十年間改進財務4個要點 #2071

諗Sir你好，本人是你的BLOG 忠實讀者，最近報讀了買樓001 (帳單編號Receipt #1616-2859) 未上真人堂，剛畢業時從事會計業，但僧多粥少，自己能力一般庸才一名，眼見身邊有牌的同事都係搵唔過2萬，數年前把心一橫，努力學習加上運氣，兩年前終於成功轉行先有今日不過不失的收入水平。可惜自己儲蓄力不強，事業已到瓶頸位知道自己唯一出路是儲樓只買不賣，下面是我嘅一些基本資料、當前難題同埋未來目標，求諗sir 指教。

 

年齡: 31 剛結婚，所幸與外家同住，暫時未被外父外母趕走。

職業: 銀行後勤(冇staff loan) 。金融業工作不穩係人都知，有被炒風險。

太太係普通文職，家庭負擔不輕(幫家人供樓)，月月清

收入: 54K(本人) ，另上年有11萬bonus，今年冇被減薪都偷笑。

現時資產: 總數約90萬隨大市波動，現金極少，如下:

 

行山銀行 儲蓄保 – 30萬。早年買落，已供滿，2年後先可以拎

保險公司買的股票基金 – 39萬。又係早年買落，月供4千，隨大市下跌基金價值比高峰時期跌左20%，回報一般但都係keep 住逼自己儲錢。

股票ETF – 20萬。都係盈富SPY 等。流動性高可隨時賣。

現金 19萬

仲有一分年金月供5千，5年前買落，識左諗sir 之後好後悔，想cut jor 佢慳返5千蚊，但而家cut會total loss保險公司多謝我。 

負債: 信用卡現金分期18萬，apr 2.5%

支出: 甚大，又養車又保險又交稅又年金又家用又還分期仲要去旅行，好彩而家周圍冇得去慳返，但實際每月只能儲蓄現金8千。

家庭背景: 父母出身家境清貧，後來生意成功，我出世時住港島東半山，可惜守唔到尾現在已家道中落，父母已過退休年歲，好彩身體健康仲做緊兼職，沒有自己物業，現租樓住幫業主打工多年，優勢是尚有人頭可借用。

 

短期目標及難題:

1.   希望買入2房單位，以供父母養老用以盡考道，用父母人頭我全擔保。
2.   難題:借貸力最盡只有7百萬(假設我還晒債)，首期要自己出(父母錢已經俾晒我教育+業主)，所以我預算5百萬樓已經好盡，想買金獅花園或類近預算的物業，但家母想要港島區，港島區呢個budget偏舊，自己覺得難有投資價值只能住過世。

 

長期目標及難題:

1.   由自己或老婆名義買入單位，偷偷放租。
2.   有小朋友後，再以租出的單位租金補貼租3房單位自住，始終不可能成世寄人蘺下。
3.   希望長遠有其他資產製造現金流達到財自，不過太遙不可及了。
4.   難題:假設達成短期目標後，已經冇幾多現金可做首期，只好期望樓價升加按套錢。

 

因應自己的目標及難題，我有以下想法，希望諗sir 指錯:

1.   即刻賣晒D股票，上金獅花園或類近預算的物業 (如果諗sir 有更好的物業請提議)，出租。
2.   租港島區居屋應付左父母先，或者直接用父母名買補價的居屋(可惜父母幾十年前已經買過居屋但守唔到尾…不能再買未補價的居屋)
3.   3年後(希望)儲到約30-40萬，趁借貸力未下跌上新樓(因為上新樓一般只要較少首期，而且新定按計劃壓測較鬆手)自住或期望樓價上升加按儲多間舊樓再出租，達成上面長期目標2。

 

我的想法假設於間樓租得出及樓價上升，個人覺得係有前無後，如果假設不成立就無後著了。

 

來文甚長，多謝諗Sir抽空閱讀及指點迷津，最後祝諗sir 及仝人身體健康，生意蒸蒸日上!

