為什麼愛映日灣? #1884

Hi 諗sir, 因為政見不同問題,我被屋企人趕左出黎(我單身,女),我月入3萬5,固定收入,平時使費唔多,一大半都俾左做家用,依加現金流係35萬左右,股票扎住大概18萬左右,無負債,申請公屋資格超班,居屋亦然,但私樓買400萬樓下又過唔到壓測,瞓天橋底又危險,依加住左係朋友上水嘅屋企大概已經有個半月,但係中環翻工。   下星期荃灣映日灣開售,朋友願意收比銀行較高息借大概30萬比我,用8成按揭上樓(無辦法揾人做擔保),但亦都只能係映日灣217或218呎實用。我知你一直對納米樓,studio 樓唔太睇好,但,如果租屋住同供樓都係要一個月比萬幾蚊,想問我咁嘅情況,好無博一博?如果唔係有咩建議 ANSWER: 相信不少年輕人都遇上讀者此等問題,就係被逼「分支」出來要解決住屋問題。第一留意寧願租樓比一萬,都唔好夾硬借盡上車供一萬,又或供一萬蚊買件垃圾。此情實在有點似結婚,寧願唔好結,結親都咪搵件麻煩野…   供樓同結婚,都係頗長之承諾。   如選錯了樓入手,後果可以是: 無人租,焗供樓而零收入 有人租,租金唔高跑輸大市 有無人租都好,由於資金已用故錯失後來買優質住宅之機會   留意賣一手樓,在售樓處有發展商高成數按揭照住、加上經紀催谷,當時看到是扭曲市場。收樓後只你一間放賣,睇到才是真二手情況。到時發現少人要已太遲,所以才說買一手樓的開放式或STUDIO,三思而行。買二手雖然舊、但成交是真的,你買時已可留意,等於為賣時作了打算。   讀者應做,是將股票同現金轉做債基收息,用B餐收12-15%,50萬姐收成6千蚊一個月。就當佢再保守點唔點行槓桿月收4千幾吧,呢筆錢夠佢去租個房,荃灣好定其他地區,5-6千一定有,4千都有新裝修。如搵唔到可找筆者查詢。咁做起碼唔出大錯,只用利息黎租樓,等返1年再打算。若你是整家庭考慮,唔似讀者可只租一間房,那債基月月穩定派息都可津貼你租更大既屋。   至於映日灣,筆者一早知此盤很有「特色」,上星期親身去拍了些片,如下:  此樓盤是沒有底座的,如你住底層,由窗跳出街落樓唔死機會頗高,方便就係呢D。   片段已示有巴士從映日灣對出的路經過,筆者小朋友時曾住過底層而樓下有巴士經過的單位,明白巴士經過你底層會感到震感。絕不是筆者聽過有經紀銷售時說:「開冷氣係擋到震的…」 *但諗深一層,開冷氣可阻格空氣震動,話擋到震都有道理。台灣人就係成日擔心電費貴唔開冷氣,唔怪得次次地震都爆大鑊啦…   片段指出單位50米附近除海景外,有車房。低層者保證經常有燥音令你訓唔著,如果後生想多時間用唔想訓,住映日灣低層一定幫到你   住宅建築確實有冷氣天橋駁出如心廣場再到西鐵,這是真的已目測   低層樓層下面有公園或花圃,如果蚊唔向上飛,住係低層應無問題。不過筆者對荃灣區既蚊都向人收過風,就如楊屋道街市駐紮的那批蚊,可以順風是吹到萬景峯某一座的,向上更是走了過百米。   明白上述好處,你就知映日灣為何有部份單位要壓低開價同吸引客,至於賣樓處就在老遠的石門。鑑於映日灣附近的街道佈滿到經紀哥哥,為了筆者生活如意,映日灣呢個樓盤打既分數,同電視播映之樓盤節目一樣,打7分起碼,我個人比夠9分啦!

