方案,5年番近一倍。比佢就咁放mortgage link被動地等更好。因mortgage link最多只能放2.1mil,另2.1mil要計約$42000利息一年。唔做些投資對沖利息真不知樓幾時先跌到幾成比佢買。保本收息方案可用保險或債基。保險是保本、5年番一倍,那將套出的錢描五十萬放入,5年後又多另一個五十萬作他日首期買到。如樓市短期急跌,讀者都仲有套後再減50萬即(4.2-2.5-0.5) = 1.2mil係手,即時入市都有錢係手。另保險如未夠五年提早斷plan,回報會降低,但一般都可取回本金,除非做後唔夠一年即斷。 – 如不用保本便債基。放50萬每個月都有成$6000,即約14%年息。收五年後又係近乎一倍。惟債基不保本、有可能賺價有可能蝕。那讀者自己決定。筆者看法是淨套放係mortgage link account,只適合已有最少三間樓加大量資金在手、賺與唔賺錢都可的投資者。

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陰差陽錯結婚無買樓點算?#710

  諗sir 較早前報選收息101 課程,獲益良多,而閣下的網站實在造福很多人,我經常跟朋友推介。雖然我是做銀行,但由於是內部,其實對買樓及投資認識不多,希望你能抽空解答我的個案。 本人35歲 銀行工作月入$37000,公司提供大約P-4.25%的按揭(最高可借樓90%,人工100個月,其餘的按揭為P-2%) 每年約有15萬bonus 老公37歲 月入$29000 結婚後陰差陽錯加睇錯市而一直沒有買樓。現租九龍區10000蚊單位。有1小孩。 手上只有有80萬股票(2007年也是這個數!主要是中國股票跌太多,一直持貨加再入貨),少量現金,近年開始儲蓄率稍為提升至35%(以前很大洗)首期可以有家人支持,希望2014年尾-2015年購入400萬以下的單位。 想問: 1. 一生二宅(我都不敢想三宅了)有機會嗎?如何部署?假設我在樓市離高位10-15%入市,什麼時間再買第二間更好? 2. 如果以自己名問公司借錢,限制較多,例如只能自住,日後不能再加按,其實是否有利? 3. 如果沒有沒特別好處,其實是否由老公單名9成上車先買會較好(他人工相對低,那將來我再買時更靈活?) 註:最近奶奶說賣了她其中一套物業現值700萬,我正想著應否借部分來買自住單位。另外請她再買個400萬左右的單位讓我們供及收租(給她)。另因小孩讀書及接送問題,暫不能搬往新界區。 ANSWER: 首先呢個世界係冇陰差陽錯,當然買左樓亦唔代表一定好,筆者側重睇一個人對事的看法。另外再次看見人生流流長、各位開飯買樓都只能靠自己的屋村仔不用太擔心、最緊要落手做唔好回頭望,埋怨都無用,只要每天比人努力10%,3年累積共1000日得出分別都可以好大! – 讀者個仔都返學啦,手上計埋只有八十萬。對投資認識不多其實係冇問題的,好似筆者過往工作打去問個客佢新返果筆錢做唔做一個月定期(大碼係無人會做半年三個月咁既,最多人做既係隔日,如年息1%第日訓醒收息100,000,000*(1%)/365 = $2800蚊)。那對於此類人,佢係冇需要去理財。一切諗sir既課程都對佢無用。那如你發覺自己未到呢個層次,咁唯有學下點利用自己手上幾百萬用到同人地一樣效果囉。 – 後生仔高價買樓、頂多同有樓既同輩係跌市一齊捱,大家齊齊負資產,其實冇問題的,03年沙士都係咁過。當年一蚊一隻雞。讀者如果完全靠自己,當然可以用銀行staff loan,自己借月薪100倍、又或用街plan都借到(37000+29000)/10000*50%*2.59 = 8.54mil。超八百萬的借貸力、說明讀者其實好有條件買樓、買樓亦是其適合之買樓格局,因讀者係借錢易但現金少。相反生意人好多時係錢多借錢難。大家出發前都好似打機咁,明白自己係香港社會個game入面係咩角色先? – 如讀者自行買九龍三房一家要用staff plan,因為金管對新造物業最多只借四百幾萬。係九龍三房入場至少6-7百萬的市況下,首期超200個,對讀者而言是不可能。另讀者在銀行出糧的bonus係計得到既,比佢高幾個banding(ranking)既老闆到一向都係bonus大過份老底架啦! 仲要成份打足稅添呀! – 睇到呢度大家都會想不如出「奶奶」張牌! 有7百萬,問題就完全解決,一家人開心過聖誕。可以如果讀者想往都聖誕都一樣咁開心,加上相信每一美金之購買力必跌之下,佢應該用自己名買一間約4百萬樓九成上會,唔用staff plan,開始做收租婆生涯。此計劃只需付40萬首期加十幾萬稅,收回租金可抵銷仲樓支出及地`稅,當然買新樓就一定唔得,因為租金回報較低。至於買邊就要留意下本blog有提及買樓之文章。呢40-50萬,問奶奶借吧。對於冇咁強後盾而又差不多情況既讀者,可以叫老婆借p-loan而自己九成上會‧留意如果自己借完p-loan再即申請九成,會令批按揭一事添難度。 奶奶「仗義fore水50個」之後,不如比條好路數奶奶。由於老人家唔嚇得,那入手保本之直債。如果奶奶知咩係馬雲,不妨入手同佢搞波既恆大。當然風險唔係細、但2018年前年年有10%,唯一風險係恆大清盤。 恆大集團 2018 8.75% 10.463% – 當然低些風險又息口差不遠既唔係免費session講咁多。惟筆者近日睇中的,係兩隻係香港有上市的零售銀行所發之債券,2020年到期,就咁買息口為4.5%及4.6%。當然筆者唔係45歲前都會將買入後之債券再槓,奶奶可先買後用1.68%借回,那650萬收息為年$295,750,而因銀行債可借出率高入手650萬借回70%,即年付出息口為650*70%*1.68% = 76,400。總結是投入了195萬,年收息295,750 – 76,400 = 219,350。成件事回報係11.2%。大家可比心機去問,或者大家可真係問得到。  

