諗SIR-40歲、單身、失業、會否太遲了?#774

諗Sir,您好, 本人現年40歲,單身,與家人同住一公屋單位,而該公屋單位家人已於早年買下。本人有碩士學位但學位屬科學性,所以可謂學無所用。本人最近失業,會重新審視一下現在個人狀況後再重新上路。 本人年幼時一直有個夢想,就是一筆過買下樓房作收租用,不用按揭給銀行,以為這樣可省卻利息。但辛苦的儲蓄是敵不過通漲及樓價的昇幅,又最近才拜讀到諗Sir的文章,亦於早前上了諗Sir的收息班,唯現在才知道時間和金錢的關係實在是太遲了。 – 現資產配置為1.1M現金、1.7M股票及人民幣定期三年後取,到期有約0.5M港紙。欲攪小生意但暫未有頭絮向那方面發展,又,欲為將來打算,雖以我現時狀況有點遙遠,但亦望可達致財務自由及一生三宅,所以特意來信望諗Sir賜教!感激不盡!   小女子上 2014.11.14 ANSWER: 唔敢講讀書係無用,不過如你讀書目的係為左賺錢,咁可能會事與願違。搞小生意係可以賺到錢兼改善生活, 不過你有冇聽過人話:「你都唔識做生意!」當然口生謾罵之言實在不對,可是做生意是門學問絕對同意。 時間同金錢既關係, 大概解為金錢之內含值會隨時間降低。反而黃金,房地產都未曾出現此情況。當金融海嘯時樓價大跌,主因是貨幣供應大幅減少致各商品價格未能提振,一張銀紙之內含量未有因為經濟走疲而大為提高。再引伸就係先借錢換房地產此概念,此舉是睇準貨幣內含值將走低而房地產及黃金在人心中之地位不會動搖,又或如真有動搖之情況出現,都係入市好時機, 1997, 2003, 2008如是。 – 當然買樓多要借錢,如果租務回報低而借錢息口過份高,咁買樓就不易賺錢套利。可是香港跟美國都將維持低息在一段時間,加上特首鴻圖大計,就只為各位提供多1000個單位, 咁既情況下要樓市步入漫長熊市有點艱難。另一件事就係學位眨值,加上香港服務業繁盛, 高工資加上高學歷根本係個致命傷。公司只預萬幾銀請個同事, 又點敢冒險「高攀」招募碩士生呢? 讀者已完成收息課程, 相信要為自己人工再加一萬幾千, 根本唔使再去讀乜鬼野博士。在此說明筆者對於有志求學問的人是十分敬佩的, 亦同意為香港求出路需多為各行業添加技術元素。可惜香港人都係求財既多, 肯用心創作或求完美既人少。讀者將佢1.1mil現金入手債基,用每一百萬可收12500去計, 此數目即每月收13000有餘。比起自己辛苦用讀書去增進個人事業,債基實在給予了一個又快而風險可控的方法。 – 股票方面,正如ETF班有講,將2/3 股票沽出而1/3 轉作同恆指或A股有關的提案,成件事可維持原有大籃籌組合之同等升跌之餘更有息收。150萬之2/3騰出了買債基收息,每月收息一萬銀有餘而儲兩年即有廿幾萬, 夠借九成買間樓上會。讀者不要現時心急買樓上會,因看來投資水平在初階,希望要痛下苦心習好投資。人到40花太多時間在工作,和讀書, 恐怕令自身經歷太少, 宜放手先了解後作多點新嘗試, 為自己近來不感之年。

