為何536萬夠退休? #1287

  Hi 諗sir 本人上左諗SIR 你的買樓101課程, 獲益良多. 人生目標係一生三宅達以財務自由. 背景資料 已婚 28歲 月入48K, 丈夫32歲月入70K 現居於丈夫跟老爺聯名的自住單位 自己手頭上大約有850K現金, 150K 股票,沒有任何物業, 心目中想置業收租,但有鑑於樓價近年太瘋狂,想等多一兩年睇下樓市有冇回落跡象, 諗sir, 我而家應該點運用我現有ge資金去投資部署,繼而達到財務自由… 謝謝 Yan   ANSWER: 說實的,此發問的技術含量很低。筆者期望上過堂既人,會進一步懂思考「下列問題」。當然攪成咁,筆者都有責任,會睇下點將教書做得更好。同時因此問題是2月12日發出(是的,今日己經係三月。按排隊情況筆者仲係答緊20日前付費學生的提問),當日讀者應只是上了買樓001的首課,未完第二堂,加上筆者更多理財觀在收息101有述,所以請容許筆者只負一半責任。。但點都好,筆者教學上需加強改進。   先談些理論 有些年青人話唔好為供樓被縛成世,筆者同意。但如果你唔供樓,就只有寄居係父母或親威籬下,將居住的成本轉予他人承擔、又或縮減他人之生活空間、又或佔領他人原本可以出租的單位,套取其租值。這樣,同八達通都要阿媽幫佢增埋值既倫敦金妹妹,絕對唔一樣,不過相似。   如果你租樓,那就是自行承擔此等支出。租間新界區兩房市值假設300萬而月租為1萬,兩年計支出24萬,若兩年後樓市跌30%,租客買返間樓用少90萬,來回贏左90-24萬=66萬。可以睇成為先比24萬,博到就賺多66萬,賠率為2.75。睇返英超買侯城主場贏利物浦受讓一球都仲有賠率2.85倍,筆者認為我買侯城仲好過用足兩年賭港樓跌30%。更何況及最重要既係: 如你賭輸左你能否承擔再入錢租多幾年加上痛失時間既後果。睇哂賠率同潛在風險之後,希望助你分析買樓呢件事應唔應做。 那什麼是「下列問題」應懂得在課後思考?如下: 懂得計到自己能力多少,及如何提高個人買樓能力 在免費文章可計到讀者家庭借貸力為(70K+48K)/10000*2.59*50% = 15MIL(1千5百萬),很高! 當然付款課後,佢應知道做左D咩野令實質借貸力同理論的1千5百萬有落差。從而改正一些令個人借貸力流失之漏習。有些同學人工無咁高既,懂得利用家庭資源助佢過到先上車此一關。總括而言,筆者令同學做好過買樓BUDGETING,同時知道自己借盡多少,那有些貴樓就唔好花時間去買、或聽左經紀甜言蜜語後落訂。   懂得鎖定改進範圍,我地需要同學寫出TO DO LIST,而唔係WISH LIST 希望學生修畢課程後咪再講「目標係一生三宅達以財務自由」。而係即落手去做,方法是先計下自己而家支出幾多。其實不少人去到呢點都有所覺悟,尤其發現自己搵5萬洗足4萬9,那真係唔洗上堂先攪攪自己洗費再黎未遲。假設你知道自己洗費為每月30K後,要做就係搵最有效的方法利用投資工具為自己產出月30K正現金流。用股票收息明顯唔穩定,用IBOND去收派息估計只2-4%(保證1%),要1千2百萬IBOND派年3%先可產出月三萬收入。那更有效的方法是冒少少險,將一半買下債基派15%息,另一半用樓收租400萬樓估計收13K。30K有13K係收租黎,而17K由債基派,係15%派息下需買17K*12/0.15 = 136萬債基。即400+136 = 536萬就可建成月入三萬之收息組合。若果你係30歲,拎40萬出黎買樓再參考買樓001之案例偷偷地收租,45歲估計間樓應供左大半,而儲136萬都唔係咩難事。即係你衰衰地儲下錢再趁早買樓,要45歲有3皮野收入比你退休絕有可能。當然你心諗:「一間樓收左租,我住邊?」   好彩就好似讀者咁有老爺比地方佢住。唔好彩要老公生性D,都係30歲結婚時拎多40萬出黎,九成上會買樓自住,筆者看四十萬就唔係太難拎出黎。   懂得管理租客,令每月時間過得好快 不少收租的業主都有的體驗是:「唔經唔覺又一個月,租客又入錢比我!」是的,有租收可以令每月的出糧日多一個。你一個月出兩次糧開唔開心? 三次又開唔開心? 要點係需儲首期、學曉如何令銀行更願意借錢比你。同埋深化租務管理技巧。一些包租公都知點處理租客叫佢整乜整物、又或賴死唔搬的情況。這在買樓003再談。

