一間公屋,如何破局? #1845

諗sir你好, 本人剛與太太結婚,現與家人同住,想好好利用手上資產,想看有否機會1-2年內再置物業。   先講講我們的背景資料 丈夫: 現職註冊社工,月入$37000,現時月儲$19000,沒有負債,現金連股票約$17萬 老婆: Teaching Assistant, 月入$17000, 現月儲$0 現金有$10 萬,   名下有一間已補地價公屋(購入時$360萬),現估價約$500萬 樓宇按揭:向銀行借貸了$240萬,月供約$12000 左右   —————————————————   之前曾向銀行加按,至明年2月才可鬆綁 現有兩個想法 賣出公屋,套出資金作首期買間500-600萬的私樓自住,以丈夫名義。買樓後,兩夫婦仍可月儲$5000,作其他投資。 2.保留公屋自住,然後兩夫婦月儲$19000,現時手持現金約27萬,下年2月,加父親作擔保人(月入$18000,手持一間供滿未補地價公屋),轉按到其他銀行,借貸300萬(原有銀行只借了240萬),套出60萬資金,期望購買多一間470-500 萬的私樓投資。   *現時由於太太已負債$240 萬,人工只有$18000,必須加擔保人才可轉按及套出更多現金及回贈。 諗sir有何建議?     answer: 由於公屋未補價,唔可以按爆八成,所以成日話有能力或將來想發圍既,用私樓而唔好免地價公居屋。至於公屋唔按爆,按六成咪得? 你見讀者手上資金少,500萬公屋按六成,得個幾十萬幫到佢咩? 但點都好,買左公屋總好過租,而政府的房屋政府絕對幫到讀者累積財富,令佢用低成本就享受到升市下財富效應,間公屋賺到既錢比佢什麼月儲5千,是百倍計的。至於讀者話佢而家月儲19K,都係聽住先。所以都係個句:「窮人先更需要買樓。」我們沒動機去歧視窮人,我們只想在處處充滿歧視的香港停止再產出更多窮人。   賣走公屋再用夫婦名一拆二,就係佢地出路。反正公屋已買係自己野,再享受唔到千幾蚊租間屋既樂趣,那不如賣樓求榮。老豆間供滿公屋就係佢地底氣,未到破產前都唔好諗老豆間屋,賣自己公屋套500-240 = 260萬,其中130萬比自己或太太單名一人上會買550-600萬私樓。最好等樓市回些少買好一點,但唔好大貪想撈底買。想撈底者一是不自知、二是過份貪,誠哥係四十歲就問到匯豐銀行借幾億比佢買黃埔船塢之前,付出很多雞同鼓油,故想大贏就要投放得更大。讀者想小贏就等樓市指數由高位回落至少15%時出10-15%首期買樓,既合情亦有一定防守力。至於老婆人工低借唔到錢,可老公擔保,但老公唔做業主慳稅。   夫婦借貸力為(37000+17000)/10000*50%*2.59 = 699萬。買530萬樓8成上借~420萬,用掉借貸力75%,勉強可以。買樓後留260-110 = 約150萬現金在手,當然是行債基再疊增收息。因讀者150萬未夠直債入場門檻,買股票如果佢輸左冇下一注,買保險雖保證但起碼困佢3-5年對資金少者不可。諗完都係101的債基出隨時出入較好,至於104的嬰債可以但波幅始終比債基高些少,所以一般學生執行都由債基收息先,才下步用嬰債去息本皆賺。

