100萬累積財富策略#1150

諗Sir你好, 我已於今年三月及五月份出席收息101及103的課堂。我對理財此課題非常有興趣,故此報讀諗Sir的課程,以增加這方面的知識。以下為我的個人財務背景資料: 三年前出售物業所得約100萬,現我名下持有另一單位作自住用途 與家人同住,有一要好女朋友,打算於二至三年後結婚租樓或購買單位作自住用途 現居所的銀行按揭貸款為100萬元,利率為2.15pa, 年期為30年 我現年30歲,從事文職人員工作,每月收入不多,連同兼職收入有大約$15,000, 女朋友跟我收入相若   理財規劃及狀況如下:   打算將30萬元投入五年保險方案 有意購買或租住大約300至萬350萬元兩房單位作日後結婚自住用途,目標地區觀塘、九龍城及黃大仙區(不介意購買樓齡較舊之單位) 投入50萬元於債基方案,目標創造每月$5,000元收入 現有兩份人壽保險,一份為純人壽保險。另一份儲蓄人壽只供了一年。 此外,還有一份醫療和一份意外保險。 想透過增加被動收入以增加家用金額及購買另一樓宇作供樓之用。 投入股票造成了兩成帳面損失,故想尋找一些能創造穩定的正現金流收入的投資物,如債基   問題如下: 能否在不加按的情況下每月額外產生$10,000的被動收入?因自知收入不多,若加按要考慮有關風險問題。 保險方面的支出會否佔個人收入的比例會否過多?   謝謝!   祝生活愉快 要學習理財改變命運的人   ANSWER: 15K人工,但要每月產出10K被動收入,讀者實在太拓舉筆者。如能輕易攪掂恐怕聽日無人返工,成香港既看更會消失。當然讀者有一皇牌,早年前賣走樓套左100萬,我地即管睇下用呢舊錢黎收息係半穩陣情況下最盡可做到幾大。又或前排有些年青人趁銀行狂打電話叫人借錢、加上公司肯出些證明,有批人可問幾間銀行支取信用卡低息現金夾埋有近百萬。點都好,係低息環境之下,究竟揸住100萬點收息?   100萬而人工低,最好不要用保險收息。手上資金流動性不高而遇上保險縛死你批錢,就當DOUBLE保險都要5年先可成事。做直債而保本屈機收10-15%息、但入場門檻要20萬美金起跳,對讀者亦為不合。又靈活又派高息的投資,係香港做債基疊增加美國ETF收息為最適合。下方見我地用google finance比較三項投資物在過去一年之升跌。   1.黃色線係匯豐,一年跌20.29%、而家買息率係7.6%。 2.紅色係美國上市之ETF,年息率10.7%,一年至今跌7.08%。 3.最後係籃色債基,一年至今升9.41%,派息陣達年13%(最盡20%一年、但當然文字表達不了)。可見收息應用債基、波幅低而派息又比匯豐好。 籃色線的債基內含債券,波幅比股票低是肯定的。各位買股票黎收息,是多年來股評人及贊助商吹捧之效。見債基息比匯豐高而波幅又較低,令收息究竟應用股或債一事毫無懸念。   不過筆者會買番隻ETF(紅色)做「前鋒」,因債基只有息不太賺價。在港有質素的上市公司少,轉投美國科網股如FACEBOOK, AMAZON, GOOGLE, MICROSOFT, CISCO去收息兼長放望增值為更好設置。呢隻ETF雖用股票但主要運用期權策略去產出利息,而買家可不用參與期權操作,只消當股票落盤咁買入ETF便可輕鬆入手。那配置是100萬拆六成60萬做債基(籃色),收息月$6000-8000。而40萬轉美金做ETF(紅色)一年收$40000利息即月收$3300。留意債基同呢隻ETF關連性不高,有效分散用險,此為選取此兩投資物的原因。對於只問NUMBER而不做風險管理的人,只好說在投資學習及心法同樣重要。計後一百萬一個月總收$9300-11300。已達讀者要求。 知道近日網上討論新加坡的一隻REITS(上圖),佢主要買入香港又一城收租,派息年6.76%。若有私銀槓桿更可將回報推至年10%以上。此投資物在本年的收息堂已有談及,筆者亦表達了自己冇買。知道有老闆對呢項投資推崇備至,在年初食飯時已跟他談及呢隻新加坡REITS。但由於老闆有私銀槓桿而平民沒呢隻牌出,加上筆者的學生不少有港樓但資產淨值仍在10M之下,再加碼於呢隻新加坡但又買港樓既REITS實令風險太集中,同時自上次美國議息後各國REITS的價都被一直推上,筆者自己投資就唔鐘意湊熱鬧的。故自己同堂上建議都是去美國買紅色隻ETF較好。   不過一般零售銀行的客戶都有好消息,有銀行肯接受將自己行賣出的保單作抵押及借出內含值,年息率只是2%。那不少人壓在保險的死錢有得番生! 這在收息101同各學生分享。另外未有100萬者可觀察自身情況後,用信用卡之低息備用現金先套錢投資再還本,賺取10-2%=年8%之息差。同意有些人可因此強逼自己儲蓄,更每年賺息差,都屬一個可提的投資策略。