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2017樓市走勢(下) #1284

相信有感受過內地資金力量的朋友,都同意內地資金是瘋狂的,不過一旦日後出逃潮緩和,香港要買樓既人都上哂會,推升樓市動力終會乾涸。筆者已在半年前文章講述,http://homebloggerhk.com/66157/   香港而家最有意欲買樓為2010至2012有置業的人仕。佢地當年買的單位細,到今時賺價深,很有賣舊換新之因由。   根據土地註冊處,2010至2012年置業者數目: 樓 宇 買 賣 合 約 ( 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 )2010年全年成交數目 : 162739 樓 宇 買 賣 合 約 ( 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 )2011年全年成交數目 : 108814   2011-2012年24個月內共約26萬宗成交。再按土地註冊處提出的價位成交分佈,買左3-5百萬樓的佔當中30%,即係2010-2011年買左樓到而家賺8成至1.5倍既「幸運兒」,約有80000人。呢八萬人如係今時換樓即「一賣一買」,會產出兩宗成交,至於咁2010年前呢? 筆者看法係十幾年前買落樓既業主、早前5年大好機會唔沽、而家要再換樓賣樓既機會較低。   若市場出現8萬*2 = 16萬個成交,幸運兒之才購買力全被消耗。另外新婚者都會買樓,根據人口統計每年有5萬對婚姻,當中約一半係港人對港人的「全新婚姻」,計及入息中位數只在約$15000,估計呢批人在20%會買樓,即一年為市場制造5000單成交。由於16萬個換樓需求已在2015-16年被消耗了79159及73004個,加上每年5千個新婚客,79195+73004+5000*2 > 16萬。由此可見幸運兒的購買力剛好就在呢兩年全被消耗。留意幸運兒用樓市賺返黎既錢買一間細樓收租、一換一都得! 當然有人選擇唔買穩守。故八萬個幸運兒應只會制造1.0-2.0個成交。故市場上的購買力最樂觀用2.0去計,就在2016年尾被消耗。但更貼現實情況,應計到是2017年尾會消耗掉大部份。此等數據昋港地產商掌握得更仔細,佢地定必將新盤落力在2017推出。再鼓勵中資投地扯高呎價,有感今日的中資就如97年的新世界,成功摸頂做左百億燈神! […]

