如何由月入14K爬升至十萬? #1978

諗Sir          你好,本人以往一直只會吃喝玩樂、沒有投資概念。直到發現諗Sir的Blog,看了近六十個case的分析,諗sir的分析如同荒漠甘泉、讓投資想法如同甘泉在我貧乏的腦中源源不絕的溢出而瀉。更讓我知道及早學會理財的重要性。本人希望借諗sir之力及早學會理財、看看我一家能否達到一生三宅的夢想。   資產如下:   一家三口 我與父母 同住居屋 市值540萬(已補地價、已供斷、父母聯名 )   有200萬現金,75萬股票,10萬債券,10萬基金,30萬儲蓄保險,40萬匯豐年金。   家父明年退休。家母月入15k,大約十年後退休。   家父為舊制公務員,有大概110萬 一筆過退休金,而退休後每月政府供給他2萬2千退休金。   本人23歲,明年才大學畢業,讀的科目不是專業。   我以下兩個事業發展的考慮:   成為紀律部隊,因看上其紀律部隊宿舍,以及穩定收入能成為可靠的借貸力、不易斷供樓。   做地產,看上其無限佣金的錢途。     另外,以我家的財政狀況,未來我們是否應該供較平的樓 (500萬至600萬)?   不知我現時還未工作、談及供樓會否言之尚早,還望諗sir賜教,謝謝。   無知少年上   ANSWER: 近年尾,幫助年輕人回應他們個案吧   由於衣食住行是人之必須,及早面對有益無害。當然唔好左膠到問「咁教小學生買樓是否正確?」讀者為家中獨子,更應好好計劃,一旦無錢無樓無老婆,老黎過節都唔知搵邊個? 是涼薄還是現實? 自己諗。   年輕人,要認識唔同投資物的特性,決出不同投資方案是否值得投資,及發展個人能力,由此三方前進。   先講個人能力,筆者認為太早加入紀律隊伍,未免誤了自身。先用月入十萬一個月做目標,做好下列四件事:   和朋友傾談其間,做一個精彩的故事演說者 記錄每天洗費,必須每天,務必堅持 早上列出今天需做的事及須當日辦妥 與朋友傾談時問得仔細,記得清楚,你可以用日記型式記一下同朋友/同事之間一些工整的談話。從而理順出朋友現在開心或憤怒,及隨後所作行為之原因   當你的執行力、親和力、演說能力、堅持程度,及對錢的重視都提高,好難相信佢會撈唔掂。千萬富翁(現金計)可以打造,億萬富翁確實要睇睇你命水。同時人際關係都會好,感受到滿足,錢都買唔到。   有能力,才跟有為的老闆及公司做事。而唔係做事之時,才妄想從中習得能力。有工資的工作都是想你機械性重覆某事項,學習性有但屬於低。   […]

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公屋仔如何步向千萬資產 #1977

諗SIR你好   本人早前報讀收息101,誠如您入門上課所講,二十多歲報讀諗SIR班的乃少數 (大部分報讀人士為已婚或收入/資產有一定水平之人) ,而我正正為該少數   來信當然希望得到額外幫助,先講背景﹕   本人27歲,月入33K金融業;女朋友30歲,月入25K。與母親住公屋。資產約100萬 (股票30萬,現金/短期定期70萬)。 有賴2017年股票升市帶動資產有少少提升。現時每月扣除所有洗費支出,可儲約20K。買樓或投資不會有家人幫忙或資助。   自知收入不高,亦無一技之長去要脅老闆加人工,未來唯有多著墨開源和儲蓄。希望兩三年內結婚,不知諗SIR對呢類普通草根,無父母幹青年,大學畢業就旋即錯過樓市增值十年順風車的貧苦青年,於下列選擇有何建議?   (題外:有印象曾於大半年前諗SIR有Blog稱會誠請其他人處理資產和收入能力稍遜的人又或年青一輩,請問是否太難救搵唔到人救 ?諗SIR親自操刀如何? )   物業方面: 以母親公屋綠表抽居屋,繼續與母親同住,以折讓價九成五上會購置約500呎單位,有錢以及未以收入有所提升再考慮私樓 抑或自己/女朋友單名九成上會購買500萬樓下單位,並為對方擔保,用借貸力[ (33,000+25,000)/10,000*50*2.59~750萬 ]中約七成 。目標第一城300多呎細單位,或屯門近400呎,月供兩萬多。現時公屋大細無法再邀女朋友婚後加入同居,相信會自住 還是諗SIR有更好建議?先再儲數年,夠錢再上大兩房做學生租?以租養租,與女朋友租細單位   基金方面 :(內有課堂內容,請斟酌貼出) 本人仍以為Premium Financing(保費融資)乃銀行特選產品,請問是否真的有Investment Consultant可以為不足過百萬資產值之客人承造? 如有,是否請問是否要收300元月費? 閣下對此年齡層,擁約100萬 的讀者資產分資分佈有何提議 ?50% E餐  30%股 20%應急是否理想 ?   收入方面: 雖知Master性價比低,對搵錢能力亦無大進。閣下亦多番提及建議年輕者嘗試銷售,以理解有求於人之難,更是精進自己各項軟實力。但無奈本人性格木訥,非能言之輩,只怕做SALE難有大進。如是者退而求其次,還是要進修,請問您會建議讀者修讀本地兼讀型碩士抑或讀有牌照門檻之證書例如PGDE,但求穩穩陣陣 2.抑還是多參與工餘活動,多做Part-time慢慢摸索發展副業   有點冗長,謝謝。會繼續支持。     ANSWER: 寫給年青人,本文要點列   PART1 回應讀者,即係談年青人理財的三大方向吧:  流動性高的投資 流動性低的投資(如房地產) 個人投資(打工及進修都係) […]

