賣樓改善居住環境 #1991

諗SIR你好! 你現有全部的課堂我已經上過, 某些堂已經重讀. 今次終於忍不住要發電郵提問, 既興奮亦有點難過,希望你可協助 本人及先生同年三十中,工資23k,先生30k。有一子,沒家人能提供財務協助 上堂後將50萬積蓄買入ETF同REITs,收緊12%息,價上升了10%   我於三年前買入一個屯門細單位自住, 眼見單位已升了150萬, 由350萬升至現在500萬。SSD下個月將會滿3年, 心動想賣出位置不太好的私樓, 換入較大已補地價的居屋 明白諗sir一向不大推薦居屋,但睇中居屋位置較好同較大,可一家長住 難過因為由私樓轉去居屋,始終私樓管理較好 我經常思考此問題,究竟點先可以改善居住環境又可保持私樓Portfolio呢?   希望上流的主婦   answer: 讀者小康之家,靠樓市上升賺到百餘萬,究竟點好去利用改變下半生?    儲蓄少或人工較低者,不好常做物業買賣,出入的稅項及雜費對於此等人仕構成負擔。   買居屋是為了免地價,補了地價買埋居屋周邊之鄰居及配套,就是不值。 賣自住樓如得10年儲蓄,可以一博。即如你儲到20萬一年,而現在賣樓可返200萬或更多,值得連自住樓都賣埋。但留意非到迫不得已,唔好輕易賣自住樓。 數係易計,實行就難。好多人賣樓得100-200萬現金後就當自己成為富豪,亂洗錢或亂投資,因此每次叫人賣最後一間樓都是帶有擔心的。要明白發小財可改善習慣而成,當然要賺及長守十億計的財富要有人有運去配合。   讀者唔賣樓難儲百幾萬,故同意佢賣樓。及後有現金150萬在手,另50萬是ETF及REITs。賣樓後另一皇牌是夫婦皆無樓,如夫婦其中一人未曾買過住宅,更可九成上會買私樓。若非,都有八成。 150萬拎其中50萬去睇馬鞍山、大圍金獅或第一城。屯馬線通車後大圍之後去尖東只係8個站,20分鐘可攪掂,大概是元朗2003年後有西鐵去尖東的時間。尤其50萬九成上500萬樓,上述屋苑/地區都有。留意想買租值8k-15k的盤,鐵定選鐵路近的,因為呢批盤既租客源要返工要地鐵。 買返一間樓,自己仲有150萬在手,而九成上會的單位要供450/259*10000 ~ 17k。呢間樓可自住或借比朋友住,負現金流估計3k-5k。由於讀者財政實力不夠,要忍受買樓有負現金流。   然而150萬將其中100萬投入債基,可用收息課提及之c餐加b餐的混合,c餐提供升市時價升之可能。而b餐守死在美國國債提供年12-15%派息。100萬平均產出約15%年息而波幅更少於藍籌股,之前少人為此講解因為此項投資佣少而實行時間長,所以食佣為主既sales識都好少提。 那100萬收息月12k左右,現有50萬ETF+REITs提供月約6k的入息,讀者正現金流共有18k。此數夠述者抵銷新買樓的負現金流,餘數更達13k津貼讀者再租樓改善居住環境。當然將錢用盡買債投資唔係太好,較高工資或財政實力較住者不宜將全手頸上的錢拎去投資收息,只先拎一半為穩妥。但讀者估計要用較冒進的方法,佢既財務才可趕在40歲前改善。  

