唐樓換新樓三房個案#707

諗SIR你好, 多謝你一路以來在此BLOG跟大家分享一些樓宇買賣的心得, 令大家獲益良多. 本人現有一問題, 希望諗SIR能幫忙解答一下: 本人30歲, 月入$28000, 14個月糧 女友28歲, 月入$25000 二人每月可儲$25000, 收租$12000 – 我們聯名擁有一個單位, 200萬買入, 按揭H+0.7%, 供25年, 月供$6000, 尚餘$140萬欠款. 現值380萬, 正在放租$12000. 另本人名下一唐樓單位自住, 現值250萬, 已供滿. 我們二人資產如下: 現金: 140萬 股票基金: 45萬 人民幣定期: 75萬 除放租單位外無其他負債 – 因為遲些我們想有小朋友, 希望買入一個約6M到7M的三房單位 (要俾DSD). 現有方案如下: 1. 用盡現有資產, 買入三房單位, 按7成. 保留手上兩個單位收租($12000 + $8000), 並作為新樓按入息. 2. 把自住唐樓賣出, 保留放租單位 ($12000), 再購入三房單位. 3. 把手上全部單位賣出, 再購入三房單位 4. 其他方案?? […]

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收租佬進擊一生三宅#695

諗Sir 你好,有幸於兩年前拜讀骷髏會的文章至現在的homeblogger,實在獲益良多。先自我介紹。 本人現年35,已婚,月入48000元。太太已轉做全職主婦,於家中照顧1歲bb。父母加太太家用約每月15000元,保險每月2500元,儲蓄每月16000元。 – 2011年中以240萬元朗上車自住,當時以H+0.9%做7成按揭。2012年樓價升至約300萬元,故加按60萬元,由於此部份少於100萬元,所以年息為P按息率2.3%。兩筆按揭合共月供約10000元,合共尚欠200萬元。 當時加按的60萬元全數買入中電收息,另持有約80萬元垃圾股票收息,總計有140萬元股票。多年來都係收取股息,未有大郁動,而且多年來都係冇乜錢賺,真係唔輸錢都偷笑。突被諗sir你的一篇「做個收租佬好過」啟發,決定改變吓。把心一橫,於今年4月放晒所有股票(已經冇理賺定蝕),用太太名買入一間260萬元朗連約盤,以H+1.7%做5成按揭,月供約4800元(但係用埋我名做擔保加借款),名正言順收租,現租金收入為7800元。 – 現有儲蓄﹕30萬元借貸力﹕48000/10000*2.59*50% = 6.2mil 已使用之借貸力﹕2mil + 1.3mil /6.2mil =約53% 當做完晒以上設定。 – 打算於回氣後再向第3間進發,但有新問題諗唔通,煩請賜教﹕ 1. 自住樓現估價為360萬元,如打算轉按,但應轉為7成按揭定係5成按揭較適合作第3間樓的打算呢?如7成按揭就會有約50萬現金落袋,但係如用5成按揭,就要補20萬元繼續自住。 2. 轉按後每月只會供少700元(由原本20年轉按為30年),值得做嗎? 3. 如果自住樓用5成按揭後,找個親戚簽租約加大借貸力,但係繼續自住有咩細節要注意呢?(如算唔算呃借貸架?犯法?後果?) 4. 請問租金計8折後,計壓測時駛唔駛再減一半嚟計呢? 5. 現有方案一: 將自住樓加按至5成按揭,繼續住但係找親戚簽租約加大借貸力,為第3間進發。因為只得自己一個工作,要用兩間樓的租金加大借貸力。 6. 方案二: 將自住樓加按至7成按揭,套岀50萬投資等機會再買樓,但係此方案又會令自己唔夠借貸力向第3間進發,現正煩惱中。 7. 最後,諗sir 有冇其他意見呢? 謝謝﹗ KP上 ANSWER: 讀者有心向上流,可是有感行動時未有綜觀全局,執行上的方法未夠精密,導致現時借貸力用了一半,在手資金太少,即係邊諗邊砌牆,砌到一半發覺有問題,現上定落好唔知點算。為了初看讀者,介紹背景是讀者原有一間樓,又有1.2mil資金加股票。看了筆者說有關收租佬#547的文章後,(http://homebloggerhk.com/?p=21783) 賣哂全部股票套回錢五成上會入手一間元朗細價樓。一個人持有兩間樓,好在讀者人工都不俗,近5萬銀一個月,先可以太太唔做野之下仲可以一人揹兩間樓上身。可是買第三間樓時,找不著方法。 – 先答銀行計算壓力測試時,係要計在加息3%後你負債的總數會否超過申請人收入的六成,或未加息時會否超一半。所以讀者想什麼將自己租金收入打八折後再減一半黎計,係筆者在文中冇說清楚之過。當然一篇文只幾百字,筆者是冇能力憑一篇文教哂你成個過程的。 – 買元朗細樓不是好選擇,睇18區供應率即知。當然筆者幾個月前套回130萬,在要比5成上會之下他的選擇只有二百餘萬的元朗樓。或又連約成交的樓看上去比較便宜,價錢較「筍」。其實這只是證明了樓價同樓房之抵押力有很大關係,樓價同借貸密不可分,見到個價筍而付百幾萬首期五成上會,對於資金少者實在不宜。 – 如果要由頭砌呢幅牆,其實2013年出版之<樓換樓>已有說可取之法,就係將自住樓加按至五或七成再租出,而自己再買樓自住九成上會。如果人工較高(即家庭收入起碼都6萬),更應偏向按至七成,因為本身人工高令借貸力較高,那梗係加按多些少要現金唔要借貸力。但如是人工較低,咁只有加按至五成,當然唔係就咁搵親戚簽張租約就令借貸力上升啦! 但點都好,人工低是要借貸力,令自己有再買下一間樓的可能。 – 讀返讀者,佢買新樓又未有用盡槓桿,竟近乎用盡自己既cash去葬於元朗樓一間仲要五成上會,只可說要讚既係讀者既「專一」。估計佢既想法係: 手上筆錢一係買股、又或買樓、那好處係佢係一個專一人仕,太太安慰。大家明白係買股唔買股之間,係有不少空間可股、樓、債雜溝的,做好資產配置。那現在想再行一步,必須找個強援。太太冇野做,可以搞生意。令收入提升致使家庭借貸力大升50%。當然實行之時要小心部署,同意如果搞唔好有機會被人指證騙貸,所以文章只夠時間授予方略,細節位做好財技要時間深授。 – 關於他的現居如可加按,那請先取。起碼可以補空一下讀者的資金。既然買賣樓稅項太重,讀者宜現在做好將資金收息。五十萬按出用2%年息成本,而債基方案可予12-15%年息,那突出之10%提供多幾千蚊淨收入。趁休整期整理好自己家庭收入,而拉長按揭令讀者供多700而還多10年,鑑於20年後銀紙不太值錢,又或間樓三五七年後根本可能已賣左既想法,拉長是可作的。 —————————-