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積蓄少儲錢能力低怎增加被動收入? #1976

諗Sir您好﹐   本人以往一直沒有投資概念﹐生於基層﹐理財方面很失敗。直到發現諗Sir的Post﹐才深知自己實屬井底之蛙。不斷看你分析的Case﹐才明白供樓的重要性﹐現希望諗Sir可以指點無知的我如何理財﹐早日脫貧。   本人27歲﹐有一個細佬 一家3口住坪石邨公屋單位 家境貧困﹐家人不能在經濟上支持我﹐我是家庭支柱需要供養家人 有現金13萬 做政府工、月入2萬8 (未扣MPF) 每年跳Point﹐最盡15年後人工 $44000   買了9份保險 年供約13萬 7份保險為消費型保險﹐得2份是會回本的儲蓄保險 (兩份儲蓄保險﹐ – 1份仲有2年供斷﹐另一份仲有4年先供斷﹐下圖為兩份儲蓄保險的單)   家用每月6000 個人消費 每月6000 平均每月儲蓄5000   年紀不小﹐考慮到要脫貧就必須供樓﹐但我積蓄少、儲錢能力低﹐請問諗Sir能否給我一些投資建議去增加儲蓄﹐增加被動收入? 若果供樓的話﹐以我的能力應供納米樓、或是舊唐樓、抑或是 申請 居屋?     迷惘而希望脫貧的Fans上   ANSWER: 讀者附上保單,五年供20592,到第二十年悲觀拎返35000左右,樂觀79000左右,當中22140是保證。所以悲觀再悲觀黎講,保險公司拎左你20000蚊,廿年後只需付22140予你,增長10%左右,仲衰過定期。當然此刻又有經紀出黎用下列三個原因講下: 五年供20592是分5年入,唔應該當第一年就有20592 in cashflow 咁計 紅利回報可以高達79000-22140 ~ 57000,很豐厚 呢份保險「送」保障,唔應該咁計 我地中庸去看看,假設廿年後回報是樂觀與悲觀之間,拎返(35000+79000)/2 = 57000。約廿年由20k變57k,抵嗎? 坊間已有計劃基本每五年增20%,仲要保證,不用槓桿,如利用收息101的方法槓埋即變48%/5年回報之計劃。但讀者20k變57k即廿年升了185%,投保頗為不智。同時人生28-35歲一般是大花金錢機,又買樓又結婚仲n咁多支出,佢24歲個陣儲7萬美金比44歲既自己做乜春野呢?   所以筆者才致力做好成家博客,提供客觀理財資訊。手上既錢一旦用唔好,損失數萬計。如買樓時做錯決策,一百幾十萬咁輸,好多人儲十年都儲唔到。投放資源學好理財知識,最好只限一小撮人有做,令筆者學生更輕易在理財上大贏同儕。   如筆者遇上讀者此情況,一定唔會再做公務員,明白頂薪可達44k都屬吸引。但你看看本blog大量40k-70k月入的師兄師姊,有埋人生另一半有家庭,佢地洗錢可以鬆動嗎? 一世人活得精彩及無悔最要緊,唔想為奴直至退休,緊急呼籲讀者多去認識新朋友及攪下關係,提供親和力。多點注意每日時間點運用,練成執行力。從朋友聚會多發言多點做中心人物,培養演說及銷售能力。能力不同,收入也不同。改善每日習慣例如在公共交通工具聽聽英文或普通話新聞、回到公司多叫人早晨,堅持下去你會看到人生在改變著。   明白上幾段同財技呀~按揭呀~買樓呀~無關。不過人叻受認同是基本,必需做。有錢買樓同收入高是end product,無需強求。前面做得好,end […]