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2020國際投資策略(續) #1983

諗Sir:   我倆夫婦是您的忠實粉絲,現有意購入首個投資物業,望諗Sir指點迷津,您對物業投資的獨到認識令我們留下深刻印象。   夫婦年約30歲,有一子女,每人月入4萬,兩人共儲2.5萬,工作穩定。   自住在元朗單位,價值約600萬,其中約300萬尚未供完,現時每月供款12,000元。另有現金約80萬,需在港島工作。   計劃儲蓄兩年得現金60萬,連同自己80萬,共140萬現金作下列投資:   買入約20年新界三房作學生宿舍,750萬入手,付10%首期用夫婦拆出一人名購入 用木間為5間房,保守計每間套房每月收租6,500元 扣除差管地租約1,000元,4間套房的淨租金收入為31,500元 假設屆時實際按息為2.4%,每月供款約24,000元。扣除供款後,每月淨現金流為7,500元。   50萬投入債基,年息12%,佣金2%計首年收息淨10%,之後每年12%,每月有$5000收入   上述兩件事做好之後,將元朗單位出租,應租金可夠$12000供款,而夫婦行用(7500+5000)=12500加上原本要供樓的12000,共24500去荃灣或荔枝角租三房,方便小朋友上學   請問上述計劃是否可行?有否更好的選擇?   希盼賜覆   ANSWER: 讀者的計劃作得頗周詳,計算準確,用此態度理財就當沒諗sir亦能活出一片天。然而執行上點做好細緻位,就係成敗的判定關鍵。   套房唔係每一處都做到,至於人地講既location, location, location,唔係就咁選個最旺既地方。而係指投資地產,屬排他性投資。即係呢個地方我霸左,你就無,唔同股票,你買完我再印,印到你唔夠錢買為止,仲可以掉轉數叫你供股。所以買樓,要選一個地方對於某些人能提供exclusion的。   好似97至2007年落成既樓,開始有會所又沒陽台,呢類屋苑既兩房較合一些單身而又高薪既單身族,加上97-07年既樓管理費一般無咁貴(同而家新樓比),而單位開始因為樓齡高而出現折舊,令租務回報稍高,大家買樓投資時要考慮埋呢類因素。   至於三房客係要陽台、較要停車位同學校/補習社的。陽台大部份人覺得浪費,不過三房家庭多衫要洗,有陽台好重要。亦有些內地客佢地係好喜歡陽台既,可能慣左。至於會所大多數有健身房,這些對單身女或異地工作的人,都有吸引力,佢地較少落街跑步。有時睇一個經紀勁唔勁,熟地區熟書為基本。再高一層次睇佢識唔識因應面前個客既背景,找出「痛點」打中佢「要害」,說服呢間屋有佢想要既野。一個好經紀,少既幫你賺多一百幾十萬,多既真係可以助你發達。   當然租比學生做宿舍,又是另一類「痛點」。筆者在買樓003課交待。至於學生宿舍唔一定租比學生,很多內地人為求身份證或真事業,在港工作。第一味可以叫佢地租樓,第二味可以問一些內地業主有冇意平賣手上香港樓盤? 時局不明,機會更是處處。 2020年最不明不是香港,中東打從2019開始筆者就留意,如今真要爆發。中東因回教什葉派同遜尼派兩邊邀對,時常被不同國家陣營拉攏而打起來,什葉派伊朗超過六成石油產出都到中國,如美國能助沙地阿拉伯打擊伊朗,既鞏固英國新在埃及與也門成立的新美國勢力,亦打制著中國咽喉,一舉兩得。土耳其原本親歐,現在加入中、俄聯盟,加上中國硬係覺得美帝要亡佢咁,在預期會自我實現之下,貿易戰轉為熱戰,真由中東打起。怪不了國泰要賣中國的帳,更要徹底的跪。因國泰飛英國的油水航線,很可能再經不了中東飛,透過中國去是後2020年的唯一路徑。   打從2019香港人多了國際視野,來得正是時候。欲知後事發展必先明白運行著的主旋律,而最軸心的旋律不是貿易戰,而是早年疑似俄羅斯向北韓輸出技術射彈惹美國,美國利用貿易問題逼中國攪掂「金仔」單野,中國唔想上身而在貿易戰問題上又拖拖拉拉。家陣美國向中俄陣營反擊於伊朗製造問題。你見貿易戰只係「副產品」,核心還是伊朗究竟在中俄力撐之下,夠膽去到幾盡。同時油價唔係必升的,美國要打壓伊、俄最有效還是力壓油價。至於俄羅斯點解咁攪事? 君不見俄羅斯三倍ETF(下圖)在過去一年由$34水平升一倍$70,就知俄羅斯呢幾年無人攪加上英國內亂法國(派人成功)混亂,開始自大又身痕了。英、德、俄打從1890年開始就是西方三國誌,只要有任何一方缺角,就會助長其他方聲勢。何況克利米亞大捷、土耳其靠攏,俄人不趁此時向南擴張勢力,更待何時呢?  上圖的俄羅斯三倍ETF,前幾天在伊朗大事發生之後,再急跌5.8%。明眼人知道,這件事唔只美國同伊朗咁簡單。   留意細節,集中分析同主旋律有關的新聞而消除雜音,是2020投資獲利的重要原則。    