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諗sir – 單身窮中女求出路 #772

諗SIR你好, 本人為單身窮中女一名(35歲),因年青時誤把每個月收入投資在錯誤的地方,損失慘重。到醒覺時己人到中年為時已晚,覺得人生無希望。直至近日拜讀過諗SIR你的2本書籍,又如看到一線光,於是多次重覆翻看諗SIR你這2本書及到homeblogger爬文,明白到及早理財及早置業的重要性。可是現時樓價每日攀升,升幅驚人,跟我的年齡成正比,十分無奈。連元朗的單棟式洋樓也要過萬元一呎(266實呎開價290萬),此外選擇亦不多,鎖匙盤欠缺。感到萬分苦惱!求諗SIR給小女子一些建議?   現況: 居所:跟媽媽同住公屋,但媽媽多在內地居住。 月入:正職$24000(未扣MPF)每年加薪約$1000,間中有freelance收入$3000至$10000不等 現有儲蓄:$160,000 發憤(奮)每月儲蓄:$17,000   計劃: 先買樓收租: 不幸我剛過了抽居屋資格,只可以向私樓方面想。如我努力儲多2年錢,2年後應可有$408,000 + $160,000合共$568,000。打算到時揾間300萬以下約30年左右的樓,以9成上會。可是擔心到時可能全港也沒有300萬的樓盤了。 星期六日不用上班,揾多份part time job增加每月儲蓄$3,000,加快儲蓄進度。 交出公屋買居屋。 諗SIR,小女子自知能力有限,年紀不少但不懂理財,自知道以上的計劃並非好方案,但不想就此放棄人生,求諗SIR賜教。 祝身體健康! 謝謝! 努力向上的單身中女上   ANSWER:   既然讀者努力向上,筆者也應作支持,希望筆者兩本作品真能閱後改變某些人。讀者,現作的方案其實是可取的,錯作應25-30歲作此事而不時35-40先黎儲錢。當然有心唔怕遲,有做都好過唔做,且看怎去為儲蓄一事提供催化劑。   因投資失利而終年拒絕再投資,此為不應有的想法。正面是查找不足,小心行事。不少人買股票賺唔到大錢,但都可獲少利至少夠交稅、旅行,原因是懂得檢討再出發。至於猛咁睇貼士人買你就買,已有多人證實呢個行為幫唔到你發達,或基本上只會同你輸錢。留意買衫可以靠人,但投資唔可以,因錢一過手始終引起人貪念。就當買股票最好都要有兩招技術分析傍下身,筆者有感投資分析都係一門近統計學,雖不可完全準確但有一定可參考性。   就見上圖中國銀行近半年股價走勢,在升前用技術分析都可在正股升前產出買入訊號。當然只懂呢一招唔可以幫大家發達或完成賺錢之事。可是用此等方式去判斷買入賣出,比好似馬迷咁睇報紙或聽朋友講強多了。同意如朋友有堅內幕消息可令人即時發財,可是大家身邊的朋友,又真正有幾個係咁「堅」呢? 再引伸出既是,有一班「堅」既朋友,自己上流既機會亦強多。可惜人天性就傾向同自己覺得有益既人去交往,所以修身自省學習係拓展人脈既基本功,你說得出有內涵的話題,自然令有思想既人肯同你傾計。交有、賺錢起初都是不假外求。   讀者有兼職應該做,早年的錯誤需要今天下苦功去彌補。每月儲17000實可在24個月後得40萬。其實不少恕上唔到車既年輕人,需要既係呢條$17000*24 = 408,000之算乘。讀者可將每月儲得之20%入手股票,利用技術分析作出入市判斷,係現時恆指低PE既情況下,投資期有2-3年必見出路獲利。最忍就係唔識又要短年期獲利、基本上高手都無此能耐。讀者單身,未有伴侶好似庸才咁double自己借貸力,那唯有靠投資扶自己一把。   兩年後建議買私樓再搵人幫手供,要知自己一個人搵錢慢,而租客就係努力為你工作儲多份錢既一位。人生之中期目標,就係為自己建立幾項資產,以下係可提供正現金流的資產之產出效率。     正現金流效率 風險特徵   樓 3000*12/990000 = 3.6% 無年期(不過在SSD下一般都放幾年)。當然有價格升跌 債基 25833*12/2.0mil = 15.5% 無年期。有價格升跌 直債 5525*12/780000 = […]

