怎從買樓、收息計劃下一個十年? #1950

諗SIR 你好! 小弟是30歲未婚男子,修畢收息101及已報讀收息104班,諗SIR將虛無的投資理念淺白在課上解釋了,令我等投資素人都易去明白,現將奮發為下一個十年打併,實現40歲財務自由。   本人月入約33K現月儲約20K,與父母同住屯門公屋,女朋友估計月入約20K,持 現金500K,股票+ETF有420K   本人將採用諗SIR提及的策略,於樓市最高點回調15-20%入市,九成上會。到時應拆資50萬置業,希望今明兩年把手上資金增值,令我在幾年買樓後仲有現金可作投資   想問現時於債基,房託及ETF應如何配置? 先祝HOMEBLOGGER 業務蒸蒸日上,繼續坐爆每次課室   ANSWER: 年輕人買樓應選大屋苑為先,好像本案讀者流動現金不多,將錢全壓在賣半年都可能賣唔走既單幢樓、又或工商樓是不智的。投資人現金不足,即告破產或被逼賤賣資產,你話你件貨未來可能升幾很多倍都無用。筆者常見錯誤一: 「買左一件投資物,就mark動用資金數目入你本book。」其實這很錯,如投資物流動性不足,如劏場既鋪、或舊的單幢樓,你要賣走很難搵人接。常見錯誤二: 「睇樓時常問經紀呢度好唔好租或者租到幾錢?」先講你係咪想逼經紀答你呢度唔好租同埋會住到成家鏟先安樂? 另外你必須找些客觀的數據,如該屋苑近期租務成交及幾密去參考。你作上述查詢只會令經紀更有信心派個爛盤比你。   不少人同經紀睇樓常閒聊一番,然而作為買家應把握當中時間向經紀展示手上籌碼。要知經紀大多是向錢看,又或想搵快錢然後早些唔撈,好少聽人講為興趣。因此經紀都是幫業主七成,小買家只三成。原因是業主本身不只一間樓,同業主高價賣走表示還有下單生意。業主賣樓後大多有筆錢,商機呈現。相反買樓一方已「功力盡失」,話唔定未來四年都要食公仔麵。又或根本經紀已set個局,賣樓前已諗一放到某價位之上就利誘個客做串燒單,用一些terms叫個客下一單都搵同一個經紀買。因此作為小買家,你可在睇樓時按自身情況,向經紀發放這些訊息:   你是換樓客,在另一區有樓要放。如經紀與外區同事合作促成生意,佢都可拆到1/4或1/5既佣金   你買間樓係用黎收租。意味經紀仲有一單租可以做,同一年後有單買賣可以做   問下對家係咩料(文雅點說就話對家點解賣樓),想想你有何條件令經紀幫你多過幫佢   單刀直入: 問其他買家對呢個盤傾價傾到咩價位,由此可見呢個盤有冇人傾,業主之前落價的原因總結為何,就可針著「痛點」去打   好啦,教一些買樓技巧後,講講讀者現時資金點做。由於年齡不高加上現金屬一般水平,建議買些「天下大亂股」,博一旦真。出現大跌市,怎去執金再食埋低撈個浸,完成一次上位之旅   咁天下大亂,有合會升? 黃金 美國國債/投資評級債 穩當性高房託 軍工股   讀者可將70萬其中50萬買B餐,年收息12%-15%,投放2-3年表現50萬定可回到$70萬本金。淨出20萬下投下列一些有風險但倍升計的ETF。   市亂錢會投入美國國債,2008年金融海嘯令美國債成當年表現最好資產。下列ETF在收息104課程會介紹,ETF現價由高位34回落至現時$25,一旦壞消息再出必再抽升 黃金有避險功用,下列ETF亦在104教授,高位$45,現時$28,年初只$14水平,今年用高位計升了3倍 下年美總統大選年軍工股又再炒過,2019年下列軍工ETF由$29.66水平升至現時$62。

