有目的而缺乏技巧的理財 #624案窮中產

*新書<收息論>7月1日強勢推出! 諗SIR 你好, Member id: 543 pls check my spending in last 1 year in homeblogger   我的CASE 如下: 本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd 家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留, 本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000 餘下大約100萬收息補貼14,000 租金, 本人預計第二年之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出   1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半) 2. 應用所有即是100萬去收息(1萬), 還是要留更多現金作風險管理, 家庭大約額外有200K 作應急錢(作初期交租及供樓用) […]

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為37歲初哥開展投資的路 #623案窮中產

諗sir: 拜讀閣下書藉及網誌日子不長,卻深深迷上,每天必追!皆因本人的人生目標與閣下所推崇的一生三宅十分一致,真的相逢恨晚。只是本人庸才一名,投資一直是靠好彩,卻財技窮絶,望得名師指點,感激不盡!   本人三十七歳,與三十六歳太太皆為公務員。本人月入70k, 太太月入32k, 有兒子兩歲,女兒今年八月出生。家有一父,已退休,每月供養25k。供樓每月11k, 而本人與太太平均每月可儲蓄25k。     十多年前沙士期間,本人一投身社會工作,便膽粗粗與父親合資買入人生第一間物業,用460萬賺了600萬(09年賣出)。於06年升職後又與父親再合資(二人聯名)用470萬買入將軍澳三房投資(現值620萬),但父親反對租出新單位,本人就搬出自住,而尾數已利用第一間物業的利錢還清。一年後本人又獨資(本人一人名下)購買了一間舊區蚊型商鋪,買時160萬,現在亦只值160萬,每月收租5000,已還清。至09年結婚,本人與太太聯名(二人聯名)以480萬買入將軍澳三房建立新家庭(此物業每月供11000,hibor plan,仍欠銀行210萬,現市值680萬)。同年把第一間物業賣出。父親就順理成章搬入06年買下的物業自住。總括而言,即本人縱然有兩住宅一商鋪在手,卻只得五千被動收入,實感愧疚。 而最可惜的是,本人與父親一直尋找機會,希望利用手上共同獲利的480萬現金和本人與太太的100萬儲蓄(還有我自己的100萬人仔,現在中港兩地收3-6厘息)再買入第三、四及五個住宅物業,目標是我們兩夫婦可自住一間,收租兩間,而父親就自住一間,收租一間,但是由09至今,看著樓市一直熾熱,很怕接火棒,把之前利錢敗掉,就辜負了上天送給我們的機會!所以現金至今完全沒動過!     本人與父親、太太多番討論後,有以下想法: 1,以轉贈形式把物業改成父親單名,又以轉贈形式把商鋪改成父親單人擁有。(因之前看過一個個案,才知道還清貸款的物業可轉贈他人,而不用交額外印花稅。) 2,最後一住宅改為太太一人名(太太是否必定要交額外印花稅?因仍欠銀行210萬。