接極JOB都仲有債務纏身,點翻身? #1773

諗sir,你好,最近我在Viu TV 的買樓狂想曲及TVB兄弟幫看見你的節目(重溫節目),然後再去homelogger看你的個案文章,在下希望在往後日子不想迷惘過活,所以在下冒昧請教諗sir,希望諗sir能夠指點迷津,萬分感激。 本人46,自僱人士,太太家庭主婦,有一名小朋友就讀小學,之前創業做生意損手爛腳還有債務纏身,這兩三年努力接job,已經由原本1,000,000元的債務降至欠700,000元,但由於這幾個月不好景,負債比率又提升返了。 本人收入並不穩定,好的時候50,000元左右一個月,有時可能只得10,000-20,000元收入。 無任何物業,租樓住,因近小朋友返學,所以租金比較貴,每月租金20,000元,家庭儲備現只得40,000至50,000元元左右。 在下希望重新檢視自己理財態度,希望可以轉虧為盈,日後還可以在生活上得到改善,懇請諗sir給予意見,謝謝。   ANSWER: 無奈但都要講,除非讀者有神上身,否則呢世已可埋單計數。筆者咁講因認為答個案要用真說話,而唔係敷衍人。   當然我地唔係想睇死案主,根本唔應該亦無需睇死一個未曾面過見的人。然而大器晚成例子確實存在,但此用詞九成都係用黎安慰撈唔掂既人,淨低只10%可以逃出生天,在年近五十事業起飛。   讀者要留意零現金、有負債、工作辛苦但欠債只屬表徵。你要改變財務情況,最要緊係你要先改變生活習慣、對人的習慣。不少人說想富有要好努力賺錢,要月入兩萬但儲「兩萬三」咁話! 筆者樂見香港更多此等上進的人,然而把搵錢作為你工作的出發點,賺既錢同擁有既人材必然受限,做做下必然被自己的小格局限制。   至於筆者究竟有冇資格教人搵錢? 先講筆者的財富同誠哥比只係九牛一毛,筆者生意同成日拍我做節目既汪總比只係十分一都未必有,我地一年辛苦鋤過千萬,汪總二三十間分店一個月就返黎。至於究竟筆者個人計可以搵幾錢? 筆者在剛過去年三十晚個集兄弟幫同主持阿Bob講過,有興趣可以上myTVsuper指教下。   如果筆者是讀者,第一要叫返老婆出黎做野,可能讀者早年做老闆養閒左老婆,呢個就係佢自作孽,需及時撥亂反正。另外問問自己盤生意點解會失敗。失敗好正常,一場波大部份時間C朗都係入唔到波,不斷try先贏個2:0,但你要前進,必先問自己之前衰左係邊? 係太自大令partner討厭你? 係太老定每年唔開創些新業務令本身生意被competitor搶走? 係太天真比competitor利用警力去玩謝你? 係太張揚令天下圍攻你? 想清楚,可能最後有個答案適合你: 還是安穩去打工。但如果有心有力,筆者絕對支持讀者做生意東山再起。同時奉勸各位炒股票、做生意都要趁早。你見讀者46歲受到教訓,還埋債可能都50,你估真係60歲仲中年咩!?   靠炒股或買債基去投資賺錢快還債,筆者認為讀者唔好諗。玄學些少講: 讀者生意失敗已經無運,無運尤如烏雲蓋頂,做咩投資錯多贏少。男人要翻身,同意老婆好重要,佢呢個case老婆肯定係個key。點都好讀者肯做野唔破產唔走佬,已很不錯! 當然明白做某些生意,唔係話破左產就可以甩身的,咁做隨時甩手腳。   有人問趁後生應學什麼本事? 由於本文將盡只籠統答: 努力、執行力、了解他人的能力在剛踏入社會很重要,你懂了解及親和他人自己賣野都叻。到晉升管理人,培養判斷力及個人公信力很重要,各方對你有信任才有吸納賢能。而上述提到的各能力,不下功夫學不到,今日的狠心才真為下年鋪路。故想年入達起碼百萬(HKD)或創一番事業的你好作心理準備。

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真係唔好生女,真係….(平權者慎入、環保L請入)#1771