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年10%直債保本、香港地產公司 #1975

諗sir, 你好!   我是你收息101的學生, 編號DV69XX   在堂上學到坊間少有提及之知識,令本人明白正確的投資要怎去完成。諗sir 風趣非常, 對於課堂有感飛快地完結,意猶未盡 .    現總括本人情況如下: .   31歲,月入$28,000,過埋年會找新工 未婚妻同年,月入約20K+ 如結婚,父母有居屋予本人住,未有急置業需要 當然自己置業責任所在,無諗過長住居屋 自己現金有97萬,當中一半投於美國股票及ETF 本人亦是股市漁夫系統用家,莊博眼光獨到令本人獲利不少 未婚妻同意如買私樓大家要夾下首期,供樓我可主要負責   問題:   如何將97萬滾存至200萬? 令本人買私樓後仍有些錢投資 本人年青買保險收9%年息打底好嗎? 不想將97萬入投入股市,明白買保險收下息亦是好 債基適合本人嗎?   本金不多, 希望諗sir能指點, 謝謝   answer: 一般而言,年青的偏向買股票賺價、買REITs收息、趁後生買樓擴大資產迎接膨漲潮,債基收下息咁   中年至老的資金多用直債、資金少例如10-50萬,保險融資年息8-9%都唔錯。   留意保險融資做法幾複雜,涉及經紀、保險公司、及銀行三方,雖保本息又唔錯而入場銀碼細,但一不小心經紀有位獲取比原本更多佣金: -融資銀行將客戶原有之回贈金額降低去出佣比經紀 -有些融資銀行亦試過見到往後有張大單,由於自己能借的個案有限,取消原本應承借的單而令排先的客做唔到融資 -有些經紀會叫客人將樓加按去投放更多資金落一保險計劃,同時收取轉按公司之回佣   當然有些經紀見融資計劃做法複雜,客人問佢直接答無得賣,轉sell高佣plan,又月供又基金那些。至於筆者在收息101教授融資做法外亦會睇住邊間銀行肯借既額就滿,為同學創造價值,同時買到街邊無人肯sell既野。   至於直債,亦是收息101課題。有間香港based,雀仔地產公司,幾個月前成功發了條美金債。現約賣100.8,4年期到期,派息5.75%,可以槓六成。簡單計,假設槓桿利息支出為2.5%p.a,槓後回報為(5750-1500)/40000 = 10.6%,有贖回條款,call yield更豐富。在前日債市心電圖節目講左比103有會藉學生知啦。   年10%回報,其實係有,亦唔係叫你買劏鋪或天仙局叫你夾份買舊樓個d。   上次隻road king,四日由$93炒至$103,20萬美金一條。先講明,凡事不會重演,咪老鳳以為會升。   債基用新E餐,佢比直債之好處是: […]