而且是否要被重新評估?有機會不批嗎?)目的是把本人的借貸力釋放出來。 3,未來兩年內單人名再買千尺三房單位,目標價800萬,首期240萬,一家四口自住,之前買入的將軍澳三房放租,租金應有18k。目的是改善居住環境之餘又可增加現金流。 4,未來兩年內父親單名買入兩房單位,本人做擔保人(還是繼續以本人名義購買?但兩者都必定要付額外印花稅了),目標價400萬,首期200萬,父親原本自住的三房放租,每月收回租金17.5k。 5,最後,等辣招退,樓市跌30%,再與太太聯名買個300萬的市區兩房,付150萬首期,收12-16k一個月租,那麼我們三人的目標就能達到,而現金流亦增加到30k。 本人自問一直與太太踏實工作,是投資保守的普通人。二人皆是投資初哥,技巧笨拙,思考只是十分表面和粗淺,望得指點,以達目標。     請問諗sir, 以上計畫是否明智?以上計畫可行嗎?以上計畫是否最快達到本人一生三宅父親二宅的方法?還有其他建議可增加被動現金流嗎?會建議本人先報讀買樓班還是收息班?感謝關注!懇切希望得到回覆!萬分感激。 好彩老實人上 從我的 iPhone 傳送   Answer: 是的,同意老實人還有不少事情要學習。當然仲有幾年自身借貸力才由高峰下跌、現時趁樓市高為自己打算,總算合時宜。     永遠都唔想輸,對大部份人而言都構成問題。早前贏左480萬既讀者、只要將其中1/10投入樓市、現時又係另一光景。絕D既將小注錢投入外國樓、賭轉樓花輸哂都係初投資金。之前讀者看著樓市一直熾熱,很怕接火棒後將之前利錢敗掉。希望往後花些時間對投資一事認真理解,害怕源自不認識。但明白事情是在自己可控範圍之內後,根本用不著怕什麼。讀者家庭借貸力為(70000+32000)*50%*2.59*/10000 = 13.2MIL。     2006年將軍澳父住三房(父子合資)無按揭。舊區蚊型商鋪無按揭。將軍澳自住三房借了210萬。借貸力只用了2.1/13.2 = 16%。實在有不少地方可整理及產出現金流。先攪清物業轉贈他人之後、最少5年都做唔到按揭。在本BLOG有時提出的聯名轉單名是用有代價的形式買賣,不是用”Deed of Gift”的。那讀者一旦將樓轉比父親、之後將其加按套現的算盤就打唔響。至於將單位轉名比太太、額外印花稅(SSD)係睇持有年期的,第一輪SSD係2010年10月先實行,所以根本唔使比SSD。另估計讀者係咪其實想問DSD(雙倍從價印花稅)? 見來文理解她應本身無住宅物業、那將一自住單物轉到她名下,理解是不用付(DSD)雙倍印花稅。     在現行金管借貸指引下、合法夫婦的借貸力根本是可以共用的。其實讀者攪唔攪轉名比太太,佢既借貸力都可釋放哂出黎,根本無野困住佢。攪轉名很大可能是為了一件事: 九成單會借盡上會。可以讀者將自己名拆出後又七成上會,咁其實慳些少唔攪拆都得。至於買三房後自己借貸水平升至(2.1+5.6)/13.2 = 58%,水平還可的。不過花800萬係未來兩年有預計(2440+2153) = 4593新單位供應的西貢區(即包將軍澳)買樓實在令筆者汗顏,可能是熱天我大汗吧。2012年至今都未有在BLOG中提過將軍澳,供應為各區之冠係其一原因。讀者買左間唔升既鋪已要先作檢討、住宅選錯區係另一件事。另外在個人策略鋪排上、公務員買樓收租係最好架啦! 因借錢易另外在職場可考慮既事都唔多,直線盤球每隔幾年買間市區眼鏡房收下租吧。想住三房換下大屋咁,其實租都可以。   […]