有關買樓選擇,有兩個新樓,同樣係樓花 一個係深水埗AVA 228 一個係土瓜灣瑧尚   我同太太有一個小朋友,一個工人,而家租家人地方屋住,大概月租5000   我同太太月入大概6萬元 本人支出如下 家用5000 租金5000 工人人工4410 生活費4000 保險+還款4000 太太最多應該可以用15000 現在外母借150萬比我同太太買樓投資,因為向外母借,分20年還每月大概6000   而家我有個問題想請教諗sir 如果AVA228 同瑧尚應該點選擇 AVA 228 入場價280萬-388萬 可一成首期,呎155-203 瑧尚 未出價單,但我地最多只能買600萬以下,呎最少300 我唔知AVA228入唔入得過?   一來深水埗區唔熟,二來怕155呎新樓無乜人租,最怕就係如果樓市升左唔知有無人會買400萬以上155呎單位   瑧尚其實我睇中土瓜灣區,因為沙中線,未來發展應該有潛力,離土瓜灣出口只有1分半鐘,而且又大型發展商,所以我都想入會 一個納米單位,但可以9成上會,唔知租唔租得出同賣唔賣得出,怕太高價無人接 但就供款還款會輕鬆好多,亦有機會有正現金流   一個300呎,8成上會,地鐵站開左相信都有人會租,但係8成上會供30年,月供1萬8千左右,加上還外母借首期6000 每月支出差不多2萬4千元,亦覺得會吃力 我想請教諗sir比細佬一點意見   ANSWER: 我地為左鼓勵年輕人上進,做下野每日維持呼吸咁,所以筆者先講呢個讀者同佢太太平均每人三萬人工,係好好同埋對得住社會。另外佢地無諗過減人工去抽公屋,無濫用社會資源,在此代表TVbuddy,太平紳士,及何生多謝讀者咁幫手。筆者下方撰文只想指出「有人如要用父母錢,可以更謹慎的做好事前調查,搵錢真係好辛苦,筆者睇完真係好為有人的媽媽心痛」。另外如果睇完唔開心,唔好出律師信呀,亦記住保持呼吸,至多筆者唔寫就係。   先講而家做老豆老母真係好L煩,好彩諗sir自己夠克制控制到唔生女(這個國技可以開班教~)。我驚我女婿第時問我借百幾萬買樓,借比佢無問題,但我擔心我仲有命借多幾多次比我個女?預先將錢過哂比佢又知佢肯定比人呃鬼哂,睇住佢比人呃真係連我死都唔眼閉。   生仔起碼,佢無用只可以怪自己,有幾可男人搵唔到錢會怪佢老豆留唔夠比佢先? 就算心想都唔夠膽大聲講。睇黎而家生女要養佢之餘,仲要提供埋婚後佢十幾廿年「保養期」。買樓用外父錢唔緊要、遲下買床用外父錢都算,但起碼有落街做過下分析先。 所以養女既你,好快d黎上堂學好投資,除了錢,你仲要教女婿點投資。   要知單位租唔租得出,首先可以上property.hk及中原數據睇下近排有冇租務成交,另外你可以扮客去地產鋪搵下該地段有冇盤放,如果你發現該屋苑/該條街放黎放去只係某1-2個盤,加上該2個盤放價正常又冇異樣,你要懷疑該地域流通性頗低,買左恐怕租唔出或放唔到。留意有一條好廢既問題,就係租客問經紀:「呢類盤易唔易租出?」唔通你想個經紀答:「呢類盤十世都租唔出咩?」如果咁答,個經紀應該係諗sir。一個人要正常,係要自己諗野,唔係聽人講野,拜託。   點睇一間屋有冇異樣? 靠睇樓及查冊。兩項做法細節係收費課-買樓001教,或者你每星期去睇樓又間唔中買一兩間樓試下,你唔黎上堂都識既。你叫經紀教你睇樓亦可一試,筆者都想知經紀會點教客睇樓,尤其睇新盤個陣。睇樓之前亦應計好自己借貸力多少,做法可由本BLOG其他CASE留意。   至於鐵路盤是否無得輸? 可輕輕參考下生果報【跌市檢閱】?????????鐵路盤全軍覆沒 邊個跌得最甘? […]