Read more

山窮水盡,諗無可諗,炒輸期指請諗sir救亡! #1932

諗Sir,    小弟及妻子40歲,薪金$53,000已扣強積金 及妻子薪金$14,000。有兩小朋友讀緊小二及幼稚園,兩個學費共$8,000。家庭開支及父母家用約$23,000,未計供樓及其他還款。曾上過諗sir不同的課程,本人於2016年10月買下九龍區老牌屋苑的兩房單位作自住用途,當時樓價為600萬,那時有二百四十萬在手,資金不多,為免之後不夠現金就轉,所以選了八成按揭,用了120萬作首期,30年樓按,連税項、佣金、律師費及少許裝修,總支出為170萬左右。每月供樓費用約$18,500,自知用得太盡。之後本來想用餘下金額來買債基。   但由於好勝心强,又喜歡買细價股及期指,不足一年已輸凸了,詳情不想再多說,最终我於2017年尾向一間銀行申請借貸约100萬償還用信用卡低息貸款的款項。每月還款額為17,000,還84期。自此經濟壓力不斷增加,入不敷支,卡數又再累積,一路只希望樓市再升話,可加按提早還款,從而減少經濟壓力。但後來發覺,就算層樓升之800萬,我也不能加按吐現,因800萬樓要鎖住有四成按金,所增值的200萬不能吐出,賣樓又要罰税,無奈何,只好等到今年2019年10月,過了3年,不需要交額外印花税,希望可放售樓還清債。可惜遇上社會運動,樓價開始回調,我諗不通,諗不到怎辦,求諗sir一救。   嘗試想了兩個方案,望諗sir 救亡。   ㈠假設樓能放售800萬,把樓按及所有借貸清還,會有200多萬剩。用這些錢做九成按揭買一個$400多萬單位做學生宿舍,希望可提高回報作自己租樓住的補贴。將剩餘的款項做債基收12-15厘息。儲蓄多些錢再作打算。   ㈡放樓後,分段買入債基收息,待中原指數回到150先買返樓。   ㈢現住的地方有實用率530呎頗高,把它改為三房學生宿舍租出,自己再在外租住地方,但改建宿舍,可能又要用不少裝修費,真係山窮水盡,褲穿窿,相信未必做到。懇求諗sir,能有方案救亡。   萬分感謝! 重新人上。   answer: 山窮水盡既原因,就係想貪快,學人炒細價股及期指。如果看倌認為自己聰明,唔會好似讀者咁,那先祝你一帆風順。今次特首既施政報告真係救左讀者,將樓原本可按六成而家升到九成,變相讀者唔賣樓都可將鎖在樓的升幅套出。   方法是將聯名的住宅賣比夫婦其中一位,相信讀者咁既身世,都係將樓賣比老婆揸,等仔女將來點都好叫有個地方住。假設讀者而家間樓值750萬,用買樓003按爆八成的方法,此轉換令樓套出750*80% – 480 = 120萬,夠清哂讀者欠的100萬信用卡低息貸款,月月供少17k,應生活好過點吧? 至於按揭借多120萬攤30年,估計月供金額增120/259*10000 ~ 4.6k,用4.6k按揭供款去取締17k高息貸,諗都唔使諗就做吧。   施政報告除了令上車者可借得更多,另外如識做就可將間樓增值了的錢吐出。好似讀者用買樓003按爆八成之法,間樓增值了的200萬就可吐出。當然過程要找律師,要比印花稅,但如安排得早及好,那幾萬元印花稅都可省下。上星期都已提,此方法轉向有仔女有樓既業主埋手,拉佢地手上一票。不過讀者自身都搞唔掂,那就無法理佢個票支持什麼吧。   無儲蓄能力加上手痕既人,買樓有好處。有時零回報都未必係差事,好似讀者咁是負回報! 當然放在債基收息,年息10-12%,差出被動收入那怕只投1000萬月收10k,對不少人而言都好有幫助。然而讀者應將買樓排在主軸任務,係還清手上債後,未來3-4年積極將錢儲,夠100-150萬即利用中120萬做首期去新界買三房,我們在買樓003已傳達學生宿舍應點裝修才易租出,加上咩屋苑同咩間格方便做租值約升一倍的學生宿舍。本星期六就係新一班開始啦,儘管過去數月交通情況難測,諗sir既堂都照無終止,更有些黎唔到既同學去睇video學習左先,再可上番一次真人班次。   學生宿舍的裝修費唔貴,一般十鬆萬就可以,有些本身有物資可重用的,或可比十萬蚊更低。當然同學如購入間無爛裝修既樓,要預先比些少錢執一執,才可改為宿舍樣。上星期施政報告後,買樓易地房經紀助收息003舊生用600-620萬貫得三房,施政報告前陷於拉鋸,業主叫630萬而買家600萬都唔想出。施政報告後業主略減價2萬即成交。說明市場對樓市消息有輕量上升回應,但未致於亢奮升的向貢。   希望此刻讀者明白穩步而每月有錢袋的收息方案,才是令人邁向美好生活的做法。