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收息方法養起中年男全家 #622案半山居民

    Lum Sir, 看你Blog只有短短兩星期,你给眾Blog友的建議對我啟發很大。之前從moneycafe而得知有你的存在,真幸運! 但亦很矛盾為何那麽遲才認識你,唉! 浪費了很多光陰。我已一口氣報讀了收息及買樓理程,到時見啦! 對於我這年纪及負擔的人來說,真沒有時間浪費,必需盡早計劃好之後的數十年理财大方向(希望有咁長命), 運用現有資產產出足夠正現金流支持生活開支,那我便可稍安心做点其它事。     近兩年來一直的煩惱怎樣運用手上资金提供20%或以上之年回報 (兩年來用股票及股票期權混合投资投機策略,可惜經驗及技巧有限未能達標),另一放面是怎樣有效增加物業作日後收租。  看過你Blog中的個案後好似已有眉目。 本人於十多年間於不同區換個四次樓,早兩年更同時擁有兩物業,曾經考慮租出一個,但最後都賣掉,因租金回報與現樓價估值實在低(2-4厘,有望’上完買樓堂學到提高回報的法門。)故最後賣掉它取回資金準備其它方面投資。  回想起97金融風暴之後樓市暴跌,通縮,渣現金在手感覺良好,因那時錢好見洗,一蚊雞,十蚊碗雲吞麵,十蚊一個茶餐隨處可見!2000年至2007年渣現金收銀行5-6厘息,每月收息好有滿足感及安全感。  直到2009年美國超低息及眼都唔眨係咁印銀纸而今而引至高通漲!  美國佬終於教曉我什麼是銀紙的實相,但交了許多學費给美國佬! 到正题,Lum Sir 如果你係我,你會怎樣計劃呢?     ~太太44,我43 ~三女(1.5, 3, 7歲), 工人三個 (兩個在我家,一個照顧老人家) ~現時每月總家庭開資约 $53000 ~每月按揭還款$12000 ~公司生意這兩年委縮收入並不隱定,當無收入 -北角三房單位約900呎,買入$7.4m(市值8.6m), 欠3.3m (H+0.7),現供$12000(28年),與太太聯名(打算轉單名,為日後再買樓作準備) -港島東區車位一個,買入0.45m(現估計约1.5m,不肯定)。無欠款,租出收$3300/month, 與太太聯名 二人共有: HK$13.1m(無定期) RMB7.5m 約於2009年買入的 (定期2.5-3厘) 股票HK$3.2M ——————————————————————————–   目標: -於未來10年購入多兩個2房單位及兩個3房單位收租,或给女兒住。 -投資債券,ETF, 基金股票…etc 以提供相等每月20萬收入用作家庭開支,供樓(包括計劃購入物業之供款) -同時用現有资金投资而提供每月约20萬正現金流作家庭,生活上及供樓開支。(現每月總家庭因支53k, 另供樓每月12k) ———————————————————————- 問題: […]

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1500萬理財方略 #621案半山居民

諗sir, According to 會員專頁: My member ID: 5800 Last 1 year spending in Homeblogger: $5044   你好,有幸拜讀閣下的blog, 穫益良多,亦已買了(樓換樓)一書及上了收息101~103課堂,對投資多了點理解. 現有個問題,希望閣下給予些專業意見. 市值1千萬的地鋪(租出$13000)有租約,有入銀行記錄 市值500萬住宅(母親,弟弟及弟婦自住) 以上2個物業是父親的遺產,因當年父親沒有立遺囑,法律上分配為母親佔1半,4兄弟姊妹均分另外1半     姊,37歲,家庭主婦,有1個小朋友 姊夫,38,月入約$35000 姊夫持有一物業,2010年買入價$210萬,現估價$400大約,按揭9成,息口2厘,供30年 本人,36歲,月入約$30000 男友,38歲,月入約$30000 我們租屋,月租$7000 弟1,35歲,月入約$15000 弟1婦,34歲,月入約$25000 2弟,30歲,月入約$15000     看到諗sir 的blog,有所啟發,希望能運用以上的物業,提高家人的生活質數,現最需要買樓的是本人和男友. 他的婆婆現居公屋,可用作買居屋,有想過用男友單名用婆婆公屋買$250~300居屋自住,但見諗sir一直不主張買居屋,對嗎?另外用父親物業,貸款出首期,用我名買$300萬私人樓出租. 弟弟也有換樓的需要,姊姊姊夫也希望買多層樓收租.     1千萬物業,最高可按1半,即$500萬 $500萬物業,可按7成,即$350萬,有錯請指正 共可按出$800萬,我們如可好好運用這$800萬呢? 以上的方案可行嗎?上了收息堂,得知有回報高的收息方法,或是應用男友單名先買約$300萬樓,其他錢用來投資或收息,待樓時回落時再買樓呢? 但最大問題是,這2個物業我們4姊弟都有名,要買樓先要除名,如把業權送給母親,銀行是不接受按揭的,對嗎?如何用最少錢除名而又不影響按揭呢? 問題太多,比較複雜,先感謝諗sir 祝諗sir及家人安康 忠實讀者Alice   ANSWER: 買樓係唔需要除名的,除名只可幫你係某情況不用付DSD、或有些人想九成借盡先咁做。將業權送比人係做唔到按揭、賣就可以。所以筆者在BLOG只建議過有CONSIDERATION的買賣要約。   另外相信四兄弟姊妹唔會一齊願意除名將業權讓比母親,轉名雖可省下再買樓的雙倍印花稅,但自身將失去1500萬資產的除2再1/4業權、市值為近200萬,四兄弟姊妹應好難傾得成。筆者勸讀者唔好沾呢淌渾水,萬一轉名或調動後樓價是升或跌,讀者都會成為箭靶。   […]