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2020樓房投資策略(上) #1982

諗SIR , 你好!   近日接觸諗SIR文章, YOUTUBE,十分概嘆,過去十年為家人還債錯失置業成家時機,現總算安頓好日子,來信希望為人生下半場籌劃查詢   本人39歲月入38K 與家父共住公屋  應該自己買私樓還是同家父搬去居屋? 現金有60萬沒什麼投資 想滾大資產及買樓,應由投資什麼做起?   買樓60萬似夠唔夠,股票或ETF或房託好?   迎頭趕上的「年青人」上   ANSWER: 近農曆年,用年宵做例子,想攪年宵唔係點蝕,不妨入下D賣10蚊8蚊既生肖鎖匙扣。由於行得年宵既人都預左一件「濕星野」點都賣10蚊,所以市面300-500萬既樓就好似生肖鎖匙扣咁,輸極有限。香港人搵2-4萬既大有人在,佢地最起碼都可將全港約160萬間私樓加居屋撐在此等價碼。然而鎖匙扣多人睇但要逐蚊賺,更有些X街賣10蚊都敢同你講價,所以辛苦錢。   想賺些少錢,又冒到些風險,賣下賀年梳化套,梳化咕臣,將個價位提至30-88蚊,如果發覺市向好或清貨快,你入貨眼光又叻! 臨尾100蚊一個咕臣都做得到。這些做「上一個價位的必需品」,放番入樓市就如投資三房,即全港700-1200萬既三房樓。入手後就當跌,500萬已近底價。向上走升幅都吸引,幾百萬咁賺唔難,同埋唔會放極都冇人要(即係有流通性),適合開始有些少經濟能力既人入手住/投資。   想輕鬆賺大錢,必須同有錢人做生意,當然你要先懂同有錢人溝通之技巧,同埋唔怕壓貨(即係有持貨能力)。入返年宵,賣風水野充滿挑戰性,你口技好加上個客中,貴一貴都肯同你買。當然風水擺設唔係必須品,可能今年無人問津。這好比1800萬或其上的樓房。   再上位的,賣野不再拘限其主體。就好似香港會會藉,未必有錢有得賣。馬主成百萬買隻馬入賽馬會,未必有養馬興趣。這就如老闆住別墅,一間屋十幾個廁所,你估佢可以用得哂咩?   當然老闆如主為錢唔為名,可以將一間別墅打散做10間1200萬既樓,請人收租,咁個租出率同回報都可提早,價位亦可硬很多。講到呢度,相信大家打算投資樓市,都心中有數。   至於時機,如未有樓的,只要你借貸力夠計就係上車時侯,通賬唔等人,這在之前文章講過。有至少兩樓在手的,等中原樓市指數由高位回15%-20%再出手,即早前高位190點計可等161點。   至於讀者,買居屋好處是省卻地價及低維修成本,加上不少叫價只300-600萬,用上段原理,向下輸的幅度有限。當然壞處是遇上升市個價唔係點叫得起,住客質素一般。加上很難其後加按套現樓市升幅。讀者應考慮私樓,佢人工唔算差加上老父留係公屋,方便自己他日萬一有家庭。   當然今時只60萬,買樓係可以但恐怕一買就用哂(手上的錢),犯下將現金用盡的大忌,呢件事在諗sir BLOG同唔儲錢既人一樣,同列戰犯級別的! 不妨將60萬拆20萬出黎買ETF,另外20萬投入債基,淨20萬現金。早前文章已交待10年利用債基儲1000萬的方法,就係每年用50萬買年回12%-15%的債基穩定收息再滾大。而讀者無能力年儲50萬,但20萬應可以,那8-10年後有400萬係手都唔錯。   做完遠的打算,不妨用ETF去低炒今年主題。伊朗事件在2019年中於收息103詳細討論,半年後終爆發! 始終要打就出門口打,唔好整爛間屋D野,所以打架還選中東,中北亞(香港南北韓日本))可以料料。打仗利金、美國亦試過刻意壓低油價去剋死俄羅斯,2020應有同一招數。至於澳元走好,如上穿兌美金0.70及企穩,應再有升浪,可達10-15%年升幅,放係ETF槓桿計可年賺一倍,學生用債基亦可考慮澳元版,2020波幅擴大將為努力者提供機會。 當你考慮是否購入黃金之時,收息104舊生已傳出來喜訊,黃金相關ETF由$28升至上$34(上圖),執20%。識ETF,你仲使鬼等金價去$1700咩? 有人已轉介佢朋友黎上堂睇片,等唔到再下月的真人班。  