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月月有多半份糧,往後人生很不同 #1245

諗SIR你好,睇完你本“收息論“,睇左好多個案,睇完先知呢個世界咁多叻人,自己仲生活晌井低, 心裡很想請教,因為很困擾,希望諗SIR可以花小許時間,給我方向。 本人剛30,剛結婚了幾個月,婚後同老婆和我的父母4人住晌公屋(父母已買了單位),好彩大家生活沒有摩擦 – 本人月入: 23K 本人支出: 5K 父母家用,3K 生活費(返工撘車食飯等),3K 信用卡費(電話費,上網費,月供保險,買衫等),2K供基金,儲10K 老婆月入: 25K 老婆支出: 5K父母家用,2K 生活費,2K信用卡費,保險1K,儲13K – 現金與老婆共41萬。個份2K月供基金係一供25年果D =-= 感覺自己比人呃左,供左4年,一供13萬,現值14萬 結婚後想給家人和親人改善生活,每晚抽時間看看有關投資既書/網上資料,但亦沒有方向如何是好。本人正煩惱投資方向如何才正確? 以我們現在情況,下一步應該儲多小錢再選擇什麼投資比較正確?   ANSWER: – 典型香港人,人工唔係佢講咁低的,係香港全家庭月入搵50000大有人在。當然結婚用大錢是敗筆,現在近清袋要重頭黎過。那一世人得一次既婚禮要麼洗少D,要麼早早計劃努力搵錢。唔可以懶得黎洗錢又要豪,富二代的機遇不屬於你的。讀者夫婦月入共48K,借貸力計為(48000/10000)*50%*2.59 = 6.2MIL。即問銀行借6百萬有可能,在此情下困住讀者買唔到樓既主因無首期。 – 由於衰極都仲可以同父母一齊住,建議讀者把握低息週期之「水尾」,去銀行借P-LOAN攤5年還。今時今日,借20倍月薪貸款已不屬鮮事,而息口只2-3%。計讀者借60萬,攤5年月供只(600K*2%*5)/12*5 = $11000。將60萬投放於收20%年息的債基套餐B,60萬可每月收息$10000。及後讀者將收取利息津貼P-LOAN供款,讀者即可保證係5年後一定有60萬係手。又或另一想法是先借後供,5年來等於搵多左萬餘元去儲。 – 另外,其實借P LOAN唔係最好選擇。有更flexible及不計入TU的。 – 至於借P LOAN後能否再買樓? 借貸力降至 (48000*50%-11000)/10000*2.59 = 3.3百萬。在今時讀者夫婦未有樓在手下,九成上會加上借3.3MIL買大埔翠屏或等下價入手河畔仍是樂觀。如想得通可以買30餘年樓齡的洋樓,一黎350萬已夠係荃灣買到400呎實用,夠大又好住。二黎他日有米再搬大屋,那洋樓合間做劏房一開四收租20K,讀者即可在5-6年後得到20K月入,減除約$10000供樓後仍有$10K正現金流。等於月月有多半份糧。往後人生很不同。 – 當然唔係咩樓都適合做套房,這是需要學習的。另外做劏房是觸及了建築物條例,解犯者要有心理準備受規例制裁,或會被釘契。若閣下的道德標準是連「例」都唔會犯,好似交通條例入面既紅燈過馬路都唔會掂…那將自己的資產轉作劏房未必適合你。但筆者看法是人工不高,若跟足政府「比佢條路」準時上班同交稅,結果只會….

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如何運用槓桿獲利 #1243

今日冬至,先祝各位愉快和至親相渡節慶。今早留在家看創富坊,見主持人蔡康年已主持節目數年,成功從娛樂版轉到財經版,更有個人博客聯繫讀者,實在可賀。見節目將一對輪證有11倍槓桿sell得生龍活虎,不其然想起槓桿之利弊。   在低息環境,銀行盈利一去不復返之年代,做對槓桿可穩定套息收取月入,令生活安穩。可是不少人對金錢過份追求,逐產出一些透明度低而把槓桿賺價過份提倡的產品,例如窩輪、牛熊證。讀者需知筆者在收息101提及之債券槓桿、保險要融、或債基疊增之案、是投資人自行向銀行提出融資要求而把費用了解得透徹。相反窩輪、或一些筆者都有提及的槓桿ETN,是發行人幫投資人槓桿,對於幾時Call margin或是否補倉投資人無話語權,連同你借錢做槓桿究竟收幾多息口客戶都no say,咁透明度低之下運用槓桿做投資絕不建議。   相比買樓大多數人都是用槓桿,業主大多明白萬一樓價下跌令樓房市價低於所借金額(即負資產),銀行有權Call margin。當然於2003年大多數業主陷入「負局」而銀行都絕少要求補水,主因是業主只要唔甩期照供,銀行月月有錢賺。為何因一時負資產而趕走個債仔令自己少單生意? 就咁不少業主安然渡過2003,至今大賺特賺。故槓桿技術本無好壞,但如你未了解清楚就亂咁槓桿,輸錢是必然。 講返窩輪,另一個因素是「引伸波幅」令其十分難玩。見匯豐網頁講窩輪,指明窩輪價格之計算其中一參數為引伸波幅。而引伸波幅究竟幾多可由發行人對市場的預期而作決定。換言之,窩輪咩價由人決定。咁既遊戲,你會唔會攞辛苦錢同佢玩?   當然,有人是慣同其他賊一齊去打劫,亦相信得手後自己唔會被同黨「食夾棍」。希望講到呢度,大家明白槓桿適當真可令人致富,但作抵押的資產如債或樓較穩定,是有利產出盈利的。

