諗sir ,你好。
其實我先生幾年前已經開始上你嘅堂（買樓001，003同收息101），最近我亦都有報咗名上ETF ，同埋收息101，103。覺得所有資訊都好有用，希望學以致用，現在開始整頓兩口子盤數。
但有感工作太困身，股票等投資物不是我們可以管理的，況且之前經驗令我們想找一些風險比較低嘅投資。在現行稅制下，再買物業又要比15%印花稅，所以更加唔會賣出現有物業，以免一入一出剩係比稅都無左樓價百分之20幾。另外，基於工作關係亦不能夠買套房出租。
因為工作壓力非常之大，工時長到無倫，有感自己健康狀況同精神應該冇可能捱到50幾60歲先退休，所以希望計劃15年後可以產出$180,000正現金流，作為家庭支出（包括兩邊父母，同埋將來如果有2個小朋友），並且到時可以將自己手作興趣變成part time。希望犧牲而家年輕追夢機會，令家人和自己日後生活可以安穩一點。
以下係我地既資料：
本人：30歲，公務員，收入100k/month
先生：33歲，工程界別，收入62k/month + 年尾花紅75k
產出$180,000正現金流，想請教諗sir有什麼可行既執行方法呢？
現在我只想到有以下方法，keep住現有物業和450,000備用現金，其他資金全數用來買債券基金，並且每三年向銀行借私人貸款1,500,000新資金來買入債券基金，按指標看準時間all-in，務求達到每年10厘回報，請問這方法可行嗎？實行時，有什麼需要留意？或是不可以All-in？
希請不吝指教，感激萬分！
ANSWER:
All-in 是一些評論員或記者為吸引讀者耳朵或眼球用的詞語，真實世界無All-in，除非你解到比我聽點解呢個鐘用呢個價去買此一投資物為最抵? 若不能，請分注。
其實唔只買入要分注，賣出用同一道理去理解，都要分注。係香港不少股評人或阿sir都會熱心教你點買某一類資產，但都唔會教你咁出貨。估計是你一買左，利用價值就完了，趕緊同佢幕後老細出貨為上策，又何必要理你?
看讀者供款及年期，估計佢屯門市中心及德寶花園結欠多於50%，因此租金收入不能當再買樓時的入息證明。夫婦借貸力為(61K+10.4K)/10000*2.59*50% = 2千1百萬。用佢地兩間收租樓供淨28年及金額28K去推返轉數，現時已用借貸力估為780萬。一間自住樓估計欠500萬，現時用掉借貸力約為60%
以夫婦的收入計，共持150萬現金算少。但鑑於只30出頭加上應在近2年上堂後再比諗sir「老點」買齊自住及兩收租樓，現時只淨150萬不足為奇。點都好，三宅已有。就當而家咩都唔做由租客幫手供樓，廿年過後仍有兩宅收租自己住在深井(當然鼓勵中間要換下樓)，算有好生活。問題係點做好一點令讀者有18萬/月正現金流?
有感18萬/月實在大貪，建議由10萬/月開始。始終要接受打工仔賺極有限，頂多有「善終」但絕不會發達。就當你係一個唔貪污既政務司司長，根據憲報月薪在30-40萬之間。呢個水平同大老闆食條魚都過萬既生活水平仍有差距，正因如此，我地既司/局長就十分努力為香港做基建，改變利益分佈，大致同你大廈每隔兩年做維修同一條Q吧。
再行一步，必用老豆同老母「人頭」，硬食15%稅去買樓，就當買300萬細單位，仍要交45萬重稅。當然過去2-3年讀者有可能已入樓三間，實再容不下短期再買樓。惟人工高令儲蓄力頗強，不妨將150萬投債基再疊增收20%年息，雖波幅高一點但每年(1+20%)增幅，只消4年就可將150萬變300萬，即每4年又變多舊首期比自己買樓。再重申一年20%既息口，無可能無風險，但對此等較高收入的讀者適合。如看倌情況較低薪，可行債基疊增收12-15%/年，仍可做到6-7年就將錢很有機會DOUBLE的效果。當然我地唔係保證有DOUBLE，不過一旦你將投資組合轉做到期歸本的債為主，就會大大提高成事機會。對於讀者而言，唔買股票係因為無時間睇，對於不少人而言，就當有時間睇股，都未必叻過精於上市公司條例更有心捕你既律師團體及某些股評人。現時新的產業鏈已形成，一些冇盈利基本的股份仍有不少人協助去叫賣。
4-5年後， 述者生多150萬，再係呢幾年用一拆二或準備定個「人頭」，到時擔保人去買樓，讀者借貸力應該夠。不過手上的P-LOAN應1-2年內還，因為借P-LOAN大傷借貸力。
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