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如何由月入14K爬升至十萬? #1978

諗Sir          你好,本人以往一直只會吃喝玩樂、沒有投資概念。直到發現諗Sir的Blog,看了近六十個case的分析,諗sir的分析如同荒漠甘泉、讓投資想法如同甘泉在我貧乏的腦中源源不絕的溢出而瀉。更讓我知道及早學會理財的重要性。本人希望借諗sir之力及早學會理財、看看我一家能否達到一生三宅的夢想。   資產如下:   一家三口 我與父母 同住居屋 市值540萬(已補地價、已供斷、父母聯名 )   有200萬現金,75萬股票,10萬債券,10萬基金,30萬儲蓄保險,40萬匯豐年金。   家父明年退休。家母月入15k,大約十年後退休。   家父為舊制公務員,有大概110萬 一筆過退休金,而退休後每月政府供給他2萬2千退休金。   本人23歲,明年才大學畢業,讀的科目不是專業。   我以下兩個事業發展的考慮:   成為紀律部隊,因看上其紀律部隊宿舍,以及穩定收入能成為可靠的借貸力、不易斷供樓。   做地產,看上其無限佣金的錢途。     另外,以我家的財政狀況,未來我們是否應該供較平的樓 (500萬至600萬)?   不知我現時還未工作、談及供樓會否言之尚早,還望諗sir賜教,謝謝。   無知少年上   ANSWER: 近年尾,幫助年輕人回應他們個案吧   由於衣食住行是人之必須,及早面對有益無害。當然唔好左膠到問「咁教小學生買樓是否正確?」讀者為家中獨子,更應好好計劃,一旦無錢無樓無老婆,老黎過節都唔知搵邊個? 是涼薄還是現實? 自己諗。   年輕人,要認識唔同投資物的特性,決出不同投資方案是否值得投資,及發展個人能力,由此三方前進。   先講個人能力,筆者認為太早加入紀律隊伍,未免誤了自身。先用月入十萬一個月做目標,做好下列四件事:   和朋友傾談其間,做一個精彩的故事演說者 記錄每天洗費,必須每天,務必堅持 早上列出今天需做的事及須當日辦妥 與朋友傾談時問得仔細,記得清楚,你可以用日記型式記一下同朋友/同事之間一些工整的談話。從而理順出朋友現在開心或憤怒,及隨後所作行為之原因   當你的執行力、親和力、演說能力、堅持程度,及對錢的重視都提高,好難相信佢會撈唔掂。千萬富翁(現金計)可以打造,億萬富翁確實要睇睇你命水。同時人際關係都會好,感受到滿足,錢都買唔到。   有能力,才跟有為的老闆及公司做事。而唔係做事之時,才妄想從中習得能力。有工資的工作都是想你機械性重覆某事項,學習性有但屬於低。   […]

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公屋仔如何步向千萬資產 #1977

諗SIR你好   本人早前報讀收息101,誠如您入門上課所講,二十多歲報讀諗SIR班的乃少數 (大部分報讀人士為已婚或收入/資產有一定水平之人) ,而我正正為該少數   來信當然希望得到額外幫助,先講背景﹕   本人27歲,月入33K金融業;女朋友30歲,月入25K。與母親住公屋。資產約100萬 (股票30萬,現金/短期定期70萬)。 有賴2017年股票升市帶動資產有少少提升。現時每月扣除所有洗費支出,可儲約20K。買樓或投資不會有家人幫忙或資助。   自知收入不高,亦無一技之長去要脅老闆加人工,未來唯有多著墨開源和儲蓄。希望兩三年內結婚,不知諗SIR對呢類普通草根,無父母幹青年,大學畢業就旋即錯過樓市增值十年順風車的貧苦青年,於下列選擇有何建議?   (題外:有印象曾於大半年前諗SIR有Blog稱會誠請其他人處理資產和收入能力稍遜的人又或年青一輩,請問是否太難救搵唔到人救 ?諗SIR親自操刀如何? )   物業方面: 以母親公屋綠表抽居屋,繼續與母親同住,以折讓價九成五上會購置約500呎單位,有錢以及未以收入有所提升再考慮私樓 抑或自己/女朋友單名九成上會購買500萬樓下單位,並為對方擔保,用借貸力[ (33,000+25,000)/10,000*50*2.59~750萬 ]中約七成 。目標第一城300多呎細單位,或屯門近400呎,月供兩萬多。現時公屋大細無法再邀女朋友婚後加入同居,相信會自住 還是諗SIR有更好建議?先再儲數年,夠錢再上大兩房做學生租?以租養租,與女朋友租細單位   基金方面 :(內有課堂內容,請斟酌貼出) 本人仍以為Premium Financing(保費融資)乃銀行特選產品,請問是否真的有Investment Consultant可以為不足過百萬資產值之客人承造? 如有,是否請問是否要收300元月費? 閣下對此年齡層,擁約100萬 的讀者資產分資分佈有何提議 ?50% E餐  30%股 20%應急是否理想 ?   收入方面: 雖知Master性價比低,對搵錢能力亦無大進。閣下亦多番提及建議年輕者嘗試銷售,以理解有求於人之難,更是精進自己各項軟實力。但無奈本人性格木訥,非能言之輩,只怕做SALE難有大進。如是者退而求其次,還是要進修,請問您會建議讀者修讀本地兼讀型碩士抑或讀有牌照門檻之證書例如PGDE,但求穩穩陣陣 2.抑還是多參與工餘活動,多做Part-time慢慢摸索發展副業   有點冗長,謝謝。會繼續支持。     ANSWER: 寫給年青人,本文要點列   PART1 回應讀者,即係談年青人理財的三大方向吧:  流動性高的投資 流動性低的投資(如房地產) 個人投資(打工及進修都係) […]