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初心者唔應再買大籃籌股當儲錢 #1224

Hello,諗sir. 本人年前開始研究投資方法發現你的專欄覺得簡單易明,及後亦先後購買你的著作參考投資概念。現計劃為樓市下跌作好準備,但手頭本錢有限,望你能抽空解答。 本人背景如下: 現二十八歲,月入底薪15k+佣金5k-20k不定(視付業績),股票200k,現金70k.支出:人壽保險一份年供7k,家用15k.年前的我為典型享樂派,每年2次旅行,沒有定額儲蓄,只有現金130k,後來前男友生意失敗,打消結婚念頭及分手,發現已屆中女之齡,世上只有自己最可靠,開始投資儲蓄。現會月儲10k~20k(視乎收入)。 父母現排緊公屋單位已數年,父有工作約萬零蚊,母家庭主婦。明年雙雙屆六十,應會加快在2017-18順利抽到,抽到後會加本人名。計劃待加本人名後,在2018-19年個人名買第一層樓,目標第一城3球2房再出租。 本人現手頭資金不多,不知道可否追回錯失青春及有那些投資課程我應報讀。希望用對方法為跌市做好準備,希望諗sir可以比d意見。 謝謝讀畢!   ANSWER: 28歲開始理財,其實就唔算遲,不過讀者人工就確實低。無可能一個努力工作辛勤考牌既年青人,到30歲竟與享樂派唔儲錢少工作既同輩獲相等報酬。社會公平在於付出多點努力既人就獲得多點回報、而唔係攪到人人一樣回報。若然回報已是肯定,那社會上再沒努力工作的理由。人人懶散唔代表社會可以保持在今時生活水平,而是不進則退。年近三十者認真處理財務現實問題為上著。   父母抽到公屋再加自己名,等於讀者失去了他日可九成借盡買樓上會的機會,需多讀時事了解今時買樓遇到之規限。第一城兩房如三百萬能買到,恐怕內裡有鬼。而家第一城284呎都賣緊400萬,讀者要明白事成關鍵在行動力高低,想買樓就必先落區睇睇知價知步驟。至於男友是否分手又或已經結婚生埋仔,有錢在手仍能為人提供更多選擇。例如是否返工有選擇、是否要爭論屋企食飯兄弟夾幾錢有選擇、是否即刻送阿媽睇最好既醫生都有選擇。關鍵在於你有否認真對待工作逼老闆用錢獎賞有價值既你。   現在急起直追將工資之2/3儲起未遲,應慶幸自己只消付家用15K/年,令個人儲蓄可很快提升。做好儲蓄就係投資首步,低儲蓄率代表懶於行動,定力不夠,基本上呢類人買股票只可當娛樂,贏錢無可能。儲返一年錢令儲蓄達至250K之後,可抽5萬用作投入細價股,而15萬就買入ETF收息。建議找埋美國科技類而又有派息既ETF,即囊括了FACEBOOK,AMAZON,GOOGLE….的交易所買賣基金(ETF)。年青人一是對此等公司已有認知較感興趣,二是年青人在世時間長投入科技股等於自己未來同科網發長一齊成長。當然唔係叫你成世買死FACEBOOK,幾時出同入就要學點技術分析的技巧。至於筆者提倡的ETF是又買科網股又收10%年息的。讀者投入15萬,一年收息15000。就當買5萬細價股既錢輸左七成,拉埋成條數只不過輸了三萬而收息萬五,最尾輸$15000/年。咁做就可為投資組合打了個底,就當買細價股的錢輸了大半仍有收息ETF補貼。當然如細價股有心得一年翻兩倍,那讀者賺幅就是11.5萬。加快買樓儲首期進度。   讀者情況是不宜買大價股如匯豐的,因回報不高加上自己本金少,點都唔會改變到佢財務情況。相反用少少錢投入細價股再加上到本BLOG了解細價股出入心法,買中就加快買樓、輸梗七成就用收息補貼。年青人就應利用此長短棍方案去開展投資。