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沒儲蓄的基層小庸材#1133

你好諗sir, 小弟有幸在網上看到你的Blog,真的令我眼界大開,深感自己在理財方面知識的不足,浪費了不少寶貴的時間。我便立刻購買了你的三本著作,並追看Youtube channel&Facebook page,你提供了可以循序漸進達至財務自由的方法,令我感到有保障的退休生活不像是遙遙無期,只要有恒心,就算是庸材也可以達到目標。本人剛報名收息101班(DV3229),望能學到更多財務知識,就算突然失業,都不用那麼擔憂。   本人十分平庸,學歷不高,中五畢業便投身社會工作,初時收入不高,曾為月光族,經過十多年在同一崗位工作,現在已升職至管理層,月薪不過不失,但要大幅加薪應該沒有可能。由於對理財知識貧乏,早年購買不小保險附帶儲蓄的產品,還有月供基金等等,除了那些保險保證年期可以拿回本金外(其實供10年後歸還本金,都係蝕通脹),全部月供基金的回報連本金都是要蝕錢,怎也看不到可以對退休有任何保障,我應該把心一橫全部cut左?令自己每月的儲蓄提高?但每份基金可以拿回的金額不高,並會按提早贖回年期而作罰款,一來一回,供那麼多年都不知道為乜咁,十分無奈。   先自我介紹一下背景,本人今年35歲男,已婚,太太和我同年,育有一4歲子及一2歲女,和工人及外母同住,6人居屯門一私人屋苑, 本人和現任太太(當時未婚妻)曾於2008年聯名購入一2房私樓用作結婚之用,當時以120萬左右購入建築4xx呎單位,9成按連保費,2.25%供20年,月供$57xx 2011年185萬售出,賺了數十萬,在2012年結婚也用了當中部份的錢。 2014年使用之前賺到的錢和合2人之儲蓄購買現址,所以儲蓄已用得七七八八…太太單名購買,302萬購入建築7xx呎單位,7成按,2.15%,供25年,月供$91xx,現欠銀行約190萬,現在估價約367萬(網上估3間銀行之平均數, 34x-38x萬),但近3個月的成交價則接近400萬 現居所原2房間隔,間多1房做士多房及工人房,暫時子女還年幼,故空間嘗算足夠,如果能力許可,希望未來能給予更多空間給家人。 本人收入23k,太太收入28k,我們夫妻財政獨立,每月太太會自行儲蓄,她的資產我也不清楚,就只算我自己的資金好了,2人沒有負債,只有按揭。   太太負責小孩的開支而本人則負責單位的供款及洗費,單位每月支出約13k(包括管理費),月供保險及基金(Total 約:4k),每月洗費約3k,每月沒有特定儲蓄額,平時如果有特別支出,如外出吃飯或節慶的話,那個月便會沒有儲蓄,現手頭上現金和股票約10萬,由於2年前已用了大部份錢購買現單位,現在最大的資產就是現址居所,故小弟如果失業的話,家庭確實負擔不了,望諗sir可以指點一下,如我可以有實質的計劃,可以和太太商量,盼她能配合,令資產增加,我們能夠達成一生三宅嗎?   脫苦海爸爸上   ANSWER: 打成世工,部份薪金作管理費交比大財團、辛苦錢又比保險公司賺走一部份、究竟讀者成世係咪就咁落去? 由於企業40歲炒人變得平常,於「後有追兵」之下,難度要驚足十幾年等阿仔大左畢業做醫生先有機翻身? 這是不少港人寫照,抽離點去睇係呢批人身軀很自由、而心神已被困。咁樣捱落去真係衰過條鹹魚。   由於讀者人工變幅不大、35歲亦無可能靠讀書再推人工升一籌,加上將臨男人人生臨界點: 仔女阿爸阿媽四件都要你養,公司為左賺多一萬幾千個whatsapp響唔停。「臨界男」在近無儲蓄之下只好將手上最後將牌完美打出,即係佢早年入手間自住樓。   講返轉頭,2011年賣樓實在seven。一般賺幾萬而未過35的香港人,樓宇買賣只入不出。當然此為一般手法,如特別背景可來信再討論。當年如懂將樓加按及租出,拎住按後套有金額再買今日間樓,而家讀者有既係兩層樓。原本層樓租客幫手供哂,自己又住大左加上樓一供滿租金即成收入,人到40就當冇左份工亦有一萬幾千被動收入睇下門口。可見理財之佈局,遠比你炒什麼股票重要。你話每個月攤大手板收租易定係炒股執一皮野易? 如果炒股去賺一萬容易、香港就唔會有咁多看更。   好啦而家點都要面對現實、就係將原本間樓一拆二。如是聯名樓請聯名轉單名,如是老公單名請轉做老婆單名,詳細執行讀者月尾在買樓003自會知。咁做是為了將樓既控在家庭名下而又將樓價當中之80%套出。行按爆八成之策,讀者得400*80% – 190 = 130萬。就當估價只去到360萬、亦都能添360*80% – 190 = 98萬儲蓄。   加按後供樓由91xx變320/259*10000 = $123xx,錢如太太要取回一半請自便,利用本身「分」到的130萬之一半65萬,抽當中50萬去用債基疊增收息。由於是7月買8月11日就有第一期息,可以係11號之後拎張statement比老婆睇50萬月收$5000-6250,即年息12-15%一年。若有感是短期騙局,可叫銀行出示由證監批核而出版的債基投資回報一覽表,由2005年至今的年回報及派息率一覽無遺。當然一覽表只比平息5-6%你睇到,而疊增後加至15%的方法已在收息課告知了讀者。   另外讀者由年青開始主力用保險做理財主力,筆者對此事感痛心又疾手! 攪左10幾年都係蝕錢、賺既就係保險公司。詳細保險分析不能在文章清楚交待,不過35歲男如果係正常健康情況又唔食煙,一個月供六舊水保險已經攪掂。所以讀者應將一些投資性的保險停供、而沒有投資性的因計劃內大多有保證回報,用當中回報可部份或全抵銷未來保費支出。社會上大推買保險同股票,為既都係搵個sales幫你買單。相反筆者在網及課程提及之投資物基本上無經紀肯推介,另外筆者亦不會在課程叫你join什麼投資服務、或開什麼戶口的。各位聰敏、怎去理解筆者不管得。   當然股票唔對路仲可以即走,買股就像坐上一艘快艇,你控制得好係可以好賺錢。但如冇牌揸大飛….你明架啦….. 至於比錢人炒? 即係人地揸軑,你做乘客。咁就睇你對個司機幾有信心啦…或者可以好似筆者咁買ETF,等於坐地鐵。要準時到站比較易。

