居屋仔vs柏慧豪園vs盈翠半島? #2075

諗sir,你好!   本人38歲,太太37歲,兩位小朋友,現住兩房居屋(未補地價),尚餘5年供斷。因小朋友年紀佔大,想換三房居住。 資產狀況: 每月收入: 本人$40000 太太$17000 每月儲蓄$20000 居屋估值$730萬 (補地價後) (尚餘30萬未供完,本人名持有的) 定期及現金 $160萬 股票 $65萬   問題: 1.如果保留現有物業,再買多間兩房租出,自行租住三房單位,是否可行? 現有居屋補回地價租出,再自行租三房,等待機會買多間兩房,慢慢達成一身三房子的目標,是否可行? 3.有否其他更好的投資方案?   謝謝你的分析及解答!幫助迷惘的我   讀者 Mr J     ANSWER: 迷惘既讀者要計清自己借到幾多,望好手上幅牌有幾大先出手。   借貸力: (40000+17000)/10000*50%*2.59  ~ 7.38百萬。 儲蓄: 做得合格但由於工資本身唔高,所以一年只可儲24萬(理論上同唔好有意外)。 手上現金: 中規中矩。未來工資會唔會再加讀者無提,不過在廉價外勞行將湧入香港之下,讀者都唔好太旨意工資會加。     格局係只靠自力發唔到達,唔好介意。大家來信都想聽真說話,你想安慰可叫同事比另外熱線你。老三想上位,必須等到時機就,現時保留實力,以戰養戰。至於安穩一世做老三的想法? 筆者不敢建議你。未來世界格局多變,你唔好以為乜都唔做就可以留係香港,大把外勞睇住你個位。仲唔力爭上游為自己打點? 他日連阿四都無得你撈。     有冇幫小朋友選學校? 如果兩間學校同band,家長偏向選唔係公居屋包住個間,而選私樓群附近既屋,點解? 問家長。未來此現象必再極化,然而對於屯門瓏門此等屋苑,由於屬於區內極少數有配套及裝潢的私人屋苑,就當屯門公營房屋佔比高之下,負面影響不大。至於葵青是18區中公營房屋佔比最高的,盈翠半島上排出連環三破頂新聞不過諗sir都唔睇好,下圖見盈翠半島同「山旮旯」柏慧豪園(天水圍)相比,可能一般人認為唔使比盈翠贏硬,不過數字上 盈翠半島實呎(過去2年 2018-2020): 17646>16596 (-6%) 柏慧豪園(過去2年 2018-2020): 11310>11448(+1.2%) […]