Read more

幾萬蚊身家點開始買樓? #1930

諗sir您好,   最近拜讀您的幾本著作(錢搵錢、小本收息王),自知庸才,希望可得你指教   本人快到30歲,單身獨女與家人同住 月薪21000,有加班錢約3000   我希望可幾年內有第一間樓,近年已積極儲錢,希望你可以答本人個案改善一下。現在月儲6000作存款   資產: 一份101投連險,月供3000已過最低供款期。另外已有人壽同住院 股票100000左右,剛開始學買來賺價,未有賣出,賬面暫時有賺7000左右 活存港幣加定存外幣合共40000左右,可以動用   美容分期將繳清,有下列問題: 想買馬鞍山私樓二手細單位(估計樓價大概都要400-600萬) 以自己的儲蓄力,[平均每月儲6000×12個月+花紅24000],一年可儲10萌, 3-4年後應該有40萬左右,應剛剛好有足夠首期   如我想進取啲,將儲蓄部分拎去債券/ETF度,因為我本金唔多,一定買唔到直債,擺落債基適當嗎?定擺喺ETF度簡單啲好?   另外好奇一問,假如我家人把大量股票放在我户口收息,這可被銀行當作另類收入嗎?對借貸力有幫助嗎?   擔保人方面,本身打算請家中兩老幫忙,但父親已經退休、母親向來無業,他們可以做擔保人嗎?   同埋,我依類初階新手,本金又唔多,你建議我去上咩投資班比較適合?希望您會有時間解答我既疑問,多謝!   ANSWER: 讀者自己都計到,肯儲4-5年錢要上車又唔係絕望,一有九成首置上會此皇牌、二是政府又發出政策幫年輕人更易上車。第一次買樓肯定係細單位架啦,但如果要新樓一房,同大屋苑舊樓兩房比,筆者寧願要舊的。兩房始終好租,一房底studio前排大家都經歷過,酒店壓價落黎出6-8千月租,即刻一房住宅單位難租出。另外如婚後有小朋友,就當請埋工人兩房勉強夠頂,起碼比你時間儲多2-3年錢換三房。無業者作擔保人,就當做到都應未能擴大借貸金額。其實你仲爭幾多先批到按揭,銀行係計到出黎。如你識計即情知你要搵最少人工幾多及少於60歲的人擔保你。   港股普遍風向吹淡,不明朗因素多,反令買美股更有為。其實而家港股美股都叫免佣,兩者都透過電腦落盤,故買美或港股程序上差唔遠,初心者入手美股更有勝算。更何況美股市場深度夠投資種類多,一旦懂得買美股,返回港股市場分析將易上手很多。   年輕人初儲到錢,最常見錯誤是很快又被人「呃」走,留意保架財富唔比人拎走,也是一種能力。有些年輕人加按樓,拎左百幾萬之後買錯股票,輸了一半既人唔少。又或被朋決游說借錢攪生意而自己欠下高利貸。這種種年青人都要留意。講到美股,下方加油站公司的股份,年息派10.45%,過去一年升到32元水平。如睇好酒價又要有10%息,此為其中選擇。 REITs唔一定要買領展,美國的REITs如下方年派11.86%息。11%息既野係咪好高風險呢? 答案是一年波幅在$15-18水平,波幅低過不少香港大籃籌。香港市場懶了用很多風險去換太少回報,故一列出更高息的美股,用港股的回報/風險比去推上去,自覺得美股此等回報風險大到無倫,其實是錯的。另外美股買賣沒有手數(lot)限制,一千幾百都可試買入。 金價現在1500阻力位前反覆,金價由2018年11月升穿1200開始,到1500回頭,升了20%許多些少。若然你買既係同金價相關的ETF,升幅可由$15元升至最言$45,3個開。所以金升唔一定要買金,相關既野可升得仲勁,原理及買乜在收息104會解。 上述一些展示應已助讀者開美股有個開端,建議讀者抱有恆心儲錢,再把10萬元投入美股市場打理一下,學習好投資技巧,先不講贏錢,但你投資過及明其原理,或後生受過小教訓,可避免人到中年有資金時出大錯。至於債基讀者不要大手買入,可用1-5萬元左右試試債的派息是否穩定及價格平穩,只要後生攪清債是什麼,及跟進債市,到5-10年後真要買債收息就會熟悉及買對合身的投資物。如從來未上過筆者課程,大多建議由收息101開始,講解投資理念及多個10%年息的收息方案,解埋風險及點買平洗費。11月班為2019年最後一班,要報請把握時間。儘管2019年社會遇困,全2019年的收息班都在開課前早幾個星期就收滿的。

