幾萬蚊身家點開始買樓? #1930

諗sir您好,   最近拜讀您的幾本著作(錢搵錢、小本收息王),自知庸才,希望可得你指教   本人快到30歲,單身獨女與家人同住 月薪21000,有加班錢約3000   我希望可幾年內有第一間樓,近年已積極儲錢,希望你可以答本人個案改善一下。現在月儲6000作存款   資產: 一份101投連險,月供3000已過最低供款期。另外已有人壽同住院 股票100000左右,剛開始學買來賺價,未有賣出,賬面暫時有賺7000左右 活存港幣加定存外幣合共40000左右,可以動用   美容分期將繳清,有下列問題: 想買馬鞍山私樓二手細單位(估計樓價大概都要400-600萬) 以自己的儲蓄力,[平均每月儲6000×12個月+花紅24000],一年可儲10萌, 3-4年後應該有40萬左右,應剛剛好有足夠首期   如我想進取啲,將儲蓄部分拎去債券/ETF度,因為我本金唔多,一定買唔到直債,擺落債基適當嗎?定擺喺ETF度簡單啲好?   另外好奇一問,假如我家人把大量股票放在我户口收息,這可被銀行當作另類收入嗎?對借貸力有幫助嗎?   擔保人方面,本身打算請家中兩老幫忙,但父親已經退休、母親向來無業,他們可以做擔保人嗎?   同埋,我依類初階新手,本金又唔多,你建議我去上咩投資班比較適合?希望您會有時間解答我既疑問,多謝!   ANSWER: 讀者自己都計到,肯儲4-5年錢要上車又唔係絕望,一有九成首置上會此皇牌、二是政府又發出政策幫年輕人更易上車。第一次買樓肯定係細單位架啦,但如果要新樓一房,同大屋苑舊樓兩房比,筆者寧願要舊的。兩房始終好租,一房底studio前排大家都經歷過,酒店壓價落黎出6-8千月租,即刻一房住宅單位難租出。另外如婚後有小朋友,就當請埋工人兩房勉強夠頂,起碼比你時間儲多2-3年錢換三房。無業者作擔保人,就當做到都應未能擴大借貸金額。其實你仲爭幾多先批到按揭,銀行係計到出黎。如你識計即情知你要搵最少人工幾多及少於60歲的人擔保你。   港股普遍風向吹淡,不明朗因素多,反令買美股更有為。其實而家港股美股都叫免佣,兩者都透過電腦落盤,故買美或港股程序上差唔遠,初心者入手美股更有勝算。更何況美股市場深度夠投資種類多,一旦懂得買美股,返回港股市場分析將易上手很多。   年輕人初儲到錢,最常見錯誤是很快又被人「呃」走,留意保架財富唔比人拎走,也是一種能力。有些年輕人加按樓,拎左百幾萬之後買錯股票,輸了一半既人唔少。又或被朋決游說借錢攪生意而自己欠下高利貸。這種種年青人都要留意。講到美股,下方加油站公司的股份,年息派10.45%,過去一年升到32元水平。如睇好酒價又要有10%息,此為其中選擇。 REITs唔一定要買領展,美國的REITs如下方年派11.86%息。11%息既野係咪好高風險呢? 答案是一年波幅在$15-18水平,波幅低過不少香港大籃籌。香港市場懶了用很多風險去換太少回報,故一列出更高息的美股,用港股的回報/風險比去推上去,自覺得美股此等回報風險大到無倫,其實是錯的。另外美股買賣沒有手數(lot)限制,一千幾百都可試買入。 金價現在1500阻力位前反覆,金價由2018年11月升穿1200開始,到1500回頭,升了20%許多些少。若然你買既係同金價相關的ETF,升幅可由$15元升至最言$45,3個開。所以金升唔一定要買金,相關既野可升得仲勁,原理及買乜在收息104會解。 上述一些展示應已助讀者開美股有個開端,建議讀者抱有恆心儲錢,再把10萬元投入美股市場打理一下,學習好投資技巧,先不講贏錢,但你投資過及明其原理,或後生受過小教訓,可避免人到中年有資金時出大錯。至於債基讀者不要大手買入,可用1-5萬元左右試試債的派息是否穩定及價格平穩,只要後生攪清債是什麼,及跟進債市,到5-10年後真要買債收息就會熟悉及買對合身的投資物。如從來未上過筆者課程,大多建議由收息101開始,講解投資理念及多個10%年息的收息方案,解埋風險及點買平洗費。11月班為2019年最後一班,要報請把握時間。儘管2019年社會遇困,全2019年的收息班都在開課前早幾個星期就收滿的。

