諗 sir你好，
小弟已拜讀你的Blog一段時間, 實在獲益良多, 非常後悔咁遲先讀到! 已經報讀3月收息101, 仍等待上堂, 盼望賜教.
本人36歲已婚, 月入20k, 妻子月入20K, 我地持有一個聯名自住物業, 2013年買入, 尚有2.4M貸款, 因為剛與銀行轉PLAN (H+1.37), 未能加按, 另持有800K現金+股票, 扣除開支, 夫婦每月共可儲蓄7K
請問諗SIR有什麼建議, 可以讓小弟增加彈藥, 可以一步步達到一生三宅的目標!!
萬分感激！！
answer:
昨晚課後面答的提問，有一個與此個案頗為近似，就係後生仔有幾十萬要結婚，人工只兩萬而又苦無出路，究竟點先可以脫貧脫困?
筆者主張，唔用進取既方法，基本上搞唔掂。過去十年，同薯片叔叔好合拍個班香港地產商，由賣樓到搾取高昂管理費，已令閣下失去累積資本之能力，好比玩大富翁，你每行一個圈出糧四百，但前面全部格仔都係電話費保險費管理費電費要你交錢，你行幾多個圈都唔會買到地，「長沙灣個格」都買唔到，你咪發夢話要買什麼電力公司或者起夠三間屋與同街連色收貴租了。
若果你連樓都未買，不妨考慮呢個「倒行逆施」的方法。留意: 有風險同有危險
就好似李嘉誠當年問匯豐借錢買和黃船塢，如果遇上金融海嘯或者匯豐CALL LOAN，李生將青洲英泥食哂落肚都唔夠找數。所以如果當年李生唔冒險，佢可能今日只係華富村既一位阿伯叫小李。
順帶一提，主打CONNECT既林鄭，佢主要CONNECT一班內地地產商，你同佢永世都唔會CONNECT到。
最同我地呢篇文CONNECT到既，係有「劏房波」之稱既某位司長。至於曾生同肥龍、而家係赤柱住緊劏房，講起劏字真係同官好有緣。至於梁特佢間屋點違反左建築物條例? 由於怕收律師信，唔講啦。
好啦，要找數，講方法。主軸是利用香港現時舊樓租務回報與新樓之回報差距再拓闊之原理，一開波買舊樓劏埋賺盡收租，計今日400萬既樓劏好，收租可達22k(因為而家劏房已經上到7000一間，係荃灣。見相片。留意7000係唐樓，要住有LIFT可能要搵細劏位)。那若有人偷偷地九成上會買400萬樓，月供為360/259*10000 ~ $13800，收租即達22k。我當佢比完40萬首期加印花稅約8萬再加4萬佣金，付出50萬買樓成本後現金仲淨50萬。
50萬淨低可行債基，25%一年的，年波幅約10%，跟據往績back test令call loan觸發之機率為8-9年一次。50萬收25%息，即一年收十二萬，即每月收多成皮野。劏房加行到最盡既債基，令100萬收租加息22k+10k = 32k。就當減埋供樓那13.8k，仍有18200月正現金流。若心態弱者可自行調高買樓首期同減低槓桿比率，在收少左息下令風險按自身情況降低。
根據上方法，亦即係話只要你有100萬資本同供得起$13800/月，你可以搬去山頂道，用以租貼租既方式住係錦園呢d服務式住宅先(2017初市價約三萬月租)，再諗下長租羅便臣說或者搬返落凱旋門都得。當然，凱旋門三房若只得三萬鬆預算租唔到，要屈就兩房。但如果你要買一間凱旋門黎住，二千萬起步，8%印花稅都打你160萬未計佣，咁你話以租養租定係死要買好? 仲有，你拆細咁有幾間數百萬既樓，理財規劃比一間二千萬過的容易。
好啦，quote下【樓市贏家】劏房發達方程式呢篇文章，內容係:「聽過一班80後年輕人，早幾年開始夾錢在新界區買樓做劏房，到依家已經有四、五層樓收緊租簡單講就係一班後生夾錢做劏房」。知道咁講一定有人鬧，不過鬧既人多數係自恃站在道德高地同唔係持份者。若果你自持完全守法加上有志氣，咪自己搞架美食車去做生意，逐蚊咁賣雞翼賣到發達囉。
另外，違反建築物條例做劏房係刑事罪行? 留意條例同法律，已經係兩件事。業主將佢既業權唔跟公契咁去改建，係違反左公契，同埋唔跟消防條例，預左比人捉到要還原，唔做要釘契，釘左賣唔到，照收租。除此之外，請問有否其他明顯責任? 同埋違反了消防條例，是否犯法? 若果要捉消防，大把人要將屋企個廚房門換過(或者根本拆左)。
至於租客係劏房入面燒死左? 究竟業主是否「有事」? 咁請問如果租客係一間唔劏原則既屋入面燒死左，業主係咪一定「無事」? 筆者唔係律師，但主張大家一齊用些邏輯思考。上網睇睇好不幸，踏入2017年有4-5單單位入面燒死人既個案，有劏房有正常間格既屋。那究竟「劏房」同係一間「原則既屋」入面死左人有咩分別呢? 求教。
至於本案讀者，雖然佢有樓，但基於人工已定在一個較低點，建議佢參考呢類進擊做法。當你仲好似諗sir諗緊既時候，你番睇星期一#1288個case，個位讀者由2012年商台開始留意筆者文章，30出頭劏房已兩間收租又賺價，你心中要考慮的究竟是什麼? 定係將考慮作為一個藉口?
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**
收息101(TEDV100)課程安排：
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
*如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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上課地點為尖沙咀
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第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
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上課地點為尖沙咀
費用: $8300
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
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更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