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今天的放任令你他日更無選擇 #1840

你好諗sir,   本人是收息101班學生,拜讀諗sir文章穫益不淺,謝謝閣下分享,現今有關於選樓問題想一問   其實夫婦二人如果想置两宅,是否有能力就入市,因為身旁很多人聲音說局勢不明朗,要等待時機,樓市可能會下跌,但看諗sir blog,夫婦二人两宅其實是必須,如自住般計好數就應入?   另外選樓一問,心目中有幾個屋苑,請諗sir給意見 荃灣海濱花園,樓齡30年,年齡舊,但荃灣區是理想區分?有附近屋宇帶動,大型屋苑 屯門卓爾居 ,距離屯門西鐵比海濱至西鐵距離差不多,但樓齡可以新10年 屯門市廣場/時代廣場,交通配套便利,樓齡舊,30年   荃灣屯門是平日較多經過,感覺較熟悉 但出租率那個屋苑較好,應該循那裡參考資料?   相比荃灣屯門以上屋苑,大埔墟沙田如第一城,花都如何?   謝謝你! 新手學習   answer: 讀者獲益不多,從來信已可看到,怪既就係筆者寫文章唔落力。   例如虛浮到只用局勢不明就否則買樓,雖筆者意見唔係話日日要買樓,但細心想想都知局勢日日都不平架啦。唔通生果報今日頭條寫:「今天局勢明朗、我地冇乜好報」咩? 你要搞清楚咩因素對你買樓是致命的、咩因素唔係。報章就是乜7因素都寫落去討論一番,否則仲有咩好講? 而家班人夠薑去戰地攞爆料咩?   請容許筆者囉唆些少,大家明白市場無形之力要尊重。 你有料,就叫得起價,此道理去到深圳都唔變。咁而家新聞從業能否吸引叻人入行呀? 自己諗。你係高級AO都唔會睇個幼齒EO寫既report啦。而筆者工作係重塑傳媒行業予一個新的生態,靠傳授知識教班去重啟Revenue model,將有料既人重新帶入行。我地係咪幫香港做緊點事? 留比你地自己諗。至於聽日同事係咪要返工? 筆者唔理,但筆者公司有能耐俾同事選擇。如果當初我地日日免費派知識,首要是無人會珍惜、二是更令我們無力。理財同處事一樣,今天的放任令你他日更無選擇。   買樓首要是自己照鏡,讀者如夫婦人工共五萬,借貸力就是(50000/10000)*50%*2.59 = 647萬。若此情下最多動用借貸力六成買樓,即借盡是400萬餘。若佢地現金有200萬,即係佢地睇600萬樓已到盡。此預算下屯門市廣場細單位、及海濱花園細單位都可想。海濱花園受制於上兩年荃灣新盤開賣而愉城海濱很受沽壓,所以要避,呢件事已拍片講過。   再下一級去選區要看人流及供應、政府有數字幫到手。至於屋苑睇樓齡,答案唔係越新越好。你諗下買一手車,當然新款好但頭幾年個車價跌得好快。而最令筆者煩惱的,係讀者連自己人工及資金幾多都冇比,足證佢未明白買唔買同買邊係睇自己而次選才看客觀因素,所以筆者寫文真要再檢討下技巧。   出租率就是與一間屋的空租期有關,誠然租約如租三年或之下係唔需要報上土田廳,所以不能準確計到一住宅究竟一年平均空租幾多日,除非業主好有心留好哂證明比你睇。故我們能觀察就是一間屋苑的流轉量,例如租務成交與單位總數目之比率,換言之你可去大經紀行的網頁看到一屋苑近年之租務成交,從而得知是否活躍。單幢樓就很難查看。   賺錢,不為其他,就是要令自己更多選擇。   最尾用多兩條Q&A為結: 選區要重稀有性及看供應 ANS: 供應最重三區: 九龍城(啟德)、元朗、西貢(即將軍澳)。無咩事就避開佢 稀有性留意: 九龍城為A類細單位供應數目之首,故買一房或studio在該區「前途暗淡」。元朗很多村屋、鐵皮屋,當時就當劏房都唔好做,何況細單位? 至於香港欠是三房。當然如你預算只600萬,三房除了去大西北否則不可以。故屯門大兩房、或馬鐵線一些2000-2010落成之樓房、或有budget就去九龍或奧運留意2-3房,都可考慮。 (約)2000-2010落成樓房之特別: 有唔錯會所、有大窗戶易透光又冇工作陽台,既慳了錢唔使買無謂空間而管理費亦不會因過份奢華會所而變貴。 […]

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買樓十大誤解(下) #1833

我儲唔到首期,點買樓? ANS: 就係你儲錢難,才更要買樓。你想想如果你一二千萬手到拿來,買渣打直債唔槓收7%、槓埋10%大把選擇,債基更可20%+年息,那買樓收個2-3%租務回報才真無謂。買樓之真義,是其近乎唯一的可按到八至九成而攤到30年還及息平之條款,你平常一個打工仔冇可能唔靠樓拎到咁既借貸terms。   用此借貸才能令租客向你低頭,交租等於幫你供左間樓。又有人擔心按揭供成廿幾三十年,萬一無租客點算? 其實你選大屋苑兩房,空租期極短。至於銀行call loan,在沙士都不顯著。要擔心不如你先想想工作夠唔夠勤力? 經濟下調時你會否比人先裁吧?   靠囤積土地致富往往是一段行情走到末期的最好方法,當然你有能力唔靠樓去贏就更叻。但唔靠做生意又唔努力儲首期買樓,其他方法有人試過就係挖礦機、炒期指、或犯法試圖獲利,你認為條路要點行?   按揭應選擇短的十五年或攤長供完? ANS:按揭要攤長還,因只要通賬存在,欠債者越拖長還越著數! 你問不少中老年人,都答你「樓開頭供個幾年就辛苦,之後冇問題的!」原理就是按揭接近定額去供,十年過去錢能買的東西已變少,意味你只需更少資源就可完成月額供款。   每兩星期供款比月供按揭好? ANS:有些人知道,按揭可選每兩星期供的,更有些人認為每兩星期供仲抵,因為將每兩星期要供之金額加埋,比月供數供低。筆者看法是每兩星期同月供分別不大,首先一年有12個月又或52個星期,你係唔可以將月供金額同一年要供26次的「每兩星期供」去比。至於每兩星期供話比月供慳息就梗係肯定,因為你每兩星期就pay,還個本金自然早左,咁兩星期plan比個息梗係少過月供plan啦! 此事不界定為「抵」。係d銀行友冇野攞野黎講。   租樓定買樓? ANS:如果你持有樓房少於三間,基本上選買樓。因為你要靠付少首期再利用銀行買樓去谷大資產,然後脅有租客幫你供甩間樓助你日後好生活。 如你已有三間或以上樓房,主打租樓。因為你有得三間樓,開始想改善生活質素。而香港叫做稍為體面或優質的住宅,其租務回報都是低及管理費高的。那你做呢類樓既租客就最好。 詳細解說筆者其實早年錄過段片講既: https://www.facebook.com/homebloggerhk/videos/660189537730474/   我可以等樓市跌先買樓? ANS:如果你係最有錢或最窮那批,可以等。 如閣下現金在50萬至1000萬之間,即係夾住係中間唔上唔落個批,唔好等。 其實跌市銀行借貸手緊,加上自己份工難保,跌市撈底買頗高難度的。不過最窮同最有錢個批都唔怕博,所謂窮人冇乜好輸、富人大L把錢輸。跌市撈底總是十個人講,成功既都唔知夠唔夠半個。