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理財白痴的三宅夢 #1918

你好諗sir  小弟讀書少, 理財白痴, 明白只諗唔做都無用, 但做…又無方向, 第一步緊係報名黎上你D堂先, 一連報左買樓001, 買樓003及收息101 課程, 希望改寫下半生!     小弟35歲, 早年打工更因交左$50萬牛熊證學費可謂一鋪清袋 現為自僱人士, 做香港人生意,最近生意開始穩定 入息証明將由 $2萬加至 $4萬希望能制造借貸條件 手持現金$160萬, 股票$10-20萬 12年以$150萬買入屯門未補地價居屋, 個人名, 供22年月供$4500, 尚欠銀行$78萬, 現時估計價值$300萬未補地價   太太同年齡工作穩定$3萬月入, 小孩即將出生而估計到時家庭總支出升至月$4萬   想請教: 賣走居屋可否夠借一自住九龍單位一收租單位? 另外做生意係咪好難借錢?    唔係好明計借貸能力…見貴blog文章用兩人收入計, 但又用單人名做按揭?  最後……….我應如何部署才有望完成一生三宅?   ANSWER: 生意人借錢難同意,因不少盈利未列明,銀行自然唔會計埋個D消失的收入。由於按揭主睇買樓前兩季的財務情況(但不限於),不少人將董事袍金加大了,或如由公司完稅就打大個派息,令收入提高借大一點。當然用公司實質控制人身份借,銀行就由個人睇到公司,乜七都睇。有老闆因此降格自己做員工,咁做可取。定返支票出糧記錄半年,用買樓003的方法提供文件及應對後,自己預好收入水平問銀行借舊數。   當然仲有第三方法,有些銀行接受公司收入之15%為老闆年收入,即若你係有限公司交盤數出黎就可借,但唔係間間都做到。總之借按揭,打工仔易過老闆借到。識安排就唔難,至於單人名買樓,而借錢團隊為兩個人當然可以。又或你阿媽單名做業主,阿仔擔保都可以。在按揭借款人(borrower),擔保人(guarantor),取貸人(mortgage-drawer)各有定義,責任不同,所以借貸力可用兩人計,出力比單人買樓。   讀者居屋唔補地價賣,應收返222萬,計埋手上現金賣樓後有380萬。若保證自己賣居屋後會買返一間私樓去跟進樓市,讀白可墳居屋。最擔心是賣樓後返錢又反口唔再買返,這變成揸現金去對賭樓市下跌,讀者此時賭唔起。留意理財是很個人的,人地適合咁做,唔表示你都要咁做。至於將抄股票number跟人地買當做理財,此乃懶惰行為,抱有此習慣難有希望。   380萬買九龍幾困難,買下大埔荃灣馬鞍山八成上會100-130萬首期應攪掂。買後間房租比人,一間大兩房收返兩萬幾租,此為最博。若唔間就咁租比人,舊屋苑兩房應只14k,唔夠租三房租金之一半。但間房轉為學生宿舍,租比內地學生也好,香港人也好,兩萬幾租再補4-5千,新樓的三房全夠租了。樓市一旦再升都有一間私樓係手,唔使煩補地價。   至於淨160萬現金用收息101的債基E餐收住10-12%年息先,一個月收成16K仲要係高評級債,收得1-2年息等時機入第二間樓未遲,兩年都成40萬息,如自己生性再儲些少錢,搵到個從來未買過樓既兄弟姊妹或父母,話唔定用儲到既錢九成上入手第二間都得。至於第三間等到40歲左右用老婆單名買,三宅計得到可成。