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為小妹重返財務自由之路 #620案屋村仔

諗sir你好, 自拜讀〈樓換樓〉及上完收息課程後,令小妹反思不小。想在103之前做做功課,望諗Sir指教。   小妹25歲,收入18K x13 個月 (因小妹想年青時試試不同的東西,所以現在不是做本行,如轉回本行,市價月薪starting rate ~28-30k) 男友33, 月入30k 資產: 1.英國Studio,本人單名,12年 £32k 購入,沒有按揭, 收租£270 monthly 2. 澳洲樓花2房,本人單名,13年$540k AUD購入,15年初上會,預7成按揭,租金保守約5-6厘,但除開稅務及其他費用,正現金流應不多 3. 減去其他支出,月儲$5-6k   讀者 換算港幣/Remark 男友 換算港幣/Remark 港幣 250k 250000 港幣 400k 400000 人仔定期100k  125000 股票蟹貨 50000 50000 澳幣 100k 728000     紐幣 20k 130000     英鎊歐羅 5000/8000 140000     Fidelity Glb […]

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樓市下半年點睇? #617案偽專才

我看過你的文章,我想和你分享我的情況和是否再進行投資。 我今年29歲,和女朋友很快就會結婚。 我的月收入是〜85K和我女朋友是35K,每年將穩步上升。 我個人擁有的兩個物業。 1,灣仔單座物業 2009年 3.5M購買, 現升值至6M。每月分期付款13K。至~2030年 (與家人同住) 2,將軍澳2房一手2013年 5.3M買入,現在升至大約6M。每月分期付款〜18K ~2040年 (會與女友住) 我們有〜1M的現金和一些穩定的股票用來收息 在我心中一個計劃是去轉按為第一家在灣仔並獲得現金約 4M, 再購買多個單位再租出去,用意是想利用樓1 的升值去作長期投資. 但是主要關注的是住房價格的穩定性, 會否有下行下跌的可能,和一旦加息後的影響 (三個物業都有按) 你怎麼看?   ANSWER: 係咪筆者理解錯? 定讀者計錯數? 轉按灣仔6mil(現市值)能獲得4.2mil現金? 一間自住樓可套現至市價七成,仲有可能可搵三間行估價取其平均,那讀者2009年3.5mil買入、已提及是有按揭在手,那點可能將此物業加按四百幾萬出黎呢? 加盡都係四百二、開首買樓時又有做按揭、所以很懷疑當中有否資料遺漏。   至於讀者應否再買多間樓、視乎佢而家借落多少。雖然憑讀者提供數據可反推出讀者而家兩間樓仲爭銀行幾錢,不過由於時間有限所以不作計算。讀者借貸力計算為(85000+35000)/10000*2.59*50% = 15.5mil,可是又無講自己按揭欠下多少,不知佢有否看過筆者<樓換樓>一書去先了解借貸力的運用之法。另外做好計算後根本就知道再買樓後樓市跌幾多會變成負資產、而自己可衡量應否承擔此風險。   至於買得樓就根本預左有升有跌、仲問買樓後有否下跌之可能? 令筆者語塞。至於加息同樓價關連性比想像中低。回望2005-2007的加息周期,樓價有跌麼? 至於用股票黎收息、上過堂既朋友都知根本違反該投資物的特性。勸讀者重頭再想一遍、用心去加強自己投資知識。而筆者決定將時間先留比有付費上堂及後發問的學生。   有一個問題可作答的是樓市下半年展望。知道經過新盤大賣後市場人仕看好後市。筆者意見是樓市先在夏天上揚、及後在年尾前會有少調整、暫維持早前在媒體對港樓市看法。知道香港人對住樓有需求、由租務市場得知用家的居住需求殷切。可是樓市除上點外亦有投資需求、不可忽視。此因素很受外圍氣氛影響。君見美國十年期國債孳息率見橫行通道之底部、歐洲負利率、一切對市場的利好消息已盡出。結果為道指17000而德國DAX見10000。引致眾香港發展商趁機推盤、李生荃灣盤成功出逃後大把發展商跟隨將貨開賣。且看此樓市旺風支撐到幾時、而美政府為了維持當前格局必出口術將大市降溫、壓低道指、好等自己享受透過印銀紙問你攞錢而又享低息的好時光。下一季市場氣氛逆轉、投資客怕怕,新盤自然要減價促銷。  