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1st 第一層樓買入注意點 #1871

皆因希望諗SIR能盡快抽出解答所以準備標題: <<80後新婚夫婦不急生小朋友>>   我倆新婚都是39歳 ,因為經濟問題沒有打算生小朋友。 我每月入全職 $22000 +freelance 平均$2000 老公每月入全職$20000   本人 現金 40萬       老公 沒有儲蓄           股票 11萬。    剛剛還清債務           定期  5萬             共56萬   因與老爺奶奶同住700萬之居屋是老爺名,住暫時沒有大問題,他們在2018剛用私樓換的,賣樓盈餘作退休之用。但不想打他們兩位老人家主意。   老公需每月付5000家用 我們想為將來打算想買1st 第一層樓, 但資金有限 , 又沒有物業。 因為遲起步遲結婚,所以急找門路剛報讀諗sir的101及103 也買了小本收息王 希望能抽出指點一下 謝謝   answer: 讀者夫婦借貸力為(22000+20000)/10000*2.59*50% = 544萬。先講收入唔高自然路崎嶇, 金權為主的好處就是按提供服務及其稀有性去分配資源(資金),諗sir只能提供一些時下付出有限風險,換到資源的效率較好之方法。但若收入無論低或高都可被諗sir「救贖」,那根本無「派4000蚊但等到死都未有這回事」。大家亦不用那麼抬舉,筆者無能力作神跡。   想進步,就一步步黎,咩事都係,大事不可一步求成。544萬借貸力加50餘萬資金,買400餘萬樓可以,首期只需40萬,單名買。如真首期唔夠或恐怕買樓後資金乾涸,可利用私人貸款。一般人買樓前若自己借私貸,銀行批按揭時會不信任借貸人之首期來源為儲蓄之陳述,一旦被打成首期是借返黎,按揭申請就唔會批。但,借p-loan很令借貸力被削,可考慮其他類型貸款,借之學問在買樓001有授。讀者應自己借而太太單名買,或掉轉,但不可自己借首期又自己買。去到呢度一定要講:「借錢有風險,唔想借就勤力d搵錢full pay佢」。   買第一層樓需由大屋苑開始,單幢樓成交量少忙令人易買難放,一旦返唔到錢最難為初階買樓現金唔多既人。大屋苑另一重點是易租出,樓有租收才有價值,筆者近月收番一間屋,樓下看更一見到我就問:「有人想租,有冇興趣?」當然看更都想收下利是,會積極。是否合法,第時傾。當你知你間屋易租,你就唔會為左快手租走而放棄自己選租客的條件,那就不易令租霸入屋。很多人中租霸,一是屋位置差或管理公司問題少人問津,自己慌了亂租比人。二是間屋裝修錯誤,例如省錢省得過份連渠既裝入水平都唔計較,可能唔知市價,講價講到裝修師傅都唔happy,最後屎水停留令屋有味,難租走。三是業主自己屎忽,例如租客搬入前想做些合理之維修,可能整返些電器,業主份內事都唔做,令經紀半放棄此業主,最後只比些衰客你同你玩「一deal焦土」。因此,業主有咩責任? 有咩唔係責任,請學清楚。   至於選取樓房,最重要是肯定業主揸實全個業權,令買家唔會跟手尾啦,這在買樓001查冊那教學會提及。次之睇樓,心法是: 睇屋外的事情比睇屋內更緊要! 屋外的事有唔妥你冇權改,屋內的事你點裝修都得! 講兩招基本: […]

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誰有博樓市跌而大贏之底氣? #1869

諗sir你好:   小弟是諗sir學生,上月曾發文到貴公司另一個電郵地址,可能電郵地址不當,未能得到諗sir 回覆。現再發文,問題稍有更改。   小弟與太太今年30歲,正是諗sir著作所講的30歲庸才,不懂投資理財,一直都覺得港樓太貴,幾年來租樓住,大大錯失良機。不過去年讀畢《樓換樓》及《收息論》後得到莫大啟發,膽粗粗於上個跌市第一次置業租比朋友,現在賬面已賺1.2M。另外,由於剛有小朋友,靠家人幫助1/3首期,買三房自住。本人今年三月完成收息101課程,希望能得到諗sir 就着本人情況再加指點,為家人提供更好居住環境及早日財務自由,萬分感激。   二人資產如下:   現金:500K 股票:150K 自住物業 (粉嶺私樓三房):今年中買入價:8M/現估價:8.8M/尚餘:4.7M 收租物業 (大圍私樓兩房):去年底買入價:4.6M/現估價:5.8M/尚餘:3.5M   二人每月收入/支出如下:   每月支出 =家用22K+稅及保險15K+兩物業供款及雜費36K+養車6K+日常支出25K =104K   每月收入=月薪125K+租金收入14K=139K   每月現金儲蓄=35K   四年後,家庭收入過200K,其後增長難預計。   未來目標:     2年內生第二個     5年內,透過內部轉讓甩人頭,買第三個物業收租。     7年內,住dream house,現售 16M/租35K(知道貴樓租抵過買)     50 歲前財務自由,馬拉或泰國養老可考慮   局限:     剛買樓,流動資金不多,物業未可加按     驚死,想要保息保本,prefer 直債多於債基 計劃: […]