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買樓十大誤解(上) #1830

本人已收讀003及101課堂學生 現在想投資買樓! 在選區問題請啊sir指教下 我選擇600萬以下樓 想揾升值同收租好既   疊因庭、屯門市廣場600萬以下單位   元朗yoho新盤開放息290呎以下500萬內或者其他   旺角洋樓600內   長沙灣洋樓   港島西40年樓洋樓500萬內   荃灣 荃威花園、荃灣中心、荃景、富華中心   因為太多,本人第一次買樓!想啊sir比意見 係選區上,應選擇邊區!之後我選擇左既區域之!應該買先個屋苑或者洋樓啊!   我電話 潘607XXXXX 希望諗sir可以睇完比小小意見等我可以選定地區後就可以專注留見! 現在太亂有好野都唔知買不買好 謝謝   answer: 新手買樓入手大屋苑定單幢洋樓好? ANS: 新樓請買大屋苑,因為易睇易上手。大屋苑樓間隔相同用料迎同管理公司相同,淨低座向同高低層就決定了應有之市價。然而洋樓,同區既洋樓用料可有很大分別,用料差自然易漏水易維修價難升。至於洋樓林立之油尖旺區,有些洋樓是商住分層、有些是全住宅的,治安分別頗大。這僅是買舊洋樓前要留意之其中少項,故初心者在大屋苑等低水盤出現比較好   是否非筍盤不買? ANS: 新手如果要筍盤,你要有準備等半年或更長。經紀有筍盤確實少機會比初心用家,例如經紀喜做「串燒單」,即今次呢個盤收足佣而應承定下一次可以只收半佣,其實只係超市買第二件七折之原理,不過新樓資金少亦只買得一間,經紀有筍在手當然會用黎引2-3單生意,新手要筍一定要縮窄睇樓範圍,例如只睇第一城的2-3個開則、二要勤力睇樓、三是反應快。筍盤真係過唔到夜,你見個開價已到筍位就要勇敢開票。   我想要:「升值同收租好既樓」 ANS: 這句是廢話,等於話比經紀知你無準備。話說你想睇第一城,你可以入經紀行同佢講「你想睇第一城三房,688個隻」。下一句你可以問下「而家有幾多個租盤同賣盤做緊」,看看當地市場深度,一旦入手能否隨時出貨。再問就問下「個盤點拎返黎咁叻?」睇下你的經紀同業主的關係如何。經紀如熟業主出沒地點,送訂真可快人一點,就差半個鐘真係幫你同價搶到目標到手。或者關係好自然可同業主做「串燒交易」,咁講法你開價比人平些少都有機照賣比你!   選區要重稀有性及看供應 ANS: 供應最重三區: 九龍城(啟德)、元朗、西貢(即將軍澳)。無咩事就避開佢 稀有性留意: 九龍城為A類細單位供應數目之首,故買一房或studio在該區「前途暗淡」。元朗很多村屋、鐵皮屋,當時就當劏房都唔好做,何況細單位? 至於香港欠是三房。當然如你預算只600萬,三房除了去大西北否則不可以。故屯門大兩房、或馬鐵線一些2000-2010落成之樓房、或有budget就去九龍或奧運留意2-3房,都可考慮。   (約)2000-2010落成樓房之特別: 有唔錯會所、有大窗戶易透光又冇工作陽台,既慳了錢唔使買無謂空間而管理費亦不會因過份奢華會所而變貴。   按揭做唔做到唔係問銀行或經紀 ANS: 不少人落訂之前話去問銀行,是否上到會才落訂。其實銀行一日未出offer […]