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積蓄少儲錢能力低怎增加被動收入? #1976

諗Sir您好﹐   本人以往一直沒有投資概念﹐生於基層﹐理財方面很失敗。直到發現諗Sir的Post﹐才深知自己實屬井底之蛙。不斷看你分析的Case﹐才明白供樓的重要性﹐現希望諗Sir可以指點無知的我如何理財﹐早日脫貧。   本人27歲﹐有一個細佬 一家3口住坪石邨公屋單位 家境貧困﹐家人不能在經濟上支持我﹐我是家庭支柱需要供養家人 有現金13萬 做政府工、月入2萬8 (未扣MPF) 每年跳Point﹐最盡15年後人工 $44000   買了9份保險 年供約13萬 7份保險為消費型保險﹐得2份是會回本的儲蓄保險 (兩份儲蓄保險﹐ – 1份仲有2年供斷﹐另一份仲有4年先供斷﹐下圖為兩份儲蓄保險的單)   家用每月6000 個人消費 每月6000 平均每月儲蓄5000   年紀不小﹐考慮到要脫貧就必須供樓﹐但我積蓄少、儲錢能力低﹐請問諗Sir能否給我一些投資建議去增加儲蓄﹐增加被動收入? 若果供樓的話﹐以我的能力應供納米樓、或是舊唐樓、抑或是 申請 居屋?     迷惘而希望脫貧的Fans上   ANSWER: 讀者附上保單,五年供20592,到第二十年悲觀拎返35000左右,樂觀79000左右,當中22140是保證。所以悲觀再悲觀黎講,保險公司拎左你20000蚊,廿年後只需付22140予你,增長10%左右,仲衰過定期。當然此刻又有經紀出黎用下列三個原因講下: 五年供20592是分5年入,唔應該當第一年就有20592 in cashflow 咁計 紅利回報可以高達79000-22140 ~ 57000,很豐厚 呢份保險「送」保障,唔應該咁計 我地中庸去看看,假設廿年後回報是樂觀與悲觀之間,拎返(35000+79000)/2 = 57000。約廿年由20k變57k,抵嗎? 坊間已有計劃基本每五年增20%,仲要保證,不用槓桿,如利用收息101的方法槓埋即變48%/5年回報之計劃。但讀者20k變57k即廿年升了185%,投保頗為不智。同時人生28-35歲一般是大花金錢機,又買樓又結婚仲n咁多支出,佢24歲個陣儲7萬美金比44歲既自己做乜春野呢?   所以筆者才致力做好成家博客,提供客觀理財資訊。手上既錢一旦用唔好,損失數萬計。如買樓時做錯決策,一百幾十萬咁輸,好多人儲十年都儲唔到。投放資源學好理財知識,最好只限一小撮人有做,令筆者學生更輕易在理財上大贏同儕。   如筆者遇上讀者此情況,一定唔會再做公務員,明白頂薪可達44k都屬吸引。但你看看本blog大量40k-70k月入的師兄師姊,有埋人生另一半有家庭,佢地洗錢可以鬆動嗎? 一世人活得精彩及無悔最要緊,唔想為奴直至退休,緊急呼籲讀者多去認識新朋友及攪下關係,提供親和力。多點注意每日時間點運用,練成執行力。從朋友聚會多發言多點做中心人物,培養演說及銷售能力。能力不同,收入也不同。改善每日習慣例如在公共交通工具聽聽英文或普通話新聞、回到公司多叫人早晨,堅持下去你會看到人生在改變著。   明白上幾段同財技呀~按揭呀~買樓呀~無關。不過人叻受認同是基本,必需做。有錢買樓同收入高是end product,無需強求。前面做得好,end […]

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年10%直債保本、香港地產公司 #1975

諗sir, 你好!   我是你收息101的學生, 編號DV69XX   在堂上學到坊間少有提及之知識,令本人明白正確的投資要怎去完成。諗sir 風趣非常, 對於課堂有感飛快地完結,意猶未盡 .    現總括本人情況如下: .   31歲,月入$28,000,過埋年會找新工 未婚妻同年,月入約20K+ 如結婚,父母有居屋予本人住,未有急置業需要 當然自己置業責任所在,無諗過長住居屋 自己現金有97萬,當中一半投於美國股票及ETF 本人亦是股市漁夫系統用家,莊博眼光獨到令本人獲利不少 未婚妻同意如買私樓大家要夾下首期,供樓我可主要負責   問題:   如何將97萬滾存至200萬? 令本人買私樓後仍有些錢投資 本人年青買保險收9%年息打底好嗎? 不想將97萬入投入股市,明白買保險收下息亦是好 債基適合本人嗎?   本金不多, 希望諗sir能指點, 謝謝   answer: 一般而言,年青的偏向買股票賺價、買REITs收息、趁後生買樓擴大資產迎接膨漲潮,債基收下息咁   中年至老的資金多用直債、資金少例如10-50萬,保險融資年息8-9%都唔錯。   留意保險融資做法幾複雜,涉及經紀、保險公司、及銀行三方,雖保本息又唔錯而入場銀碼細,但一不小心經紀有位獲取比原本更多佣金: -融資銀行將客戶原有之回贈金額降低去出佣比經紀 -有些融資銀行亦試過見到往後有張大單,由於自己能借的個案有限,取消原本應承借的單而令排先的客做唔到融資 -有些經紀會叫客人將樓加按去投放更多資金落一保險計劃,同時收取轉按公司之回佣   當然有些經紀見融資計劃做法複雜,客人問佢直接答無得賣,轉sell高佣plan,又月供又基金那些。至於筆者在收息101教授融資做法外亦會睇住邊間銀行肯借既額就滿,為同學創造價值,同時買到街邊無人肯sell既野。   至於直債,亦是收息101課題。有間香港based,雀仔地產公司,幾個月前成功發了條美金債。現約賣100.8,4年期到期,派息5.75%,可以槓六成。簡單計,假設槓桿利息支出為2.5%p.a,槓後回報為(5750-1500)/40000 = 10.6%,有贖回條款,call yield更豐富。在前日債市心電圖節目講左比103有會藉學生知啦。   年10%回報,其實係有,亦唔係叫你買劏鋪或天仙局叫你夾份買舊樓個d。   上次隻road king,四日由$93炒至$103,20萬美金一條。先講明,凡事不會重演,咪老鳳以為會升。   債基用新E餐,佢比直債之好處是: […]