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失業西即變成唔使撈仲有20K洗費 #1867

諗Sir,求高見   本人46歲,原本月入28K降至24K, 現已失業多月,對自已前景不睇好,就算搵到工都未必到20K。至於先生同年紀,月入16K   2009年購入聯名置業位處青衣,物業662尺,for兩人住夠有突。現物業樓齡18年,市價620萬,只欠百餘萬。我們仲淨100萬cash   有感自己前途未明,於是計劃賣樓,想換一個樓齡舊35-40年,細面積有有天台既長沙灣或荃灣盤,想借此套多小小現金待樓市回落買多層單位收租養老   但先生唔捨得現住單位,提議不如先轉單人名(照依家情況,會寫先生名),再套現買上文講既單位自住,現單位出租.   雖然我亦對現居有感情,但長遠例如賺錢能力,管理費升幅樣樣都係錢,實在無法唔放棄   兩夫妻各自在思想爭鬥,還望諗sir指點迷津!   ANSWER: 建議是賣樓如得10年所儲,不坊賣樓,因樓市十年總會等到一個週期低位。當然你要有心得將套出既錢好好運用才好賣樓,莫要將錢錯買股票。當然股場有叻人,不過但凡有正職者,要管好有股票組合唔容易,更莫因以為自己叻而錯入股市。讀者賣樓後套近500萬,同意要抽100萬去買番間樓,防止樓市再升令自己追唔返上車。   另一方法是按爆八成,將樓由太太轉老公單名,如一個合適的「轉」,是可將青衣樓的八成價按出。好似讀者青衣樓照可按到八成得400萬,而夫婦照可住返原居。咁做可省回賣樓支出佣金,更可省回再買樓要付十幾萬的印花稅。故懂得按爆,夫婦自不用思想鬥爭。亦不用落銀行被職員講「自住樓只可按六成」之說話忽悠。先講按六成之答案係正講,但懂更多可令成數按得更高。   按爆八成其中一障礙,是讀者只有先生有收入。讀者自己冇工返及未返夠半年係批唔到按揭。有些銀行確實可返三個月工就批到,但只限autopay出糧及某些銀行。所以讀者失業不單只係佢收入有問題,而係佢借錢都有問題。借唔到錢,就更難去買第二間樓令退休時間更為延後,所以懇請勿因工資唔合心水而唔去做野。就當真係好討厭呢份唔及之前工資既人工,都請做夠6-9個月捱到按揭批到及買埋第二間樓先好唔做。   假設搵到份18k既工,連同先生收入借貸力有(18k+16k)/10000*50%*2.59 = 440萬。計加按第一間樓拎400萬已用盡借貸力。除非讀者新一份工的薪水遠高於18k,否則就要行買樓003借貸力由無變有之法,出第二份糧比自己令借貸力變大。除正職外假設出到20k糧比自己,那家庭借貸力升為(18k+20k+16k)/10000*50%*2.59 = 699萬,表示按完400萬之後仲有299萬借貸力淨,加上手上有成400萬現金,最盡可買成700-800萬樓。當然用盡借貸力不可以,但買到新界區兩房再收租可期待。對於呢對月入咁平凡既夫婦,攪到有兩樓在手,同埋買第二樓後淨成200-300萬作債基疊增收息,15%年息下可收近40萬息一年,即每月有成三萬幾,做到咁已經好盡。當然先首按了400萬出黎要月供400/259*10000 = 15k,但35k債基收入減15k供樓都仲有20k淨,已足夠令讀者真。唔做,辭工去也,又同時滿足埋老公唔想搬個鋪癮。