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32歲四間樓係手。單身28k男 #1132

諗Sir, 您好。   由於個人一直對樓市及投資有興趣,最初開始都有追看你的文章。可惜一年多前開始在上海工作,暫時沒有機會參與你的課堂⋯   我深信被動收入能改善生活,所以數年前開始投資樓房,詳細如下。由於借貸力有限,希望諗Sir 可建議下一步樓房上的步署(住宅、工廈,直債等),並建議人民幣的投資方法。   – 本人32歲,單身 – 與家人聯名一元朗鐵路屋苑單位,現放租12.5k。買入3.2m, 銀行估價4.8m, 上月剛轉按並套現,欠2.2m,月供8.8k. – 自己名下屯門私人樓,買入不夠3年,暫未能轉按。買入2.1m,銀行估價2.8m,現放租8.4k,欠1.1m, 月供5.8k. – 另一自己名下屯門私人樓,買入不夠3年,暫未能轉按。買入2.1m,銀行估價2.9m,現放租8800,欠1.1m, 月供5.8k. – 另一自己名下屯門居屋自由買賣私人樓,買入不夠3年,暫未能轉按。買入2m,銀行估價2.9m,現放租8000,欠1.1m, 月供5.8k.   個人工作收入RMB28K,港幣積蓄600K,人民幣積蓄250K. 每月能存RMB20K. 打算短期內換工作並轉回香港。   期待你的回復,感謝!   上海工作的80後   ANSWER: 自從寫blog以來不作任何人民幣為本位的投資建議,兩原因: 1) 人民幣是受管制貨幣,令人幣計價的投資物很少。將錢換做人仔自劈投資選擇 2) 港幣兌人幣買賣差價比其他貨幣高,源於國務院頒令防止早年熱錢流入國內之法   當然,本blog不少讀者是國內居民或長居國內,手上必有人幣,怎作配置? 我們只談香港在人仔的投資法門,因不少錢未搬離內地,始終唔叫錢。若看倌有因必需將在港資金存做人幣,可考慮下圖投放於美債為主但接受人幣買入之基金、筆者亦得知有一銀行願意做人民幣債基疊增,那原本6.19%之年度派息、可以疊增後收10%一年、而分散投資於亞洲各地債券,此組合比在內地做理財產品或A股好得多。人幣借貸在港禁止、所以絕大部份銀行都唔會做。 在上圖顯示的夏普比率、均期、債券評級組合、volatility、及對息口敏感度之調節、此基金為何物都會在收息101講解。而為何將此債基再疊增舉例? 因此產物投放人幣之息口、比投放澳幣之6.03%年度派息為高。而過去5年,有兩年除息口錄價跌、為2013年-0.6%及2015年-0.3%,其餘年份有4.9%, 14%, 及2016 YTD+2.6%之升幅。敢講就當外間投資氣氛唔好,此物都是作為你投資上的避風塘,收住息咁睇下外面股樓點波動侯低再買。   另讀者起步得早、見佢屯門樓而家賺價約30%、應是2013年或更早時候買入,當年讀者應只29歲或更年輕。證明只要有籌劃、有堅持,30出頭都可以做三樓樓主(業主)。現時讀者工資RMB28K,借貸力為28000*1.2(匯率)*50%*90%*2.59/10000 = 3.9MIL。三間屯門樓共欠1.1mil*3 = 3.6mil,估計讀者現時借貸力已盡。而最近新買的元朗樓相信讀者購入時已發覺「獨力難支」,所以第四間樓需同家人聯名買入,懂用埋家人借貸力,即筆者在<樓換樓>提出之庸才理財方法:「要承認自己係庸才、唔好拒絕搵人幫。懂運用家人及銀行之資源幫手而唔係一味死儲。」   上段解釋了借貸力是勉強夠計的,那首期呢? 買幾間樓用咁多首期,其實30歲前有可能做到嗎? […]