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怎從買樓、收息計劃下一個十年? #1950

諗SIR 你好! 小弟是30歲未婚男子,修畢收息101及已報讀收息104班,諗SIR將虛無的投資理念淺白在課上解釋了,令我等投資素人都易去明白,現將奮發為下一個十年打併,實現40歲財務自由。   本人月入約33K現月儲約20K,與父母同住屯門公屋,女朋友估計月入約20K,持 現金500K,股票+ETF有420K   本人將採用諗SIR提及的策略,於樓市最高點回調15-20%入市,九成上會。到時應拆資50萬置業,希望今明兩年把手上資金增值,令我在幾年買樓後仲有現金可作投資   想問現時於債基,房託及ETF應如何配置? 先祝HOMEBLOGGER 業務蒸蒸日上,繼續坐爆每次課室   ANSWER: 年輕人買樓應選大屋苑為先,好像本案讀者流動現金不多,將錢全壓在賣半年都可能賣唔走既單幢樓、又或工商樓是不智的。投資人現金不足,即告破產或被逼賤賣資產,你話你件貨未來可能升幾很多倍都無用。筆者常見錯誤一: 「買左一件投資物,就mark動用資金數目入你本book。」其實這很錯,如投資物流動性不足,如劏場既鋪、或舊的單幢樓,你要賣走很難搵人接。常見錯誤二: 「睇樓時常問經紀呢度好唔好租或者租到幾錢?」先講你係咪想逼經紀答你呢度唔好租同埋會住到成家鏟先安樂? 另外你必須找些客觀的數據,如該屋苑近期租務成交及幾密去參考。你作上述查詢只會令經紀更有信心派個爛盤比你。   不少人同經紀睇樓常閒聊一番,然而作為買家應把握當中時間向經紀展示手上籌碼。要知經紀大多是向錢看,又或想搵快錢然後早些唔撈,好少聽人講為興趣。因此經紀都是幫業主七成,小買家只三成。原因是業主本身不只一間樓,同業主高價賣走表示還有下單生意。業主賣樓後大多有筆錢,商機呈現。相反買樓一方已「功力盡失」,話唔定未來四年都要食公仔麵。又或根本經紀已set個局,賣樓前已諗一放到某價位之上就利誘個客做串燒單,用一些terms叫個客下一單都搵同一個經紀買。因此作為小買家,你可在睇樓時按自身情況,向經紀發放這些訊息:   你是換樓客,在另一區有樓要放。如經紀與外區同事合作促成生意,佢都可拆到1/4或1/5既佣金   你買間樓係用黎收租。意味經紀仲有一單租可以做,同一年後有單買賣可以做   問下對家係咩料(文雅點說就話對家點解賣樓),想想你有何條件令經紀幫你多過幫佢   單刀直入: 問其他買家對呢個盤傾價傾到咩價位,由此可見呢個盤有冇人傾,業主之前落價的原因總結為何,就可針著「痛點」去打   好啦,教一些買樓技巧後,講講讀者現時資金點做。由於年齡不高加上現金屬一般水平,建議買些「天下大亂股」,博一旦真。出現大跌市,怎去執金再食埋低撈個浸,完成一次上位之旅   咁天下大亂,有合會升? 黃金 美國國債/投資評級債 穩當性高房託 軍工股   讀者可將70萬其中50萬買B餐,年收息12%-15%,投放2-3年表現50萬定可回到$70萬本金。淨出20萬下投下列一些有風險但倍升計的ETF。   市亂錢會投入美國國債,2008年金融海嘯令美國債成當年表現最好資產。下列ETF在收息104課程會介紹,ETF現價由高位34回落至現時$25,一旦壞消息再出必再抽升 黃金有避險功用,下列ETF亦在104教授,高位$45,現時$28,年初只$14水平,今年用高位計升了3倍 下年美總統大選年軍工股又再炒過,2019年下列軍工ETF由$29.66水平升至現時$62。