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窮人買樓三部曲#721

你好諗sir 小弟上星期剛拜讀閣下作品收息論深感認同,想再買閣下的作品樓換樓,但港九新界都無得賣了,得知這信箱,現想向諗sir請教,困擾本人多年的問題 ” 買樓 ” 希望諗sir能給予小弟寶貴意見,令我走出困局,萬分感謝! 本人現在36歲已離婚,現在工作是一名推銷員,月入大約11000底薪加10000-13000佣金共21000-24000,另外晚上在兼職接線員,一星期返兩晚,約3000一個月,現租住公屋,與父親(70歲兼職保安)及兒子(兒子5歳今年升K2)同住。 – 本人開資 父親4000 工人4000 保險300 電話費200 兒子學費500 兒子泳班1500 自己使費5000 每月儲蓄8000 現有現金150000(銀行活期) 本人目標很想置業,像諗sir書中所說,創造正現金流,自己有兩個想法,但不知用什麼方法最有效,還是有其它更好的方法呢? 想法1 儲夠300000現金後,將父親名下公屋轉買公屋(大埔運頭塘邨曽考慮) 想法2 儲夠400000現金後,買私樓收租(樓價二百五十萬以下),自己繼續住公屋和儲錢,夠錢後再用公屋轉買居屋或私樓。 公屋是父親名下的,我可擁有私樓嗎? 希望諗sir能給小弟一個更完善有效的方法,令我可夢想成真! 謝謝 ANSWER: – 知道讀者好想買樓,惟讀者收入不高,雖已努力做兼職,但在此時勢樓價在高位不宜逆市而行。本文之作法,是想為一眾辛苦工作但想買樓者求出路。觀乎大眾,令買樓最難係無恆心儲錢。相信本案讀者是用心儲錢的,惟我們為造福大眾,那由零開始教起。 step1: 看自己能力 第一步當然睇下自己有冇能力。不少人買樓係睇個市升定跌,如果自己覺得升,就成副身家倒出去買。如咁易睇對邊當然恭喜,人人賺到錢咁諗sir而家都唔使再花咁多時間去清空問題信箱。呢個「硬膠的自信」尤其在男人身上可見、如有親戚朋友買樓大賺更令自己難頂「人買我買」的壓力。故留意已提及兩點,及冷靜睇下自己「咩料」先去買樓。讀者$21000月入(部份是commission based要些作法才可計入),單身,又有小朋友,已違反了「庸才論」建議應做之事,後路有點難行。借貸力為21000/10000*2.59*50% = 2.86mil,在現行旺市只宜用一半借貸力之建議下,讀者最好借少於1.43mil,係自己儲蓄只得15萬之下,咁即係叫佢不如唔好買樓。其實懂得找人做擔保,再理順自己收入文件,仍然可以有出路。 – step2: 考慮資助房是否適合自己 到第二步已應該知自己能否獨力或靠老婆或家人幫助買樓。如否,要忍手。另外考慮下政府資助房。好似讀者人工低於$23000,是合格作白表抽居屋的。父親有公屋一間,那更可以放棄公屋用九成半特權上會買居屋,首期十萬就掂(不過要去大埔或新界西買個兩房戶)。順便提提,公屋戶主既仔女係可以自己擁有私樓,當然可以打房協總機再分去所屬屋村主任去解答有關問題。你問筆者,由於讀者個人負擔太大,如冇人幫靠自己供間私樓真係好辛苦。所以請考慮九成半公轉居,免付地價。當然你睇過筆者的文章,都知買居屋最大缺點係萬一買入後間樓上升,想加按錢出黎收息或再買係好困難的。 – step3: 尋找資金 如在早一步排除了政府資助房的可能,咁係第三步好應計劃買私樓。應在第一步計好自己budget,咁就按此數目再加自己喜好去搵心水單位,有關選區搵盤好方法不在此專欄作談。若budget仍然好勉強,咁不如再儲下錢去買。儲錢聽落好正常,惟筆者建議最好借個ploan去確保自己的儲蓄大計能成,買唔到樓既人九成都衰係呢度。再了解下personal loan,而家較合規既借法都可做人工10倍,分5-8年還,息口約年2%。有些更吸引的大家自行發掘。借錢後用作收息堂作述之「5年double保險方案」,貪保險公司不易倒閉,亦沒有投資物的價格下跌之風險,在收息課程詳解。當讀者借左25萬,5年還息$25000,而該款項可作控有面值$2,200,000的保險,年派息4.5%。那五年後有: $2.2mil*(1+4.5%)^5 = 2,741,600。槓桿成本為198,000,而5年淨利潤為$2741600-2200000-198000-25000 = $318000。即係今日既ploan,五年後可空手幫佢變多$318000。當然此計劃有些少洗費,如下年美國加息回報應更豐,宜了解。等到期滿5年後既今日,讀者更大機會等到合適買樓時機。 – 係香港不少人對ploan,保險都好抗拒,明白市面上不少人追住你sell既保險都係無益處,食水深而回報低。筆者在homeblogger課程授予的知識由投資者出發,為大家找出應行的投資方向。