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請教下邊種債券有8-10厘的利息? #1912

諗Sir: 本人家庭月入57,000元, 已經有2層物業,每月開支連供樓約45,000元,本人手頭有約260萬元資金可作投資(轉按套出),本想將160萬投入債卷運作,每年收10厘左右的利息為目標。 其餘100萬買入港燈,收取5厘左右的利息, 想請教下邊種債卷會有8-10厘左右的利息?   ANSWER: 其實好多種債券都能予8-10%的年息,計埋槓桿達20-25%年息都可以,又或者下方的REITs,派24.62%年息,仲要年初至今升16.7%。當然下方REITs波幅高,在計算埋回報/波幅比後,我們有機制決出下方REITs是較不可取的。 債券配息給8-10%,可由新興國家債、美國債、企業債、高評級債券四種類入手。其實上四類就係筆者常說之A,B,C,E餐類別了。美國國債日日新聞都有報,一百萬美金一條,你入銀行問職員會出「茫然樣」,同你講佢「無做呢D」。為何銀行有生意唔做呢? 同埋點解筆者提出之債基方法十萬HKD就可入場,而唔係100萬USD? 這就是筆者同你試好的路,由於唔想做大條路,只能招呼收息101付費學生,已應接不暇。   在9月的第二星期,各類債走勢不一,下圖展示了高評級債券由頭跌到尾,企業債走好,新興國債試過單日急升此象。當然債大概5-6類,比買股成千隻易掌握,但已證明有些言論說「加息會引致債券下跌」是錯的,因為不同債券有不同走勢,只不過香港人心急只投股票,少人評論點買債收息。 債基指買了很多直債(即債券)之基金,所以明白不同類別之直債(債券)走勢,自可解拆債基走勢。另外債本身派息由3-9%不等,做到20%的A或B餐當然用了槓桿。但何時用幾大槓桿呢? 為佣金著想的人基本會助你槓到最大,反正CALL LOAN補錢是客自己既事,但槓大了買多左佣金就袋袋平安,所以靠佣提供服務的人難予你客觀理財意見。當然還有很多招數,令客人不斷投資而錢只係微升,但佣就自己落袋。   投資很個人化,每人承受能力及出身都不同,抄人地功課最後令自己經唔起考驗。細個係學校咁做,你知你抄得多最後就經唔起考試。當然讀書差唔緊要,壞習慣養成才是最慘。  筆者收息101課為何能持續開班至今? 因為課程10月上在11月中已見到利息落入香港銀行戶口,而唔係叫你將錢拎去外國證券行博命。上星期firstTrade被人hacked了,一些在港的證券行又開始賣大陸基金,這令筆者擔心現在不是食你高佣的問題,而你攞左你舊錢就走佬的問題,勿因小失大而total lost。筆者亦會提供沒佣金利益衝突的人員與學生面見,現在課程不只教書,而是往後的資訊維持及專人面見更能助學生處理財務。   不少銀行中人都到此BLOG攞料,睇住本BLOG用詞黎SELL客。將本BLOG低佣高效之投資法轉為佢食水深的投資方案。此行徑不能杜絕亦只有歡迎,承諾大家我們只會做醫生,醫返出面中左招既人,而絕不做放毒者。有時錢真係可以賺夠,人血饅頭的錢留比他人賺。

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為什麼愛映日灣? #1884

Hi 諗sir, 因為政見不同問題,我被屋企人趕左出黎(我單身,女),我月入3萬5,固定收入,平時使費唔多,一大半都俾左做家用,依加現金流係35萬左右,股票扎住大概18萬左右,無負債,申請公屋資格超班,居屋亦然,但私樓買400萬樓下又過唔到壓測,瞓天橋底又危險,依加住左係朋友上水嘅屋企大概已經有個半月,但係中環翻工。   下星期荃灣映日灣開售,朋友願意收比銀行較高息借大概30萬比我,用8成按揭上樓(無辦法揾人做擔保),但亦都只能係映日灣217或218呎實用。我知你一直對納米樓,studio 樓唔太睇好,但,如果租屋住同供樓都係要一個月比萬幾蚊,想問我咁嘅情況,好無博一博?如果唔係有咩建議 ANSWER: 相信不少年輕人都遇上讀者此等問題,就係被逼「分支」出來要解決住屋問題。第一留意寧願租樓比一萬,都唔好夾硬借盡上車供一萬,又或供一萬蚊買件垃圾。此情實在有點似結婚,寧願唔好結,結親都咪搵件麻煩野…   供樓同結婚,都係頗長之承諾。   如選錯了樓入手,後果可以是: 無人租,焗供樓而零收入 有人租,租金唔高跑輸大市 有無人租都好,由於資金已用故錯失後來買優質住宅之機會   留意賣一手樓,在售樓處有發展商高成數按揭照住、加上經紀催谷,當時看到是扭曲市場。收樓後只你一間放賣,睇到才是真二手情況。到時發現少人要已太遲,所以才說買一手樓的開放式或STUDIO,三思而行。買二手雖然舊、但成交是真的,你買時已可留意,等於為賣時作了打算。   讀者應做,是將股票同現金轉做債基收息,用B餐收12-15%,50萬姐收成6千蚊一個月。就當佢再保守點唔點行槓桿月收4千幾吧,呢筆錢夠佢去租個房,荃灣好定其他地區,5-6千一定有,4千都有新裝修。如搵唔到可找筆者查詢。咁做起碼唔出大錯,只用利息黎租樓,等返1年再打算。若你是整家庭考慮,唔似讀者可只租一間房,那債基月月穩定派息都可津貼你租更大既屋。   至於映日灣,筆者一早知此盤很有「特色」,上星期親身去拍了些片,如下:  此樓盤是沒有底座的,如你住底層,由窗跳出街落樓唔死機會頗高,方便就係呢D。   片段已示有巴士從映日灣對出的路經過,筆者小朋友時曾住過底層而樓下有巴士經過的單位,明白巴士經過你底層會感到震感。絕不是筆者聽過有經紀銷售時說:「開冷氣係擋到震的…」 *但諗深一層,開冷氣可阻格空氣震動,話擋到震都有道理。台灣人就係成日擔心電費貴唔開冷氣,唔怪得次次地震都爆大鑊啦…   片段指出單位50米附近除海景外,有車房。低層者保證經常有燥音令你訓唔著,如果後生想多時間用唔想訓,住映日灣低層一定幫到你   住宅建築確實有冷氣天橋駁出如心廣場再到西鐵,這是真的已目測   低層樓層下面有公園或花圃,如果蚊唔向上飛,住係低層應無問題。不過筆者對荃灣區既蚊都向人收過風,就如楊屋道街市駐紮的那批蚊,可以順風是吹到萬景峯某一座的,向上更是走了過百米。   明白上述好處,你就知映日灣為何有部份單位要壓低開價同吸引客,至於賣樓處就在老遠的石門。鑑於映日灣附近的街道佈滿到經紀哥哥,為了筆者生活如意,映日灣呢個樓盤打既分數,同電視播映之樓盤節目一樣,打7分起碼,我個人比夠9分啦!