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山窮水盡,諗無可諗,炒輸期指請諗sir救亡! #1932

諗Sir,    小弟及妻子40歲,薪金$53,000已扣強積金 及妻子薪金$14,000。有兩小朋友讀緊小二及幼稚園,兩個學費共$8,000。家庭開支及父母家用約$23,000,未計供樓及其他還款。曾上過諗sir不同的課程,本人於2016年10月買下九龍區老牌屋苑的兩房單位作自住用途,當時樓價為600萬,那時有二百四十萬在手,資金不多,為免之後不夠現金就轉,所以選了八成按揭,用了120萬作首期,30年樓按,連税項、佣金、律師費及少許裝修,總支出為170萬左右。每月供樓費用約$18,500,自知用得太盡。之後本來想用餘下金額來買債基。   但由於好勝心强,又喜歡買细價股及期指,不足一年已輸凸了,詳情不想再多說,最终我於2017年尾向一間銀行申請借貸约100萬償還用信用卡低息貸款的款項。每月還款額為17,000,還84期。自此經濟壓力不斷增加,入不敷支,卡數又再累積,一路只希望樓市再升話,可加按提早還款,從而減少經濟壓力。但後來發覺,就算層樓升之800萬,我也不能加按吐現,因800萬樓要鎖住有四成按金,所增值的200萬不能吐出,賣樓又要罰税,無奈何,只好等到今年2019年10月,過了3年,不需要交額外印花税,希望可放售樓還清債。可惜遇上社會運動,樓價開始回調,我諗不通,諗不到怎辦,求諗sir一救。   嘗試想了兩個方案,望諗sir 救亡。   ㈠假設樓能放售800萬,把樓按及所有借貸清還,會有200多萬剩。用這些錢做九成按揭買一個$400多萬單位做學生宿舍,希望可提高回報作自己租樓住的補贴。將剩餘的款項做債基收12-15厘息。儲蓄多些錢再作打算。   ㈡放樓後,分段買入債基收息,待中原指數回到150先買返樓。   ㈢現住的地方有實用率530呎頗高,把它改為三房學生宿舍租出,自己再在外租住地方,但改建宿舍,可能又要用不少裝修費,真係山窮水盡,褲穿窿,相信未必做到。懇求諗sir,能有方案救亡。   萬分感謝! 重新人上。   answer: 山窮水盡既原因,就係想貪快,學人炒細價股及期指。如果看倌認為自己聰明,唔會好似讀者咁,那先祝你一帆風順。今次特首既施政報告真係救左讀者,將樓原本可按六成而家升到九成,變相讀者唔賣樓都可將鎖在樓的升幅套出。   方法是將聯名的住宅賣比夫婦其中一位,相信讀者咁既身世,都係將樓賣比老婆揸,等仔女將來點都好叫有個地方住。假設讀者而家間樓值750萬,用買樓003按爆八成的方法,此轉換令樓套出750*80% – 480 = 120萬,夠清哂讀者欠的100萬信用卡低息貸款,月月供少17k,應生活好過點吧? 至於按揭借多120萬攤30年,估計月供金額增120/259*10000 ~ 4.6k,用4.6k按揭供款去取締17k高息貸,諗都唔使諗就做吧。   施政報告除了令上車者可借得更多,另外如識做就可將間樓增值了的錢吐出。好似讀者用買樓003按爆八成之法,間樓增值了的200萬就可吐出。當然過程要找律師,要比印花稅,但如安排得早及好,那幾萬元印花稅都可省下。上星期都已提,此方法轉向有仔女有樓既業主埋手,拉佢地手上一票。不過讀者自身都搞唔掂,那就無法理佢個票支持什麼吧。   無儲蓄能力加上手痕既人,買樓有好處。有時零回報都未必係差事,好似讀者咁是負回報! 當然放在債基收息,年息10-12%,差出被動收入那怕只投1000萬月收10k,對不少人而言都好有幫助。然而讀者應將買樓排在主軸任務,係還清手上債後,未來3-4年積極將錢儲,夠100-150萬即利用中120萬做首期去新界買三房,我們在買樓003已傳達學生宿舍應點裝修才易租出,加上咩屋苑同咩間格方便做租值約升一倍的學生宿舍。本星期六就係新一班開始啦,儘管過去數月交通情況難測,諗sir既堂都照無終止,更有些黎唔到既同學去睇video學習左先,再可上番一次真人班次。   學生宿舍的裝修費唔貴,一般十鬆萬就可以,有些本身有物資可重用的,或可比十萬蚊更低。當然同學如購入間無爛裝修既樓,要預先比些少錢執一執,才可改為宿舍樣。上星期施政報告後,買樓易地房經紀助收息003舊生用600-620萬貫得三房,施政報告前陷於拉鋸,業主叫630萬而買家600萬都唔想出。施政報告後業主略減價2萬即成交。說明市場對樓市消息有輕量上升回應,但未致於亢奮升的向貢。   希望此刻讀者明白穩步而每月有錢袋的收息方案,才是令人邁向美好生活的做法。