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利用債基之現金流租養樓 #2067

諗sir,   本人38歲,家庭主婦,已經報讀收息101(72班學生)及103課程,丈夫40歲,每月$53k 收入+另本人自己有間蚊型公司+兼職(合共約20000,但無收入証明)。有個5歲小朋友,打算今年內再生多個小朋友。 現在每月開支4萬(包括按揭每月供款$18000)。之前不懂理財,所以儲蓄不多,現在想追回失地,將於7月起開始可以每月儲$30000。   於2013年以本人單名購入九龍區3房居屋,尚欠銀行$300萬,樓價市值700萬(未補地價)。現有現金約200萬,少量股票約70萬及每月月供股票$12000。   另外,丈夫之前借了p loan 有$2萬,請問是否會影響貸款?如一畢過提前還款是否較好?還款後要多少時間才能提升信貸記錄?   請問怎樣利用那$200萬,長期目標想一生三樓,短期目標(4年內)想達至有多一層收租樓(想用丈夫名購買)及可利用債基產用之現金流作租養樓。   現將所有資金買債基,產出現金流,加大現金流才買樓? 還是一半買買債,一半買層樓?唔知以現市資產可否買到6xx 北區3房呢?還是買九龍2房呢?   多謝諗sir指導。 投資新手上   ANSWER: 還掉P-LOAN可以令自己借多些錢,但信貸評級是按個人還錢是否準時而決定的。坊間有些機構話「執靚自己份信貸報告好去借錢」不盡準確。例如你兩萬人工,將份報告點執執執,都借唔到二千萬既。信貸評級報告記載此人之前還錢是否準時,現時有什麼貸款同時申請中,但你評級屬最靚的A不表示你可借最多。   還款後手持正確文件,可即提升信貸記錄,這在買樓001有授。至於讀者間公司,要將20K收入當人工出比自己,令佢至少可借多300萬。如何理配入更多收入,合法借得更多,這在買樓003有授。有關諗sir各課程內容唔可以免費教授,一是學生已累積八年,諗sir堅決支持課金比我既學生知得更多,令佢有多種途徑跑贏市場。二是我們還有持續更新比舊生,六月開始助教團隊同IT部門都有新同事加入。「有咩債有咩樓可以諗」? 將有人派資料。舊生想持續享新內容,靠你介紹朋友黎上堂支持。   將全資金投入債基收息對讀者唔好,債基缺點是派息穩定但長期不跟通賬上升,收得息十幾年怕其購買力下降,住宅好處是易租出及租金隨通賬升。但你話擔心什麼打仗或香港大淪陷? 容許我講這些輪唔到你諗。打仗呢件事,你老闆都未必全管理到當中風險,你係英國買間樓,你又知飛彈一定唔射個邊? 買樓買債最緊要是: 一旦要沽可快拎返錢個類。 一戰有機械車者佔上風,二戰有戰機有制空權佔上風,德國起始空軍勁但在英國一役輸掉不少,始呈敗象。三戰可能係飛彈勝者佔上風,而情報是勝者必需,三次戰爭皆見其重要性。你話高鐵香港用唔著? 未必。而家香港政府開始拓展熔洞,將濾水廠搬緊入山,可能是一個部署。   只先生53K月入,借貸力為53000/10000*50%*2.59 ~ 686萬,現已有18K月供按揭,再買600萬樓唔夠借。如讀者20K月入銀行計,借貸力多260萬,即共940萬約,就夠買500-600萬樓。現金可逐步投入債基收息,每次50萬入手分三注入,達至150萬收息年10%,即每月多約12K月入。買樓究竟是九龍兩房定新界三房? 筆者傾向買三房,但明白六百幾萬買三房又要新淨些少,又要相對好租,選擇不多,但都係有! 我都既助教專幫手解決此等難題。   三房未來供應不多,發展商都集中起一或兩房,拆細咁賣去推高呎價。因此三房市場仍缺,較快有人承租,邊個屋苑客源多及靚! 然而唔係越大越好,始終經濟不明朗下千呎單位空租期教長,500-600呎實用的三房同時受細換大的打工客,或者一時不如意的大換細客人歡迎。不過如果租客表情太落漠,你就唔好亂博啦,2000-2004年太多全家在屋BBQ既故事。