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22K夫婦借錢黎收息等買樓 #1125

諗sir, 本人一向有看你的讀者來信回答,很有參考價值 本人和老公, 現在租住將軍澳一單位650呎。我們不打算生小朋友,更「愛上」租樓。   參考你blog眾多個案,同意一份人工多項洗費,近四十歲人而沒有被動收入很失敗。 我們兩人勤儉多儲,有現金150萬。希望你可以教路,令我地有被動收入。當然買樓是不抗拒,同愛租樓沒有衝突。只不過今時買樓要比很重稅,個人認為有點不值。   現時夫婦收入同是25k,由於只養寵物,有時去下日本玩已覺得好好。希望將來有接近生活已夠。工作可至55或60歲,穩定亦不會被炒。   ANSWER: 筆者不時都建議人買樓,但確實此舉同租樓係無衝突。買樓享有房地產的投資特性,要選雜費少而又租務回報高,地區屬人流多但未來供應少的。地區人流看物業使用用途之趨勢,而一手樓供應好明顯政府統計報告有提供,有心搵下就到手。但二手樓供應亦即業主們之掛盤,變化大難參透。建議參考祥益地產提供之屯門二手樓放盤量數據,由於該行佔區成交七成,故參考性頗高。更多關於本人對香港樓市走勢看法、及為什麼祥益數據值得參考而不是他行之解說,看下video(諗sir2016/6/[email protected]愉景新城講座)   -Video 00:00 收息論 06:15 論債基 11:30 香港樓市走勢看法 14:35 觀察樓市升跌之棒型圖表 先謝同學讚賞及出席,但下半年商場銷售活動較多。根據我們經費不能獲得商場留位,所以暫時唔會再攪類似的「好嘢」   Video中提及最後一個,筆者用嚟觀察樓市升跌之棒型圖表,於講座時指出有訊號1,於4月尾已可提早觀察到跌浪告終。現再予更新(下圖),數據至六月尾,結論是更肯定樓市已見中期低位。重新向上。相比生果報在上星期五,即7月初才用CCI連升4星期作結提出樓市止跌回升之說,筆者敢講自己的說法較純粹觀察CCI指數升跌更快及更有依據。 租樓只享有房地產的消費特性,即間樓升左唔關租客事。故要選租務回報低(即相比租金便宜的)而又好住的。因此,租樓同買樓是兩種不同選取單位之方略,大家留意。   講返讀者,既然唔想今時買,那有何法產出現金流? 雖然自己已有cash,但不妨利用銀行提供的信用卡低息備用貸款(不是透支貸、透支貸成30%的),年利息支出成本只1.5%-3%)。以讀者人工應可換取50萬之貸款,因估計未來1年美國加息無望,歐洲動盪至全球市場風險大增,對各收息投資者之優點為借錢息平,但如用作買股風險太高,因美國不加息之源因,源於對市場情況不太樂觀,而股票善於快速將市場之不樂觀情緒反映。相反樓、債都是「傳導性」慢的投資物。   先講唔係人人適宜借錢做債基疊增方案。讀者本身有150萬現金,若只借相等於手上現金之1/2或1/3、及保證現金之一半會結存為定期/活期,那有條件借錢去收息。如閣下現金水平低下、或借貸力已用盡,那就不好借錢作投資,就算是波幅低的收息方案。那讀者將50萬放入借基收息、一年收$75000、而支付利息假設為2%,即一年$10000。那一年淨得$65000,等於5千餘元。咁就空手入白刃每月增加幾千斬獲。留意如同一方案利用p-loan做,效果大不同。其實借錢都是一門學問,大家好應學習怎去問銀行借力、而唔係比人推去付費。   當方案行順暢,讀者可增加至買100萬債基收息、一年收息超10萬是肯定,其實無論是今時、或等辣招撤走後買樓,對應可九成上會的讀者都為得宜。        