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1st 第一層樓買入注意點 #1871

皆因希望諗SIR能盡快抽出解答所以準備標題: <<80後新婚夫婦不急生小朋友>>   我倆新婚都是39歳 ,因為經濟問題沒有打算生小朋友。 我每月入全職 $22000 +freelance 平均$2000 老公每月入全職$20000   本人 現金 40萬       老公 沒有儲蓄           股票 11萬。    剛剛還清債務           定期  5萬             共56萬   因與老爺奶奶同住700萬之居屋是老爺名,住暫時沒有大問題,他們在2018剛用私樓換的,賣樓盈餘作退休之用。但不想打他們兩位老人家主意。   老公需每月付5000家用 我們想為將來打算想買1st 第一層樓, 但資金有限 , 又沒有物業。 因為遲起步遲結婚,所以急找門路剛報讀諗sir的101及103 也買了小本收息王 希望能抽出指點一下 謝謝   answer: 讀者夫婦借貸力為(22000+20000)/10000*2.59*50% = 544萬。先講收入唔高自然路崎嶇, 金權為主的好處就是按提供服務及其稀有性去分配資源(資金),諗sir只能提供一些時下付出有限風險,換到資源的效率較好之方法。但若收入無論低或高都可被諗sir「救贖」,那根本無「派4000蚊但等到死都未有這回事」。大家亦不用那麼抬舉,筆者無能力作神跡。   想進步,就一步步黎,咩事都係,大事不可一步求成。544萬借貸力加50餘萬資金,買400餘萬樓可以,首期只需40萬,單名買。如真首期唔夠或恐怕買樓後資金乾涸,可利用私人貸款。一般人買樓前若自己借私貸,銀行批按揭時會不信任借貸人之首期來源為儲蓄之陳述,一旦被打成首期是借返黎,按揭申請就唔會批。但,借p-loan很令借貸力被削,可考慮其他類型貸款,借之學問在買樓001有授。讀者應自己借而太太單名買,或掉轉,但不可自己借首期又自己買。去到呢度一定要講:「借錢有風險,唔想借就勤力d搵錢full pay佢」。   買第一層樓需由大屋苑開始,單幢樓成交量少忙令人易買難放,一旦返唔到錢最難為初階買樓現金唔多既人。大屋苑另一重點是易租出,樓有租收才有價值,筆者近月收番一間屋,樓下看更一見到我就問:「有人想租,有冇興趣?」當然看更都想收下利是,會積極。是否合法,第時傾。當你知你間屋易租,你就唔會為左快手租走而放棄自己選租客的條件,那就不易令租霸入屋。很多人中租霸,一是屋位置差或管理公司問題少人問津,自己慌了亂租比人。二是間屋裝修錯誤,例如省錢省得過份連渠既裝入水平都唔計較,可能唔知市價,講價講到裝修師傅都唔happy,最後屎水停留令屋有味,難租走。三是業主自己屎忽,例如租客搬入前想做些合理之維修,可能整返些電器,業主份內事都唔做,令經紀半放棄此業主,最後只比些衰客你同你玩「一deal焦土」。因此,業主有咩責任? 有咩唔係責任,請學清楚。   至於選取樓房,最重要是肯定業主揸實全個業權,令買家唔會跟手尾啦,這在買樓001查冊那教學會提及。次之睇樓,心法是: 睇屋外的事情比睇屋內更緊要! 屋外的事有唔妥你冇權改,屋內的事你點裝修都得! 講兩招基本: […]