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怎從買樓、收息計劃下一個十年? #1950

諗SIR 你好! 小弟是30歲未婚男子,修畢收息101及已報讀收息104班,諗SIR將虛無的投資理念淺白在課上解釋了,令我等投資素人都易去明白,現將奮發為下一個十年打併,實現40歲財務自由。   本人月入約33K現月儲約20K,與父母同住屯門公屋,女朋友估計月入約20K,持 現金500K,股票+ETF有420K   本人將採用諗SIR提及的策略,於樓市最高點回調15-20%入市,九成上會。到時應拆資50萬置業,希望今明兩年把手上資金增值,令我在幾年買樓後仲有現金可作投資   想問現時於債基,房託及ETF應如何配置? 先祝HOMEBLOGGER 業務蒸蒸日上,繼續坐爆每次課室   ANSWER: 年輕人買樓應選大屋苑為先,好像本案讀者流動現金不多,將錢全壓在賣半年都可能賣唔走既單幢樓、又或工商樓是不智的。投資人現金不足,即告破產或被逼賤賣資產,你話你件貨未來可能升幾很多倍都無用。筆者常見錯誤一: 「買左一件投資物,就mark動用資金數目入你本book。」其實這很錯,如投資物流動性不足,如劏場既鋪、或舊的單幢樓,你要賣走很難搵人接。常見錯誤二: 「睇樓時常問經紀呢度好唔好租或者租到幾錢?」先講你係咪想逼經紀答你呢度唔好租同埋會住到成家鏟先安樂? 另外你必須找些客觀的數據,如該屋苑近期租務成交及幾密去參考。你作上述查詢只會令經紀更有信心派個爛盤比你。   不少人同經紀睇樓常閒聊一番,然而作為買家應把握當中時間向經紀展示手上籌碼。要知經紀大多是向錢看,又或想搵快錢然後早些唔撈,好少聽人講為興趣。因此經紀都是幫業主七成,小買家只三成。原因是業主本身不只一間樓,同業主高價賣走表示還有下單生意。業主賣樓後大多有筆錢,商機呈現。相反買樓一方已「功力盡失」,話唔定未來四年都要食公仔麵。又或根本經紀已set個局,賣樓前已諗一放到某價位之上就利誘個客做串燒單,用一些terms叫個客下一單都搵同一個經紀買。因此作為小買家,你可在睇樓時按自身情況,向經紀發放這些訊息:   你是換樓客,在另一區有樓要放。如經紀與外區同事合作促成生意,佢都可拆到1/4或1/5既佣金   你買間樓係用黎收租。意味經紀仲有一單租可以做,同一年後有單買賣可以做   問下對家係咩料(文雅點說就話對家點解賣樓),想想你有何條件令經紀幫你多過幫佢   單刀直入: 問其他買家對呢個盤傾價傾到咩價位,由此可見呢個盤有冇人傾,業主之前落價的原因總結為何,就可針著「痛點」去打   好啦,教一些買樓技巧後,講講讀者現時資金點做。由於年齡不高加上現金屬一般水平,建議買些「天下大亂股」,博一旦真。出現大跌市,怎去執金再食埋低撈個浸,完成一次上位之旅   咁天下大亂,有合會升? 黃金 美國國債/投資評級債 穩當性高房託 軍工股   讀者可將70萬其中50萬買B餐,年收息12%-15%,投放2-3年表現50萬定可回到$70萬本金。淨出20萬下投下列一些有風險但倍升計的ETF。   市亂錢會投入美國國債,2008年金融海嘯令美國債成當年表現最好資產。下列ETF在收息104課程會介紹,ETF現價由高位34回落至現時$25,一旦壞消息再出必再抽升 黃金有避險功用,下列ETF亦在104教授,高位$45,現時$28,年初只$14水平,今年用高位計升了3倍 下年美總統大選年軍工股又再炒過,2019年下列軍工ETF由$29.66水平升至現時$62。

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山窮水盡,諗無可諗,炒輸期指請諗sir救亡! #1932