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直債與債基之分別 #1828

hello, 請問可以向你請教有關理財嘅事嗎?   本人30歲,上年與男朋友聯名以520萬買了北角一單幢式單位,8成mortgage, 供30年,兩人每月入息合共45000,現戶口只有約20萬現金,冇任何投資,請問而家先開始學理財/投資,應該點樣開始…?   另一半為公務員,大約10年取得宿舍,有宿舍後應將現有單位放租嗎?抑或有其他更可行方法嗎?如果想兩年後生bb, 應該要考慮點樣嘅投資? 多謝解答!     ANSWER: 先輕人,多用債基。過去一年債基的波幅只盈富基金的十份一,係咁計出黎(下圖):   見下EXCEL利用過去一年每星期價格,計出 建行(939)之回報標準差為62.51%, 盈富基金(2800)之回報標準差為35.69%。 債基的標準差借用AASTOCK版面,計出3.52%。 所以買債基之風險為盈富基金之十份一。而建行風險為盈富之一倍。如果你買開中國鋁業、中國建材這些波幅更高之股票,風險為盈富基金之四倍。   風險是可以量化,但推銷者一向不會教你計出,這是讀者開首投資要知的第一點,投資就是要選風險數字低而回報數高的! 債基不保本但風險比股票少很多,又沒投資年期可隨時贖回,債基派息10-20%年息不等。中年者可將一半資金投入債基觀察波幅是否真如所講咁低,一旦親自實踐後應為債基論合自己,投入200萬收息18%即一年收36萬息,一個月有成三萬息,大致夠唔使做。筆者收息101學生不時回信話收息法門改變了他們人生,就係咁解。   直債對資金較多或達45歲以上者更為有用。直債入場要百幾二百萬港紙,好處是保住本收約10-15%年息,比債基更穩,因直債是保本,而債基波幅係細但唔保本,至於股票根本只應作快賺價不應長揸。直債回報咁計出黎:   例如閣下入手渣打7%直債,到期保本,槓桿5成上會而息收2.3%   回報 = (200000USD*7% – 100000USD*2.3%) / 100000USD = 11700USD/100000USD = 11.7%   若資金達800萬可混合用香港銀行、長和、內房、保險公司之直債作組合去收息,既有大公司保本而年息達10%,可令人處不敗之地。   一般人身家數千萬HKD或之下者,銀行家為賺閣下佣而生存,不會告知你理財應作之事。有得近一億開始,銀行家開始有唔為佣去親近之原因,唔收佣叫老闆打賞條財路都可以! 筆者課程旨在收窄理財產品銷售上買家與賣家之資訊差,希望本文引發讀者有更多理財上思考。