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誰有博樓市跌而大贏之底氣? #1869

諗sir你好:   小弟是諗sir學生,上月曾發文到貴公司另一個電郵地址,可能電郵地址不當,未能得到諗sir 回覆。現再發文,問題稍有更改。   小弟與太太今年30歲,正是諗sir著作所講的30歲庸才,不懂投資理財,一直都覺得港樓太貴,幾年來租樓住,大大錯失良機。不過去年讀畢《樓換樓》及《收息論》後得到莫大啟發,膽粗粗於上個跌市第一次置業租比朋友,現在賬面已賺1.2M。另外,由於剛有小朋友,靠家人幫助1/3首期,買三房自住。本人今年三月完成收息101課程,希望能得到諗sir 就着本人情況再加指點,為家人提供更好居住環境及早日財務自由,萬分感激。   二人資產如下:   現金:500K 股票:150K 自住物業 (粉嶺私樓三房):今年中買入價:8M/現估價:8.8M/尚餘:4.7M 收租物業 (大圍私樓兩房):去年底買入價:4.6M/現估價:5.8M/尚餘:3.5M   二人每月收入/支出如下:   每月支出 =家用22K+稅及保險15K+兩物業供款及雜費36K+養車6K+日常支出25K =104K   每月收入=月薪125K+租金收入14K=139K   每月現金儲蓄=35K   四年後,家庭收入過200K,其後增長難預計。   未來目標:     2年內生第二個     5年內,透過內部轉讓甩人頭,買第三個物業收租。     7年內,住dream house,現售 16M/租35K(知道貴樓租抵過買)     50 歲前財務自由,馬拉或泰國養老可考慮   局限:     剛買樓,流動資金不多,物業未可加按     驚死,想要保息保本,prefer 直債多於債基 計劃: […]

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失業西即變成唔使撈仲有20K洗費 #1867

諗Sir,求高見   本人46歲,原本月入28K降至24K, 現已失業多月,對自已前景不睇好,就算搵到工都未必到20K。至於先生同年紀,月入16K   2009年購入聯名置業位處青衣,物業662尺,for兩人住夠有突。現物業樓齡18年,市價620萬,只欠百餘萬。我們仲淨100萬cash   有感自己前途未明,於是計劃賣樓,想換一個樓齡舊35-40年,細面積有有天台既長沙灣或荃灣盤,想借此套多小小現金待樓市回落買多層單位收租養老   但先生唔捨得現住單位,提議不如先轉單人名(照依家情況,會寫先生名),再套現買上文講既單位自住,現單位出租.   雖然我亦對現居有感情,但長遠例如賺錢能力,管理費升幅樣樣都係錢,實在無法唔放棄   兩夫妻各自在思想爭鬥,還望諗sir指點迷津!   ANSWER: 建議是賣樓如得10年所儲,不坊賣樓,因樓市十年總會等到一個週期低位。當然你要有心得將套出既錢好好運用才好賣樓,莫要將錢錯買股票。當然股場有叻人,不過但凡有正職者,要管好有股票組合唔容易,更莫因以為自己叻而錯入股市。讀者賣樓後套近500萬,同意要抽100萬去買番間樓,防止樓市再升令自己追唔返上車。   另一方法是按爆八成,將樓由太太轉老公單名,如一個合適的「轉」,是可將青衣樓的八成價按出。好似讀者青衣樓照可按到八成得400萬,而夫婦照可住返原居。咁做可省回賣樓支出佣金,更可省回再買樓要付十幾萬的印花稅。故懂得按爆,夫婦自不用思想鬥爭。亦不用落銀行被職員講「自住樓只可按六成」之說話忽悠。先講按六成之答案係正講,但懂更多可令成數按得更高。   按爆八成其中一障礙,是讀者只有先生有收入。讀者自己冇工返及未返夠半年係批唔到按揭。有些銀行確實可返三個月工就批到,但只限autopay出糧及某些銀行。所以讀者失業不單只係佢收入有問題,而係佢借錢都有問題。借唔到錢,就更難去買第二間樓令退休時間更為延後,所以懇請勿因工資唔合心水而唔去做野。就當真係好討厭呢份唔及之前工資既人工,都請做夠6-9個月捱到按揭批到及買埋第二間樓先好唔做。   假設搵到份18k既工,連同先生收入借貸力有(18k+16k)/10000*50%*2.59 = 440萬。計加按第一間樓拎400萬已用盡借貸力。除非讀者新一份工的薪水遠高於18k,否則就要行買樓003借貸力由無變有之法,出第二份糧比自己令借貸力變大。除正職外假設出到20k糧比自己,那家庭借貸力升為(18k+20k+16k)/10000*50%*2.59 = 699萬,表示按完400萬之後仲有299萬借貸力淨,加上手上有成400萬現金,最盡可買成700-800萬樓。當然用盡借貸力不可以,但買到新界區兩房再收租可期待。對於呢對月入咁平凡既夫婦,攪到有兩樓在手,同埋買第二樓後淨成200-300萬作債基疊增收息,15%年息下可收近40萬息一年,即每月有成三萬幾,做到咁已經好盡。當然先首按了400萬出黎要月供400/259*10000 = 15k,但35k債基收入減15k供樓都仲有20k淨,已足夠令讀者真。唔做,辭工去也,又同時滿足埋老公唔想搬個鋪癮。