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買樓難為了母親、我要殺出大西北! #2066

諗sir你好, 有d問題好苦惱﹕我就黎結婚, 同未婚妻月入$56000, 結婚後諗住同屋企人住, 層樓10年前已供滿, 網上做估價值$680萬,我諗住按左層樓套現錢搵錢。 我想問, 我地可以點樣運用已供滿既樓做投資錢搵錢呢? 我有諗過用我名套現$360萬出黎(剛好過壓測), 然後一炮過買層$400萬樓, 放租出去俾人, 然後用租金供樓。 我又有諗過套現$360萬之後, 一炮過買哂基金, 收返5厘息, 用息去供 我究竟可以點做好呢….?     利申﹕積蓄約50萬, 仲有少少街數, 都係幾百蚊, 爭四個月就還清。層樓係我媽名。 我月入$35000 ANSWER: 讀者希望加按母親畢生努力而換來樓房,買多間屋收租或比老婆同自己住,咁樣對阿媽太殘忍了。不過養仔預左架啦,諗sir都信阿媽最尾都會成全你。   一個將搵錢視為大目標既人,佢起碼比無目標既人好,但咁諗係搵唔到咩錢既。有錢返只係結果,問題係你平日做咩野對世界或起碼對公司有貢獻。   龜兔賽跑既故事,每日都在現實生活重演。我聽見八成人都係希望因自己叻、自己能力高而搵到食,out-perform其他人。我真係好少聽應徵者,希望透過佢努力同堅持,好似龜咁每日贏些少最尾贏人地。但,叫得勝出者即屬少數,咁八成人都應為自己叻? 咁即係八成人都贏?   股市專收叻人,這個正確,不少全職Trader最尾都係打返工收場。大部份人都想炒到發達,但諗sir只知近日公路狀況連十點都塞,不甘心又排隊上班既人由八到十點都未清完。唔想成為返工一份子,唔該著眼為自己建立收入而唔只賺錢。   讀者有50萬,夠買間細兩房結婚啦,唔好心頭太高整間大埔舊屋苑樓住住先好唔好? 一旦有事樓市跌先叫阿媽借一百幾十你頂住唔CALL LOAN啦大致已穩陣。如你覺得自己真係有小小本事,咪同自己講十年後起碼都搬出奧運站住間三房囉。點做? 睇下past paper答案: 2010年單名買間新界兩房,150萬 2012年尾過左舊ssd,間樓值200餘萬,賣樓再套80幾萬出黎 自己人工加左再用會計技巧令太太人工合法加大,2013年再買舊屋苑三房,400萬餘而首期付20% 2013年間樓到2018年初已升到近double,接近800萬。由於當初借下400萬已供5年,賣樓估計可套800-350 = 450萬 450萬當中150萬用黎係新界買間三房做學生宿舍,750萬成交付20%首期,月供22k 300萬用黎買債基,收12%年息用E餐都夠,唔需要出動收息101既債基B餐收成15%年息 E餐予30K月息,加上學生宿舍收6K一間房,一間屋開5/6間保守計收30K月入,正現金流為月30K-21K = 9K,即450萬產出30+9=39K正現金流仲有樓揸手 如不用債基可轉用直債,不槓買大銀行債有6%,槓有10%年息,即月收12.5K- 24K息不等。然而直債麻煩在最密都只每半年派息一次,唔似債基可月月派。不過直債保本 由於正現金流最差估計都9K+12.5K = 21.5K/月,樂觀估計有39K/月,打個平均30K餘夠佢係九龍租三房架啦。仲要係自己無出個錢可全份糧自用不供樓 那如果樓市跌怎樣? […]

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買樓要俾啲掙扎! #2057

Hello 諗sir   本人剛剛26歲,18歲開始工作,我定既目標,係為首期打工。 儲了65萬,知道港樓價實在太高,首期無望。   於25歳買了30萬保險,及要供25年保險(年供$4萬),之後要比$5,000家用。 但家裏發生了一些問題….   所以今年要幫家裏供樓,每月要比1萬,要比足11年,但不是我名字。 現手上餘下35萬,想變大d,買一間屬於自己的名既樓。   本人是一位教樂器的老師,自知依份工作,較難上車,亦收入不穩定。 每月平均收入1.8萬(疫症前)及至少儲1萬,有時會更多, 因為每個月的星期也不同,有時有四個星或者五個星期, 如星期六/日多了一個星期,人工自然會多2-3千,因為六日較多學生。   剛教的時候只有數千完,除後的日子,經過不斷的進修及努力。 所以份儲蓄,真的好慳才可以儲到。   疫症前,要返的日子比較多,所以3-4千到。 疫症下,洗費2-3千,都係用來車錢,食飯。 父親幫了細佬做擔保,因為細佬份工按到,而媽媽是自僱人士, 所以我已經沒有人可以幫我按到,父親還有一年就退休,又聽説唔會按依層幫我供樓。   我和家人關係一直不錯,但我都唔知點講好, 父親一直覺得我人工得8千至1.1萬多,但這個數已經是2013-14的人工, 不斷叫我等公屋。連我賺多啲,佢都唔比。   我這裏說一下,我不是看不起公屋, 只是我覺得,年輕人有氣有力,點解我要等公屋?我要靠我雙手,令我生活環境變好。   所以由唔知邊一年開始,我冇再理佢咁無理既原因, 某一天,我不斷接job,面試。   我弟則是運輸業,在一間大機構工作2萬,20歲開始工作。 所以我一直覺得奇怪,點解我弟就私樓,而我一直被叫等公屋。   我有諗過,疫症後和家人説,可否供返$5000,因為1萬來說,我負擔真係好大,又儲唔到錢,保險除時都供唔到。   如我今年說到,10月應該還剩25萬,當然我依家都還有工作,但人工大不如前了, (現在1萬頭,因為有很多學生也暫時停學了。眼見疫症下,我也不忍心那麼早説。   最後,因為我的工作時間較短,通常教下午3:00-8:00,所以早上會較清閒, 只有星期五至日會較忙,所以如可能疫症後會多打一份兼職。   我夢想屋當然是,愈大愈好,但自知自己賺錢能力不高, 但至少有三房兩廁吧。我份工作,新樓不用想了。   希望諗sir賜教,來緊會報101收息,希望諗sir 愈來愈多門生。 等我手頭上充足一下,會報的 thx.   我也有看,你有很多門生成功例子,我也希望成為一份子。 […]