 80後儲蓄力低沒有後路的庸才上

 

ANSWER:

點1.避免理財陷井

讀者年金月供5千五年前買落，即總供款額已達30萬，而家cut左佢乜都無，讀者表明好後悔估計原因:

1.太遲明白年金計劃之內建回報(IRR)，很多時唔係1-2%一年咁少，而係負IRR的。這個佢作為會計出身，咁都中伏，就好難怨人

2.諗sir常言年金是買樓的掉轉，年金而家比錢換未來定額收入，可惜將來之收入未必買到今日咁多野。供樓是定額供而將來都係近同金額咁供，將來只會越供越輕鬆。因為你而家供18k可以有點難，但將來18k可以只係東南亞機票價錢

3.太遲明白很多保險的保證現金價值偏低，唔知點先避開此等陷井。

 

一個理財錯誤困死佢30萬唔算多，能在31歲於課程見面比到讀者更廣視野，低佣無人賣但對買家好的tips分享。

 

金獅花園本身就是一個錯，點解當區經紀普遍唔想帶個客去金獅睇樓? 咁又令屋苑會點? 諗sir youtube節目<真。樓盤傳真>已播出超150集，每星期一集。過去3年幾去不同屋苑拍攝，講出不同屋苑之差異。

 

先定策略，後才落咩屋苑或產品吧。讀者剛結婚，估計因為咁開始明白老豆當初有幾偉大同難頂，所以想買樓比父母住咁話。然而偉大的成就，要長時間努力而來，而唔係睇戲咁成日有「一日英雄」! 所以逐步黎，好明顯讀者就係儲蓄少，56k月入確實唔差但「未有樓先有車」一向都唔係三十歲仔好習慣。揸住架porsche然後講婚後同外父外母一齊住，咁既車手有幾型?

 

點2.減不需要支出

所以呢…「做仔確實好」，我相信呢句野對大部份婚後既男仕都有同感。佢想自己有樓有車養起父母，第一步就係明自己優勢，係人工不俗同有銀行staff plan。供股票基金可唔可以行保費假期? 或者付些少手續費減供款額? 由4千月供降至1-2千都好。至於唔捨得架車就先去青龍頭車場泊起佢，個度有蓋遮之下算叫好平，其實大把唔開既靚車都泊係個邊，希望1k-1.5k可傾到一個位。就咁先將自己同部車「分居」一下，習慣到不妨賣埋啦。第時當你揸車唔再計住計住個陣，就係再買車既時候。咁應該可讓儲蓄升至~12k-15k/月。

 

其實父母只要仔女好，自己都無乜所謂，反正仔大人世已過半。所以咪諗買樓比父母先啦，阿仔有成就父母最開心。自己買樓途徑一，用staff loan十成上會，但絕不贊成真係「賭手指」唔儲首期落本買，係要自己儲返120萬，再目標500餘萬既樓，此情下買樓後跌25%你都頂到。要注意一旦被銀行炒，staff loan要即call loan的，所以此情勢下絕不沒儲首期而只用staff loan十成上。

 

點3.利用供樓當儲錢

買新樓要15%首期，加上新樓由於加了溢價，起碼都700萬開波先似樣，除非好遠。至於買一房或studio是錯誤之舉，前兩日新聞指立坊一房跌至9k月租成交，隔離新盤映日灣收左樓天量供應。打從2017年起，已指出一房同studio不應買入，仲未計酒店都可轉一房同你爭客。至於上車邊處好? 買樓001會提讀者啦。對資金不多者必先考慮間屋好租，流通量夠，未來供應少，稀有性。

 

買新樓前你要計下: 買完之後3年如甩唔到呼吸plan，借落發展商個舊錢用6%還息佢頂得順冇? 例如700萬樓借85%即595萬，用6%年息即約還30k息一個用未計本，你是否承受到? 或者有現金可補錢轉去銀行平plan?

點4.股票只宜35歲前做主力

現時經濟低潮有外父住處頂一下，都算有幸。讀者及太太加埋借貸力達(54000+20000)/10000*50%*2.59 ~ 958萬，只要借到50萬就夠九成買二手樓上車，有120萬現金而只用50萬去九成上更令買樓借錢變得安全。而定都有40-50萬在手，將未來儲到既錢大部份存現金，而原20萬股票可利用股市漁夫系統去了解股市升跌有跡可尋，例如上圖黑線不斷向上，黑線3月30日見底及後升勢未放緩，即升市勢頭未變。留意如閣下超40歲，用債多於應用股。

 

月供股票只會令你同大市同步，但你想與俗不同，就需學些方法了解股市規律。不要急於一時，今時的苦作成就40時的輝煌。

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330