Read more

理財白痴的三宅夢 #1918

你好諗sir  小弟讀書少, 理財白痴, 明白只諗唔做都無用, 但做…又無方向, 第一步緊係報名黎上你D堂先, 一連報左買樓001, 買樓003及收息101 課程, 希望改寫下半生!     小弟35歲, 早年打工更因交左$50萬牛熊證學費可謂一鋪清袋 現為自僱人士, 做香港人生意,最近生意開始穩定 入息証明將由 $2萬加至 $4萬希望能制造借貸條件 手持現金$160萬, 股票$10-20萬 12年以$150萬買入屯門未補地價居屋, 個人名, 供22年月供$4500, 尚欠銀行$78萬, 現時估計價值$300萬未補地價   太太同年齡工作穩定$3萬月入, 小孩即將出生而估計到時家庭總支出升至月$4萬   想請教: 賣走居屋可否夠借一自住九龍單位一收租單位? 另外做生意係咪好難借錢?    唔係好明計借貸能力…見貴blog文章用兩人收入計, 但又用單人名做按揭?  最後……….我應如何部署才有望完成一生三宅?   ANSWER: 生意人借錢難同意,因不少盈利未列明,銀行自然唔會計埋個D消失的收入。由於按揭主睇買樓前兩季的財務情況(但不限於),不少人將董事袍金加大了,或如由公司完稅就打大個派息,令收入提高借大一點。當然用公司實質控制人身份借,銀行就由個人睇到公司,乜七都睇。有老闆因此降格自己做員工,咁做可取。定返支票出糧記錄半年,用買樓003的方法提供文件及應對後,自己預好收入水平問銀行借舊數。   當然仲有第三方法,有些銀行接受公司收入之15%為老闆年收入,即若你係有限公司交盤數出黎就可借,但唔係間間都做到。總之借按揭,打工仔易過老闆借到。識安排就唔難,至於單人名買樓,而借錢團隊為兩個人當然可以。又或你阿媽單名做業主,阿仔擔保都可以。在按揭借款人(borrower),擔保人(guarantor),取貸人(mortgage-drawer)各有定義,責任不同,所以借貸力可用兩人計,出力比單人買樓。   讀者居屋唔補地價賣,應收返222萬,計埋手上現金賣樓後有380萬。若保證自己賣居屋後會買返一間私樓去跟進樓市,讀白可墳居屋。最擔心是賣樓後返錢又反口唔再買返,這變成揸現金去對賭樓市下跌,讀者此時賭唔起。留意理財是很個人的,人地適合咁做,唔表示你都要咁做。至於將抄股票number跟人地買當做理財,此乃懶惰行為,抱有此習慣難有希望。   380萬買九龍幾困難,買下大埔荃灣馬鞍山八成上會100-130萬首期應攪掂。買後間房租比人,一間大兩房收返兩萬幾租,此為最博。若唔間就咁租比人,舊屋苑兩房應只14k,唔夠租三房租金之一半。但間房轉為學生宿舍,租比內地學生也好,香港人也好,兩萬幾租再補4-5千,新樓的三房全夠租了。樓市一旦再升都有一間私樓係手,唔使煩補地價。   至於淨160萬現金用收息101的債基E餐收住10-12%年息先,一個月收成16K仲要係高評級債,收得1-2年息等時機入第二間樓未遲,兩年都成40萬息,如自己生性再儲些少錢,搵到個從來未買過樓既兄弟姊妹或父母,話唔定用儲到既錢九成上入手第二間都得。至於第三間等到40歲左右用老婆單名買,三宅計得到可成。