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信貸評分與按揭借多少何關係? #1865

諗sir,你好,最近我在TVB兄弟幫看見你的節目(重溫節目),然後再去homelogger看你的個案文章,在下希望在往後日子不想迷惘過活,所以在下冒昧請教諗sir,    本人46,自僱人士,之前創業做生意損手爛腳還有債務纏身,這兩三年努力接job已還清債,收入約50,000元左右一個月,但12月淡季沒收入,不時收現金故沒什麼糧單   太太家庭主婦照顧一名小朋友讀小學。本人同年邁母親一齊住係公屋,希望置業,已經依靠母親多年,希望母親有生之年能得知我置業。但錢已用作還債,太太同我夾埋只幾十萬在手。   我很想重新檢視自己理財態度,希望可以借到錢及買樓,懇請諗sir給予意見,謝謝。   answer: 堂上有同學問,如何得知個人信貸評分? 其實你只要去環聯網站比幾百蚊買份信貸報告,就可知你評分,例如A係最好,F係差勁。然而信貸評分好同借到幾多錢係兩回事,你評級係A,但你人工只兩萬,那借盡就259萬。無論你評級AA定係再AAA,係自己都借唔到錢買一千萬樓。有些機構賣廣告,話比幾百蚊買份報告,就可知道自己按揭批唔批到。如果真係可以,那香港做按揭中介就無角色,亦唔會有人因買樓後上唔到會而撻訂。   若債務纏身引致人過左時限而還卡數,一次遲還信貸報告會有記錄,連續兩次會降低評級,如買樓之前半年試過連續兩個月遲還錢,那怕是遲一日,都好有機會令按揭批唔到。相反月月準時找卡數,但只找Min-pay,銀行鍚哂你,你的信貸評級都無影響,但肯定借到既錢就少左。爭幾多會少左幾多就係買樓001內容會教。   至於破產,如果破左產而無同銀行還錢的,你唔找清之前條數,那怕破產令已除都唔會同該行有任何往來。假如你永不同破產前的銀行往來,但可能因些事令你重新在信貸記錄中「蒲頭」,例子是你阿媽同你係某銀行申請了信用附屬卡,一旦阿媽又自己申請野而同意另一銀行查佢信貸報告,而另一銀行剛好就是你破產前之欠數行,佢地知道你「翻生」,咁追數的響鈴,就會係你打邊爐個陣出現….   講黎講去,人就是要保護好自己的借貸力(credibility),因人抵押住宅而借到的錢,少都4-5百萬,多則幾千萬,此數目是大部份打工仔儲20、30年都儲唔到的。好似讀者咁賺錢能力返到黎,但因沒糧單令借貸力很多,因就永遠建立唔到自己資產以至收租,終日停留在人搵錢的境界,而唔可以升到錢搵錢,成日可料一下啦。讀者應先將月入用一間有限公司儲好,再用公司出番糧比自己,然後出示出糧的記錄如支票及入數記錄,咁就會有改善。當然要銀行批到你既層次,幾張支票影印本唔夠照,除了我們買樓003課程外,亦懇請識既人可免費網上寫寫點做點名銀行答教下大家。   事無兩全,穩定有租收既樓同埋進取地做生意或買股票都要,後生未夠28歲可七成錢買股票同埋成日試下創業,到50-55歲應有1-2間就供滿既樓同少用股票。至於30-40歲做法在上述兩者之間。凡事去得太盡,緣份確會早盡架。另外「一口和牛」時間: 筆者舊同事成立的買樓易公司營辦按揭轉介服務,佢地會搵真係要跑mortgage數既人同你係銀行做按揭,而唔係求其同你間間fax去申請。現金回贈同利率基本上可同出面睇齊,想加按番幾個錢係手又或轉會拎回贈,可whatsapp 96991141搵買樓易同事註明問按揭查詢。