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信貸評分與按揭借多少何關係? #1865

諗sir,你好,最近我在TVB兄弟幫看見你的節目(重溫節目),然後再去homelogger看你的個案文章,在下希望在往後日子不想迷惘過活,所以在下冒昧請教諗sir,    本人46,自僱人士,之前創業做生意損手爛腳還有債務纏身,這兩三年努力接job已還清債,收入約50,000元左右一個月,但12月淡季沒收入,不時收現金故沒什麼糧單   太太家庭主婦照顧一名小朋友讀小學。本人同年邁母親一齊住係公屋,希望置業,已經依靠母親多年,希望母親有生之年能得知我置業。但錢已用作還債,太太同我夾埋只幾十萬在手。   我很想重新檢視自己理財態度,希望可以借到錢及買樓,懇請諗sir給予意見,謝謝。   answer: 堂上有同學問,如何得知個人信貸評分? 其實你只要去環聯網站比幾百蚊買份信貸報告,就可知你評分,例如A係最好,F係差勁。然而信貸評分好同借到幾多錢係兩回事,你評級係A,但你人工只兩萬,那借盡就259萬。無論你評級AA定係再AAA,係自己都借唔到錢買一千萬樓。有些機構賣廣告,話比幾百蚊買份報告,就可知道自己按揭批唔批到。如果真係可以,那香港做按揭中介就無角色,亦唔會有人因買樓後上唔到會而撻訂。   若債務纏身引致人過左時限而還卡數,一次遲還信貸報告會有記錄,連續兩次會降低評級,如買樓之前半年試過連續兩個月遲還錢,那怕是遲一日,都好有機會令按揭批唔到。相反月月準時找卡數,但只找Min-pay,銀行鍚哂你,你的信貸評級都無影響,但肯定借到既錢就少左。爭幾多會少左幾多就係買樓001內容會教。   至於破產,如果破左產而無同銀行還錢的,你唔找清之前條數,那怕破產令已除都唔會同該行有任何往來。假如你永不同破產前的銀行往來,但可能因些事令你重新在信貸記錄中「蒲頭」,例子是你阿媽同你係某銀行申請了信用附屬卡,一旦阿媽又自己申請野而同意另一銀行查佢信貸報告,而另一銀行剛好就是你破產前之欠數行,佢地知道你「翻生」,咁追數的響鈴,就會係你打邊爐個陣出現….   講黎講去,人就是要保護好自己的借貸力(credibility),因人抵押住宅而借到的錢,少都4-5百萬,多則幾千萬,此數目是大部份打工仔儲20、30年都儲唔到的。好似讀者咁賺錢能力返到黎,但因沒糧單令借貸力很多,因就永遠建立唔到自己資產以至收租,終日停留在人搵錢的境界,而唔可以升到錢搵錢,成日可料一下啦。讀者應先將月入用一間有限公司儲好,再用公司出番糧比自己,然後出示出糧的記錄如支票及入數記錄,咁就會有改善。當然要銀行批到你既層次,幾張支票影印本唔夠照,除了我們買樓003課程外,亦懇請識既人可免費網上寫寫點做點名銀行答教下大家。   事無兩全,穩定有租收既樓同埋進取地做生意或買股票都要,後生未夠28歲可七成錢買股票同埋成日試下創業,到50-55歲應有1-2間就供滿既樓同少用股票。至於30-40歲做法在上述兩者之間。凡事去得太盡,緣份確會早盡架。另外「一口和牛」時間: 筆者舊同事成立的買樓易公司營辦按揭轉介服務,佢地會搵真係要跑mortgage數既人同你係銀行做按揭,而唔係求其同你間間fax去申請。現金回贈同利率基本上可同出面睇齊,想加按番幾個錢係手又或轉會拎回贈,可whatsapp 96991141搵買樓易同事註明問按揭查詢。

