三十出頭怎為四十幾鋪路?
副題: 心態定人生、眼光成鉅富
諗sir，
你好，我睇咗你網上大部份既文章之後再買你著作「樓換樓」後，覺得受益良多, 本人有幾個疑慮想請教:
我情況：30 歲, 文職, 月入17K, 沒有任何借貸, 沒有小朋友, 家用3k, 儲蓄保險 2k
老婆情況: 29 歲, 文職, 月入23K, 家用3k, 儲蓄保險 2k
於2014 年以太太名義,本人作擔保用九成按揭買了沙田河畔花園作價 3.1 m, 月供10K, 有見該住所升值了不少, 打算搬回跟父母住, 套現河畔.餘下供款為2.7m
1) 賣了河畔, 現估價為4.3m, 4.3m-2.7m=1.5m, 父母會給予1m 買旺角20年單棟樓出租, 自己及老婆就搬回跟父母同住. 餘下少量現金買債基收息, 等待時機再買第2 物業
2) 加按河畔, 可得大概 430m x 80% – 270 m, 約為75m, 希望可買債基收息, 等待人工上升及時機再買第2 物業
以上方案以哪一個為比較實際? 因河畔眼看已沒有升值潛力,及呎數太細, 希望換貨作投資用途, 奈何一買一賣成本太重, 又有感未來沙中線影響及將來可作出租用途, 哪一方案較適合?
另外旺角區一些單棟物業是否值得投資. 因老婆希望住一些故新樓齡的私樓, 可否將大約500K 現金作為債基投資, 以息口作幫補新樓租金之用途?
如何可完成一生三宅？
希望諗SIR 指點一二。
ANSWER:
想改善財務狀況不應再用捕捉樓市升跌之心態買樓，敢講讀者現時人工、儲蓄均在低下，同為心態造成之表徵，無方法只屬其次。再重申第一同第二間樓是必需品，有能力就買，樓市升跌對施永青而言亦屬估計，所以唔好走去做先知，報紙討論只為收視，睇左仲衰過唔睇。筆者眼見2006年至今賣樓等跌者，屍骸遍野。你亦唔需要諗2017年賣既人會有唔同，因為想趁高沽既人，在跌市時都同想賺盡，變相等極都未到佢心水價，枉廢十年。故心態定人生、眼光成鉅富。惟一般打工仔返工根本用唔著「眼光」，做好心態已肯定夠人生活安穩。
夫婦共工資未過八萬者一般情況下只要買、唔好賣。原因:
根據讀者提供工資，夫婦借貸力共(17K+23K)/10000*2.59*50% = 5.2百萬
現時河畔欠2.7百萬。若想完成樓三間，可利用河畔之租約把租金之七成納入借貸力計算，令家庭借貸力升至(17K+23K+12.5K*70%)/10000*50%2.59 = 6.2百萬。若夫婦成世人儲到200萬，咁加哂有6.2+2 = 8.2百萬借貸力，呢個數再加等成可在40前入齊三間樓唔奇。加上現時沽走樓再買要付高印花稅加雜費，故不支持讀者賣樓。
考慮到買樓初心應是利用30年按揭此工具，在只付細筆首期之情況下脅持租客，加快個人儲蓄進度。而供樓金額大致固定，今日供得辛苦但十年後回望15K/月又不算是什麼。話唔定到時去轉台灣都要花費此數。故先辛苦，後得到這個道理在買樓亦然。30年按揭令業主將債務貶走，只要肯等就會有件值錢既資產。考慮此點，讀者工資水平難大刀闊斧去發揮、更應保持住宅去用時間磨走債務。
加按是可取。當然加按超5成再租比人是違規的，這就要去學習怎規犯風險。至於按到的錢可利用收息101之債基疊增收息，年12-15%令投入75萬，可收$7.5K-9K/月。夠佢儲黎再買下間樓。如能搬回父母家住當然有利，可在未有小朋友前多作儲蓄。今日應是讀者最後一次機會倚仗父母去多儲蓄增強實力，若因在第一間樓賺到少少錢而就走出九龍租三房「一闊三大」，讀者要再儲多個一百萬都覺難。
三十歲前有買樓大賺加上仲有父母關顧，讀者已屬行運人了。切勿因享受而把福蔭用掉，好景不常，多防多藏才為良策。
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