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究竟做劏房定學生宿舍去double租金? #1862

  諗sir你好我已經報左今個月的101同003,就黎同你見到面但因為有一些急切問題想先問,希望回覆 本人有意買劏房收租增加現金流,近排見到有個大角咀低層有平台劏左3個收到22000租,45年樓但有orders可能做唔足8成,售價傾到460請問值唔值得買?估價494萬   如果做得6成要拎200萬出黎做好似唔值得加上怕難脫手 做8成的話有按揭轉介公司說可能只做25年,計埋管理費月供都要15000,只有22000租金只有7000現金流值得買嗎?   如果現金只有250萬的情況下應該買劏房還是學諗sir做發做一個學校宿舍? 祝諗sir同所有同事身體健康生意興隆 我留位編號TELY57TELY58,電話66xx-xxxx   ANSWER: 劏左既樓有些係過唔到銀行驗樓,上唔到會既。有些就好有機會避到驗樓,值得一博既。另外有些銀行內的人,勤做驗樓既。亦有些銀行既人,懶做驗樓既。大家咁醒,當然明白搵間有機會避到加懶既銀行黎做按揭,最對投資人有利啦。當然這些知識擺到明唔係免費,你要知可抽時間黎筆者買樓班、亦可以大熱天時自己去每間銀行試下問。   上星期六完左買樓班,竟然落堂有位女仕黎問保險。好啦筆者一向好很nice,照答。佢話驚自己死左份按揭無人還會累左仔女,問呢類保險應該點買。筆者求其搵個app整個網上定期壽險報價比佢睇,入埋佢年齡同保額,佢睇完個價先知而家年供50000保險,簡直係貴到不能形容%y&*!#@…臨尾都補返句:「上你諗sir堂確實學到野,有價值。」   買樓咪買到坐監 當然我地要尊重唔同人既諗法,筆者唔會亦唔需要逼你認同。反正你想免費理財,匯豐、中原同友邦都歡迎你。答完女仕,又有位哥哥仔買樓時,被某人呃左食「假交吉」。呢個「桔」既食法,係買樓臨約寫交吉,同時哥哥他要另簽協議說明已知內有租客,可能要收樓後3-4個月先搬走,交唔到吉都唔會追究業主咁話。聽到呢度,筆者就知唔可唔救,夠鐘前去唔切車場,唯有叫同事拎車先。   我地先唔好討論此agent是否專業失德。就當同學係諗sir面前指住經紀張卡片,就當地監局既panel汪總下次同筆者錄野時問起,筆者呢d衰人係無著數之下係唔會舉報既。只好怪哥哥仔「技不如人」。最大問題是業主係此個案獲了制高點可隨時開炮,隊佢作虛假陳述,嚴重既要坐監,亦先講不少人有近同情況最尾和平同業主成功交易。那究竟仲go唔go? 筆者已向哥哥仔分析。總之咪搞到新樓買左,監又判埋,到時去邊面住先有選擇困難…   有order既樓未必表示成交唔到,但有order與否好少影響按揭成數,而是影響能否批出此基本問題。例如有屋宇署的order,若然小僭建銀行有可能在客應承「要拆會即拆、而家先唔拆」的條件下比你批到。但如果order係嚴重到業主生意失敗被人告緊,法庭落charge凍結佢資產個類,你就九成唔使諗。但冇charge高成數一些而有charge就做唔到八成,這些創意野筆者未聽過,或者本人見識少。要更準可付款請教律師。     其實係平台既劏,一般唔會博。總之係路邊望上去都觀察到既僭建,還是不要攪上身。至於一旦攪到你,先會由屋宇署委託的承辦商貼你問口紙仔,叫你回應話佢想入屋睇。那下步應如何? 梗係下回分解。   學生宿舍 最後如有250萬,又或不論任何budget,你要知大兩房、三房或四房有些開則做學生宿舍都很合。先講一房唔使諗、將軍澳或者啟德又或港島東那些都唔好諗。學生宿舍其實是木間房,亦唔一定係學生住,不少女生想搬出黎住亦會同朋友左邊右邊各租一間。例如一間三房單位,佢只要將廳一開二,連埋房三間就已做到一屋5房,每間房收7千,那你知三房租金可提升至35k/月了。當然有些屋苑的單位可間上下隔,每床位5千,即一間房成1萬,會令租金更能提升。另外有些屋苑更受歡迎,我們在買樓003會講原因。如有興趣,可自行做或003學生可跟買樓易公司由搵樓到裝修至搵租客都可助你完成。木間屋等於在屋內起櫃,不涉及建築物條例。 至於劏房,如用磚間房,又無向屋宇署入則,很大機會違反建築物條例,被發現會被訂契。誠然而家同學都係做學生宿舍多,因為學生宿舍之裝修費便宜很多,有機會五位數字都搵掂,但收租double!   筆者除按揭同買樓、還對債券收息、資產調配海外、基金買賣及私人銀行操作都有些淺薄見解,大家可在本BLOG其他文章找到。 我們講學生宿舍的買樓003在7月尾之星期六班已滿(TELY58),要報只有星期一晚班(TELY60)仲有些少位。003還有講租務管理、如何寫好租約,一拆二、借貸力由無變有各種事項。