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青年才俊點去理財? #708

諗SIR你好! 感謝你日前解答小弟既問題! 先更新一下小弟目前情況, 有小許唔同, 依然女友收入約16K, 小弟的小生意算係半上軌道, 現時月賺平均180K, 依舊借左政府1% LOAN 160K. 做左人民幣定期只有3厘息做半年20萬(港紙總值), 今年10月到期. 股票投資約190K, 現輸緊20%. 淨現金約70萬. 小弟近日留意到天水圍(某區)車位租金上揚, 供應緊張, (某大商場由月租$1,600升至$2,000亦大有市場), 車位租金計算年息達到4厘半. 敢問諗SIR, 買車位同買樓, 其實要注意D咩? 同埋買車位其實係咪好唔穩陣? 亦都想問一問, 小弟現時淨現金完全可運用, 假設車位50萬, FULL PAY好還是都係借一半好? 因為其實我都有花過時間落去學玩股票, 但都係損手爛腳, 同埋打理生意時間佔去生活好多, 所以無暇照顧股票, 現時股票都係擺係度收息. 敢問諗SIR小弟資金出路應該往那? 萬分感激! 小弟而家一有時間就會睇諗SIR既書, 同埋將報讀收息課(但因生意時間上基乎佔上全部,仲遷就緊)!! 希望可以跟諗SIR學野!! 再一次謝謝解答第二次問題!!

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火海上的庸才點翻身?#706

唸sir你好,庸才已報10月份收息投資課程(batch 15)/DV15 首發星期日班! 想先問問題,作好準備。 – 庸才本人 職業 – 政府工作 年齡 – 33 每月人工 – 22000 ( 平均每年加薪5-9% (穩定)) 每月個人必要開支 – (6,000) 每月爸媽供養 – (5,000) 流動資產 – 650,000 負債 – 300,000 Tax [email protected]%,3年期, 每月還$8400。 負債 – 1900/月保險(自己) 負債 – 850/月保險(母親) 負債 – 1300/月保險基金2017/12到期,$128,000 現在取回無賺蝕 負債 – 每月供樓12500 (加息會遞增) – 置業後今年5月買一單位3.75M,當時平均月薪$32K。購買後因工作前景轉工減薪至$22K。現同父母住及情況如下: 1) 銀行按揭$3375000萬9成按,30年,H+0.2/P-3.1%,月供$12500。借貸力:31000/10000*50%*2.59=4mil 在旺市只用一半借貸力,現已用盡。 2) 單位由朋友月租$11000 – […]

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