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如何每五年買一間樓? #1770

諗sir你好,本人想請教一下未來幾年既安排。 我同老公今年29歲,月入共$58000 (無額外bonus)。   兩年半前買入新樓自住(~5.4M),業主落左老公一個名。 上年年尾轉按,樓價升至8.5M, 有480萬按揭分30年,月供約19,000   按出70萬左右現金,加埋本身儲既錢,共約100萬放係ML戶口。   我同老公無打算生小朋友   本人請增值,想諗sir指點一下: 1。直債應該唔夠本錢做,請教一下債基既入門   2。買樓收租都係我既想法,target九龍400萬以下既樓。但係按揭已按到借貸Max 既60%(58000×2.59×50%x60% ~4.5M)。 想問點樣行下一步。(自住緊層樓暫時唔諗住賣出或租出)   3。戶口內既100萬點可以用得其所   謝謝   answer: 讀者儲錢能力不高(明白這是常態),所以佢根本唔使諗會唔會賣自己間樓啦,不能儲錢或自制能力不夠的,賣樓套錢後只面對絕路一條。讀者戶口內100萬只有30萬係自己儲蓄,70萬係加按出黎,加上幾年前買樓肯只單名落老公的情況睇,夫婦肯擺係面的共同儲蓄不多,而樓可能係男家親人出錢買既。點都好筆者上述橋段只屬猜測、儲蓄量低才係事實,一齊諗諗點搞啦。   呢類朋友,手上錢不多,再儲亦唔見快有一大舊,然而後生有時間,咁既情況應該用保險。   如有另一朋友,手上錢多(即起碼3-4百萬hkd cash啦),儲錢率低、已入中年(>45歲),咁主打用直債。   如有另一朋友,手上錢一般(1.0-4.0百萬hkd cash啦),儲錢率低、30-45歲,咁主打用樓或債基。因為樓可以幫你先槓大筆錢去用通賬削走債務。原理下方video有解:  但留意,無人叫你全注買死同一樣。例如你可以80%直債、添20%高風險股票,都可以。股票唔係亂咁買,有決策方略的。無方略,不如咪入場。   當然你會問:「如果我朋友手上少錢、唔儲錢、又老,咁點呢?」呢類反而可用股票,畢竟nothing to lose。其實最後生及最老而又冇cash既一批,可用股票的,但都要去學個方法,同埋要用閒錢去做!  至於有錢到唔志在的,買股票去錦上添花亦可。   讀者短線用債基,每賺到錢利用保險鎖死,約隔5年去買間樓收租,夠穩及達成率高! 你看看2018年搞什錦買股或月供股票的,如果供左瑞聲(2018)就PK了! 供其他真係羸多輸少嗎? 贏幾多?   由於讀者工資上望可能有點受困(不好介意,唔係睇死),佢不如將70萬當中20萬,買入收息課債基A餐年收40%年息,即2年可double了,我們有同學之FEEDBACK告知佢過去半年收息多少,及證實你買後一個月就可知道派息準唔準,唔準可即賣走債基。     另外亦應抽2萬買投資物去槓桿式沽空A餐,一旦A餐跌那沽空個邊贏返部份,補償A餐價跌損失。由於筆者的A-E餐都有美國上市的投資物做mirror,所以做具效率的對沖不太難,沽空對沖之法在本星期六的收息104班有授。 留意派40%之投資係有風險,但有趣的是A餐在2018年之跌幅,比匯豐正股仲少(見上圖)。籃線係債基類,新興債波幅高的,過去一季升4.4%。而匯豐一季跌了2.3%。買港股係勁唔著數,風險用波幅計是全球市場中偏高,但回報低。你識一半半然後將生活或將來壓在股票,很可能是條不歸路。筆者唔想消費他人去增瀏覽量,但昨天的三屍新聞值能大家深思。1.巴菲特買股、2.傳銷、3.搵石頭扔向已倒下的人,三個因素究竟係寶定係草? 閣下自決   新聞 […]

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怒供三年稅貸令餘生可月收6千3好無? #1748

你好諗sir   之前寫過email 問過諗sir   34歲45K月入,太太31歲 上年因住屋需要,買左3房已補價居屋自住 用了絕大部分cash,而做唔到之前上堂學到的債基 現在saving 回升到1m   現想借稅貸54萬,分3年還,月平息0.1-0.16%去做第一注投入income fund 3x收14%年息左右 如月平息0.16%,稅貸每月還15864 income fund 每月收到6339左右   每月另用人工1萬還loan, 3年後收成些會生6339的資產,繼續存放 另外,1m放mortgage link收返按揭利息,等時機入第二注fund   請給小弟一點意見或幫忙指出漏洞 另外,現持物業有什麼可以優化?   物業1 自住 H+1.3, Cap 2.15, 30years, 32樓齡 我單名持有 (2018年頭已轉按) 入手 2.88 M 現價 4.6 M 貸款 2.65 M 月供 10 K 收租 13 K     物業2 自住 […]

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《富爸爸•窮爸爸》的上流模式已死? 資產漲遊戲已完… #1745