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基層市民點理財? #月供股票 #後生上車 1813

你好諗sir,本人28歲,月入17k,男朋友,月入25k,流動現金40萬左右。兩人只屬基層市民,沒有太多投資及買樓方面的知識。現住在新界西男朋友名的公屋。本人以白表一人申請政府新居屋,已中簽,但只剩東涌的單位選擇。 1:選擇東涌,樓價不用200萬,但不會搬去住,會空置,會繼續住公屋,因為東涌比較不方便,等5年後到第二市場出售。 2:買屯門區400萬左右的居屋/私樓,之後放租,但擔心能力不能應付,之後供款會困難。 希望諗sir能夠俾d意見同方向我,令我可改善未來的生活。   ANSWER: 不少人到本blog查問理財方法,從而靠理財「錢搵錢」而唔做「人搵錢」。這想法是錯的,這不是針對本案讀者說,而屬不時觀察所得。你沒有閱讀能力、沒有交際應酬之能、沒有同理心、沒有演說或述事之能,說到尾投資都會失敗。真有關麼? 其實講到尾你就想有錢,但有錢先決在咪比人呃走錢。那各位大哥的人工真沒反映你能力? 當你有日突然多左5000萬HKD,真係有能力應付稅局、壞朋友、同爛鬼麼? 你與家人之關係又怎麼樣? 你又會否到時炫富麼? 所以真係語重心長、最後一次,講講想要富有:「請先改變你的生活習慣,而唔係埋股票機諗住可以幾步就贏到全世界人」。   筆者想講講,將錢投入股票每年賺15%的說法九成五是錯的。但留意,有人總會指出那5%可能的例子,去推翻95%會出現之實況。我們找出數據,由1999年至2018年廿年間,比你計埋恆指1999年爆上68%那奇跡,恆指平均每年升8.65%。但是否表示你長遠投資港股,就會年年8.65%咁增長? 你睇真實數據,恆指廿年間,最接近8.65%只係2010年,當年升5.32%。其餘年份大上大落升68%又有跌48%都有,基本上年年都上落超10%,你睇完下面個表都覺年年升跌同8%冇關啦。所以叫你投資長揸股票話每年可賺15%既人,佢年年肯定有一張升15%的股票statement。   至於用compound去計,廿年升了147%,除20計都只7.35%,同15%爭1倍。又可能有人話月供之後個數同下表唔同? 其實全月供,只會回報唔同但波幅個pattern近同既。所以用平均數用得好就可免除投資股票波幅過高之事實,令你把不穩定之事認為穩定。到你知個陣已經老啦。當然呢個都係一門知識,不過用左去呃你錢。另外如你呢兩年買股票賺到錢,先恭喜。但筆者相信個市未到難玩時,小心。 所謂同理心,就係易地而處,大家都明。那連讀者都唔想住的東涌,佢認為入手之後5年會有人出高價買入搬去住? 東涌冇人要表示什麼? 其實讀者後生聰明靈活,諗兩下就明。當然東涌話唔定5年後好旺啦,什麼東大嶼都會咁。不過筆者同大家一樣只有24小時,筆者能把工作做好主因會先判斷什麼工作自己能完成(即只做合符arms-length既事)。例如估5年後東涌樓價會點? 難度太高唔應勉強做。估樓市2-3年後升定跌? 都唔會。花兩年讀個MASTER博賺多D錢? 那你有幾成把握人工加超6000/月或更高去補償返讀者當中之成本及時耗先?   反而每月將錢儲好及大興花園易租出就九成肯定。幫公司賣到野就肯定可叫高價及跳槽。選擇在年紀越長、越重要。然而讀者擔心買私樓不能應付,我們可計計讀者及未婚夫兩人月入共32k,借貸力為32000/10000*50%*2.59 = 414萬。如儲到40萬九成上會買400萬樓借360萬,佢地414萬借貸力係夠的,這就是知識。而最重要就是: 你唔應該擔心自己唔夠能力,而係想辦法令自己更有能力。李嘉誠13歲就無老豆,廿歲做左sales,佢個陣都無能力買起咁多地。所以能力呢樣野,你同我都可以增強。諗sir的時間及精力,比不少現看著文章的人少,所以你地比諗sir,仲更有機會去豐富自己人生。   有一件事大家留意下: 讀者來文究竟有幾多負面用詞? 不用、不會、不方便、不能、困難。平均一行有0.7個負面詞。建議佢第一步,將佢自己篇來文改寫,將負面用字全刪走及改做正面詞,改後之表達要同原意一樣。你咪睇小呢一步,很多平民能被貴人扶持,就是在言談之中被uncle認出有此入門級能力,成功入圍獲機會再加深認識。很多時商業的傾談,都要將很難堪的要求體面地表達比對方知。明白家庭薰陶很決定小孩成年後的個性,不過將副爛牌打靚佢,絕不是難於登天的事。當夫婦合力各人有得3-4萬月入,加上懂理財,環境已改善很多。