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勁想財務自由+專注炒股#691

諗sir你好, 書已買, 收息course 已報, 下星期上堂~客套說話唔多講~ 小妹單身, 月入$32k, 31歲, 每月洗費連家用$15k, 現金$500k, 股票$1m, (當中$1m係媽咪借的, 無息) 股票回報根據最近兩年往績大約15%-20% p.a. – 本人因家庭資產分配, 上年得到了一層供滿的中上環唐樓 (銀行估價$3.8m), 因30年無裝過修, 只能出租$8,800 (已報稅), 打算今年10月收回, 用$300k作大廈消防維修及全屋大執,完成後望能以$13,000-15,000租出。因只名義上係我名, 每月仍需給家人$7k, and短期內不可放售。 現已申請mortgage套現, offer: loan $1.8m, 2.3% p.a., 23 yrs (因樓齡舊,已經係最長年期), 如借, 每月還$8.4k, 打算全部買高息債, 年回報10%, 勁想財務自由 + 專注炒股 , – 問題如下: 1) 想Quit左份工, 炒股+freelance financial planner/幫人做bookkeep+報稅 (因已有CPA牌)/做小生意, 每月保守估計月入 :股票25K+收租12K+Freelance $15k+bond int:$15k=$67k, 打算quit前買入第二層樓, 可借哥哥過橋,當買俾家人, […]