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四招助你即時辭職唔撈 #1121

諗Sir好!很欣賞你在blog內提供客觀分析,在buyer side 角度出發,解構不同投資物,令讀者揾到有利之產品及門路實行,產生正現金流達至通往財務自由之路及為日後退休生活準備。本人已完成你幾個課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法, 希望現在付諸實行還未算遲.   小女子今年44歲,單身, 月薪36K而當日儲起16K 1.獨居自置物業。紅磡樓469呎2 房, 2009年買入價 2.2 M,樓齡28年,現估值5.3M,還欠1.4M 2.Lump Sum基金, 現值11.4萬美金 (在AIA, 可全數取出) 3.AXA 101 基金plan 30年期 (已行premium holiday,打算2年後望可平手取回供款就surrender, 估計有3.8萬美元。最慘痛是買了101 plan…. 4.股票現值60萬港元   本人有以下想法:- 加按自住樓,套出5成1.2M, 投入債基,直債, 或保單融資 or others?? 產出正現金流。 本人希望能自食其力,擁有現金流提早退休,望指點,十分感激!   ANSWER:   讀者目標為提早退休,要達成此事一般需有等於現月薪七成之正現金流,亦即36000*70%= 25k。今時擁自住樓一間,兩份保險(保險公司是反而取去你現金流的),股票(上星期市場波動亦收息都唔夠蝕價)。以上全部投資不能產出正現金流,持有人只從保險經紀或電視節目聽取意見,持有為了一個遙不可及之盼望。   想踏實部署退休生活,所做投資最好買後能短時間內為你提供每月收入,最好是跟通賬掛勾。留意保險永遠是要你供十幾廿年,只承諾一件十幾廿年後既事。而股票派息快,惟但普遍息率低更可隨時改變。唯獨買樓收租、或買債、等於古時既地主同債主,概念老早就有,效用亦最「至道」。若需「照妖鏡」可以去銀行問一問拎間樓黎抵押會息低借錢比你? 定係拎股票可獲低息貸款? 故「樓、債於收息為佳」之說,不屬筆者片面之詞。   讀者44歲,理財主軸為需快將投資轉為有現金流產出之類別。AIA之lump sum基本請贖回、而60萬股票都應取回,拎返約140萬現金。紅磡樓可轉名比阿媽,按爆八成而因享印花稅轄免,得5.3*80% – 1.4 = 280萬。阿媽冇野做可搵自己擔保,按揭供款可拉30年還至月供$15500。按爆之方略在買樓003課程交待。而按好後再盡用屋企人名額,讀者有現金420萬係手。   讀者借貸力為36000/10000*2.59*50% = 4.6mil。因而在按爆凡成後借貸力已近用盡。讀者如想再買樓需懂借貸力由無變有。在此先說明筆者於買樓003探討借貸力無變有之要旨,集中說明怎樣合規儲齊一套文件,令銀行有信心借錢比準業主。近日有些發展商推出低額首期而頭三年只供息唔供本的新樓上會plan,生果報報導有經紀話三年時間夠哂業主自己諗點攪文件上會,更有經紀試圖教客點做。筆者意見是經紀為促成生意,有冇心機教足個客全套真係唔知,何況三年後經紀飛左去邊根本難知曉。`另一問題顯然是經紀能否有足夠知識,因應客人本身不同情況去儲好有關文件。 […]

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英國脫歐後的投資處理及契機 #1120

    自幼不懂理財,讀了homeblogger文章,比阿媽自少教的一套:全部錢放進樓宇按揭跟錢行少借錢似乎更能有效理財,與朋友細讀此blog,互相討論交流,大家也覺獲益良多,從以前不懂亦不會理財,到現在相信遲起步比不起步的好。   本人36歲,新制公務員供強迫金無長糧。月入38K有房津十年,每月$5500 丈夫40歳,做生意有報稅,大約月入30000。 家中有5歲兒子及傭人。 家住沙田,買入時借了$420萬,30年,P-3.1%,月供$16K。   買樓後儲蓄少了只每月$6000, 手上有$100萬現金 盼諗sir能給予意見: 一半錢買股票,另一半錢放債基方案?還是全100萬放債基方案? 有1份純儲蓄基金,跟銀行做的,隨時可提取,銀行每月供$1000(供了42期,現值$48170)息率不懂計算。究竟是否值得繼續?請指教,感激!   ANSWER: 讀者買樓後元氣受傷,幸好仲有一百萬淨,本文在英鎊脫歐聲望極濃之下寫成。英鎊單日由11.49跌至10.680水平,如此急速跌幅,為不少80/90後開始投資的市場新丁上了一課。講講港股,上午收市跌974點,源於英國同歐盟關係千絲萬縷,萬一脫離,各間位於英國倫敦作為總部的大銀行怎應對都未作得準。既然諗唔明,不如避險。所以將港股美股英股盡沽。   於亂市之下,金價仍舊最具避險作用。一日升超5%,由US$1300升至1356。以上所講全為過去,大家關心是將來有什麼機遇可尋?  英國終止同歐洲大陸合作,停止從歐洲輸入平價勞工,停止與歐洲大陸協防歐洲。英國將按《里斯本條約》第50條退出歐盟,整個過程約為兩年。英國與歐盟將就政治、經濟、移民等問題展開談判,英歐關係將基於各項新協定發展。在此情況下英國會做什麼事去保衛自身利益? 筆者估計一是英鎊將跌就跌,加強英國市場對國際之吸引力,而筆者堅信,英鎊此貨幣會比歐羅活得更好,相信市場很快就會討論,下一個脫離歐盟之國家是那個。現時1英鎊可換1.2歐羅,短期將現再低吸機會,或會跌至1.1或令人恐懼之1算(即1英鎊=1歐羅)。但歐洲大陸(即德、法那片大陸)在往後道路筆者相信比英國更慘,假如1.1吸納此外幣交叉盤,放至2016年尾賺錢可期。   另,估計英國脫離歐洲後會更積極同俄羅斯靠攏。英國、歐洲大陸、俄國由古至今從來都係「三國誌」。俄羅斯2015比美國操作油價玩到佢殘一殘,而英國在脫歐後相信有新的權力核心(因現有核心是支持留歐的),英俄關係由二次大戰時雙方敵對、到二次大戰後期雙方合作,政治後現實立場可變得很快,這一切造就的會是油價。英俄同是產油國、而油價今時穩當地保持在50水平(見下圖),技術走勢良好。3X LONG OIL ETF NYSEARCA: UWTI合投機者。而技資於俄羅斯的3X ETF,更是將油價上升因素再倍加發展。 最後,講返師奶仔有100萬應投資什麼? 筆者看債基是最合適。波幅低而一年收息12-15%,即100萬收$10000-12000/月。由今天所見,股票今日已單日跌價10%,佢一年派幾多利息比你都冇用。至於債券類,筆者舉出渣打銀行直債,佢影響係脫歐事件中影響最深的! 惟此債價格與其他投資物相比,不屬大跌,又一次證明收息者應選債。想博命先好買股收息。由2016/6/14至今日2016/6/24(見上圖),累跌3蚊,即價由$89跌至$86,10日下跌幅度-3.4%。此債現買年收益率為5.9%一年,若可趁此機跌至2016/2月低位,價跌而年收益率可上升至8%一年。可見債比股票之波幅低好多,實為收息首選。正所謂有危必有機,買債基或直債收息將現吸引吸納水平。脫歐後應可接近定論美國今年唔會加息,債市投資人少左個不明朗因素。