Read more

請教下邊種債券有8-10厘的利息? #1912

諗Sir: 本人家庭月入57,000元, 已經有2層物業,每月開支連供樓約45,000元,本人手頭有約260萬元資金可作投資(轉按套出),本想將160萬投入債卷運作,每年收10厘左右的利息為目標。 其餘100萬買入港燈,收取5厘左右的利息, 想請教下邊種債卷會有8-10厘左右的利息?   ANSWER: 其實好多種債券都能予8-10%的年息,計埋槓桿達20-25%年息都可以,又或者下方的REITs,派24.62%年息,仲要年初至今升16.7%。當然下方REITs波幅高,在計算埋回報/波幅比後,我們有機制決出下方REITs是較不可取的。 債券配息給8-10%,可由新興國家債、美國債、企業債、高評級債券四種類入手。其實上四類就係筆者常說之A,B,C,E餐類別了。美國國債日日新聞都有報,一百萬美金一條,你入銀行問職員會出「茫然樣」,同你講佢「無做呢D」。為何銀行有生意唔做呢? 同埋點解筆者提出之債基方法十萬HKD就可入場,而唔係100萬USD? 這就是筆者同你試好的路,由於唔想做大條路,只能招呼收息101付費學生,已應接不暇。   在9月的第二星期,各類債走勢不一,下圖展示了高評級債券由頭跌到尾,企業債走好,新興國債試過單日急升此象。當然債大概5-6類,比買股成千隻易掌握,但已證明有些言論說「加息會引致債券下跌」是錯的,因為不同債券有不同走勢,只不過香港人心急只投股票,少人評論點買債收息。 債基指買了很多直債(即債券)之基金,所以明白不同類別之直債(債券)走勢,自可解拆債基走勢。另外債本身派息由3-9%不等,做到20%的A或B餐當然用了槓桿。但何時用幾大槓桿呢? 為佣金著想的人基本會助你槓到最大,反正CALL LOAN補錢是客自己既事,但槓大了買多左佣金就袋袋平安,所以靠佣提供服務的人難予你客觀理財意見。當然還有很多招數,令客人不斷投資而錢只係微升,但佣就自己落袋。   投資很個人化,每人承受能力及出身都不同,抄人地功課最後令自己經唔起考驗。細個係學校咁做,你知你抄得多最後就經唔起考試。當然讀書差唔緊要,壞習慣養成才是最慘。  筆者收息101課為何能持續開班至今? 因為課程10月上在11月中已見到利息落入香港銀行戶口,而唔係叫你將錢拎去外國證券行博命。上星期firstTrade被人hacked了,一些在港的證券行又開始賣大陸基金,這令筆者擔心現在不是食你高佣的問題,而你攞左你舊錢就走佬的問題,勿因小失大而total lost。筆者亦會提供沒佣金利益衝突的人員與學生面見,現在課程不只教書,而是往後的資訊維持及專人面見更能助學生處理財務。   不少銀行中人都到此BLOG攞料,睇住本BLOG用詞黎SELL客。將本BLOG低佣高效之投資法轉為佢食水深的投資方案。此行徑不能杜絕亦只有歡迎,承諾大家我們只會做醫生,醫返出面中左招既人,而絕不做放毒者。有時錢真係可以賺夠,人血饅頭的錢留比他人賺。

Read more

為什麼愛映日灣? #1884

Hi 諗sir, 因為政見不同問題,我被屋企人趕左出黎(我單身,女),我月入3萬5,固定收入,平時使費唔多,一大半都俾左做家用,依加現金流係35萬左右,股票扎住大概18萬左右,無負債,申請公屋資格超班,居屋亦然,但私樓買400萬樓下又過唔到壓測,瞓天橋底又危險,依加住左係朋友上水嘅屋企大概已經有個半月,但係中環翻工。   下星期荃灣映日灣開售,朋友願意收比銀行較高息借大概30萬比我,用8成按揭上樓(無辦法揾人做擔保),但亦都只能係映日灣217或218呎實用。我知你一直對納米樓,studio 樓唔太睇好,但,如果租屋住同供樓都係要一個月比萬幾蚊,想問我咁嘅情況,好無博一博?如果唔係有咩建議 ANSWER: 相信不少年輕人都遇上讀者此等問題,就係被逼「分支」出來要解決住屋問題。第一留意寧願租樓比一萬,都唔好夾硬借盡上車供一萬,又或供一萬蚊買件垃圾。此情實在有點似結婚,寧願唔好結,結親都咪搵件麻煩野…   供樓同結婚,都係頗長之承諾。   如選錯了樓入手,後果可以是: 無人租,焗供樓而零收入 有人租,租金唔高跑輸大市 有無人租都好,由於資金已用故錯失後來買優質住宅之機會   留意賣一手樓,在售樓處有發展商高成數按揭照住、加上經紀催谷,當時看到是扭曲市場。收樓後只你一間放賣,睇到才是真二手情況。到時發現少人要已太遲,所以才說買一手樓的開放式或STUDIO,三思而行。買二手雖然舊、但成交是真的,你買時已可留意,等於為賣時作了打算。   讀者應做,是將股票同現金轉做債基收息,用B餐收12-15%,50萬姐收成6千蚊一個月。就當佢再保守點唔點行槓桿月收4千幾吧,呢筆錢夠佢去租個房,荃灣好定其他地區,5-6千一定有,4千都有新裝修。如搵唔到可找筆者查詢。咁做起碼唔出大錯,只用利息黎租樓,等返1年再打算。若你是整家庭考慮,唔似讀者可只租一間房,那債基月月穩定派息都可津貼你租更大既屋。   至於映日灣,筆者一早知此盤很有「特色」,上星期親身去拍了些片,如下:  此樓盤是沒有底座的,如你住底層,由窗跳出街落樓唔死機會頗高,方便就係呢D。   片段已示有巴士從映日灣對出的路經過,筆者小朋友時曾住過底層而樓下有巴士經過的單位,明白巴士經過你底層會感到震感。絕不是筆者聽過有經紀銷售時說:「開冷氣係擋到震的…」 *但諗深一層,開冷氣可阻格空氣震動,話擋到震都有道理。台灣人就係成日擔心電費貴唔開冷氣,唔怪得次次地震都爆大鑊啦…   片段指出單位50米附近除海景外,有車房。低層者保證經常有燥音令你訓唔著,如果後生想多時間用唔想訓,住映日灣低層一定幫到你   住宅建築確實有冷氣天橋駁出如心廣場再到西鐵,這是真的已目測   低層樓層下面有公園或花圃,如果蚊唔向上飛,住係低層應無問題。不過筆者對荃灣區既蚊都向人收過風,就如楊屋道街市駐紮的那批蚊,可以順風是吹到萬景峯某一座的,向上更是走了過百米。   明白上述好處,你就知映日灣為何有部份單位要壓低開價同吸引客,至於賣樓處就在老遠的石門。鑑於映日灣附近的街道佈滿到經紀哥哥,為了筆者生活如意,映日灣呢個樓盤打既分數,同電視播映之樓盤節目一樣,打7分起碼,我個人比夠9分啦!