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中年翻盤求出路 #685

諗Sir , 你好 ! 讀 完你本<樓換樓>有如相逢恨晚, 如早十年前有如此好書相能遇上,肯定打救小妺一家人現為樓煩的命運。 由去年2013年4月決定賣了大陸層舊樓,吐現太約HK$40萬回香港,加上2公婆十多年辛苦積蓄,現有太約100萬現金, 由去年4月睇樓,  220 萬睇到現在308— 310萬 (叫價已叫330 啦 ,上水,粉嶺區2細房太約470—520呎建築,實用只有360—400呎上車盤) 每次睇樓,我老公都話仲咩咁心急,價又貴,只有等了又等……….,做了心急人,好似今日再睇樓咁,粉嶺中心,業主叫315,租客今11時剛搬走,下午3時已309萬已賣出了,追也追不到啦,上個月先成交283 — 295萬。太過份了!   現小妺以下難題,請諗Sir教路 : 現住居屋3房,已供完,每月有5千可以供樓,現有100萬Cash,另老公公務員,有十年房津,每月太約有4千,但樓必須自住。  1)想自我升價,如賣出自住居屋3房,未補地價,只有250—280萬,家對面私樓3房,最平都要  430—480萬,相差180—200萬,但實際相差實用只有50呎,分別只不過多了一個厠所,  廳大了少少,十年房津50萬,人出雞汁,我哋出雞,都唔未化唔化算 。  2)或+不選擇十年房津,直接買入上水,粉嶺區2細房收租,如租給本地人可租9000—9500,如租比      大陸學生,一年約可租1萬,但因老公係公務員,不能有任何不合法的行為,必須交足15%租稅,另加上700管理費,2細房每月成本都要1.1 — 1.2萬(計供30年,3%),收1萬租,不能自已養自已,好彩現有樓自住, 每月不用供樓,每月可有5千可以供樓,但又怕日後 2015年年中美國加利息,或其他不明因素本 港樓價會 下滑 2-3成, 心大心細, 小妺好想……..好想買(做包租婆,20年後60歲退休有穩定收入,小朋友大了又可做分支家庭 ) 但又怕日後變負資產, 現上水,粉嶺區2細房300萬 – 310萬樓,火車站側都30年樓,20年後都 50年樓齡啦.  )  誠請諗Sir 教路, 應怎樣自我增值/長線投資,做好20年後60歲退準備呢 ? 多謝 !   等了又等……….的心急人 小妺上 6月30日2014年 ANSWER: 同意讀者小妹是心急的,講左咁耐連自己人工幾多都冇提過。年齡幾大都要筆者睇完再搵資料先估到。其實要筆者花時間找無問題,問題在於小妹同不少港人一樣,希望買樓賺價,希望搵筍價低入高賣,對自己能否承受該投資物的風險一概不理。 – 呢句說話你聽過李超人up過n次,聽落十分刺耳,可是筆者同意非常:「樓如果自己有能力不妨買入。」其實買樓要賺錢係睇自己有幾多人工,幾多儲備。可是讀者來文從未提過自己月入,莫非理財前從不用計算自己荷包深度?係咁既情況下做分析,事倍功半。投資失敗通常係賭得太大、而唔係買錯投資物。你見九七繁榮後的破產者有買錯樓嗎? 最尾比人收樓咪又係你住緊個間灝景灣? 點解佢要破產而你仲可以安在家中? 原因係水退時你計過可抵受得住,佢沒計過。所以有些投資機遇、要自己有能力才可以「食得起」。 – 請注意買樓去為自己去累有資產是一個長而沉悶的過程,方法大概是運用先借入美元後待其貶值之道理。當中是沒有間樓每個月叫價都提升呢種刺激。大家出發前需理性計算財務作出計劃、亦需睇樓時累積些實戰經驗。所以勸讀者不要因為樓價升跌而令自己心情太波動。每日提醒客人價格升跌而令人覺得若有所失,是經紀更快促成成交需用的基本方法。唔係叫大家買樓唔問價、而係買樓睇過自己如有能力、買後亦能改善自身財務格局,間樓業權結構又冇問題,就去買。 – 其實睇報紙睇地產版筆者都認為無謂。買樓冇需理人、現時研究弊病係太多資訊影響個人判斷。如晉身投資者需不時落區感受心儀區域樓市情況。   不好意思都講句,大家今日面對的煩惱,都係因為當初想慳返少錢幾個。 1. […]

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居屋仔獲年22%保證回報。年期任擇 #677

諗SIR 你好, 你還記得我嗎, 大約1年前我估中你在FB中的問題, 之後送了本書給我! 當時我的CASE 較為複雜同好難有突破, 所以直到現在才問你意見! – 我的CASE 如下: 本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd – 家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭 及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留, 本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬, 7成按收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000 – 餘下大約100萬收息(已報收息班)補貼14,000 租金, 本人預計之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出 1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半) 2. 其實這個計劃是我參考一些個案而實行(不過是否選對區域買樓, 或我想不到其他方案另作別論). 如計劃可實行, 5年後應該怎樣做? (5年我太太的樓按已供完, 可真正買過第二層) 3. 如果我有機會用緣表買居屋, 而我間屋準備住一世, […]