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學習投資必須作的準備 #1222

Lum sir 你好, 小妹最近才學習投資,從homeblogger認識到你。 對你十分佩服,也買了你的《錢搵錢》和《收息論》正在拜讀中。 先講一下背景   1.年齡:28(真慚愧高齡才學投資) 2.月入:18k 13-14個月糧 (今年剛完成學位課程 料過年時會加薪) 3.今年剛以自己50萬積蓄和家人資助的130萬作首期 成功買了粉嶺囍逸樓花 293呎 1房單位明年一月開始供款 預計2018年12月交樓。明年3月左右 借了按揭200萬 已盡用本人借貸額了 4 明年3月會有50萬人民幣定期到期 (內地銀行存 步步高計劃  早年存下 明年到5年 5厘多息現在存做不回這利息) 5 明年3月左右會再有 發展商回贈 銀行回贈 經紀回佣  大概13萬港幣回佣 6平時花費少 每月存到10000元左右 7 另因為買樓不想動用定期 借了親戚25萬 可慢慢還 8 本人工作緣故 無法長時間看股 雖偶有玩 但輸多贏少   問題: 1. 因交樓後過多幾個月過3年即可售,現在問過做經紀的朋友(無利益關係)現在市價可租1萬 足以應付供樓所需,不知應否賣掉還是努力把欠款降至5成正名為出租,增加借貸力 2 人民幣定期應續存還是作其他投資呢? 3 我適合用etf或債基投資嗎? 我應該上甚麼課程  自問真的毫無投資知識 有没甚麼初學者合用的書籍推介嗎? […]

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金管局近期收緊債基疊增方案的措施 #1219

諗sir你好 本人一直是諗sir網讀者,正考慮上收息101/買樓101,想諗sir 指教一下我應該先上那一課程。 本人29歲,現有流動資連股票60萬,剛轉一份合約工加薪至每月53k。因早年人工不高及深受101保險所害所以儲錢不多。現每年大慨儲30萬,沒有任何物業。 想請教一下,我應該在這個時候先上車抓緊未來升浪(如是者我會修讀買樓101)。 還是應該先把金錢投放債基收息(如是者我會報讀收息101)? 因為有打算一兩年後結婚搬出來住。希望到時能夠有個小蝸居及廿萬佢結婚之用   ANSWER: 讀者很有機會是塊理財的好材料,未夠30歲人工已53K,即借貸力為(53000/10000)*50%*2.59 = 6.86百萬。若就算未婚妻只搵18K/月,倆人借貸力都估計近9.2百萬,成世人工唔再加勉強都夠夾3間細價樓在手。留意到讀者工作只屬合約形式,希望佢專心事業將工資水平保持下去(呢句廢話)。同時留意返新工半年內銀行唔批按揭、及銀行一旦批出按揭就當之後減人工都唔會追返之前借走既錢、前提係你準時還款即可。在此情下、建議讀者未來一年先買一房收租,租返兩年再自己收回裝修自住。   未結婚先買樓之安排,一可強逼自己儲錢、二是確保二手樓的裝潢比租客用殘哂先收番自用,咁有紀律同計到盡的做法合辛勤年青人。他日想要享受想要「豪」,你都得先有份「本」係手。 自由點樣得返黎? 首先係你唔使花時間「扮工」搵錢。當然更自由的自由在完成首步後才能實現。 錢點樣多返黎? 因為你既模式係錢搵錢,而唔係人搵錢。 錢搵錢點做? 當然係為自己建立資產、在港常見資產如下;   股票本身是公眾責任公司的股份,即係張股票有乜閃失或價格下跌,責任都是公眾的,而唔係上市公司主席的。你見主席緊張間公司,主要係緊張佢個上市地位,因為隻「殼」都值十億八個。而唔係緊張你投資入公司既錢。   住宅樓要買要比好重稅,惟有樓自住可減低居住成本,令日後理財好作預算。加上樓是近乎唯一提供長達30年還款期而融資成本只低於2%的投資物,而產出租金與通賬齊升跌,故咁特別既投資物,要咁貴先買到唔係異象,只不過你未見到樓作為投資物的beauty。   車位除非與住宅連買,否則拉唔到30年咁長還,一般只10-15年。即車位之可抵押性比住宅低,何況跌市時車可以唔揸,樓就一定要住。邊樣好閣下自己判斷。   買外地樓難借錢、不合首置者。如果在香港已完成資產配置,需要為保萬全而在地球找多個資產儲存中心,買外地樓當然無問題,一般淨資值過港幣千萬才考慮未遲。   債基再疊增時常被筆者提及,在收息101有授。受歡迎原因當然是派息可高達15-30%而不受年期限制、波幅更比買匯豐收息更低。惟缺點是派息不能跟隨通賬上升,所以一般只用作3-5年的中期配置。唔想買樓打重稅既投資人,可將錢暫放幾年去避一下。但要留意近月金管已落銀行審查究竟有否濫借比不合資格的客戶,雖收風得知金管暫未有action,但唔排除債基再疊增在幾個月後唔比再「接新客做」。到時筆者想幫你都幫唔到。   已知意向是會收緊批新客而唔影響舊客。已借出的Portfilio太大要搞太煩,但叫停新客就難免。 另一點要留意筆者安排的債基疊增方案,是不落TU(信貸資料庫)的。好似讀者咁用錢疊增再收息後仍不影響買樓。相反若走錯方向,做200萬債基會被扣成1/4借貸力,到時為買樓而焗賣貨,到時先後悔就太遲。故讀者應先平買樓一間收租,有淨錢就用黎收息。

