低收入人仕買樓部署#488案公居仔

諗兄 你好! 拜讀多時,還望指教。 小女子27歲,丈夫32歲,長年在內地工作。家庭月入25000,每月儲蓄約14000。育有一子,六個月大。 可動用資產,現金5萬,坐艇基金13萬。內地三線城市一個三房單位,三年前以42萬(人民幣)購入,現值75萬。由於內地有限購政策,五年內放售需多付樓價8-10%稅,一般買賣雙方會協議共同支付,變相減少回報。由於買入價非常低,而且該城市的樓價還有很大的上升空間,兩年後放售的風險不太。 現時丈夫長年在內地工作,我和兒子寄住娘家(港島區綠表居屋),一來節省租金,二來方便家人幫忙照顧孩子。原本打算等兩年後限購令一結束後,就把內地房子放售,目標價85萬(人民幣),以作在港買樓首期。 可是有見香港的樓價近年越升越有,開始反思應否把房子馬上套現上車?抑或按照原定計劃再等兩年?近日樓市有向下跡象,請問諗兄有何看法? 另外,我們也考慮過以白表資格購買居屋,可是‘白居二’抽不中,又遲遲未見有新居屋興建,應否繼續等? 答案 先謝大家熱心查詢,今次讀者收入有限,但有無成本的居住優勢,應否再等陣才買樓呢?   由於丈夫長年在內地工作,讀者同兒子寄住娘家,方便家人幫忙照顧孩子。家庭月入$25000而儲蓄率頗高,達14000/25000=56%。讀者已做妥兩步,第一是如果本身收入不高,符合政府資助,那不要怕失面子去申請公屋居屋,香港樓房是給各國投資者買進,社會上難免有一批人不能在私人市場買樓,要住公營或資助房去免除地價的。當然努力賺錢買私樓第時就不用將賣樓所得同政府共享,需知居屋在自由市場出售前要補地價。   第二是和家人合住。如果本身錢財不厚可以同朋友、家人、更可找個租客和你合住。現今香港人一租就要全間樓、買樓最緊要有會所,不知道幾十年前幾家租客合租一屋那資源有效共享下之好處。現時講私隱、凡事顧及自己利益,共享一事丟到老遠。讀者有幸可以同屋企人住埋一齊,可以及早計劃買樓投資。   如手頭不緊那可保有內地樓房,惟香港物業的投資價值確比內地房好。資金流動性、治安和法規足夠解釋。至於何時買樓,會建議讀者等多一段時間,但不要奢望樓價下跌五成來等你入市! 可能有讀者反問筆者不是經常建議冇樓人仕如有能力就先上車嗎?     因今次讀者已有地方住,沒有即時買房需要。另外讀者家庭收入實在偏低,記得筆者說過有兩類人都需要「賭博」嗎? 就是收入低和收入高的一群。收入低唔靠「低買高賣」,根本好難番身。收入高有閒錢那可以自行估市,估中當錦上添花。惟獨是中間一群係唔需要似低收入人仕咁去博、去估市、只需跟隨本blog提倡之方法去產生正現金流、穩步獲得安穩生活可期。   讀者多留意市況,亦可跟緊我們將推出之2014樓市新活動。筆者自己、嘉賓將會同大家提點市況,想知道幾時應該入市者應在未來一星期多留意本blog公佈!