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究竟做劏房定學生宿舍去double租金? #1862

  諗sir你好我已經報左今個月的101同003,就黎同你見到面但因為有一些急切問題想先問,希望回覆 本人有意買劏房收租增加現金流,近排見到有個大角咀低層有平台劏左3個收到22000租,45年樓但有orders可能做唔足8成,售價傾到460請問值唔值得買?估價494萬   如果做得6成要拎200萬出黎做好似唔值得加上怕難脫手 做8成的話有按揭轉介公司說可能只做25年,計埋管理費月供都要15000,只有22000租金只有7000現金流值得買嗎?   如果現金只有250萬的情況下應該買劏房還是學諗sir做發做一個學校宿舍? 祝諗sir同所有同事身體健康生意興隆 我留位編號TELY57TELY58,電話66xx-xxxx   ANSWER: 劏左既樓有些係過唔到銀行驗樓,上唔到會既。有些就好有機會避到驗樓,值得一博既。另外有些銀行內的人,勤做驗樓既。亦有些銀行既人,懶做驗樓既。大家咁醒,當然明白搵間有機會避到加懶既銀行黎做按揭,最對投資人有利啦。當然這些知識擺到明唔係免費,你要知可抽時間黎筆者買樓班、亦可以大熱天時自己去每間銀行試下問。   上星期六完左買樓班,竟然落堂有位女仕黎問保險。好啦筆者一向好很nice,照答。佢話驚自己死左份按揭無人還會累左仔女,問呢類保險應該點買。筆者求其搵個app整個網上定期壽險報價比佢睇,入埋佢年齡同保額,佢睇完個價先知而家年供50000保險,簡直係貴到不能形容%y&*!#@…臨尾都補返句:「上你諗sir堂確實學到野,有價值。」   買樓咪買到坐監 當然我地要尊重唔同人既諗法,筆者唔會亦唔需要逼你認同。反正你想免費理財,匯豐、中原同友邦都歡迎你。答完女仕,又有位哥哥仔買樓時,被某人呃左食「假交吉」。呢個「桔」既食法,係買樓臨約寫交吉,同時哥哥他要另簽協議說明已知內有租客,可能要收樓後3-4個月先搬走,交唔到吉都唔會追究業主咁話。聽到呢度,筆者就知唔可唔救,夠鐘前去唔切車場,唯有叫同事拎車先。   我地先唔好討論此agent是否專業失德。就當同學係諗sir面前指住經紀張卡片,就當地監局既panel汪總下次同筆者錄野時問起,筆者呢d衰人係無著數之下係唔會舉報既。只好怪哥哥仔「技不如人」。最大問題是業主係此個案獲了制高點可隨時開炮,隊佢作虛假陳述,嚴重既要坐監,亦先講不少人有近同情況最尾和平同業主成功交易。那究竟仲go唔go? 筆者已向哥哥仔分析。總之咪搞到新樓買左,監又判埋,到時去邊面住先有選擇困難…   有order既樓未必表示成交唔到,但有order與否好少影響按揭成數,而是影響能否批出此基本問題。例如有屋宇署的order,若然小僭建銀行有可能在客應承「要拆會即拆、而家先唔拆」的條件下比你批到。但如果order係嚴重到業主生意失敗被人告緊,法庭落charge凍結佢資產個類,你就九成唔使諗。但冇charge高成數一些而有charge就做唔到八成,這些創意野筆者未聽過,或者本人見識少。要更準可付款請教律師。     其實係平台既劏,一般唔會博。總之係路邊望上去都觀察到既僭建,還是不要攪上身。至於一旦攪到你,先會由屋宇署委託的承辦商貼你問口紙仔,叫你回應話佢想入屋睇。那下步應如何? 梗係下回分解。   學生宿舍 最後如有250萬,又或不論任何budget,你要知大兩房、三房或四房有些開則做學生宿舍都很合。先講一房唔使諗、將軍澳或者啟德又或港島東那些都唔好諗。學生宿舍其實是木間房,亦唔一定係學生住,不少女生想搬出黎住亦會同朋友左邊右邊各租一間。例如一間三房單位,佢只要將廳一開二,連埋房三間就已做到一屋5房,每間房收7千,那你知三房租金可提升至35k/月了。當然有些屋苑的單位可間上下隔,每床位5千,即一間房成1萬,會令租金更能提升。另外有些屋苑更受歡迎,我們在買樓003會講原因。如有興趣,可自行做或003學生可跟買樓易公司由搵樓到裝修至搵租客都可助你完成。木間屋等於在屋內起櫃,不涉及建築物條例。 至於劏房,如用磚間房,又無向屋宇署入則,很大機會違反建築物條例,被發現會被訂契。誠然而家同學都係做學生宿舍多,因為學生宿舍之裝修費便宜很多,有機會五位數字都搵掂,但收租double!   筆者除按揭同買樓、還對債券收息、資產調配海外、基金買賣及私人銀行操作都有些淺薄見解,大家可在本BLOG其他文章找到。 我們講學生宿舍的買樓003在7月尾之星期六班已滿(TELY58),要報只有星期一晚班(TELY60)仲有些少位。003還有講租務管理、如何寫好租約,一拆二、借貸力由無變有各種事項。