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零首期買樓結婚 #611案屋村仔

諗SIR你好   本人拜讀你的文章已有一段日子,獲益良多。現希望能賜教:   本人年32,女朋友30,月入各25K。 本人有一現值約3M物業,5年前以2成首期上車1.5M購入,供25年息1厘,剩1M未還,月供約5K,現收租約9K,租客十分穩定,已租出約3年。女朋友及其家人共同持有一市值約3M自住物業,每人月供約3K,現剩下少於10年供款。女朋友及本人約有80K現金+股票。   由於本人及女朋友均持有物業,而女朋友家人因私人原因不肯把女兒的業權從聯名中除去,故未能把物業轉讓給女朋友單身上路。由於希望踏入人生另一階段,故我們想購入一3.5M 至4M物業作婚後自住用途。但礙於各自持有物業,又已用8成按揭及首期有限,故實在無力付出3成的首期再購入第二層物業。再加上有未來外母,租樓NO WAY,導致婚期一拖再拖,還望諗SIR可以指點出路,是否除了出售現行放租的物業外,別無他法?   心急人上  VIDEO ANSWER:

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偽專才及早沽貨減磅 #603案偽專才

  追讀唸Sir blog, 大閞眼界 望唸Sir指點方向 本人32歲,偽專才,月入98K, 太太32歳,月入28K,育有一歲女及一傭人  2010年買入何文田夾屋兩房2.8M自住, 月供8500,現欠銀行1.85M, P-3.1. Plan。 現估值4.5M 2012年在加辣前冒險買入黃埔花園 三房6.4M, 加按夾屋0.7M, 借父母1M, 再賣手上全部股票做首期, 月供18000, 現欠銀行4M, P-3.1. Plan. 現估值7M 加按月供3500, 父母月還10000 黃埔花園租出18000, 現收回自住, 打萛放租何文田夾屋15000 其餘資產現金400K (會用200K裝修黃埔), 股票100K 本人婚後開支很大, 供車(12000)供樓(40000)供雙方父母(15000)女兒傭人(10000)交稅(22000), 月儲20000. 本人深知儲蓄不足, 擔心退休生活, 又想完成一生三宅的目標 我應該怎樣部署呢? 希望唸Sir賜教,謝謝!   Video Answer:

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四十歲理財不再犯錯! #601案窮中產

諗sir,您好! 謝謝昨天一整天的教導。收息101所講的令我大開眼界,希望在102和103能再聽你的講解, 以及有關海外物業投資及買樓101。現在有關樓的問題想請教,不知道你能否抽時間幫我諗諗:   本人今年40,已婚,從事會計有關的工作,月入11萬(老實講,自己常接觸數字,但不懂理財)。本應二人世界過埋下半世,但最近找到人生的目標,老來得子(一歲),第二個小朋友都黎緊。本人2006年置業(買了鯉景灣-367萬)自住,後來在2010賣出獲利。但跟很多賣了自住住樓的朋友一樣,租了一年樓後發覺不對頭,就在2011買入將軍澳兩房單位 (買入300萬,還有180萬未還。現估值400)。到2013年,bb出世後,同太太商量過,太太決定辭去本身的工作(月入大約3-4萬),專心照顧小朋友。後來發覺不夠住,所以現在以租養租的方法租了同區的三房單位(1.8萬),兩房的單位租了給親戚 (租金1.2萬)。   本人的財務狀況如下: 股票:50萬 外匯:130萬 (110為RMB 定期 3%p.a.) 現金: 430萬 (100萬為 HKD 定期 1%p.a.) Total: 610萬   每月現金流: 人工:11萬 收租:1.2萬 可儲:4.5萬   本人想計畫下一歩,想問吓諗sir的意見:   1. 將軍澳兩房:以390萬的一半轉名給太太 (因為DSD的關係, 以便日後以本人名義來買入)。知道現在已過了最好的時機(因她沒有工作和收入,只可用Assets Basis同銀行做四成按揭–冇錢可套出來),但好過以我來擔保,減少我的借貸力。總之,Downside就是沒了HIBOR+0.65%的plan。 2. 現租的三房:等待樓價下跌10%-15%,棄租並買入新都城三房(約550萬,八成按揭) 3. 我們應否現在再買入兩房收租呢?如最近看過得寶花園(300萬租8千).如可以的話,是否應借八成?我的借貸力是14mil的一半(700萬).按您的意思,在旺市應該在這個數下的一半,即是350萬,所以在pt2已經超了(但我們要自住,所以沒有辦法) 4. 現在現金可以用昨天學的收息法再詳細study 吓   以上想法是否合理?   video answer:  重點: -四十歲人做過的兩件理財錯事 -500萬輕易獲得保證10%收息回報 – 買樓選區一談 -現金流怎計算?

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安全感的長遠部署 #591案庸才

諗sir 你好,最近才知道有這個blog, 覺得諗sir你的意見好好及好實用,後悔沒有早一點看到你的blog. 希望諗sir可解決本人的煩惱。本人文筆差,希望你不要介意及明白我的意思。謝謝!   本人37 (女) 月入50k,月儲10k。現有一層市值585的兩房,隣近地鐵的市區屋苑。九成hibor+0.75, outstanding balance 3.2m. 本作自住但剛搬出和父母同租住22.5k的三房屋苑。我想將呢間兩房出租,租金可達17k(現供12k)。上年本人賣出出租物業,套現1.3m. 另外巳7:3比率(我7成)同朋友夾錢買了值hkd5m 的英國物業,2016年要上會,如升幅理想,可中途賣出。   父母現沒有工作,休息中。在上年亦賣了剛full pay 的自住居屋。 剛亦賣出元朗收租樓( hibor plan+0.85, 供5.5k, 租金9k,outstanding balance 1.25m. 2m買入,現值3.45但3.3賣出), 原意是給父母退休用及不會賣因巳沒有名去換樓。但因找到guarantor 可換樓及怕元朗將來有太多供應,所以賣出。後因發覺可加按套出1.1m又可keep 住層樓,覺得賣出決定錯誤。剛過大訂但未收及簽正約,正煩惱考慮撻訂。因想父母有收租樓,亦計畫買翻一間市區樓給他們。因父母沒有工作,單靠本人(沒有兄弟姊妹)及有限的借貸力很難買翻其他樓。 現租3房只是暫時性,想樓價跌時,買一個約6.5m的3房市區單位。始終想父母及自己各自有兩層樓。並不想父母要擔心食住的事。想好好利用巳有的現金制造現金流並有stable 的生活,不需父母擔心。 現煩惱已下問題,希望諗sir可給寶貴意見,萬分感激。 -如不撻訂賣出元朗分業,父母及我會有7.5m 現金 -keep 1.9m cash (當中有部分會買債券基金或其他收息工具,大部分給父母放係銀行) – 2.84m(已包transaction cost) 留來買3房 -2.2m (已包transaction cost) 和另一朋友買多一間倫敦物業及東京/澳洲物業。末定東京物業是否做mortgage因末訣定買可做mortgage 的物業或cash buy studio flat. 但其他一定需要。 – 餘下400k待定     […]

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