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四十歲四皮月入四百萬居屋點攪?#475案公居仔

諗樣sir,前幾日在書局發現你本<樓換樓>,即刻買翻屋企,睇完真係獲益良多。     我40歲,單身,月入4萬,有一綠表居屋市值400萬,欠銀行約25萬。有現金和股票約60萬,每月可儲$15000,想買層2百餘萬的樓收租。     Plan A : 唔賣居屋,慢慢儲收   租樓的首期 Plan B : 趁現價高賣居屋,套現買兩層兩房私樓,一間自住,一間收租   請賜教,謝謝。 答案 先謝支持<樓換樓>,書本旨在為讀者解答在港置業之疑難,及道出踏實之理財方法,向財務自由前進。在港打靠打份工去改善生活好真不易,今次讀者做好基本,身處綠表居屋而儲有60萬,收入亦比中位數高,那應在此時間開展理財大計?   當然如聽讀者咁講,趁後生去開展借貸是明智的,關鍵是借取金額要得宜,不要弄得跌市才發現計錯預算,嚴重更要破產收場。令投資失般原因在資產分佈失宜,而不是選錯投資物。讀者之借貸力為40000/10000*2.59*50%=5.18MIL,已借金額0.25MIL。在旺市適宜用一半借貸力,免得樓市下跌冇位轉,更留有餘力在跌市低吸。     讀者居屋不宜放,保有政府福利。賣完居屋又再補地價,套出金額點都有百餘二百萬,惟讀者單身生活洗費在$40000-15000=$25000,只消製造近20000月入,而月入能跟通賬上升,起碼保有基本生活。可買入細價樓一層,而兩百餘買樓BUDGET是根據剩餘借貸力5.18MIL之一半計出,用此BUDGET買樓十分得宜。   重溫庸才論,說是社會九成人都是庸才一個,剩餘可劃分為通才及專才。庸才需要找人襄助才有望在此香港艱難環境生存下去,很多人都會想找個有錢人、有錢親戚幫手。終生伴侶是好重要的一個助力,如不考慮結婚,雖然話洗費會少些少(但不會少一半咁多),但結括是要早著儲蓄及謹慎理財才能安然生活! 今之發問讀者相信在不惑之年,更能看通前景,知道準備時間有限,希望<樓換樓>幫到佢!  很多人未有留意的是,庸才找銀行幫手亦是另一方法。當然點去令銀行借錢「疏爽」一點,要有方法。這亦是筆者可以分享之其一事情。   相信讀者是有細心看過<樓換樓>一書,在問題之中之想法及得出結論,已由書本內容所述成功「開左個頭」。當然如何實行、點去搵盤,點去搵個好租客,這些事情留待買樓101、102課堂續說。另外低回報樓盤,高回報樓盤在11月投資方案班說明。至於套出金額只將部份作下間首期,而點將餘額有效收息,可見下星期及後星期上課之收息101、102,講解不同產生正現金流方法。