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屯門時代廣場鬼屋咁樣,點買呢? #2054

Hello 諗sir 我係你嘅讀者,覺得你拍既片好詳盡,都學習中。   我而家有啲難題想搵你解答一下。希望你幫幫我pls!!    背景:我有一份穩定工作- Banking – 今年就27歲- 月入29.5k +  我男朋友半公務員[做政府資助社福NGO, 每年跳point] 月入ard 28k-    佢38歲 , 而家想買間兩個人住,budget 400萬左右    我有層自住公屋,父母在我剛畢業時要我買咗,under 我名,月供3k,outstanding 約 48萬,不可以賣,父母仍要住,因為此情況,我有物業之下,還可以借到九成按揭嗎?   我查過聯名嘅話要比額外印花稅,咁我係咪應該首置寫男朋友名?我做擔保人?有乜嘢可取方案可以保障到我自己?    而家我們希望買樓,但因為budget 所限,我哋兩個家庭負擔較重,所以只可以買400左右,發現無咩選擇,睇過得屯門時代廣場,鬼屋咁樣,或者一d 單幢式物業, 覺得屯門區實在太遠,我哋兩個返工都係旺角尖沙咀(男友現租旺角/月租$7600 湯房),真係好折磨。    不過想問下你,我哋唔想買新樓/studio。 想買二手一房一廳,揀單幢式係咪真係咁唔可取?   answer: 文筆水平唔多唔少都反映收入水平,唔到你唔服。寫得有條理令講解都有序,聽個位舒服。自然「放行」不少關位,令人生路更順暢。   先多謝讀者來信,明白佢仲學習緊,我地答一答:   Q:我有物業之下,還可以借到九成按揭嗎? A:唔可以,那怕是繼承了親人只1%業權,再買住宅都仲係要比15%重印花稅及不可九成上會。讀者公屋同理,暫未聽到有寬待。   Q:首置寫男朋友名?我做擔保人?有乜嘢可取方案可以保障到我自己?  A: 有些人會叫男友寫定轉讓書說明在某些情況下要轉返業權比自己,亦有官司打過話雖然係阿爸名但實質供樓個位係阿媽,所以判間樓比阿媽。但行此道問題是究竟是否蓄意用假名買而意圖瞞稅? 佢可以叫半個公務員既男友查一查。   提一提,男女朋友唔可以做擔保人,要未婚夫妻。至少係低息既銀行PLAN唔可以,財仔就得。   Q: 睇過得屯門時代廣場,鬼屋咁樣 […]

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租樓定買樓? (2020版)#2037

Ms. Florence 係一個accountant,佢係2016初結婚,未曾置業。在2016至2017年有感樓市都係高位,買唔到平貨,又驚變成負資產,所以一向都唔買樓自住。而家簽租約通常一年生一年死約,佢諗緊簽多一年約好定係買樓。 Ms. Florence 月入$35000,每月可儲月入一半。私已$500000 老公 Mr.Bean 月入$25000,每月可儲月入一半。私已$200000 同好多人一樣,其實佢地絕對有能力買! 呢兩公婆唔買,不過覺得唔抵買。Ms.Florence係家中既話事人,佢好鐘意而家租住緊間樓(市值$8million)。為左呢間DreamHouse而家每月要交$20000蚊租。即係業主有3.08%租金回報。     如果Florence諗住樓價升,就應該而家即刻買,所以不在此論述。 佢而家擔心下跌,考慮要點簡略為兩方面: 買咩樓? 房價跌幅為何?  Florence都叫一個後生女。係以下假設,如買樓Florence會做九成按揭加借按揭保險費,攤分30年供,年息2%。計算中不把新居裝修費用加在內。 假設買樓,Florence一年後得益= 期間樓價變幅 + (租金支出-供樓利息支出)* 12月   買800萬樓,2%利息計攤30年供,月供約26K而當中11K是還利息   假如Florence買番而家住緊同樣市值8.0million既樓,間樓一年跌左5% 一年後的買樓得益 = -0.4m + 20000*12 -11000*12 = -$292000 可見買番住緊間樓,跌5%已經cover唔到慳返既租 假如Florence睇中間5.0million市值既樓,間樓一年跌左5% 一年後的買樓得益 = -0.25m + 20000*12 -7600*12 = -$101200 可見樓價只要降到5.0mil,跌5%太約cover到你慳返既租金  假如Florence睇中間3.0million市值既樓,間樓一年跌左5% 一年後的買樓得益 = -0.15m + 20000*12 -4500*12 = $36000 […]