諗Sir,    小弟及妻子40歲,薪金$53,000已扣強積金 及妻子薪金$14,000。有兩小朋友讀緊小二及幼稚園,兩個學費共$8,000。家庭開支及父母家用約$23,000,未計供樓及其他還款。曾上過諗sir不同的課程,本人於2016年10月買下九龍區老牌屋苑的兩房單位作自住用途,當時樓價為600萬,那時有二百四十萬在手,資金不多,為免之後不夠現金就轉,所以選了八成按揭,用了120萬作首期,30年樓按,連税項、佣金、律師費及少許裝修,總支出為170萬左右。每月供樓費用約$18,500,自知用得太盡。之後本來想用餘下金額來買債基。   但由於好勝心强,又喜歡買细價股及期指,不足一年已輸凸了,詳情不想再多說,最终我於2017年尾向一間銀行申請借貸约100萬償還用信用卡低息貸款的款項。每月還款額為17,000,還84期。自此經濟壓力不斷增加,入不敷支,卡數又再累積,一路只希望樓市再升話,可加按提早還款,從而減少經濟壓力。但後來發覺,就算層樓升之800萬,我也不能加按吐現,因800萬樓要鎖住有四成按金,所增值的200萬不能吐出,賣樓又要罰税,無奈何,只好等到今年2019年10月,過了3年,不需要交額外印花税,希望可放售樓還清債。可惜遇上社會運動,樓價開始回調,我諗不通,諗不到怎辦,求諗sir一救。   嘗試想了兩個方案,望諗sir 救亡。   ㈠假設樓能放售800萬,把樓按及所有借貸清還,會有200多萬剩。用這些錢做九成按揭買一個$400多萬單位做學生宿舍,希望可提高回報作自己租樓住的補贴。將剩餘的款項做債基收12-15厘息。儲蓄多些錢再作打算。   ㈡放樓後,分段買入債基收息,待中原指數回到150先買返樓。   ㈢現住的地方有實用率530呎頗高,把它改為三房學生宿舍租出,自己再在外租住地方,但改建宿舍,可能又要用不少裝修費,真係山窮水盡,褲穿窿,相信未必做到。懇求諗sir,能有方案救亡。   萬分感謝! 重新人上。   answer: 山窮水盡既原因,就係想貪快,學人炒細價股及期指。如果看倌認為自己聰明,唔會好似讀者咁,那先祝你一帆風順。今次特首既施政報告真係救左讀者,將樓原本可按六成而家升到九成,變相讀者唔賣樓都可將鎖在樓的升幅套出。   方法是將聯名的住宅賣比夫婦其中一位,相信讀者咁既身世,都係將樓賣比老婆揸,等仔女將來點都好叫有個地方住。假設讀者而家間樓值750萬,用買樓003按爆八成的方法,此轉換令樓套出750*80% – 480 = 120萬,夠清哂讀者欠的100萬信用卡低息貸款,月月供少17k,應生活好過點吧? 至於按揭借多120萬攤30年,估計月供金額增120/259*10000 ~ 4.6k,用4.6k按揭供款去取締17k高息貸,諗都唔使諗就做吧。   施政報告除了令上車者可借得更多,另外如識做就可將間樓增值了的錢吐出。好似讀者用買樓003按爆八成之法,間樓增值了的200萬就可吐出。當然過程要找律師,要比印花稅,但如安排得早及好,那幾萬元印花稅都可省下。上星期都已提,此方法轉向有仔女有樓既業主埋手,拉佢地手上一票。不過讀者自身都搞唔掂,那就無法理佢個票支持什麼吧。   無儲蓄能力加上手痕既人,買樓有好處。有時零回報都未必係差事,好似讀者咁是負回報! 當然放在債基收息,年息10-12%,差出被動收入那怕只投1000萬月收10k,對不少人而言都好有幫助。然而讀者應將買樓排在主軸任務,係還清手上債後,未來3-4年積極將錢儲,夠100-150萬即利用中120萬做首期去新界買三房,我們在買樓003已傳達學生宿舍應點裝修才易租出,加上咩屋苑同咩間格方便做租值約升一倍的學生宿舍。本星期六就係新一班開始啦,儘管過去數月交通情況難測,諗sir既堂都照無終止,更有些黎唔到既同學去睇video學習左先,再可上番一次真人班次。   學生宿舍的裝修費唔貴,一般十鬆萬就可以,有些本身有物資可重用的,或可比十萬蚊更低。當然同學如購入間無爛裝修既樓,要預先比些少錢執一執,才可改為宿舍樣。上星期施政報告後,買樓易地房經紀助收息003舊生用600-620萬貫得三房,施政報告前陷於拉鋸,業主叫630萬而買家600萬都唔想出。施政報告後業主略減價2萬即成交。說明市場對樓市消息有輕量上升回應,但未致於亢奮升的向貢。   希望此刻讀者明白穩步而每月有錢袋的收息方案,才是令人邁向美好生活的做法。