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買樓時機 就在今時 #1117

諗兄: 拜讀多時,還望賜教。 小弟今年三十歲,已經成家,夫妻沒有物業,小朋友一歲,月入35K,太太暫時是全職照顧小孩,另有請工人姐姐。 暫時住係父母早年購入的公屋單位,(象徵式)租金4K,父母另有自住單位。09年跟家人合資買樓,當時沒結婚,沒有自住需要,10年尾賣了,賺過60多萬。(如果當時認識諗兄,一定不會賣樓)   現有人仔儲蓄98萬,港幣儲蓄8萬,另有股票110萬,每月大約儲蓄1.2萬。2010年賣樓後到12年,股票投資只賺28萬左右,而賣去的樓到現在再升值多1.3M,非常後悔。小弟自覺投資技巧普通,婚後也不敢多放資金在股票上,決定跟隨諗兄完成三層樓之路。   在等了兩年多,樓市終比高位跌了15%。現時應否入市? 或有更好策略? 先謝謝你的建議   ANSWER: 根據祥益地產汪總提供的交易數據,本人觀察收市升跌的方法,已預示樓市中期調整已完結。若未上車者,或基本兩間樓(一自住一收租養老)未儲齊既朋友,可考慮入市。若看倌是四樓在手或更多,由於買樓多屬純投資決定,在此時雖調整已現,但不應再加碼於香港樓市免集中風險。宜利用筆者提供之美國三寶(入醫院、死人、坐監)去收息,避免將錢孤注一擲投放於港樓、港股、港孩三項危險物(三樣野衰起上黎都好有殺傷力呢…)。   租金同樓價肯定有關係。租樓最抵係過往之農曆年。見下圖一祥益提供之屯門樓市租賃成交呎價領先指數於2016/1/28低見180.4點,在過去3個月技術走勢良好,攀升至今時在200點。 圖一 為什麼屯門樓市能論香港整體呢? 其他筆者都是迫不得已才探用屯門一區之數據。香港18區樓市各地群雄割據,一些跨區地產行都不佔一區成交之20%。惟祥益地產紮根屯門、元朗。在屯門一區有接近70%之市佔率。故參考祥益一家公司之成交數目、放盤數目,你就知該區市民對私樓之出價如何、掛盤如何。由於買家幾時掛盤同封盤極難觸摸,所以香港二手樓市之供應量幾時都係個迷。惟我們觀察祥益幾個指數,對香港樓市持份者的行為可大概了解。   屯門一區之呎價調整比外區大,這固然源於屯門為細價樓集中地、之前升得快今時跌得深。看倌見下方圖表可見屯門區成交呎價在2016/1月至今低位徘徊。而從高位調整幅度達25%,比根據中原城市指數計全港平均數市調了14.4%之幅度高(由146約跌至125點計)。見圖1租金指數有條理上升,加上暑假租務旺季,樓價應可跟隨租金拾級而上。圖二 供應影響樓市。惟特首成日講既供應量只屬一手樓。二手樓的供應量可隨時變更。參考下圖屯門區之放盤量於2016有跌無升。盤源少利好樓市。 圖三 最後是參考樓市自己觀察樓市的做法,這在買樓003已說明。見下圖於2014年中棒型圖突破上升,為2014年至2015年9月之升市展開序幕。中原城市指數由2014年6月123點升到年尾133點。及後2015年1至9月點數由133至146點。簡單睇圖就捕捉到點兩成數市升幅。至於跌市,在下數2015年6月至9月棒型圖三連跌,若大家識睇圖已成功在2015年9月「成功走佬」。經過3季見棒型圖不斷下跌,終在上星期有所突破重新上升,意味樓市重回升軌機會濃。   \ 圖四 讀者尚欠完成三層樓所需的借貸財技、budgeting、及買樓知識,務需多學多想走一條同大部份香港人唔同既路。