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大埔公屋仔、頓成收租佬! #1860

你好諗sir,   本人係諗sir專頁既長期讀者,很多理論看似明白,但當應用於自己身上既時候就好難掌握,希望諗sir可以幫忙指點迷津,教下我如何理財同投資。   丈夫:月入4萬,儲蓄20萬 本人:家庭主婦,儲蓄50萬 物業:丈夫擁有一居屋已斷供,未補地價;早年買入2百多萬,現時估價6百萬   每月支出:$31000 每月儲蓄:$8000   家中育有1名幼兒,另外剛聘請外傭,本人亦打算3個月後搵份工,幫補家計。   適逢家中有親人A做地產代理,介紹我買新界新樓盤,5百多萬可買3百多呎既樓宇放租,租金回報1萬2千左右,先俾1成首期,2年後再俾多1成首期,可向銀行借6成按揭,利率為2.375,另外25%要向發展商既財務公司借款,首3年P-2.75%,之後3年5.125%,由於本人第一次置業,實在感到難以作出決定,希望諗sir給予寶貴既意見,分析一下本人現時既狀況,應否置業?   萬分感謝 祝諗Sir業務蒸蒸日上,長搵長有 忠實讀者上   ANSWER: 諗sir都係裝修師傅既長期fans,塗油同鋪水喉既理論我看似明白,但當我落場做既時候發現難掌握。 所以你想慳人工自己裝修間屋? 定係利用城市的專精制度每人只做一行,搵獨立人選助你理財,閣下自決。下方為買樓003學生就裝修好的學生宿舍。     很久之前,根本無城市這回事。國王分封土地比領主,領主交地比農奴耕田令大家有飯開,農奴屬於領主的財產,1000年前大致就係咁過,歐洲係.,中國係,沒什麼個人權利的。打後有農奴逃出領主之手,聚埋一齊依賴打鐵、或近似技巧維生、最後因聘任民兵防守家園而有打稅及城市之初型。在精專制下城市打到既稅仲多過領主榨壓他人所得,最後才滅了分封,確立城市。精專制是行資本制度的基本,而資本制亦即拜金權。其實世界上除了金權管治模式、拜神權或王權都可找到平衡模式。金權、君權、神權各有好壞,就如北方大陸行君權,都令社會拎到平衡。大家對各種模式都要尊重,及要利用修補主義對待各種模式之缺憾。     讀者的親人介紹讀者買新盤,真係唔知咁做是否專業? 符合專精令客人同工作者都獲益了。當然幾年前買新盤,零首期「賭手指」都不少人贏左,如滿名山。但而家先買,2-3年後收樓都時個市係點? 最緊要唔係估個市,而係量度你是否夠實力。很多人鐘意睇市,明明做收銀都講到自己成個專家咁,筆者相反為讀者計實力,讀者4萬家庭收入借貸力最盡為40000/10000*50%*2.59 = 520萬,仲未計佢有些消費會削走借貸力令數達520之下。大家留意: 唔淨只借貸會削減借貸力的。一個無任何借貸既人,借貸力都未必可及2.59方程計出之最大數。由於讀者已有居屋,估計借貸力要減1-2百萬,那只剩300餘萬借貸力係手。能否行出公屋又或再次被坑? 很多時看知識及何人相助?     當然買新樓,由於有呼吸plan,肯簽就有樓。讀者如500萬樓七成上,頭三年後供息5.125%,即350萬還息都17萬9,未計還本。那讀者月供二萬幾一個月可以嗎? 間樓收租有機收等返15k一個月? 都未計新界有咩區份會供應太多,或者會唔會不知情下食左低層曬足幾年太陽租唔出個D了。新樓: 你諗下收樓個陣會有幾多租算供應? 這好基本。博個價升? 你有幾多籌碼去博升?      經紀想推新樓,除了佣高,另外就係唔使理個客上唔上到會既野,唔會好似筆者咁用2.59或什麼借貸力計計計。至於讀者話睇左筆者專頁多年,最後連簡單借貸力、供樓款項及新樓利弊都講唔到,等於基本護身術都無,看來免費文章都是白寫。買新樓明細可到youtube看「愚蠢的新樓買家」video,唔詳談。     有時間可諗下賣左居屋返400萬再自己同老公每人一間私樓啦。返400萬,100萬用黎老公八成上會買間兩房自住,另100萬太太買兩房八成上會租比朋友住。淨200萬債基收息。兩間樓唔好同一年買,分年去。債基200萬收息,基本上15K-20K/月收息無問題。仲有太太冇野做,可用買樓003借貸力由無變有之法去建構收入,借到錢。在此祝賀大家,早日找到生活,而不只在生存。