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新手理財。資金不多。可以點做? #1205

諗sir, 小妹是樓市/投資新手,冇膽亦從來未試過中/高風險投資。一直有看閣下專欄,對投資理財的思維開始有點改變,爭扎左好耐,決定鼓起勇氣向閣下提問。希望老師吾好介意問題太基本。 我月入五萬二,每月可儲最多三萬。公司有可能明年年初遣散,到銀行打聽後,希望在仍有收入時以首置上車。現在共有113萬(當中有四十萬人仔做基金收息幫補家用,其餘全部港元定期),希望可以在中西區置業作中長線投資和兩年後報學校用,想以租金來供樓。如果睇啱,自住亦可。我自知資金不多,從上年開始一直有留意市場,看過的賣盤質素與叫價有時不成正比(可能是因為我吾識睇/單憧較多…),感到迷茫。對於我這種初哥,請問老師可否給予一些指引? 謝謝你的分享! 小妹   ANSWER: 讀者既問題唔基本,而佢有更基本問題需解決。與其他理財初上路者一樣,應搞好以下幾點: 用自己歲數先衡量賺價與收息物的投資比重 用手上資金量決定是否需將賺錢與收息之比重再調整 現在投資成果是否令你不再為錢工作?   收息與賺價 收息的投資方法多有「借同還」之概念,例如債券,在有得還的情況下投資人獲得回報較少。 賺得價多既投資物本身屬虛無,即intangible product。因有形之物易作價格比較、但無形而概念化之物先可升到你唔信。例如股票,靠的是一個生意概念。就如百年前英國南海公園利用國民對新大陸之憧憬,炒到股價一升再升。相信樓價一定受租金所限、而債券由買開始已知所得利息同本回究竟回多少,所以穩定但唔好炒。   在易入手的區份買樓 各位請勿再將大幅心機放諸選取投資物,要知一項筍既投資,都要閣下夠能力食得起先大賺。講返讀者買樓,佢見到不少賣盤叫價與質素不成正比,多屬本身佢知識與叫價者不對稱才得此感。先講西環睇樓難開展,區份荃灣、沙田(+馬鞍山)就易上手。此等區域大屋苑多而換樓階梯清晰。敢講讀者對於一間舊樓究竟可問銀行借幾多年按揭未攪清、一間咩間格既舊樓先過到驗樓令借貸到手亦未攪清。什麼特色戶可以令租金倍增而又未踩界令屋宇處少去上門未了解,咁既情況勸喻由屋苑樓作首置出發更為上算。同時手上資金不多、想入手舊樓收租會令佢感吃力。   另外前日另一讀者問:「佢而家買間30年既樓,供滿之後間樓都60歲,即好似而家d唐樓咁! 有乜用?」 有此話述令感者覺得他的樓房投資觀只集中在實物觀察一環,主要計較如出資300萬、間樓究竟咩樣先? 同買衫放低千八蚊,究竟件衫有幾靚近同。惟樓房除了居住用途外,業主更可運用樓房之可抵押性(intangible asset),為自己產出金錢或控有租客,抵押性高至可借九成而融資成本現低於年2%,此為香港大部份投資物所沒有(其實仲有些與樓房的抵押性近同、要留返收息101再講)。買樓等於持有高抵押性的資產,業主可利用樓在市況差的時候收租死頂而在市況好的時候加按獲得資金,另外一間樓好少供足30年,唔信問下市面各位業主大大。原因已在早前有述,唔再煩氣。   留意筆者睇樓,好少會似其他人咁集中問間屋入面漏唔漏水? 連唔連裝修咁(留意唔係唔問、但重要性排序較低)。此為格局上不同,所以得出效果都唔同。至於讀者到小朋友大到讀書而自己只新手上路投資、對HKD2500萬以下資產者不屬正象。先講世上有些人確實成世都唔需要投資,不過先要確保筆錢大到只打穩陣波就可「捱到完場」。港幣2500萬應剛夠一人在香港及英國/澳洲兩地成立資產中心、但要移民英國呢個數就好勉強。咁讀者應作之法樓應在跑贏的大屋苑細細地買一間、估計淨低60萬可投放1/3在賺價物、而1/3在收息物如債基再疊增,淨但現金。如同意此分配才諗有乜好買未遲。