這個香港(或大灣區),絕大部份人為了一樣東西而煩惱: 那就是錢!   點解有人有錢又得閒,住大屋揸靚車。相反有人加班而亡,入不敷支? 大部份人的思維還停留在工業時代裡,接受教育 考取好成績 然後找一份好工作。這在工業時代需勞力之時間屬非常好建議,但現在21世紀,你想學的事homeblogger.com.hk都有了(對不起…應是youtube),還在玩五十年前那套?   《富爸爸•窮爸爸》一書1997出被後全球瘋傳,作者Robert Kiyosaki討論4個收入模式(4個象限),探討富人和窮人的差別在哪。我們閱後理解如下:   象限1: 打工族 大多數人的收入都在這個領域裡面,你為公司努力工作 利用你的時間來換取金錢。這種收入的特性就是穩定,只要保持工作 就能保證有穩定的收入來源。但當打工族更努力加班工作,收入是否就會成正比增加呢? 答案是否定的! 打工仔多數努力得來的收益,是被公司﹑企業和政府所獲得…   象限2: 自僱人士或自由業者 這種收入比打工族好一些,自僱人仕為自己工作不需接受別人的管理。但同打工一樣還是用時間換金錢,你做得越多 就會有越多的收入。就像是專業人士﹑醫生﹑律師,或是自己當老闆 買吃買產品的,當自僱人士越成功 自己投入在工作的時間也會越長….   象限3: 企業家 企業家擁有一個產生收益的系統,僱用有特定技能的人來產生收益,就算你沒返工,員工還是會為這間公司工作,這個系統還是會持續的給你帶來收入   象限4: 投資者 投資者不會為錢而工作,而是讓錢賺錢。他們將資金投入資產中來產生收益,可能是一門生意,或一層物業,或買房託。留意買股票除非你是上市公司主要股東,否則不算是投資者,因你對公司無控制權。企業家和投資者就不一樣,一段時間不工作還是有收入,所以打造被動收入好重要。   當然作者意見,就係做3-4象限的人啦。另外作者提過,做得3-4象限的人都有sales底,好似佢自己都做過sales。其實諗sir自己都係,大部份去到3-4象限的人都必先做好象限1,所以唔係叫你永不打工最好趁後生面皮厚做下sales。同時作者亦用佢賣鱷魚皮銀包先發達後失敗的例子說明: 保護知識產權好重要,因為作者賣銀包賺到一桶金之後,設計就被人抄了而令第一盤生意失敗(但都執左唔少$)。   講完美國作者之著作,返黎香港,無錯你如仲stay係第一象限,你會好痛苦,因為香港物價貴但人工唔加,你是係苦被第3、4象限者利用的一隻棋! 係孟加拉做第1象限者反而好些少,佢地物價低只要外國人到當地設廠每月比幾十美金佢地,生活起碼有保障。當然香港人無話要移民孟加拉做robert仔咁極端,不過想出走移民的人日日增加。   有人話《富爸爸•窮爸爸》呢套模式已不合時宜,資產(例如:樓)已升了不能負擔之程度,2019年已到大富翁的尾段! 象限3及4的人已圈起了全部資產,作為平民只有被勞役一途,永不能突破向3/4象限走,諗sir又有何看法?   先講香港都有吸引之地,就是稅率很低,對於《富爸爸•窮爸爸》一書討論稅務的問題可省略。可能你還是年少對稅率不敏感,但當你由窮開始進入小富,香港一年8.25%的稅,同大陸33%稅比已是4x之別,更不用說美國了。   另外香港人太鐘意講樓,就連做生意都硬係要夾埋樓講! 話租金貴根本生意難做。謹記很多事情你要做過先知,永不存在完美的計劃,開始了才知下步如何部署。現在上網速度快實體店的需求不高,就好似諗sir都沒擺街鋪去招生意。另外「資產」可以零成本創立,而現存不少「資產」亦可因經濟轉動而消失的。例如政府起一條架空天橋就可令某處鋪價大跌,youtube創立而令電視產業此「資產」價值下降,大家明白富人不能守住資產就一世無憂。   誠然樓房的擁有權是排他性的,不同上市公司股份可共有,所以不易取代故業權唔會平賣。但閣下了解到資產能被創造之概念,就知道世上沒富人「圈死」全港資產這回事,阻你發達咁話。2019年還需你努力去為家人提高生活質素,又或證明比大家睇你現實生活中的LEVEL也升得高啊! 

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三年68%回報的保險 #1743

踏入2019,筆者知道下列計劃重新開始接受融資投保。大家一向都係比人sell保險,然而此保險你唔識人,近乎無人做到。筆者想再做多份,都入緊飛再排隊,未知可否買多份。   此計劃的特色: 見圖是一份8百萬的計劃($7,999,923)的例子,可做更大。有銀行可予此保單10成內含價值上會(即$7,542,921),由於此保單的回報是保證的(年息4.5%在首3年亦是保證的),故價值未來只升不跌,借足10成內含價值都不會觸發CALL LOAN,除非呢間保險公司執笠。   惟此保險公司阿爺話係「民族品牌」! 加上在港有上市,相信執笠機會不高。   面值 減去- 內含價值,就是客戶要真比的錢: $457,923 份單行3年之後,基於4.5%保證回報,已滾至$8,924,144,扣除已付利息,$8,924,144-7,542,921-利息開支 = $301,348   客戶比$457,923,3年後賺$301,348,3年回報$65.81%,一年有近22%回赧,保險公司保證。   看此保單的說明書(下圖),已白紙黑字說明3年後有$8,924,144,另外首3年保證派4.5%。如付$100萬,回報近同,3年賺$681,231,即100萬投入賺68萬。 當然有人問如保費融資遇上加息點算? 現時借貸收息P-2.725%,若2019年及2020年,每年加4次息(即兩年八次!)累計加2%,在上彩圖已說明客戶仍有錢賺(13%),更何況今年2019利率期期貨顯示,只加1次息(0.25%)。但回報確實會因銀行予之借貸條款而版左右。   基於計劃特色,有原因唔會做6-7年,這個原因agent未必會同你講,另外此計劃有回贈及批貸需要文件,我們在本月收息101之一月班將講解。為慶祝收息101舉行第60班次,諗sir會加入「3年65%回報的保險」此課題,同大家解說自己經驗。   有此計劃,加上保證性極高及由本地銀行繕發,對於想沽樓者或「已錯沽樓者」現了生機。例如有人想賣$600萬市值樓套現300萬,佢可以考慮拎100萬投入此計劃,3年收番約65萬,即一年有21.6萬津貼該人租樓。21.6萬(即成19K/月)夠租番佢600萬市值樓同SIZE有突了。所以此保險選項,有助欲沽空樓市者練成金剛不敗身。又或錦上添花者,加按100萬出黎收成19K/月,由3房UPGRADE去租4房。當然計劃的唔好處係要擺3年及國家保險公司倒閉之風險。