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殷實香港仔如何上流?#463案屋村仔

Hi 諗Sir 小弟33歳未婚,與家母同住公屋,庸才一名,在IT行業工作,月入25K,每月可儲蓄8K。 現金330k,股票基金420k。每個月幾千card 數都準時清。事業方面努力預備中,目標挑戰30k以上的工作。 想力爭上流,目標可以有兩至三層收租,請幫忙指教   答案 相信讀者是在港「灰色的一群」,即不顯眼,平凡,就咁將個人portfolio比老細同各女仕們睇應該不會吸引到人注意。當然人生活得快樂與否、理財成功與否由眾多因素決定。不應就用讀者來文百字而主觀地除去某可能性。   攪亂了次序 先不談買樓,研究一下如何力爭上流。那一定要提上星期六筆者、龔成和上市公司主席thomas在灣仔辦的「向上流講座」。筆者聽罷再融合自己觀點,發覺不少人理解「向上流」就是要賺多點錢,惟當中有人只是一心搵錢而忽略先提升自身質素 ; 即所擁技能、所能動用之人脈。最尾想出辦法就係每日放工走去七仔做多幾個鐘part-time,當然有行動聊勝於無。惟此舉顯然是費勁但不有效。   注意「客觀認同」 提升所擁技能需細心了解一個行業、或如認定所在行業無望需快手轉行(轉行的理念和thomas提倡實屬不同)。了解之精確,在於你同成班新人出去食飯,起碼在介紹自己行業都會引起到人有興趣聽你做乜的。其實唔一定要做Jayden咁揸飛機先有人主動同你傾計、做I.T.都可以靠自己編程產出好玩既online game,一樣可引起人興趣。可能你會問:「做乜野要同人傾計? 我見型既人都係cool魔託世。」筆者意見是有人同你談自身工作,代表你每日辦的事比較有趣,日後人們會找你幫忙、至少記得你的機會肯定增多。再者人們談你的工作是一種「客觀認同」,廣受人認同的工作一定有更高「含金量」,那錢就隨之而來了。所以請找種工作是會引起人注意及能貢獻社會的。   所以要提高收入,必先要改善自己,無論是工作態度、及待人處事態度都要。香港仍是「中國人的社會」,深受儒家思想影響,任你武力再高,如一日講人壞話,對老細不忠,時間一過始終不能「笑到最後」。這在西方世界會好一點,但擔任工作和私生活始終不能分割,在「克仔」克林頓偷搭秘書時件上可見。你走在街上會見到不少朋友會轉做修身、財務經紀,突然極之殷勤咁對待自己,但不少人對此不受樂,原因係當中大多人只係勤力為自己把握賺錢機會,出發點由錢開始,亦不見得真係幫到朋友。這種人在自身知識提高、對朋友之付出方面都不見有所作為,正常人都唔會幫襯佢,呢類朋友大家身邊總有一個。   所以豐富自己思想、提升說話能力、學一種合時的專業技巧,三件事做妥保你百年不敗。筆者自己都每人努力提升專業知識、亦廣交思想相近之同行者。   要「上流」,請想辦法獲多點客觀認同。第一個客觀認同是有否人和你誠懇地交流。注意你除了談話要有內容外,思想要除去害人、終日說他壞話、用詞不恰當這些劣根性。當然說話出口容易,你自己都控制不來,所以最好作法是不要有害人,妒忌之心。第二個客觀認同就係「錢」,錢是用來獎勵幫到手既的士司機、收銀、星級大廚。幫忙越大獎賞越多! 所以錢唔係去「搵」的,而是你做好自己,自然彈出來的。可能你話我公司「強敵環伺」,十分政治,那你要找個讓你能夠發揮的工作地方。又或你根本冇咩可以發揮,那更好! 你可以由頭學起。   相信不少人相信與其努力工作,不如捉個機遇。筆者看法是機遇確是能快手為你提升層次。可是機遇到手之前,努力工作令自己言而有物,用說話去拓闊人脈是需狠下苦工之程序。大家在「向上流講座」中上市公司主席thomas所提倡的「一年認識100個新朋友」計劃很感興趣,為了令大家多作交流,筆者在十月每個星期六都舉行現金流遊戲舊生回巢,及創業者團圓會,希望大家互相認識一下。通常文章下方有報名詳情。   IT人儲蓄力實在不錯,個人儲蓄達750K,在月入25000情況下已是叻仔! 可是人工不高,加上未婚令其「收租佬」夢想難圓的! 睇過<樓換樓。一>同學都知庸才需要貴人相助,貴人可以係屋企人或終生伴侶,或如你人工高銀行都願意幫手! 可是讀者未有高人工,終生伴侶亦未出現,致使借貸力只是25000/10000*50%*2.59=3.23mil。如果政府唔派米基本上「冇運行」,買到第一層樓都好難再添一間。其一可取辦法是找兄弟擔保(要親兄弟姊妹),將借貸力即時擴張。惟此舉令擔保人的借貸力轉贈予你,係社會大家都有壓力之可實在可遇不可求。所以老公老婆實在重要的! 你見局長出左事都係靠老婆支持,大家開公司、借錢都好靠另一半支持! 無另一半你一係叻仔搵埋佢個份、一係搵另一半。   「不正常」的一小撮人 相信香港有不少此個案讀者之類型,筆者相信他們是「乖」的,即跟循父母所講努力打工、又準時交稅,又唔會爭卡數。可是在現今社會有太多正常的做法、得出低於正常之生活。優越、富足只屬於「不正常」的一小撮人。  

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公屋點樣轉私樓?#443公居仔

小弟本身已買及供完政府的公屋, 月入和太太大約有四萬, 每月儲蓄都二萬左右,剛剛BB已半歲多。 現在人仔港紙加埋只得三四十萬~~   近來有地產話有白表人想買我的公屋,大約170萬, 小弟想問下, 1) 其實現在值得賣出,再換私樓嗎?  (如: 沙田第一城  or 將軍澳 的 300~350萬樓? 升值 能力會高d?)  2) 還是再儲首期(但樓咁貴,唔知要儲幾耐先得),買一層平d私樓? thanks a lot~~ ANSWER: rule:如賣樓所得超十年所儲,可以賣出 讀者賣樓得170萬,等於170/2=85個月,即7年所儲。由於公屋提供一個很好的防守,加上賣樓只7年所儲,應慎重考慮會否沽出公屋。讀者只要一經沽出,除非訓街年老無依,否則今生房屋福利大概已用完。   當然住公屋就要做「座地炮」,不能搬屋入住良好校網。但基於讀者月入不是高,建議還是保守點好。惟讀者最強是高儲蓄率,每月可將月入一半儲起。那儲一年已有24萬,九成上會用太太名,是可以借到及上會的。他日政府收回雙倍印花稅,你自己更可從客買多一間。所以不要急,等大市就自己再出擊未遲。   現在賣樓再換私樓是冒上在旺市加注風險,計過讀者都係不好冒進。  