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大埔公屋仔、頓成收租佬! #1860

你好諗sir,   本人係諗sir專頁既長期讀者,很多理論看似明白,但當應用於自己身上既時候就好難掌握,希望諗sir可以幫忙指點迷津,教下我如何理財同投資。   丈夫:月入4萬,儲蓄20萬 本人:家庭主婦,儲蓄50萬 物業:丈夫擁有一居屋已斷供,未補地價;早年買入2百多萬,現時估價6百萬   每月支出:$31000 每月儲蓄:$8000   家中育有1名幼兒,另外剛聘請外傭,本人亦打算3個月後搵份工,幫補家計。   適逢家中有親人A做地產代理,介紹我買新界新樓盤,5百多萬可買3百多呎既樓宇放租,租金回報1萬2千左右,先俾1成首期,2年後再俾多1成首期,可向銀行借6成按揭,利率為2.375,另外25%要向發展商既財務公司借款,首3年P-2.75%,之後3年5.125%,由於本人第一次置業,實在感到難以作出決定,希望諗sir給予寶貴既意見,分析一下本人現時既狀況,應否置業?   萬分感謝 祝諗Sir業務蒸蒸日上,長搵長有 忠實讀者上   ANSWER: 諗sir都係裝修師傅既長期fans,塗油同鋪水喉既理論我看似明白,但當我落場做既時候發現難掌握。 所以你想慳人工自己裝修間屋? 定係利用城市的專精制度每人只做一行,搵獨立人選助你理財,閣下自決。下方為買樓003學生就裝修好的學生宿舍。     很久之前,根本無城市這回事。國王分封土地比領主,領主交地比農奴耕田令大家有飯開,農奴屬於領主的財產,1000年前大致就係咁過,歐洲係.,中國係,沒什麼個人權利的。打後有農奴逃出領主之手,聚埋一齊依賴打鐵、或近似技巧維生、最後因聘任民兵防守家園而有打稅及城市之初型。在精專制下城市打到既稅仲多過領主榨壓他人所得,最後才滅了分封,確立城市。精專制是行資本制度的基本,而資本制亦即拜金權。其實世界上除了金權管治模式、拜神權或王權都可找到平衡模式。金權、君權、神權各有好壞,就如北方大陸行君權,都令社會拎到平衡。大家對各種模式都要尊重,及要利用修補主義對待各種模式之缺憾。     讀者的親人介紹讀者買新盤,真係唔知咁做是否專業? 符合專精令客人同工作者都獲益了。當然幾年前買新盤,零首期「賭手指」都不少人贏左,如滿名山。但而家先買,2-3年後收樓都時個市係點? 最緊要唔係估個市,而係量度你是否夠實力。很多人鐘意睇市,明明做收銀都講到自己成個專家咁,筆者相反為讀者計實力,讀者4萬家庭收入借貸力最盡為40000/10000*50%*2.59 = 520萬,仲未計佢有些消費會削走借貸力令數達520之下。大家留意: 唔淨只借貸會削減借貸力的。一個無任何借貸既人,借貸力都未必可及2.59方程計出之最大數。由於讀者已有居屋,估計借貸力要減1-2百萬,那只剩300餘萬借貸力係手。能否行出公屋又或再次被坑? 很多時看知識及何人相助?     當然買新樓,由於有呼吸plan,肯簽就有樓。讀者如500萬樓七成上,頭三年後供息5.125%,即350萬還息都17萬9,未計還本。那讀者月供二萬幾一個月可以嗎? 間樓收租有機收等返15k一個月? 都未計新界有咩區份會供應太多,或者會唔會不知情下食左低層曬足幾年太陽租唔出個D了。新樓: 你諗下收樓個陣會有幾多租算供應? 這好基本。博個價升? 你有幾多籌碼去博升?      經紀想推新樓,除了佣高,另外就係唔使理個客上唔上到會既野,唔會好似筆者咁用2.59或什麼借貸力計計計。至於讀者話睇左筆者專頁多年,最後連簡單借貸力、供樓款項及新樓利弊都講唔到,等於基本護身術都無,看來免費文章都是白寫。買新樓明細可到youtube看「愚蠢的新樓買家」video,唔詳談。     有時間可諗下賣左居屋返400萬再自己同老公每人一間私樓啦。返400萬,100萬用黎老公八成上會買間兩房自住,另100萬太太買兩房八成上會租比朋友住。淨200萬債基收息。兩間樓唔好同一年買,分年去。債基200萬收息,基本上15K-20K/月收息無問題。仲有太太冇野做,可用買樓003借貸力由無變有之法去建構收入,借到錢。在此祝賀大家,早日找到生活,而不只在生存。

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