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一生三宅近無望、兩房如何先計劃? #1175

諗Sir你好,   小弟與女友之前只顧玩樂,直至近月開始計劃明年結婚才發覺理財之重要。讀過《收息論》、《樓換樓》及修畢收息101 DV34後希望閣下可以指點迷津。   背景: 本人 :大學職員,月薪$17,000,已達頂薪 未婚妻:任職證券行,月薪$35,000,有Bonus約一個月月薪 兩人均沒有貸款 上月開始每月儲起40%,共$20,000 明年十月結婚,預計支出$200,000   資產: 已購入公屋一間;本人單名,自住,未補地價;沒有按揭。 現金$60,000(己計上月開始儲起$20,000) 股票現值約$35,000 自知一生三幾近無望,惟有先把目標定為一生兩宅。那麼我應如何計劃?   ANSWER: 將現實問題留比年青人,先可以逼佢地進步。讀者無現金無股票、人工只及妻子一半,搞掂下年結婚支出,往後問題仲有不少。當然你可以話人既問題係自找,那筆者也部份同意、起碼讀者選擇結婚擺酒係佢自己將個問題攪出黎,若入世跟大隊就請做好工作及搵多兩個錢。你不痛下苦功,能力自然鍛鍊唔黎。若發現工資17K為頂薪,請積極轉工。當然人工高低未可全決工作對社會產生之意義,不過敢講讀者在大學的工作,不屬不可放棄之一種。   筆者授予之收息101,客觀為同學陳述一套在香港可行的理財概念及做法,惟在對於投資的定義、及風險之計算,都只適用於有效率市場。筆者在資本主義籃圖找出來的收息法門,只能對應有資本者才可發揮效用。例如工資不高者,雖可把借貸力有規範地倍大去問銀行借多D錢,不過若本身工資1萬而吹到9萬,未埋牙就肯定先露底。抱歉花了大家時間去解釋筆者唔係黃大仙,唔識幫大家變兩間屋出黎。將最基本的事情做好還是靠你自己,上什麼收息課仍是幫不到你。   話說回來,讀者買兩間樓不是超難。估計讀者仲可以八成上會、而未婚妻九成上會都得! 讀者自己的借貸力為17K*50%/10000*2.59 = 2.2百萬。呢個數就當借盡係香港都較難買到間兩房。好在未婚妻借貸力為35K*50%/10000*2.59 = 4.4百萬,其實bonus只要糧單同稅單條數係對到亦可計入借貸力,不過今時先留個buffer不納入算數,亦因此讀者若用太太單名而加自己擔保買一間樓估計好容易,先可九成上會而兩人借貸力共超六百萬。   那買第二間樓如何? 假設讀者未婚妻第一間樓入手翠恰花園花費380萬,九成上會借了342萬,即買第二間樓還有6.6-3.4 = 3.2百萬可借。由於讀者自己有公屋,買第二間樓要比雙倍印花稅及只能八成上會。估計買第二間樓最難係件儲首期、次要是清走不必要項目令銀行計到的借貸力貼近理論借貸力之6.6百萬,怎做好此點於星期六首課的買樓001有授。   太太買樓首期連雜費估計要45萬(首期38萬)。讀者自己估計90萬(DSD令稅支出增加了),咁少少地買兩間細樓完成二宅,需資金135萬、讀者只消比心機維持現狀儲七年錢就成功。可能你會覺得儲七年錢好耐,不過阿爸阿媽湊大你用時超過10年。最起碼你未識中學班「死黨」之前,大部份時間都需父母照顧。養大對仔女都叫實事,相反筆者認為環遊世界唔算係。