Read more

1st 第一層樓買入注意點 #1871

皆因希望諗SIR能盡快抽出解答所以準備標題: <<80後新婚夫婦不急生小朋友>>   我倆新婚都是39歳 ,因為經濟問題沒有打算生小朋友。 我每月入全職 $22000 +freelance 平均$2000 老公每月入全職$20000   本人 現金 40萬       老公 沒有儲蓄           股票 11萬。    剛剛還清債務           定期  5萬             共56萬   因與老爺奶奶同住700萬之居屋是老爺名,住暫時沒有大問題,他們在2018剛用私樓換的,賣樓盈餘作退休之用。但不想打他們兩位老人家主意。   老公需每月付5000家用 我們想為將來打算想買1st 第一層樓, 但資金有限 , 又沒有物業。 因為遲起步遲結婚,所以急找門路剛報讀諗sir的101及103 也買了小本收息王 希望能抽出指點一下 謝謝   answer: 讀者夫婦借貸力為(22000+20000)/10000*2.59*50% = 544萬。先講收入唔高自然路崎嶇, 金權為主的好處就是按提供服務及其稀有性去分配資源(資金),諗sir只能提供一些時下付出有限風險,換到資源的效率較好之方法。但若收入無論低或高都可被諗sir「救贖」,那根本無「派4000蚊但等到死都未有這回事」。大家亦不用那麼抬舉,筆者無能力作神跡。   想進步,就一步步黎,咩事都係,大事不可一步求成。544萬借貸力加50餘萬資金,買400餘萬樓可以,首期只需40萬,單名買。如真首期唔夠或恐怕買樓後資金乾涸,可利用私人貸款。一般人買樓前若自己借私貸,銀行批按揭時會不信任借貸人之首期來源為儲蓄之陳述,一旦被打成首期是借返黎,按揭申請就唔會批。但,借p-loan很令借貸力被削,可考慮其他類型貸款,借之學問在買樓001有授。讀者應自己借而太太單名買,或掉轉,但不可自己借首期又自己買。去到呢度一定要講:「借錢有風險,唔想借就勤力d搵錢full pay佢」。   買第一層樓需由大屋苑開始,單幢樓成交量少忙令人易買難放,一旦返唔到錢最難為初階買樓現金唔多既人。大屋苑另一重點是易租出,樓有租收才有價值,筆者近月收番一間屋,樓下看更一見到我就問:「有人想租,有冇興趣?」當然看更都想收下利是,會積極。是否合法,第時傾。當你知你間屋易租,你就唔會為左快手租走而放棄自己選租客的條件,那就不易令租霸入屋。很多人中租霸,一是屋位置差或管理公司問題少人問津,自己慌了亂租比人。二是間屋裝修錯誤,例如省錢省得過份連渠既裝入水平都唔計較,可能唔知市價,講價講到裝修師傅都唔happy,最後屎水停留令屋有味,難租走。三是業主自己屎忽,例如租客搬入前想做些合理之維修,可能整返些電器,業主份內事都唔做,令經紀半放棄此業主,最後只比些衰客你同你玩「一deal焦土」。因此,業主有咩責任? 有咩唔係責任,請學清楚。   至於選取樓房,最重要是肯定業主揸實全個業權,令買家唔會跟手尾啦,這在買樓001查冊那教學會提及。次之睇樓,心法是: 睇屋外的事情比睇屋內更緊要! 屋外的事有唔妥你冇權改,屋內的事你點裝修都得! 講兩招基本: […]