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幾萬蚊身家點開始買樓? #1930

諗sir您好,   最近拜讀您的幾本著作(錢搵錢、小本收息王),自知庸才,希望可得你指教   本人快到30歲,單身獨女與家人同住 月薪21000,有加班錢約3000   我希望可幾年內有第一間樓,近年已積極儲錢,希望你可以答本人個案改善一下。現在月儲6000作存款   資產: 一份101投連險,月供3000已過最低供款期。另外已有人壽同住院 股票100000左右,剛開始學買來賺價,未有賣出,賬面暫時有賺7000左右 活存港幣加定存外幣合共40000左右,可以動用   美容分期將繳清,有下列問題: 想買馬鞍山私樓二手細單位(估計樓價大概都要400-600萬) 以自己的儲蓄力,[平均每月儲6000×12個月+花紅24000],一年可儲10萌, 3-4年後應該有40萬左右,應剛剛好有足夠首期   如我想進取啲,將儲蓄部分拎去債券/ETF度,因為我本金唔多,一定買唔到直債,擺落債基適當嗎?定擺喺ETF度簡單啲好?   另外好奇一問,假如我家人把大量股票放在我户口收息,這可被銀行當作另類收入嗎?對借貸力有幫助嗎?   擔保人方面,本身打算請家中兩老幫忙,但父親已經退休、母親向來無業,他們可以做擔保人嗎?   同埋,我依類初階新手,本金又唔多,你建議我去上咩投資班比較適合?希望您會有時間解答我既疑問,多謝!   ANSWER: 讀者自己都計到,肯儲4-5年錢要上車又唔係絕望,一有九成首置上會此皇牌、二是政府又發出政策幫年輕人更易上車。第一次買樓肯定係細單位架啦,但如果要新樓一房,同大屋苑舊樓兩房比,筆者寧願要舊的。兩房始終好租,一房底studio前排大家都經歷過,酒店壓價落黎出6-8千月租,即刻一房住宅單位難租出。另外如婚後有小朋友,就當請埋工人兩房勉強夠頂,起碼比你時間儲多2-3年錢換三房。無業者作擔保人,就當做到都應未能擴大借貸金額。其實你仲爭幾多先批到按揭,銀行係計到出黎。如你識計即情知你要搵最少人工幾多及少於60歲的人擔保你。   港股普遍風向吹淡,不明朗因素多,反令買美股更有為。其實而家港股美股都叫免佣,兩者都透過電腦落盤,故買美或港股程序上差唔遠,初心者入手美股更有勝算。更何況美股市場深度夠投資種類多,一旦懂得買美股,返回港股市場分析將易上手很多。   年輕人初儲到錢,最常見錯誤是很快又被人「呃」走,留意保架財富唔比人拎走,也是一種能力。有些年輕人加按樓,拎左百幾萬之後買錯股票,輸了一半既人唔少。又或被朋決游說借錢攪生意而自己欠下高利貸。這種種年青人都要留意。講到美股,下方加油站公司的股份,年息派10.45%,過去一年升到32元水平。如睇好酒價又要有10%息,此為其中選擇。 REITs唔一定要買領展,美國的REITs如下方年派11.86%息。11%息既野係咪好高風險呢? 答案是一年波幅在$15-18水平,波幅低過不少香港大籃籌。香港市場懶了用很多風險去換太少回報,故一列出更高息的美股,用港股的回報/風險比去推上去,自覺得美股此等回報風險大到無倫,其實是錯的。另外美股買賣沒有手數(lot)限制,一千幾百都可試買入。 金價現在1500阻力位前反覆,金價由2018年11月升穿1200開始,到1500回頭,升了20%許多些少。若然你買既係同金價相關的ETF,升幅可由$15元升至最言$45,3個開。所以金升唔一定要買金,相關既野可升得仲勁,原理及買乜在收息104會解。 上述一些展示應已助讀者開美股有個開端,建議讀者抱有恆心儲錢,再把10萬元投入美股市場打理一下,學習好投資技巧,先不講贏錢,但你投資過及明其原理,或後生受過小教訓,可避免人到中年有資金時出大錯。至於債基讀者不要大手買入,可用1-5萬元左右試試債的派息是否穩定及價格平穩,只要後生攪清債是什麼,及跟進債市,到5-10年後真要買債收息就會熟悉及買對合身的投資物。如從來未上過筆者課程,大多建議由收息101開始,講解投資理念及多個10%年息的收息方案,解埋風險及點買平洗費。11月班為2019年最後一班,要報請把握時間。儘管2019年社會遇困,全2019年的收息班都在開課前早幾個星期就收滿的。