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一間公屋,如何破局? #1845

諗sir你好, 本人剛與太太結婚,現與家人同住,想好好利用手上資產,想看有否機會1-2年內再置物業。   先講講我們的背景資料 丈夫: 現職註冊社工,月入$37000,現時月儲$19000,沒有負債,現金連股票約$17萬 老婆: Teaching Assistant, 月入$17000, 現月儲$0 現金有$10 萬,   名下有一間已補地價公屋(購入時$360萬),現估價約$500萬 樓宇按揭:向銀行借貸了$240萬,月供約$12000 左右   —————————————————   之前曾向銀行加按,至明年2月才可鬆綁 現有兩個想法 賣出公屋,套出資金作首期買間500-600萬的私樓自住,以丈夫名義。買樓後,兩夫婦仍可月儲$5000,作其他投資。 2.保留公屋自住,然後兩夫婦月儲$19000,現時手持現金約27萬,下年2月,加父親作擔保人(月入$18000,手持一間供滿未補地價公屋),轉按到其他銀行,借貸300萬(原有銀行只借了240萬),套出60萬資金,期望購買多一間470-500 萬的私樓投資。   *現時由於太太已負債$240 萬,人工只有$18000,必須加擔保人才可轉按及套出更多現金及回贈。 諗sir有何建議?     answer: 由於公屋未補價,唔可以按爆八成,所以成日話有能力或將來想發圍既,用私樓而唔好免地價公居屋。至於公屋唔按爆,按六成咪得? 你見讀者手上資金少,500萬公屋按六成,得個幾十萬幫到佢咩? 但點都好,買左公屋總好過租,而政府的房屋政府絕對幫到讀者累積財富,令佢用低成本就享受到升市下財富效應,間公屋賺到既錢比佢什麼月儲5千,是百倍計的。至於讀者話佢而家月儲19K,都係聽住先。所以都係個句:「窮人先更需要買樓。」我們沒動機去歧視窮人,我們只想在處處充滿歧視的香港停止再產出更多窮人。   賣走公屋再用夫婦名一拆二,就係佢地出路。反正公屋已買係自己野,再享受唔到千幾蚊租間屋既樂趣,那不如賣樓求榮。老豆間供滿公屋就係佢地底氣,未到破產前都唔好諗老豆間屋,賣自己公屋套500-240 = 260萬,其中130萬比自己或太太單名一人上會買550-600萬私樓。最好等樓市回些少買好一點,但唔好大貪想撈底買。想撈底者一是不自知、二是過份貪,誠哥係四十歲就問到匯豐銀行借幾億比佢買黃埔船塢之前,付出很多雞同鼓油,故想大贏就要投放得更大。讀者想小贏就等樓市指數由高位回落至少15%時出10-15%首期買樓,既合情亦有一定防守力。至於老婆人工低借唔到錢,可老公擔保,但老公唔做業主慳稅。   夫婦借貸力為(37000+17000)/10000*50%*2.59 = 699萬。買530萬樓8成上借~420萬,用掉借貸力75%,勉強可以。買樓後留260-110 = 約150萬現金在手,當然是行債基再疊增收息。因讀者150萬未夠直債入場門檻,買股票如果佢輸左冇下一注,買保險雖保證但起碼困佢3-5年對資金少者不可。諗完都係101的債基出隨時出入較好,至於104的嬰債可以但波幅始終比債基高些少,所以一般學生執行都由債基收息先,才下步用嬰債去息本皆賺。

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今天的放任令你他日更無選擇 #1840

你好諗sir,   本人是收息101班學生,拜讀諗sir文章穫益不淺,謝謝閣下分享,現今有關於選樓問題想一問   其實夫婦二人如果想置两宅,是否有能力就入市,因為身旁很多人聲音說局勢不明朗,要等待時機,樓市可能會下跌,但看諗sir blog,夫婦二人两宅其實是必須,如自住般計好數就應入?   另外選樓一問,心目中有幾個屋苑,請諗sir給意見 荃灣海濱花園,樓齡30年,年齡舊,但荃灣區是理想區分?有附近屋宇帶動,大型屋苑 屯門卓爾居 ,距離屯門西鐵比海濱至西鐵距離差不多,但樓齡可以新10年 屯門市廣場/時代廣場,交通配套便利,樓齡舊,30年   荃灣屯門是平日較多經過,感覺較熟悉 但出租率那個屋苑較好,應該循那裡參考資料?   相比荃灣屯門以上屋苑,大埔墟沙田如第一城,花都如何?   謝謝你! 新手學習   answer: 讀者獲益不多,從來信已可看到,怪既就係筆者寫文章唔落力。   例如虛浮到只用局勢不明就否則買樓,雖筆者意見唔係話日日要買樓,但細心想想都知局勢日日都不平架啦。唔通生果報今日頭條寫:「今天局勢明朗、我地冇乜好報」咩? 你要搞清楚咩因素對你買樓是致命的、咩因素唔係。報章就是乜7因素都寫落去討論一番,否則仲有咩好講? 而家班人夠薑去戰地攞爆料咩?   請容許筆者囉唆些少,大家明白市場無形之力要尊重。 你有料,就叫得起價,此道理去到深圳都唔變。咁而家新聞從業能否吸引叻人入行呀? 自己諗。你係高級AO都唔會睇個幼齒EO寫既report啦。而筆者工作係重塑傳媒行業予一個新的生態,靠傳授知識教班去重啟Revenue model,將有料既人重新帶入行。我地係咪幫香港做緊點事? 留比你地自己諗。至於聽日同事係咪要返工? 筆者唔理,但筆者公司有能耐俾同事選擇。如果當初我地日日免費派知識,首要是無人會珍惜、二是更令我們無力。理財同處事一樣,今天的放任令你他日更無選擇。   買樓首要是自己照鏡,讀者如夫婦人工共五萬,借貸力就是(50000/10000)*50%*2.59 = 647萬。若此情下最多動用借貸力六成買樓,即借盡是400萬餘。若佢地現金有200萬,即係佢地睇600萬樓已到盡。此預算下屯門市廣場細單位、及海濱花園細單位都可想。海濱花園受制於上兩年荃灣新盤開賣而愉城海濱很受沽壓,所以要避,呢件事已拍片講過。   再下一級去選區要看人流及供應、政府有數字幫到手。至於屋苑睇樓齡,答案唔係越新越好。你諗下買一手車,當然新款好但頭幾年個車價跌得好快。而最令筆者煩惱的,係讀者連自己人工及資金幾多都冇比,足證佢未明白買唔買同買邊係睇自己而次選才看客觀因素,所以筆者寫文真要再檢討下技巧。   出租率就是與一間屋的空租期有關,誠然租約如租三年或之下係唔需要報上土田廳,所以不能準確計到一住宅究竟一年平均空租幾多日,除非業主好有心留好哂證明比你睇。故我們能觀察就是一間屋苑的流轉量,例如租務成交與單位總數目之比率,換言之你可去大經紀行的網頁看到一屋苑近年之租務成交,從而得知是否活躍。單幢樓就很難查看。   賺錢,不為其他,就是要令自己更多選擇。   最尾用多兩條Q&A為結: 選區要重稀有性及看供應 ANS: 供應最重三區: 九龍城(啟德)、元朗、西貢(即將軍澳)。無咩事就避開佢 稀有性留意: 九龍城為A類細單位供應數目之首,故買一房或studio在該區「前途暗淡」。元朗很多村屋、鐵皮屋,當時就當劏房都唔好做,何況細單位? 至於香港欠是三房。當然如你預算只600萬,三房除了去大西北否則不可以。故屯門大兩房、或馬鐵線一些2000-2010落成之樓房、或有budget就去九龍或奧運留意2-3房,都可考慮。 (約)2000-2010落成樓房之特別: 有唔錯會所、有大窗戶易透光又冇工作陽台,既慳了錢唔使買無謂空間而管理費亦不會因過份奢華會所而變貴。 […]