Read more

誰有博樓市跌而大贏之底氣? #1869

諗sir你好:   小弟是諗sir學生,上月曾發文到貴公司另一個電郵地址,可能電郵地址不當,未能得到諗sir 回覆。現再發文,問題稍有更改。   小弟與太太今年30歲,正是諗sir著作所講的30歲庸才,不懂投資理財,一直都覺得港樓太貴,幾年來租樓住,大大錯失良機。不過去年讀畢《樓換樓》及《收息論》後得到莫大啟發,膽粗粗於上個跌市第一次置業租比朋友,現在賬面已賺1.2M。另外,由於剛有小朋友,靠家人幫助1/3首期,買三房自住。本人今年三月完成收息101課程,希望能得到諗sir 就着本人情況再加指點,為家人提供更好居住環境及早日財務自由,萬分感激。   二人資產如下:   現金:500K 股票:150K 自住物業 (粉嶺私樓三房):今年中買入價:8M/現估價:8.8M/尚餘:4.7M 收租物業 (大圍私樓兩房):去年底買入價:4.6M/現估價:5.8M/尚餘:3.5M   二人每月收入/支出如下:   每月支出 =家用22K+稅及保險15K+兩物業供款及雜費36K+養車6K+日常支出25K =104K   每月收入=月薪125K+租金收入14K=139K   每月現金儲蓄=35K   四年後,家庭收入過200K,其後增長難預計。   未來目標:     2年內生第二個     5年內,透過內部轉讓甩人頭,買第三個物業收租。     7年內,住dream house,現售 16M/租35K(知道貴樓租抵過買)     50 歲前財務自由,馬拉或泰國養老可考慮   局限:     剛買樓,流動資金不多,物業未可加按     驚死,想要保息保本,prefer 直債多於債基 計劃: […]

Read more

失業西即變成唔使撈仲有20K洗費 #1867

諗Sir,求高見   本人46歲,原本月入28K降至24K, 現已失業多月,對自已前景不睇好,就算搵到工都未必到20K。至於先生同年紀,月入16K   2009年購入聯名置業位處青衣,物業662尺,for兩人住夠有突。現物業樓齡18年,市價620萬,只欠百餘萬。我們仲淨100萬cash   有感自己前途未明,於是計劃賣樓,想換一個樓齡舊35-40年,細面積有有天台既長沙灣或荃灣盤,想借此套多小小現金待樓市回落買多層單位收租養老   但先生唔捨得現住單位,提議不如先轉單人名(照依家情況,會寫先生名),再套現買上文講既單位自住,現單位出租.   雖然我亦對現居有感情,但長遠例如賺錢能力,管理費升幅樣樣都係錢,實在無法唔放棄   兩夫妻各自在思想爭鬥,還望諗sir指點迷津!   ANSWER: 建議是賣樓如得10年所儲,不坊賣樓,因樓市十年總會等到一個週期低位。當然你要有心得將套出既錢好好運用才好賣樓,莫要將錢錯買股票。當然股場有叻人,不過但凡有正職者,要管好有股票組合唔容易,更莫因以為自己叻而錯入股市。讀者賣樓後套近500萬,同意要抽100萬去買番間樓,防止樓市再升令自己追唔返上車。   另一方法是按爆八成,將樓由太太轉老公單名,如一個合適的「轉」,是可將青衣樓的八成價按出。好似讀者青衣樓照可按到八成得400萬,而夫婦照可住返原居。咁做可省回賣樓支出佣金,更可省回再買樓要付十幾萬的印花稅。故懂得按爆,夫婦自不用思想鬥爭。亦不用落銀行被職員講「自住樓只可按六成」之說話忽悠。先講按六成之答案係正講,但懂更多可令成數按得更高。   按爆八成其中一障礙,是讀者只有先生有收入。讀者自己冇工返及未返夠半年係批唔到按揭。有些銀行確實可返三個月工就批到,但只限autopay出糧及某些銀行。所以讀者失業不單只係佢收入有問題,而係佢借錢都有問題。借唔到錢,就更難去買第二間樓令退休時間更為延後,所以懇請勿因工資唔合心水而唔去做野。就當真係好討厭呢份唔及之前工資既人工,都請做夠6-9個月捱到按揭批到及買埋第二間樓先好唔做。   假設搵到份18k既工,連同先生收入借貸力有(18k+16k)/10000*50%*2.59 = 440萬。計加按第一間樓拎400萬已用盡借貸力。除非讀者新一份工的薪水遠高於18k,否則就要行買樓003借貸力由無變有之法,出第二份糧比自己令借貸力變大。除正職外假設出到20k糧比自己,那家庭借貸力升為(18k+20k+16k)/10000*50%*2.59 = 699萬,表示按完400萬之後仲有299萬借貸力淨,加上手上有成400萬現金,最盡可買成700-800萬樓。當然用盡借貸力不可以,但買到新界區兩房再收租可期待。對於呢對月入咁平凡既夫婦,攪到有兩樓在手,同埋買第二樓後淨成200-300萬作債基疊增收息,15%年息下可收近40萬息一年,即每月有成三萬幾,做到咁已經好盡。當然先首按了400萬出黎要月供400/259*10000 = 15k,但35k債基收入減15k供樓都仲有20k淨,已足夠令讀者真。唔做,辭工去也,又同時滿足埋老公唔想搬個鋪癮。

