諗SIR 你好! 我是收息101 ,買樓001 & 003 舊生. 天天追看你私CASE, 希望有INSIGHT… 望LUM SIR 能抽空看看我這個CASE 有沒有什麼改善的地方.
家庭月收入：
先生 （36)：55000
我 (37)： 30000
家庭月儲 ：35000
有一個2歲小朋友
資產：
現有110萬現金放Mortgaged link
先生單名持有私樓 （一房）- 收租 $16000 （尚欠按揭 330萬）現樓價估值約600 萬 。月供$13000
2年前 40 萬入了債基 E 餐 月收 $2000 息。今價跌了 20%。吾敢亦吾識郁
現租單位 （兩房）$17000
目標3年後 先生做轉讓 私樓到我名下 3 % 稅支出20 萬 再用先生單名買 800 萬兩房 （九龍）自住
用網上工具check過壓力測試 要付出首期2,300,000做 最多72 % 按揭 如果三年後樓價再升就怕過不到壓測…
之前有想過加碼去做債基曡增 但我個人比較保守 現個價跌了20%個心始終不安心 我怕幾年后要等錢洗買樓攞返舊錢嘅時候得不償失 連預算中嘅買樓本金都少咗 …
我請問諗sir對於我呢個計劃有冇咩意見？是可行嗎？小女不才只是一般的雙職家庭 而且年近40 不想行錯一步恨錯難返 …
P.S. 上星期撞到到LUM SIR跑步. 差點想野生補穫 🙂
忠實FANS上
ANSWER:
如將一房一次過轉比太太，稅要18萬，假設轉名時順手行埋按爆，獲現金600萬*80%-330 = 150萬。間樓價設市值唔跌，內含20%樓價即120萬。
如一房照留比先生，那就唔使轉名時比稅。想買800萬兩房假設太太成世未買過樓，仲有機會上九成。就當只八成上，兩成首期即比左160萬入手。
夫婦之間可相亙擔保，就當一間樓用單人名買，另一半加擔保佢令借貸力亙用。
因此不見得要老公射間樓比自己，點都係夫婦每人揸一間樓而內含值160萬左右，何況佢地之間既愛估得出係好深厚，又何需計較手上間樓折現可即取多少? 所以甩老公單名出黎再買，係咪過份複雜?
夫婦借貸力共(55K+30K)/10000*50%*2.59 = 1100萬，現已用330萬，再借640~720萬買800萬樓會將全借貸力用盡，加上首期要160萬而手上現金只110萬左右，唔知讀者係咪預左會再係一房按錢出黎? 然而按夠所需之160萬首期，讀者買九龍兩房將用盡佢地手上現金同全借貸力，幾時都唔建議。
由於讀者本身都租樓，建議不妨將一房賣走，套270萬，加埋手上有110萬即約400萬係手，物色兩房自住。若果住緊個度好? 直接同業主傾傾買埋佢，佣都省著。如果想選投資性能高的，荃灣、美孚、沙田的兩房都唔錯，二手樓可尋500餘萬的。然而買樓睇區份只係其次，好似火炭區為例，駿景園跑輸哂比御龍山，你可知利好呎價之因素排序為開則>屋苑>區份>經濟大環境。在買樓003已教授好的屋苑在何特質。
若要考慮小朋友3年後選小學因素，那就直接選投資價值最好的開則及屋苑，而自己反租另一單位吧。不過讀者現金不算旺盛，有樓自住供樓當儲錢，然後第二及第三間買上去希望50歲前搞掂佢，閒時用債基收下息津貼下，為讀者理財主軸。
在收息101課3年前講解的E餐，已在2019年9月轉了一次，及後在2020年5月再轉一次，配合市況。只要你有舊生會藉你安在家中有更新。E餐現解釋是用作輕微跌市時應用之債基，至於A-D餐則用於其他情況。讀者那隻E餐是相對跌得比較多一隻，用港幣版計
3月2日: 30.57
3月23日: 22.88
5月20日: 25.35
而經2019年調較，大部份重讀了收息學生手上之E餐過去3個月價格變幅為
3月2日: 12.92
3月23日: 11.11
5月20日: 12.19
即已修補大部份跌幅，計埋派息更是賺! 至於派年息12%-18%的B餐近日已升穿$60。知道銀行有職員開始CALL客，話可提供特低槓桿利息，叫佢地買返基金槓桿再做。佢地已進入跑數mode務求係6月尾前追返2020年1Q及2Q之失地，開價及建議都會比之前更「狼死」。
點做? 起碼個個客都SELL佢用低息槓盡，反正跌市要斬都係客自己既事。
在此懇請大家明白: 借錢息低唔係入市投資的理由，我地聯同助教叫大家這幾個月少些動作好好等待，買都係少注。如果你一時貪念無厘頭衝左出去大手買入，或槓盡去收成20%年息，我地就此祝你安好。
諗sir不時都有跑步，不過跑時無戴眼鏡，所以睇唔到各位不要見怪，各位路上小心。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
第一至六堂 (網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
直債或債基去出入賺價點做?
實例解說買債必知點
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?
經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?
槓桿水平的適當安排及正確買入機制
點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
精選最值得買的保費融資計劃
第七至八堂 (網課教授入市策略)
800萬收息倉內容展示
新加坡離岸投資戶
獨家市評為您剖析當時市況及入市策略
Cover-Note 10-30%方案介紹
即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**
收息101(TEDV100)課程安排：
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
*如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
第一堂 (三小時)
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
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高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
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套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