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[諗sir]香港機會窗口已關閉?(讀後感) #1089

諗sir今天不解答理財個案、想講講近日內地瘋傳一篇文章、名為「香港機會窗口已關閉」(*該文章全文在本頁最下方)、值得大家參閱及反思。筆者對當中有些論點表示同意、但說香港要跑出去的窗口已全部關閉、實為過早。有感此文的筆者用舊格局、去判斷將來會大作改變的經濟模式。回應如下:     1.該文章引述「過去30年,作為唯一浸淫國際商業體系至今的中國城市,香港承接著大陸與外界的轉口物流、資金流,這是香港所有競爭力的基礎」。 回應: 香港競爭力的基礎不只為大陸承接資金流。沙士之前、香港銀行已做著同歐洲鬼洗黑(/灰)錢的生意。只不過到約2008的歐洲同香港有更多稅務協定、為歐洲承接資金的遊戲才大為收歛。所以香港的所有競爭力不只源自大陸。     2.該文章引述「香港人早該意識到,自己不可能永遠靠轉口生意活下去。」 回應: 同意香港搞成咁衰係太多人想搵快錢,即人地俾面話既「轉口生意」。只係做L埋D藥房生意左手交右手、冇add value又唔用腦既。今日折墮、而家30-40歲既香港人唔好怨。當年你賣藥賣保險賣金比大陸人咁開心、呢D油水唔多唔少你都有抽到,起碼海洋公園都因此請多左人。當然至今如你連水都未抽過、實事又無做唔到、錢又無係身,你就要趁母親節同媽媽坐低檢討)。可憐係而家20出頭既一班香港仔福又未享過、街就要佢地仆。     3.該文章引述「最有效的手段是建立新的入口優勢。港成功地作死掉了超級連絡人的角色。在大陸企業走出去這麼明確的需求下,沒構建起任何有效承接體系」 回應: 香港很多時唔幫國內企業走出去、因香港人有做盡職審查、同內心仍有些少廉潔既思想。至少、筆者見不少金融業既同業都因怕ICAC(廉政公署)找上門、所以不敢幫國內企業的資金走出去。至於國內企業的技術、係連菲律賓都怕中國製造既糖有毒而唔比入門之情況下、真係好難幫你連上條漏電電線。     4.該文章引述「在內地走過了門戶、社交、電商、金融支付的互聯網全產業鏈之後,香港人還沉浸在facebook和whatsapp上享受著“國際化”的優越感」 回應: 亙聯網應用應是繼工業革命後下一個影響全球的重要發明。當年發現蒸氣機令燃料可轉化為力量、間接廢掉了奴隸制。今時發現亙聯網最尾會搞成點? 木宰羊。而香港人不只是沉浸在facebook和whatsapp上的、香港人已接近研發到、究竟係亙聯網賣廣告的Return on Advertising Investment之formula究竟係點,一旦有成將再改變企業撥予網上廣告之budget。亙聯網普及亦令行業不再按什麼輕工業、重工業劃分。就講今日世界以打工仔作多數的生態、話唔定會轉返去中世紀咁每人有門手藝自己擺檔搵食、人人都係老闆既日子。所以文章說香港有資金但未能轉化作實業令機會盡失、此話未盡苟同。   再者、香港此城市還有不少「任務」要完成。這幾年中國將兌匯制度改革、惟離岸人民幣價格不斷受有心人士操作、演變成離岸價同國內人民幣兌價出現差異、間接引致國內股市大幅波動。既然人民幣鐵定是要走出去、匯改必須擁有一個信得過、又有自己人揸fit既離岸交易市場、香港基本上是世上唯一有此功能的。咁早就係倫敦攪什麼人民幣離岸報價、只會令習主席夜晚都無覺好訓。至於教育事業亦很值得香港發展、真不明白香港政府為什麼不投放資源發展教育及醫療事業。為報祖國、香港可作基地培訓些國際金融人材、處理萬一股市又再溶斷既事件。金融從業員需要的誠信及視野、是一種軟實力、靠起幾幢金融大樓改善不了。中國金融業其實很出名、在宋朝是登世界之顛。人民幣怎在不拆走防火牆之下走出去、實需中港兩地共同研究。至於醫療、香港回歸後只建了一間新醫院。懇請政府不要在此計死數、認為醫療支出只屬黑洞、其實做得好可同時帶起醫護行業、保險業、或修正近日不少負面新聞的美容業。   另一個留意要點是、確實不少所謂香港企業、源來都係內地人做老闆。萬一打著香港名號的公司行事不正當、會敗壞長久以來香港先輩建立之信譽。不少香港實體媒體已被內地老闆買入、這有兩個思考。一是為什麼老闆黎香港、要先買媒體做「手信」呢? 二是香港最具價值的國際信譽、在回歸後不斷被人消耗、這同不少舊老闆心灰意冷或根本有人出賣香港有關。真不想香港既命運真係比肥彭up中、 「肥彭」96年發表任内最後一份施政報告是這樣說:「My anxiety is this: not that this community’s autonomy would be usurped by Peking, but that it could be given away bit by bit by […]