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三十中年遇上超筍銀主盤? #1739

諗Sir你好,想請教轉按以及資金運用問題。小弟現31歲,太太30。本人月收入4.4萬元 ( 1個月Year-end bonus ),太太3萬元 ( 2個月Year-end bonus ), 二人合共大概25萬元 現居市區私樓太太單名持有,2014年460萬元買入,8成按揭,現約值660萬元,尚欠銀行312萬元,月供11,000元。父母聯名有灣仔唐樓55年樓齡,多年前買入,現約值500萬元冇按揭。   本人供樓及月開支合共大概44540元而太太名下香港沒有物業。由於本人將轉工,我計劃之前轉按做更低息HIBOR PLAN, 並賺銀行/中介回贈共2%, 套出現金80萬,月供款14000元   另外希望擔保父母樓加按一些錢,都用來購買債基,幫助儲錢,本人同意諗Sir以儲樓作為理財及退休作主軸的策略。 此想法如何? 請諗Sir指點迷津。 ANSWER: 我地用講到爛既SWOT ANALYSIS去再睇睇讀者個案: Strength: 年輕(30歲) Weakness: 少現金(只25萬) Opportunity: 父母有樓未加按、或可運用。債券市場在較低位置,不俗吸納時機 Threat: 短線有一旦樓價再被外來人搶貴會有被擠出香港之險、中線有父母需要醫療或自己中年要額外醫療支出之險,長遠有儲蓄不能應付退休之險   估計讀者幾年前買樓結婚用掉不少現金,故今時只25萬現金係手可以接受,惟不時要留意儲蓄率問題。至於父母唐樓係未用好自己錢投資前不要亂運用,加上唐樓只可按五成及需讀者擔保,較好處理方法係先趁市高按錢出黎,放在MORTGAGE LINK戶口,即500萬可按250萬出黎而最多可放一半(即125萬)係MORTGAGE LINK活期戶口,收相等於按揭利率之息口,即約2.2%。留意筆者替絕大部份人擔心的是: 一有錢係手最差係買野洗哂佢、次之係硬要一次過於數星期內落哂注投資。若閣下有上兩缺點寧不加按。   有些人怕加按後如樓市跌被銀行CALL LOAN點算,筆者在銀行工作一段時間,經濟差時銀行會先從公司戶口入手,一些老闆有公司戶同時有樓按係銀行的會率先被CALL LOAN。另外亦不時有客人問有冇銀主盤「筍盤」買,筆者只好笑言應對。惟銀主盤很多時業主已走佬,銀行只運用銀主權利將間樓係法庭收番黎,但買家留意如「走佬業主」日後出現及清還債務,銀主新買家可能要應付「走佬業主」的訴訟。正因有此風險,所以銀行拎銀主盤去拍賣行拍賣,講明銀主新買家唔比查契的,這是為什麼銀主盤「平」的原因。而不少人不知就裡認為銀主盤「筍」。   另一方面銀行逼不得已都唔想收番間樓比拍賣行叫賣,拍賣行要向銀行收費,收樓不是銀行上佳選擇。近日有人網上話同銀行高層查問過,萬一間樓負資產銀行會唔會CALL LOAN補水,銀行高層話會,叫大家小心。誠然作為一個銀行高層,你認為佢會講「我地就當間樓負資產緊都一定唔會CALL LOAN嗎?」場面話與落地執行是兩回事。   有時一些人講多,就露底了。真要檢討自己能否作批判思考,或是只人云亦云的人。有些人收左錢叫佢唱好股票佢就唱,習慣唔諗,註定被淘汰。在證監對股評嚴厲監察之下,下一浪升市有望出現些更有質素的股評。   當讀者加按到錢之後,自己樓按到80萬,手上有25萬,父母樓如按有250萬,月供多了約11-12K,而按昨天文章的「博命收息人」,槓盡再利用A+B債基餐,22%-25%一年是可以的。不過筆者認為讀者不需「博命」,不槓盡收15-18%一年已夠了,更應分段入市。300萬投入,每注100萬,1-1.5年後買哂可收息年54萬,每月有$45000月入新增。今時先下一注,等市達咁時段的低位加上氣氛差時第二注,等市確定雨過天晴後入第三最後一注。至於點量度氣氛差? 雨過天晴? 筆者有數理化的方法在收息課上教授。