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幾萬蚊身家點開始買樓? #1930

諗sir您好,   最近拜讀您的幾本著作(錢搵錢、小本收息王),自知庸才,希望可得你指教   本人快到30歲,單身獨女與家人同住 月薪21000,有加班錢約3000   我希望可幾年內有第一間樓,近年已積極儲錢,希望你可以答本人個案改善一下。現在月儲6000作存款   資產: 一份101投連險,月供3000已過最低供款期。另外已有人壽同住院 股票100000左右,剛開始學買來賺價,未有賣出,賬面暫時有賺7000左右 活存港幣加定存外幣合共40000左右,可以動用   美容分期將繳清,有下列問題: 想買馬鞍山私樓二手細單位(估計樓價大概都要400-600萬) 以自己的儲蓄力,[平均每月儲6000×12個月+花紅24000],一年可儲10萌, 3-4年後應該有40萬左右,應剛剛好有足夠首期   如我想進取啲,將儲蓄部分拎去債券/ETF度,因為我本金唔多,一定買唔到直債,擺落債基適當嗎?定擺喺ETF度簡單啲好?   另外好奇一問,假如我家人把大量股票放在我户口收息,這可被銀行當作另類收入嗎?對借貸力有幫助嗎?   擔保人方面,本身打算請家中兩老幫忙,但父親已經退休、母親向來無業,他們可以做擔保人嗎?   同埋,我依類初階新手,本金又唔多,你建議我去上咩投資班比較適合?希望您會有時間解答我既疑問,多謝!   ANSWER: 讀者自己都計到,肯儲4-5年錢要上車又唔係絕望,一有九成首置上會此皇牌、二是政府又發出政策幫年輕人更易上車。第一次買樓肯定係細單位架啦,但如果要新樓一房,同大屋苑舊樓兩房比,筆者寧願要舊的。兩房始終好租,一房底studio前排大家都經歷過,酒店壓價落黎出6-8千月租,即刻一房住宅單位難租出。另外如婚後有小朋友,就當請埋工人兩房勉強夠頂,起碼比你時間儲多2-3年錢換三房。無業者作擔保人,就當做到都應未能擴大借貸金額。其實你仲爭幾多先批到按揭,銀行係計到出黎。如你識計即情知你要搵最少人工幾多及少於60歲的人擔保你。   港股普遍風向吹淡,不明朗因素多,反令買美股更有為。其實而家港股美股都叫免佣,兩者都透過電腦落盤,故買美或港股程序上差唔遠,初心者入手美股更有勝算。更何況美股市場深度夠投資種類多,一旦懂得買美股,返回港股市場分析將易上手很多。   年輕人初儲到錢,最常見錯誤是很快又被人「呃」走,留意保架財富唔比人拎走,也是一種能力。有些年輕人加按樓,拎左百幾萬之後買錯股票,輸了一半既人唔少。又或被朋決游說借錢攪生意而自己欠下高利貸。這種種年青人都要留意。講到美股,下方加油站公司的股份,年息派10.45%,過去一年升到32元水平。如睇好酒價又要有10%息,此為其中選擇。 REITs唔一定要買領展,美國的REITs如下方年派11.86%息。11%息既野係咪好高風險呢? 答案是一年波幅在$15-18水平,波幅低過不少香港大籃籌。香港市場懶了用很多風險去換太少回報,故一列出更高息的美股,用港股的回報/風險比去推上去,自覺得美股此等回報風險大到無倫,其實是錯的。另外美股買賣沒有手數(lot)限制,一千幾百都可試買入。 金價現在1500阻力位前反覆,金價由2018年11月升穿1200開始,到1500回頭,升了20%許多些少。若然你買既係同金價相關的ETF,升幅可由$15元升至最言$45,3個開。所以金升唔一定要買金,相關既野可升得仲勁,原理及買乜在收息104會解。 上述一些展示應已助讀者開美股有個開端,建議讀者抱有恆心儲錢,再把10萬元投入美股市場打理一下,學習好投資技巧,先不講贏錢,但你投資過及明其原理,或後生受過小教訓,可避免人到中年有資金時出大錯。至於債基讀者不要大手買入,可用1-5萬元左右試試債的派息是否穩定及價格平穩,只要後生攪清債是什麼,及跟進債市,到5-10年後真要買債收息就會熟悉及買對合身的投資物。如從來未上過筆者課程,大多建議由收息101開始,講解投資理念及多個10%年息的收息方案,解埋風險及點買平洗費。11月班為2019年最後一班,要報請把握時間。儘管2019年社會遇困,全2019年的收息班都在開課前早幾個星期就收滿的。

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