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如何住公屋達十萬月入?#1812

  諗Sir: 你好,已經幾年無寫信俾你,我由6年前開始跟諗sir,由公屋仔(https://homebloggerhk.com/7691/)去到揸住兩層樓(https://homebloggerhk.com/44846/),好似略有小成,唯今日又有問題想請教諗Sir你。   3年前,我跟諗Sir講,將手上單位加按,按咗150萬出嚟做債基。當時每月大約收25,000息。 上年我見樓價高,將手上兩層樓賣晒,套現550萬,扣返150債基,淨400萬。因為想同家人住得舒服啲,就買咗屯門藍地大屋苑村屋二樓連天台單位,樓齡十年,買入價620萬,做6成按,首期250萬,打埋厘印,再大裝修,手上得返50萬。 早兩個月我將淨低嘅50萬,同埋一直無用過嘅息,一次過再加碼放埋入債基,依家每個月收52,000。 小弟現時月入36,000,層樓月供約14,000,家用5,000,每月扣埋所有洗費,大約月儲7,000。   連埋每月收息,淨低約59,000。其實生活已經比以前好好多,呢度真係要多謝諗Sir,改變咗我人生。理應我係無煩惱先啱。 不過嚟緊會同女朋友組織家庭,應該會洗一筆,不過呢啲都唔係問題。而我同女友財政獨立,佢未有樓喺身。   講咗咁耐,其實我問題係,如果我一直將每月收嘅息儲埋,再每一年放入債基,隨後收嘅息就會愈碌愈大,咁計落40歲就應該可以每月收非常可觀嘅息。我應該繼續用呢個方法,抑或等有足夠首期,用女友名買樓好啲?收息好似好穩陣,層樓又夠住,如果齋一直收息唔再買樓,咁諗會唔會太不思進取?手上嘅組合又洗唔洗轉? 依家嘅我,好想快啲靠啲息,養起我+家人,早啲退休,同家人輕鬆生活。 不勝感激 前公屋窮書生   answer: 讀者將50萬連同呢幾年收左既息買入債基,槓完後如下圖有795萬(即本金約只需要2-3百萬),你睇到呢4-5年佢收左既息有幾「和味」! 雖然795萬係槓後既數,但槓前既數點都有幾百萬。這與年頭另一個案「三年獲利三百萬,學生應知進退」一樣,兩位舊生都穩定地達到想要成績。諗sir既學生完成課堂後好少KEEP住要搵諗sir(本學生都只6年三次),因為「個病」醫一下就斷尾,而唔係每月每季要派個NUMBER叫你比錢上堂個隻。 三年獲利三百萬個案: https://homebloggerhk.com/86977/ 讀者參考了收息101的債基B及A餐收息,由於B餐派息達18%而A餐近30%。在此先講讀者A餐的配置太多,應該同B餐(最頂個隻)倒轉。A餐一旦市跌會有較大波動,現時5粒豆已向予「細個邊」出發,大家應知要點。   誠然讀者的成功不源於諗sir,而係讀者肯比錢聽筆者收息課講正確既料去做正確既事。你要知免費的投資意見,就累你無左上面你應有的回報,就令你圈於每日搭車搭地鐵返工的死胡同。讀者其實人工只36k,但被動收入有成59k加有層樓係手,人工加收息超十萬,在港已算人上人。那到2019又有什麼煩惱,作第三次提問?   原來係讀者被成近六萬蚊一個月的收益「息誘」,打算之後把錢投債收息而唔再買樓。在此勸說讀者唔好,因為住宅同債基的最大分別,是債基派息十年唔會點變,但樓的租金會隨通賬上升。我地睇下下面張舊報紙,你見到金星樓$29000,此價唔係租值,而係兩萬九就可買起當時569呎的三房(當時約1970年),而當時電視機一部賣300蚊。即一間樓同一部電視機的價距爭100倍。 時至今日,一層樓賣成一千萬,租值就可約兩萬九。而電視機3千一部有交易,所以電視機與樓的差價由100倍升至3000倍! 證明住宅很有能力抵禦通賬升值大潮,而債冇呢個功能。雖上述例子利用長時間例子指出極端情況,旨在提出租金能升防退休較好之重點。   所以債基、直債、住宅各有特色,筆者唔會因要賣野而偏袒介紹。至於股票由於收息唔好,所以筆者少提。讀者後生現覺得靈活可隨時買賣的債基好,屬正常! 但買樓先苦後甜趁後生再種埋第二或三間將來佢會見到成效。由於讀者有錢即有條件等(跌),不妨等樓價跌低於高位20%才考慮用20%首期入手屋苑樓,等唔到就照收息。   另外債基可以按市況將部份持有單位賣走/加注,詳細點憑數據決定可參考「五粒豆」之法,或參考收息103同學專屬之會員片。

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接極JOB都仲有債務纏身,點翻身? #1773

諗sir,你好,最近我在Viu TV 的買樓狂想曲及TVB兄弟幫看見你的節目(重溫節目),然後再去homelogger看你的個案文章,在下希望在往後日子不想迷惘過活,所以在下冒昧請教諗sir,希望諗sir能夠指點迷津,萬分感激。 本人46,自僱人士,太太家庭主婦,有一名小朋友就讀小學,之前創業做生意損手爛腳還有債務纏身,這兩三年努力接job,已經由原本1,000,000元的債務降至欠700,000元,但由於這幾個月不好景,負債比率又提升返了。 本人收入並不穩定,好的時候50,000元左右一個月,有時可能只得10,000-20,000元收入。 無任何物業,租樓住,因近小朋友返學,所以租金比較貴,每月租金20,000元,家庭儲備現只得40,000至50,000元元左右。 在下希望重新檢視自己理財態度,希望可以轉虧為盈,日後還可以在生活上得到改善,懇請諗sir給予意見,謝謝。   ANSWER: 無奈但都要講,除非讀者有神上身,否則呢世已可埋單計數。筆者咁講因認為答個案要用真說話,而唔係敷衍人。   當然我地唔係想睇死案主,根本唔應該亦無需睇死一個未曾面過見的人。然而大器晚成例子確實存在,但此用詞九成都係用黎安慰撈唔掂既人,淨低只10%可以逃出生天,在年近五十事業起飛。   讀者要留意零現金、有負債、工作辛苦但欠債只屬表徵。你要改變財務情況,最要緊係你要先改變生活習慣、對人的習慣。不少人說想富有要好努力賺錢,要月入兩萬但儲「兩萬三」咁話! 筆者樂見香港更多此等上進的人,然而把搵錢作為你工作的出發點,賺既錢同擁有既人材必然受限,做做下必然被自己的小格局限制。   至於筆者究竟有冇資格教人搵錢? 先講筆者的財富同誠哥比只係九牛一毛,筆者生意同成日拍我做節目既汪總比只係十分一都未必有,我地一年辛苦鋤過千萬,汪總二三十間分店一個月就返黎。至於究竟筆者個人計可以搵幾錢? 筆者在剛過去年三十晚個集兄弟幫同主持阿Bob講過,有興趣可以上myTVsuper指教下。   如果筆者是讀者,第一要叫返老婆出黎做野,可能讀者早年做老闆養閒左老婆,呢個就係佢自作孽,需及時撥亂反正。另外問問自己盤生意點解會失敗。失敗好正常,一場波大部份時間C朗都係入唔到波,不斷try先贏個2:0,但你要前進,必先問自己之前衰左係邊? 係太自大令partner討厭你? 係太老定每年唔開創些新業務令本身生意被competitor搶走? 係太天真比competitor利用警力去玩謝你? 係太張揚令天下圍攻你? 想清楚,可能最後有個答案適合你: 還是安穩去打工。但如果有心有力,筆者絕對支持讀者做生意東山再起。同時奉勸各位炒股票、做生意都要趁早。你見讀者46歲受到教訓,還埋債可能都50,你估真係60歲仲中年咩!?   靠炒股或買債基去投資賺錢快還債,筆者認為讀者唔好諗。玄學些少講: 讀者生意失敗已經無運,無運尤如烏雲蓋頂,做咩投資錯多贏少。男人要翻身,同意老婆好重要,佢呢個case老婆肯定係個key。點都好讀者肯做野唔破產唔走佬,已很不錯! 當然明白做某些生意,唔係話破左產就可以甩身的,咁做隨時甩手腳。   有人問趁後生應學什麼本事? 由於本文將盡只籠統答: 努力、執行力、了解他人的能力在剛踏入社會很重要,你懂了解及親和他人自己賣野都叻。到晉升管理人,培養判斷力及個人公信力很重要,各方對你有信任才有吸納賢能。而上述提到的各能力,不下功夫學不到,今日的狠心才真為下年鋪路。故想年入達起碼百萬(HKD)或創一番事業的你好作心理準備。