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理財白痴的三宅夢 #1918

你好諗sir  小弟讀書少, 理財白痴, 明白只諗唔做都無用, 但做…又無方向, 第一步緊係報名黎上你D堂先, 一連報左買樓001, 買樓003及收息101 課程, 希望改寫下半生!     小弟35歲, 早年打工更因交左$50萬牛熊證學費可謂一鋪清袋 現為自僱人士, 做香港人生意,最近生意開始穩定 入息証明將由 $2萬加至 $4萬希望能制造借貸條件 手持現金$160萬, 股票$10-20萬 12年以$150萬買入屯門未補地價居屋, 個人名, 供22年月供$4500, 尚欠銀行$78萬, 現時估計價值$300萬未補地價   太太同年齡工作穩定$3萬月入, 小孩即將出生而估計到時家庭總支出升至月$4萬   想請教: 賣走居屋可否夠借一自住九龍單位一收租單位? 另外做生意係咪好難借錢?    唔係好明計借貸能力…見貴blog文章用兩人收入計, 但又用單人名做按揭?  最後……….我應如何部署才有望完成一生三宅?   ANSWER: 生意人借錢難同意,因不少盈利未列明,銀行自然唔會計埋個D消失的收入。由於按揭主睇買樓前兩季的財務情況(但不限於),不少人將董事袍金加大了,或如由公司完稅就打大個派息,令收入提高借大一點。當然用公司實質控制人身份借,銀行就由個人睇到公司,乜七都睇。有老闆因此降格自己做員工,咁做可取。定返支票出糧記錄半年,用買樓003的方法提供文件及應對後,自己預好收入水平問銀行借舊數。   當然仲有第三方法,有些銀行接受公司收入之15%為老闆年收入,即若你係有限公司交盤數出黎就可借,但唔係間間都做到。總之借按揭,打工仔易過老闆借到。識安排就唔難,至於單人名買樓,而借錢團隊為兩個人當然可以。又或你阿媽單名做業主,阿仔擔保都可以。在按揭借款人(borrower),擔保人(guarantor),取貸人(mortgage-drawer)各有定義,責任不同,所以借貸力可用兩人計,出力比單人買樓。   讀者居屋唔補地價賣,應收返222萬,計埋手上現金賣樓後有380萬。若保證自己賣居屋後會買返一間私樓去跟進樓市,讀白可墳居屋。最擔心是賣樓後返錢又反口唔再買返,這變成揸現金去對賭樓市下跌,讀者此時賭唔起。留意理財是很個人的,人地適合咁做,唔表示你都要咁做。至於將抄股票number跟人地買當做理財,此乃懶惰行為,抱有此習慣難有希望。   380萬買九龍幾困難,買下大埔荃灣馬鞍山八成上會100-130萬首期應攪掂。買後間房租比人,一間大兩房收返兩萬幾租,此為最博。若唔間就咁租比人,舊屋苑兩房應只14k,唔夠租三房租金之一半。但間房轉為學生宿舍,租比內地學生也好,香港人也好,兩萬幾租再補4-5千,新樓的三房全夠租了。樓市一旦再升都有一間私樓係手,唔使煩補地價。   至於淨160萬現金用收息101的債基E餐收住10-12%年息先,一個月收成16K仲要係高評級債,收得1-2年息等時機入第二間樓未遲,兩年都成40萬息,如自己生性再儲些少錢,搵到個從來未買過樓既兄弟姊妹或父母,話唔定用儲到既錢九成上入手第二間都得。至於第三間等到40歲左右用老婆單名買,三宅計得到可成。

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請教下邊種債券有8-10厘的利息? #1912

諗Sir: 本人家庭月入57,000元, 已經有2層物業,每月開支連供樓約45,000元,本人手頭有約260萬元資金可作投資(轉按套出),本想將160萬投入債卷運作,每年收10厘左右的利息為目標。 其餘100萬買入港燈,收取5厘左右的利息, 想請教下邊種債卷會有8-10厘左右的利息?   ANSWER: 其實好多種債券都能予8-10%的年息,計埋槓桿達20-25%年息都可以,又或者下方的REITs,派24.62%年息,仲要年初至今升16.7%。當然下方REITs波幅高,在計算埋回報/波幅比後,我們有機制決出下方REITs是較不可取的。 債券配息給8-10%,可由新興國家債、美國債、企業債、高評級債券四種類入手。其實上四類就係筆者常說之A,B,C,E餐類別了。美國國債日日新聞都有報,一百萬美金一條,你入銀行問職員會出「茫然樣」,同你講佢「無做呢D」。為何銀行有生意唔做呢? 同埋點解筆者提出之債基方法十萬HKD就可入場,而唔係100萬USD? 這就是筆者同你試好的路,由於唔想做大條路,只能招呼收息101付費學生,已應接不暇。   在9月的第二星期,各類債走勢不一,下圖展示了高評級債券由頭跌到尾,企業債走好,新興國債試過單日急升此象。當然債大概5-6類,比買股成千隻易掌握,但已證明有些言論說「加息會引致債券下跌」是錯的,因為不同債券有不同走勢,只不過香港人心急只投股票,少人評論點買債收息。 債基指買了很多直債(即債券)之基金,所以明白不同類別之直債(債券)走勢,自可解拆債基走勢。另外債本身派息由3-9%不等,做到20%的A或B餐當然用了槓桿。但何時用幾大槓桿呢? 為佣金著想的人基本會助你槓到最大,反正CALL LOAN補錢是客自己既事,但槓大了買多左佣金就袋袋平安,所以靠佣提供服務的人難予你客觀理財意見。當然還有很多招數,令客人不斷投資而錢只係微升,但佣就自己落袋。   投資很個人化,每人承受能力及出身都不同,抄人地功課最後令自己經唔起考驗。細個係學校咁做,你知你抄得多最後就經唔起考試。當然讀書差唔緊要,壞習慣養成才是最慘。  筆者收息101課為何能持續開班至今? 因為課程10月上在11月中已見到利息落入香港銀行戶口,而唔係叫你將錢拎去外國證券行博命。上星期firstTrade被人hacked了,一些在港的證券行又開始賣大陸基金,這令筆者擔心現在不是食你高佣的問題,而你攞左你舊錢就走佬的問題,勿因小失大而total lost。筆者亦會提供沒佣金利益衝突的人員與學生面見,現在課程不只教書,而是往後的資訊維持及專人面見更能助學生處理財務。   不少銀行中人都到此BLOG攞料,睇住本BLOG用詞黎SELL客。將本BLOG低佣高效之投資法轉為佢食水深的投資方案。此行徑不能杜絕亦只有歡迎,承諾大家我們只會做醫生,醫返出面中左招既人,而絕不做放毒者。有時錢真係可以賺夠,人血饅頭的錢留比他人賺。