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大換細樓市止賺的考慮 #1736

諗Sir  閣下:        你好!本人有一難題想請教 諗Sir 閣下,本人現有一自住物業一半之業權,物業現估計值900萬,尚餘近三百萬貸款未還,現價比買入價升值近一倍,但因私人理由在短期內必須作出如下決擇。 方案1:加按買下全部業權,但必須將單位出租。 方案2:將物業出售,然後買入較小物業。 若選方案1,即加按的話,只能將物業出租,才剛好達至收支平衡,但對每月現金流壓力很大,幾乎沒有多餘資金可作投資及儲蓄。 若選方案2,將現有物業放售,可趁樓市跌勢買入小型單位,保留現金買入高息股收息或候大跌市時趁低吸納優質股。 由於樓市現況呈跌勢,加上踏入加息週期,而本人現金儲蓄不多,故傾向方案2,保留資金候市況差時可趁低吸納。 想請教諗Sir 閣下在現況樓市及股市情況下,該作出如何決擇及有更好的提議予本人。 感激!   ANSWER: 讀者最需要的是審視自己的月入及儲蓄金額是否平衡,而唔係諗單位業權是否全收定賣走。讀者若不誠實面對自己儲唔到錢既問題,就當解到今日賣唔賣樓之難都未可提升日後生活質素。生活質素不在於你是否揸靚車定搭地鐵,而是你隨時可選擇究竟今日搭唔搭地鐵。銷售故事不斷叫你買一些野去令你與眾不同,然而真令人刮目相看的是你用毅力完成一些事,而唔係不斷買野或買假豪宅令自己儲唔到錢。   讀者如用方案一將900萬樓加按,借盡是六成540萬,月供金額約是540/259 ~ 20800。而900萬樓今時租21-22K很平常,所以加按物業再租出去基本上收支可平衡,係唔會對現金流產出大壓力。究竟讀者做了何事令壓力大增呢? 至於賣走物業當然令佢「舒服唔少」,因為返大錢能對應讀者最弱一環 – 唔儲錢冇現金。但筆者十分不建議讀者賣樓,因為佢冇管錢既能力,這不建基於筆者對讀者看法,而是由讀者工作至今儲蓄仍少這事實作推論。我們相信一個人,要看其做了什麼及工作結果,而不憑佢講什麼。一些人入世未深,才會將名家的語錄貼圖當瑰寶。好似巴菲特經常口講買股票,但佢手持的巴郡公司持有現金過千億美元。所以股神叫你買股,同佢自己買唔買,是徹底兩回事。同一道理我們不重考慮讀者之陳述及理由,主觀其累計財務數字去判定。   正因讀者儲蓄唔夠,咪亂賣樓用方案2。佢如不賣樓努力去供,到老都仲叫有層樓揸手,繳相逼自己儲錢。這不關樓價升跌之問題,對於儲蓄不夠的人,談樓市升跌是徒然的。買起兩間樓一層自住另一層有租客幫手供之後,才用投資角度去想後市升跌而入手第三間未遲。對於一些社會新鮮人而言,第一間樓都未有而今篇文章同佢講第三間樓才算「投資樓市之開始」,可感離地。惟香港樓市成交用真錢而造,有人買即係有人有能力,你覺得離地不代表其他人及數字要就你。勤儉儲蓄學好投資,才是令讀者日後有更多選擇之正途。   不少人都想將錢留在他日市跌吸納優質股,但問題是大家學好點去分優質股未? 加上跌市令各行各業向淡,究竟有幾多人有能力睇穿邊間上市公司有力捱過及日後做得更大? 至於股票根本不是好的收息物,這些在免費頻道淺談過,在收息101會詳解及予更好的投資物。   至於樓價同名義息率關係不大,請將息口同樓價指數併一併,已有答案,而唔係靠聽人講。聽人講而自己唔試,從來是壞習慣。測試途中之獲得,遠遠比你原本想拎到既多。筆者亦不想評論什麼「樓市現況呈跌勢,加上踏入加息週期」這些說話。理財好同改善生活源於同一道理: 規律及妥善做好事情,自有人供你下一機遇。