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如何由無樓變出兩間? #674

諗sir 您好! 拜讀過您的文章後穫益良多, 十分感激! 我是一個年滿28, 月薪22.5k, 收入微薄的庸才. 早年購入一未補地價居屋自住, 現未補地價估值3.1mil, 補地價後估計約4.1mil. 現餘按揭約23萬, 月供6.5k,沒有其他貸款. – 自知目前能力未夠, 唯心願是盡快另購一細價私樓, 增加现金流。 現有以下想法, 請給予意見, 謝謝! ps:由於家母鍾情現有居屋, 故絕不能賣.  (雖有點天真, 即管假定10年內樓價變動不大) 1) 於现有按掲上,再貸款約1.2mil以補地價, 完成補地價後, 加按至7成按揭供30年, 用盡目前收入的貸款力套現1.3-1.4mil. 再進行債基收取10%年息, 複息待機8年, 本利將有2.7-3mil以購一細單位收租. 2) 不補地價, 老實地毎月儲蓄60%, 到2017年中前年儲6萬,打後年儲13-16萬. 儲5~6年後進行8-9成按揭購入細單位。 ANSWER: 看完讀者個案,心中有點不明白。就係補地價與老實儲蓄需要在當中做一選擇。務實儲蓄是為了調教良好理財心態,所以一個人的總正現金流未大過自己份人工之前,最好不要放棄儲蓄。其實養成了節儉美德,一旦養成就當發達之後仍會保存。錢到時對你改善生活沒有幫助,時間將花在為自己理想打併或抽些時間幫助其他人。明白本案讀者一旦加按居屋將負上1.2+1.3=2.5MIL債項,那究竟有沒辦法又加按、又可以儲錢呢? – 答案大致是將資金套出再去收息,惟一個策略能否有效,在於實行細節。讀者財務基礎薄弱,買入投資品要波幅低才成,亦緊記了解清楚各項投資品特性後才實行。28歲少年勿將家母一生儲蓄瞬間銷毀,筆者擔心是因為個人工資水平反映了該人的能力,雖然咁講好冒犯,不過在香港錢真係會無定向咁分派? 筆者對一個人無啦啦有百幾萬係手好擔心,因如筆錢不是靠該人儲蓄或賺回來,該人是無能力打理筆錢的,到時自有人出現去呃走呢筆錢、或自己輸走。寄語一眾欲將屋企人樓房套現的少年,小心處理。萬一丟失屋企人一百萬、損失比自己出去捱貴租仲慘。 – 明白讀者可選路向不多,只可將錢套出。讀者借貸力為22500/10000*50%*2.59 = 2.91MIL,如讀者所言套出2.5MIL後會將借貸力在旺市用盡,超50%。套出後買入低波幅的債基,當中年回報是約6.5%,有此選擇看該投資物過往幾年升跌: 投資物在上圖見2015全年要跌5.4%,可接受。現價亦將近吸引。可看到債基有高抗跌力。而銀行亦因高抗跌力令債基更享高融資能,令港幣回報由6.13%提高至~10.8%。用72法則,只要投資物有10%年回報,7.2年即可將本金翻倍! 即將100萬放入去,就算呢幾年有咩金融風暴打些折,只要你而家有一百萬,7年後約有「兩個」一百萬收回,即刻夠做兩間樓首期! 等七年,不算太長。只要「坐監」既生活有清晰既年期! 關於讀者,唔可以諗「黑版本」,最好都係務實用港紙買再行債基收8.2%。另外不可將一注錢放入此物,要再用ETF。 上ETF一年波幅為10%之下,投放於GOOGLE、FACEBOOK、APPLE………..,不過唔係就咁買,亦不是簡單倍於納指的ETF,一年收息達10.83%,不過由於要打稅只75折收息,所以落袋計埋都係8-9%附近。讀者用100萬投放於此債基加ETF,複合收息率約為9%,而波幅大大降低。堂上不少師兄可以幾百萬咁行年16%息既債基方案,因為佢地背後資金更多。讀者不可以不知就裡就死跟。 兩投資物都可以隨時取回,所以讀者3-4年後還埋按揭供款都應加快了儲蓄進度。到時更多120萬係手及一間當私樓用的居屋,情況大有改善。