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延期年金點買先抵? #2022

緊近3月31日政府財政年度結尾,想在今年買合資格延期年金扣稅的人都趕在月尾之前上車,至少做份月供$5000既PLAN拎盡免稅額最高可省$10200稅款。   早前中銀國際人壽的5年BREAK EVEN plan因為「太揚」,銀行用「5年後咪CUT左佢可拎返哂錢」為賣點,此原自於該計劃如55歲供,只要供5年就BREAK EVEN,那5年後拎返哂錢咪可很少付出下省回稅? 由於生果報都上埋,很多人做計劃的原意又唔合政府心水,故該計劃早前停售了… 現時大部份街上經紀都SELL緊10年PLAN,唔賣5年,直接話延期年金5年PLAN唔比再做。叫客買更高佣的供10年PLAN。   筆者收到風有隻延期年金可只供5年,但第5年BREAK EVEN就做唔返,然而去到第7-8年左右應可BREAK EVEN。保險公司穩然而過往紅利實現率比其他保險公司好(基於公佈的紅利實現率)。至於回報同其他延期年金相比,回報唔錯,同埋最緊要是最短期那個見到相對好回報。   下圖40歲供款就做到呢條數,如果年紀大些用同一個PLAN回報應仲好,仲快BREAK EVEN。因為年金指供完可派錢到你死或長時間,咁你老些做意味快些死,回報梗係可推高些比你。有時你見AGENT比個靚PLAN靚數字你,記住問埋呢個PROPOSAL係假設幾多歲。     同埋發現有些人被保險PROPOSAL上的術語耍了,現金價值又現金分期咁咁,筆者在此提出睇PROPOSAL如屬非投資類的,基本上要明4條數,按年份過去睇: (總供款、CUT單可拎返幾多、派息預期幾多、CUT單及拎埋息分手可取幾多)   你見呢份延期年金,5年後就算cut都拎返253,077(預期),保證就225,017。由於到第十年係347,037(預期),保證就302,059。估計BREAK EVEN位在第7-8年間出現。都算靚仔。本blog工作,是執一批可接受既投資野等大家望一下,買佢地係要比佣,不過通常佣少所以無人提。   收息101及103舊生如要了解延期年金,可WHATSAPP 98292018註明「找助教問年金」,核實舊生後助教會同你傾下。   利申一下,賣單收益會支持助教薪金。不過5年PLAN延期年金有幾多肉食? 你八都八到。你亦可以去試下問agent。   其實政府只係批左十鬆隻合資格延期年金,是次講解的計劃PLAN名你有心搵最後一定搵到。筆者旨在令HOMEBLOGGER助教更受舊生認識,助教功力有幾堅? 你見一見就知。我地而家唔只上堂教投資,更有人同你傾下點執好個人投資,所用既計劃同方法諗sir睇過,靚先擺落去比助教用。過去一個月市場震盪,助教已幫左唔少學生。  