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阻礙理財、上進、換三四房的兩大難題 #1734

Hello 諗Sir   可以幫我睇下我個Case ?   我有一層一房 404 尺實用 買入$524 萬 ,4成首期。 現估680萬,之前加按套150萬, 現要供399萬,每月供$17000. 管理費1800. 家用$3000, 保險$1800, 租車位$3500 車值$150000 有三個電單車位,每個5萬買入。 手頭上有 180萬現金。 老婆月入$28000. 有20萬積蓄 想買三房 800到900萬左右,應如何投資?   ANSWER: 阻礙理財 本個案最大問題係,讀者仍停留在睇價錢、追升跌的角度去考慮自己投資什麼,而唔係睇自己能力,及忽略了需考慮該資產之特性才作投資。讀者不提供自己月入,筆者便不能有效作出建議。就當你做生意,仍需為自己出糧時常保存一份收入文件,因生意人最徬徨就係資金流斷裂,出唔到糧又入唔到新貨,下月自己零收入跌落負性循環。   相反打工仔份糧除意味月月有錢洗外,更提供信心比銀行借錢比你,故好好保存自己糧單及稅單係明智決定。人不止要學用好自己份糧、更要用好借貸力。例如讀者月入40K,加埋太太28K,借貸力就是(28K+40K)/10000*50%*2.59 = 880萬。如讀者想買850萬樓,無講幾高成數按都只可借420萬,又或一按自住借盡六成,即850萬*60% = 510萬,首期要340萬,讀者現時只200萬現金左右,心已「涼」了一半。另外借510萬後借貸力用了510/850 = 60%(假設佢買了新三房同時會賣走404呎樓),勉強附合旺市不用超借貸力六-七成之原則,如讀者30歲,或者仍可以比佢「換三」。如40歲,由於輸一鋪已近50歲返身加上老闆對「40歲的球員」,既無乜增長潛力加上「球場外」要照顧父母及仔女較唔專心,更易被「終止合約」。除非自己在行內好有名譽脈絡,否則更不建議在此時細換大樓,更要留意借貸力在45歲已見頂。   另外電單車估計係因為便宜才令讀者買入,然而電單車,有幾可有車位會因為擔心電單車被偷而付超過$罰單*20之月租將車擺係有規模的停車場? 另外平價的單位及車位,好可能係市場上被選淨既一群。作為業主,有預備要接受一批被「選淨」的租客。加上電單車位可按幾成及借貸息口如何? 由於讀者冇提供所以筆者唔評論買電單車位投資此行為,只留低角度比大家考量。大家亦可將此概念延伸至: 例如股票,按五成而息口在6%,加上小投資者放棄了自己筆錢點用的自主權(權在大股東手),本產物是可很低成本不斷印發的   住宅,按八至九成而息口在2-3%,而業主有排他的自主權,權利不能不斷產出   債券,按六至七成而息口在2-3%,債權人權利可不斷產出,但發債人有不少的產出成本(要還錢)   其他投資物及上述投資物的正確運用方法暫不在本渠道評論。   讀者下步,如很需要住三房可考慮租,將404呎兩房租出估計收15K,而850萬三房租值約23K,需補8K的差。留意租樓只需比些少經紀佣,比買三房要比成三十幾萬從價印花稅(這點價設了讀者404呎係單名,如聯名有更貴稅)差多了。加上仍持有404呎兩房,樓市如再升都唔使怕追唔返樓價。現金200萬可將一半投入債基疊增收息,由於錢少所以保本直債唔使諗,債基冇年期而波幅比中電更低,派成10%息可資助資者租樓。收息101的E餐派10%,一個月已成就8K新增月入,仲有100萬現金比讀者留低備用。   阻礙上進 可能有人諗債基波幅仲低過中電而派息比中電多4倍,有冇咁大隻蛤乸隨街跳? 留意市場上經常提及的投資資訊,一般唔係好資訊,而係有人贊助的資訊。所以市場絕對有經得起客觀計算分析,而產出回報之效能比股票好的投資物。人輸九成都係輸自己,唔在他人,新一年,祝願各位進步。不進則退,而不是「不進就不退」。