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婚後無樓公居仔浴火重新 #670

本人同太太33歲, 有兩個小朋友, 分別歲半及3歲半. 08年結婚一直租樓, 但上年太太因開始全職照顧小朋友收入減少. 難敵租金, 因而四口子返媽媽家住. 總共3大2小住在大埔一租置公屋單位, 上年已經供完. 小朋友漸大, 今年頭太太開始有工作, 但人工減少.   每月兩人總收入為37000. 手頭資金約有600000. 家用, 保險, 學費開支大, 兩人每月合共只能儲大約5000. 現時居住空間小, 小朋友也漸大, 想一家四口搬返出去. 心想搵一間約實用400尺單位, 應該夠用. 心知手頭資金少, 極其量只能減少家用至每月可以大約8-9000供樓, 但就唔能夠儲錢. 心儀粉嶺居屋或大約250萬私樓.   綜合上次諗sir答案,看到幾點 趁翠屏仲有2.4mil既樓,應用老婆名九成上會入手一間,供只係2.1/2.6 ~ $8000,首期亦係24萬,我有總借貸力為37000/10000*2.59*50% = 4.8mil可有力購買。買後如樓市下跌25%,帳面輸都係60萬。可是如樓市再升20%,中原城市指數見150點。我真係有機會成世冇樓揸手。間翠屏可比阿媽住。 如弟弟肯夾份,那可一人一半首期用36萬買粉嶺花都三房換大屋。不過名落自己供樓都自己。如有升幅就兩份分。即是我出個九成借錢名額、而弟弟出一半首期及借貸力,相互補益。弟弟輸都盡都係18萬,大家叫有著數     由發問到現在再睇過諗sir不少回覆, 又剛睇完收息論一書, 心中又有以下想法, 想諗sir再比D意見:   正如諗sir 講, 我要一人養四個人, 明白人工收入低, 但改善要轉工都唔係一時三刻可以做到. 如想快快手上車入手一間改善居住環境,可否把現住公屋出售(綠表)? 大約可回130-140萬. 因我媽為業主, 就當佢收晒錢。然後放100 萬去直債, 收最少每年7-8% 息(最好有10%), […]