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看香港電視(1137)呢盤生意 #2004

至於近期熱炒,唔係講口罩,講下隻1137香港電視,近日股價高唱入雲,先講如果按基本因素睇,預期應不似坊間預期睇10蚊。   本文用生意經角度談生意,不屬股票推介文章。港視呢盤生意,脈絡還可想像一下,然而大如匯豐(0005),筆者無能力。   我們先看看2019年8月港視(1137)在3蚊幾造底時,港視公佈半年業績: 上半年虧損1.4億港元擴大至1.55億港元 股價從高位約每股4.5港元大幅下跌至目前約3.0港元 當時公司表示因應香港近期經濟前景增速放慢,今年訂單總額目標由32億港元調低至27.5億港元   現時2020年2月股價升至6.5附近,2月10日單日試升過20%,當日上午公佈消息: 1月份平均每日訂單數量約2.24萬,按年及按月分別上升64.7%及19.8% 平均訂單值為488元,按月升4.5%,按年則跌9% 平均每日訂單總商品交易額為1,090萬元,按年及按月分別升49.3%及25.3%;每月訂單總商品交易額為3.38億元,按年及按月分別增49.6%及24.7%   筆者看法: 當訂單目標跌至27億,市場給予約每股$3.5的估值 現在1月訂單升至3.38億,年度化計約40億,先簡單計估值會升至40/27*3.5 = 5.2的區間   因此2月初港視股價試過在5.0-5.2水平拉据,insider於1月尾埋數就估到股價至少升至$5.2,睇怕已先食一浸。未來股價升幅看兩因素,分別係2月既生意可以升到幾多,畢竟搶購潮在1月22日左右才起,2月才更能反映港視的受惠。另因素是港視老闆係一個識做戲懂Marketing的老闆,佢點盡量將溢價加入港視股價入面,令公司走得更遠呢?   Ricky哥已做緊野,成立R Team,映埋比你睇佢去搵緊口罩,呢招港府要學。另外花些少錢買生產口罩機,打溫情。大家都明白口罩唔會搶成年,但恩情真可記成世架。   另外網購能便宜因為省卻了物流,銷售量越大物流隊越能給規模效益。所以假設2月訂單年度化計有50億,估值應可升至50/27*3.5 = $6.48稍高之水平。 如果年度化計有50億,每月訂單比而家3.38億增至4.16億之水平,派貨要增23%,外判比人又因產出更多延誤而令投訴增多,爆幾單收唔到貨網上比人唱,之前R Team成果會無哂。如果筆者係Ricky,會要階段性勝利而唔好求今年爆大大,當生意增長到一定階段就公告物流線不勝負荷,行返轉頭玩飢渴式銷售,日日貼出排隊等入網站之數量,然後提價而不提升單數去賺更多錢。   不過你咁玩,呢一行好快有Competitor出現….護城河不深。另外很要注意,如果呢期亂咁請人而引入了「內鬼」於物流隊,隨時連自己人都被拉走成為日後對手。   好樂觀去睇,計港視物流隊今年可增派貨產能一倍,令年度化銷售由27億升至60億,股價估計$7.77水平。即係2月睇升到$7.5-8.0已好盡。傳引入759幫佢派貨,市場好睇好,759升20%。但利用同行物流去幫自己,除非台底已有買入759股權協議讓佢成為自己人,否則多屬同床異夢,有事就扯貓尾的格局。當兩間都有知名度而利益近同的公司合作,結果就係合作唔到。   能否再升? 要睇每訂單值能否由$488再升,及銷售產品能否由實物轉虛擬,例如Ricky講過既港視賣保險。同埋有冇一d訂夠$1000有「積極送貨股務」。   做好個Brand再打下R team溫情牌,然後驚同事受感染人人送份醫療保,再部署轉賣更高margin的保險,唔係行唔通。然而R老闆本身太惹火,保監證監一定好好招呼佢,相信要賣都要拆不少盈利予保險公司,此亦是因老闆本身因素引致公司發展受限之例。   筆者分析後提出了數個觀察點,說明分析股票唔單只係睇睇年報講兩野巴菲特咁簡單。筆者愚見是要用老闆角度去分析,才明白呢個R老闆點去再做大佢盤生意。 另外,是次疫情令內地居民保健意識加強,是香港發展醫療中心的契機。今天或最遲明天係收息103舊生群組談談一隻美股,同HEALTH CARE有關(上圖),11月至今近乎不停上升。過去一年未重讀收息103的學生請重新獲取會藉去登入。    