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真係唔好生女,真係….(平權者慎入、環保L請入)#1771

有關買樓選擇,有兩個新樓,同樣係樓花 一個係深水埗AVA 228 一個係土瓜灣瑧尚   我同太太有一個小朋友,一個工人,而家租家人地方屋住,大概月租5000   我同太太月入大概6萬元 本人支出如下 家用5000 租金5000 工人人工4410 生活費4000 保險+還款4000 太太最多應該可以用15000 現在外母借150萬比我同太太買樓投資,因為向外母借,分20年還每月大概6000   而家我有個問題想請教諗sir 如果AVA228 同瑧尚應該點選擇 AVA 228 入場價280萬-388萬 可一成首期,呎155-203 瑧尚 未出價單,但我地最多只能買600萬以下,呎最少300 我唔知AVA228入唔入得過?   一來深水埗區唔熟,二來怕155呎新樓無乜人租,最怕就係如果樓市升左唔知有無人會買400萬以上155呎單位   瑧尚其實我睇中土瓜灣區,因為沙中線,未來發展應該有潛力,離土瓜灣出口只有1分半鐘,而且又大型發展商,所以我都想入會 一個納米單位,但可以9成上會,唔知租唔租得出同賣唔賣得出,怕太高價無人接 但就供款還款會輕鬆好多,亦有機會有正現金流   一個300呎,8成上會,地鐵站開左相信都有人會租,但係8成上會供30年,月供1萬8千左右,加上還外母借首期6000 每月支出差不多2萬4千元,亦覺得會吃力 我想請教諗sir比細佬一點意見   ANSWER: 我地為左鼓勵年輕人上進,做下野每日維持呼吸咁,所以筆者先講呢個讀者同佢太太平均每人三萬人工,係好好同埋對得住社會。另外佢地無諗過減人工去抽公屋,無濫用社會資源,在此代表TVbuddy,太平紳士,及何生多謝讀者咁幫手。筆者下方撰文只想指出「有人如要用父母錢,可以更謹慎的做好事前調查,搵錢真係好辛苦,筆者睇完真係好為有人的媽媽心痛」。另外如果睇完唔開心,唔好出律師信呀,亦記住保持呼吸,至多筆者唔寫就係。   先講而家做老豆老母真係好L煩,好彩諗sir自己夠克制控制到唔生女(這個國技可以開班教~)。我驚我女婿第時問我借百幾萬買樓,借比佢無問題,但我擔心我仲有命借多幾多次比我個女?預先將錢過哂比佢又知佢肯定比人呃鬼哂,睇住佢比人呃真係連我死都唔眼閉。   生仔起碼,佢無用只可以怪自己,有幾可男人搵唔到錢會怪佢老豆留唔夠比佢先? 就算心想都唔夠膽大聲講。睇黎而家生女要養佢之餘,仲要提供埋婚後佢十幾廿年「保養期」。買樓用外父錢唔緊要、遲下買床用外父錢都算,但起碼有落街做過下分析先。 所以養女既你,好快d黎上堂學好投資,除了錢,你仲要教女婿點投資。   要知單位租唔租得出,首先可以上property.hk及中原數據睇下近排有冇租務成交,另外你可以扮客去地產鋪搵下該地段有冇盤放,如果你發現該屋苑/該條街放黎放去只係某1-2個盤,加上該2個盤放價正常又冇異樣,你要懷疑該地域流通性頗低,買左恐怕租唔出或放唔到。留意有一條好廢既問題,就係租客問經紀:「呢類盤易唔易租出?」唔通你想個經紀答:「呢類盤十世都租唔出咩?」如果咁答,個經紀應該係諗sir。一個人要正常,係要自己諗野,唔係聽人講野,拜託。   點睇一間屋有冇異樣? 靠睇樓及查冊。兩項做法細節係收費課-買樓001教,或者你每星期去睇樓又間唔中買一兩間樓試下,你唔黎上堂都識既。你叫經紀教你睇樓亦可一試,筆者都想知經紀會點教客睇樓,尤其睇新盤個陣。睇樓之前亦應計好自己借貸力多少,做法可由本BLOG其他CASE留意。   至於鐵路盤是否無得輸? 可輕輕參考下生果報【跌市檢閱】?????????鐵路盤全軍覆沒 邊個跌得最甘? […]