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孖仔爸爸被裁前求出路#693

諗sir: 小弟本來經己報名參加10月的買樓教學及收息投資課堂向諗sir 請教學習 生命無常,有急事相求,工作上因企業整合,小弟將會年底離職,而倒數還有3個多月時間,爭分奪秒…期盼諗sir 百忙中可回應解決小弟的問題。 家庭背境: 小弟37歲,一家四口,孖仔一歲,妻(34歲)工作中 我倆都是長子和大女,要財務上照顧四老! 財務狀況: 1) 資產: 房屋A:居屋(29年樓,450平尺) 小弟名09年買入1.3M 房屋B:居屋(29年樓,650平尺) 太太名加我名擔保 Property Size Purchase Amt Mortgage Outstanding Mortgage – payment A 450 sq ft        1,300,000       1,800,000              7,600 B 650 sq ft        3,600,000       3,500,000            13,000  Total        4,900,000       5,300,000            20,600 現金: 200K,股票: 400K 2)收入🙁總收入: 89,800) 夫55,000x 13月+ 4月Bonus, 妻26,000x 13月+ 1月Bonus 收入: 81,000,房屋A: 收租8,800, […]

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渴望退休的人 #687

諗sir 你好,我是你的忠實fan, 已上了所有的買樓及收息班,也慢慢將你教的收息方法付諸實行。以下是我的情況:   今年40歲,未婚。月入15萬,每月可儲約8萬。現有資產: 1. 與家人聯名自住樓,市值4mil, 已供滿;   2. 一沙田細價樓(單名),市值$3.3mil, 按7成,欠$2.1 mil,月供約$8000, 租金$11,000, 正現金流$3000。   3. 年初在一銀行共付$1.1 mil買了一份保險,8成上會及8年後取回$4.8 mil,年回報~10%。   4. 直債US$100K, coupon 11%, yield 8.5%, 2016年1月到期。   5. 已做債基方案,分散投入三種物件。A物件回報約13%; 及 B物回報約18%。每個物件做portfolio value HK$1 mil, 即出資HK$700K.   6. 現金HK$3.5mil,國內人民幣定存RMB1.2 mil(利率5.25%) 及其他零碎基金約$800K   現有問題如下:   1. 計算我的借貸力是否要減去保險上會借的錢呢?可用借貸力:150,000/10,000*50%*2.59 – 2.1 (沙田樓借貸)– 4.95= $12.3 mil, 是這樣嗎? 2. […]