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買樓十大誤解(下) #1833

我儲唔到首期,點買樓? ANS: 就係你儲錢難,才更要買樓。你想想如果你一二千萬手到拿來,買渣打直債唔槓收7%、槓埋10%大把選擇,債基更可20%+年息,那買樓收個2-3%租務回報才真無謂。買樓之真義,是其近乎唯一的可按到八至九成而攤到30年還及息平之條款,你平常一個打工仔冇可能唔靠樓拎到咁既借貸terms。   用此借貸才能令租客向你低頭,交租等於幫你供左間樓。又有人擔心按揭供成廿幾三十年,萬一無租客點算? 其實你選大屋苑兩房,空租期極短。至於銀行call loan,在沙士都不顯著。要擔心不如你先想想工作夠唔夠勤力? 經濟下調時你會否比人先裁吧?   靠囤積土地致富往往是一段行情走到末期的最好方法,當然你有能力唔靠樓去贏就更叻。但唔靠做生意又唔努力儲首期買樓,其他方法有人試過就係挖礦機、炒期指、或犯法試圖獲利,你認為條路要點行?   按揭應選擇短的十五年或攤長供完? ANS:按揭要攤長還,因只要通賬存在,欠債者越拖長還越著數! 你問不少中老年人,都答你「樓開頭供個幾年就辛苦,之後冇問題的!」原理就是按揭接近定額去供,十年過去錢能買的東西已變少,意味你只需更少資源就可完成月額供款。   每兩星期供款比月供按揭好? ANS:有些人知道,按揭可選每兩星期供的,更有些人認為每兩星期供仲抵,因為將每兩星期要供之金額加埋,比月供數供低。筆者看法是每兩星期同月供分別不大,首先一年有12個月又或52個星期,你係唔可以將月供金額同一年要供26次的「每兩星期供」去比。至於每兩星期供話比月供慳息就梗係肯定,因為你每兩星期就pay,還個本金自然早左,咁兩星期plan比個息梗係少過月供plan啦! 此事不界定為「抵」。係d銀行友冇野攞野黎講。   租樓定買樓? ANS:如果你持有樓房少於三間,基本上選買樓。因為你要靠付少首期再利用銀行買樓去谷大資產,然後脅有租客幫你供甩間樓助你日後好生活。 如你已有三間或以上樓房,主打租樓。因為你有得三間樓,開始想改善生活質素。而香港叫做稍為體面或優質的住宅,其租務回報都是低及管理費高的。那你做呢類樓既租客就最好。 詳細解說筆者其實早年錄過段片講既: https://www.facebook.com/homebloggerhk/videos/660189537730474/   我可以等樓市跌先買樓? ANS:如果你係最有錢或最窮那批,可以等。 如閣下現金在50萬至1000萬之間,即係夾住係中間唔上唔落個批,唔好等。 其實跌市銀行借貸手緊,加上自己份工難保,跌市撈底買頗高難度的。不過最窮同最有錢個批都唔怕博,所謂窮人冇乜好輸、富人大L把錢輸。跌市撈底總是十個人講,成功既都唔知夠唔夠半個。

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