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做紮鐵儲錢買三間樓好無? #1168

諗SIR 你好啊 我20歲 做紮鐵 月入40K 加薪速度快 1年內 可升到50 K。累積了150K 現金 月儲20K   現在打算 父母給 500K 做首期。買入 300萬 9成按 的樓花 1 房1廳 馬鞍山區。30萬首期+10萬左右雜費 預計40萬 費用 月供9-10K   18年 將興建完成  打算用來放租 等樓價升 再放賣。目標 25歲前有3個物業 請問有什麼要注意 和 更好的建議?   ANSWER: 買新樓投資,絕對不是一個好提議。讀者年輕想法幼嫩,有諗住做紮鐵賺快錢之想法不為奇。惟此路向會令自己困死在低收入水平,排除他日可月入十萬之可能。當然人生在世搵錢係其次,不過明白後生仔初投社會難免會集中比較工資,提升工資。今日九月一開學,且就選取一個貼近學生之個案,睇睇有冇更好安排。   先讚揚讀者肯辛苦搵錢,只要你肯行,就會有路。留係原地,自然發現唔到有路,這對35歲以下的年青人來說普遍是對的。不過利用增加厭惡度去令工資提升,年紀大未必再頂得順,人工亦唔係高到幾萬鎊週薪咁係30歲前幫自己搵哂成世錢。當然建造業有職訓令年青人晉身成管理層,惟讀書呢件事確實唔係幾時讀返都可以。人到25心境煩而時間少、30歲或有些已成家立室,肩負家庭負責。故家長們仍是以「完成大學」為港孩教育目標,可以理解。出黎做野後再返手讀書,所投入之機會成本更高。   以預計工資50K,個人借貸力為50000/10000*50%*2.59 = 6.4百萬。此數額是不夠在香港買三間樓的。加上個人職業若同樓市週期很有關連,於樓市低谷時會被銀行禁止借錢。如97年樓市「爆廠」後律師借錢一律免問、08年金融海嘯後iBanker借錢唔批。故讀者樓市低吸之如意算盤未必打響,趁而家儲少少錢再讀書入建築公司做管理層為更好出路。當然年青人很有可塑性,第日做老闆都唔出奇。始終打份工一個月搵10萬8萬,已經好盡。   新樓是付高溢價去買新裝修、更要比近$4.0/呎管理費,一個月成2000以上。在新裝修要比租客用殘加上管理費要業主食的情況下,買新樓投資是件很笨的事。如有異議,歡迎提出偉論。至於話之前幫個客買左間新樓賺左幾百萬呢類陳述唔使提,呢類銷售話述sell d無腦或唔係香港既客是可以的。要搵錢、需要先忘記搵錢而做好自己。當你連出左糧都唔記得既時候,你已踏在進步的路途。講白一點,錢係會跟著有能耐既人。   在事業上怎做已交待,在投資上先唔好打阿媽筆錢既主意。你今日用左,你成世都後悔。正如娶老婆要問親戚借錢,是一件令男人成世都好唔爽既事。李生今日成幢長江大廈係手,仍然比人挖出當初靠老婆fore水攪生意件事出黎,當然真確與否不作評論。另請用資金買下股票及ETF投資,買股票是想趁後生在股場輸錢,減低到30歲有錢在手才初學股票輸大錢的機會。至於買ETF能幫助人了解宏觀經濟,詳細好處在<錢搵錢>書本已說明。另外買樓之區份同步驟都應好去明白,先讀好書再堅持儲錢,25歲打好根基買到第一間樓已經好叻,而我們不需在地基都未紮好既時候就鬥快架高個層數。

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