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為什麼愛映日灣? #1884

Hi 諗sir, 因為政見不同問題,我被屋企人趕左出黎(我單身,女),我月入3萬5,固定收入,平時使費唔多,一大半都俾左做家用,依加現金流係35萬左右,股票扎住大概18萬左右,無負債,申請公屋資格超班,居屋亦然,但私樓買400萬樓下又過唔到壓測,瞓天橋底又危險,依加住左係朋友上水嘅屋企大概已經有個半月,但係中環翻工。   下星期荃灣映日灣開售,朋友願意收比銀行較高息借大概30萬比我,用8成按揭上樓(無辦法揾人做擔保),但亦都只能係映日灣217或218呎實用。我知你一直對納米樓,studio 樓唔太睇好,但,如果租屋住同供樓都係要一個月比萬幾蚊,想問我咁嘅情況,好無博一博?如果唔係有咩建議 ANSWER: 相信不少年輕人都遇上讀者此等問題,就係被逼「分支」出來要解決住屋問題。第一留意寧願租樓比一萬,都唔好夾硬借盡上車供一萬,又或供一萬蚊買件垃圾。此情實在有點似結婚,寧願唔好結,結親都咪搵件麻煩野…   供樓同結婚,都係頗長之承諾。   如選錯了樓入手,後果可以是: 無人租,焗供樓而零收入 有人租,租金唔高跑輸大市 有無人租都好,由於資金已用故錯失後來買優質住宅之機會   留意賣一手樓,在售樓處有發展商高成數按揭照住、加上經紀催谷,當時看到是扭曲市場。收樓後只你一間放賣,睇到才是真二手情況。到時發現少人要已太遲,所以才說買一手樓的開放式或STUDIO,三思而行。買二手雖然舊、但成交是真的,你買時已可留意,等於為賣時作了打算。   讀者應做,是將股票同現金轉做債基收息,用B餐收12-15%,50萬姐收成6千蚊一個月。就當佢再保守點唔點行槓桿月收4千幾吧,呢筆錢夠佢去租個房,荃灣好定其他地區,5-6千一定有,4千都有新裝修。如搵唔到可找筆者查詢。咁做起碼唔出大錯,只用利息黎租樓,等返1年再打算。若你是整家庭考慮,唔似讀者可只租一間房,那債基月月穩定派息都可津貼你租更大既屋。   至於映日灣,筆者一早知此盤很有「特色」,上星期親身去拍了些片,如下:  此樓盤是沒有底座的,如你住底層,由窗跳出街落樓唔死機會頗高,方便就係呢D。   片段已示有巴士從映日灣對出的路經過,筆者小朋友時曾住過底層而樓下有巴士經過的單位,明白巴士經過你底層會感到震感。絕不是筆者聽過有經紀銷售時說:「開冷氣係擋到震的…」 *但諗深一層,開冷氣可阻格空氣震動,話擋到震都有道理。台灣人就係成日擔心電費貴唔開冷氣,唔怪得次次地震都爆大鑊啦…   片段指出單位50米附近除海景外,有車房。低層者保證經常有燥音令你訓唔著,如果後生想多時間用唔想訓,住映日灣低層一定幫到你   住宅建築確實有冷氣天橋駁出如心廣場再到西鐵,這是真的已目測   低層樓層下面有公園或花圃,如果蚊唔向上飛,住係低層應無問題。不過筆者對荃灣區既蚊都向人收過風,就如楊屋道街市駐紮的那批蚊,可以順風是吹到萬景峯某一座的,向上更是走了過百米。   明白上述好處,你就知映日灣為何有部份單位要壓低開價同吸引客,至於賣樓處就在老遠的石門。鑑於映日灣附近的街道佈滿到經紀哥哥,為了筆者生活如意,映日灣呢個樓盤打既分數,同電視播映之樓盤節目一樣,打7分起碼,我個人比夠9分啦!

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