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點樣優化資產收息產生現金流? #671

多謝Lum sir的分享讓本人明白到儲正現金流的重要, 並應該時刻裝備知識。 現況: 1. 本人30, 月入32k, 現同家人自住, 上年以2m買入觀塘樓, 9成按揭, 每月收租8.6k, 回報5%, mortgage 2.15%; cash 150k, 月儲11k, 月供2k tracker fund。 2. 男友38, 月入95k, 工作穩定, 有1供滿居屋同媽媽自住 (13年樓齡, 綠表價3.8m, 銀行自由市場估價4.9m); 上年以8.5m買入將軍澳新樓自住, 7成按揭, 現月供24k, 1按 2.15%, 發展商2按下年升至6%, cash 1.2m (mortgage-link), 扣除所有開支連稅月儲36k。 男友屬穩健型,買樓賣出所有匯豐後無任何股票; 有少量基金但都無掂過。英國戶口有少量cash作每年去英國的日常洗費。 疑問: 1. 借與不借 雖然男友cash足夠下年還清2按 (到時亦已多儲430k), 但銀行只剩約630k好似不太安全。剛剛收到HSBC p-loan promo都係3厘年息, 所以想借d。 如不借p-loan, 可等年尾tax loan (估計暫不受加息預期影響, 應少過2厘息), 年期較短但還款不成問題。 […]

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股票贏過百萬再樓換樓? #667

  諗Sir, 你好, 拜讀你的文章已經大半年了. 你見解獨到分析合理, 小弟敬佩;特以此留言咨詢諗Sir之寶貴意見。 先提供一下小弟現狀況: 資產入息 : • 小弟和太太於2008年以3.8M聯名買入自住兩房物業連車位(黃大仙區),在父母幫助下 7成上會,H+0.7%(30年),網上估價現值5.6M(尚欠銀行2.0m ) 每月按揭還款約7K 。車位出租每月1.8K • 小弟名下有一間舊唐樓(九龍城區)收租每月租金5.5K, (經紀估價1.5-1.8M) • 小弟今年32,月入15K,扣除按揭,家用,保險,火險,個人開支,(車位+租金後)月儲10K • 太太同齡,月入20K,扣除父母家用,保險,個人開支後,月儲10K • 育有一女兒,今年入讀K1! • 現金0.5M,港元/人幣定期+IBOND 1.6M,股票1.1M,儲蓄保/基金0.2M 計劃: • 計劃於2015-16生一個小朋友 • 購入多一個兩房/三房收租 • 定期轉換成債券 問題: 1. 小弟與太太儲蓄能力還算可以,人工會有增長但不會突瀑漲!!想知道如果可以增加借貸能力? 2. 自住樓不想出售或出租,因為近父母同方便照顧小孩,但留意到諗Sir不看好黃大仙區。同出售舊唐樓是否可行(經常要夾錢大維修同保養)?但會即時沒有了穩定租金收入。 3. 如果定期(港定/iBond 今年七月到期)轉了債券便沒有太多資金付首期,買大單位收租(觀塘/。其實會否債券穩定回服比樓更加適合小弟?因為將會增加多一位小成員&小女兒入學後支出都會大增,父母年齡都接近退休,即使有退休金但每月小小心意都比多少! 4. 幸運地,小弟大部分額外資金都在股票獲得(0.7M-1M),但今年沒有任何增長(內銀/礦業) 同時少了很多時間去找資料和注視市況。是否應該將資都轉入債券,換取穩定回服 & 如何在增加被動收入? 5. 買樓教學課程(收息101、102) 會有機會星期六/日開班嗎?? 平日小弟根本未收工or上夜班。   answer: 讀者可真犀利,搵萬五儲一萬,嚇死筆者。現資金有50萬cash,1.6mil定期加債、又有1.1mil股票,以讀者所講係股票賺返黎。無論點,佢既錢唔等於你既錢,最緊要係月入十萬既你看畢此案後可立心儲多些少錢。   […]

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無端端變出$33000月入 #654案半山居民

諗Sir 你好! 本人自從在綱上發現各下的Blog後便感到自己之前浪費了很多机會, 甚至愚蠢! 所以立即報讀收息課程101, 102 和 103 亦已全部完成, 真是獲益良多! 但後悔上年賣了一物業賺取吐利, 所以今次希望諗Sir能夠協助作出資產重整配置, 比例和 提供宝貴的專業建議!   上課後已完成作出詳細瞭解和隨時準備執行的事項: 1) 已到銀行得到「5年115%」回報的資料 2) 一些银行的直債和債基的方案門路 3) 已完成private bank開户 4) 正研究日本樓市   家庭資料: 小弟41歲 – 自己做小生意, Salary 當沒有 太太40歲 – Salary HKD 75,000/mth 兩位小朋友 資產如下:   Cash: HKD 8.0mil 和 RMB 0.8mil (做一年定期) 物業: 1) 一個港岛南區的兩房单位, 估值~HKD6.5mil, 聯名, 已供完, 收租金HKD16,000  2) […]