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享褔利,等時機,盡舉債之購房策略#424

你好,諗Sir,   知道你每天也必定會有很多來信查問,本人也閱讀了你的blog一段時間,今次本人有一些問題,很煩惱,想請求幫忙!   本人今年30歲,與女友(29歲)將於年底結婚,女友2年前以外婆公屋(綠表)資格購入了粉嶺一居屋(購入時110萬,2房,515尺),月供約4000元,今個月剛已供了2年。同類型單位現已升值為158萬(綠表成交價)。   我正與女友希望計劃婚後的換樓計劃。我們短期目標是希望住近一些沙田或大圍區,長遠目標為自住一層,另多買一層作收租。3年內也不生小孩。 本人與女友希望於婚後搬回沙田或大圍區,因粉嶺確實不方便上班,(我們同在港島區上班),較接近父母方便照應,本人母親於大圍有一私人樓,2房,約460尺,已供滿,市場價約320萬,與弟弟同住。   本人收入27,女友23k,婚後估計約剩餘合共儲蓄只餘10萬,我們並沒有任何其餘投資。(預計婚後兩人每月儲蓄合共2萬5千)   你認為我們應該怎樣部署?(本人從未以自己名義置業,居屋綠表是女友家人名義,但按揭是女友供) 1)      將居屋綠表賣出,再加母親私人借貸50萬,以本人名義9成上會買約300萬大圍私人樓,即時滿足回到大圍居住的心願。 2)  不賣居屋綠表,婚後暫住2-3年,一邊儲錢一邊等樓價回落一點,以3成首期購入大圍私樓。 3)      有親戚建議我們將母親私人樓重按,將一拆二,為最大效益。問過交X、建X、X新銀行,母親現樓估價約390萬,最高可按280萬。親戚建議將按得之280萬用3成首期購入一300萬私人樓,其餘再作人民幣定期投資。本人對財技可說全無概念,諗sir可否幫幫小弟拆解疑惑?究竟這樣一拆二做法重按是否一個比較好(大效益)的方法? 母親說也不介意我們重按她的私人樓,但這始終是她的物業,我想考慮研究清楚才作決定,想請我們應該如何運用這家人供滿了的私人樓才是最大效益? 感激指點!   ANSWER: 如果你問筆者意見,雙方家長都有為你們日後置業打下良好根基。粉嶺樓可提供極好現金流,在按揭只供四千之下,收租再供樓後有每月至少有四千落袋。當然未補價居屋係唔比租出,要有朋友或其他方法才可成事。另外男方母親有供滿樓房,套出3.9mil之七成=2.8mil有可能。在雙方收入加起等於50000的情況下,買入三百萬的樓房是可行亦在負擔內的,而粉嶺居屋一係搵人租,再唔係叫外婆母親住係粉嶺,反租出大圍樓,相信仲可以每月多5000~7000洗用,常然要顧及老人家肯唔肯。   如果人工未來加幅不多(兩人合共困在70000)之下,筆者建議是享褔利,等時機,盡舉債之購房策略。     享褔利即係建議讀者絕對唔好輕易放棄公居屋。其實未補價又放棄將單位收租實在常見,因租客只消去房署check一下,業主有否補價已即知了。,你而好多丟空公居屋就知。而比著筆者同樣會將居屋丟空亦不會賣出。首要是公、居屋福利一經補價套現或租出等同放棄所予政府褔利,六十五歲前都冇得再享。而讀者將樓租出現時平均租金收入為樓價之3.8%,計及每月利息支出加雜費一年實收樓價約3%,但補價要一次過支付樓價30-50%,。所以價還是等市跌,租金回報高些時去補。   而等時機,都要有條件先可等。讀者現有住所就建議年尾再行。補價都不是適合時機。惟收入高者而低負債就可不理市況慢慢加碼。緊記人地的時機未必係自己時機。況且留有居屋是為慘淡時間準備,因為按揭只還四千,供息部份只是每月千餘元,留間樓係度等於留條後路比自己,日後都可用此廉價解決在港居住問題。     盡舉債不是指即時借錢,要計好自己借貸力,亦可先套現存在收息工具。  