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賣樓改善居住環境 #1991

諗SIR你好! 你現有全部的課堂我已經上過, 某些堂已經重讀. 今次終於忍不住要發電郵提問, 既興奮亦有點難過,希望你可協助 本人及先生同年三十中,工資23k,先生30k。有一子,沒家人能提供財務協助 上堂後將50萬積蓄買入ETF同REITs,收緊12%息,價上升了10%   我於三年前買入一個屯門細單位自住, 眼見單位已升了150萬, 由350萬升至現在500萬。SSD下個月將會滿3年, 心動想賣出位置不太好的私樓, 換入較大已補地價的居屋 明白諗sir一向不大推薦居屋,但睇中居屋位置較好同較大,可一家長住 難過因為由私樓轉去居屋,始終私樓管理較好 我經常思考此問題,究竟點先可以改善居住環境又可保持私樓Portfolio呢?   希望上流的主婦   answer: 讀者小康之家,靠樓市上升賺到百餘萬,究竟點好去利用改變下半生?    儲蓄少或人工較低者,不好常做物業買賣,出入的稅項及雜費對於此等人仕構成負擔。   買居屋是為了免地價,補了地價買埋居屋周邊之鄰居及配套,就是不值。 賣自住樓如得10年儲蓄,可以一博。即如你儲到20萬一年,而現在賣樓可返200萬或更多,值得連自住樓都賣埋。但留意非到迫不得已,唔好輕易賣自住樓。 數係易計,實行就難。好多人賣樓得100-200萬現金後就當自己成為富豪,亂洗錢或亂投資,因此每次叫人賣最後一間樓都是帶有擔心的。要明白發小財可改善習慣而成,當然要賺及長守十億計的財富要有人有運去配合。   讀者唔賣樓難儲百幾萬,故同意佢賣樓。及後有現金150萬在手,另50萬是ETF及REITs。賣樓後另一皇牌是夫婦皆無樓,如夫婦其中一人未曾買過住宅,更可九成上會買私樓。若非,都有八成。 150萬拎其中50萬去睇馬鞍山、大圍金獅或第一城。屯馬線通車後大圍之後去尖東只係8個站,20分鐘可攪掂,大概是元朗2003年後有西鐵去尖東的時間。尤其50萬九成上500萬樓,上述屋苑/地區都有。留意想買租值8k-15k的盤,鐵定選鐵路近的,因為呢批盤既租客源要返工要地鐵。 買返一間樓,自己仲有150萬在手,而九成上會的單位要供450/259*10000 ~ 17k。呢間樓可自住或借比朋友住,負現金流估計3k-5k。由於讀者財政實力不夠,要忍受買樓有負現金流。   然而150萬將其中100萬投入債基,可用收息課提及之c餐加b餐的混合,c餐提供升市時價升之可能。而b餐守死在美國國債提供年12-15%派息。100萬平均產出約15%年息而波幅更少於藍籌股,之前少人為此講解因為此項投資佣少而實行時間長,所以食佣為主既sales識都好少提。 那100萬收息月12k左右,現有50萬ETF+REITs提供月約6k的入息,讀者正現金流共有18k。此數夠述者抵銷新買樓的負現金流,餘數更達13k津貼讀者再租樓改善居住環境。當然將錢用盡買債投資唔係太好,較高工資或財政實力較住者不宜將全手頸上的錢拎去投資收息,只先拎一半為穩妥。但讀者估計要用較冒進的方法,佢既財務才可趕在40歲前改善。  