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書中没有黃金屋? 無樓專才求救! #637案偽專才

諗SIR你好 本人近日經過書局, 看見你的”樓換樓”一書, 二話不說買了回家看. 不讀尤可,越讀越驚! 小弟今年三十三, 小時深信 “書中自有黃金屋”, 於是發憤圖強, 終於成為專業人士. 雖然生活尚算充裕, 但時至今日, 還是未能添置一個安樂窩.理財一道更是不堪入目. 眼看身邊很多朋友已上軌道, 自己卻還是原地踏步, 仍然是無殼蝸牛一隻, 所以想請教一下諗SIR. 情況如下:     家庭(我+太太)總收入: ~$120000 一個2 歲小孩, 外籍傭工一個 於2010曾以9成半按揭買入荃灣一兩房單位 (300萬), 2011年賣出, 賬面賺80萬 之後本想等樓價跌再換一個大少少單位自住, 怎料一等再等, 樓價一升再升, 自2011 年開始租樓至今 有一間居屋於大埔,2012年買入, $265萬, 俾3 成首期, 現尚欠銀行170萬.月供~$7800, 分30 年供, 現估價338萬 這是給父母住的     自己則與太太兒子工人租屋住 月租 $20000 其他支出 (每月): 保險 $5000, 父母生活費 $10000 工人工資: […]

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ETF日本樓債基方案如何決擇? #629案庸才

To: 諗SIR  夫妻2人34及33歲 外幣股票現金: 等值港幣 430k 家庭每月收入53k + 租金收入24.5k (已打厘印)供樓開支: 4k+8.8k+8.2k= 21k 租樓開支: 15k讀者與父母聯名一間,  供4k (20年)   2.85厘,市值3M—父母自住太太名一間,                供8.8k (30年)  2.1厘,市值5M —收租13.5k二人聯名一間,            供8.2k (30年)  2.2厘,市值3.76M —收租11k而借貸力,現況及承受能力,做什麼投資會較好?1. 加按套現,再買一間below 2.6m~2.7m 細樓仔收租 (唔知過唔過到銀行果一關) and 目前的財政status,會唔會有些潛在風險? 2, 加按二人聯名樓套出56萬 +等值港幣430k=合共100萬CASH,用來買債券基金,每月收息 ?3. 什麼也不搞,只把外幣股票對番晒現金,430k ,攞去買間日本樓? 謝謝諗SIR的意見!!  銀章會員Ray video answer:

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進階按揭解答 #625案庸才

 物業: 1) 新界兩房,兩人自住,太太單名,13年購入,估值 $420萬,$360萬按揭,月供 $15k 2) 九龍一房,家父自住,自己單名,12年購入,估值 $360萬,7成按揭,月供 $10k 流動資產: 約 $1M(現金 $500k、iBond $250k、股票 $250k)   借貸情況 新界兩房物業按 $360萬牽涉 HKMC,而太太申請按揭時差少少才過到壓測,要小弟做擔保人 小弟原本持有的九龍一房本身是九成上會,但 HKMC 不容許有 MC 在身的小弟做新界兩房擔保,當時的 Seven 事為補現金到九龍一房至七成按揭,仲要因為時間緊急換埋銀行俾左 Prepayment Penalty 所以現有兩份按揭契均是 2013年 5月尾生效,2014年 5月尾前 Prepay 2% 罰款、2015年 5月尾前 1%罰款。   問題: 太太一年來收入微升了,可以要求銀行重新評估太太的還款能力,直接將小弟擔保人身分除名嗎?還是一定要重新做按揭?如果以現收入水平仍未通過壓測,小弟要完全淨身擺脫 HKMC 是否不可能? 考慮到日後新界兩房應比九龍一房更有機會放租(家父應會長居九龍),是否應趁此機會將新界兩房從 HKMC 除名,反而九龍一房可八至九成上會?但同時考慮到家父年紀,此策是否可行/合適? 將九龍一房業權轉讓予家父,能否將成交金額象徵式降至 $200萬以下以將印花稅降至 $100?會否影響家父按揭申請的樓宇估值?或應該行其他策略減低淨身成本? 如果現在不做業權轉讓,小弟能否只做按揭淨身(即繼續由小弟持有九龍一房,由家父做按揭借款人)? 他日買第三層樓時變回由家父做業主,而按揭全數由小弟承擔?這種「交叉盤」可行嗎?又,這樣安排第三層樓能否九成上會?  video answer – 做按揭要注要的地方

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