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老子明天不上班! #1069

錢搵錢之原意係息運用自己手上既錢、去產出更多銀紙、而產出被動收入為其中一類。被動收入有分兩種、較初階是短期收入而不隨通賬上升的、例如用債券、ETF產出之收入。若投資人成功產出此等類收入、來源更達兩至三個、可保三至五年不用上班。   那第二種是高階的被動收入、金額會隨通賬升跌,如租金收入。此等收入一旦齊全可保今世安穩無憂、個別原因者更可將資產調到某國家、務求令安全系數增至最大。那為什麼咁著重通賬升跌? 因餐蛋麵「越難越愛」….   人需要上一層去產出隨通賬上升的被動收入、在於一個月入三萬的香港人、窮一生之力打30年、唔食唔痾只能儲到30000*30年*12個月 = 1080萬。當有人有幸今日55歲擁一千萬退休、若不好理財只用錢而唔再搵錢、根據年通賬^4.22%之價設廿年後被貶走的購買力計為56%。即銀紙可以買既野粗略估計廿年間少左一半有突。   1 – ( 1 / 1.0422^20 ) = 0.56 ^香港2011-2015年5年消費物價之數的平均值為4.22%。由2006至2015每年CPI升幅見下表 越難越愛 講一個現象、不少人有感餐蛋麵「越難越愛」,幾年來由25蚊食到40數一碗、力指每年碗麵個價只升4.22%根本說謊、政府公佈通賬數字又是語言義術云云。筆者先要為政府統計處扳回一城、見下圖列出由2006至2014香港除酒精類之食物的通賬變動、2011-2013三年來為9.9%、6.5%、4.4%、而2008年一年更大升16.8%。數字本可免費網上瀏覽、惟今時傳統媒體對此事不作報導,集中火力為贊助商工作。那三年間單利計算食品價格累升20%、若各位在退休時一心諗住儲幾百萬港紙慢慢搣、恐怕未到70就要出番黎執紙皮。 另一方面、今時辛勤打工仔前路見貶值、後路要交稅、若保持一貫的努力工作、努力儲蓄之態度、只會在老時發覺中了政府的圈套、做一個用政府發生貨幣又準時交稅既傻仔。當然筆者有必要提出交稅是公民義務、但世上不少政府丕落力印銀紙、將你辛苦賺返黎既錢之內含值貶走。你再唔開始為自己打算、他日香港2046街上3條友一個65、要搵人幫都唔係咁易。想移民台灣!? 手上都要先有200個至得! 。 不少精通財金之仕對上述難題當然了解、於是發掘不同理財產品去「幫」人解難、最尾肥係自己袋。佢地「錢搵錢」既定義、係用客人既錢、幫佢自己搵錢。所以你想劈炮唔撈? 透過本網站提供的客觀理財資訊是良好開始。  

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2016如何部署買樓賣樓策略#1033

昨天已談及2016年香港樓市看法。今日講講幾類朋友如何部署     無樓人仕: 仍需用買樓做目標、筆者見小資族可致富,10個有9個都係買樓、唔係買股票。另不要奢望樓市可下跌達40-50%予低位大家入貨。對於樓市下跌幅度之評論參考下方now訪問片段。 – 1房業主: 基於跌幅有限的情況下、只有自住一房的業主可考慮2016下半年換樓。由細換大。畢竟細價細呎價將會跑輸大價樓。原因下方說明。如已住在三房或更大單位,應趁高加按。若14年中之後先買樓除非人工十萬、否則都無咩好做   2房業主: 在此世代擁有兩間樓是必須的,一間自己住一間收租作養老。基本上無動作,如要細換大可跟1房業主同樣處理。惟換樓後借貸力必須不能運用超過70%。如果是但一間樓係一房類或studio flat,建議賣走換貨,筆者所見、此類單位要麼無人承租、要麼夾生平價作賤租比人。買家在入手studio flat 前應知有此結果。   3房業主: 如有一房或studio,可賣走。如有單位係元朗、將軍澳區、積極考慮放盤。其實少做少錯。   4房業主: 如覺持貨太多,將質素平庸的單位掛低於市價先出一間減磅。   借貸力例子: 假設夫婦收入共6萬,家庭借貸力為60000/10000*50%*2.59 = 7.77百萬。那各位可自行計出借盡有幾多? 而家又用左幾多借貸力。另在外借貸、信用於無講有冇運用、擔保人、年齡都影響借貸力。借貸人亦可準備文件令借貸力即時合法提升。這將在農曆年後的買樓001說明。   建議棄細樓換大樓 為什麼建議棄細樓換大樓? 見下方中原城市指數(再細分大型、小型單位指數類),2015年1月至9月已起微妙變化,小型單位2015年至九月升1.8%而大型單位為4.1%。相比2014年小型單位仍跑贏升16%、相比大單位升7.5%。其實自2010政府行「辣招」扭曲了樓市、湧現細價樓升幅潮,這在2015年被糾正。   . 中原城市(大型單位)指數 比上區間升幅 中原城市(小型單位)指數 比上區間升幅 2015/Sep 139.14 4.1% 136.02 1.8% 2015/Jan 133.57 7.5% 133.61 16% 2014/Jan 124.17 -2.3% 115.58 ZERO 2013/Jan 127.05 16% 115.76 […]

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