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人搵錢點都唔及錢搵錢?#414

Hi 諗樣兄, 我係之前參與課堂的學員, 我與男友打算於2016年買樓(估計到時僧跌掛~),以下係我地簡介及問題:   1.      男友30歲我就細佢幾年 2.      兩人收入每月合共大慨$35000(未扣MPF) 3.      男友有銀行貸款要還每月$2300, 直至2015 / 6 月 4.      兩人共已儲有$40萬 (其中包括股票及債券) 5.      二人預定每月儲蓄$6000(月供股票)至2015年作買樓之用 6.      男家父母有一層已供斷的三十年樓齡居屋(銀行現時估價大概$240萬) 7.      婚後會同男友父母同住   問題如下:  1. 2015 年應否加按居屋套現(作補地價及買樓之用),然後出租,其餘資金加上儲蓄作為抽居屋或買私樓?   2. 或是直接賣掉居屋套現後再加上儲蓄另購入兩層住宅,一作自住(新界西區), 一作放租(沙田或荃灣)   3. 應如何計劃部署,才能於60 歲前擁有一層樓作自住, 另擁兩層或甚至三層作放租為養老之用.   4. 或諗樣兄另有更佳提議?   感激不盡! Thanks ! 答案 讀者入息是較低不過年紀尚輕加上儲蓄能力還好,希望今次可為讀者解難。再加上讀者婚後會與父母同住,有機會利用此優勢望追趕他人。首先都係計一計借貸力: 35000/10000*2.59*50%=4.53mil。如果讀者將居屋補地價再套現,補價少都100萬(如補價因子是30%),   居屋不用補價,因為補左地價都未必能同時負擔兩間樓。價設讀者參考新推出的分期補價計劃,即借錢比你先補價再分期還比銀行,每月讀者供款要先增五千幾,仲有利息支出比一般樓房借貸高,在此樓價高企之際,不宜趁高位去補居屋價。   反而由於讀者儲蓄有法,可以在四十歲前擁有兩間收租樓。讀者每月儲$6000,到2015即約三年後可以儲多二十萬,可以先用單名九成上會先買一間。至於當時會否還有投資物業只借樓價五成的規定,要睇到時市況係點。要知出租物業不可以借超樓價五成是可變的,市差時(如2003、2008)借夠九成都冇人肯買樓收租。既然現時入息不高,那先和父母同住,養成儲蓄習慣、學好樓宇買賣技巧,其實人到五十生活不會比別人差。諗樣欣賞讀者的想法及做法,緊記成事要堅持、及堅持!   由於第一間樓只用單名買入,另一間可以用太太名再九成上會,或倒轉做亦可以。那樣分配已可以令你們四十歲前「管有」兩間樓了。因為未供完,未能擁有。當然借貸力不高,兩間樓只可以係新界兩百幾萬兩房樓,或學藝高可以買舊樓拆開收租,專注於錢搵錢!   […]