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解救公居仔一生困局。換三房免供樓有得揀!#662

諗SIR你好,   小弟單打直入講下自己個CASE,希望有點指引. 小弟34歲,太太相約,結婚時與太太幾近用了所有積蓄買樓(2房)並籌備婚禮. 如今育有一子,約兩歲,開始要為其學習經費及起居地方煩惱,因居住空間不夠打算換3房,但係開支很大,似乎進入困局.最近發現這個BLOG,覺得例子實用,故想參考大家意見 本人與太太約34歲,月入共60000,供樓8500,扣除洗費,4大長老的生活費,等等,每月約有10000-15000元可儲, 唯現金不多約10萬,股票及其他投資也只有10萬多 居住房屋市值約500萬,欠銀行200萬     現考慮換3房方便兒女生活及以備下一個小朋友(加工人)的來臨,因現金不多,將樓加按再換樓以作周轉用,但一出此舉,我們一家便將再身負重債,因為加按再換樓(即再借多D),計數好似應付到,但一直”月月光”下,很難得到更好的生活條件,亦不能為退休部署. 每每想到此,便覺一生困局,雖有妻有兒有樓,但係原來好似冇得揀,退休亦未見有保障.     閱過數篇參考, 有一點方案. 1) 加按至1.5M, MORTGAGE-LINK抵消利息,等待時機買入出租樓,再借多5成,買入市值200萬樓, 留50萬現金周轉 (本人其實亦未有實質目標樓盤,及收支數據作參考),假設按息與現借貸一樣, 每月需多還款10000元,出租後7000-8000元,是負收入的, 故不知此舉會否多餘?? 2) 加按至1M, 買債券生息, 等多10年(扣除按息,保守3%純回報),購40萬,連10年積蓄,再向銀行借貨買出租樓,但係識計數,覺得又冇乜可能, 一來時間長,10年後200萬都未必可以用來作5成首期, 二來對債市不熟,存在風險,三來資金責死了. 3) 加按至1M, 買兩個車位, 息每年還30000元, 但應可以有35000-40000收入,增加現金流,望大市一直向上,車位若干時間後,放賣後再尋 1)或2)方案 4) 出租現樓 15000元, 租12000元(因近外母家,方便煦應), 現金流3000元, 但扣除TAX,雜費,出租樓維修費,搬遷費用,及面對麻煩租客,為了每月1000-2000元的現金流又好像不值. 雖然有方案,但又不可行似的, 怎辦?   司徒拔(Stupid)   answer:  司徒生的經驗,先告訴未婚年輕人三件事: 結婚時唔好將自己洗到一個都無剩 知你會鬧我、不過有能力一開波買三房會減省日後煩惱 如果兩公婆人工夾埋成世無望超四萬,先好用錢去買公居屋   司徒先生睇完,掉番轉諗都應該知道自己行錯邊幾步啦。好在人工六萬,雖儲蓄率低,唯筆者勉力想想,仍有解救之法。以下三個細節需記: 居屋從來唔係好既投資物。如果唔使補地價買居屋、可讓低收入人仕生活安穩、惟不能(或極難)加按。如連地價買居屋,此項買賣不文不類。說至此當然有人話:「知唔知居屋都可以七百萬一間,咪唱衰居屋喎!」同意現時居屋都賣得頗貴,此乃白居二加上細價樓潮雙重推升而成。筆者小見是當政府減辣加重訂借貸規則後,呢幾年的細價樓風潮即完結。大價樓升幅重新主導。不過別墅式豪宅應不復早年價高,因為此類房的潛在客戶不再在港買樓。正所謂有咩既人、就吸咩既人黎。一些高端受良好教育的國人不會在港再現。或只係有個香港passport,住就美加或英國。 如果賣樓有十年儲蓄所得(留意係saving, […]

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28歲低級公務員求出路#660

諗SIR 你好, 近期無意中發現貴書’’樓換樓’’, 閱讀後把我整個人生觀改變, 慨嘆點解唔比我早D 發現你個BLOG, 客氣說話唔多講, 希望你可以解答小弟的無知問題。   本人28 歲, 低級公務員一名, 月入25K, 女朋友28 歲自僱人士, 收入不穏定,約10K-20K, 兩人合共每月儲蓄約20K , 兩人合共儲蓄1.8M , 當中有400K 人民幣定期。本人和女朋友都係超級保守型, 對投資毫無概念及知識 ,所以將人民幣定期外的所有錢只放係活期儲蓄戶口。但睇完樓換樓之後, 明白只靠儲蓄無可能安享晚年, 唔想再放D錢係銀行蝕通賬。   我同女朋友將於下年結婚, 經商量後,女友會暫搬入我家公屋同住, 幾年後會有宿舍。想問諗SIR 而家買新界北約300萬上車盤或沙田大圍約380萬上車盤收租,但計過回報率只有2-3厘, 從投資方角看,現在入手是否合時,或而家做其他投資, 等樓市回落先入市, 請問諗SIR如何部署一生三宅既第一步 ?  ANSWER: 恭喜大家睇到homeblogger呢個blog,希望為大家帶來點啟發。是的,儲錢只會令你被玩弄於權貴掌上,當然有些人連錢都未儲到或欠債既,都要由規律的理財儲蓄做起。那理財以什麼為終點? 你可以視「買樓收既租多過你收入一倍」為首目標。做到後恭喜你來 你只要大病唔好亂花錢醫,一切隨緣,錢應可夠用到到80歲。   為什麼是一倍? 為什麼是租金? 而唔係政府既強積金呢? 條數係咁計的:     香港 日本 英國 新加坡 數據時期 1978-2011 1975-2010 1989-2012 1981-2012 […]

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