Read more

信貸評分與按揭借多少何關係? #1865

諗sir,你好,最近我在TVB兄弟幫看見你的節目(重溫節目),然後再去homelogger看你的個案文章,在下希望在往後日子不想迷惘過活,所以在下冒昧請教諗sir,    本人46,自僱人士,之前創業做生意損手爛腳還有債務纏身,這兩三年努力接job已還清債,收入約50,000元左右一個月,但12月淡季沒收入,不時收現金故沒什麼糧單   太太家庭主婦照顧一名小朋友讀小學。本人同年邁母親一齊住係公屋,希望置業,已經依靠母親多年,希望母親有生之年能得知我置業。但錢已用作還債,太太同我夾埋只幾十萬在手。   我很想重新檢視自己理財態度,希望可以借到錢及買樓,懇請諗sir給予意見,謝謝。   answer: 堂上有同學問,如何得知個人信貸評分? 其實你只要去環聯網站比幾百蚊買份信貸報告,就可知你評分,例如A係最好,F係差勁。然而信貸評分好同借到幾多錢係兩回事,你評級係A,但你人工只兩萬,那借盡就259萬。無論你評級AA定係再AAA,係自己都借唔到錢買一千萬樓。有些機構賣廣告,話比幾百蚊買份報告,就可知道自己按揭批唔批到。如果真係可以,那香港做按揭中介就無角色,亦唔會有人因買樓後上唔到會而撻訂。   若債務纏身引致人過左時限而還卡數,一次遲還信貸報告會有記錄,連續兩次會降低評級,如買樓之前半年試過連續兩個月遲還錢,那怕是遲一日,都好有機會令按揭批唔到。相反月月準時找卡數,但只找Min-pay,銀行鍚哂你,你的信貸評級都無影響,但肯定借到既錢就少左。爭幾多會少左幾多就係買樓001內容會教。   至於破產,如果破左產而無同銀行還錢的,你唔找清之前條數,那怕破產令已除都唔會同該行有任何往來。假如你永不同破產前的銀行往來,但可能因些事令你重新在信貸記錄中「蒲頭」,例子是你阿媽同你係某銀行申請了信用附屬卡,一旦阿媽又自己申請野而同意另一銀行查佢信貸報告,而另一銀行剛好就是你破產前之欠數行,佢地知道你「翻生」,咁追數的響鈴,就會係你打邊爐個陣出現….   講黎講去,人就是要保護好自己的借貸力(credibility),因人抵押住宅而借到的錢,少都4-5百萬,多則幾千萬,此數目是大部份打工仔儲20、30年都儲唔到的。好似讀者咁賺錢能力返到黎,但因沒糧單令借貸力很多,因就永遠建立唔到自己資產以至收租,終日停留在人搵錢的境界,而唔可以升到錢搵錢,成日可料一下啦。讀者應先將月入用一間有限公司儲好,再用公司出番糧比自己,然後出示出糧的記錄如支票及入數記錄,咁就會有改善。當然要銀行批到你既層次,幾張支票影印本唔夠照,除了我們買樓003課程外,亦懇請識既人可免費網上寫寫點做點名銀行答教下大家。   事無兩全,穩定有租收既樓同埋進取地做生意或買股票都要,後生未夠28歲可七成錢買股票同埋成日試下創業,到50-55歲應有1-2間就供滿既樓同少用股票。至於30-40歲做法在上述兩者之間。凡事去得太盡,緣份確會早盡架。另外「一口和牛」時間: 筆者舊同事成立的買樓易公司營辦按揭轉介服務,佢地會搵真係要跑mortgage數既人同你係銀行做按揭,而唔係求其同你間間fax去申請。現金回贈同利率基本上可同出面睇齊,想加按番幾個錢係手又或轉會拎回贈,可whatsapp 96991141搵買樓易同事註明問按揭查詢。

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室