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2020國際投資策略(續) #1983

諗Sir:   我倆夫婦是您的忠實粉絲,現有意購入首個投資物業,望諗Sir指點迷津,您對物業投資的獨到認識令我們留下深刻印象。   夫婦年約30歲,有一子女,每人月入4萬,兩人共儲2.5萬,工作穩定。   自住在元朗單位,價值約600萬,其中約300萬尚未供完,現時每月供款12,000元。另有現金約80萬,需在港島工作。   計劃儲蓄兩年得現金60萬,連同自己80萬,共140萬現金作下列投資:   買入約20年新界三房作學生宿舍,750萬入手,付10%首期用夫婦拆出一人名購入 用木間為5間房,保守計每間套房每月收租6,500元 扣除差管地租約1,000元,4間套房的淨租金收入為31,500元 假設屆時實際按息為2.4%,每月供款約24,000元。扣除供款後,每月淨現金流為7,500元。   50萬投入債基,年息12%,佣金2%計首年收息淨10%,之後每年12%,每月有$5000收入   上述兩件事做好之後,將元朗單位出租,應租金可夠$12000供款,而夫婦行用(7500+5000)=12500加上原本要供樓的12000,共24500去荃灣或荔枝角租三房,方便小朋友上學   請問上述計劃是否可行?有否更好的選擇?   希盼賜覆   ANSWER: 讀者的計劃作得頗周詳,計算準確,用此態度理財就當沒諗sir亦能活出一片天。然而執行上點做好細緻位,就係成敗的判定關鍵。   套房唔係每一處都做到,至於人地講既location, location, location,唔係就咁選個最旺既地方。而係指投資地產,屬排他性投資。即係呢個地方我霸左,你就無,唔同股票,你買完我再印,印到你唔夠錢買為止,仲可以掉轉數叫你供股。所以買樓,要選一個地方對於某些人能提供exclusion的。   好似97至2007年落成既樓,開始有會所又沒陽台,呢類屋苑既兩房較合一些單身而又高薪既單身族,加上97-07年既樓管理費一般無咁貴(同而家新樓比),而單位開始因為樓齡高而出現折舊,令租務回報稍高,大家買樓投資時要考慮埋呢類因素。   至於三房客係要陽台、較要停車位同學校/補習社的。陽台大部份人覺得浪費,不過三房家庭多衫要洗,有陽台好重要。亦有些內地客佢地係好喜歡陽台既,可能慣左。至於會所大多數有健身房,這些對單身女或異地工作的人,都有吸引力,佢地較少落街跑步。有時睇一個經紀勁唔勁,熟地區熟書為基本。再高一層次睇佢識唔識因應面前個客既背景,找出「痛點」打中佢「要害」,說服呢間屋有佢想要既野。一個好經紀,少既幫你賺多一百幾十萬,多既真係可以助你發達。   當然租比學生做宿舍,又是另一類「痛點」。筆者在買樓003課交待。至於學生宿舍唔一定租比學生,很多內地人為求身份證或真事業,在港工作。第一味可以叫佢地租樓,第二味可以問一些內地業主有冇意平賣手上香港樓盤? 時局不明,機會更是處處。 2020年最不明不是香港,中東打從2019開始筆者就留意,如今真要爆發。中東因回教什葉派同遜尼派兩邊邀對,時常被不同國家陣營拉攏而打起來,什葉派伊朗超過六成石油產出都到中國,如美國能助沙地阿拉伯打擊伊朗,既鞏固英國新在埃及與也門成立的新美國勢力,亦打制著中國咽喉,一舉兩得。土耳其原本親歐,現在加入中、俄聯盟,加上中國硬係覺得美帝要亡佢咁,在預期會自我實現之下,貿易戰轉為熱戰,真由中東打起。怪不了國泰要賣中國的帳,更要徹底的跪。因國泰飛英國的油水航線,很可能再經不了中東飛,透過中國去是後2020年的唯一路徑。   打從2019香港人多了國際視野,來得正是時候。欲知後事發展必先明白運行著的主旋律,而最軸心的旋律不是貿易戰,而是早年疑似俄羅斯向北韓輸出技術射彈惹美國,美國利用貿易問題逼中國攪掂「金仔」單野,中國唔想上身而在貿易戰問題上又拖拖拉拉。家陣美國向中俄陣營反擊於伊朗製造問題。你見貿易戰只係「副產品」,核心還是伊朗究竟在中俄力撐之下,夠膽去到幾盡。同時油價唔係必升的,美國要打壓伊、俄最有效還是力壓油價。至於俄羅斯點解咁攪事? 君不見俄羅斯三倍ETF(下圖)在過去一年由$34水平升一倍$70,就知俄羅斯呢幾年無人攪加上英國內亂法國(派人成功)混亂,開始自大又身痕了。英、德、俄打從1890年開始就是西方三國誌,只要有任何一方缺角,就會助長其他方聲勢。何況克利米亞大捷、土耳其靠攏,俄人不趁此時向南擴張勢力,更待何時呢?  上圖的俄羅斯三倍ETF,前幾天在伊朗大事發生之後,再急跌5.8%。明眼人知道,這件事唔只美國同伊朗咁簡單。   留意細節,集中分析同主旋律有關的新聞而消除雜音,是2020投資獲利的重要原則。    

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