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買樓收租再買樓

Mr.Aggressive系列: 買樓收租再買樓 朋友Mr.Aggressive問及買樓收租既意見,佢係其中一個供緊第一間樓,開始諗第二間,個案如下: – 個案A先生: 男人,三十三歲,仔細老婆嫩。 係元朗用老婆名買左第一間自住樓,亦都係老婆一個人供的, 月供HKD8000,尚欠HKD2.3 million。自住樓宇現值HKD5.6million A先生自己做生意,搵會計計番公司盤數,報稅收入每月HKD22000 當然,A先生真正落得袋每月平均約HKD35000 老婆月入HKD25000 兩公婆都係大學生,香港地踎大學畢業 手上現金HKD500000 30年樓最長按揭可攤分年期 朋友首先問想買間美孚新村樓收租好唔好? 一問到美孚即刻諗起成33年樓齡,最長按揭可以做幾耐?美孚新村呢個香港數一數二大型屋苑,銀行可用(樓齡 + 還款年期) < 70 黎計,換言之還款年期 < 70 – 33 = 37 一般香港銀行max還款年期cap左30年,所以佢買美孚確實有個好處,就係可以攤長30年還。要留意既係如果其他細些少屋苑或單幢樓,個factor會減至50。 即係話如果佢睇中左間29年既單幢樓,佢最多都可以攤21年還款。 – 租出自住樓?? 攪掂個年期,再講就係買美孚好唔好? 基於買樓唔好買低層、屋苑入面最差質素類型,我地假設佢睇中美孚四百萬既單位去計一計。現時買樓投資最少要比五成首期。A先生睇黎攞唔到二百萬出黎。如果佢同人講佢買黎自住呢,咁咪可以做到成九成按揭囉! 即係先買間交吉樓,攞四十萬首期出黎「上會」先然後再租出去? Well, 其實咁樣做筆者唔知有無犯法,不過最起碼違反左銀行同你按揭人訂下既借貸合約。嚴重既銀行可能即刻call loan,即係叫你回番哂水比佢。但係身邊又好多人做緊喎,究竟點解呢?銀行好少查業主究竟有冇將報稱自住樓租出去,就算捉到,其實都好少call loan,多數即時加息就算。 – 即係你原本用2厘還緊要加到4厘,咁樣業主都可以捱兩個月貴息之後轉到第二間銀行,所以先咁多人博,筆者當然唔鼓勵你咁做。另外要提醒如果你做按揭到九成,而又搵香港按揭証劵公司 做二按的話,你最好唔好博。一來自己負擔太重,跌一成你就負資產,二來香港按揭証劵公司係半官方機構,佢唔同銀行諗法話你每月有錢還就算。講左咁耐,A先生個四十萬都係夠做九成按揭,即係如果想低息「上會」就要同按揭証劵公司做二按,所以筆者建議佢都係睇間2.2million就算。呢個價可以係新界買一間眼鏡兩房黎收租。荃景花園,屯門市廣場都仲有選擇。仲有就係2.2million可以慳返唔少stamp duty。你買間三百萬,打stamp都要4萬幾,成季租都黎,但係貴樓緊係有貴好啦,呢個問題下次再談。   計掂數上會 咁A先生降低要求,搵間新界兩房報自住用七成上會得唔得呢?假設A先生成交左間2.0million,刮埋老婆私己比左60萬首期,問銀行用2.1%借1.4million分25年還,每月還HKD6003。剛好退休前還哂,有間屋仔收租。佢一個人上唔上到會? 基於一般銀行會用你可證明收入既50%作為還款上限,而每月還款金額係用現息加2%做STRESS TEST黎計,係STRESS TEST 下如息口上升至4.1%,佢每月還HKD7468,大約少於證明收入HKD20000既一半,如果佢出面無卡數無其他欠款,佢可以上到會的。收樓之後即「踩界」,搵番個乖租客每月收到大約HKD8000, cover到每月還比銀行條數仲有HKD2000落袋比雜費。 買樓收租再收租   另外A先生真係諗到盡,佢仲想知收緊呢HKD8000租,可唔可以成為佢下次借錢既income proof(入息證明)之一。係可以的,不過要有租約同六個月租金收入證明(即statements)。銀行通常計你一半,即4000收入。或有細銀行計你七成即5600。相信無人會蠢到搵番上次同你做「報稱自住樓宇」既銀行去安排按揭。不過而家政府有按揭資料庫,銀行肯定知佢出面有一間樓。佢老婆間樓唔計,因為老婆自己一個「上會」。今次A先生收入有HKD(22000 + 5600 = 27600) 。佢可以再報一次買自住樓用7成按揭上會。唔係下嗎!? 點可以一人自住兩層?? 真係可以的!第二層報稱佢買比老豆住,孝子一名! 佢最多可以仲有幾多還款能力呢? 就係 HKD(27600/2 – 7468 = 6332) 咁呢個淨數六千六(credibility)可以再買間咩樓呢? 樓價1.85million做七成按揭分25/30年還應該可以。有咩選擇? 荃灣中心,大興花園,嘉湖可也! 筆者睇過一個公務員既blog,佢就咁樣加埋伴隨樓市升市時出出入入幫自己退休前買左14間樓收租。 當然,係由1986 – 2009年,而呢個case要死好命先得!至於Mr.Aggressive點樣攞HKD540000出黎做第二間樓首期? 下次再談。   成文當日為2012年, 按揭政策同今日或有少許不同 […]

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