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如何每五年買一間樓? #1770

諗sir你好,本人想請教一下未來幾年既安排。 我同老公今年29歲,月入共$58000 (無額外bonus)。   兩年半前買入新樓自住(~5.4M),業主落左老公一個名。 上年年尾轉按,樓價升至8.5M, 有480萬按揭分30年,月供約19,000   按出70萬左右現金,加埋本身儲既錢,共約100萬放係ML戶口。   我同老公無打算生小朋友   本人請增值,想諗sir指點一下: 1。直債應該唔夠本錢做,請教一下債基既入門   2。買樓收租都係我既想法,target九龍400萬以下既樓。但係按揭已按到借貸Max 既60%(58000×2.59×50%x60% ~4.5M)。 想問點樣行下一步。(自住緊層樓暫時唔諗住賣出或租出)   3。戶口內既100萬點可以用得其所   謝謝   answer: 讀者儲錢能力不高(明白這是常態),所以佢根本唔使諗會唔會賣自己間樓啦,不能儲錢或自制能力不夠的,賣樓套錢後只面對絕路一條。讀者戶口內100萬只有30萬係自己儲蓄,70萬係加按出黎,加上幾年前買樓肯只單名落老公的情況睇,夫婦肯擺係面的共同儲蓄不多,而樓可能係男家親人出錢買既。點都好筆者上述橋段只屬猜測、儲蓄量低才係事實,一齊諗諗點搞啦。   呢類朋友,手上錢不多,再儲亦唔見快有一大舊,然而後生有時間,咁既情況應該用保險。   如有另一朋友,手上錢多(即起碼3-4百萬hkd cash啦),儲錢率低、已入中年(>45歲),咁主打用直債。   如有另一朋友,手上錢一般(1.0-4.0百萬hkd cash啦),儲錢率低、30-45歲,咁主打用樓或債基。因為樓可以幫你先槓大筆錢去用通賬削走債務。原理下方video有解:  但留意,無人叫你全注買死同一樣。例如你可以80%直債、添20%高風險股票,都可以。股票唔係亂咁買,有決策方略的。無方略,不如咪入場。   當然你會問:「如果我朋友手上少錢、唔儲錢、又老,咁點呢?」呢類反而可用股票,畢竟nothing to lose。其實最後生及最老而又冇cash既一批,可用股票的,但都要去學個方法,同埋要用閒錢去做!  至於有錢到唔志在的,買股票去錦上添花亦可。   讀者短線用債基,每賺到錢利用保險鎖死,約隔5年去買間樓收租,夠穩及達成率高! 你看看2018年搞什錦買股或月供股票的,如果供左瑞聲(2018)就PK了! 供其他真係羸多輸少嗎? 贏幾多?   由於讀者工資上望可能有點受困(不好介意,唔係睇死),佢不如將70萬當中20萬,買入收息課債基A餐年收40%年息,即2年可double了,我們有同學之FEEDBACK告知佢過去半年收息多少,及證實你買後一個月就可知道派息準唔準,唔準可即賣走債基。     另外亦應抽2萬買投資物去槓桿式沽空A餐,一旦A餐跌那沽空個邊贏返部份,補償A餐價跌損失。由於筆者的A-E餐都有美國上市的投資物做mirror,所以做具效率的對沖不太難,沽空對沖之法在本星期六的收息104班有授。 留意派40%之投資係有風險,但有趣的是A餐在2018年之跌幅,比匯豐正股仲少(見上圖)。籃線係債基類,新興債波幅高的,過去一季升4.4%。而匯豐一季跌了2.3%。買港股係勁唔著數,風險用波幅計是全球市場中偏高,但回報低。你識一半半然後將生活或將來壓在股票,很可能是條不歸路。筆者唔想消費他人去增瀏覽量,但昨天的三屍新聞值能大家深思。1.巴菲特買股、2.傳銷、3.搵石頭扔向已倒下的人,三個因素究竟係寶定係草? 閣下自決   新聞 […]

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