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如何計出買入收息物之時機#1731

Dear lum sir,   諗Sir 你好,拜讀專欄多年,深感自己有欠慧根,還請諗 Sir多加提點。   2014年第一次上課 (batch 11)是為家人的退休金做些收息安排,當時買了債基,也許是後來本人參與不多,銀行主要與家人溝通,最後家人的反應是雖然是賺了月息但蝕了本金其實是打個和,於較早時候已離場。沒有收割之後債基大升市,睇個案已知有同班同學過百萬地賺…   2018上半年本人終於有些微積蓄,再上收息103(TEDP36),但因事未能上103的第二堂,即未知有5粒豆這回事下便與女友聯名合共投資了120萬債基(B餐加舊c餐) 各60萬,扣除槓桿利息大概每月收HKD15,000 ),但因時機不對,本金虧損頗多,分別是 -5.13% & -18.77%(也算是心急的教訓) ,這情況只是心裡不舒服,暫時沒有兌現需要,所以會繼續持有,一年已收番利息18%   本人41歲,自僱,如工作格局沒有大變化,收入每月約十萬(恆常開支每月約7萬,包括供樓、家用、保險、車位、個人日常使費、自僱開支、繳税等),年尾花紅作儲蓄用。女友44歲,月入三萬,但她因工作壓力關係,希望離開職場,我亦希望達成她的心願。   除了以上的債基及以下按揭套現外,本人有現金約400,000,股票約500,000,女友約有現金加股票850,000。本人跟家人自住將軍澳三房單位,由本人持有,早前因按揭過了罰息期,加按套現約170萬,現每月還款$21000(本來每月$15000),欠銀行約4,900,000,供25年,(佔借貸力38% ,4.9M/ 12.95M),有鑑於與女友感情穩定,有搬出來的住屋需求,打算用100萬做債基,預計產出每月約12500,幫補多出的按揭供款以及未來租金(於康城站租兩房,連雜費預計1.8萬),再把70萬及部分女友積蓄約30萬,以女友名字,打算買500萬的兩房以作長遠收租之用(區域等到一月份上完買樓課才作決定),可惜香港不承認同性配偶,要立遺囑才可保障本人,但不知本人可否在銀行作擔保?   家人有聯名物業作收租,大埔兩房,三年樓齡,但不想打擾他們,故唯有著眼自己,再長遠一點是於加拿大或澳洲買物業,掛名叫一生三宅。近日五粒豆全靠右,想再加碼。把60萬買 B餐,40萬買老豆之選,好嗎? 另外因最近上完收息104,現正開户,希望小試牛刀$100,000有Margin,希望拿揑得好(有鑑平台本身、嬰債以及美股都是新事物),賺返些水電煤管理費開支。   自問起步遲,唯有現在努力多一點,退休遲一點,想請教諗Sir本人於上述租樓、買樓、收息有何改善的地方?   answer: 讀者在2014年同家人買的債基沒長揸,2018年初更在5粒豆高位不適合位置買入(見下圖),已修畢全課收息103應明白為何。誠然筆者在2017年12月都不知2018全年市況,在難於觸摸的大市不可信筆者,亦不好相信自己,要相信經市場買賣雙方用真錢角力後之數據,這亦是筆者平衡是否易明及有冇效用兩者之後決定叫同學睇5粒豆決定之因。 時至2018年尾,近日之5粒豆與一年前有變,幫了不少朋友對準低位時機。證明筆者打從有收息103呢班開始,就全班此「睇豆」技巧,實在沒浪費大家時間,可見於5粒豆的移動提示了市差的時侯。   其後出入債基的睇法,請參考5粒豆或筆者不時放予103同學優先睇的影片。至於B餐持有美國國債,問題不大。相反讀者持有的舊C餐將資金投入在歐洲東亞,實在不宜,應選擇新C餐將錢搬去另一版塊。另外A餐收成30%係人都想做,三年已回本,惟永不買超過欲投資金額之三成,筆者已再三呼籲。   至於買樓讀者應不可擔保其女友,沒辨法,除非去財仔比高息。不如買便宜一點,搞分租,用間樓津貼他日康城之租金吧。筆者已不斷發掘一些易於搞分租的地點及開則,利用每間房上下隔床都可租4500而一間細房值近萬蚊的租的市場,將一間屋的租務回報大大提升。連廳都可以做埋,當日不用磚作違法間格。此為之前買樓003冇提而因應時勢去新加的內容。讀者到一月可以考慮。   最後收息104幫到讀者的,應是對沖。讀者可利用收息104提及之方法用細萬蚊對沖其近百萬之PORTFOLIO。閣下不是看見近日「塵幣」跌了嗎? 而DIRTY-THING價格(見下圖-通道)已達通道底部,表示想要對沖債基的人,現在是好買入DIRTY-THING做對沖的時機。 當然做好對沖免除債基萬一下跌之險後,讀者些少錢投入收息104的高娑息低門檻收息物是可以的。見下圖(下圖-失誤正確)一隻已提及派24%息的mortgage REITs,記緊睇通道之中軸線,價格上穿通道考慮收集。過去半年有4次機遇,3次買入後皆有利可圖,除價升外24%息都派出。其中一次訊號失誤,不過入手後小跌即可重拾升勢,只好說訊號出得太早,買早了,肯放仍因入手價正確最尾都有錢賺。而今時價正下穿中軸線,要等佢再上穿才考慮收集。由於24%年派息,價格半年內波幅頗大($13.5-$17)。今時美股價格正尋底,同學可參與收息104, 三月班把握時機。

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